RISØR KOMMUNE Enhet for plan- og byggesak

Transkript

1 RISØR KOMMUNE Enhet for plan- og byggesak Arkivsak: 2013/ Arkiv: L12 Saksbeh: Heidi Rødven Dato: Utbyggingsavtale mellom Sør Bolig Prosjekt as og Risør kommune. Reguleringsplan for Vestlandsstykket Utv.saksnr Utvalg Møtedato 4/17 Miljø- og teknisk komité /17 Bystyret Rådmannens innstilling: Risør bystyre vedtar utbyggingsavtale mellom Sør Bolig Prosjekt as og Risør kommune, datert og , i medhold av 17-4 i plan- og bygningsloven. Avtalen omfatter regulert område på Vestlandsstykket, godkjent av Risør bystyre Saksprotokoll i Miljø- og teknisk komité Rådmannens innstilling ble vedtatt med 5 mot 1 stemme. Som saksordfører ble oppnevnt Paal E. Salvesen (A). Miljø- og teknisk komités innstilling til Bystyret: Risør bystyre vedtar utbyggingsavtale mellom Sør Bolig Prosjekt as og Risør kommune, datert og , i medhold av 17-4 i plan- og bygningsloven. Avtalen omfatter regulert område på Vestlandsstykket, godkjent av Risør bystyre Saksprotokoll i Bystyret Per Kr. Lunden (A) ba om en habilitetsvurdering. Bakgrunnen er at han er svoger til utbygger. Anne Grete Strandquist tiltrådte som vara. Det ble enstemmig vedtatt at Per Kristian Lunden var inhabil etter Forvaltningslovens 6, 1. ledd. Det ble ikke valgt settevaraordfører for Elen R. Lauvhjell som tiltrådte som ordfører. Sara Sægrov Ruud ba om en habilitetsvurdering. Bakgrunnen er at hun er nabo til utbyggingsområdet. Jan Einar Henriksen tiltrådte som vara.

2 Det ble enstemmig vedtatt at Sara Sægrov Ruud var inhabil etter Forvaltningslovens 6, 2. ledd. Votering: Innstillingen fra Miljø- og teknisk komite ble enstemmig vedtatt. Vedtak: Risør bystyre vedtar utbyggingsavtale mellom Sør Bolig Prosjekt as og Risør kommune, datert og , i medhold av 17-4 i plan- og bygningsloven. Avtalen omfatter regulert område på Vestlandsstykket, godkjent av Risør bystyre

3 Vedlegg: 1 Revidert reguleringsplan Reviderte reguleringsbestemmelser Utbyggingsavtale Avtale om anleggsbidrag Merknad til plan for Vestlandsstykket 6 Merknader til utkast Utbyggingsavtale Vestlandstykket Kort resymé Miljø og teknisk komité vedtok i sak 79/16 å legge forslag til utbyggingsavtale for Vestlandsstykket ut til offentlig ettersyn. Det har kommet inn to merknader fra naboer i området. Risør bystyre skal ta stilling til om avtalen skal vedtas slik den ligger eller om det skal foretas endringer. Avtalen må forholde seg til vedtatt reguleringsplan og ikke være urimelig i sitt innhold. Rådmannen innstiller på at forslag til avtale vedtas uten endringer. Saksopplysninger Risør kommune har et forutsetningsvedtak, sak 40/08, som gir kommunen hjemmel til å kreve utbyggingsavtaler med private utbyggere. Vedtaket er stadfestet i kommuneplanens bestemmelser. En utbyggingsavtale kan inneholde (pbl 17-3): forhold som kommunen har gitt bestemmelser om i kommuneplanens arealdel eller reguleringsplan antall boliger, boligstørrelser, nærmere krav til utforming og kommunal forkjøpsrett av boliger bestemmelser om at utbygger skal besørge eller helt/delvis bekoste tiltak som er nødvendige for gjennomføring av planvedtak kravene skal ikke være urimelige og skal stå i forhold til kommunens bidrag til gjennomføring av planen og til den belastning utbyggingen påfører kommunen bestemmelser om forskuttering av kommunale tiltak som er nødvendig for gjennomføring av planvedtak Forslag til avtale ble vedtatt lagt ut til offentlig ettersyn av Miljø og teknisk komité med høringsfrist Det har kommet inn to merknader: Marius Sutherland Det bes om at det stilles spesielle krav til den arkitektoniske utformingen av ny bebyggelse i områdene B1 og B2 fordi den vil kunne ha negativ påvirkning på helhetsinntrykket mot Sørfjorden. Det må vises særlig forsiktighet ved bebyggelse av områdene B1 og B2 fordi området Langsand med verneverdig bebyggelse ligger nedenfor, og fordi området er viktig og sårbart. Det bes om at det stilles krav til at ny bebyggelse følger samme stil som den gamle m.h.t. fargevalg og utforming med saltak for å bevare helhet og harmoni ved Sørfjorden sett fra både land og sjø.

4 Leo Christian Zaal, John Kristian Aarnes, Arild Kjær Det bes om at det tas hensyn til eksisterende, felles plass for parkering og at tilsvarende areal opparbeides når ny kommunal vei etableres. Området er betalt og opparbeidet av beboere på Sundsåsen til nød - og gjesteparkering. Ny plassering bør avklares med grunneier og tas inn i pkt. 2.2 i avtalen. Det bes om at også stikkveien fra ny vei 3, som skal bli kommunal, tas med i snøryddingen, evt. overtas av kommunen. Veien går til Sundsåsen 2, 4 og 6. For å ivareta sikkerhet ved utbygging av veg 1 og felt B1 og B2 foreslås det tatt inn en utvidelse av første setning i pkt. 2.5: Nødvendig sikring av stup og rasfarlige områder skal bekostes av UTB, slik at en får en sikker oppholdsplass for alle samt at sikring av eksisterende, private tomter og grunn ivaretas. Merknadene er oversendt Sør Bolig Prosjekt AS for vurdering. Utbygger skriver: Sutherland B1 og B2 skal ikke utbygges i denne omgangen. Når eller hvis det blir aktuelt med en utbygging på et senere tidspunkt vil vi forholde oss til bestemmelsene i planen, og vi ønsker i så fall å gjøre utbyggingen så skånsom som mulig for miljøet rundt. Zaal/Aarnes/Kjær 1. Vi vil så langt det lar seg gjøre forsøke å planere området som er avsatt til annen veigrunn i krysset Vestlandstykket/Sundsåsen til det formålet. 2. Vi kan ikke påta oss å endre reguleringsplanen og oppgradere veien til kommunal standard for å få til en kommunal overtagelse av veien. Det er også flere andre veier på Vestlandstykket, både eksisterende og nye som blir private. 3. Samme svar som til Sutherland. Videre mener vi at teksten i utbyggingsavtalen pkt 2.5 beskriver tydelig utbygger og tomtekjøpere/tiltakshavere sine plikter. Avtalen som lå ute til høring er datert og og partene er omforent om innholdet. Avtalen inneholder bestemmelser om hvordan vei, vann og avløp, inklusive gatelys, skal opparbeides. Den inneholder også en avklaring av hvilke områder kommunen skal overta vederlagsfritt etter ferdig opparbeiding og hvilke områder velforeningen skal ha framtidig ansvar for med tanke på forvaltning, drift, vedlikehold og utvikling (FDVU). Det er ikke hensikten av kommunen skal overta områdene som er regulert til annen veggrunn, kun selve veiene og områder for kommunale pumpestasjoner. Tilleggsavtalen om anleggsbidrag inngås for at utbygger skal slippe å betale moms på den infrastrukturen kommunen skal overta i etterkant. Avtalen tilsvarer i stor grad tidligere avtaler for utbygging i Oterlia II og Linddalsplataaet og innebærer at kommunen har ansvaret som byggherre. Økonomi Avtalen for Vestlandsstykket innebærer at kommunen vederlagsfritt overtar offentlig infrastruktur etter at det er ferdig, dvs. nye veier med gatelys og nytt vann- og avløpsnett. Utover dette innebærer avtalen om anleggsbidrag at kommunen formelt er byggherre og at entreprenør fakturerer kommunen. Fordi kommunen har fradragsrett for kommunal infrastruktur på egen eiendom (overskjøtes før arbeidene starter), kan kommunen så fakturere utbygger, men unnta momsen. På denne måten sparer utbygger 25 % av kostnadene. Avtalen innebærer allikevel en garanti stilt av utbygger, for å sikre at kommunen har midler til å fullføre infrastrukturen dersom arbeidene av ulike grunner skulle stoppe opp. Garantien utgjør 80 % av totalverdien av infrastrukturtiltakene og nedskrives etter hvert som arbeidene går ferdigstilles. Det stilles også garanti for arbeidene i to år etter at de er avsluttet. Det siste punktet som har en direkte økonomisk konsekvens, er et beløp på ,- for administrasjonskostnader som skal dekke kommunens timebruk for nødvendig oppfølging på bl.a. byggemøter.

5 Kommuneplan Kommunens hovedmål er vi skal vokse og tilrettelegging av nye boligområder er en viktig del av satsningen. Avtalen gjør at arbeidet på en ryddig måte følger opp den vedtatte planen. Folkehelse og levekår Ikke relevant. Klima og miljø Det er ikke tatt inn spesielle punkter knyttet til klima og miljø for bebyggelsen og kravene til energi vil dermed følge av teknisk forskrift. Næringsperspektiv Utbyggingen vil være positiv for lokale entreprenører og håndverkere og gi positive ringvirkninger. Vurderinger Det har kommet to merknader til utbyggingsavtalen. Rådmannen har følgende kommentarer: Krav til bebyggelsen i område B1 og B2 og til vegetasjonsområdet mellom de nye bygningene og Langsand, styres av bestemmelsene (pkt og 7.7) til reguleringsplanen, ikke utbyggingsavtalen. Bestemmelsene for bebyggelsen er veldig spesifikke p.g.a. det vanskelige terrenget, og sier at det kan bygges boliger i én etasje med tilbaketrukket underetasje. Fargene skal være mørke jordfarger og takene skal være flate. Det tillates takterrasse på deler av takene. Det er ikke mulig, eller ønskelig, å stille krav til saltak på disse boligene i utbyggingsavtalen da det vil stride mot allerede vedtatt reguleringsplan som har hatt disse bestemmelsene siden Rammesøknad for fire boliger her ble godkjent allerede i 2007, men tiltakene ble aldri gjennomført. Vegetasjonsbeltet mellom B1/B2 og Langsand skal bevares for å opprettholde en buffer som demper virkningen av ny bebyggelse mot Sørfjorden og bebyggelsen på Langsand. Det er ikke aktuelt med byggetiltak i vegetasjonsbeltet da terrenget er altfor bratt og til dels rasutsatt. Området som i dag benyttes til nød - og gjesteparkering samt plassering av avfallsdunker, vil bli en del av ny, kommunal vei. Det er regulert inn egne områder for avfall så dette behovet er håndtert. Avtalen mellom grunneier og beboere i området om parkering er privatrettslig og det foreligger etter vår kunnskap, heller ingen heftelse på det arealet kommunen skal overta. Vest for vei 3 er det regulert til annen veggrunn. Dette arealet skal ikke overtas av kommunen, men forblir grunneiers eiendom. Om det er ønskelig å inngå avtale mellom grunneier og beboerne for bruk av dette arealet til ny nød - og gjesteparkering, vil ikke kommunen motsette seg det, men forutsetter at biler ikke står til hinder for sikt, veivedlikehold og brøyting. Vi kan ikke se at det naturlig at det tas inn i utbyggingsavtalen, men viser til utbyggers svar angående planering. Kommunal brøytepolitikk er at det ikke inngås avtaler om brøyting av private stikkveier som grenser til kommunale veier. Selv om det isolert sett kan høres rasjonelt ut at kommunen brøyter tilgrensende stikkveier når de uansett brøyter kommunale veier, så ville konsekvensen være at denne praksisen måtte gjennomføres alle tilsvarende steder og det vil i sum gå ut over effektiviteten på brøyting av kommunale veier for allmennheten. Rådmannen vurderer teksten i pkt. 2.5 til å være tilstrekkelig tydelig med tanke på hvem som har ansvar for hva. Det ligger i sakens natur at når arbeidet med opparbeiding av områdene starter så vil utbygger ha ansvaret for sikring. For eksempel vil det gjelde når det lages en

6 skjæring med en viss høyde. Tilsvarende vil utbygger har ansvaret for at tilstøtende eiendommer ikke blir skadet som en konsekvens av en utbygging. Rådmannen innstiller etter dette på at første setning i pkt. 2.5 beholdes som tidligere foreslått. Rådmannen vurdering er at avtalen er så godt gjennomarbeidet at den anbefales vedtatt. Rådmannens konklusjon Utbyggingsavtale for Vestlandsstykket mellom Sør Bolig Prosjekt AS og Risør kommune, datert og , vedtas i medhold av 17-4 i plan- og bygningsloven.