SAKSFRAMLEGG ENDRING REGULERINGSPLAN VEGÅRSHEI SENTRUM

Transkript

1 Saksframlegg Dato: Arkivref: / / L12 Chantal van der Linden chantal.van.der.linden@vegarshei.kommune.no Saksnr Utvalg Møtedato 53/15 Kommunestyre SAKSFRAMLEGG ENDRING REGULERINGSPLAN VEGÅRSHEI SENTRUM Rådmannens innstilling Etter Lov om planlegging og byggesaksbehandling vedtas endring av Reguleringsplan for Vegårshei sentrum slik det fremgår av revidert plankart (datert ) og reviderte reguleringsbestemmelser (datert ).

2 Vedlegg: Revidert plankart datert Reviderte planbestemmelser datert Høringsuttalelse RTA Høringsuttalelse Statens Vegvesen region Sør Høringsuttalelse Aust-Agder Fylkeskommune Høringsuttalelse Fylkesmannen i Aust-Agder Dokumenter Uendret planbeskrivelse datert (finnes på kommunens hjemmeside) Aktuelt lov og regelverk: Lov om planlegging og byggesaksbehandling Bakgrunn Reguleringsplan for Vegårshei Sentrum ble vedtatt Nå foreslår Vegårshei kommune å gjennomføre flere endringer. Det gjelder 4 endringer på kommunal eiendom og en endring på privat grunn. Endringene har ingen sammenheng med hverandre og gjelder følgende områdene. Varsel om oppstart av planendring ble sendt ut den 20. februar 2015 med frist for tilbakemeldinger den 16. mars Høringsutkast ble vedtatt i planutvalget den Deretter har planendringer blitt lagt ut på høring fra 10. april 2015 til 25. mai 2015 (6 uker). Foreslåtte endringer Endringer 1 til og med 4 ble foreslått av kommunen og endring 5 av husbyggeren Konsmo Fabrikker AS (Helge Haugenes): 1. Flytting av planlagt lekeareal nord for Solbergbygget i forbindelse med nytt helsesenter 2. Justering av formålsgrense. Kjørkeliheia/Vegårshei Ski og Aktivitetssenter (VSA) 3. Omregulering av tomt ved Myra barnehage fra tjenesteytingsformål til boligformål 4. Omregulering av lekeareal til boligformål (Djuptjennveien) og flytting av lekearealet 5. Endring tillatt takvinkel og prosent tillatt bebygd areal for området Myra Søre Se kart på neste side.

3 Beliggenhet endringer Vegårshei sentrum Flytting av planlagt lekeareal nord for Solbergbygget i forbindelse med nytt helsesenter Den 14. oktober 2014 godkjente kommunestyret i Vegårshei, utbygging av Vegårshei Bo- og Omsorgssenter og nytt helsesenter. Nytt helsesenter (blå på skissen) for Vegårshei kommune etableres som et tilbygg til Solbergbygget (lyse oransje på skisse nedenfor). De nye parkeringsplassene legges nord for helsesenteret, hvor det opprinnelig var planlagt et lekeområde. Skisse: Planlagt nytt helsesenter og parkeringsplass Lekeområdet er per i dag ikke opparbeidet og innrettet. Det foreslås å flytte lekeområdet østover, som vist på kartutsnittene nedenfor. Området har per i dag tjenesteytingsformål og eies av kommunen. Felles lekeareal får samme størrelse som dagens planlagte lekeareal (omtrent 250m2). Ny plassering av lekeplassen ligger delvis innen hensynssone flom.

4 Ved opparbeiding av området skal det tas hensyn til dette, jamfør gjeldende bestemmelser for hensynssone flom. På opprinnelig plankart, vises det høyspentlinje rett over ny lekeplass. Den finnes ikke lenger over hele planområdet og skal fjernes fra kart. Lekeareal i gjeldende reguleringsplan Forslag til ny plassering av lekeareal Konsekvenser endring 1 Lekeområdet erstattes med et nytt lekeområde på samme størrelse. Området ligger i direkte nærhet til opprinnelig lekeområde og fortsatt i nærheten av boligbebyggelse. Nytt lekeområde ligger 2 meter lavere i terrenget og ligger dermed delvis innenfor hensynssone flom. Ved opparbeiding av lekeplassen skal det tas hensyn til dette ved å heve området litt. Dette området har aldri blitt berørt av flom. I denne forbindelsen tas det inn følgende bestemmelse under Hensynssone flom på side 24 i bestemmelsene: Før opparbeiding av lekeplasser, heves lekeområdet for å sikre det mot flom.

5 2. Justering av formålsgrense. Kjørkeliheia/VSA. I mars 2014 ble kommuneplanen for Vegårshei kommune vedtatt inkludert endringen vist i skissen til høyre under. Endringen ble foreslått av Vegårshei Ski- og Aktivitetssenter for å tilrettelegge for en eventuelt framtidig utvikling i nord. Endringen medfører en justering av formålsgrenser mellom friluftsformål (grønt) og tjenesteytingsformål (rosa) i bunnen av slalåmbakken. Det foreslås nå å videreføre denne endringen i reguleringsplan for Vegårshei sentrum. Gjeldende reguleringsplan Foreslått endring av formålsgrenser Konsekvenser endring 2 Tjenesteytingsformål utvides nordover. Hele område nord for Fjellheimbygget brukes av Vegårshei Skisenter (og delvis til parkering). Endringen har ingen direkte konsekvenser men i forbindelse med framtidsplaner til Vegårshei Skisenter skal det tilrettelegges for at tjenesteytingsområdet framover ved behov kan brukes til oppføring av et bygg eller parkeringsplasser. Tilrettelegge for nye kommunale flyktningeboliger (punkt 3 og 4) Vegårshei kommune har påtatt seg å ta imot og bosette 35 flyktninger i løpet av I den forbindelsen er det satt i gang bygging av 6 boenheter i Myra (4 i boligfelt Mauråsen og 2 i boligfelt Ljøstad). Det vil være et behov for ytterligere 10 boenheter. Ettersom det gjelder personer som ikke har eget skyss og/eller førerkort, trenges det sentrumsnære boenheter i gangavstand til skole, bussholdeplass, butikk og barnehage. For å oppnå en best mulig integrering i samfunnet, er det ønskelig at kommunale flyktningeboliger etableres på flere steder i Myra. Med unntak av Mauråsen, hvor det nå bygges 4 boenheter, finnes det i dag ingen kommunale tomter i Myra, avsatt til boligformål. Det letes derfor etter alternative kommunale arealer som kan benyttes for bygging av kommunale boliger. De påbegynte, og planlagte kommunale boligene, vil i første omgang bygges det for å dekke behovet for kommunale flyktningeboliger. Kommunen ser det derimot som viktig at disse

6 boenhetene fremstår som attraktive også for andre målgrupper med et ønske om å bo sentrumsnært (første gangs etablere, pensjonister etc.). 3. Omregulering av tomt ved Myra barnehage fra tjenesteytingsformål til boligformål Se punkt 3 på kartutsnittene på neste side. Kommunal barnehage i Myra har i dag omtrent 20 parkeringsplasser øst for barnehagebygget. Det foreslås å flytte en del av disse parkeringsplassene (gnr. 42, bnr. 25) nordover til rosa område angitt med P på nederste skisse (gnr. 42, bnr. 115). Tomten, som i dag benyttes som parkeringsplass, omreguleres fra tjenesteytingsformål (rosa) til boligformål (gul), for å kunne bygge flyktningeboliger. Nytt område til parkeringsplasser beholder tjenesteytingsformål (rosa) som før og brukes ikke per i dag. Parkeringsplassene som ligger nærmest barnehagen (angitt grått på kartutsnittet) til omtrent 6 biler, beholdes. Det nye parkeringsområdet får plass til omtrent 15 biler og med rundkjøringsmulighet. Konsekvenser endring 3 Parkeringsplassene flyttes nordover, men 6 parkeringsplasser nærmest barnehagen beholdes. For å unngå at bilister må rygge fram og tilbake foran barnehagen, lages det en parkeringsplass med to adkomster, slik at det blir en rundkjøring. Tomten som skal omreguleres til bolig bebygges med kommunale flyktningebolig(er). Tilgrensende tomter vest og sør for denne tomten har allerede boligformål er i stor grad bebygd. Tomten som ligger sørøst for denne tomten (Myra Søre; se også endring 5) skal også bebygges. Det blir da en del fortetting i dette sentrumsområdet som kommunen anser som en positiv utvikling. 4. Omregulering av lekeareal til boligformål og flytting av lekearelet Se punkt 4 på kartutsnittene på neste side. Dette gjelder tomt med gnr. 20, bnr. 200, med en størrelse på 1 mål, og ligger i den eldste delen (70-tallene) av boligområdet Djuptjennhaugen. Området er regulert til lekeareal i gjeldende reguleringsplan, men ikke opparbeidet eller tatt i bruk iht. formålet. Vestdelen av tomten er bratt, slik at omtrent 700m2 av tomten kan benyttes som lekeareal. Lekeområdet flyttes 50 meter østover til et ubebygd friområde langs en gå-veg og blir 750m2. Nytt lekeområde ligger dermed direkte nord for opparbeidet uteareal til barnehagen. Området er flatt og godt tilgjengelig. Konsekvenser endring 4 Opprinnelig område avsatt til lekeplass bebygges med en kommunal bolig til flyktninger. Tomten ligger midt i et boligfelt og kan lett tilknyttes eksisterende infrastruktur. Det nye lekearealet ligger 50 meter østover og dermed litt mindre sentralt inn i boligfeltet. Området er godt egnet til dette formålet: ligger ikke lenger langs en kjørevei, men langs en gå-vei. Ved å erstatte det tapte lekearealet med et nytt lekeområde, opprettholdes det muligheten for beboere til å lage en lekeplass her ved behov.

7 Endring 3 og 4 Gjeldende reguleringsplan for Vegårshei Sentrum (P=parkeringsplass): P Endring 3 og 4 Foreslått endring for tilrettelegging av kommunale boliger (P=parkeringsplass): 4 4 P 3

8 5. Endring tillatt takvinkel og bruksareal for området Myra Søre Konsmo Fabrikker AS vil i samarbeid med eiere Jan-Kåre Haugenes og Mari Selås bygge 2 nye 2-mannsboliger på eiendommen (gnr. 42 bnr 17) på Myra Søre (angitt med rød sirkel på kart nedenfor), som ligger langs Fylkesvei 414, vis a vis Esso bensinstasjonen (lilla på kart nedenfor) på Vegårshei. Området ligger innenfor hensynssone bevaring. Dette området omtales på side 5 i bestemmelsene som område B06, Myra Søre. For å kunne bygge to 2-mannsboliger og garasjer til alle boenheter, foreslås det å gjennomføre følgende endringer i bestemmelsene: å øke prosent tillatt bebygd areal fra 25% til 30% (eksklusiv parkeringsplasser) endring på tillatt takvinkel: tillat mellom 25 og 40 grader Det forslås følgende konkrete endringer av bestemmelsene: nåværende bestemmelser. endres til: B 06 Myra Søre - Prosent tillatt bebygd areal % BYA = 30%, eksklusiv parkering på terreng - maksimal mønehøyde 9,0 m - maksimal gesimshøyde 7,0 m (unntatt kvist/ark/takløft) - takvinkel mellom 25 grader og 40 grader Konsekvenser endring 5 Dette området er per i dag ubebygd og ligger midt i Vegårshei Sentrum langs fylkesveien. Vegårshei kommune ønsker fortetting i sentrumsområdet og synes dette er en positiv utvikling. Administrasjonen ser ingen negative konsekvenser ved å endre prosent tillat bebygd areal og tillat takvinkelen som foreslått. Krav om takvinkel og tillat bebygd areal varierer litt på tomtene som ligger rundt denne tomten.

9 Uttalelser i høringsperioden Planendring har blitt lagt ut på høring fra 10. april 2015 til 25. mai 2015 (6 uker). I høringsperioden kom det inn 4 tilbakemeldinger / uttalelser: 1. RTA Har ikke noen kommentarer til planendringen. 2. Statens Vegvesen region Sør Ettersom endringene ikke berører områder SVV forvalter, har de ingen merknader. 3. Aust-Agder Fylkeskommune Plan- og naturseksjonen og kulturminnevernseksjonen i Aust-Agder fylkeskommune har ingen merknader til de planlagte endringene av reguleringsplanen. 4. Fylkesmannen i Aust-Agder Fylkesmannen i Aust-Agder påpeker følgende punkter. Kommunen har sendt sine tilbakemeldinger til Fylkesmannen i et brev. a. Flytting av planlagt lekeareal nord for Solbergbygget Nytt lekeområde, med samme areal, foreslås flyttet til område regulert til tjenesteyting, og vil delvis bli liggende innenfor område hensynssone "Faresone Flomfare 200 årsflom". Terreng i nytt lekeområde er tenkt hevet for å sikre mot flom. Vi forutsetter at dette innarbeides i reguleringsbestemmelsene. Lagt til grunn dette, har vi ingen merknad til aktuelle endring. Kommentar administrasjon: dette skal hensyntas. b. Omregulering av tomt ved Myra barnehage fra tjenesteytingsformål til boligformål. Kommunal barnehage i Myra har i dag omtrent 20 parkeringsplasser øst for barnehagebygget, i område regulert til tjenesteyting i gjeldende plan. Disse parkeringsplassene flyttes, og slik at tomten omreguleres fra tjenesteytingsformål til boligformål. Det nye parkeringsområdet opplyses i saksfremlegget å få plass til omtrent 15 biler med rundkjøringsmulighet. Reguleringsbestemmelsene sier «minst 20 plasser, herav minst 2 HC parkeringsplasser». Dette nye trafikkområdet med parkering, er beholdt som område med tjenesteytingsformål. Fylkesmannen mener dette er uheldig, og anbefaler at trafikk- og parkeringsareal vises med eget arealformål, i henhold til oppstartsmeldingen, og slik at det er samsvar mellom plankart og bestemmelser. Kommentar fra administrasjonen: Det stemmer at nytt område til parkering ble vist med vei-/parkeringsformål ved oppstart av planendring. Vi ombestemte oss om dette kartformålet etter oppstart, fordi det ikke er i samsvar med resten av planen. Det finnes flere områder innenfor reguleringsplanen som har tjenesteytingsformål, inkludert parkeringsareal. Da vi laget reguleringsplanen i 2012 var det et bevisst valg å gi disse parkeringsplassene tilknyttet offentlige bygg (skole, kommunehus, Forsamlingshus, idrettshall, bo- og omsorgssenter og barnehage) tjenesteytingsformål. Derfor ønsker vi ikke å endre det i bare dette tilfellet, med mindre det finnes en god grunn for at det bør endres i kun dette tilfellet. Hva gjelder antall parkeringsplasser, har vi i høringsbrevet opplyst at den nye parkeringsplassen får plass til omtrent 15 biler og at i tillegg de 6 parkeringsplassene som

10 ligger nærmest barnehagen (inkludert HC-parkeringsplasser) beholdes. Da blir det 21 parkeringsplasser som er i samsvar med bestemmelser. c. Omregulering av lekeareal til boligformål Djuptjennveien og flytting av lekeareal. I høringsuttalelsen av la Fylkesmannen til grunn av erstatningsareal ville bli minst like stort som i henhold til gjeldende plan. Erstatningsareal er mindre, 250 m², enn eksisterende areal. Kommunen har argumentert med at 300 m² av eksisterende regulert lekeareal er svært bratt. Bratt terreng kan være flotte lekeområder for bl.a. snø- og klatrelek eller viktige buffersoner mot bebyggelse etc. Fylkesmannen ber derfor om at erstatningsareal økes til minst 1 mål. Kommentar fra kommune I kommunal- og moderniseringsdepartementets veiledning til rikspoliske retningslinjer for å styrke barn og unges interesser i planleggingen, punkt 5d, skrives det om at ved omdisponering av arealer som i plan er avsatt til lekeområde, må erstattes. Her finnes det en sjekkliste for å kunne vurdere om det er krav til fullverdig erstatningsareal. Mange av disse spørsmålene kan i dette tilfellet besvares med nei, fordi det omdisponerte arealet har aldri vært i faktisk bruk av barn/unge. Viktigere for kommunen er å vurdere om dette erstatningsarealet imøtekommer barn- og unges interesser i tilstrekkelig grad. Vi mener at det gjør det. Vi anser denne erstatningen som en fullverdig erstatning: Arealet (m2) er mindre men fortsatt 750m2 og egner seg godt for lek. Med hilsen, Chantal van der Linden rådgiver/planlegger