Planomtale;DelområdeB4 i felt B9 Valbergheia,Gnr. 59, bnr Innhold

Transkript

1 REGULERINGSENDRING Delområde B4 i felt B9 Valbergeheia boligområde Gnr. 59, Bnr. 341 I TVEDESTRAND KOMMUNE PLANFORSLAG, PROSJEKT NR Planen er utarbeidet av: PLANKONTORET HallvardHommeAS,Avd.Vegårshei For: STRANNA BYGG AS

2 Planomtale;DelområdeB4 i felt B9 Valbergheia,Gnr. 59, bnr. 341 Innhold 1. Innledning bakgrunn Innspill til planarbeidet Beskrivelseav planendringen Vurderinger og konsekvenserav planen Overordnedeplaner Landskapog estetikk Kulturminnerog kulturmiljø, evt.verneverdi Naturverdierog forholdettil kravenei kapii i Naturmangfoldloven Rekreasjonsinteresser/ rekreasjonsbruk Uteområder Trafikkforhold Barnsinteresser Universelltilgjengelighet ROS Naturgitterisikoforhold Menneskeskapterisikoforhold Vedlegg: 1. ReguleringsendringKart, DelområdeB4 i felt B9, Valbergheia, Gnr.59, Bnr. 341, målestokk 1: 1000,datert Reguleringsbestemmelser,DelområdeB4 i felt B9, Valbergheia, Gnr.59, Bnr. 341, datert Illustrasjonskart, DelområdeB4 i felt B9, Valbergheia, Gnr.59, Bnr. 341,målestokk 1: 1000,datert PlankontoretHallvardHommeAS, avd.vegårshei,prosjektnr Side 2

3 1. Innledning bakgrunn Forslagstiller, Stranna Bygg AS, ønsker å omregulere delområde B4 i Valbergeheia felt B9 på eiendommen gnr. 59 bnr. 341 i Tvedestrand kommune. Gjeldende reguleringsplan for Valbergeheia B9 ble godkjent i kommunen I godkjent plan er alle tomtene regulert til frittliggende småhusbebyggelse og området er opparbeidet i henhold til dette med tomter og infrastruktur. Flere tomter er bebygd. Ut ifra hvordan markedet utvikler seg nå ser utbygger behov for å bygge ut noen tomter innen feltet som tomannsboliger og ønsker derfor å omregulere den innerste delen av feltet. Dette delområde (B4) er ikke bebygd og består av 5 tomter i vedtatt plan til frittliggende småhusbebyggelse med tilhørende infrastruktur. Det ble tidligere fremmet forslag om omregulering til konsentrert småhusbebyggelse som mindre endring av gjeldende plan. Dette på bakgrunn av at utbygger ønskte bygg i 3 etasjer. Overordnede planmyndigheter var i utgangspunktet positive til omreguleringen, men stilte krav om å behandle dette som vesentlig reguleringsendring. På bakgrunn av dette ble det varslet reguleringsendring. Planforslaget her legger imidlertid opp til to-mannsboliger, bygg med en leilighet nede og en oppe. Frittliggende småhusbebyggelse er pr MD`s veileder 1 eller 2-mannsboliger. Plankontoret Hallvard Homme AS, avd. Vegårshei er innleid plankonsulent. I kommuneplanen er området avsatt til eksisterende og fremtidig byggeområde for boliger. Den angitte arealbruken i kommuneplanen vil bli lagt til grunn for planen. Sjekkliste fra tidligere godkjent reguleringsplan er uendret. Det er ikke fylkeskommunale planer med relevans for planarbeidet. Tidligere omtale fra godkjent reguleringsplan beskriver planområdet i tilstrekkelig grad og det henvises derfor til denne for beskrivelse av planområde. For avgrensning av område se forsidebildet som viser en sammenstilling av plangrense og tidligere godkjent reguleringsplan for Valbergeheia B9. 2. Innspill til planarbeidet Varsel ble sendt til berørte parter og annonsert i Tvedestrandsposten med svarfrist Fylkesmannen i Aust-Agder, brev datert FM er ikke kjent med miljøverdier av regional eller nasjonal verdi som vil kunne bli skadelidene som følge av planforslaget men påpeker følgende: -Estetisk utforming/landskapsestetik; særlig viktig i og med at høyden på bebyggelsen potensielt øker. -Universell utforming -Barn og unges interesser; særlig i forhold til lekeareal som skal være tilfredsstillende med hensyn til omfang og lokalisering. Maksimal ønking av mønehøyde er 0,5 1 meter. Universell utforming ivaretas av TEK 10. Allerede avsatt lekeplass i området har kapasitet til å ta imot de 5 ekstra boenhetene. Aust-Agder Fylkeskommune, brev datert FK ber om at universell utforming, estetikk og barn og unges interesser blir lagt til grunn for videre planarbeid. Plankontoret Hallvard Homme AS, avd. Vegårshei, Prosjekt nr Side 3

4 Se kommentar ovenfor. Agder Energi, brev datert Opplyser at de tidligere har bygd ut infrastruktur for strømforsyning til boliger etter opprinnelige planer i delområde B4. Omregulering og endring av antall og type boenheter vil medføre behov for ny infrastruktur for strømforsyning. Tiltakshaver er innforstått med dette, og har blant annet redusert utbyggingen til 2 etasjer og en total økning på 5 boenheter. Statens Vegvesen, Aust-Agder, brev Økt antall boliger kan føre til økt trafikkmengde, men Vegvesenet kan ikke se at det i dette tilfelle vil gi negativ innvirkning på fylkesvegnettet. Se kommentarer ovenfor. Omfanget av utbyggingen er redusert med 1/3 i forhold til det som var ventelig etter varselet som ble sendt ut. Risør og Tvedestrandsregionens Avfallsselskap, brev datert RTA ber om at tilpasset renovasjonsløsning til nytt formål må innarbeides i planen. Plassering og utforming må avklares med RTA. Alle veier og snuplasser i planforslaget er dimensjonert for renovasjonskjøretøy område for oppstilling av containere/avfallshåndtering er avsatt i planforslaget. Martin og Åse Due-Tønnessen, e-post datert Tønnessen stiller seg skeptisk til omregulering av delområdet og minner om at det tidligere ble forsøkt regulert til konsentrert boligbebyggelse, noe som ble avslått av Fylkesmannen. De kan ikke se at det er noe som har endret dette. Tidligere forslag til omregulering til konsentrert småhusbebyggelse ble forsøkt fremmet som mindre endring av gjeldende plan. Overordnede planmyndigheter var i utgangspunktet positive til omreguleringen, men stilte krav om å behandle dette som vesentlig reguleringsendring. Se for øvrig kommentarene ovenfor. Frode Halvorsen, Kristin Wågestad, Glenn Lindland og Jorunn Halvorsen. Brev gjennom advokat Øyvind Berre datert Frode Halvorsen og Kristin Wågestad er eiere av gnr. 59, bnr. 315, adr Svartkjennv. 9, Glenn Lindland og Jorunn Halvorsen er eiere av gnr. 59, bnr. 317, adr Svartkjennv. 11. Vågstad og Halvorsen stiller seg skeptisk til omreguleringen i og med at spørsmålet har vært behandlet tidligere og påpeker at stadige omkamper om utbygging kan virke negativt på folkevalgte organer og gå på tvers av naboers behov for stabilitet og forutsigbarhet. De peker særlig på følgende punkter ved planarbeidet: -Svært høy utnyttelsesgrad vil svekke bomiljøet, vises til FM`s innspill av Bekymring for estetisk utrykk for området, vises til FM`s innspill av Plankontoret Hallvard Homme AS, avd. Vegårshei, Prosjekt nr Side 4

5 -Problematikk i forhold til trafikkbelastning -Undergraver tidligere prosesser -Uforutsigbarhet for nabolaget -Innsyn fra 3.etasje i planlagte boliger kan medføre innsyn til uteplasser til naboeiendommene. -Bryter med gjeldende regler for møne-gesimshøyde. Se kommentarer ovenfor. Videre: Vi kan ikke finne hold i faglitteratur for at bo-miljø blir svekket ved utbygging som medfører høy utnyttelsesgrad. Videre er 3.dje etasje nok en gang skrinlagt, jfr. tidligere kommentarer. Estetisk legger planforslaget opp til en utnyttelsesgrad, mønehøyde og løsning med garasjer/carporter under terreng som gjør at man knapt vil være i stand til å sanse endringen i utbyggingsvolum i forhold til om man hadde bygd ut etter gjeldende plan. Vedrørende uforutsigbarhet i nabolaget; Vi mener prosessen (reguleringsendring)og det at de totale endringene er nå så små, gjør at nabolaget blir ivaretatt. 3. Beskrivelse av planendringen Planforslaget legger opp til å videreføre den opprinnelige tomtestrukturen med 5 tomter i B4 med små justeringer iht ny planlagt infrastruktur og å regulere om til 5 tomannsboliger. 10 boenheter totalt. Dette gir en økning på 5 boenheter i forhold til gjeldende plan. Alle byggene er planlagt i 2 fulle etasjer med maksimalt 7,5 meter mønehøyde over topp grunnmur. I gjeldende plan var maks. mønehøyde 7 meter. Planen åpner for både bruk av sal- og pulttak. Takvinkel er uforandret på saltak. Utnyttelsen er satt til BYA = 150m² inklusive parkering. Dette gir maksimalt m² boligareal pr. boenhet og 2 parkeringsplasser - en parkeringsplass i garasje/carport og en fremfor på terreng. I gjeldende plan var maks utnyttelsesgrad 115 m² inklusive parkering i garasje, men eksklusive parkering på terreng. Alle byggene er ligger like fremfor fjellskråningen med den hensikt å redusere innsynet til skjæringen. Det er sprengt ut en rettkant i denne skråningen langs hele boligformålet, og området er i dag sikret med fangvoll og gjerde. Byggegrense er i utgangspunktet satt likt med formålsgrense langs hele nordøstkanten av formålet, men med unntak av planlagte underjordiske garasjer som er innlemmet i byggegrensen. Bygningene kan således trekkes helt inn på tomta mot at det settes opp mur og tilbakefylles mot bakveggen av første etasje inn mot fjellskråningen. Det samme gjelder garasjene som delvis går inn i fareområdet men planlegges utført i betong og tilbakefylt i bakkant og på taket slik at de delvis blir underjordiske og taket kan fungere som grøntområde, plen og uteareal for andre etasjen i boligene. To-familieboligene blir stående på hver sin tomt, men de to lengst sør og lengst nord planlegges koblet sammen via garasjeanlegget mellom dem. Tomt T25 planlegges frittstående med en to-familiebolig. Område for avfallshåndtering er på grunn av ny infrastruktur flyttet noe i forhold til godkjent reguleringsplan. Bestemmelsene for formålet videreføres fra gammel plan. Det er bygget sikringsgjerde og fangvoll for ras langs hele den nordøstre yttergrensen av planforslaget for å sikre bebyggelse mot ras. Fareområde med tilhørende bestemmelser fra tidligere plan videreføres likevel uforandret i nytt planforslag. Spesialområde friluftsliv er videreført som grønnstruktur i planforslaget. Plankontoret Hallvard Homme AS, avd. Vegårshei, Prosjekt nr Side 5

6 4. Vurderinger og konsekvenser av planen 4.1 Overordnede planer Planforslaget er i trå med kommuneplanen. Reguleringsendringen fra frittliggende eneboligbebyggelse til frittliggende småhusbebyggelse 82-familieboliger) vil føre til en økning av antall boenheter innen området med 5 enheter. Dette er en liten/moderat økning og vil ikke påvirke øvrige intensjoner i godkjent reguleringsplan for Valbergheia B9. Reguleringsbestemmelsene som er utarbeidet for planforslaget bygger på de opprinnelige/gjeldende, og er kun forandret i forhold til reguleringsendringen. I tillegg er ikke relevante godkjente bestemmelser for området er tatt ut. 4.2 Landskap og estetikk Planlagte bygg vil føye seg godt inn i landskapet og ikke virke dominerende i forhold til øvrig bebyggelse innen feltet, jfr. omtale av endringer i kap. 4. For øvrig vil tidligere godkjente reguleringsbestemmelser i forhold til landskap og estetikk videreføres og intensjonene for felt B9 forandres således ikke. 4.3 Kulturminner og kulturmiljø, evt. verneverdi Spørsmålet er tidligere avklart ved godkjent reguleringsplan og det er ikke forhold som har forandret seg siden det. Hele feltet er allerede planert og opparbeidet iht. tidligere godkjent plan. Fylkeskommunens kulturminneavdeling hadde ingen merknader til planarbeidet. Aktsomhetsparagrafen i forhold til naturminner videreføres i fellesbestemmelsene til planen. 4.4 Naturverdier og forholdet til kravene i kap II i Naturmangfoldloven Hele området er per i dag planert iht. gjeldende plan og det er i forbindelse med feltarbeid ikke funnet forekomster av spesiell verdi. Det er foretatt undersøkelse av tilgjengelig informasjon og registreringer i område i den utvidede Naturbasen, herunder Artsdatabanken rødlistede arter, prioriterte naturtyper og Rovbasen, Skog og landskap og temakart fra NGU og Arealis er sjekket opp mot planområdet. Det kom ikke fram ny eller kjent tilgjengelig kunnskap som er i strid med Naturmangfoldslovens formål eller forvaltningsmål (Kap. II, 4-14). 4.5 Rekreasjonsinteresser/ rekreasjonsbruk Det er ikke knyttet friluftsinteresser eller rekreasjonsinteresser til selve planområdet. Heståsen vil være et naturlig turmål for området og det er stier dit både fra øst og vestsiden av heia. 4.6 Uteområder Ettersom bebyggelsen er trukket helt i bakkant av tomtene vil det bli tilstrekkelig uteareal fremfor bygningene og oppå garasjene som skal beplantes med plen. 4.7 Trafikkforhold Vegene i godkjent plan er opparbeidet med 5 meter bredde helt fram til delområde B4, herfra 3,5m bredde inn til vendehammeren. Vegstandarden, samt dimensjonering av innkjøring og siktsoner anses som tilstrekkelig med en økningen på 5 boenheter i B4 i forhold til gjeldende plan. Plankontoret Hallvard Homme AS, avd. Vegårshei, Prosjekt nr Side 6

7 4.8 Barns interesser Planlegger vurdere skole- og barnehagekapasitet fortsatt til å være tilstrekkelig for feltet med en økning på 5 boenheter i forhold til gjeldende plan. Tidligere regulert lekeplass er på 591m2, i tillegg ligger det en lekeplass på Holsmyr, 550m2 (200m gangavstand) og en stor lekeplass, 1000m2 på Valbergheia (planid 077) (300m gangavstand). Dette anses som tilstrekkelig dekning av lekeplasser for feltet med nevnte økning av boenheter. 4.9 Universell tilgjengelighet Alle veger har stigning lavere enn 8 %. Dette tilfredsstiller kravet til tilgjengelighet for alle. Det er planlagt garasje til alle boligene slik at man kan gå direkte fra garasjen og inn i boligen. Hvis det er behov vil det ikke være vanskelig å tilrettelegge boligene til personer med nedsatt førlighet ROS For å avdekke om det foreligger fare for uønskede hendelser har vi i vedlagte ROS-analyse gjennomgått sjekkliste til bruk for risiko og sårbarhetsundersøkelse og vurdert sannsynligheten for, og konsekvens av, at slike hendelser kan oppstå. Vurderingen av risikoforhold analyserer både forholdene innenfor planområdet, påvirkninger fra omliggende areal, samt planforslagets virkninger på omliggende areal Naturgitte risikoforhold Brattkanten i lia som går ut fra Heståsen like øst for planområdet utgjør en liten naturgitt risikofaktor, tiltak for å sire denne anses likevel ikke som nødvendig. Hele den utsprengte fjellveggen opp mot Heståsen har potensiell rasfare som går litt inn i planområdet og det er bygget sikringsgjerde og fangvoll for ras langs hele den nordøstre yttergrensen av planområdet for å sikre bebyggelsen for ras. Fareområde fra tidligere plan videreføres (er uforandret) i nytt planforslag. Delene av garasjeanleggene som kommer inn i fareområdet skal bygges under bakkenivå og opparbeides med plen. Område er ikke utsatt for flom eller havnivåstigning som følge av klimaendringer. Det er ikke utført radonmåling og berggrunnen har potensiell radonfare. Dette håndteres i TEK Menneskeskapte risikoforhold Det er ikke høyspent luftstrekk i området og derav ingen strålefare. Brannberedskapen dekkes av lokalt brannvern under ledelse av interkommunalt selskap. Nærmeste brannstasjon ligger i Søsterdalen i Tvedestrand og utrykningstid vil være rundt 3 min. Plankontoret Hallvard Homme AS, avd. Vegårshei, Prosjekt nr Side 7