Planbeskrivelse Detaljreguleringsplan for Kjøita 40 og 42 Plan nr.: 1383 Dato:

Transkript

1 Planbeskrivelse Detaljreguleringsplan for Kjøita 40 og 42 Plan nr.: 1383 Dato: Bakgrunn Basis arkitekter AS fremmer forslag til detaljreguleringsplan på vegne av Kjøita 42 AS. Hensikten med planarbeidet er å endre plangrunnlaget slik at bestående kontorbygg kan bygges til med ett fire etasjes tilbygg mot nord-vest og adkomstveien. Med dette tilbygget vil dagens leietakere i bygget få plass til de nye arbeidsplassene som det nå er klart at det blir behov for. Detaljreguleringsplan ble sist endret våren 2015 for nabobygget Kjøita 40 (Krusebygget). Ønsket om tilbygg på Kjøita 42 var på dette tidspunkt ikke kjent. På nabotomta nord for kontorbygget, er det nylig åpnet for større byggehøyder enn tidligere regulert. Beskrivelse av dagens situasjon i planområdet Planområdet ligger på «Elvebredden øst», dvs. den nye tette bydannelsen på Otras østre bredd, rett nord for bybroen Thygesons Minde og lengst syd på Kjøita. Kanalen og båthavnen ligger øst for området og boligene lengst syd på «Elvebredden øst» i vest. Nord for planområdet ligger prosjektet «Secret Garden», som er under bygging. Planområdets beliggenhet: Bestående bebyggelse er 2 kontorbygg. Kjøita 42 er bygget på 1980-tallet og Kjøita 40, «Krusebygget», er fra begynnelsen av dette århundre. Bebyggelsen er delvis i tre etasjer, Side 1 av 8

2 hvor Kjøita 42 har saltak og den øverste etasjen delvis i takkonstruksjonen, mens «Krusebygget» har flatt tak med tre fulle etasjer + tilbaketrukket fjerde etasje. Kjøita («Kjøit-øya»?) er en tidligere ør eller grusbanke i Otra, som stadig er blitt fylt ut. Tidligere lå trelastbedriften Kjøita her, og her var det derfor også store opplag med tømmer den gang det var tømmerfløting elveveien. De siste 20 årene har området blitt eiendoms- og byutviklet til en bydel med tett bygningsstruktur med byggehøyder fra tre til seks etasjer. Området ligger svært sentralt, med adkomst direkte til E18 via krysset ved Enkesetet («Telenorbygget»), krysset Torridalsveien/E18. Eksisterende gang-/sykkelveinettet går helt frem til planområdet, samtidig som busslinjer (bussmetro) passerer i gangavstand til området. Planstatus Gjeldende detaljplan for området er detaljregulering for Kjøita område F/K1 og F/K4, plan-id 1383 vedtatt I plan 1383, Kjøita område F/K1 og F/K4, heter det i planbestemmelsene: Eksisterende bygg for forretning/kontor F/K1 opprettholdes og betraktes som ferdig utbygget med det bygg som står der. Planforslaget Detaljreguleringsforslaget innebærer en endring av utnyttelsen for Kjøita 42, som foreslås tillatt med et tilbygg i inntil 4 etasjer mot nord langs adkomstveien. Resterende del av gjeldende detaljregulering beholdes uforandret. Planforslaget følger kommunens normer for parkeringsdekning. Det er utarbeidet et illustrasjonsprosjekt som viser ny bebyggelse. Side 2 av 8

3 Illustrasjonsplan: Fordi tilbygget ligger mot nord og ikke ut mot kanalen, blir konsekvensene for boligene i Nedre Lunds vei minimale. For boligene i prosjektet «Secret Garden», blir konsekvensen at bebyggelsen på sydsiden av adkomstveien blir tettere og høyere, men lavere enn hva som er regulerte høyder i «Secret Garden». Arealbruk Eksisterende areal for bebyggelsen på F/K1 er 3900m2 BRA. Med nytt planforslag vil samlet bebyggelse på F/K1 være på 5200 m2 BRA. Sol-/skyggediagrammer Til planforslaget er det utarbeidet sol-/skyggediagrammer. Sol-/skyggediagrammene viser eksisterende og ny situasjon - diagrammene følger planforslaget som vedlegg. Tilbygget plasseres mot nord, hvor det i forveien er skygge fra eksisterende bygg på Kjøita 42. Det vil derfor ikke bli nevneverdige endringer i solforholdene for området omkring bygget. Se vedlegg sol/skyggediagrammer. Sol-/skygge for eksisterende situasjon (3 etasjer) den 21. Mars Sol-/skygge for ny bebyggelse (dels 4. etasjer) den 21. Mars Side 3 av 8

4 Gang-/sykkelveinettet Mellom kanalen og Kjøita ligger det i dag en gang-/sykkelvei. Det er i gjeldende plan lagt til rette for at denne vil kunne bli utvidet til 5m bredde. Dette for at gang-/sykkelveien skal korrespondere i bredde med den planlagte, nye gangbroen fra Kjøita til sentrum (via Rådhusgaten). Parkering Parkeringsdekningen skal være 1 bilplass pr 100 m2 kontor. I tillegg skal det være 1 sykkelparkeringsplass pr 100 m2 kontor. Eksisterende bebyggelse på Kjøita 42 har i dag 27 bilparkeringsplasser i kjeller og 13 gjesteplasser på terreng. Ytterligere plass til sykkelparkering finnes i kjeller. I den nye planen minskes gjesteplasser på terreng til 11 plasser og trekkes tilbake fra veien, slik at den kan skjermes bak beplanting som etableres langs deler av fasaden. Kommunes krav til parkeringsdekning vil da fortsatt være ivaretatt. Risiko- og sårbarhetsanalyse Det er utført en risiko og sårbarhetsanalyse for planområdet. Utfylt sjekkliste for risiko- og sårbarhetsundersøkelse følger vedlagt, se vedlegg. Sentralitet Planforslaget gir flere sentrumsnære arbeidsplasser med god tilgjengelighet både med og uten bil. Arbeidsplassene ligger gunstig i forhold til byens opparbeidede og fremtidige struktur for kollektivtrafikk og gang-/sykkelveinett. Kulturminner Konklusjonen er at det ikke foreligger automatisk fredede fornminner eller kulturminner (jfr. kulturminneloven) i planområdet. Gjennomføring av plan og økonomiske konsekvenser for kommunen Til den gjeldende reguleringsplanen for Kjøita-området hører det en utbyggingsavtale. Denne avtalen regulerer fordelingen av de økonomiske konsekvensene gjennomføringen av planen har. Det er ikke tenkt noen særskilt utbyggingsavtale som følger opp denne detaljreguleringsplanen. Planprosess og medvirkning Planarbeidet er lagt opp med utgangspunkt i Plan- og bygningslovens krav til informasjon og medvirkning. Allmennheten og berørte parter fikk i første omgang informasjon om planarbeidet ved varsling av oppstart. Informasjonen om det endelige planforslaget gis gjennom offentlig ettersyn. Det er avholdt oppstartsmøte 24. juni 2015 med kommunen og med representant fra tiltakshaver til stede. Planarbeidet ble varslet med brev 12. august og med annonse i avis dagen etter, begge med frist for å inngi merknad satt til 14. september Side 4 av 8

5 Under følger innkomne merknader til varsel av oppstart av planarbeid, samt våre kommentarer til merknadene: Innkomne merknader: Statens vegvesen Kystverket Norges Vassdragsog energidirektorat (NVE) e-post og Vest-Agder fylkeskommune Merknad: Statens vegvesen uttaler at en tilog påbygging på nordøstre side av eksisterende kontorbygg på Kjøita 42 ikke vil være av interesse for Statens vegvesen. Kystverket minner om at alle tiltak som kan påvirke sikkerheten eller fremkommeligheten i kommunens sjøområder, krever tillatelse av kommunal havnemyndighet. Kystverket har for øvrig ingen merknader til varselet om oppstart av planarbeidet. I tidligere uttalelse uttaler NVE at i den nedre delen av Otra vil det være sjøvannstanden som er bestemmende for flomvannstanden. Det vises bl a til at sikkerhetsnivå for ny bebyggelse er gitt i TEK10. Uttalelsen inneholder også en sjekkliste for å eliminere mulige farer knyttet til NVE`s fagfelt. NVE viser for øvrig til lover og bestemmelser i forhold til arealplanlegging og vannressurser. Fylkeskommunen er i utgangspunktet positiv til å øke utnyttelsen forutsatt at dette ikke gir vesentlige konsekvenser for omkringliggende bebyggelse og bomiljø mm. Det må utarbeides sol- og skyggeanalyse for området. Konsekvenser for omgivelsen må komme frem, og det må legges til rette med uteoppholdsareal og sykkelparkering. Det forutsettes at etablerte gang- og sykkelsti videreføres. Kommentarer: Tas til orientering Tas til orientering Tas til følge, og sjekklisten er sjekket ut Prinsippet for detaljplanleggingsprosessen er at konsekvenser for området og omgivelsene utredes i planprosessen. Uttalelsen tas forøvrig til orientering Ingen av de varslede naboer har uttalt seg til planarbeidet. Forslagsstillers vurdering av planforslaget Reguleringsplanen er et forslag til revisjon av detaljreguleringsplanen vedtatt for ca. ett år siden. Bakgrunnen er behovet for flere kontorarbeidsplasser for eier og bruker av Kjøita 42 - et forhold som ikke var kjent da planprosessen for den gjeldende plan startet. Side 5 av 8

6 Snitt på tvers av adkomstveien Kjøita Snitt parallelt med adkomstveien Kjøita Konstruksjonsløsninger og infrastruktur i kontorbygget Kjøita 42, gjør at dette ikke enkelt lar seg bygge på. Et tilbygg mot nord ved adkomstveien ligger det imidlertid godt til rette for. Nye byggehøyder på nabobygget og i den nye nabobebyggelsen, «Secret Garden», tilsier at fire etasjer vil være en ramme for tilbygget som harmonerer godt både med ny og eksisterende bebyggelse. Hvor det før var parkeringsplass og tilbaketrukket fasade, skapes det med et tilbygg mot nord en ny fasade som henvender seg mer mot gaterommet utenfor og er med på å definere dette. Et grønt beplantningsbelte langs fasaden, gir et grønt og trivelig preg til gateløpet og skjermer parkering bak. Inngangsparti og andre publikumsorienterte funksjoner plasseres på bakkeplan, slik at det skapes fasadeliv i første etasje og kontakt til gaterommet utenfor. Eksisterende bebyggelse på F/K1 har saltak i tegl. Tilbygget mot nord skal gis et enkelt utrykk i tråd med samtidens materialer og byggeteknikk, og skal ha flatt tak tilsvarende det meste av ny bebyggelse i området. Taket skal etableres som grønt tak i henhold til bystyrets vedtak , sak 183/14. Side 6 av 8

7 Fotomontasje sett fra Nedre Lunds vei og kanalen: Området på den andre siden av kanalen, mellom Nedre Lunds vei og Torridalsveien, er bygd ut med frittliggende villaer i 2 etasjer + kjeller og loft, de fleste bygget i mellomkrigsårene, men også noen eldre og noen yngre. Ettersom denne bebyggelsen ligger øst for planområdet, vil økt byggehøyde i planområde bety en endring av utsikten mot vest for denne villabebyggelsen. Endringen er imidlertid ikke store: gesims for tilbyggets 4. etasje kommer ca. 1,5 m høyere enn dagens møne. Solforholdene vil imidlertid ikke bli endret nevneverdig. For å vise dette, er det utarbeidet sol-/skyggediagrammer for eksisterende situasjon og ny situasjon med påbygg på Kjøita 40. På bakkeplanet foreslår Kristiansand Ingeniørvesen at eksisterende gang-/sykkelvei reguleres i 5 m bredde, slik at gang-/sykkelveien kan få en standard overensstemmende med regulert ny gang-/sykkelbroforbindelse, som er planlagt fra sydenden av Kjøita til Rådhusgaten i Kvadraturen. Kommunale etater har bistått, og gitt faglige råd og veiledning for å sikre planens kvalitet. Økt byggehøyde endrer silhuettvirkningen for boligene i området, slik ytterligere byggehøyder nødvendigvis må, men gir for øvrig minimale konsekvenser når det gjelder sol-/skyggeforhold og økt trafikk. Økningen av kontorkapasiteten vil være kjærkomment for tiltakshaveren, og tilbygget vil bli utformet med tanke på både å harmonere med bebyggelsen for øvrig, og samtidig gis et utrykk i tråd med samtidens materialer og byggeteknikk. Side 7 av 8

8 Fotomontasje sett i fra Nedre Lunds vei og kanalen: Planforslagets bærekraft ligger i at det er utarbeidet i nært samarbeid med oppdragsgiver og hans leietakere. Gjennom valgt løsning av nye arbeidsplasser og bebyggelsens design, mener vi det er lagt til rette for at gjennomføring av planen kan gi et godt og harmonisk boog arbeidsområde av høy kvalitet. Vedlegg: 1. Plankart 2. Planbestemmelser 3. Illustrasjonsplan, landskapssnitt, 3D-illustrasjoner og fotomontasje 4. Illustrasjonsprosjekt 5. Ros-analyse 6. Sol-skyggediagrammer 7. Varsling + Merknader Side 8 av 8