BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer. Fagnotat. Høring til NOU 2014:6, revisjon av eierseksjonsloven.

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer Fagnotat Saksnr.: / Saksbeh.: Emnekode: ESRO EBYGG-8150 Til: Byrådsavd. for byutvikling, klima og miljø Kopi til: Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: Fagnotat. Høring til NOU 2014:6, revisjon av eierseksjonsloven. Kommunal- og moderniseringsdepartementet sendte i september 2014 NOU 2014:6, Revisjon av eierseksjonsloven. Revisjon av lov nr. 31 om eierseksjoner av 23. mai 1997, ut på høring. Høringsfrist er 15. desember Forslaget er utarbeidet av et utvalg oppnevnt av regjeringen ved kongelig resolusjon 14. juni «Utvalget har fått følgende mandat av regjeringen : Utvalget skal vurdere og fremme forslag til endringer i eierseksjonsloven. Det er viktig at eierseksjonsloven er gjennomarbeidet og god, slik at interne konflikter mellom sameierne i størst mulig grad kan unngås. Det er også viktig at loven legger til rette for at finansierings- og pantsettelsesmarkedet kan fungere optimalt. Videre er det viktig at de som skal ta stilling til søknader om seksjonering og eventuelle klager i slike saker opplever at loven virker godt. Utvalget skal gjennomgå loven og foreslå regler som bedre enn i dag ivaretar disse hensynene. Utvalget står fritt til å foreslå lovendringer, men bes se spesielt på følgende problemstillinger:» Oppsummert: - Ansvar for vedlikehold og erstatning ved skader. - Leietakers kjøperett og forbud mot å erverve mer enn to boligseksjoner. Eierseksjonslovens minimumskrav til standard. Regler om rett til å kreve seksjonering av sameier som ikke er formelt seksjonert hjemmel for

2 «tvangsseksjonering»? - Eierseksjonslovens forhold til offentligrettslig regelverk. Garasjeanlegg som eget seksjoneringsformål? Gebyrer, - Saksbehandlingstid. Tidspunkt for seksjonering hvor tidlig kan seksjonering skje? Grensene for sameiets beslutninger. Lovens anvendelse på Svalbard. Regnskaps- og revisjonsbestemmelsene. - Driftsbudsjett i eierseksjonssameier? Utvalget leverte sin utredning til KMD Utvalget har hatt knapp tid på seg til denne lovgjennomgangen. Forslaget de har levert innebærer i hovedsak en rendyrking av eierseksjonsloven som en privatrettslig lov. De har foreslått en del endringer som må sees på som en oppgradering av regelverket i tråd med dagens samfunnsbehov. Men ikke alle endringsforslagene kan vi se er like gunstig og avklarende for kommunens saksbehandling eller for hjemmelshaverne og kjøperne. Blant annet ønsker man å fjerne seg enda mer fra vedtak og bestemmelser som er gitt etter plan- og bygningsloven. Dette må sees som uheldig mht. alle ressursene som legges ned i arbeidet med god bolig og byutvikling. Av positive endringsforslag er at kommunene skal få fastsette egne gebyr i samsvar med selvkostprinsippet. I dag er det vedtatt i loven hvilke maksimumsgebyr kommunene kan ta, og de dekker ikke utgiftene våre. Etat for byggesak og private planer har en rekke synspunkt på endringsforslagene. Det er også beklagelig at mange av de innspillene vi, og andre kommuner, har gitt direkte til utvalget, ikke er videreført i NOUen. Noen av endringsforslagene vil nødvendiggjøre avklaringer i forhold til annet lovverk om de blir vedtatt, for eksempel matrikkelloven og matrikkelføringsreglene. Dette har ikke utvalget fremlagt noe om. Enkelte av reglene vil by på tolkningstvil. Nærmere kommentarer til endringsforslagene følger nedenfor. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Petter Wiberg byggesakssjef Gjertrud Hansen konst. seksjonsleder

3 Eierseksjonsloven, innspill til NOU 2014:6. Revisjon av eierseksjonsloven. *Slik Bergen kommune oppfatter Utvalgets innstilling til revisjon av eierseksjonsloven ønsker man å rendyrke loven som en privatrettslig lov. Kommunens oppgave skal begrenses til dokumentkontroll, matrikkelføring og veiledning av publikum. Dette er så generelle oppgaver at de også kan utføres sentralt hos Kartverket. Men vi mener at kommunens arbeid i seksjoneringssaker har vært og er konfliktforebyggende. Det må være klart samfunnsøkonomisk gunstig og en bedre løsning at det er god overenstemmelse mellom hva som seksjoneres og hva man får brukstillatelse til. Det er bedre å avklare/avdekke mangler på forhånd, enn etter at eiendommen er seksjonert og at tredjepersoner er kommet inn i saken. Det er langt ifra alle tvister som lar seg løse gjennom rettsprosesser / omgjøring av salg i ettertid. Det har vi sett eksempler på. Det burde være et klart formål å unngå konflikter. Unngå at partene skal måtte går rettens vei for å få orden på salget. Man legger nå opp til at konfliktnivået i samfunnet vil kunne øke. Vi får gode tilbakemeldinger fra seriøse utbyggere, aktører og kjøpere i seksjoneringssaker om at Bergen kommune yter god service og gir god veiledning som sørger for at det blir gode resultat og mindre konflikter i etterkant. Vi er lett tilgjengelig for dem. *I innledning til Utvalgets mandat (NOU 1.3) står det blant annet at : «Videre er det viktig at de som skal ta stilling til søknader og eventuelle klager i slike saker opplever at loven virker godt.». Bergen kommune ser ikke at det vil bli resultatet av de foreslåtte endringene i forhold til kommunens arbeid. *Vi savner innspill fra panthaverne /bankene og forsikringsbransjen. Ettersom det er panteobjekt som opprettes ved seksjonering av eiendom, mener vi det ville være naturlig at panthaversiden var sterkt involvert i innspill til lovendringen. Har de blitt invitert til å delta? 1.0 Merknader til endringsforslag av eierseksjonslovens Forholdet til plan og bygningsloven. *Det er et sterkt ønske fra Bergen kommune om en tydeligere kobling mellom eierseksjonsloven (esl.) og plan - og bygningsloven (pbl.), ikke en enda svakere forbindelse slik det nå legges opp til. Det legges ned mye samfunnsressurser i utarbeidelse av plan- og bygningslov med forskrifter, reguleringsplaner, byggesøknader og behandling av disse. Men når eiendommene skal seksjoneres, vil likevel rekvirenten kunne se bort fra vedtak og bestemmelser som er gjort etter pbl. Han skal selv avgjøre hva han mener er hensiktsmessig inndeling uten at det er krav

4 i eierseksjonsloven om at inndeling skal være i samsvar med hva som er godkjent etter pbl. eller generelle bestemmelser i pbl. 1.2 Videre synes det å være en misforståelse fra utvalgets side når det står i NOUens side 33, topp venstre kolonne: «I spørsmål om standardkravenes videre skjebne, har utvalget drøftet fire ulike muligheter. Det mest ytterliggående den ene veien, er å kreve at alle nye boligseksjoner skal fylle alle krav som stilles til boliger i dag. Et slikt syn har f.eks. flere storkommuner gjort seg til talsmann for og fremhevet at standardkravene i eierseksjonsloven må harmoniseres med krav til godkjente bruksenheter etter plan- og bygningsloven.» Vi antar at Bergens synspunkt kan ha blitt mistolket på linje med andre kommuners innspill på dette punktet. Dette har aldri vært Bergen kommunes syn. Vi krever ikke oppgradering av eksisterende boenheter eller deres tilleggsareal til dagens krav ved etablering av disse som nye boligseksjoner. Og vi har heller ikke tenkt at det ville være noen god løsning for fremtiden. Vi forholder oss til opprinnelig godkjenning og eller eventuelle senere godkjenninger etter planog bygningsloven. Det stilles ingen ytterligere krav mht. brannsikkerhet, lydisolering, parkering osv. i seksjoneringsaker. Dette er forhold som skal være avklart i byggesaken. Her er vi helt enig med Utvalget. 1.3 esl. 6 1.ledd siste punktum foreslås fjernet : («Inndelingen skal gi en formålstjenlig avgrensing av de enkelte bruksenheter.») Dette er en noe skjønnsmessig formulering, men den har vært med på å sikre at boligseksjoner får en tjenlig utforming der det ikke foreligger formell godkjenning av alle enhetene (seksjonene) når de ønskes seksjonert. Bergen kommune mener at det er uheldig om denne bestemmelsen fjernes og heller ikke blir erstattet av noen ny bestemmelse som knytter seksjoneringen tettere opp mot plan- og bygningslovens bestemmelser. 1.4 Det er foreslått fjernet bestemmelsen i esl 6 2. ledd fjerde punktum: Deler av eiendommen som er nødvendig til bruk for andre bruksenheter i eiendommen, «eller som etter bestemmelser, vedtak eller tillatelser gitt i eller i medhold av plan- og bygningsloven er fastsatt å skulle tjene beboernes eller bebyggelsens felles behov,» skal være fellesareal. Dette oppfatter vi er å gi frislipp i seksjoneringssakene. Vi ser i vår saksbehandling at en utbygger/hjemmelshaver som ikke selv skal bo i sameiet tar lite hensyn til felles behov. Det gjelder for eksempel krav til parkeringsdekning. Utbygger ber om at parkerings/garasjekjeller seksjoneres som næringsseksjon og blir sittende med hjemmelen til denne selv. Det kan ha vært forutsatt i byggetillatelsen at garasjen skal være fellesareal. I realiteten drives det en form for kommersiell næringsdrift i arealer som er forutsatt skal tilhøre og brukes av boligene på den samme eiendommen. *Hva med ønsker om total skjevfordeling av fellesareal ute og inne? I plangrunnlag og byggetillatelsen er det angitt krav til kvaliteter og størrelser på uteoppholdsareal. Ved seksjonering skal vi kunne se helt bort fra de vilkårene som er stilt i forbindelse med godkjenning av prosjektet og som er forutsetninger for brukstillatelse og ferdigattest.

5 1.5 esl ledd Seksjonering over flere matrikkelenheter foreslås tatt bort. Bergen kommune har ingen innsigelser mot dette. 1.6 esl ledd første punktum er foreslått endret til: «Planlagt bygning eller bruksenhet kan ikke seksjoneres før det foreligger rammetillatelse.» Når det gjelder seksjonering etter rammetillatelse er det klare fordeler med det, med hensyn til å få tidlig ordnet med belåning på panteobjektene. Men i de fleste større prosjektene foretas det en rekke endringer av byggeplanene (sammenslåing av enheter, oppdeling i flere ettersom etterspørselen er). Dette vil innebære at eiendommene må reseksjoners ganske snart etter førstegangsseksjonering. I større prosjekt som er solgt eller er under salg, vil det være en tung og arbeidskrevende prosess. Bergen kommune mener derfor at det bør foreligge igangsettingstillatelse og at seksjoneringen skal samsvare med godkjente plantegninger. *Men vi ser også et klart behov for å løse problemet i store feltutbygginger. Der bør alt fungere som en helhet, men man er nødt for å dele eiendommen opp i flere eiendommer som seksjoneres etter hvert som de får igangsettingstillatelser. Her mener vi at man må se på muligheten av å etablere en ny seksjonstype med innføring av f.eks. «utbyggingsseksjon». Der utbygger kan seksjonere de delene som har fått igangsettingstillatelse og kan få etablert en «utbyggingsseksjon» på resten av prosjektet. Det bør knyttes til særlige regler i forbindelse med reseksjonering av slike eiendommer som gjør det enklere med formaliene og underskrifter mv. 1.7 esl ledd siste punktum er foreslått fjernet : «I bestående bygning kan seksjonering bare omfatte bruksenheter som er ferdig utbygd.» Kommunal- og regionaldepartement har tidligere opplyst på forespørsel at seksjonene skulle være «ferdig» i betydningen kunne tas i bruk, og at det burde foreligge brukstillatelse på seksjoneringstidspunktet. Etter dagens forslag sidestilles nybygg og ny boenhet i bestående bygg mht. seksjoneringstidspunkt : ved rammetillatelse. *Hva med eldre bebyggelse der det ikke er mulig å dokumentere noen form for søknad eller byggetillatelse? Vi må da bare anta at de skal seksjoneres slik de framstår «som bygget», på ett eller flere tidspunkt. Hva de måtte tilfredsstille ut over egen inngang, kjøkken, bad og WC innenfor hoveddelen vil være uvesentlig for seksjoneringen. Hvorvidt de har nødvendige boder, vaske- og tørkemuligheter for klær, tilfredsstiller de krav som normalt ville vært stillet på bygge-/ombyggingstidspunktet, skal kunne sees bort fra. Kan de bli godkjent som egen boenhet? Utvalget drøfter ikke hvordan kommunen og eier skal forholde seg til eksisterende ulovlige leiligheter. 1.8 Antall boenheter /seksjoner. Bergen kommune mener at det må fremgå tydeligere av lovteksten at det skal være samsvar mellom antall boligseksjoner og antall bo-/bruksenheter på eiendommen der det er snakk om full oppdeling (ikke samleseksjoner). Videre mener vi at begrepet boenhet bør defineres i

6 loven evt. forskrift til loven. (DIBK) Direktoratet for byggkvalitets og Kommunal og moderniseringsdepartementets definisjon av boenhet må kunne legges til grunn. Etter vårt skjønn ville samfunnet være bedre tjent med en tydeligere kobling mellom lovverkene og også en harmonisering av ordbruken. 1.9 Seksjonering av ulovlige boenheter. Svært mange som kjøper en boligseksjon forutsetter at da er den også godkjent til bruk. Det er dessverre ikke alltid tilfelle. Man antar at: «Kommunen har godkjent seksjonering av eiendommen, da må alt være i orden.» Her er kilde til mange rettsaker. Og det forholdet at «ferdig» etter eierseksjonsloven er et annet «ferdig» enn det som følger av plan- og bygningsloven. Mange ser ikke at det kan mangle noen ting når de har fått en godkjenning av kommunen. De ser ikke at her er det to ulike lovverk og ulike følger av den ene og den andre godkjenningen. En gjelder bygget, den andre eiendommen. Det er ikke alltid at manglene /ulovlighetene oppdages før etter mange år og eierskifter. Da kan det være svært vanskelig å omgjøre salget. Det ville avhjulpet mange konflikter og mye ekstraarbeid i seksjoneringssakene om det var tillatt å be om midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest på eiendom med bestående bygg som skulle seksjoneres /reseksjoneres. Et typisk eksempel: Kjeller og loft seksjoneres og selges som boenheter uten nødvendig bruksendring fra tilleggsareal til hovedareal. Konsekvensene er at boenhetene (seksjonene)kanskje ikke er bygget i tråd med teknisk forskrift, særlig med tanke på brannsikkerhet (oppdeling i brannceller/tilrettelegging for rømning), lydisolering, fukt, lys/utsikt, mv. Seksjoneringssaken fanger ikke opp dette og kjøper risikerer ulovlighetsoppfølgning og omfattende utbedringer i forbindelse med legalisering. Kanskje blir ikke seksjonen godkjent som boenhet og må fraflyttes. Den blir da helt verdiløs. Kjøpere løper stor risiko og skjønner ikke at seksjoneringssaken ikke innebærer en «godkjent» boenhet. Media har hatt oppslag på dette ved flere anledninger Parkeringsanlegg. Det er positivt at det kreves at HC-plassene skal være fellesareal. Men vi oppfatter at ellers blir det ganske fritt fram for utbygger /hjemmelshaver til å fordele arealet etter eget ønske. 2.0 Merknader til endringsforslag av eierseksjonslovens Gebyr.

7 Bergen kommune er tilfreds med at det foreslås at kommunen kan fastsette gebyrene etter selvkostprinsippene. Det samme må også gjelde for oppheving av seksjonering, jfr. nedenforstående pkt Halvt gebyr. Vi vil imidlertid bemerke at bestemmelsen i forslag til 7 nytt sjette ledd siste punktum (tilbakebetaling av gebyr ved avslag) bør omarbeides. Kommunen kan i mange tilfeller ha svært mye arbeid med en sak som ender med avslag. Vi finner det derfor urimelig at det foreslås at vi bare kan fakturere halvt gebyr for vår saksbehandling. Det vil innebære at rekvirenter som gjør en god jobb mht. seksjoneringsdokumentene osv.må sponse dem som sender inn så mangelfull begjæring at den må avslås. I gebyrreglene til matrikkellov og planog bygningslov er det ikke bestemmelser om halvt gebyr ved avslag. Eierseksjonsloven bør harmoniseres med disse lovverkene også på dette punktet. Vi ber om at teksten omarbeides slik at 7 nytt sjette ledd siste punktum lyder: «Blir begjæringen avslått, skal tinglysingsgebyret betales tilbake.» 2.3 Saksbehandlingstid. Bergen kommune mener at forslaget om 6 ukers saksbehandlingstid fra saken kommer inn til den er er avgjort, er for kort tid. Det er altfor knapp tid selv med stopp av tellingen i perioder der kommunen avventer retting av mangler. Vi mener at maks tid bør settes til 12 uker, på linje med behandling i bygge-, dele- og oppmålingssaker. Det vil i fall man velger å fastsette 6 uker som maksimaltid bli vanskelig med normal ferieavvikling i kommunene. Alle saker som kommer inn like før avvikling av ferie, lengre permisjoner og sykemeldinger vil gi inntektstap, særlig for små og mellomstore kommuner. Vi mener at ingen av landets kommuner kan takle en så kort saksbehandlingsfrist uten inntektstap. Vi ber om at teksten omarbeides slik at 7 nytt femte ledd første punktum lyder: «Kommunen skal behandle og avgjøre seksjoneringsbegjæringen innen tolv uker etter at den er kommet inn» 2.4 Tegningene. *I dag stilles det nesten ikke krav til kvaliteten på tegningene som leveres inn fra søker i seksjoneringssaker. Bergen kommune mener at det bør kunne stilles strengere krav til det tegningsmateriale som leveres inn fra rekvirent. Krav til at man benytter bygningstegninger fra byggesaksarkiv og der disse ikke er gode nok eller ikke oppdaterte, sørger for å få profesjonell tegnehjelp dersom man ikke kan utføre slikt selv. Men det er viktig at tegningene er så gode at det ikke oppstår tvil om hva som inngår i seksjonene.

8 Vårt utgangspunkt er at rekvirent skal levere inn tegninger som kan brukes som endelige tegninger og at kommunen kan forbedre dem med hensyn til tydeligere påskrifter og bedre markering av seksjonsgrenser osv. 2.5 Merknader til endringsforslag av eierseksjonslovens 7 / Leieboere. Forholdet til leietakere er i hovedsak av rent privatrettslig art. Kommunen har ingen merknader til at klagerett og kjøperett fjernes. 3.0 Merknader til endringsforslag av eierseksjonslovens 8 Fjerning av bestemmelsen i 8 1. ledd (nektingsmulighet der det foreligger utbedringsprogram eller bygge- og deleforbud). Dette er etter vår oppfatning en sovende bestemmelse. Vi kjenner ikke til at slik nekting har vært brukt i Bergen, i alle fall ikke de siste tolv årene. Vi har derfor ingen innvendinger til at den fjernes. 4.0 Merknader til endringsforslag av eierseksjonslovens Uteareal. Bergen kommune er tilfreds med det forslaget som foreligger mht. innskrenket oppmålingsplikt av uteareal. 4.2 Matrikkelføring av seksjonering med uteareal. Men vi savner redegjørelse for matrikkelføring, både i kart- og verbaldelen. Skal begge typene uteareal registreres i kartdelen av matrikkelen, eller skal vi sløyfe matrikkelføring av uteareal? Eller ser man for seg kun innlegging i matrikkelkartet av tilleggsareal som krever oppmålingsforretning etter nytt forslag? Arealene vil i matrikkelen måtte ha ulik kvalitet (SOSI-format). Areal uten oppmåling forholder seg fysisk til vegglivet på bygget, i kartet har vi kun takflaten å forholde oss til. Disse arealene vil måtte få en mer skissemessig plassering og en lavere kvalitet om de skal inn i kartet. *Et annet forhold er at man ønsker at tidspunktet for seksjonering skyves fram i tid til rammetillatelsen. Uteareal som skal forholde seg til fysiske konstruksjoner det være seg bygg eller murkanter, vil som oftest måtte ha utsatt oppmålingsforretning eller fastsetting, da det ikke eksisterer noe å måle ut fra. Alternativt kan man velge reseksjonering når det er klart for måling. Begge deler er en fordyrende prosess. *Slik utearealene registreres i matrikkelkartet nå, med samme grensemarkering som grunneiendommer og full tekststreng (registernummer), ser kartet ganske uleselig og kaotisk ut. Spesielt er det tilfelle der det er mange små areal. Før matrikkelloven kom, ble ikke disse bruksrettene lagt inn i kartbasen vår.

9 *Dagens matrikkel forutsetter at om en seksjon skal ha tilleggsareal Grunn, så må dette være lagt inn i matrikkelkartet før matrikkelføringen blir godkjent. Her må det en avklaring til før endringen av loven kan tre i kraft. Men vi vil ellers føye til at vi har og har hatt ganske mange oppmålingssaker med uteareal i forbindelse med seksjonering av eiendom. I Bergen kommune ser vi ikke noe stort omfang av at man unnlater å søke om oppmålingsforretning. 5.0 Merknader til endringsforslag av eierseksjonslovens 12/13 Sletting av seksjonering. Bergen kommune mener at sletting av seksjonering bør anses som en egen sakstype, gjerne en type reseksjonering. Dette er en egen forretningstype i matrikkelen. Kommunen har arbeid med disse sakene også: dokumentkontroll, matrikkelføring, melding til tinglysing, div. registreringer/korrespondanse, uttak av matrikkelbrev. Kommunen må få kunne ta gebyr for sitt arbeid på lik linje med andre saker etter eierseksjonsloven. Vi kan ikke se at utvalget har tatt med noe om oppheving/sletting av seksjonssameier generelt. Dagens lov sier ingen ting om denne sakstypen. Det er ønskelig å få denne sakstypen omtalt og beskrevet mht. saksbehandlingsregler. 6.0 Merknader til endringsforslag av eierseksjonslovens 12/13/ Bygget er revet eller brent. Det kan i enkelte tilfelle være ønskelig å kunne rydde opp i matrikkelen mht. seksjonerte eiendommer der bygget er revet eller brent ned. Kommunen har ikke myndighet til slik «rydding» og hjemmelshaver tar ikke initiativ til å ordne opp. Det kunne vært ønskelig med en hjemmel for offentlig myndighet (kommune, fylke, stat) til å stå for en slik rydding for oppheving av seksjoneringen og tilbakeføring av arealene til bestående grunneiendom. Men ny 14 hjemler ikke rett til slik opprydding. 6.2 Ny 14 består av en hel rekke saksbehandlingsregler for å «reparere» feil ved «for tidlig seksjonering» i henhold til 6 5. ledd første punktum (etter rammetillatelse). I et lovverk som ønsker å rendyrke privatretten, ønsker man altså her at kommunene skal føre et visst «vakthold» i seksjoneringssaker. Men det er lite trolig at kommunene kan sette av ressurser til å påse at det etter 5 år er samsvar mellom seksjoneringsdokumentene og faktisk oppførte bygg. Det vil det måtte bli opp til sameierne selv å be om. 7.0 Merknader til endringsforslag av eierseksjonslovens 22 3.ledd Oppheving av rett til maksimalt kjøp av 2 boligseksjoner pr. eiendom. Bergen kommune har ikke innvendinger mot denne endringen. Det kan f.eks. være fordelaktig i små sameier (3-4 seksjoner) med mulighet for oppkjøp for tilbakeføring av eldre bebyggelse til opprinnelig stand eller oppheving av seksjonering.