REVISJON AV EIERSEKSJONSLOVEN. Hovedinnholdet i NOU 2014:6. Christian Fr Wyller sorenskrivar h.v.

Transkript

1 REVISJON AV EIERSEKSJONSLOVEN Hovedinnholdet i NOU 2014:6 Christian Fr Wyller sorenskrivar h.v.

2 Oversikt Utvalget og mandatet Hovedpunkter i utvalgets forslag Hva nå?

3 Utvalgets medlemmer 1. Sorenskrivar h.v. Christian Fr Wyller 2. Stipendiat Harald B Anderssen (Univ i Tromsø) 3. Fagansvarlig kart/oppmåling Berit Danielsen (Røyken kommune) 4. Advokat Bente Lauritzsen (OBOS) 5. Juridisk direktør Torill Melander Stene (Forbrukerrådet) 6. Seniorrådgiver Hugo Torgersen (Kartverket) 7. Advokat Liv Zimmermann (Advokatfirma Hjorth) Sekretær, advokat Christer Bjørnevik, Kluge advokatfirma

4 Mandatet Mandatet var omfattende Ble bedt om å se på fjorten konkrete spørsmål Viktigst var spørsmål knyttet til kommunens saksbehandling i seksjoneringssaker Utvalget kunne i tillegg ta opp andre spørsmål

5 Utvalgets arbeide Elleve møter til sammen 15 hele dager Innspillsmøte med 18 inviterte deltagere Mottatt nærmere tredve skriftlige innspill Innstillingen ble overlevert statsråden noe forsinket 18. august 2014

6 Hovedpunkter 1. Seksjoneringsrett i irregulære seksjonssameier 2. Lempeligere vilkår for seksjonering Seksjonering er privatrettslig og gjelder organisering av et sameie. Utgangspunkt er derfor at forholdet til offentligrettslige regler er irrelevant. Men hensynet til boligkjøpere tilsier noen kontrollregler opprettholdes 3. Saksbehandlingstid og gebyrer 4. Seksjonering kan skje ved rammetillatelse 5. Kjøperetten foreslås opphevet 6. Nye regler om erstatningsansvar 7. Sameiet gis partsevne i saker som gjelder fellesareal

7 Seksjoneringsrett Hva er et irregulært seksjonssameie? Problematisk å være sameier uten seksjonering Dagens regler om seksjonering av sameier Enighet eller flertallsbeslutning? Oppløsning av irregulære sameier? Seksjonering er ikke naturaldeling Oppløsning ved salg er utilfredsstillende Utvalgets løsning: Seksjoneringsrett for den enkelte

8 Seksjoneringsrett Hovedregel: En sameier med bruksrett til bolig kan kreve seksjonering en individualrettighet Kravet fremsettes for tingretten etter at de andre er gitt et varsel Tingretten skal ta kravet til følge dersom: Det ikke kommer innvendinger fra andre sameier Det kommer klart grunnløse innvendinger

9 Seksjoneringsrett Tingretten må behandle spørsmålet i søksmål hvis det kommer saklige innvendinger Når kan man motsette seg seksjonering? Hvis man påføres urimelige kostnader, dvs. en del kostnader må aksepteres. Objektiv vurdering. Eller har andre tungtveiende grunner til å gå mot En snever unntaksregel - sikkerhetsventil

10 Seksjoneringsrett Tar tingretten kravet til følge, oppnevnes en medhjelper til å gjennomføre seksjoneringen Utgangspunkt: Seksjoneringen skal gripe minst mulig inn i de eksisterende forhold Medhjelperen kan pålegge sameierne å oppfylle lovens standardkrav på egen bekostning Sameiebrøken skal videreføres Stemmerettsfordelingen skal videreføres Særretter til fellesareal skal videreføres

11 Seksjoneringsvilkårene I mandatet bes utvalget vurdere om det forhold «at kommunen nå både har myndighet til å treffe vedtak om seksjonering og er ansvarlig for byggesaksbehandling i første instans, gjør det naturlig å stille krav til at kommunen ser de to regelverkene i sammenheng.» Kan leses som en oppfordring om å gi kommunen større mulighet til å håndheve andre regler

12 Seksjoneringsvilkårene Utvalget fulgte ikke oppfordringen Går i stedet inn for å rendyrke eierseksjonsloven som en privatrettslig lov Offentligrettslige lover som plan- og bygningslov eller brannvernlov, skal ikke håndheves ved å nekte seksjonering

13 Seksjoneringsvilkårene Eierseksjonsloven oppstiller ni vilkår som kommunen skal kontrollere Utvalget har vurdert disse og Vil fjerne tre av dem og Redusere omfanget av andre

14 Standardkravene Dagens regel: Bolig skal ha egen inngang, kjøkken, bad og WC. Et flertall i utvalget vil beholde disse kravene To av flertallet vil gå lenger og kreve at boligen skal oppfylle offentligrettslige krav som gjelder liv og helse. Skal bekreftes ved egenerklæring Et mindretall vil fjerne standardkravene

15 Kravet om hensiktsmessig inndeling Følger av 6 første ledd Tolket på rett måte er dette et fornuftig krav Men regelen misbrukes av en del kommuner Derfor foreslår utvalget det fjernet

16 Areal til felles behov skal være felles Dagens regel: Deler av eiendommen som er nødvendige til bruk for andre bruksenheter i eiendommen, eller som etter bestemmelser, vedtak eller tillatelser gitt i eller i medhold av plan- og bygningsloven er fastsatt å skulle tjene beboernes eller bebyggelsens felles behov, skal være fellesareal. Utvalget foreslår at innskuddet fjernes

17 Særregler om garasje og vaktmesterbolig Dagens regel: Ved opprettelsen av eierseksjonssameiet skal også vaktmesterbolig, felles garasje og liknende areal som skal tjene sameiernes felles bruk eller eiendommens drift, være fellesareal. Bolig som er bortleid til annet formål enn vaktmesterbolig på tidspunktet for seksjoneringen, kan allikevel bare gjøres til fellesareal hvis leieren ikke har kjøperett etter kapittel III. Praktiseres svært ulikt og utvalget foreslår begge reglene fjernet

18 Særregel om garasje/p-plass for funksjonshemmede Erstatter de tidligere regler: Det samme gjelder garasje- og parkeringsplasser som etter vedtak etter plan- og bygningsloven skal benyttes av personer med nedsatt funksjonsevne Slike plasser kan ikke privatiseres Styret i sameiet bestemmer hvordan slike plasser skal fordeles og disponeres ny regel i 21

19 Seksjonering av bare ett bruksnummer Dette har alltid vært hovedregelen Men vi har hatt en særregelen i 8: Kommunen kan i særlige tilfelle gi samtykke til at seksjoneringen omfatter mer enn en grunneiendom eller anleggseiendom. Samtykke skal ikke gis uten at registerfører for tinglysing i fast eiendom har gitt skriftlig samtykke Utvalget foreslår bestemmelsen opphevet

20 Forholdet til arealplaner Dagens regel: Det skal fastsettes om den enkelte enhet skal brukes til bolig (boligseksjon) eller til annet formål (næringsseksjon). Formålet skal være i samsvar med gjeldende arealplanformål, med mindre det foreligger tillatelse til annen bruk etter plan- og bygningslovgivningen. Utvalget foreslår siste del av regelen opphevet

21 Forholdet til byfornyelse Dagens regel: Kommunen kan nekte seksjonering av eiendom som senest seks måneder etter at seksjoneringsbegjæringen er mottatt av kommunen, omfattes av vedtak om utbedringsprogram, reguleringsplan som bestemmer at det i området der eiendommen ligger skal gjennomføres omforming og fornyelse, eller midlertidig forbud etter plan- og bygningsloven 13-1 Bestemmelsen har liten/ingen praktisk betydning Og den har vært misbrukt av enkelte kommuner Utvalget foreslår bestemmelsen opphevet

22 Oppmåling av utvendige tilleggsdeler Dagens regel: Alle utvendige tilleggsdeler må oppmåles Forslaget vender tilbake til loven slik den opprinnelig lød: Hvis utvendige tilleggsdeler kan avgrenses av bygningsdeler eller utmål fra slike, er det tilstrekkelig at det angis på situasjonskartet. Tilleggsdelen må ha en linje felles med en bygningsdel I andre tilfeller kreves det oppmåling

23 Saksbehandlingstid og gebyrer Dagens regel: Ingen lovbestemt saksbehandlingstid Kommunen kan fastsette gebyrer innenfor bestemte grenser. I praksis brukes helst lovens maksima.

24 Saksbehandlingstid og gebyrer Forslaget Lovbestemt frist på 6 uker Oversittes fristen, reduseres gebyret i to omganger Kommunen fastsetter seksjoneringsgebyret. Flertallet: Ingen lovbestemte grenser Mindretallet: Tredobling av dagens maksima

25 Seksjonering ved rammetillatelse Dagens regel: Planlagt bygning kan ikke seksjoneres før det foreligger igangsettingstillatelse etter plan- og bygningsloven. I bestående bygning kan seksjonering bare omfatte ferdig utbygde bruksenheter Begrunnelse: Hindre seksjonering av luftslott eller at det som bygges blir vesentlig annerledes enn seksjoneringen viser

26 Seksjonering ved rammetillatelse Utvalget foreslår likevel at regelen endres slik at det blir tilstrekkelig med rammetillatelse Gjelder både nybygg og endringer av bygg Suppleres med en regel om rett for kommunen til å gjennomtvinge reseksjonering hvis det bygges vesentlig annerledes enn seksjonert

27 Krav om reseksjonering Kommunen kan pålegge sameierne å reseksjonere hvis det er Avvik av betydning mellom seksjoneringen og det som er bygget, f.eks. At det er bygget flere eller færre bruksenheter At det er betydelige arealavvik i forhold til seksjoneringen

28 Krav om reseksjonering Dersom sameierne ikke reseksjonerer, kan kommunen sette en frist Og ilegge tvangsmulkt dersom fristen oversittes Kommunen kan slette seksjoneringen av eget tiltak hvis et nybygg ikke oppføres innen fem år

29 Kjøperetten Dagens regel: Leier av bolig har rett til å kjøpe Ikke en forkjøpsrett, men en kjøperett Prisen skal være 80 % av markedsverdi Et flertall i utvalget foreslår denne retten opphevet.

30 Regler om vedlikehold og erstatning Også her gav mandatet føringer: Man skulle se hen til reglene i borettslagsloven Det gjorde vi, men vi var intet avskrivningsbyrå 16 og 17 om vedlikehold 18, 19 og 20 om erstatningsansvar

31 Sameierens vedlikeholdsplikt - 17 Sameieren skal forestå innvendig vedlikehold. Lovens oppregning er uttømmende Alt annet er sameiets vedlikeholdsplikt Vedlikeholdsplikten omfatter også reparasjon og utskifting Sameieren har også vedlikeholdsplikt for tilfeldige skader - f.eks. uvær eller innbrudd

32 Fellesskapets vedlikeholdsplikt - 16 Oppregningen i 17 er uttømmende Fellesskapet har derfor all vedlikeholdsplikt som ikke faller på den enkelte Annen fordeling av vedlikeholdsplikten kan fastsettes i tilslutningsvedtekt Annen vedlikeholdsplikt for enkelte sameiere kan avtales, men må godkjennes av sameiermøtet

33 Sameierens erstatningsansvar - 18 To ansvarsgrunnlag: Skyldansvar Kontrollansvar Kontrollansvaret er i utgangspunktet et objektivt ansvar Men med unntak for uforutsette hindringer Og noe mildere enn i andre kontraktsrettslige lover: Unntak for uvitenhet Unntak der tredjeperson har forårsaket skaden

34 Sameierens erstatningsansvar - 18 Ulike utmålingsregler: Skyldansvar: Skadevolder må erstatte alt økonomisk tap Kontrollansvar: Skadevolder svarer ikke for indirekte tap Det er: Tap i næring Avsavnstap (at bruksenheten ikke kan brukes) Skade på annet enn bruksenheten og vanlig tilbehør

35 Fellesskapets erstatningsansvar - 19 Fellesskapets ansvar er strengere enn sameierens Utgangspunkt: Kontrollansvar uten de to unntakene som gjelder for sameiernes ansvar Erstatningen er en felleskostnad

36 Nye regel om søksmålskompetanse Problemer ved mangelfulle fellesarealer: Styret kan ikke representere sameierne og reise søksmål mot utbygger/entreprenør Utvalget foreslår samme regel som gjelder for borettslag: Styret kan gjøre sameiernes krav gjeldende og stå som saksøker Det er sameiernes krav styret gjør gjeldende

37 Bøkene du trenger

38 Kjøpe bøker? Ta kontakt med: Christian Fr Wyller Solbakken 4146 SKIFTUN tlf Bokpriser: Boligrett kr. 790 Borettslovkommentaren kr. 890 Ved bestilling direkte fra utgiver er prisen: Boligrett kr 700 Borettslovkommentaren kr 800 Bestiller du begge er prisen kun kr Bøkene sendes portofritt