OPPSTART AV PLANARBEID

Transkript

1 OPPSTART AV PLANARBEID Iht. plan- og bygningslovens 12,-1,12-8 og varsles med dette oppstart av detaljregulering for Kjøpmannsgata 73, gnr./bnr: 401/243 samt deler av gnr./bnr: 401/360, 401/380,401/358, og 401/159. Varslet planområde er ca.9, daa. Følgende reguleringer vil bli berørt; r0118ax- Kjøpmannsgata 73 (Royal Garden). 401/ /262 Kjøpmannsgata 401/243 Royal Garden Øvre elvehavn 401/242 Forslagstiller: Royal Garden Invest ANS. Plankonsulent: pka ARKITEKTER Hensikten er å omregulere gjeldende reguleringsplan for et nytt tilbygg sør for dagnes Royal Garden, fra et hotelltilbygg med tilhørende anlegg, til et forretning/kontortilbygg, samt å tilrettelegge for en gangadkomst fra bakke Bro til bygget og til bryggerekka (nedre nivå an Kjøpmannsgata). Det er vurdert at planen ikke faller inn under vilkårene for konsekvensutredning. Naboer og grunneiere blir varslet direkte. For mer opplysninger se: eller ring Merknader til planarbeidet sendes til: Per Knudsen Arkitektkontor AS, Brattørgata 5, 7010 Trondheim eller innen

2 Til naboer, berørte parter, private og offentlige høringsinstanser Trondheim Detaljert reguleringsplan for Kjøpmannsgata 73 gnr/bnr: 401/243, 401/380 m.fl. VARSEL OM IGANGSETTING AV ARBEID MED DETALJERT REGULERINGSPLAN Iht. plan- og bygningslovens 12-1,12-8 og varsles med dette at det er satt i gang planarbeid med detaljert reguleringsplan for Kjøpmannsgata 73, gnr/bnr: 401/243 samt deler av 401/380, 401/360 og 401/159. Planområdet Området er i dag regulert av planid: r0118ax Kjøpmannsgata 73, med reguleringsformålene: Hotell med tilhørende anlegg, bevaringsområde, kjøreveg, gang/sykkelveg, park, friområde i sjø og vassdrag. Planområdet er i kommuneplanen (kommuneplanens arealdel ) arealdisponert til sentrumsformål og grønnstruktur. Planens formål Formålet med planarbeidet er å tilrettelegge for et tilbygg på Royal Garden Hotell mot bakke bru. Bebyggelsen er allerede regulert i eksisterende reguleringsplan, men ønskes omregulert for formålsendringer og justering av byggehøyde, og byggegrenser. Hotell med tilhørende anlegg samt deler av regulerte trafikkområde skal reguleres for forretnings- og kontorformål Planen skal tilrettelegge for gangadkomst direkte fra Bakke bro og legge til rette for et godt byrom på fremsiden av hotellet. Konsekvensutredning Planen er vurdert i forhold til forskrift om konsekvensutredning. Det er vurdert at denne ikke innehar vesentlige virkninger for samfunn og miljø i den grad at konsekvensutredning er nødvendig. Forslagstiller og plankonsulent Forslagstiller og grunneier er Royal Garden Invest ANS v. Oddvar Sørtømme Plankonsulent er pka ARKITEKTER Informasjon og medvirkning Dette brevet sendes til berørte parter og høringsinstanser, slik at de som ønsker det kan komme med innspill til planarbeidet tidlig i prosessen. Når planforslaget senere legges ut til offentlig ettersyn får berørte parter varsel om dette og kan komme med merknader. Eventuelle spørsmål rettes til pka ARKITEKTER på epost pka@pka.no eller tlf Mer informasjon om planen er synliggjort på Innspill til planarbeidet sendes Per Knudsen Arkitektkontor AS, Brattørgata 5, 7010 Trondheim eller sfc@pka.no innen Med hilsen pka ARKITEKTER, Sølve Christiansen Vedlegg: 1.Oversiktskart 1:5000 Per Knudsen Arkitektkontor AS - Brattørgata Trondheim - Tlf Fax pka@pka.no Foretaksreg. NO MVA _Varslingsbrev.docx

3 Byplankontoret Per Knudsen Arkitektkontor AS Brattørgata 5 Tilbakemeldingsbrev etter oppstartmøte i plansak N TRONDHEIM Vår saksbehandler Mette Omre Vår referanse 15/ (74218/15) L12 oppgis ved alle henvendelser Deres referanse Dato Kjøpmannsgata 73, forespørsel om oppstart av arbeid med privat reguleringsplan Bakgrunn Det vises til innsendt dokumentasjon og til oppstartsmøte med byplankontoret Planarbeidet gjelder reguleringsplan for Kjøpmannsgata 73, Royal Gardens søndre del mot Bakke bro. Sakkyndig forslagstiller: PKA arkitekter, kontaktperson Eivind Bjørbekk, telefon eivind.bjorbekk@pka.no, Brattørgata 5, 7010 Trondheim Tiltakshaver: Royal Garden Invest ANS, ved Oddvar Sørtømme. Saksbehandlere på byplankontoret: Mette Omre, telefon , mette.omre@trondheim.kommune.no Vidar Vollan, telefon , vidar.vollan@trondheim.kommune.no Hensikten med planarbeidet Hensikten med planarbeidet er å omregulere deler av eiendommen til forretnings- og kontorformål. Det foreslås en utvidelse av byggeområdet mot Bakke bro samt en økt maksimumshøyde på bebyggelsen. Det legges til rette for adkomst til bygget direkte fra Bakke bro. Råd om igangsetting av planarbeidet Det anbefales at planarbeidet settes i gang, og kommunen vil bistå arbeidet. Viktige vurderingstema som kommunen vil legge vekt på er: 74218/15 Planområdet ligger innenfor hensynssone Midtbyen, og prosjektet vil utgjøre en del av byens Postadresse: TRONDHEIM KOMMUNE Byplankontoret 7004 TRONDHEIM Besøksadresse: Erling Skakkes gate 14 Telefon: Organisasjonsnummer: NO E- postadresse: byplan.postmottak@trondheim.kommune.no Internettadresse:

4 TRONDHEIM KOMMUNE Byplankontoret Vår referanse 15/7532 Vår dato Side 2 vernede bryggerekke. I aktsomhetskartet for kulturminner er Royal Garden hotell kategorisert som en bygning med antikvarisk verdi, klasse C, mens Bakke bro er kategorisert med høy antikvarisk verdi, klasse B. Kjøpmannsgate 42, 44 og 46, som ligger vis a vis planområdet, er også kategorisert som bygninger med høy antikvarisk verdi. Forholdet til verneverdig bebyggelse og bro må være et sentralt tema i plansaken. Arkitektonisk kvalitet og bebyggelsens utforming må også vies stor oppmerksomhet i saken. Det må redegjøres for foreslåtte høyde og bredde. I gjeldende plan forutsettes det lik arkitektur på den planlagte utvidelsen av hotellet. Det er akseptabelt at det her avvikes fra dette, nå som det skal innpasses et kontorbygg, men materialbruk og detaljering må allikevel avstemmes og tilpasses hotellet. Utforming bør sikres i bestemmelsene, tilsvarende 4 Bebyggelsens utforming i gjeldende plan. Alternative løsninger på bro fra Bakke bro og trapp ned til allmenning må vurderes. Hvordan kan disse elementene bidra til å aktivisere allmenningen? For å styrke det offentlige rommet allmenningen utgjør, må legges til rette for aktivitet. Dette må bla sees i sammenheng med hvilke funksjoner som legges i bygningens første etasje og hvordan trappa fra Bakke bro føres ned på allmenningen. Kan den foreslåtte plasseringen av trappa, som en integrert del av bygget, oppleves som en privat forbindelse? Forholdet mellom privat og offentlig må avklares her. Allmenningen er veldig smal. Reduserte sol- og lysforhold, brukbarhet og attraktivitet for allmenningen må vurderes opp mot den foreslåtte utvidelsen på 1,5 meter. Utstrekning på planområdet må vurderes. Dersom det skal tilrettelegges for sykkelparkering eller gjennomgang under Bakke bro, som vist i illustrasjonsmaterialet, må dette arealet tas inn i planområdet. Allmenningens fremste kvalitet er tilgangen til elva. Løsningen på overgangen mellom land og vann vil være avgjørende for brukbarheten. Dette må bearbeides i det videre arbeidet, og redegjøres for i plansaken. Rekkefølgekrav om etablering av flytebrygge på utsiden av Royal Garden hotell skal videreføres i planforslaget. Det kan imidlertid vurderes andre former for forbindelse enn flytebrygge. Alternative forslag må sees i sammenheng med hotellet. Dersom man går for en annen løsningen enn den som er beskrevet i gjeldende plan, må dette begrunnes godt. Brukbarheten av det foreslåtte bygningsvolumet må vurderes. Foreslått nytt formål er forretnings- og kontorformål. Det må sees nærmere på om forskriftskrav til dagslys, utsyn, brannsikkerhet mv kan tilfredsstilles. Generelt må det redegjøres for løsninger knyttet til renovasjon, parkering og universell utforming i planforslaget /15

5 TRONDHEIM KOMMUNE Byplankontoret Vår referanse 15/7532 Vår dato Side 3 Forholdet til gjeldende plan Planforslaget er ikke i samsvar med overordnet/gjeldende plan med hensyn til formål, byggegrense og høyde. I gjeldende plan, 6, er det bestemmelser knyttet til bevaring. Samtlige av disse skal videreføres. Samtlige rekkefølgekrav anført i 8 i gjeldende plan, skal videreføres i planforslaget. Det samme gjelder for samtlige vilkår for gjennomføring, 9 i gjeldende plan. Planprogram og konsekvensutredning Det skal ikke fastsettes planprogram og utarbeides konsekvensutredning. Andre utredninger Det er enighet om at risiko- og sårbarhetsanalyse skal omfatte følgende tema: Natur-, klima og miljøforhold: elve- og tidevannsflom, fornminner og kulturminner. Forurensingskilder: støv og støy fra trafikk. Transport: ulykke i av- og påkjørsler, ulykke med gående syklende, ulykke ved anleggsgjennomføring I KPA og i Veileder for byform og arkitektur settes det søkelys på arkitektonisk kvalitet i byutviklingen. Gjennom planprosessen vil dette være et tema som bør belyses. Kommunen ønsker også å fokusere på økt bruk av tre gjennom arbeidet med Trebyen Trondheim, og anmoder tiltakshaver om å vurdere om bruk av tre kan være aktuelt i prosjektet. I vilkår bestemmelsene til gjeldende plan, 9, anføres følgende under Krav om tiltak vedrørende vann- og avløpsforhold : 300 mm vannledning som passerer allmenning i sør skal legges i en 2-3 m bred kulvert. I kulverten legges også 2 overvannsledninger. Tiltak må være godkjent av Trondheim kommune før igangsettingstillatelse kan gis. Det må lages en VA plan som følger planforslaget. Potensiell konflikt vedrørende høyde i forbindelse med gangbro for tilgjengelighet til ledninger i grunnen. En gangbar kulvert vil sannsynligvis kunne løse tilgang. Dette må utredes. Samarbeid Kopi av varsel om igangsatt planarbeid med planomriss på kart, skal sendes byplankontoret, jfr veileder. Samråds- og medvirkningsprosess med antikvarisk myndighet og byantikvaren ansees gjennomført gjennom byantikvarens og STFK`s deltakelse på oppstartsmøte. Under utarbeidelsen av planforslaget kan byplankontoret bidra med veiledning, f eks gjennom arbeidsmøter. Krav til planmateriell Komplett planforslag skal utarbeides i samsvar med plan- og bygningsloven og fremstilles i samsvar med Trondheim kommunes veileder for utarbeidelse av private planforslag. Avtale om behandlingsfrist Frist for behandling av komplett planforslag er 12 uker. Det kan avtales en egen frist for behandling når komplett planforslag er innsendt. Gebyr Behandlingsgebyr skal faktureres til tiltakshaver i henhold til kommunens gebyrreglement. Faktura vil bli sendt etter første vedtak /15

6 TRONDHEIM KOMMUNE Byplankontoret Vår referanse 15/7532 Vår dato Side 4 Med hilsen TRONDHEIM KOMMUNE Hilde Bøkestad byplansjef Mette Omre saksbehandler Elektronisk dokumentert godkjenning uten underskrift Vedlegg: Oversiktskart med planomriss Planbeskrivelse med planskisse Foreløpig utfylt mal for risiko- og sårbarhetsanalyse Kopi med vedlegg: Royal Garden Invest ANS, Olav Tryggvasons gate 39, 7011, TRONDHEIM 74218/15