REGULERINGSENDRING. Reguleringsplan, Detaljregulering Kvernodden Hammerstad. PlanId: 2007_08 NOME KOMMUNE. PLAN, datert PROSJEKT NR.

Transkript

1 REGULERINGSENDRING Reguleringsplan, Detaljregulering Kvernodden Hammerstad PlanId: 2007_08 NOME KOMMUNE PLAN, datert PROSJEKT NR Planen er utarbeidet av: PLANKONTORET Hallvard Homme AS, Avd. Vegårshei For: Kvernodden AS

2 Innhold 1. Innledning bakgrunn Innspill til planarbeidet Beskrivelse av planendringen Vurderinger og konsekvenser av planen Overordnede planer Landskap og estetikk Kulturminner og kulturmiljø, evt. verneverdi Naturverdier og forholdet til kravene i kap II i Naturmangfoldloven Rekreasjonsinteresser/ rekreasjonsbruk Byggeområder Uteområder Trafikkforhold Vann, Avløp og Strøm Barns interesser Universell tilgjengelighet ROS Naturgitte risikoforhold Menneskeskapte risikoforhold Vedlegg: 1. Reguleringsendring Plankart, datert Reguleringsbestemmelser, datert ROS-analyse, datert, datert Vegtegninger, Veg til tomt 9 i felt B4 5. Snitt, A-C i felt B4 og B1. Plankontoret Hallvard Homme AS, avd. Vegårshei, Prosjekt nr Side 2

3 1. Innledning bakgrunn Forslagstiller, Kvernoden AS, skal rette opp reguleringsplanen med PlanId 2007_08 i Nome kommune i henhold til dispensasjoner som er gitt og hvordan ting er bygd i marka. Videre har de kjøpt tilleggsareal i og utenfor planområdet der de nå ønsker en annen arealbruk. Det er og lagt inn noen endringer man ser vil være nødvendige eller som er ønskelige ved plangjennomføring. Alle endringer er omtalt i kap.3 og vurdert i kap Innspill til planarbeidet Varsel ble sendt til berørte parter og annonsert i Kanalen og på kommunens hjemmeside. Videre ble det sendt en rettelse til Nome kommune, Fylkesmannen og Fylkeskommunen i Telemark Sistnevnte gjeldt et område planlegger hadde oppfattet kunne vurderes til boliger (tilleggsarealet), som kommunen var klar på at ikke skulle benyttes til boliger av hensyn til bevaring av vegetasjon og landskapsbildet mot Romnes kirke. Dette er etterkommet. Fylkesmannen i Telemark (FMT), brev datert FMT har følgende merknader: - Er skeptisk til at utnyttelsesgraden i B1 skal reduseres og oppfordrer til effektiv arealutnyttelse. - Ber om en vurdering av om det er behov for nye leke og oppholdsareal, og hvilke kvalitetskrav som her gjelder. - Ber om at utvidelsesområdet forblir buffersone mot dyrket mark og det verdifulle landskapsrommet/jordbrukslandskapet rundt Romnes kirke. - Forholdet til Naturmangfoldloven, 8-12, jfr. 7. I skogbruksplan er det vist et areal som «forvaltningsareal» som omfatter vestre del av det foreslåtte byggeområdet. Flyfoto viser at her står det blandingsskog som er lite hogstpåvirket, og at østre del av det foreslåtte byggeområdet har liknende karakter. Dersom arealene foreslås omdisponering til byggeformål i dette arealet bør de undersøkes nærmere etter DNhåndboka for å framskaffe et godt nok beslutningsgrunnlag i saken. - Innenfor tidligere regulert areal på Kvernodden og i utvidet reguleringsareal er områder med sensitive masser. Krever Ros-analyse. - Prinsippet om universell utforming skal ligge til grunn for planlegging og kravene til det enkelte byggetiltak. FMT forventer at lokalisering av ulike funksjoner sees i sammenheng slik at ferdsel og adkomst blir enklest mulig, og at det ved utforming av områder og bebyggelse tas hensyn til alle brukergrupper. - Oppfordrer til at ny bebyggelse får lavenergiprofil. Våre kommentarer Planforslaget legger ikke opp til redusert arealutnyttelse. Den legger opp til økt arealutnyttelse ved at det totalt sett blir flere tomter, at alle tomter i B1 kan bebygges med tomannsboliger, og at B4 er utvidet med 4 nye tomter der det akn bygges 2-4 mannsboliger. Nome kommune har aldri ment at utvidelsesarealet ikke skulle tas med i planen, men at de ikke ville tillate bebyggelse der. Kommunen vil at arealet skal reguleres til et grønt formål. Området FMT ber om at vurderes utredet etter DN-håndbok , unntatt utvidelsesområdet, ble snauhogd lenge før varsel om oppstart av planarbeid ble sendt ut. Plankontoret Hallvard Homme AS, avd. Vegårshei, Prosjekt nr Side 3

4 Utbygger kjøpte først og fremst dette området for å bedre forholdene for kveldssol på Kvernodden. Når området var hogd såg man muligheten til å bygge boliger der. Utvidelsesområdet, unntatt et lite areal der det alt er lagt ned infrastruktur og noe areal i gjeldende plan, reguleres til grøntområde, friluftsformål. Vi mener dermed det ikke er grunnlag for å sette i gang nærmere undersøkelser. ROS-analyse ligger vedlagt planomtalen. Universell utforming og energibruk skal være i henhold til gjeldende tekniske forskrifter (TEK10). Telemark Fylkeskommune (TFK), brev datert TFK har ingen innvendinger mot at reguleringsarbeidet igangsettes. De har følgende merknader: - Endringer av arealformål i område B1 bør ikke virke inn på verneområdet til det automatisk freda kulturminnet, id Oppretting av mindre feil som benevning av kulturminne (H730_1 osv.), tilhørende tittelfelt og ordlyd i tilhørende bestemmelser. Våre kommentarer Benevnelser og bestemmelser er rettet opp i tråd med merknadene. Statens Vegvesen, Telemark, (SVVT) brev SVVT har ingen merknader til reguleringsendringene. 3. Beskrivelse av planendringen Formålet med planarbeidet har vært å: 1) Utvide B1 til å omfatte området mellom Romnesveien og B4 mellom eksisterende bolig Gnr, 41, Bnr. 111 og industriområdet I1, samt justere noen av tomtegrensene i område B1 (som følge av godkjent veiomlegging). 2) Utvide byggeområdet B4 til 9 tomter for 2-4 mannsboliger og endre litt på tomteinndeling. 3) Endre plassering av Lekeområde L1. 4) Ajourføre reguleringsplanen i henhold til dispensasjoner som er gitt. Dette gjelder utretting av veg fra tomt 3 i felt B1 og frem til B4, med de følger dette har fått for plassering av parkering P1, Lek L2 og sti/turveg ned til NV3 og pumpestasjon. Videre endret vegtrase i felt B1/B2 og tillatelse til økt mønehøyde på noen tomter i felt B1. 5) Planforslaget er tilpasset ny registrering av naturtyper. Under vegs i planarbeidet har vi også gått gjennom bestemmelsene på nytt, og drøftet disse med Nome kommune. Følgende endringer er utført på plankartet: 1) Mindre omlegging av Romnesveien, grunnet problemer med at veigrunnen gir etter. 2) Veganlegg i planområdet, herunder også hoved avkjøringen til Kvernodden med tilhørende busslommer, vestre avkjøring til B5 og turveg ned til Nordsjø, samt vann- og Plankontoret Hallvard Homme AS, avd. Vegårshei, Prosjekt nr Side 4

5 avløpsanlegg (rørgater og pumpestasjon) og nettstasjon, er lagt inn i plankartet slik de er bygd i marka. 3) P1 er flyttet fra nordsiden til sørsiden av ny veg og slått sammen med P2. Dette fordi det hele tiden har vært ønskelig å ha parkeringen på samme side som friområdet, badeplassen og båthavna ved Nordsjø. 4) Lek L2 er arrondert noe annerledes som følge av at P1 ble flyttet og slått sammen med P2. 5) Lagt inn ny Lekeplass L5. 6) Lagt inn ny Parkeringsplass P3. 7) Utvidet byggeområde B4 i vest (ny tomt 1,2 og 3), nord (tomt 9) og litt i øst (4 meter). 8) Utvidet B1 med tomt Området er i gjeldende plan regulert til friluftsformål. Et mindre område i vest er lagt ut til friluftsformål. 9) Lagt inn ny avkjøring fra Romnesvegen til tomt 25 i felt B1. 10) Tomt 6 i felt B1 er tatt ut. Området er delvis lagt til tomt 1 og 2. Det resterende arealet er lagt ut til garasjeformål (BG1). 11) Ny adkomstveg med vendehammer til B1 tomt og B4 tomt 9. 12) Lagt inn friluftsområde som buffer mot landbruksmark og Romnes kirke. 13) Regulert vegetasjonsskjerm rundt industriområde I1. 14) Tomtene 1 og 2 i felt B2 gitt nye nummer 6 og 7 og lagt inn i felt B1. I tillegg er grensen mellom dem forskjøvet litt. Hensikten er at B1 kun skal bestå av nye boligtomter og at felt B2 bare skal være eksisterende boliger. 15) Utvidet tomt 9 i B1 mot fornminne H730_1. 16) Veg til tomt 10 i B1 er kuttet ved tomtegrensen. 17) Lek L1 er regulert frem til kjøreveg, slik at det er gangadkomst til lekeplassen L1 mellom tomtegrensen til tomt 10 og fornminne H730_1. 18) De generelle byggegrensene på plankartet (4 meter til formålsgrense/planlagt tomtegrense) er fjernet. Det er ikke riktig å vise disse på plankartet. 19) Justert bredden på annet vegareal noen steder. 20) Fjernet NV3 på land og i vann. Justert grensen for NV2 på land og i vann Følgende endringer er utført i bestemmelsene: 1) Disse bestemmelsene er slettet: pkt. 3. f) og g), pkt. 3.1 Krav til utforming og bruk nr. 4), pkt. 3.1 Krav til parkering nr. 2. og pkt. 3.2 Krav til utforming og bruk nr. 6. 2) Denne bestemmelsen er flyttet: pkt. 3.1 «B2 tomt 2 (Kvernodden, planlagt bolig» er flyttet til B1 siste strekpunkt. 3) Disse bestemmelsene er endret: 1. e), 3.1 Krav til utforming og bruk nr. 1. og 2., 3.1 B1 andre og fjerde strekpunkt, pkt. 3.1 «B6, B8 og B9» (her har det skjedd en redigeringsfeil som ingen har oppdaget. Vedtatte bestemmelser gir ikke mening), pkt. 3.1 Krav til parkering nr. 1), pkt. 3.2 Krav til utforming og bruk nr. 4., pkt. 3.2 B4 strekpunkt en, to, fire og fem, Pkt. 3.2 Krav til parkering nr. 1., 3.7 (overskrift), pkt. 4.2 og overskrifter i pkt ) Disse bestemmelsene er nye: 3. c), 3.8, 5.3 og ) Bestemmelser knyttet til NV3 på land er flyttet til nytt punkt 5.4. (GB) 6) Bestemmelser knyttet til NV3 i vann er flyttet til nytt punkt 7.5. (VB) Plankontoret Hallvard Homme AS, avd. Vegårshei, Prosjekt nr Side 5

6 4. Vurderinger og konsekvenser av planen 4.1 Overordnede planer Arealbruken (boligformål) er i tråd med overordnet plan. Området er avsatt til byggeområde bolig og til spredt boligbygging. Kartfigur: Utsnitt av kommunedelplanen for Ulefoss. En del av området er avsatt til spredt boligbygging, trolig fordi resten av den aktuelle eiendommen nord for Romnesveien er lagt ut til det formålet og fordi denne eiendommen ikke var del av den planlagte feltutbyggingen. Når nå arealet er solgt til forslagstiller, ønsker han å se arealene i en sammenheng. Dette er ingen vesentlig endring av arealbruken så lenge området planlegges til boligformål frittliggende småhusbebyggelse. Området hadde ingen anvendelse eller betydning for opprinnelig planlagte boliger eller for dyr, fugler, klima eller opplevelsen av landskapsbildet. Trærne ble hogd fordi de skygget/tok sol. Planen legger opp til en bedre/høyere utnyttelse av tomtene og arealet som denne reguleringsendringen gjelder. Planendringen åpner for at tomtene i B1 også kan bebygges med to-mannsboliger dersom man i situasjonsplan og beskrivelse av tiltaket kan godtgjøre at tomta er egnet for dette. Endringen av mønehøyde er gjort tilsvarende innvilget dispensasjon. Felt B4 er utvidet med 4 nye tomter for 2-4 mannsboliger. Krysset med Romnesvegen er dimensjonert for den potensielle trafikken. 4.2 Landskap og estetikk Planlagte bygg/tomter vil føye seg godt inn i landskapet og ikke virke dominerende i forhold til øvrig bebyggelse i og utenfor feltet. Friluftsformålet øst for B4 tomt 9 skal danne en ca. 40 meter bred vegetasjonsskjerm mot jordbrukslandskapet på Romnes og Romnes kirke. Dette er påpekt som viktig av flere instanser. Plankontoret Hallvard Homme AS, avd. Vegårshei, Prosjekt nr Side 6

7 En blanding av eneboliger og tomannsboliger i samme område vil ikke automatisk føre til vesentlig forskjell i estetikk når rammene for utnyttelsen av tomtene er like. Men det kan føre til mindre forskjeller i opplevelsen av tomtene pga. at det ofte blir to like funksjoner på tomter med tomannsboliger. Blanding av ene og tomannsboliger i felt kan være positivt med hensyn på befolkningssammensetning. 4.3 Kulturminner og kulturmiljø, evt. verneverdi Tomt 9 er utvidet mot fornminne H730_1. Lek mellom forminne og opprinnelig tomt 9 vil ikke fungere dersom området der fornminnet ligger ikke kan nyttes til plen/balløkke eller annen aktivitet som ikke medfører inngrep i bakken. Utbygger ønsker derfor å utvide tomt 9 mot fornminne slik at eieren av denne tomten blir ansvarlig for å holde vedlikeholde arealet. Dette muliggjør også å plassere bolig mer midt mellom de to bakenforliggende tomtene. Planlegger er ikke kompetent til å vurdere eventuelle ulemper av dette for fornminnet, men så lenge vi ikke berører sikringssonen til fornminnet, mener vi den visuelle/opplevelsesmessige betydningene av endringen er liten. 4.4 Naturverdier og forholdet til kravene i kap II i Naturmangfoldloven Hele området er per i dag planert iht. gjeldende plan eller snauhogd. Det er i forbindelse med feltarbeid ikke funnet forekomster av spesiell verdi. Det er foretatt undersøkelse av tilgjengelig informasjon og registreringer i område i den utvidede Naturbasen, herunder Artsdatabanken rødlistede arter, prioriterte naturtyper og Rovbasen, Skog og landskap og temakart fra NGU og Arealis er sjekket opp mot planområdet. Det kom ikke fram ny eller kjent tilgjengelig kunnskap som tilsier at planlagte nye tiltak er i strid med Naturmangfoldslovens formål eller forvaltningsmål (Kap. II, 4-14). 4.5 Rekreasjonsinteresser/ rekreasjonsbruk Det er knyttet friluftsinteresser eller rekreasjonsinteresser til deler av planområdet. Planlagte endringer påvirker disse interessene i liten grad. Lek L2 og L5, samt parkering P1 - P3 og utvidet tomt 8 i B4 endres eller legges til områder som var regulert til friluftsformål. P1 legges på tidligere areal regulert til lek L2 og er slått sammen med gjeldende P2. Lek L2 er utvidet noe som følge av dette. Dette området er ikke spesielt interessant som friluftsområde eller rekreasjonsområde, og lek er så beslektet med friluftsliv og rekreasjon, at vi derfor mener dette ikke er en vesentlig endring av planen. Parkeringen P1 er tenkt parkering for allmennheten og brukerne av badeplassen og båthavna ved Nordsjø (i tillegg til gjester til beboere i B4). Arealet der P3, L5 og utvidelse av tomt 8 i B4 ligger er snauhogd. Det ligger på samme høyde over havet og så tett opptil bebyggelsen, at det oppleves å henge sammen med eller å være en del av byggeområdet. Opprinnelig ble det foreslått en tomt her, men denne ble tatt bort da gjeldende plan ble godkjent. Vi mener arealet slik det er beskrevet og oppleves ikke vil fungere som et friluftsområde, men at det er en potensiell innfallsport til utmarksområder rundt Nordsjø. I en slik sammenheng mener vi anleggelse av parkering og lekeplass ikke vil virke privatiserende. Tvert imot. Utvidelsen av tomt 8 er ubetydelig, men nødvendig for å kunne bygge tomtene 7 og 8 i B4 uten å komme i konflikt med hovedledningstraseen (mellom tomt 7 og 6). Plankontoret Hallvard Homme AS, avd. Vegårshei, Prosjekt nr Side 7

8 4.6 Byggeområder Tomt 6 i B1 utgår til fordel for en annen og bedre (stigning) vegløsning ned til Kvernodden Gnr. 41, bnr. 118 og 33 og for å gi plass til en felles garasje (BG1) for planlagt tomt 5 og 6 i B1. Vegen er alt bygd. Tomt for garasje graves ut i terrenget. Det bygges støttemurer for tomtene 1 og 2 som grenser til denne. Tomtene 1 og 2 skal fylles opp og planeres slik at de blir liggende i nivå med vegen til Kvernodden i bakkant. Planlagt ny veg til B4 tomt 9 skal betjene denne og B1 tomt 20 24, se vedlagte vegtegninger og snitt. Tomtene planers til høyder 1-2 meter over nivået på vegen. Se vedlagte snitt. Tomt 25 får egen adkomst fra Romnesveien. Det er lagt til grunn følgende omtrentlige planeringshøyder: Tomt nr. Omtrenlig Merknad planeringshøyde Moh Felles avkjøring med tomt 21 og Felles avkjøring med tomt 20 og Felles avkjøring med tomt 20 og Egen avkjøring fra Romesvegen 4.7 Uteområder Kravet til MUA er justert i henhold til krav i kommunedelplanen. 4.8 Trafikkforhold På grunn av dårlig fundamentering av Romesvegen like øst for innkjøringen til Kvernodden, ble det på felles befaring i høst enighet om at denne flytte 5-7 meter lenger nord i midt i kurven. Dette er vist i reguleringsplanen. Ny veg skal ha samme nivå som dagens veg. Det er ikke prosjektert noen omlegging på denne korte strekningen. Det er naturlig å tilpasse og gjøre dette når arbeidet skal utføres i samråd med kommunen. Omleggingen gir en slakere kurve og dermed bedre kurvatur og fremsikt. Det vil også bli skutt ut mer/bredere sideareal en det er i dag. Dette er positivt for fremsikt/stoppsikt og snøopplag, samt med hensyn på steiner/fjell som skulle løsne. Teoretisk vil farten kunne øke noe som følge av bedre sikt, men vi mener dette er marginalt og ikke vil utgjøre noen økt fare for myke trafikanter. Fartsgrensen på stedet er 40 km/t. Busslomma på vestsiden av Romnesveien er utvidet noe siden første forslag til reguleringsendring ble sendt inn. Denne er nå 6 meter brei der buss er tenkt oppstilt. Fortauet er 1,5 meter bredt. Vestre innkjøring til B5 er endret noe som følge av faktiske omlegginger av Romesveien. Vegene i planområdet er tilpasset det beregnede trafikkgrunnlaget. Det er vist byggegrenser til Romnesvegen, men ikke langs feltinterne veger. Her antas byggegrensen til eiendoms-/formålsgrense og annet vegareal å være tilstrekkelig for snøopplag og annet vedlikehold langs vegen. Plankontoret Hallvard Homme AS, avd. Vegårshei, Prosjekt nr Side 8

9 Planlagt ny veg til B4 tomt 9 skal betjene denne og B1 tomt Denne er dokumentert med horisontalplantegninger, lengde- og tverrprofiler, samt lagt inn i vedlagte snitt A-A` til C- C`. Vegen starter på kote 42. Stiger til kote 45 ved felles avkjøring til tomt 20-22, slippes ned til kote 43 ved tomt 23 og stiger så til kote 46 ved tomt 24 og kote 49 ved tomt 9. Vegen har stigning under 10 % og vendehammer dimensjonert for liten lastebil. Vegen skal kun være adkomst til nevnte tomter. Tomtene planers til høyder 1-2 meter over nivået på vegen. Se vedlagte snitt. 4.9 Vann, Avløp og Strøm Utbygger mener eksisterende anlegg for vann, avløp og strøm har tilstrekkelig kapasitet til å kople til det økte antallet boenheter. Vann og avløp skal koples til offentlige anlegg Barns interesser Planlegger antar at skole- og barnehagekapasitet i området er tilstrekkelig. På grunn av at det er størst utvidelse av antall tomter/ boenheter i B4 og bakenforliggende del av B1 har vi lagt inn en ny lekeplass L5 (omtalt ovenfor). Ferdsel til og fra lekeplassen kan skje langs grøftetraseen i grensen mellom tomt 6 og 7 (regulert til gangareal), i tillegg til langs kjøreveiene Universell tilgjengelighet Tomtene vil være flate og ha adkomst direkte fra kjøreveg/tun, unntatt tomt i B1 og tomt 9 i B4. Her må det påregnes noe stigning (1 1,5m) fra felles kjøreveg til planert tomt ROS For å avdekke om det foreligger fare for uønskede hendelser har vi i vedlagte ROS-analyse gjennomgått sjekkliste til bruk for risiko og sårbarhetsundersøkelse og vurdert sannsynligheten for, og konsekvens av, at slike hendelser kan oppstå. Vurderingen av risikoforhold analyserer både forholdene innenfor planområdet, påvirkninger fra omliggende areal, samt planforslagets virkninger på omliggende areal Naturgitte risikoforhold Radon Det er ikke sannsynlig med andre naturgitte risikoforhold en Radon. I hht. TEK 10 skal dette ivaretas i enhver byggesak ved at det iverksettes tiltak. Plankontoret Hallvard Homme AS, avd. Vegårshei, Prosjekt nr Side 9

10 Karfigur: Utsnitt av NGU sitt løsmassekart Løsmasser/fjell/grunnundersøkelser I NGU`s løsmassekart er det registrert tykke og tynne havavsetninger i området. Ravinene i området tyder også på dette, men i praksis har det vist seg ved vegbygging frem til P3 at det også er kort avstand til fjell flere plasser. Tomt 4-9 i felt B4 og tomt i felt B1 må alle sprenges ut i fjell. Tomt 1-3 i B4 vil trolig bli masse utskiftet ned til fjell, og blir liggende bak en enorm steinfylling under vegen fremfor B4. Planlagt veg til B4 tomt 9 vil bli delvis sprengt ut i fjell og delvis bygd opp av stein fundamentert på fjell. P3 og L5 ligger på fjell. I innspill til planarbeidet er det reist spørsmål om grunnforholdene. Det er berettiget spørsmål, men ved selvsyn i marka kan man se at alle utbyggingsformål der det er varig opphold av mennesker er fundamentert på fjell. Vi mener på dette grunnlag at det ikke er nødvendig med grunnundersøkelser. Flom, erosjon Det er ikke synlige spor etter flom eller erosjon i området fra nyere tid. Området fremstår ikke som spesielt utsatt for at lokale bekker skal bli flomstore. Det er små nedbørsfelt som sogner til bekkedalene. Deler av området har leirholdige masser (havavsetninger). Disse områdene er ikke benyttet til utbyggingsformål Menneskeskapte risikoforhold Brann, støy, ulykker Brann, støy og ulykker er påregnelige hendelser som kan inntreffe en gang. Slike er det aldri mulig å gardere seg 100 % mot. Planen her innebærer ikke noen uvanlig eller spesiell fare for at slik vil skje. Rasfare, vannveier, erosjon Etter endt utbygging vil naturlige vannveier kunne bli endret med påfølgende fare for erosjon eller rasfare. Utbygger er bevisst på dette forholdet og vil ta en gjennomgang med entreprenøren i området for å vurdere dimensjoner på eksisterende stikkrenner, valg av løsning Plankontoret Hallvard Homme AS, avd. Vegårshei, Prosjekt nr Side 10

11 ved oppfylling av tomt 1 og 3 i B4, og vurdere oppbygging og/eller plastring av vannveier med stein. Plan for håndtering av overflatevann vil bli levert inn sammen med at det søkes grave- og anleggstillatelse for ny veg og oppbygging av tomter i B1/B4. Plankontoret Hallvard Homme AS, avd. Vegårshei, Prosjekt nr Side 11