Saksframlegg. Utvalg Utvalgssak Møtedato Komite plan

Transkript

1 STJØRDAL KOMMUNE Arkiv: Arkivsaksnr: 2012/ Saksbehandler: Julie Bjugan Saksframlegg Utvalg Utvalgssak Møtedato Komite plan Føringer for ny sentrumsplan Rådmannens forslag til vedtak: Foreslåtte føringer i denne saken skal legges til grunn ved utarbeidelse av reguleringsplanforslag Stjørdal sentrum. Vedlegg: Vedlegg: Skisse føringer for ny sentrumsplan Byutvikling temautredning Signalbygg temautredning Sol og skyggestudier temautredning Bolig temautredning Områdegjennomgang Områdegjennomgang boliger Handel, næring og arbeidsplasser temautredning Grønnstruktur temautredning Trafikk temautredning Støy temautredning Støykart alternativ 1 fasader nordøst X Støykart alternativ 1 uteområder X Støykart alternativ 1 fasader sør X Støykart alternativ 1 fasader nordvest X Støykart jernbanestøy X009 Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): Temarapport kulturminner ikke ferdig Temarapport vann, avløp og overvann Temarapport avfallshåndtering Temarapport luftkvalitet Temarapport trygghetsskapende tiltak

2 Temarapport klima og energi Temarapport geoteknikk Innspill til planoppstart og høring av planprogram Planprogram Utkast til plankart Utkast til bestemmelser Utkast til planbeskrivelse Sammendrag: Denne saken gjennomgår temaene byutvikling og signalbygg, arealbruk, trafikk, støy og grøntstruktur ut fra gjennomførte utredninger for sentrumsplanen. Det foreslås førende prinsipper for utarbeidelse av reguleringsplanforslag. Viser her til vurderingsavsnittet. De resterende tema vil bli inkludert når planforslaget fremmes. Saksopplysninger Planarbeidet tar utgangspunkt i vedtatt planprogram basert på et politisk intensjonsvedtak i kommunestyret og involveringsprosesser forut for vedtak av planprogrammet. Illustrasjon antall etasjer i kommunestyrets vedtak av Våren 2016 ble følgende reguleringsplan vedtatt for Husbyjordet:

3 Resultatmål fra planprogrammet Resultatmålene under er fra planprogrammet, vedtatt av kommunestyret , sak 46/15. Planprosessen skal ende i revidert reguleringsplan for Stjørdal sentrum, som grunnlag for videre utvikling av byen med:

4 Attraktive byrom og god bokvalitet. Urban, stedstilpasset arkitektur. Et sentrum hvor folk trives, hvor også barn og unge kan bo og oppholde seg. Et sentrum med et boligmiljø med livskvalitet. Et sentrum hvor folkehelse er ivaretatt. Arealøkonomisering gjennom fortetting som begrenser arealekspansjon og nedbygging av verdifullt produksjons og rekreasjonsareal. Bedre tilrettelegging for kollektivtransport, sykkel og gangtrafikk og begrensing av transportbehov gjennom blant annet korte avstander til daglige gjøremål. Byggehøyder som gir god arealutnyttelse, med tilpasninger som gir gode sol og lysforhold. Indre kvartaler bør være offentlig tilgjengelige. Sentrum knytter seg mot sjøen. Bevaringsverdig bebyggelse i sentrumsområdet er ivaretatt. Kulturhuset og parken bidrar sammen med andre kulturaktiviteter til å skape et levende sentrum utenfor butikkenes åpningstider. God næringsutvikling. Attraktive butikker med bredde og spesialitet. Blandet handlestrøk innendørs/utendørs. Balansert blanding av boliger, arbeidsplasser, service, kultur og rekreasjon for alle aldersgrupper. Bygg og gaterom av høy kvalitet. Utadrettet aktivitet på gatenivå. Variert boligtilbud i størrelse og prisklasse, boliger fra 2/3 etg. med gode uteplasser, balkonger, terrasser, parker, lekeplasser. Boliger orienteres optimalt i forhold til sol og støy. Spennende byrom med plasser, gater, streder og passasjer for opphold og mangfoldig aktivitet. Et universelt utformet og tilgjengelig sentrum. Trygg og attraktiv gangforbindelse mellom gågata og Husbyjordet. Attraktiv grøntstruktur (alléer, beplantning, parker og grøntdrag). Byparken skal være grønn og frodig, med vannspeil og opparbeidet for aktivitet og opphold for alle. God håndtering av overflatevann, blant annet ved grønne tak, lokal fordrøyning og magasinering av overflatevann i offentlige gaterom, på private eiendommer og i grøntstruktur. Permeable overflater. God og lettvint adkomst og parkering for alle trafikantgrupper. Trygg og effektiv tilrettelegging for myke trafikanter og offentlig transport. Adkomst fra oppgradert E14, med parkering på flere plan på sentrale plasser. Begrenset med bakkeparkering med tidsregulert bruk. Regionale føringer fra «Regional plan for arealbruk» i Nord-Trøndelag: Ved utbygging i sentrum og ved kollektivknutepunkt skal det legges opp til fortetting og transformasjon. I sentrumskjernen kreves høyere tetthet enn ved utbygging i omkringliggende boligområder. Ved utbygging i sentrumskjernen bør minimum 6 boenheter per dekar legges til grunn, med avtrapping til 3 boenheter per dekar i tilstøtende områder med kort avstand til kollektivknutepunkt. Parallelt med fortettingsprosesser må sammenhengende grøntstruktur, friområder og egnede parker for felles bruk sikres. Virksomhet med stor persontrafikk og viktige servicefunksjoner bør lokaliseres inntil kollektivakser og knutepunkt for persontrafikk. Ved nybygging og omforming (transformasjon) i sentrum skal nye parkeringsløsninger tilstrebes etablert under bakken eller i parkeringshus. Publikumsorienterte handels- og servicevirksomheter bør lokaliseres innenfor sentrumskjernen, transportorienterte virksomheter bør lokaliseres i ytre del av sentrumsavgrensingen

5 Utbyggingsprinsipper fra 2008:

6 Mange av utbyggingsprinsippene fra 2008 bør i utgangspunktet videreføres i ny plan og danne grunnlaget for drøftinger i ny planprosess. Siden nybygging i sentrum vil skje over lang tid er det hensiktsmessig å holde fast på en plan som gir langsiktige føringer for utbyggingen. Hvis ikke svekkes mulighetene for å etablere en konsekvent linje i sentrumsplanleggingen og dermed en helhetlig byutvikling. Hvilke føringer fra utredningene bør legges til grunn ved utarbeidelse av planforslaget? Det er utarbeidet mange utredningsrapporter som vil følge planforslaget når det kommer til behandling. Det er utarbeidet skisser til planforslag, bestemmelser og planbeskrivelse, men disse dokumentene er uferdige og vil bli bearbeidet før planforslaget skal fremlegges og følger derfor ikke med denne saken. Temautredningene er konsulentens arbeid, og det tas forbehold om feil og mangler i dokumentene. Planforslaget vil også inneholde vurderinger av energiforsyning, grunnforhold, overvannshåndtering, avfallshåndtering, ROS-analyse, universell utforming, kultur, folkehelse, trygghetsskapende tiltak og luftkvalitet og støy osv i samsvar med planprogrammet. Rapport for kulturminner er uferdig, men inneholder kort fortalt en videreføring av bevaringsstrategi i gjeldende reguleringsplan, hvor de fleste bygg foreslås videreført for bevaring, noen nye er foreslått og noen er foreslått tatt ut av bevaringskategorien. Konsulentene har blant annet gjort en områdegjennomgang hvor man har tatt for seg område for område og vurdert områders kvaliteter, egnethet for ulike formål samt påvirkning av og på omkringliggende områder. Anbefalinger fra denne gjennomgangen og de ulike temarapportene, målt opp mot ønskede resultatmål, ligger til grunn for denne saken. Lokalisering av og tilgjengelighet til gode offentlige rom, parker og torg har betydning for hvor egnet et område er for boliger og hvor attraktivt et sentrumsområde er for næringslivet. For at sentrum skal oppleves som enhetlig og attraktivt bør det legges noen felles føringer for utforming.

7 Tema byutvikling og signalbygg Det foreligger to separate utredningsrapporter henholdsvis byutvikling og signalbygg. I tillegg vil temautredning sol- og skyggestudier være relevant. Iht. kommunestyrets vedtak skal det være utvalgte høye bygg i sentrum. Et høyhus på over ti etasjer vil i Stjørdals flate landskap bli et signalbygg. «Signalbygg» kan også ha annen form enn et høyhus, for eksempel Kimen kulturhus og Stjørdal kirke. I denne vurderingen er begrepet «signalbygg» begrenset til å omfatte høyhus. Det er viktig å ta stilling til hva man ønsker å oppnå ved å etablere høyhus i sentrum. Høyhusenes synlighet gjør at de bør plasseres i tilknytning til viktige funksjoner i byen, som for eksempel Kimen og torget. Da vil de kunne fungere som landemerker som letter orienteringen i byen. Stjørdal sentrum er svært kompakt, og høyhus her vil få store konsekvenser for omgivelsene, da de kommer svært tett på tilliggende bygninger, parker og uterom. Etablering av høyhus inne i en allerede etablert tett bysammenheng er utfordrende, da det er vanskelig å sette av tilstrekkelig plass rundt bygget. Høyhus vil generelt gi betydelige skyggekonsekvenser på omgivelsene rundt høyhuset. Jo tettere på nabobygninger, uteområder og gater, jo større konsekvenser vil det medføre. Stor grunnflate og/eller stor høyde avgjør hvor omfattende skyggekonsekvensene vil være. Høye hus vil påvirke lokalklimaet, blant annet vil det oppstå turbulens omkring bygningens base. Vindhastigheter og turbulens er avhengig av høyden på bygget, utforming og avstand til byggene rundt. Et hus som er betydelig høyere enn sine omgivelser fører større luftmengder ned fra høyden til bakkenivå. Lokal turbulens på bakkenivå kan gjøre det mindre attraktivt å oppholde seg der. Det er i politisk vedtak foreslått tre høyhus i sentrum. Et høyhus på 15 etasjer ved Kimen er allerede vedtatt i reguleringsplan for Husbyjordet, og er derfor ikke vurdert her. Bibliotekstomta (BFK4 i gjeldende reguleringsplan), forslag om 10 etasjer Høyhus på bibliotekstomta vil medføre betydelige skyggekonsekvenser på store deler av eksisterende småhusbebyggelse/vernet bebyggelse nord for tomta. Det nye boligkomplekset «Triangel Park» vil få en betydelig skygge av en høyhusløsning på bibliotekstomta. Fra gatenivå vil et høyhus oppleves som overveldende nært. Siden tomtestørrelsen er relativt begrenset, vil sannsynlig behov for parkering være på tre etasjer, for eksempel en etasje under og to over bakken. Fasader på bygg med parkering i første etasje oppleves ofte som utrygge og lite hyggelige. Det er ingen funksjoner i umiddelbar nærhet av tomta som tilsier at dette området bør gis en særlig markering. Dersom man ønsker et høyhus i denne delen av sentrum bør det være rådhuset. Høyhus på bibliotekstomta frarådes, og bebyggelse her bør få samme høyde som omkringliggende bygg. Brannstasjonstomta (BFK9 i gjeldende reguleringsplan), forslag om 12 etasjer Et høyhus på brannstasjonstomta vil medføre betydelige skyggekonsekvenser for nabobebyggelsen. I tillegg vil store deler av torget bli liggende i skygge, selv midt på sommeren. Lokaliseringen ved torget, i «hjertet» av byen, er imidlertid god. Bygningen kan være med på å tydeliggjøre torget som et viktig byrom. Tomtearealet er i dette tilfellet også så stort at all parkering kan forgå på ett plan under bakken.

8 For å redusere de negative konsekvensene av et høyhus anbefales det å trekke høyhuset tilbake fra torgrommet. Bygget bør gjøres slankere, og begrenses til en del av tomta. Videre anbefales det at publikum sikres tilgang til øverste etasje. Et tilbaketrukket høyhus anbefales på brannstasjonstomta (byggeområde BFK9 i gjeldende plan) der det vil markere torget, byens hjerte. Oppsummering signalbygg/høyhus Utredningen viser at høyhus i sentrum kan gi Stjørdal identitetsskapende og karakteristiske landemerker hvis de utformes med omhu og på riktig sted. Antall bør begrenses til maks to høyhus, ett ved Kimen og ett inntil torget. De lokaliseres da opp mot viktige funksjoner i sentrum. Toppetasjen bør gjøres tilgjengelig til allmennheten. Høyhus gir betydelige skyggekonsekvenser og påvirker lokalklima mhp. vind. Det må etterstrebes slanke bygg med god utforming og materialbruk. De lavere etasjene er kontaktflaten mot byen og anbefales for formål som bidrar til økt aktivitet i sentrum. Høyhus kan medføre utfordringer mhp. parkering, som pga. grunnvannstanden vil måtte bygges i flere etasjer over bakken eller løses ved frikjøp og bruk av offentlig parkeringsanlegg i nærheten. Tema sol- og skyggestudier Det er utarbeidet sol- og skyggestudier av hele planområdet for dagens situasjon, gjeldende reguleringsplan fra 2008 (alt. 0), maksalternativet (alt. 1), og konsulentens forslag til bearbeidet plan (alt. 2). Direkte sollys er særlig viktig for to funksjoner, boliger og uteoppholdsareal. Veilederen til byggteknisk forskrift (TEK10) anbefaler at alle boenheter er solbelyst minst fem timer hver dag

9 ved vår- og høstjevndøgn. Dette kriteriet er lagt til grunn for vurderingen av de ulike alternativene. Solstudiene viser at maksalternativet vil gi mye skygge for boliger midt på dagen ved vårjevndøgn. Alternativet tilfredsstiller ikke anbefalingene om solinnstråling beskrevet over. Dette skyldes kombinasjonen av nye byggehøyder og høy grad av fortetting innenfor en eksisterende bebyggelsesstruktur som gjør det vanskelig å utnytte fortettingspotensialet fullt ut. Regulert kvartalsbebyggelse med til dels grunne kvartaler, kombinert med høy tillatt utnyttelse og byggehøyde, medfører at det ikke er mulig å få tilstrekkelig lys og sol inn i boligområdene. Også offentlige parker og plasser vil få mindre solinnstråling som følge av økte byggehøyder. Mer skygge vil gjøre områdene mindre anvendelige. Klimaet i Stjørdal er slik at de fleste velger solrike plasser for opphold og rekreasjon store deler av året. Forslag til tiltak: Det er satt som mål at planen skal sikre attraktive byrom og god bokvalitet. Planen bør sikre at nye boliger og viktige byrom får tilfredsstillende solforhold. Ny bebyggelse bør ikke redusere solinnstrålinga på eksisterende boliger til under grenseverdiene. Sentrumsplanen bør skille mellom områder der bolig er prioritert og områder der forretning og kontor er prioritert. I områder der bolig prioriteres bør sol og skygge være dimensjonerende for maksimal byggehøyde. Det bør sikres at sør- og vestvendte fasader tilfredsstiller kravet til solinnstråling fra og med andre etasje, samt at det er mulig å etablere felles uteoppholdsareal på bakkeplan som tilfredsstiller kravene. Høyest mulig utnyttelse kan sikres ved å se byggehøyder og byggegrenser i sammenheng, slik at man får optimalisert solinnstrålingen. Det bør ikke tillates ensidig nord- eller østvendte leiligheter, da det ikke vil være mulig å sikre slike leiligheter tilfredsstillende solforhold. I områder der kontor og forretning skal prioriteres kan det tillates høy utnyttelse, da dette er funksjoner som ikke krever direkte sollys. Boligformål bør bare tillates i de etasjene som fortsatt vil ha tilfredsstillende solforhold ved fullt utbygd plan. Boliger i lavere etasjer enn dette vil kunne medføre restriksjoner for omkringliggende, ikke påbegynte, prosjekter. Byggehøydene bør sikre at eksisterende boliger får tilfredsstillende solforhold også i framtida. Det offentlige uterommet består av gater, torg og parker som er allment tilgjengelige. Det bør skilles mellom transportareal og oppholdsareal. Transportareal er gater og fortau der folk ferdes, men der det ikke tilrettelegges med benker eller annet møblement som gjør det naturlig å oppholde seg der over tid. Disse arealene trenger ikke direkte sollys, men vil virke mørke og trange dersom de ikke får tilstrekkelig med dagslys. Dette kan løses ved å stille krav til tilbaketrukne overetasjer. Torg og parker er offentlige uteoppholdsareal. Det samme er gater og plasser som møbleres for at folk skal stoppe opp eller sette seg ned. I tillegg bør kommersiell uteaktivitet på gateplan, som for eksempel uteservering, vurderes etter kriteriene omtalt her. Områder som skal prioriteres for uteopphold trenger solinnstråling for å være attraktive, særlig om ettermiddagen. Byggehøyden rundt disse områdene bør begrenses slik at de får tilfredsstillende solinnstråling. Hvor høyt det kan bygges er avhengig av hvor stort området er. Er området stort nok vil deler av området få sol til enhver tid, selv med relativt høye bygninger

10 rundt. Det kan derfor være fornuftig å satse på noen få store offentlige uterom framfor mange små. Oppsummering: Tiltakene over beskriver strategier for å veie målet om høy utnyttelse opp mot målet om attraktive byrom og god bokvalitet. Sol- og skyggestudiene viser at de høyeste byggehøydene ikke lar seg kombinere med bolig i de laveste etasjene. Det er derfor nødvendig å begrense enten byggehøyden eller andelen boliger som tillates innenfor et område. Rådmannen anbefaler en differensiering av sentrum, der bolig og uteoppholdsareal gis prioritet i noen områder, mens høy utnyttelse prioriteres i andre. Tema boliger Relevante rapporter her er temautredning boliger, temautredning sol- og skyggestudier og temautredning grønnstruktur. Man antar at kommunen vil vokse fra innbyggere til omlag innbygger på 25 år. Stjørdal sentrum er del av et regionalt boligmarked i Trondheimsregionen og kvalitetsnivået på boligene vil påvirke Stjørdals konkurranseevne. Fortetting gir korte avstander og et kompakt sentrum gir en effektiv hverdag og mer tid til andre ting enn reise. Det er et stort utbyggingspotensiale i sentrum. Gjeldende reguleringsplan gir rom for om lag 1000 nye boenheter. Maksalternativet antas å dekke omlag 80 % av kommunens boligbehov fram til Maksalternativet gir rom for om lag 2000 nye boliger, mens et bearbeidet planforslag vurderes å gi rom for om lag 1600 nye boliger. Utnyttelsesgraden tilsvarer en tetthet som indre Oslo by. Premisser Følgende resultatmål fra planprogrammet legger føringer på vurdering av boliger og bokvalitet i sentrum: Attraktive byrom og god bokvalitet. Urban, stedstilpasset arkitektur. Et sentrum hvor folk trives, hvor også barn og unge kan bo og oppholde seg. Et sentrum med et boligmiljø med livskvalitet. Et sentrum hvor folkehelse er ivaretatt. Byggehøyder som gir god arealutnyttelse, med tilpasninger som gir gode sol og lysforhold. Indre kvartaler bør være offentlig tilgjengelige. Balansert blanding av boliger, arbeidsplasser, service, kultur og rekreasjon for alle aldersgrupper. Bygg og gaterom av høy kvalitet. Utadrettet aktivitet på gatenivå. Variert boligtilbud i størrelse og prisklasse, boliger fra 2./3. etg. med gode uteplasser, balkonger, terrasser, parker, lekeplasser. Boliger orienteres optimalt i forhold til sol og støy. Solinnslipp er viktig for boliger og uterom. Møtesteder, formelle og uformelle, ute og inne, er viktige for alle aldersgrupper. Et variert tilbud av arealer til lek og rekreasjon for ulike aldersgrupper legger til rette for en variert beboersammensetning. Økt bokvalitet handler om at nye boliger må ivareta solforhold, bidra til mangfold, og supplere byens uterom på en måte som bidrar til å øke områdekvaliteten. Utfordringen med å bygge høyt er å få nok solinnslipp. Likeså er det utfordrende å tilfredsstille minstekrav til uteoppholdsareal og parkering. Det er et mål å balansere eksisterende kvaliteter, opparbeidelse av nye fellesarealer, parker, torg, gågater med ønsket om å bygge mest mulig. Parkering som ikke kan løses på egen tomt bør frikjøpes i offentlige parkeringsanlegg. Generelt

11 bør parkering for boliger løses på egen tomt, mens resten (gjesteparkering og ansatt/kundeparkering) kan løses i omkringliggende parkeringshus ved frikjøp. Hva som gjør en bolig attraktiv varierer fra person til person. Det er likevel noen fellesnevnere. Nasjonale retningslinjer definerer en del kriterier som bør være oppfylt for å sikre tilfredsstillende bokvalitet. Dette gjelder blant annet støy- og luftforurensing, solinnstråling, dagslys og barn og unges behov i planleggingen. Dersom kommunen skal nå målet om god bokvalitet og boligmiljø med livskvalitet, må disse føringene legges til grunn. Sol og skygge: Veilederen til TEK10 definerer tilfredsstillende solforhold som at alle boenheter skal være solbelyst minst fem timer hver dag ved vår- og høstjevndøgn. Uteareal for boliger må også ha akseptable sol- og lysforhold. Sol- og skyggestudien viser at det flere steder ikke er mulig å bygge så høyt som maksalternativet legger til grunn, og samtidig ha boliger i 2./3. etg. For at alle boliger skal ha tilfredsstillende solforhold ved fullt utbygd plan er det nødvendig å enten redusere byggehøyden, eller å kun tillate bolig i de øvre etasjene. Rådmannen anbefaler en differensiering, der høy utnyttelse prioriteres i deler av sentrum, mens boliger fra 2. etg. prioriteres i andre deler av sentrum. Det er skygge fra nabobygg i sør og vest som er den største utfordringen. Planbestemmelsene må sikre at en utbygging ikke legger uønskede begrensninger på utnyttelse av nabotomta. Figuren over viser skygger fra bygg sør for Kjøpmannsgata på bygg nord for Kjøpmannsgata. Maksalternativet øverst og dagens situasjon nederst Støy: Retningslinje for støy i arealplanlegging: T-1442/2012 legger føringer for hva som regnes som helseskadelig støy. Det er satt grenseverdier for gul og rød støysone, der gul sone er en vurderingssone der det bør stilles krav til avbøtende tiltak, mens rød sone er områder der det anbefales å ikke etablere støyfølsom bebyggelse. Retningslinjen åpner likevel for boliger i rød støysone i sentrumsområder, forutsatt at det stilles krav til avbøtende tiltak.

12 Hele Stjørdal sentrum ligger i gul støysone for flystøy. Dette medfører at det bør stilles strengere krav til skjerming fra andre støykilder. Støyutredningene viser at full utbygging vil kunne medføre støy i rød støysone på de fleste veier med gjennomkjøring. For å sikre attraktive leiligheter og helsefremmende bomiljø er det nødvendig med avbøtende tiltak. De to vanligste avbøtende tiltakene er støyskjerming og stille side. I sentrumsområdene er omfattende bruk av støyskjermer lite ønskelig, da det gir passive fasader uten liv, og kan medføre at gatene oppleves utrygge. Stille side vil si at alle boenheter skal ha minst en fasade der det ikke er støy over grenseverdiene i T-1442/2012. Kommuneplanens arealdel har følgende retningslinje for støyutsatte boliger: «Minst halvparten og minimum ett av soverommene skal ha vindu mot stille side. Boenheter som får soverom eller stue på støyutsatt side skal ha balansert ventilasjon. Stille side skal også være skjermet fra eventuelt andre støykilder.» Bestemmelsene i sentrumsplanen kan med fordel være utdypende. Det bør blant annet stilles krav til maks tillatt støynivå på fasade for bygg med støyfølsom bruk. Trondheim kommune åpner for boliger i sentrale byområder og kollektivknutepunkt med støynivå på fasade på inntil 70 dba L den dersom bolig er gjennomgående og har en stille side hvor uterom kan plasseres og minst halvparten av rom for varlig opphold og minst ett soverom vender mot stille side. Karrébebyggelse er gunstig for å sikre stille side. Bebyggelsen fungerer som skjerm langs de trafikkerte gatene, mens det kan etableres stille gårdsrom i midten. Det bør stilles krav til felles planlegging av områder som skal ha felles gårdsrom og der bygningene vil fungere som støyskjerm for hverandre. Uteoppholdsareal: Med uteoppholdsareal menes uteområder der det er attraktivt å oppholde seg. Trafikkareal o.l. regnes ikke inn i uteoppholdsarealet. Kravet til uteoppholdsareal i Stjørdal sentrum er lavt, og kan sammenlignes med de tetteste områdene i Trondheim og Oslo sentrum. Da man i gjeldende plan må kunne sies å ha krav til uteoppholdsarealer som tangerer grensen til hva som faglig kan regnes som tilstrekkelig, er det spesielt viktig at man ikke dispenserer eller kutter i disse kravene. Resultatet vil da være at man får bokvaliteter som er for dårlige for byens innbyggere. Dette kan igjen gjøre Stjørdal mindre attraktiv som bosted, og medvirke til at det etableres boliger ingen er interessert i å bo i. De interesser som må ivaretas ved sikring av uteoppholdsarealer til boligprosjekter er i hovedsak private uteoppholdsareal og småbarnslekeplass. Små barn kan ikke krysse veier for å leke på egen hånd. Leken er ofte stillesittende og krever gode solforhold. Det er også viktig at leken foregår på bakkenivå, og ikke på takterrasser, da dette vanskeligjør atkomst for barna, foreldres mulighet til å holde oppsyn med lekende barn, samt vedlikehold og spesielt snørydding i vinterhalvåret. Det må stilles krav til nærlekeplass på egen grunn i alle boligprosjekt. Dersom det er flere boligprosjekt rundt samme gårdstun kan disse med fordel dele lekeplass. I temautredning grønnstruktur er muligheten til å ivareta krav til uteoppholdsareal på egen grunn vurdert for alle byggeområder. Utredningen viser at det er de store sammenhengende kvartalene der det i dag er stort innslag av eneboliger som i størst grad har potensiale til å etablere attraktive uterom på egen grunn. Sør for Kjøpmannsgata er det mange små kvartal der det vil være utfordrende å sikre nok uteoppholdsareal uten å benytte seg av de offentlige parkene. Rådmannen anbefaler at de områdene der det er lettest å etablere gode uteoppholdsareal prioriteres for bolig, mens de områdene som ikke klarer å tilfredsstille kravene på egen grunn i større grad prioriteres for blandede formål og høy utnyttelse.

13 Leilighetstyper: Et av de overordnede målene er at planen skal sikre et variert boligtilbud i størrelse og prisklasse. Plan- og bygningsloven inneholder ikke virkemidler for å påvirke pris på bygg. Derimot har kommunen anledning til å legge føringer for hva slags leiligheter som kan bygges. Det kan være nødvendig å stille krav til fordeling av leilighetstyper for å sikre at det blir bygd tilstrekkelig av de minst lønnsomme leilighetstypene. Stjørdal kommune har i dag en større andel eneboliger (65%) og rekkehus, og færre leiligheter (12%) enn landsgjennomsnittet. Fordeling av boligtyper indikerer et kommende marked for flere leiligheter. Sentralt i norske byer i dag bygges det en stor andel mindre leiligheter basert på økende behov i forhold til mindre husholdninger med lavere kjøpekraft. Små leiligheter er også ofte mer lønnsomt og lettsolgt for den enkelte utbygger. Men for mange små leiligheter innenfor et område generer ofte flytting og fare for ustabile bomiljøer. En ensidig utvikling med for mange små boenheter i Stjørdal sentrum vil derfor være lite gunstig for sentrum. Norske byer på størrelse med Stjørdal har statistisk sett en sterk kjøpegruppe i enslige eller par uten barn, i aldersgruppene 35+ og 60+. Denne kjøpegruppen har relativt stor kjøpekraft og ønsker gjerne større leiligheter. For å styre utviklingen av leiligheter i forhold til leilighetsstørrelser i Stjørdal sentrum anbefales en leilighetsnorm som ivaretar behovet for mindre leiligheter tilpasset små husholdninger, balansert med større leiligheter. For å ivareta disse hensynene anbefales følgende planbestemmelser: «Det tillates ikke 1-roms leiligheter og leiligheter under 40 m 2. Hvert boligprosjekt skal ha minimum 20 % av hver av følgende boligtyper: 2-roms, 3-roms og 4-roms.» Områdevis prioritering av boliger Ovenfor er det skissert hvordan ulike premisser legger føringer for hvilke områder i sentrum som er velegnet for boligbygging. Både hensynet til eksisterende bebyggelse, solinnstråling, grønnstruktur og støy peker i samme retning. Hovedtrekket er at områdene er bedre egnet for bolig jo lenger nord i planområdet man kommer. Disse områdene har også kortere veg til skoler og barnehager. For å gi et lettlest og logisk sentrum der det er enkelt å finne fram bør hver gate eller del av gate gis en homogen karakter når det kommer til funksjonsfordeling. Anbefalingene om funksjonsfordeling er derfor gitt gatevis. E 14: Grunnet svært mye støy anbefales det ikke boliger langs E14. Bebyggelsen langs E14 benyttes som støyskjerm for å sikre tilfredsstillende støyforhold for bebyggelsen på sørsiden av Kjøpmannsgata. Kjøpmannsgata (vest for Stokkmovegen): Dette er et område som allerede i dag har stort innslag av kontor og forretningsbygg. Analysene viser at det i dette området vil være vanskelig å sikre tilstrekkelig areal til uteoppholdsareal på egen grunn, og kvartalene er såpass små at parkeringsdekning kan bli en utfordring. Dette er et område der det ligger til rette for at høy utnyttelse prioriteres foran høy boligandel. For å sikre tilfredsstillende solforhold bør boligbygging begrenses til de øvre etasjene. Uteoppholdsareal kan tillates på taket av forretnings-/kontordelen av byggene. Dette vil gi bedre solforhold. Kjøpmannsgata (øst for Stokkmovegen): Byggehøyder her må tilpasses slik at man oppnår tilstrekkelig sol i gågata/utvidet torg.

14 Søndre gate: Gata er en av hovedårene mellom torget og jernbanestasjonen, og det bør derfor stilles krav til publikumsrettet virksomhet på gateplan. Kvartalene på begge sider av gata er store nok til at det etableres karrébebyggelse med felles gårdsrom. Det bør derfor prioriteres bolig fra andre etasje. Byggehøyden begrenses slik at andre etasje og gårdsrom nord for gata får tilfredsstillende solforhold. Ole Vigs gate: Ole Vigs gate er grensen mellom sentrum og boligområdene nord for sentrum. Gata har i dag preg av å være en ren boliggate, og det kan den godt fortsette med å være. Leiligheter her får støy på nordsiden, men det er mulighet for stille uterom på sørsiden av bygget. Her kan det tillates bolig også på gateplan. Byggehøyden bør begrenses slik at boligområder nord for gata fortsatt får tilfredsstillende solforhold. (Alternativ 1 er maksalternativet.) Wergelandsvegen: Området er stille og har flere vernede bygg. Det bør prioriteres bolig fra første etasje. Dagens byggehøyder videreføres av hensyn til den verneverdige bebyggelsen. Stokkanvegen, Yrkesvegen og Breidablikkvegen: Selv med en ny tverrforbindelse øst-vest er kvartalene i dette området store nok til å etablere karrébebyggelse med attraktive gårdsrom. Det

15 er vurdert flere løsninger for trafikkavvikling i dette området. For bokvaliteten, særlig når det kommer til støy og trafikksikkerhet, er det gunstig at trafikken styres utenfor boområdene. Kundegrunnlaget i Stjørdal er såpass begrenset at det neppe er behov for publikumsrettede funksjoner på gateplan. Særlig i lite trafikkerte gater kan manglende synlighet gjøre området lite attraktivt for kommersielle aktører. Et krav til publikumsrettede funksjoner langs gjennomfartsårer i området bør vurderes opp mot parkeringsdekningen i umiddelbar nærhet. Tema næring og arbeidsplasser Sentrum har i dag en god variasjon i sitt tilbud, forretninger, kontorer, kulturtilbud og privat- og offentlig tjenesteytelser m.m. Planen skal sikre en variasjon i arbeidsplasser og tilbud/tjenester mhp. størrelse, type varer og tjenester, nisjebutikker, kjedebutikker osv. Det kan tilrettelegges for store butikker også i sentrum, særlig mot E14. Det er ikke ønskelig at alle hvitevarebutikker o.l. forsvinner ut av sentrum. Planen skal legge føringer for et levedyktig næringsliv i sentrum med tilstrekkelig fleksibilitet. For handel i Stjørdal sentrum er det positivt med fortetting. Flere boliger, flere arbeidsplasser og butikker vil styrke områdets posisjon i den regionale konkurransen. Det vil gjøre sentrum attraktivt for et større handelsomlandet. Det vil være viktig å begrense handelen til sentrum for å skape et sterkt handelssentrum. Kun plasskrevende varer bør etableres utenfor sentrum. Tetthet alene er ikke tilstrekkelig til å skape et mer urbant sentrum med mer attraktivt næringsliv. En helhetlig næringsstrategi vil være viktig, samt lokalt engasjement. Stjørdal konkurrerer med Trondheim. Den mentale bilavhengigheten vurderes som en svakhet. I sentrum er bil lite effektivt. Beliggenheten som et trafikalt knutepunkt er kommunens fortrinn og det er mulig å utnytte nærheten til Trondheim. Fremtidige hovedkontor bør kunne finne Stjørdal attraktiv. 5-6 etasjes moderne kontorbygg i sentrum vil være bra både for sentrum og for ansatte i kontorbygget. Utbyggere vil foretrekke å bygge boliger, siden det vil gi mest fortjeneste og har minst usikkerhet. Det er viktig med balanse mellom næring og bolig for en god by. Første etasje bør generelt være forbeholdt næring, handel, kultur, offentlig virksomhet eller annen aktivitet som fremstår som åpen mot gata. For bevertning/serveringsbransjen vil gågater/brede fortau med sol ha betydning for mulighet til å etablere attraktive uteserveringssteder. Det vil ta lang tid å bygge ut byen iht. planen, men økt bygging kan generere mer bygging i seg selv. Konsulenten anbefaler BIDordning (Business Improvement District), dvs. et offentlig/privat samarbeidsfelleskap der eiendoms- og virksomhetsutviklere velger å gå sammen med felles innsats og felles bidrag for å opprettholde, utvikle og markedsføre et nærmere avgrenset område. For å skape et kompakt sentrum bør utviklingen starte nærmes mulig sentrumskjernen og vokse utover. Konsulent anbefaler å starte med brannstasjonstomta og området rundt torget/øst for Torgkvartalet for å få bedre kontakt mellom Kimen og gågata, og så gå videre med å utvikle sørvestre del av sentrum som er inngangsporten til sentrum. Her kan gjerne en større aktør etablere seg, være seg høyskole, et hovedkontor, en offentlig institusjon, forskingsinstitutt eller lignende. Tema offentlig service (og sosial infrastruktur) Det planlegges ikke for idrettsanlegg, skoler og barnehager innenfor sentrumsplanen, ut over at det åpnes for skole/undervisning i enkelte områder. Når det gjelder helsetilbud og omsorgsboliger løses mye gjennom private tilbydere/tjenester og folk vil i større grad bo lengre i egen bolig. Det vil i planen bli satt av areal til offentlige formål, for eksempel lege, helsesenter, aktivitetssenter, legevakt, ambulanse, brannstasjon, offentlige kontorer.

16 Tema transport og områdets tilgjengelighet, inkludert parkering, kollektivtrafikk og sykkel Med økt utnyttelse av arealene i sentrum følger økt trafikk. Konsulentene har vurdert trafikksystemet ut fra ønsket om å prioritere gående og syklende samt kollektivtrafikk foran biltrafikk. Dersom dagens reisemiddelfordeling ikke endres vil trafikkmengden i enkelte gater bli så høy at man ville vurdert firefeltsveg dersom man planla i ubebygde strøk. I sentrum ønsker vi derimot å opprettholde tofeltsveger ut fra arealknapphet og at man ikke ønsker å prioritere bilen foran gående og syklende. Figur viser estimert trafikkmengde for maksalternativet med dagens vegnett. Planen skal gi god tilgjengelighet for alle trafikantgrupper, men det er ønskelig at bilister ledes raskt til parkeringsplasser for å unngå unødvendig letekjøring, at busser har ruter og stopp sentralt i forhold til målpunkter og at det er trygt og attraktivt å gå og sykle. Stjørdal er en sykkel by. Vi må tilrettelegge for sykkelparkering i sentrum og sørge for å gode og trygge sykkelveier. Sykkelparkering må gjerne planlegges sammen med grønne lunger og rekreasjonsplasser i sentrum. Det må gjennom krav i planen sikres tilrettelegging for syklister gjennom trygg og attraktiv sykkelparkering (beboere, ansatte og kunder). Hovedkjøremønster til buss foreslås opprettholdt som i dag, med holdeplasser på stasjonen og torget som de viktige holdeplassene for alle busser. Disse dekker sentrum godt. I tillegg vil det kunne kjøre buss med annet stoppemønster blant annet i Ole Vigs gate ved Halsen ungdomsskole og Kimen. Det foreslås flere parkeringsanlegg/hus for å veie opp for utfordringen med å bygge parkering på egen tomt ved høye bygg på små tomter og ønsket om minst mulig letekjøring. Med byggehøyder ut over 5 etasjer har det vist seg å være vanskelig løse parkeringskravene i ett parkeringsplan i kjeller. To plans parkeringskjeller er vurdert, men har hittil blitt forkastet av teknisk-økonomiske årsaker av utbyggere. Felles parkeringsanlegg/hus skal legges strategisk med lett tilgang fra overordnet vegnett (for minst mulig å belaste sentrum for unødvendig trafikk) og nær viktige målpunkter (for å gi sentrum konkurransekraft mot kjøpesentre). Konsulenten har foreslått å endre parkeringsnorm fra minimumsnorm til maksimumsnorm og med noe reduserte krav i forhold til gjeldende reguleringsplan og kommuneplan. Rådmannen er skeptisk til å endre parkeringsnormen da de fleste utbyggere legger seg på minstekravet allerede i dag. Med gradvis nedbygging av bakkeparkering og reduksjon i offentlig gateparkering vil det

17 bli utfordrende med en maksnorm. Utbyggere vil spare penger på minst mulig parkering, mens behovet i lang tid fremover trolig vil være stort ut fra kommunens beliggenhet, mål om spredt bosetting (60/40) og folks reisevaner (særlig på fritida). Rådmannen anbefaler at dagens norm opprettholdes, med mål om at det skal bygges parkeringshus riktig plassert i forhold til vegnettet som begrenser trafikken i sentrum. Dersom man i framtida ikke har behov for disse parkeringshusene kan de bygges om til andre formål. Konsulenten har foreslått en indre ringveg, Innherredsvegen, Ole Vigs gate og Yrkesvegen sammen med E14. Rådmannen er skeptisk til en slik indre ringveg og er redd den vil øke biltrafikken i sentrum. Vi har allerede en ringveg gjennom Ringvegen i øst og Ringveg nord i nord som avlaster sentrum. Rådmannen ønsker et system som mater sentrum utenfra, og hvor minst mulig trafikk kjører gjennom sentrum. Likeså er det utfordrende at Yrkesvegen, som foreslås som del av indre ringvegløsning av konsulenten, i dag er stengt mot Ole Vigs gate og nordre del av Yrkesvegen innenfor planområdet er dag regulert til gang/sykkelveg. Det er nylig bygd leilighetsbygg med dette som premiss. Konsulenten vektlegger at det er egnet for boliger i nordre del av planområdet som har mindre støy fra fly og E14, men dette forutsetter at det ikke blir unødvendig økt biltrafikk gjennom disse områdene. Rådmannen vurderer å flytte ny rundkjøring med E14 i østre del av sentrum fra Yrkesvegen til Stokkanvegen for å gi mer direkte mating til sentrale deler av sentrum og samtidig skjerme boligområder i øst for sentrumstrafikk. Konsulenten har foreslått utvidelse av gågata vestover til rådhuset og stengning av Stokkmovegen over torget for biltrafikk (unntatt buss) for å gi en fotgjengervennlig by. Dette kan være aktuelt en gang i framtida. Løsningen krever at Hotellgata blir alternativ kjøreveg og vil kunne gi økt trafikk i andre sentrumsgater dersom ikke bilbruken går ned. For å ivareta denne muligheten må framtidige byggeprosjekter bygges slik at dette lar seg gjøre, ved å ikke tillate avkjørsler til Kjøpmannsgata og Stokmovegen samt å etablere parkeringshus nær E14. Tema gate- og plassrom Både private, felles og offentlige uterom må skjermes mot støy og ha gode solforhold. Uterom er viktige for folkehelsen. Viser til avsnitt om sol- og skyggestudier og boliger. Krav til uteoppholdsareal er lavere enn i Trondheim sentrum og bør absolutt ikke reduseres, heller økes dersom man ønsker et attraktivt bosted hvor folk er interessert i å bo. Man må ha fokus på småbarnslek, da små barn ikke kan krysse vegen alene, er stillesittende i leken og trenger gode solforhold. Adkomstforhold og mulighet til å se lekeplass fra bolig har også betydning. For å få nok uterom i østre del av sentrum anbefales et urbant byrom fra torget og østover. Hvor langt østover dette uterommet skal opparbeides og hvor mye man skal tillate bebygd innenfor dette byrommet må vurderes i planforslaget. For at det urbane byrommet skal få nok lys og åpenhet må det begrenses hvor mye som tillates bebygd her. Viser til tema «Grøntstruktur, friluftsliv og friområder».

18 Delvis takoverbygging av offentlig byrom kan være bra, men ikke helhetlig innglassing som i Bodø for da endres karakter fra gate til bygg, med begrenset rett til ferdsel og krav til sikkerhetstiltak. Tema grøntstruktur, friluftsliv og friområder Grøntstrukturen i byen er flerfunksjonell og skal ivareta mange hensyn. Grøntstruktur skal gi rom for rekreasjon, lek, opplevelse, fysisk aktivitet, sosialt samvær m.m. og omfatter parker, grønne elementer i gater og på plasser samt større grøntområder. En god grøntstruktur reduserer behovet for å reise ut av nærmiljøet for å få tilgang til grønne området og er viktig for folkehelsen. Grøntstruktur har også betydning for vannhushold og vannavrenning. De nære byrommene/plassene er spesielt viktige for mennesker med lav mobilitet, barn og eldre spesielt.

19 Utredningen anbefaler tre offentlige parker, parken ned mot stasjonen, rådhusparken (1) og parken ved Kimen (3) i tillegg til at torg/gågateareal (2) foreslås økt for å gi nok offentlig uteoppholdsareal. (tall refererer til figur over). Rådhusparken anbefales utvidet slik at hele nordre del mellom Parkveien og Krogstads vei blir park. Siden det er lav bebyggelse mot vest her vil parken få gode solforhold (byggehøyder vest for parken anbefales opprettholdt som i dag). Man oppnår da et større sammenhengende og mer solfylt område. Figur over viser urbant byrom, en mulig utvidelse av torget østover. Siden det er få offentlige uterom vil det være desto viktigere at disse har sol og områder skjermet mot støy. Dette får betydning for arealbruken på omkringliggende bebyggelse. Et

20 urbant byrom i forlengelse av torget vestover er et viktig grep for å gi nok uteoppholdsareal. Se skisse over. Parken mot stasjonen kan utbedres noe, den er støyutsatt, men visuelt viktig. Generelt bør gågater og torg bør rustes opp og gjøres grønnere. Videre vil forbindelse mot nærliggende områder som Blinkparken, park øst for sentrum, skatebane og Sandskogan være viktige. Vurdering Forslag til føringer for utarbeidelse av planforslaget fra utredningene Man må ta et bevisst valg mhp. hvor man vil bygge høyt og hvor man vil bygge mye boliger. Man må stille krav til solforhold i de få offentlige byrommene og parkene vi har, dvs. krav til maks byggehøyder på omkringliggende bebyggelse for park (grønt på skisse under) og urbant byrom (rosa på skisse under). I boligdominerte områder skal det tilrettelegges for felles uteoppholdsareal på bakkeplan med gode solforhold og det bør være et område uten parkeringskjeller under som gir rom for en klynge med store trær. For boliger skal det vektlegges sol/lys ved fasade og uteoppholdsareal når man vurderer byggehøyder. Ref. veileder til TEK 10 med krav om 5 timer sol ved vår/høstjevndøgn. Boliger skal ha en stille side og det tillates ikke ensidige leiligheter mot nord og øst. Ensidige leiligheter skal ha større fasadebredde enn leilighetsdybde for å sikre nok lys. Det tillates ikke 1-roms leiligheter og leiligheter under 40 m 2. Hvert boligprosjekt skal ha minimum 20 % av hver av følgende boligtyper: 2-roms, 3-roms og 4-roms. Mot E14 bør det ikke tillates støyømfintlig arealbruk, kun der det kan dokumenteres maks 70 dba Lden ved fasade og man har en stille side og uteareal med tilfredsstillende støyforhold. I Kjøpmannsgata, Stokkmovegen samt deler av Stokkanvegen prioriteres forretninger, kontor o.l. Her bør etablering av boliger i de øvre etasjer være valgfritt. I Søndre gate og Innherredsvegen skal det være forretninger, kontor o.l. i første etasje. Planen skal legge til rette for maksimal tomteutnyttelse innenfor de hensyn som må tas, avhengig av formål og tilgrensende arealbruk.

21 Skisse over er rådmannens forslag til føringer for arealbruk i reguleringsplanen basert på temutredninger. Lilla/blå områder er forretning/kontor, mens lilla områder med skravert gult er områder med høy utnytting hvor det kun tillates boliger i de øvre etasjene hvor sol/lysforholdene er gode nok. Gule områder er boligområder, gule med skravert lilla/blått er i hovedsak bolig, men med forretning/kontor i første etasje mot utvalgte gater. Rødt er offentlig tjenesteyting. Rosa er urbant byrom/utvidet torg. Rådmannen anbefaler at en sonering som vist på kartet over legges til grunn ved utarbeidelse av planforslaget og ved videre detaljplanlegging innenfor sentrumsplanen. Rådmannen vurderer om man i stedet for å forlenge Yrkesvegen nordover og åpne denne mot Ole Vigs gate bør flytte kryss med E14 vestover til Stokkmovegen (som vist med mørk blå på skisse). En slik løsning vil mate sentrum mer direkte mot tunge målpunkter som Kimen og Torgkvartalet og skjerme boligområder og offentlige områder øst for Stokkanvegen for sentrumsrettet trafikk. Det legges opp til frihet innenfor detaljplaner til å finne adkomst og parkering, men det skal ikke være direkte avkjørsler fra E14, Kjøpmannsgata, Innherredsvegen eller Ole Vigs gate. Antall avkjørsler skal også begrenses mot Stokkmovegen og Stokkanvegen. Prosess videre

22 Etter denne prosessuelle saken skal planforslag for sentrum ferdigstilles. Planforslaget skal så sendes til komite plan til førstegangsbehandling med mål om utlegging til høring og offentlig ettersyn. I høringsperioden vil det være aktuelt å invitere tiltakshavere, myndigheter og andre særskilt berørte til orienteringsmøte. Disse vil være: - Berørte grunneiere - Offentlig myndighet som Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, Nord-Trøndelag fylkeskommune og Statens vegvesen. - Berørte organisasjoner og lignende som FRIFO, rådet for personer med nedsatt funksjonsevne, Ungdomsrådet. Planforslaget skal legges ut på høring og offentlig ettersyn i minst 6 uker før planforslaget tas opp til 2. gangsbehandling og endelig vedtak i kommunestyret. Dersom det blir store endringer etter høringsperioden må planforslaget sendes ut på ny høring.