Saksframlegg. Sakshandsamar: Torun Emma Torheim Arkivsaksnr.: 14/ gongs handsaming: Detaljreguleringsplan for Ulvahaugen Øvre.

Transkript

1 Saksframlegg Sakshandsamar: Torun Emma Torheim Arkivsaksnr.: 14/ Arkiv: L12 2. gongs handsaming: Detaljreguleringsplan for Ulvahaugen Øvre * Tilråding: Kommunestyret vedtek detaljreguleringsplan for Ulvahaugen Øvre, datert , sist revidert , i tråd med plan- og bygningslova Vedlegg: 1 Innkomne merknader 2 Plankart, sist revidert Planomtale og føresegner, sist revidert Illustrasjonsplan, datert Uprenta vedlegg: 1 Overvassplan, datert Saksutgreiing: Bakgrunn: Åsen og Øvrelid as ved Arkitektkontoret A38 har fremja framlegg til detaljreguleringsplan for Ulvahaugen øvre. Føremålet med ei omregulering er å leggje til rette for auka utnytting og nokre mindre justeringar av gjeldande reguleringsplan for «del av studentheimen-rutlin- Ulvahaugen-endring», vedteke Planområdet ligg i Sogndal sentrum på gbnr. 20/6 og 20/26 langs Ulvahaugvegen. Det er øvre del av feltet, på oppsida av Ulvahaugen terrasse, som nå vert planlagd utbygd. Planområdet er på om lag 6 daa, og regulert til bustadføremål, veganlegg og friområde med gangsti. Det vert lagt opp til høg utnytting med om lag 56 leilegheiter fordelt på to blokker. Desse varierer i storleik, frå 1-4 rom. Parkering er hovudsakleg dekka i parkeringskjellar (1 ½ plan), og med inntil 12 parkeringsplassar som overflateparkering (inkludert carportløysing). Ulvahaugvegen er regulert til samleveg (Sa1). Det vil seie at den, inkludert fortau, vert 1 meter breiare enn vegen regulert i tidlegare reguleringsplan for «del av studentheimen-rutlin-ulvahaugen-endring». Bakgrunn for val av Sa1 er kriteria for denne type veg, slik det går fram av handbok N100 til vegvesenet. I det pågåande reguleringsplanarbeidet for områdereguleringsplan for Rutlinsli er det planlagd å regulere resten av vegen ned til Dalavegen etter same standard. Då Åsen og Øvrelid kjøpte eigedommen av Via eigedom overtok dei også eit krav om å dekke 12 parkeringsplassar for Ulvahaugen terrasse innanfor eigedom gbnr. 20/26 (felt B1). Planen som vart sendt på høyring hadde to alternativ til løysing av desse parkeringsplassane. I alternativ A var 11 av desse parkeringsplassane løyst innanfor eigedomsgrensa til Ulavahaugen terrasse, gbnr. 20/27 og

2 delvis 20/6, på austsida av c-blokka til Ulvahaugen terrasse. Den siste plassen var løyst som overflateparkering innanfor B1. For alternativ B var dei 12 plassane løyst innanfor B1, ikkje i parkeringskjellar, men delvis nedgrave på nordsida av blokk B. Det var ønskje om å gå vidare med alternativ A, men dette måtte sameiget då fyrst vedta i eige sameigemøte. Ulvahaugen sameige hadde sameigemøte den der dei gjekk inn for alternativ A. Detaljreguleringsplan for Ulvahaugen Øvre har vore ute til høyring og offentleg ettersyn i perioden I høyringsperioden kom det inn 6 merknader frå følgjande: 1 Fylkesmannen i Sogn og Fjordane 2 Einar Ulla på vegne av Ulvahaugen sameige 3 Britt Marie og Stig Morten Norheim 4 Øyvind Rørvik 5 NVE 6 Sogn brann og redning Alle tilrådde endringar i planframlegget etter offentleg ettersyn og høyring er markert med raudt i føresegnene sist revidert I plankartet er det tilrådd ei mindre endring med å rette ut vegen nord og inn i på gbnr. 22/118. Vurdering: 1 Fylkesmannen i Sogn og Fjordane har følgjande merknader til planen: Dei påpeikar at klimaendringar og brannrisiko ikkje er omtalt eller vurdert i ROS-analysa. Når det gjeld omsynet til barn og unge ber dei om at omsyn til tilgang til leikeareal og trygge trafikale tilhøve vert vektlagd ved val av planalternativ. Utbyggar har krav på å lage overvassplan før 2. gongs handsaming av planen. Denne tek omsyn til auke i nedbør. Overvassplanen er detaljert med tanke på tiltak og løysingar for overvasshandtering, men den skildrar ikkje alternative flaumvegar ved ekstremnedbør. Overvassplanen er no omtalt i ROS-analysa, og sikra oppfølging gjennom føresegn 4.8. Sogn brann og redning ga ein fyldig merknad til planen, og vi har valt å i møtekome deira framlegg om krav til tørr stigeleidning sjølv om bygget ikkje er over 8 etasjar, jamfør føresegn For bygg over 8 etasjar er dette eit skal-krav i tråd med TEK10. Brannrisiko er også nærare omtalt i ROSanalysa, sist revidert Når det gjeld omsyn til barn og unge er dei godt ivareteke i planen med krav til uteareal og leikeplass i tråd med kommuneplan. I tillegg vert dei trafikale tilhøva tryggare med både breiddeutviding av vegen, fortau og gangsti. 2 Einar Ulla på vegne av Ulvahaugen sameige har følgjande merknader til planen: Sameige hadde ekstraordinært møte den der dei gjorde følgjande vedtak: 1. Sameigemøtet går inn for etablering av 11 parkeringsplassar aust for c-blokka i samsvar med illustrasjon alternativ A, datert Sameiget går inn for omregulering av arealet P1 (2080) og grøntareal (2019) i vedlagde plankart til «kombinert formål for samferdsleanlegg». I tillegg ønskjer sameiget at det vert etablert fortauet på nedsida av vegen mot deira blokker. Det er her fortauet går i dag, medan det i planen er flytta til nordsida av Ulvahaugvegen. Primært ønskjer dei

3 behalde fortauet som i dag og sekundært ønskjer dei fortau slik at dei kjem seg ned forbi A-blokka (vestsida) og til gangvegen der. Detaljreguleringsplanen vart sendt på høyring med to alternative løysingar for dei 12 resterande parkeringsplassane til Ulvahaugen terrasse som skal løysast av Åsen og Øvrelid AS. I alternativ A var desse plassert langs austsida til c-blokka, medan dei i alternativ B var løyst innanfor eigedommen til Åsen og Øvrelid AS i B1. Kommunen har vore i dialog med plankonsulent og utbyggar og kome fram til ei parkeringsløysing vi kan tilrå, jamfør illustrasjon datert (tilsvarande illustrasjon frå ). Når sameiget no ønskjer å gå for alternativ A og det ikkje er kome andre merknader til desse alternativa, vil rådmannen tilrå denne løysinga. Utforming av parkeringsplassen i tråd med illustrasjon i vedlegg 4 er sikra i føresegn 5.6 til planen. For å få til naudsynt breiddeutviding av vegen og kryssløysing vart fortauet flytta til nordsida av vegen. Det er likevel uheldig at bebuarane i Ulvahaugen terrasse anten må krysse vegen eller gå langs køyrevegen før dei kan gå ned gangstien på vestsida av A-blokka til Dalavegen. Det har vore diskutert to alternativ for å løyse dette for bebuarane i Ulavahaugen terrasse. Det eine alternativet har vore å utvide plangrensa og leggje inn fortau også på sørsida av vegen inn til avkøyrsla ved blokk A (om lag 35 meter). Dette vil mellom anna medføre flytting av eit tele/koplingsskap. Det andre alternativet er at plangrensa ikkje vert utvida, men at utbyggar gjennom avtale med sameiget lagar ein gangsti på minimum 1 meters breidde og med grusdekkje, fortrinnsvis på innsida av tele/koplingsskapet. Privatrettslege avtalar kan ikkje heimlast i reguleringsplan, men det er i kommunen sin interesse å sikre gode gangsamband for innbyggarane. Begge alternativa vil vere gunstige av omsyn til trafikktryggleik for bebuarane i Ulvahaugen terrasse, medan alternativ to vil vere mest effektivt og løysbart. Rådmannen tilrår difor ikkje å utvide plangrensa og ta inn tosidig fortau på strekninga på noverande tidspunkt. 3 Britt Marie Norheim og Stig Morten Norheim har følgjande merknader til planen: Dei har merknad til at avkøyrsle FA-1 til gbnr. 20/15/18 og 20/15/23 er flytta og senka om lag ein meter til kote 46. Dette er gjort for å få ei betre utforming av krysset og deira avkøyrsle. Dei ønskjer erstatning for tap av grunn til felles avkøyrsle. I tillegg ønskjer dei mellom anna at tuntreet deira vert flytta og at det vart laga støttemur i stein ved avkøyrsla og at den vert asfaltert. Vidare er dei negative til tap av kveldssol som følgje av bygging av blokker på B1. Under sjølve utbygginga ønskjer dei at det vert gjort tiltak for å unngå støyproblematikk og at huset vert vaska etter nedstøving frå byggearbeidet. Dei privatrettslege forholda i merknaden er diskutert og avklart med Norheim og utbyggar. Ny avkøyrsle vert ein betre løysing enn eksisterande avkøyrsle og utbyggar har sagt seg villig til mellom anna å flytte tuntreet. Når det gjeld tap av sol, er det vanskeleg å flytte/justere plasseringa til bustadblokka. Tomta er liten og utnytta maksimalt. Rådmannen er positiv til høg utnytting i sentrum, og utbygging vil ofte slå uheldig ut for nokon, men dette er forhold ein må rekne med i sentrumsnære område. Eigedommane til gbnr. 20/15/18 og 20/15/23 er store, og sjølv om dei mister sola på delar av eigedommen vil det finnast område med sol på eigedommane til tross for utbygging av blokker på B1 (gbnr. 20/26). 4 Øyvind Rørvik har følgjande merknader til planen: Dei ønskjer å behalde eksisterande avkøyrsle og samstundes ha ein god veg til dei to eigedomane (gbnr. 20/25 og 20/17). Ei flytting av avkøyrsla austover slik det er gjort i planen medfører store endringar på eigedommane.

4 Vidare viser Rørvik til sitt innspel til områdereguleringsplan for Rutlinsli der dei ønskjer utbygging på gbnr. 20/17 med høg utnytting. Dette må også vurderast i detaljreguleringsplanen. I etterkant av merknaden har det vore møte med utbyggar og Rørvik. Dei har framforhandla ein privatrettselg avtale som begge går god for. Denne avtalen medfører mindre endringar i eigedomsstrukturen, der Rørvik får eit betydeleg større hageareal i vestre hjørne på gbnr. 20/25 i byte mot noko vegareal sør på tomta og meir areal til gangstien (2 meter brei heile vegen), sjå illustrasjonsplan i vedlegg 4 (mørk blå i byte mot lys blå). Samlevegen er retta ut og går no parallelt med huset på gbnr. 20/25. Utretting av vegen er teke inn i plankartet sist revidert Vegen er også flytta 1.4 meter sørover målt i avkøyrsla til FA-2. Rådmannen tilrår ikkje to avkøyrsler til eigedommane gbnr. 20/25 og 20/17, men føresegn 5.8 er endra slik at mindre justeringar av FA-2 er tillate for å oppnå optimal løysing av avkøyrsla på detaljnivå. Det er i illustrasjonsplanen også vist korleis gbnr. 20/25 kan få ein dobbeltgarasje med denne løysinga, sjølv om det er meir nærliggjande å tenkje seg ein felles parkeringskjellar i samband med ny utbygging på gbnr. 20/17. Løysinga i detaljreguleringsplanen for Ulvahaugen øvre med felles avkøyrsle og senka veg legg til rette for høg utnytting av gbnr. 20/17 i tråd med innspelet Rørvik har gjeve til områdereguleringsplan for Rutlinsli. 5 NVE visar til at det i planen er lagt inn krav om geoteknisk rapport og at råda i rapporten skal vere oppfylt før gravearbeid, og har elles ingen merknader til planen. 6 Sogn brann og redning har følgjande merknader til planen: De viser til at det i planen er lagt til rette for akseptabel tilkomst for brannbil inn til bygningane. Vassforsyning er etablert i området med to hydrantar innanfor rekkevidde i tråd med regelverket. Bygg over 8 etasjar skal etter forskrifta ha installert stigeleidning. Sogn brann og redning tilrår likevel at det vert stilt krav om tørr stigeleidning for bygg over 3 etasjar då det etter deira vurdering er ei rimeleg investering som vil utgjere ein stor skilnad ved ein eventuell brann. Krava i TEK om preaksepterte ytingar for vassforsyning innandørs bør leggjast til grunn , 2. ledd i TEK10 opnar for at bygg i risikoklasse 4 inntil 8 etasjar kan ha utgang til eit trapperom utført som rømmingsveg. Vidare er det ein føresetnad at alle einingane har vindauge eller balkong som er tilgjengelege for redning- og slokkeinstans. I rettleiinga er moglegheita med eit trapperom knytt til krav om automatisk slokkeanlegg i bygg med 3 eller fleire etasjar. Krav til automatisk slokkeanlegg vil heve tryggleiksnivået. Høge bygg med berre ein rømingsveg er ein utvikling brannetaten ikkje ønskjer. I vårt distrikt med vår geografi og topografi vil det ofte vere vanskeleg å oppfylle kravet med tilgjenge til vindauge eller balkong i alle einingar. For å unngå misstydingar vil dei tilrå at det vert stilt krav om at 11-13, 1. ledd i TEK10 skal gjelde for alle bygg. Sogn brann og redning er per i dag ikkje dimensjonert med spesialutstyr for arbeid i høgda. Ei utvikling av fleire høge bygg tilpassa 11-13, 2. ledd i TEK10 vil medføre at nye ROS-analysar av brannberedskapen konkluderer med at høgdereiskap er naudsynt. Sogn brann og redning ønskjer å nytte ressursane til andre ting og tilrår difor at det vert stilt krav til høge bygg som sikrar at behovet for høgdemateriell ikkje vert framskunda. Dei har skildra eigne retningsliner i eit notat tilgjengeleg på eigne nettsidar.

5 Store delar av merknaden frå Sogn brann og redning er sikra gjennom eigne forskrifter på byggesaksnivå. Det er difor ikkje naudsynt å leggje dette inn i føresegnene til reguleringsplanen. Det som derimot ikkje er heimla i forskrift, men som likevel er ønskjeleg å gjennomføre, må vi sikre i planføresegnene. Rådmannen tilrår difor at det vert lagt inn ei ny føresegn 4.15 med krav om tørr stigeleidning for bygg over 3 etasjar og to trapperom. Samla vurdering: I tillegg til endringar i planframlegget som følgje av innkomne merknader tilrår rådmannen at det vert lagt inn ei føresegn 4.14 som sikrar at inntil 10 % av einingane kan byggast utan universell utforming. I vestre bakkant av blokka planlegg utbyggar å byggje 5-6 større leilegheiter med rom i to etasjar kopla med trapp. Desse vil då ikkje vere universelt utforma, men bidra til større variasjon i bygningsstrukturen og fungere som til dømes ei rekkehusløysing for familiar. Rådmannen tilrår at detaljreguleringsplanen for Ulvahaugen Øvre vert vedteken i tråd med dei mindre endringane som går fram av planframlegget sist revidert og i tråd med plan- og bygningslova Sogndal, den Jostein Aanestad Einar Nedrelo rådmann leiar plan og næring