PLAN-, BYGG- OG OPPMÅLINGSETATEN Byggesaksavdelingen. Dato 18. august 2016 Saksnr.: Saksbehandler Fredrik Sund

Transkript

1 PLAN-, BYGG- OG OPPMÅLINGSETATEN Byggesaksavdelingen Dato 18. august 2016 Saksnr.: Saksbehandler Fredrik Sund Saksgang Møtedato By- og miljøutvalget Bystyret Kjøita F/K1 og F/K4- endring av reguleringsplan. Sluttbehandling. Sammendrag Dette er en endring av en reguleringsplan, for å åpne for et nytt tilbygg til et eksisterende kontorbygg. Planen gjelder for sørenden av Kjøita, og endringen legger opp til 1300 nye kvadratmeter med kontor. Forslaget gir grunnlag for en fortetting av arbeidsplasser, sentralt plassert nær sentrum og kollektivaksen. Formålene i gjeldende plan videreføres. Gate, og gang- og sykkelsti er uendret. Sentrale problemstillinger har vært hva konsekvensene blir for nabolaget, og for gaterommet utenfor. Sørenden av Kjøita er i ferd med å utvikles til et tettbebygd sentrumsområde med mange beboere og ansatte. Tilbygget som foreslås vil i fremtiden ligge ved en boliggate og planen har vært behandlet deretter. I forslaget som nå foreligger mener vi det er det tatt godt hensyn til naboer og gaterommet utenfor. Leilighetsbygg på andre siden av gaten er under oppføring og salg. Planendringen får konsekvenser for naboer, blant annet flere som ennå ikke har flyttet inn. Forslaget har derfor vært på høring grundig beskrevet og illustrert. Teknisk Direktør vurderer planforslaget som positivt, og anbefaler at det vedtas. Forslag til vedtak 1. Bystyret vedtar detaljregulering for Kjøita F/K1 og F/K4, med plankart og bestemmelser sist datert Ragnar Evensen Teknisk Direktør Venke Moe Plan- og bygningssjef 1

2 Lovpålagte vedlegg 1. Plankart, sist datert Bestemmelser, sist datert Planbeskrivelse, sist datert Bakgrunnsstoff 4. Gjeldende plankart, datert Gjeldende bestemmelser, datert Oversikt endringer av bestemmelsene 7. Fotomontasjer 8. Illustrasjonsplan 9. 3d-illustrasjoner 10. 3d- før og etter sett fra nabobygg 11. Sol- og skyggediagrammer 12. Snitt 13. Vurdering av sårbarhet og risiko. 14. Saksprotokoll, offentlig ettersyn. 2

3 BAKGRUNN FOR SAKEN Basis arkitekter AS har fremmet et forslag til detaljreguleringsplan på vegne av Kjøita 42 AS. Hensikten er å endre planen så den åpner for at et eksisterende kontorbygg kan utvides med et fire etasjes tilbygg på nordsiden. Dagens situasjon Planområdet er på sørenden av Kjøita, mellom kanalen og Otra. Kontorbygget som foreslås å få et tilbygg er Kjøita 42, det V-formede bygget under. 3

4 Planens innhold Endringen foreslås for å kunne utvide V-bygget (regulert som F/K1) med et ca 50 meter langt tilbygg mot nord. Tilbygget på fire etasjer legges langs veien på nordsiden, og binder sammen hver fløy av det eksisterende bygget. V-bygget endres således til en trekant. Det meste av parkeringsareal på bakken inne i V-en beholdes, med kjøreadkomst fra gaten som i dag. Nedkjøring til P-kjeller beholdes på vestsiden av bygget. Bestemmelsene vil fortsatt kreve grønne tak på ny bebyggelse, så tilbygget må oppføres med sedumstak eller annet. Endringen gjøres i regulering ved å endre felt F/K1 i plankartet, og noen punkter i bestemmelsene. Vedlagt ligger en oversikt over hvilke bestemmelser som foreslås endret. Felt F/K1 tillates bebygd med 30 % mer bruksareal enn i dag, til totalt 5200m2. Maksimalt tillat gesimshøyde foreslås økt til +16,2 m. Til sammenlikning kan da høyden bli som den laveste gesimsen til nabobygget på vestsiden, som i reguleringsplanen er felt F/K4. Felt F/K4 kontorbygget på vestsiden mot Otra- er uendret. Alt av veiareal, innkjøring og friområde beholdes som i dag. Gang-sykkelsti på sørsiden er uendret. En eventuell framtidig gang- og sykkelbro over Otra vil fortsatt kunne anlegges herfra. Parkering: I bestemmelsene reduseres kravet til parkeringsplasser til å være i tråd med kommuneplanens bestemmelser 1 p-plass per 100 m2 bruksareal. Parkeringen som allerede finnes vil da være tilstrekkelig selv om bygningsmassen økes. Krav om 1 sykkelparkeringsplass per 100 m2 beholdes, og følgelig må det etableres flere sykkelplasser. Administrasjonen mener tomten allerede har tilstrekkelig parkering i tråd med kommuneplanens krav. Innkomne merknader viser at noen naboer mener det burde vært etablert flere plasser. Gateløpet nord for tilbygget vil endres fra i dag, som følge av både dette forslaget og av ferdigstillelsen av «Kjøita Secret garden» på nordsiden. Planendringen hjemler at gateløpet ender med nokså like dimensjoner som man finner Kvadraturen: Gatebredde og orientering sørvest-nordøst, samt byggenes gesimshøyde, er den samme. 4

5 En stor åpen parkeringsplass erstattes sett fra gaten- med beplantning, inngangsparti og publikumsareal. Deler av første etasje vil fortsatt være åpent, men nå overbygget parkeringsareal. Bestemmelsene krever parkering skjermet fra gaten. De to gavlveggene i enden av hver av fløyene på bygget vil kunne endres og erstattes av fire etasjers tilbygg i hele parkeringsplassens lengde. Vedlagte illustrasjoner og planbeskrivelse viser byggevolumet som planendringen hjemler. Solforhold: Ved å regulere for et tilbygg med gesims på +16,5 vil deler av gaten utenfor havne i skyggen på tidlig formiddag. Om vinteren vil hele gaten utenfor få skygge fram til ca klokka 15. Utover sommerhalvåret vil gaten gradvis få mer sol også om formiddagen. Etter klokka 15 vil endringen knapt få betydning for solforholdene, uansett tid på året. Utover dagen er det byggene som allerede står der som tar sol, mens et framtidig tilbygg hovedsakelig vil kaste skygger på det eksisterende hovedbygget. Se ellers vedlagte sol- og skyggestudier. PLANPROSESSEN Gjeldende planer Statlige planretningslinjer skal legges til grunn ved kommunal planlegging. Planforslaget er i tråd med disse: I byområder og nær kollektivknutepunkter bør det legges vekt på særlig høy arealutnyttelse, fortetting og transformasjon. Samtidig bør hensynet til gode uteområder, lysforhold og miljøkvalitet tillegges vekt. Fortetting og transformasjon bør utnyttes før nye utbyggingsområder tas i bruk. (4.3) Planleggingen skal bidra til å styrke sykkel og gange som transportform.(4.4) Regionalplan for Kristiansandsregionen siterer transport- og klimaberegninger som viser at arbeidsplasser plassert i Kvadraturen er optimalt for å redusere klimautslippene (8.8). I retningslinjer for næringsarealer (3.1) heter det at arbeidsintensive virksomheter og virksomheter med publikumsservice skal som hovedregel lokaliseres i sentre eller langs kollektiv-stamnett. Det gjøres her. Kommuneplanen legger også opp til at arbeidsplasser skal legges nær sentrum og kollektivaksen. Under «Byen som drivkraft» heter det at kommunen skal sørge for rikelig tilrettelegging av arealer for ny næring og utvidelse av eksisterende virksomheter. Videre skal vi prioritere sentrale attraktive utbyggingsarealer til kunnskapsintensive arbeidsplasser. (s.29). Forslaget er også ellers i tråd med kommuneplanens andre bestemmelser. Tidligere saksgang I 2014 ble det også vedtatt en endring av denne reguleringsplanen. Da gjaldt endringen en påbygning på det andre kontorbygget i planområdet, bygget som ligger på felt F/K4 i plankartet. Feltet ble endret til å kunne ha en gesims på 16,5 og 17,9. Dette påbygget står nå ferdig. Melding om oppstart Melding om oppstart av reguleringsarbeid ble varslet 12.august 2015, med frist for uttalelser til 14. september. Det kom inn 4 merknader. Disse er oppsummert og kommentert av forslagsstiller i planbeskrivelsen. Merknadene er imøtekommet i planforslaget. Samarbeidsgruppa for bydelen Planforslaget ble diskutert før oppstart, den 24. juni Alle innspill herfra ble tatt inn i planforslaget før det ble lagt ut til offentlig ettersyn. 5

6 Offentlig ettersyn Planforslaget lå ute i perioden til Det kom inn 8 merknader. Under følger sammendrag av hver enkelt uttalelse med kommentarer. Vest-Agder Fylkeskommune v/plan- og miljøseksjonen skrev i brev datert at de i utgangspunktet er positive til økt utnyttelse her. Planbeskrivelsen og kommunens vurdering tydeliggjør konsekvensene av planendringen. Fylkets avdeling vurderer konsekvensene som akseptable. Videre ber de kommunen om å vurdere nærmere om bygget bør oppføres i tre, for å redusere kommunens CO2-utslipp. Forslagsstillers kommentar: Tas til etterretning. Etter vår vurdering vil bruk av tre være bedre egnet ved oppføring av nye bygg enn ved ombygging/påbygg av eksisterende bygningsmasse, hvor de branntekniske og konstruksjonsmessige forhold i utgangspunktet er mer kompliserte. Plan-, bygg- og oppmålingsetatens kommentar: Vi deler deres syn, at konsekvensene av en utbygging er akseptable. Når det gjelder trebygg: kommunen som planmyndighet har ikke anledning til å stille strengere krav enn hva som er hjemlet i byggteknisk forskrift på områder som dekkes av forskriften. Vi kan kreve at det bygges i tre av bevaringsgrunner, av estetiske grunner, eller som tilpasning til omkringliggende bebyggelse. Det ville vært et naturlig krav ved en detaljregulering i for eksempel Posebyen, men ikke her. Vi støtter opp om at et tilbygg gjerne kan oppføres i tre, men finner ikke grunnlag for å kreve det på denne tomten. Fylkesmannen i Aust- og Vest-Agders Miljøvernavdeling sendte brev datert Avdelingen er positiv til forslaget, og enige i at det er i tråd med statlige retningslinjer for planlegging. Miljøvernavdelingen er også positiv til at kravet om grønne tak er opprettholdt. Kontorbygget som ønskes er i sikkerhetsklasse F2, og det skal da legges til grunn sikring mot 200-årsflom. Kommunen bør derfor gjøre en vurdering av hvor sannsynlig det er at det forekommer oversvømmelse og hvilke konsekvenser dette eventuelt kan få, før endringen vedtas. Forslagsstillers kommentar: Tas til etterretning. Byggeområdets plassering (høyde over havet) medfører fare for flom. Ved framtidig utbygging av området vil derfor tekniske installasjoner søkes plassert i flomsikre arealer. Plan-, bygg- og oppmålingsetatens kommentar: Vi tar innspillet til etterretning. Når det gjelder flom og sikkerhet mot naturpåkjenninger, er vår vurdering nærmere beskrevet under. Agder Energi Nett AS, skriver i brev datert at de har et bestående lavspent jordkabelnett i planområdet. Eventuell flytting/omlegging må bekostes av utbygger. Forslagsstillers kommentar: Tas til etterretning. Plan-, bygg- og oppmålingsetaten har ingen kommentar. Christianssands Byselskab skriver i mail datert at de gir sin støtte til planforslaget. Forslagsstiller tar det til etterretning. Plan-, bygg- og oppmålingsetaten har ingen kommentar. Kjell Lyngseth skriver i brev datert at han har kjøpt leilighet i 2.etg i bygget vis-a vis, og blir følgelig nærmeste nabo. Han mener det er viktigst å ta hensyn til beboerne. Planendringen som nå foreslås mener han vil føre til en vesentlig forringelse av boligområdets miljøkvalitet. Endringen vil gi mindre luftrom, utsikt og sol og lys. En justering 6

7 av reguleringsplanen burde gå ut fra dagens mønehøyde på Skatt Sør- bygget -14,6 m- som Maks tillatte høyde. Tilleggsfløyen som ønskes bygd bør ikke overstige 4 etasjer. Bebyggelsens høyde må tas opp til en alvorlig drøfting før det fattes et vedtak. Forslagsstillers kommentar: Se samlet svar på merknader fra Kjøita Bolig AS Plan-, bygg- og oppmålingsetatens kommentar: Det åpne luftrommet mellom byggene vil bli noe mindre. Fra 2. etg i det nye «brobygget Secret garden» er utsikten i dag til en åpen parkeringsplass i sør. Plan-, bygg- og oppmålingsetaten mener et nytt tilbygg heller kan gi en bedre utsikt herfra, men det vil det naturlig nok være uenighet om. Høyden som foreslås er lavere enn de fleste kontorbyggene på Kjøita. Advokatfirmaet Simonsen Vogt Wiig, sendte merknader datert og , på vegne av Kjøita Bolig AS. Kjøita Bolig AS er utbygger av naboeiendom 152/587- kalt Kjøita Secret Garden. Kjøita bolig AS reagerer særlig på endringen i høyde, fra 14,5 m i dag til 14,9 og 16,2. Denne økningen av byggehøyde og en ny fløy vil kunne medføre en forringelse av utsikts- sol- og lysforhold for enkelte beboere i Kjøita Secret Garden. Kjøita Bolig AS er overrasket at det blir foreslått en økning av byggehøyde. De hevder at depå en direkte forespørsel til forslagsstiller ved oppstarten av planarbeid- fikk opplyst om at høyden ikke skulle økes. Kjøita Bolig AS har vært i dialog med forslagsstiller og utbygger underveis, som da skal ha vist vilje til å implementere løsninger som bedre ivaretar utsikt, sol og lys. De protesterer mot foreslått byggehøyde, og ønsker at det ikke skal bygges høyere enn i dag. Selv om mønehøyden på tilbygget reduseres til dagens mønehøyde vil allikevel formiddagssolen i gateløpet bli betydelig redusert av den ekstra fløyen på F/K1. Da Kjøita Bolig AS selv regulerte sin tomt i 2012, ble brobygget som vender mot F/K1- trukket ti meter tilbake fra gaten for å få luft og lys inn i gateløpet utenfor. Naboen kapitaliserer nå på dette. Byggelinjen bør trekkes inn på linje med eksisterende bygg, så gateløpet beholder sitt inntrykk. Merknadene kan oppsummeres til at byggehøyde må reduseres til mønehøyde tilsvarende eksisterende bygg, kote + 14,6. Byggegrense for F/K1 må trekkes inn på linje med eksisterende bygg. Forslagsstillers kommentar: Planforslaget tar utgangspunkt i forutsetningen om at det er mulig å med en fortetning i et allerede etablert og sentrumsnært område ved en utvidelse og påbygning av eksisterende bygningsmasse. Dette er statlige retningslinjer for samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging og nasjonale forventninger til regional og kommunal planlegging, som Fylkesmannen i Aust- og Vest-Agder v/miljøvernavdelingen påpeker i sin høringsuttalelse til planforslaget. Generelt: en fortetting øker bruksarealet i et område, og vil nødvendigvis føre til at byggehøyder, bygningers fotavtrykk og volum endres. Det vil til enhver tid være en avveining mellom ønsket utnyttelse og hensynet til eksisterende omgivelser og miljø. Vi har i planforslaget lagt til grunn at den eksisterende bygningsmasse kan utvides til å dekke nåværende brukers behov, samtidig som det tas hensyn til naboer og gjenboere. Byggehøyde: Utvidelse av eksisterende bygningsmasse som forutsatt, innebærer at det må bygges en ny, fire-etasjers fløy mot nord. Gesimshøyde for denne, er i planforslaget generelt satt til kt+16.20, inkludert tekniske installasjoner på tak. Den nye bygningen er ennå ikke 7

8 ferdig prosjektert, men gesimshøyde mot gateløpet med nødvendig takhøyde for takkonstruksjon og tekniske føringer antas å ligge på kt Regulant har vært i dialog med representanter for gjenboere mot nord, i Kjøita Secret Garden. Det er utarbeidet soldiagrammer som viser at en ny kontorfløy på fire etasjer, kun vil danne skygge på gjenboers fasade i 1.etasje / balkonger i 2.etasje frem til kl formiddag pr. 21. mars. Tilbaketrukket takoppbygg for tekniske føringer med gesims på kt , vil ikke påvirke solforholdene se vedlagte soldiagrammer. Vi har bearbeidet prosjektet slik at tekniske installasjoner ikke plasseres på tak men inkorporeres i takkonstruksjonen til eksisterende bygningsmasse. Dette vil bedre utsiktsforholdene for de leilighetene i øverste etasje som vender mot nybygg i planområdet. Byggegrense for F/K1 er lagt til delen av eksisterende bygning som ligger nærmest gjenboer. Dette er en forutsetning for å få til å bygge en ny kontorfløy. Skulle byggegrensen trekkes ytterligere tilbake, vil det gjøre en utvidelse av bygningsmassen umulig. Det vil derfor ta bort det grunnlaget for fortetning som er hele utgangspunktet for planen. Plan-, bygg- og oppmålingsetatens kommentar: Vi kan ikke kommentere hva som skal ha blitt sagt i møter med forslagsstiller hvor vi ikke har deltatt. Forslagsstiller har uansett full anledning til å endre planforslaget før det legges ut til offentlig ettersyn. Kjøita AS gjorde en planendring av nabotomten «secret garden» i Da ble høyden økt opp til 21, 9 for seks etasjer med leiligheter. Det ble også da regulert inn et næringsbygg med gesimshøyde 16,5. Det er den samme høyden som nå foreslås i denne planendringen. Vedlagte illustrasjoner og sol- og skyggestudier gir et godt inntrykk av høyde og volum ved maksimalt tillatt byggehøyde. Vår mening er at gaten vil endres til det bedre med dette planforslaget, selv om nybygg kaster noe mer skygge på morgenen. Høyden er ikke annerledes enn byggene rundt, og lavere enn «brobygget» vis-a vis. Et nytt tilbygg på dagens parkeringsplass er også avhengig av en byggesøknad før det kan realiseres. Da vil naboer igjen varsles, og få en ny anledning til å uttale seg om utformingen av bygget. Styret i Sameiet Kjøita Park sendte brev den Her skriver de at de har full forståelse for at et sentralt område i byen blir gjenstand for utvikling og utbygging. Kjøita har allerede vært gjenstand for en omfattende utbygging med store boligsameier og kontorarealer. Sameiet innvender at det er for få tilgjengelige parkeringsplasser for Kjøita 44 (FK/1 i planforslaget.) Tidligere var dette et kontorbygg men rommer nå også publikumsrettet aktivitet, med tidvis mange besøk. Skatt Sør har gjort kjent at de vi legge ned andre avdelinger, som vi gi økt press på avdelingen på Kjøita. Derfor vurderer de at parkeringsdekningen er underdimensjonert. All trafikk til og fra Kjøita samles i en felles avkjørsel ved rundkjøringen til Torridalsveien. Det gir store køproblemer i perioder av dagen, og de mener utrykningskjøretøy kan få problemer med å komme til og fra området. Trafikkforholdene burde vært utbedret før det vedtas ytterligere utbygging. Forslagsstillers kommentar: Antall parkeringsplasser er i planforslaget bevisst holdt på et lavt nivå. I bestemmelsene er krav til parkering derfor redusert til 1 parkeringsplass pr. 100 m2 BRA dette for å stimulere til økt bruk av kollektiv-, gang- og sykkeltrafikk. Plan-, bygg- og oppmålingsetatens kommentar: Vi ser ingen grunn til å pålegge utbygger flere parkeringsplasser enn kommunens parkeringsbestemmelser. At det i rushtiden kan bli en mindre kødannelse ved avkjøringen til Torridalsveien, er å forvente og akseptabelt. 8

9 Utrykningskjøretøy har ingen problemer med å passere en kort kø i én kjørebane på en avkjøringsvei. Nabo John Emil Refsnes i Nedre Lunds vei 3, sendte mail den Han mener utbyggingen gir en stor belastning for dem, både med sol og utsikt. Det må påregnes vesentlig trafikkøkning i området- ikke minst med fotgjengere og syklister. Området har allerede dårlige trafikale forhold. Refsnes vil protestere på utbyggingen. Forslagsstillers kommentar: Se samlet svar på merknader fra Kjøita Bolig AS. Plan-, bygg- og oppmålingsetatens kommentar: Vedlagte solstudier og illustrasjoner viser at det foreslåtte tilbygget ikke gir en stor belastning for deres sol og utsikt. Tilbygget vil ligge mot nord, og for langt unna Nedre Lunds vei 3 til å påvirke solforholdene deres. Det skal legges til grunn for all planlegging at veksten i persontransport skal over på kollektiv, sykkel og gange. Det betyr i praksis å legge bedre til rette for fotgjengere og syklister. For dem blir de trafikale forholdene stadig bedre i området. Skulle Kjøita få en vesentlig trafikkøkning til fots og på sykkel ville dét være ønskelig, og et resultat av en villet politikk både nasjonalt og lokalt. Endringer etter offentlig ettersyn Det er ikke gjort endringer i planforslaget etter offentlig ettersyn. Forslagsstiller har utarbeidet ytterligere sol- og skyggestudier, som legges ved saken. Medvirkning Forslagsstiller ble oppfordret til å ta kontakt med nye og gamle naboer på Kjøita underveis i prosessen. Administrasjonen har ikke sett behov for noen ekstra medvirkning enn hva som er vanlig. PLAN-, BYGG- OG OPPMÅLINGSETATENS VURDERING AV PLANFORSLAGET Forslaget er nok et bidrag til en tettere, mer bymessig utvikling på Kjøita. Området er i ferd med å endre seg til å bli en utvidet del av sentrum, med en viss blanding av ulike funksjoner. I det første forslaget var hele parkeringsplassen tenkt beholdt åpen mot gaten, og overbygget fra 2. til fjerde etasje. Gavlveggene mot gaten var uten vinduer i første etasje. Åpne overbygde parkeringsplasser kjenner vi flere eksempler på fra byen ellers. De oppleves mørke og utrivelige, og passer dårlig i et tett bomiljø. Inngang til bygget var gjemt bak parkerte biler. Vi var kritiske til denne løsningen, og fikk inn planbestemmelser om en annen utforming av førsteetasje. Nå er publikumsareal og hovedinngang lagt ut mot gaten ved å bygge igjen en del av første etasje. Parkeringsplasser skal trekkes innenfor fasadelivet og skilles av med vegetasjon. Krav om grønne tak er tatt inn i bestemmelsene. Estetikk og bebyggelsesstruktur: Reguleringsbestemmelsene stiller allerede generelle krav om god estetisk utforming, det samme gjør byggteknisk forskrift. Disse gir vide rammer for utforming. Tilbygget blir utsikten for flere i nærmiljøet og da spesielt for nye beboere i «Secret garden» på andre siden av gaten. Naboene vil få en ny anledning til å si sin mening om utforming når nytt tilbygg nabovarsles ved byggesøknad. Utforming vil da tas videre stilling til i en byggesak. I planprosessen nå har plan-, bygg- og oppmålingsetaten kun stilt nye krav til utforming og innhold i første etasje og utearealer. Disse er tatt inn i planbestemmelsene. Vi vurderer et nytt tilbygg som et mer positivt bidrag til området enn dagens åpne parkeringsplass. Tilbygget bidrar til å danne et tydelig avgrenset gaterom og en ytterligere kvartalsstruktur. Hovedinngang, publikumsarealer og en åpen fasade bidrar med liv til gaten utenfor. 9

10 Foreløpige plantegninger viser en «kafé» med utemøbler på hjørnet ved dagens bro over kanalen. Denne er ikke regulert inn, og vi stiller oss tvilende til om hjørnet i virkeligheten blir som vist i tegninger. Plassen mot kanalen kan uansett med fordel møbleres og tas mer aktivt i bruk enn i dag. Flere naboer protesterer enten mot høyden på tilbygget, eller at det i det hele tatt skal kunne oppføres et tilbygg. Administrasjonen har hele tiden vurdert at forslaget er en forbedring fra dagens situasjon. Høyden er ikke annerledes enn for omkringliggende bygg. Solstudier og illustrasjoner viser det får begrensede konsekvenser. Kulturminner: Planendringen påvirker ingen kulturminner. Barn og unges interesser i nærmiljøet vurderes som godt ivaretatt. Gaten på Kjøita bør også kunne brukes til sykling, lek og ballspill, spesielt i helger og kvelder. I dag er det allerede mange avkjørsler for biler i gaten. Planendringen åpner for én tydelig utkjørsel fra parkeringsplassen med tilstrekkelig areal for sikt. Gang- og sykkelsti og friareal mot sør er uendret. Universell utforming vil styrkes ved planforslaget. Ny hovedinngang skal legges direkte ut mot gaten, og nybygg må oppføres ihht dagens krav om universell utforming av arbeids- og publikumsbygg. Grønnstrukturutredningen foreslår en promenade langs elven med gang- og sykkelsti. Denne er allerede regulert og endres ikke nå. Utbedring av friområdene (o_fri 1 til 3 i plankartet) knyttes til en eventuell framtidig broforbindelse over Otra, og vil skje uavhengig av denne reguleringen. Naturmangfoldloven: Her er det ingen natur som utbygges. Forholdet til naturmangfoldlovens 8-12 anses derfor å være ivaretatt. Etablering av grønne tak kan være et positivt lite bidrag til lokalt artsmangfold. Sikkerhet mot naturpåkjenninger: Hele Kjøita ligger innenfor aktsomhetsområdet for flomfare. Høyden på første etasje (2,1 m) er lavere enn hva vi i dag vanligvis godtar. Areal i første etasje er i et hundreårsperspektiv utsatt for flom: Under spesielle værforhold kan kombinasjonene av springflo og stormflo gi svært høye vannstander. Stormflo for Kristiansand er beregnet til i år 2100 til å kunne være mellom 1,9-2,4 m havnivåstigning over dagens nivå. Første etasje i F/K4 ligger på 2,1 m over havnivå. Imidlertid gjelder planforslaget en utvidelse av arealet på et eksisterende bygg. Det foreslås bare en liten utvidelse av arealet i første etasje, og det er kun disse som kan være utsatt for flomfare. Det er i all hovedsak de eksisterende deler av bygget som kan være utsatt, og planendringen åpner ikke for en større risiko enn tidligere. Det anses derfor tilstrekkelig at tekniske permanente installasjoner ikke monteres på gulvnivå +2,1 i tilbygget, men heves over dette. Sikkerhet for flom må også vurderes videre av prosjekterende. Næringsareal: Planforslaget er et privat initiativ som springer ut fra et konkret behov for større arealer. Det har i flere år vært mye ledig næringsareal og kontorlokaler i Kristiansand. Vårt inntrykk er at det er flere ulike grunner til dette. Noen lokaler står tomme fordi det er en mismatch mellom bedrifters behov for lokaler, og hvilke lokaler som tilbys. Dette kan skyldes størrelse, beliggenhet i forhold til ansatte og kunder, teknisk standard eller annet. Vi er derfor positive til forslaget om ytterligere næringsareal, selv om det annensteds i kommunen i dag finnes ledige lokaler. Dagens brukere ønsker å utvide avdelingen, og driften er avhengig av en god beliggenhet for publikum og ansatte. Beliggenheten er også god i forhold til kommunens overordnede målsetninger. 10

11 Økonomiske konsekvenser for kommunen: Planendringen har ingen negative konsekvenser for kommunen. Kommunen ved Parkvesenet skal stå for drift av turvei og friområder. Disse kostnadene er allerede kjent og påvirkes ikke av planendringen. Overvannshåndtering sørges for ved å regulere inn vegetasjon, beplantning og grønne tak. Infrastruktur: Nye arbeidsplasser nær sentrum bygger opp under kommunens planer for offentlig transport, og for planlagt infrastruktur for sykkel og gange. Behovet for privatbil reduseres. Ny sykkelekspressvei er under planlegging like ved, og beliggenheten er ypperlig for kollektivreisende. Folkehelse: Flere arbeidsplasser sentralt gir en god effekt for folkehelsen. Arbeidsplasser på Kjøita gjør at flere vil ha anledning til å ta i bruk sykkel og føtter. Lett tilgjengelig turvei og naturkvaliteter er godt dokumentert å ha en positiv effekt på helse, trivsel og sykefravær. Oppsummering Planforslaget viser et godt eksempel på transformasjon av lavt utnyttet areal. Her bygges det kun på en parkeringsplass. Plan-, bygg- og oppmålingsetaten vurderer at endringen fra dagens situasjon er til det bedre, og vil understreke viktigheten av å etablere arbeidsplasser sentralt og med god beliggenhet. Vi anbefaler at planforslaget vedtas. Fredrik Sund,