DataCentres Europe Modernisering og nybygg av datasentre - Sett fra et bankperspektiv. Handelsbanken Corporate Finance.

Transkript

1 Mai, 2013 DataCentres Europe 2013 Modernisering og nybygg av datasentre - Sett fra et bankperspektiv Handelsbanken Corporate Finance Tommy Seim tose03@handelsbanken.no Kontor: Mobil: Mads Søyland Bakjord maba21@handelsbanken.no Kontor: Mobil:

2 DISCLAIMER 2 This Introduction does not constitute an offer or invitation for the sale or purchase of securities. This Introduction may not be copied, reproduced or distributed by the recipient to any other person at any time. In particular, but without prejudice to the generality of the above, no representation or warranty is given as to the achievement or reasonableness of any future projections, management estimates or prospects or returns contained in this Introduction or in any other written or oral information provided to the recipient. Only those particular representations and warranties, if any, which may be made in any subsequent legally binding written agreement (which will not contain any representations or warranties, as to this Introduction) when and if it is finally executed, and subject to such limitations and restrictions as may be agreed, shall have any legal effect. This Introduction shall be governed by Norwegian Law. Any disputes in respect of the contents of this Introduction or any legal relations connected therewith shall be settled exclusively by Norwegian courts. The information contained herein is subject to change, completion or amendment without notice. Handelsbanken, the Owners and the Company undertake no obligation to update this Introduction or provide additional information. [Recipient: xx]

3 Hvem er Handelsbanken? 3 En ledende nordisk universalbank Forvaltningskapital ca NOK mrd Ca ansatte 774 bankkontorer Europas sikreste bank, #11 i verden (Bloomberg) 70 % av balansen er relatert til eiendom... med lang historie Grunnlagt 1871 Eldste selskap på Stockholmsbørsen og med sterk vekst i Norge Etablert i bankkontorer Ca 800 ansatte Norges 3. største bank målt i utlån

4 4 Vår driftsmodell Selvstendige bankkontorer nær kunden Personlig kontakt Kunderådgivere med bred bankkompetanse og støtte fra spesialister Langsiktighet og forutsigbarhet Handelsbanken - helt enkelt... Adm. Forretningsstøtte/ Spesialistavdelinger Bankkontor KUNDE

5 Driftsresultat (MNOK) Utlån (MRD NOK) Handelsbanken Norge Vekst og lønnsomhet over år 5 Driftsresultat Utlån 2,000 1,800 1, ,400 1,200 1, pr. 1. kv Resultat for Handelsbanken Norge ekskl. Capital Markets

6 Finansiering, hvilke alternativer finnes? 6 1. Hvilke endringer i bankmarkedet ser vi? 2. Finnes det alternative finansieringskilder? 3. Egenkapital, hvilke avkastningskrav er vanlig? 4. Finansiering, med eksempel fra bransjen Hva er Handelsbanken opptatt av? Hvordan har verdens største aktør finansiert veksten?

7 1 Hvilke endringer ser vi i bankmarkedet? 7

8 Har vi et normalt bankmarked? 8

9 Status i bankmarkedet 9 Strengere Europeiske kapitalkrav (Basel III) Utarbeidet som et svar på svakhetene avdekket av finanskrisen Minstekrav til likviditet og langsiktig finansiering Høyere minimumskrav til kjernekapital (samt strengere krav til kapitalen) Høyere risikovekter for boliglån Bankene må stille mer penger bak hvert boliglån Hvordan kan bankene oppfylle økte kapitalkrav? 1. Hente inn ny kapital 2. Tibakeholde hele eller deler av overskudd 3. Redusere utlånskapasiteten generelt (bygge ned balanse) 4. Endre risikovektet balanse (endre lånetilbud overfor grupper av låntakere)

10 Union Bankundersøkelse Q Enkelte banker vil arbeide for en større del av lånefinansieringen knyttet til næringseiendom går via obligasjonsmarkedet Gjennomsnittlig innlånskostnad 104 punkter, utlånsmargin 261 punkter Nettomargin på 5 års lån punkter(156 punkter margin punkter YoY) Rentes bindes i snitt for cirka 2/3 av lånebeløpet For å få 70 % lån uten sidesikkerhet er kravet til gjenværende løpetid for en eiendom på Økern 8,5 år Bankene forventer noe strammere kredittpraksis i 2.kvartal og litt høyere utlånsmarginer 1 Bank margin min-maks 2 Egenkapitalkrav min-maks 2 1: Norges Bank utlånsundersøkelse Q1 2013, 2: For tyngden av utlån

11 11

12 2 Finnes det alternative finansieringskilder? 12

13 Hva skriver media? 13

14 Status i obligasjonsmarkedet 14 Sterkt markedsentiment for eiendomsobligasjoner Utestående volum 12,000 11,697 10,000 8,000 Others 6,734 Entra 6,625 6,000 5,599 4,000 2,000 1,683 3,207 2,955 3,755 1,327 OBOS FB 806 Niam Kjøpesenter 1,050 Thon Holding 2, Eiendomsspar Entra OBOS FB Olav Thon Steen & Strøm Thon Holding Others blank Sektor Gruppen AS 1,450 Thon Eiendom 1,840 M. Linges v 33 2,080 Steen & Strøm AS 2,340

15 3 Egenkapital, hvilke avkastningskrav er vanlig? 15

16 Utbygger / Investors krav til avkastning på egenkapitalen 16 Utbygger Utbygger vil ha noe forskjellig krav til avkastning avhengig av størrelse, lokasjon og leietakermiks Type utbygging vil også spille inn på avkastningskravet (Leasing, Spekulativt bygg, kundetilpasset,etc) Internasjonalt er kravene til avkastning på totalkapitalen 7-12 % Avkastning på egenkapitalen forventes å være % Investor En investor vil sammenligne avkastning og kontantstrøm med andre eiendomsprosjekter Avkastningskravet på høyeste kvalitet i sentrale forretningsstrøk (Prime Yield) er i dag cirka 5 % For et rent datasenterbygg ligger investors avkastningskrav på mellom 7 og 8 % (forventet) - Avhenger selvfølgelig av leietype, leietakere, lengde på kontrakter og lokasjon

17 4 Finansiering, med eksempel fra bransjen 17

18 Viktige punkter i valg av finansieringspartner 18 Kjenner banken/finansieringskilden strukturen på et datasenter? For eksempel at utstyr er en stor andel av investeringsbeløpet Finansieringspartner bør vite hvilke implikasjoner forskjellige leiestrukturer har på risiko Colocation, Full service etc Typiske punkter finansieringspartneren vil være opptatt av: Din forretningsfilosofi og strategi Eierstrategi, langsiktig eller planlagt salg/nedsalg Profil på leietakere Kredittrating Vil bedriften ha livets rett i fremtiden? Leiekontrakt Hvor viktig er datasenteret for bedriftens kjernevirksomhet Dokumentasjon som forventes: Regnskap Byggekalkyler Leiekontrakter Kontantstrømsanalyse Annen relevant dokumentasjon

19 Hva er Handelsbanken opptatt av ved finansiering av datasentre? 19 Eier(e) av prosjektet. Kjenner vi eierne? Er det et godt prosjekt (vår vurdering)? Hvordan ser kontantstrømmen ut i prosjektet? Vi kan låne ut opp mot 5x EBITDA Belåningen bør ikke overstige % Om eiendommen ligger usentralt til vil vi kreve mer egenkapital Bør være lengre kontrakter (opp mot 10 år) Et prosjekt med få private leietakere vil få lavere belåning og den enkelte leietaker vil bli vurdert svært nøye Verdien ligger i kontantstrømmen, ikke i bygningsmassen Kan sammenlignes med finansiering av fly hvor kontantstrømmen fra kontrakten gir nivå for finansiering Ved modernisering av eksisterende senter må investeringene gi utslag i leieinntektene slik at samme nøkkeltall som over oppnås Eier Prosjekt Kontantstrøm Egenkapital Finansiering

20 Eksempel på finansiering i Handelsbanken 20 Bygg 100 mill Utstyr 200 mill Netto leieinntekter (EBITDA) 40 mill Eier(e) av prosjektet. Kjenner vi eierne? Om ja, gå videre Er det et godt prosjekt (vår vurdering)? Om ja, gå videre Belåning 5x EBITDA = 200 mill Belåningen bør ikke overstige % = Maks mill Bør være lengre kontrakter (opp mot 10 år). Om lange kontrakter med solide kunder, gå videre I dette tilfelle vil vi normalt tilby en belåning på cirka 170 mill om alle punkter over innfrir

21 Eksempel fra markedet, Digital Realty 21 Børsnotert datasenter selskap med 121 eiendommer i Nord Amerika, Europa, Asia og Australia leieforhold med 550+ leietakere. Selskapsverdi 13,6 mrd USD Nøkkeltall Net Debt/EBITDA 5x Egenkapitalandel % Avkastningskrav (unlevered cash return on investment) Oppkjøp: IRR 7-8 % Leasing: IRR % spekulativ utvikling/bygging, 8-10 % Custom solutions Har hentet kapital hvert år siden 2004, totalt 12,1 mrd USD 3,3 mrd USD i egenkapital siden ,9 mrd USD usikret gjeld siden 2008 Siste transaksjoner 830 musd vanlige aksjer, overtegnet 2,6x (i forbindelse med oppkjøp av Sentrum) 183 musd preferanse aksjer, 6,6 % rente 300 musd usikret obligasjon 10 år, 3,6 % rente (historisk laveste rente for selskapet) 400m, senior obligasjon 12 år, 4,25 %