Vurdering av innspel og endringar i plandokumenta Innhald

Transkript

1 Vurdering av innspel og endringar i plandokumenta Innhald Gjennomgang av innkomne merknadar... 3 Merknad 1 (40) Iren Meisterplass... 3 Merknad 2 (42 og 65) Karl-Erik Ølnes... 4 Merknad 3 (44 og 86) Lægreid Hotell AS v/atle Lægreid... 6 Merknad 4 (46) Erik Arne Flåten... 7 Merknad 5 (57 og 66) advokatfirmaet BA-HR for Pizzabakeren Sogndal ved Inger Helene Takle- Olsen og Odd Olsen, samt arkitekt Vegard Takle Olsen... 9 Merknad 6 (58) Sogn Brann og Redning IKS Merknad 7 (59) advokatfirmaet Føyen for Geithus & Tufte Eigedom AS Merknad 8 (60) Magny Eline Austreim og Tore Geir Austreim Merknad 9 (62) Geir Arne Lomheim Merknad 10 (63) Anna Majewski og Horst Günther Merknad 11 (67) Bankeigedom Sogn og Fjordane (Sparebanken Sogn og Fjordane) Merknad 12 (68) Geir Brosvik Merknad 13 (69) Aslaug og Kåre Lerum og Karstein Ylvisåker Merknad 14 (70) Arnor Svedal Merknad 15 (71) Magne Tveit Merknad 16 (72) Sigfred Bolstad og Karen Sofie Binningsbø Merknad 17 (73) Bente og Svein Bakke Merknad 18 (74) Sissel Melvær og Harald Nornes Merknad 19 (75) Aud Ross Solberg Merknad 20 (76) arkitekt Vidar Lerum for Quality Hotel Sogndal Merknad 21 (77) Sogn og Fjordane arkitektlag (SoFA) og Norske landskapsarkitekters foreining (NLA) Merknad 22 (78) NVE Merknad 23 (79) Haakon Walnum Merknad 24 (80) Liv Kjøstvedt Merknad 25 (81) Veidekke Merknad 26 (82) Sogn og Fjordane Fylkeskommune Merknad 27 (83) Statens vegvesen

2 Merknad 28 (84) Fylkesmannen i Sogn og Fjordane Merknad 29 (88) Tom Dybwad Merknad 30 (94) Lerum AS Merknad 31 (96) Arkitektkontoret A38 AS for Fossetunet 3 ANS Merknad 32 (98) Advokatfirmaet Harris på vegne av Geir Arne Lomheim Presiseringar og endringar i plandokumenta Føresegner Fellesføresegner Rekkjefølgjekrav Bustad Næringsbusetnad Hotell/overnatting Småbåtanlegg Naust Kombinerte føremål Bustad/forretning (Lerumstomta) Kombinerte føremål Bustad/forretning/kontor Fellesføresegner Felt B/F/K1- B/F/K Kombinerte føremål Bustad/kontor/parkering Bustad/forretning/tenesteyting/hotell Miljøgate, Fjørevegen Gangareal Tilkomstveg Elvebakken Anna veggrun grøntareal Anna veggrun tekniske anlegg Sentrumsparken Tiltakssone Gangbru tilknytt fjordstien Omsynssone grønstruktur kantvegetasjon Omsynssone bevaring Bevaring av trehusmiljø Brannsmitteområde Omsynssone krav om felles planlegging Plankart

3 Gjennomgang av innkomne merknadar Merknadar (Sak 13/3366, journalpost i parentes) Merknadane er tilråda som «tilrådd», «ikkje tilrådd/ikkje teken til følgje», «teken til orientering». Tilrådingane byggjer på dei overordna vurderingane og strategiane i arealdelen til kommuneplanen. Det er gjort språklege opprettingar i nokon av tilrådingane, slik at dei følgjer same mal. Merknad 1 (40) Iren Meisterplass understrekar at ho ikkje er direkte råka av reguleringsplanen, men ynskjer å gje innspel til planarbeidet fordi «eg meiner at planen har løysingar som påverkar Sogndal sentrum si utforming på ein uheldig måte». Meisterplass tek for seg den potensielle utbygginga på Lerumstomta. Ved hjelp av kartverktøyet Novapoint har ho utarbeida 3 snitt med lengdeprofil for å illustrere korleis planframlegget sine to alternativ til høgder på blokkene vil sjå ut frå ulike ståstadar i Sogndal. Figur 1 Snitt 1 sett frå Kafé Krydder Figur 2 Snitt 2 sett frå Trudvang Figur 3 Snitt 3 Sett frå Markavegen 3

4 Meisterplass understrekar at ho trur bustadar på Lerumskaia vil verte eit flott element i eit triveleg område med den gamle trehusbusetnaden, geilene og fjordstien. Dersom bustadblokkene underordnar seg dette vil det berre vere positivt. Meisterplass er redd at dersom bustadblokkene vert 36 eller 33 meter høge vil dei same kvalitetane i området verte skada. Landskapsbiletet vil etter Meisterplass sin oppfatning også verte skada då det ikkje vil få forankring til terreng eller område bak og delar den breie U-dalen. Også for dei fleste bustadområda kring Sogndal sentrum vil utsikta verte endra og Meisterplass trur dei høge bustadblokkene vil verke som eit unaturleg element midt i den eksisterande låge busetnaden. Samla sett er Meisterplass svært usamd i at bygga vert høgare enn 20 meter, det vert også synt til planomtalen som seier at bygg høgare enn 5 etasjar mistar kontakt med bakkenivå, medan dei som er på bakken ser og opplever mindre. Vår vurdering: merknaden frå Meisterplass gjev ytterlegare perspektiv på kva verknad ulike bygningsdimensjonar på Lerumskaia vil ha for tettstaden Sogndal. Meisterplass har hovudfokus på korleis ei utbygging vil påverke tettstaden Sogndal som heilskap. Skissene i merknaden er enkle, men samstundes illustrerande. Dette gjev ytterlegare perspektiv til korleis bygningshøgder på 20 og 36 moh vil stå i forhold til eksisterande bygningsdimensjonar i Sogndal sentrum. Meisterplass peikar mellom anna på at store bygningshøgder vil dele den breie U-dalen og slik også skade det større landskapsbiletet. Dette har fram til no ikkje vorte vurdert, men er no nærare omtalt i planframlegget til 2. gangs handsaming. Tilråding: merknaden er teke til orientering. Merknad 2 (42 og 65) Karl-Erik Ølnes er eigar av Ølnes-huset med g/bnr. 17/36. Etter Ølnes sitt utsegn er huset bygd før I områdeplanframlegget er huset regulert til riving med grunngjeving i å utbetre trafikkforholda gjennom Fjørevegen. Ølnes syner til Sogndalsfjøra sitt særpreg som sentrum for handel, kommunikasjon, lokalt fiskeri og jordbruk med husdyrhald og seinare fruktdyrking. Noko av det heilt tilbake til vikingtida. Sogndalsfjøra speglar den bygnadsmessige utviklinga sidan då byggjetradisjonen har teke vare på arven frå fortida samstundes som at nye behov har vorte stetta. Denne byggetradisjonen meiner Ølnes no er brote på kostnad av nye bygningar som ikkje tek omsyn til den miljøtilpassa busetnaden. Motsett trekk Ølnes fram bygg som Flåtengården og Kulturhuset som døme på vakre og moderne bygg. Ølnes meiner at utviklinga fram til no har vorte styrd av bedriftseigarar og handelstanden, medan folkeviljen og politikarane har vorte satt på sidelinja. Etter Ølnes si oppfatning syner områdeplanframlegget no ein politisk vilje til å ta styring over utviklinga i Sogndal. Det som står att av den gamle Fjøre-busetnaden må no takast vare på, også på begge sider av Fjørevegen. Dersom meir no vert rive vil det resterande tette intime miljøet kring vegen forsvinne. Ølnes meiner at ved å restaurere og framheve dei gamle bygningane vil ein kunne skape ein intimitet og atmosfære som igjen kan leggje grunnlaget for ei særprega handlegate som kan konkurrere med kjøpesentera. Om sjølve Ølnes-huset meiner Ølnes at innsnevringa av gata ved huset er eit fartsdempande og difor trafikktryggande tiltak i seg sjølv. Trafikktilhøva for fotgjengarar er i utgangspunktet tilstrekkeleg tilrettelagt med fortau på sørsida av Fjørevegen. Dette fungerer likevel dårleg i praksis då Fardal 4

5 Sport nyttar fortauet til utstillingsvarer, noko som tvingar både fotgjengarar og køyretøy heilt opp i Ølnes-huset på motsett side av vegen. Ølnes spør seg også om tungtransporten naudsynt må leiast gjennom Fjørevegen frå rundkøyringa ved Hofslund, eller om det til dømes kan gjerast utbetringstiltak i Ål-krysset, byggjast veg langs Sogndalselvi eller langs strandlinja frå Hagelin til Nestangen. Ølnes meiner at huset med tilhøyrande opparbeid tun gjev ein positiv kontrast til «handelsmaskina» i Gravensteinsgata. Vidare refererer Ølnes til at når han møter på folk som har vitja Sogndal er deira positive oppleving knytt til Hofslund Hotell, Ølnes-huset og Kulturhuset. I ein seinare merknad kom Ølnes med ytterlegare kommentar til det vidare planarbeidet. Her listar Ølnes 4 punkt som han ønskjer vert drøfta både administrativt og politisk. 1. Ølnes-huset bør få stå i kraft av å vere ein miljøskapar i sentrum. 2. Det bør kunne vurderast om huset kan flyttast innanfor dei nye byggjegrensene. Eventuelt ved å nytte seg av ledig areal på tilgrensande eigedom med g/bnr. 18/ Eigar av tilgrensande eigedom med g/bnr. 18/40 og 18/106 kan på sikt vere med på å samla vurdere dei tre eigedommane for ei felles utbygging av eit forretnings- og leilegheitsbygg. 4. Dersom planframlegget vert vedteke med riving av Ølnes-huset ønskjer Ølnes at kommunen straks overtek huset fortrinnsvis gjennom minneleg avtale, eventuelt ved oreigning. Vår vurdering: Vi er samde i at det gamle bygningsmiljøet i Sogndal gjev eit særpreg som både kommunen og innbyggjarane ønskjer å ivareta på beste måte. Dette er eit omsyn som over tid vil komme i stadig konflikt med både private og kommunale initiativ for vidare utvikling av tettstadsområdet. Dette vart igjen aktualisert då arealdel til kommuneplanen vart vedtatt med målsetting om at den forventa auken i innbyggjartalet skal busetjast i sentrumsområde, gjennom auka fortetting. Problemstillinga om kva som skal takast vare på og kva som må «ofrast» til fordel for nye tiltak har ligge ved gjennom heile planarbeidet. For Ølnes-huset er den administrative tilrådinga at huset må vike i konflikt med utbetring av trafikktilhøva i Fjørevegen, som vil gje eit meir oversiktleg og slik tryggare trafikkbilete for både køyretøy og mjuke trafikkantar. Tidspunktet for når dette vert gjennomført bør sjåast i samanheng med faktisk fortetting i sentrum. Den administrative vurderinga av Ølneshuset byggjer mellom anna på trafikkanalyse for Sogndalsfjøra og Sogndal kommune sin kulturminneplan. Trafikkanalysen konkluderer med at miljøgate vil vere den beste trafikkale løysinga for Fjørevegen. I kulturminneplanen er ikkje Ølnes-huset særskild omtalt og er heller ikkje innanfor omsynssona for bevaring av kulturmiljø. Vi har vidare lagt vekt på at ved utbetring til ei miljøgate er det minstekrav, som følgjer av statens vegvesen sin vegnormal, kapittel B.7, at køyrebana vert regulert med 5,5 m breidde. Anbefalt løysing for gåande i miljøgate er fortau. Kapittel B.2 syner at minimumsbreidde for fortau er 2 m. I planframlegget er fortauet regulert med 2,5 m breidde. Dette er eit minstekrav for at det skal kunne gjennomførast vintervedlikehald på fortauet. I miljøgater vert det også nytta møbleringssoner med element som bevisst nyttast for å redusere farten til køyretøya. Langs sørsida av Fjørevegen er det regulert 1,5 m ekstra breidde som skal nyttast til møbleringssone både langs gata og føre småbutikkane. Her går også fortauet heilt i kant med vegglivet til Fardal Sport. Den samla breidda, som altså kjem i konflikt med Ølnes-huset, vert slik 12 m (2,5 + 5,5 + 2,5 + 1,5 m). 5

6 For dei 4 punkta som Ølnes ønskjer skal drøftast administrativt og politisk er den administrative tilrådinga som følgjer: 1. Plasseringa av Ølnes-huset har vore gjenstand for diskusjon ved alle planarbeid for dette området i alle fall tilbake til utarbeiding av reguleringsplan for park-kvartalet i Dei regulerte byggjegrensene langs Fjørevegen har slik også vorte regulert fram og tilbake i tråd med desse. Til skilnad frå dei tidlegare planarbeida vert det no lagt til rette for eit konkret tiltak ved utbetring av Fjørevegen, som kjem i direkte konflikt med Ølnes-huset. Vi er samde i at huset skapar ein kontrast og variasjon i gatebiletet langs Fjørevegen. Særpreget ved huset er likevel ikkje vurdert å stå sterkare enn dei trafikk- og miljøretta fortrinna vi ønskjer å oppnå ved å etablere ei miljøgate i Fjørevegen. 2. Det tilgrensande arealføremålet til Ølnes-huset (B/F/K9) er i planframlegget gjeve ei regulering som legg til rette for ei høgare arealutnytting over fleire etasjar. Ei flytting av Ølnes-huset, eller oppføring av ny tilsvarande bygning, innanfor g/bnr. 17/36 vil såleis ikkje vere i tråd med denne reguleringa. 3. Ei felles større utbygging på eigedommane med g/bnr. 17/36, 18/40 og 18/106 er eit privatrettsleg forhold som ikkje kommunen kan regulere. Vi ønskjer derimot å understreke at ein slik avtale/samarbeid er heilt i tråd med vår intensjon som ligg i botn for utvikling av områda som er regulert til fortetting i planframlegget. 4. Då Ølnes-huset er regulert til riving ved bruk av juridiske linjer er kommunen bunde til å løyse inn bygningen. Det er derimot ikkje slik at kommunen må løyse inn huset direkte etter vedtak av områdeplan. Grunneigar kan uansett krevje å få løyst inn huset når som helst etter planvedtak. Denne retten gjeld i inntil 3 år etter planvedtak, jf i plan- og bygningslova. Dersom kommunen tek initiativ til å løyse inn huset vil ein først gå i dialog med grunneigar for å forsøke å verte einige om ein erstatningssum. Dersom kommunen og grunneigar ikkje vert samde vil det verte gjennomført tvangssal/ekspropriasjon/oreigning. Erstatningssummen vil då verte bestemd av ein uavhengig tredjepart. Kommunen har heimel til å gjennomføre tvangssal/ekspropriasjon/oreigning av eigedommen, om naudsynt, innan 10 år etter vedtak av områdeplanen, jf første ledd, i plan- og bygningslova. Tilråding: ønsket om å ta vare på Ølnes-huset er ikkje teken til følgje. Merknad 3 (44 og 86) Lægreid Hotell AS v/atle Lægreid etterlyser at det i områdeplanframlegget vert lagt til rette for utviding av Lægreid Hotell. Grunna høgt belegg og utnyttingsgrad vil hotellet i næraste framtid trenge areal for å auke rom-kapasiteten og parkeringsareal. I etterkant har Lægreid engasjert Arkitektkontoret A38 ved Rolf Sande for å utarbeide eit innspel med skisser for ein eventuell utviding av hotellet. I innspelet kjem det fram at den noverande beleggsprosenten er tilnærma 100 % og at ei utviding med 24 nye gjesterom vil dekke etterspurnaden. Saman med utviding av kapasiteten for kurs-, møte- og selskapslokale på tilnærma 2300 m 2 vil hotellet oppnå tilstrekkeleg kapasitet for å kunne konkurrere i marknaden på mellomstore kurs- og konferansar. I tillegg ønskjer Lægreid å etablere ein parkeringskjellar med kapasitet på 25 parkeringsplassar. Den skisserte utbygginga omfattar naboeigedommane med g/bnr. 21/103, 21/85 og 21/72. Lægreid eig g/bnr. 21/72, dei to andre eigedommane har andre grunneigarar. 6

7 Vår vurdering: Det er positivt at Lægreid hotell vurderer utviklinga i hotellmarknaden i Sogndal å vere så optimistisk at det er grunnlag for vidare utbygging. Vi merkar oss at den skisserte utvidinga også omfattar to eigedommar som Lægreid Hotell ikkje eig sjølv. For å realisere planane til utbygging må Lægreid Hotell erverve desse. Etableringa av ein parkeringskjellar for å imøtekomme parkeringskravet i arealdel til kommuneplanen er heilt i tråd med den overordna parkeringsstrategien i kommuneplanen. I tråd med føresegn 1-6 i arealdel til kommuneplanen skal det reknast 0,5 parkeringsplassar per gjesterom. Det skal reknast 3 parkeringsplassar per 1000 m 2 bevertning. Bevertningsarealet på Lægreid er tilnærma 245 m 2. Det skal ikkje reknast parkeringsplassar for kurs- og konferanselokale. Det samla parkeringskravet for hotellet vert slik 33 plassar. Altså vil den skisserte parkeringskjellaren ha ein kapasitet tilnærma 75 % av det samla parkeringskravet. I føresegnene til høyringsframlegget for områdeplanen, punkt H1, var det lagt til grunn at ein ny samla detaljreguleringsplan for heile kvartalet skal utarbeidast før det kan gjerast nye større tiltak innanfor arealføremålet. Vi vurderer at spørsmålet kring naudsynt tomteerverv støttar trongen for utarbeiding av ein detaljreguleringsplan. Denne vil kunne gje heimel for oreigning av nabotomtene. Føremålet på desse tomtene må i detaljreguleringsplanen spesifiserast til hotellføremål. Tilråding: merknaden er teken til orientering. Merknad 4 (46) Erik Arne Flåten famnar bredt i eit ønskje om å setje områdeplanframlegget i ein større samanheng med tidlegare politiske avgjerder og administrativ handsaming. Dette kjem i først rekkje fram under overskrifta manglar. Flåten syner til at det i høyringsframlegget er opna for bygningar på 9. etasjar (kommentar: det er opna for 10. etasjar) i Sogndalsfjøra, medan då Flåten ønskte ytterlegare utbygging over 5. etasjar for sitt sentrumsbygg vart dette negativt tilrådd i administrasjonen. Vidare listar Flåten 10 punkt som han meiner kan betre løysast eller leggjast til i planframlegget: 1. Kommunen sin praksis og politikk bidreg til tomme lokale i Sogndalsfjøra 2. Føreseieleg struktur. Det kan ikkje leggjast opp til ein «byliknande utforming» då det er vedteke at Sogndal ikkje skal ha bystatus. 3. Parkeringsforholda for sykkel må utbetrast, særleg i nærleiken av Sentrumsparken, Fjørevegen, Gildevangen og kulturhuset. 4. Svingradius for lastebilar/varelevering må utbetrast aust for Flåtengården (g/bnr. 17/50). Dette kan kombinerast med betre tilhøve for sykkelparkering. 5. Det bør opnast for at forretningslokale som ikkje har vore i bruk over ein 2-års periode bør kunne nyttast til andre føremål. 6. I området frå Parkvegen til Fjøregota bør parkering og noverande regulering takast ut av planen og ein bør vurdere mogeleg konsekvens ved innføring av einvegskøyring. 7. Bruk av Sentrumsparken må stramast inn slik at offentleg ro og orden vert respektert på kvelds- og nattetid. 8. Av omsyn til bustadmiljøet i Fjøra burde all uteservering avsluttast seinast innan kl For Fjordstien er det ikkje synt alternative løysingar, t.d. flytebryggjer for å unngå inngrep på eigedommar og skilnad i kostnadar. 10. Parkeringsanlegg/næringsbygg på Fossetunkvartalet. 7

8 Vår vurdering: fastsetjing av byggehøgder i områdeplanframlegget er gjort med bakgrunn i den byggjehøgda som Flåtengården har i dag, 28,5 moh. Hovudparten av areala som er opna for nye tiltak ligg på same kotehøgde som Flåtengården, moh. I høyringsframlegget var det altså ikkje opna for større byggehøgder eller fleire etasjehøgder enn tilsvarande som Flåtengården i dag. Unntaket var arealet på Lerumskaia (B/F1). 1. og 5. Diverre er det slik at nokre næringslokale i Sogndalsfjøra står tomme i dag. Dette planframlegget har som ein målsetnad å gjere Sogndalsfjøra meir attraktiv som målpunkt i sentrum og slik auke besøksfrekvensen. Dette er ein viktig faktor for næring og handel som søkjer nye lokalitetar for etablering. Sjølvsagt er det slik at besøksfrekvens og sentrumstilbod heng saman. Kommunen kan bidra med fokus på gode opphaldsareal, samanhengande gang- og sykkelnettverk og offentlege funksjonar, som det er lagt til grunn i dette planframlegget. I føresegnene for dei fleste av areala som er tilrettelagt for bustad/forretning/kontor (B/F/K) er det satt som krav at areal på bakkeplan ikkje kan nyttast til bustadføremål. I dei øvre etasjane kan ein leggje til rette for dei funksjonar ein måtte ønske, i tråd med tilhøyrande føresegner og ordinær byggesakshandsaming. 2. I arealdel til kommuneplanen er uttrykket urbanisering nytta om å leggje til rette for tettstadsvekst gjennom fortetting og eit meir levande sentrum. Det er rett at områdeplanen legg opp til fortetting i sentrumsområdet. Det har samstundes vore ein bevisst strategi på å ikkje leggje til rette for eller omtale nye tiltak som ledd i byomforming. Sogndal er ein liten tettstad, også i norsk målestokk, vi er ikkje samd i at den moderate auken av utnyttingsgrad vil gje Sogndal eit nyvunne bypreg. Dette kan nok Flåten også vere samd i, med tanke på at han sjølv også har ønska endå større bygningsdimensjonar på sin eigen eigedom, enn det områdeplanframlegget opnar for. 3. Vi er samde i at parkeringsforholda for sykkel bør vere betre i Sogndal. Denne problemstillinga vart mellom anna teke tak i som del av arbeidet med arealdel til kommuneplanen, og krav til sykkelparkering ved nye tiltak vart innarbeid i føresegnene. Dette er sett i samanheng med mellom anna Sogndal kommune sin Sykkelplan og Klima- og energiplan. Effekten av dette vil naturlegvis ikkje merkast «over natta», men på lengre sikt vil tilhøva for sykkelparkering verte betre i Sogndal. 4. Varelevering til Flåtengården vert gjennomført som ein av to løysingar. Enten ryggar lastebilane på gangvegen inn i sentrumsparken og til vestsida av Flåtengården, eventuelt stansar dei i Parkvegen på austsida av Flåtengården. Desse løysingane er på ingen måte tilpassa lastebilar, men speglar at Flåtengården ligg midt i eit sentrumsområde der veg og opphaldsareal er delt mellom mange ulike brukarar. Det kan difor ikkje forventast at gatebiletet skal tilpassast store køyretøy som stoggar nokre minutt i løpet av døgeret for å losse eller hente varer. Konflikten mellom personbilar/syklistar/fotgjengarar og lastebilar ved desse tidspunkta er velkjend, men kan ikkje reknast som ei uvanleg stor belasting i ein tettstad. 6. Vi forstår det slik at Flåten her refererer til Parkvegen som går på austsida av Flåtengården, forbi kommunehuset til Rimi og ned att i Fjørevegen med tilhøyrande parkeringsareal. Dette arealet ligg utanfor områdeplanavgrensinga og problemstillinga for dette området er difor ikkje vurdert i dette planarbeidet. I tråd med arealdel til kommuneplanen er det vår innstilling at minst mogeleg areal på bakkeplan skal gå vekk til parkering, dette inkluderer også tiltak som å leggje eksisterande parkeringsplassar under bakken. I seinare områdeplanarbeid for resterande del av Fjøra vil det difor vurderast å byggje ned parkeringsareala som Flåten refererer til. Vi kjenner ikkje til at det er særskild konflikt mellom møtande bilar på dette trafikkarealet, men einvegskøyring har vore diskutert som eit 8

9 mogeleg trafikktiltak her. Sjølv om det ikkje kjem fram av rapporten var einvegskøyring vurdert som del av trafikkanalyse for Sogndalsfjøra, tilbakemeldinga frå konsulenten var at det ikkje er noko i vegen for ei slik løysing. 7. og 8. Besøk til og bruk av Sentrumsparken og serveringsstadar vert regulert av regelverk utanfor plan- og bygningslova. Dette er altså forhold som ligg utanfor dette områdeplanarbeidet. Generelt er dette aktivitet som må påreknast når ein bur midt i ein tettstad. 9. Planlegging og prosjektering av Fjordstien har ikkje vore del av dette planarbeidet. 10. Fossetunkvartalet er i områdeplanframlegget regulert til bustad/forretning/kontor (B/F/K8). Både i planomtalen og i føresegnene går det fram at det ikkje vil vere høve til å gjere nye tiltak innanfor arealet før det vert bygd eit parkeringsanlegg under bakken. Grunnetasjen kan ikkje nyttast til bustad, men ein tiltakshavar står elles fritt til å byggje for nærings-, handels- og bustadføremål. Planframlegget er slik i samsvar med Flåten sitt innspel på dette punktet. Tilråding: punkt 3. og 10. er teken til følgje. Punkt 1., 2., 5. og 6. er teke til orientering. Punkt 4. er ikkje teke til følgje. Punkt 7., 8., og 9. er ikkje relevant i høve dette planarbeidet. Merknad 5 (57 og 66) advokatfirmaet BA-HR for Pizzabakeren Sogndal ved Inger Helene Takle- Olsen og Odd Olsen, samt arkitekt Vegard Takle Olsen for eigedommen med g/bnr. 17/150 innanfor planområdet. Eigedommen er regulert til sentrumsføremål. Merknaden er grunngjeve med at dei relaterte føresegnene i planframlegget har negativ innverknad på eigedommen. Det vert bedt om at forbodet mot attreising i etterkant av ein brann eller andre vesentlege tekniske øydeleggingar vert fjerna, jf. punkt i føresegnene. Dette forbodet fører til stor usikkerheit for eksisterande og framtidig næringsverksemd på eigedommen, som igjen vil påverke ein eventuell salsverdi av eigedommen. At retten til vidareføring og vidareutvikling av eigedommen skal gå tapt som følgje av hendingar utanfor eigarane sin kontroll vert oppfatta som urimeleg. Usikkerheita knytt til framtidig utnytting av eigedommen vert forsterka av byggelinja innanfor det tilgrensande føremålet B/F/K9. Byggelinja hindrar at det kan verte attreist bygningar innanfor området angitt som sentrumsføremål. Eigarane ønskjer gjerne å komme med innspel for alternativ løysingar i forkant av 2. gangs handsaming. Dersom reguleringsplan vert vedteke i strid med eigarane sine interesser, vil eigarane måtte vurdere å setje seg i mot dette, og dessutan vurdere å fremje krav om erstatning for inngrep i eigedomsretten. Krav til erstatning følgjer av 15-3 i plan- og bygningslova, men med føresetnad i at tomta kan verte øydelagd som byggjetomt, verkar planframlegget som ei omgåing av denne omtalte føresegna. Eigarane vil måtte ta atterhald om å fremje krav etter 15-3 i plan- og bygningslova, dersom områdereguleringsplanen vert vedtatt slik den no føreligg. Til sist ønskjer eigarane å understreke at dei er nøgde med at kommunen vurderer publikumsfunksjonane som vert drivne på eigedommen som positive bidrag til den menneskelege dimensjonen i Sogndalsfjøra, og vonar at kommunen legg til rette for at denne positive drifta kan vidareførast også i framtida. 9

10 Vår vurdering: Som det går fram av planomtalen oppfattar vi publikumsfunksjonane innanfor eigedommen som positive bidrag til den menneskelege dimensjonen i Sogndalsfjøra. Denne vurderinga står naturlegvis difor i ein viss kontrast til føresegna om at eigarane, dersom brann eller andre forhold, ikkje har høve til å attreise bygningsstrukturen for å vidareføre funksjonen. Samstundes går det også klart fram av planframlegget at framtidig utvikling av kvartalet bør leie til at bygningane i og kring kvartalet vert innordna i ein tydelegare kvartalsstruktur. I samtale med Roar Olsen har det komme fram at eigarane ikkje er negative til dette, så lenge deira interesser vert inkludert og teke omsyn til ved eit eventuelt seinare detaljreguleringsplanarbeid. Noverande eigarar av Pizzabakeren Sogndal ønskjer at drifta då kan flyttast og vidareførast innanfor byggelinja til det tilgrensande arealet B/F/K9. Dette er eit privatrettsleg forhold mellom eigarane og tiltakshavar for ein detaljreguleringsplan, som kommunen ikkje kan regulere. Med bakgrunn i det føregåande er det i planframlegget før andre gangs handsaming gjort endring av planføremålet frå sentrumsføremål til næringsbusetnad. Forbodet mot attreising av bygningar er teke vekk, men ved gjennomføring av ein seinare detaljreguleringsplan av det tilgrensande arealet B/F/K9 skal eksisterande bygningar innanfor feltet regulerast til ålment tilgjengeleg offentleg føremål. Funksjonane bør flyttast og innordne seg byggelinja. Eigarane av funksjonane innanfor feltet vil slik verte sikra erstatning for bygningar og tomteareal, enten økonomisk eller ved privatrettslege avtalar, ved gjennomføring av eventuell detaljreguleringsplan. Eigarane har gjennom deira advokat motteke og stadfesta at dei aksepterer desse endringane. Tilråding: merknaden er teke til følgje ved at forbodet mot attreising i etterkant av ein brann eller andre vesentlege tekniske øydeleggingar vert fjerna frå føresegnene. Ved gjennomføring av ein eventuell detaljreguleringsplan er eigarane sikra erstatning for bygningar og tomteareal, enten økonomisk eller ved privatrettslege avtalar. Merknad 6 (58) Sogn Brann og Redning IKS (SBR) innleiar kort om det lovmessige grunnlag som SBR skal forvalte. Vidare tek SBR opp 4 hovudtema som etter deira syn må utbetrast og styrkjast i områdeplanen. Eksisterande vegtilhøve innanfor store delar av planområdet stettar ikkje SBR sine retningslinjer for tilkomst. SBR ønskjer at føresegn om utbetring av vegnettet i tråd med plankartet skal endrast frå eit kan-krav til eit skal-krav. Tilkomst til delar av Elvebakken ved Sogndalselvi på fjordstien, via Quality Hotell Sogndal, bør også sikrast gjennom føresegner. Eksisterande tilhøve for vassforsyning er ikkje er i tråd med dagens krav, dette er særskild på grunn av for store avstandar mellom brannvassuttak, men SBR er også usikker på om det er tilstrekkeleg vassmengd ved alle uttak. SBR meiner at det bør innarbeidast krav i planframlegget som sikrar at vassforsyning til sløkkevatn vert styrka ved gjennomføring av nye tiltak i planområdet. SBR syner også til ROS-analysen der tankbil er vurdert som ein av fire sløkkevasskjelder. Etter SBR sin vurdering må planområdet vurderast å vere eit område med større spreiingsfare ved brann, difor, og i tråd med gjeldande forskrifter, kan tankbil då ikkje inkluderast som sløkkevasskjelde i planområdet. SBR vil heller ikkje tilrå at det vert synt til fjorden og elva som erstatning for ordinær vassforsyning av sløkkevatn. Dette er grunngjeve med at open vasskjelde må vere tilgjengeleg uavhengig av årstid, samt vanskeleg tilkomst og lang avstand til busetnaden. 10

11 SBR syner også til trongen for nye beredskapstiltak som drøfta i ROS-analysen. SBR er ikkje samde i vurderinga som sett likskapsteikn mellom bygg over 8 etasjar og krav om høgdeberedskap for brannvesenet. Trongen for høgdemateriell vil i staden vere tema under som del av ein generell vurdering, og ROS, i samband med kommunen, og SBR, sine periodevise gjennomgangar av beredskapen. Då vil slik fortetting og bygging i høgda som det no vert lagt opp til gjennom områdeplanarbeidet vere del av slik gjennomgang. Fortetting og bygging i høgda, avhengig av type bygningar som vert oppført, kan også utløyse endra krav til tilgang på sløkkevatn. SBRIKS presiserte i seinare merknad om sløkkevatn at dei tilrår at det vert stilt krav om tørr stigeleidning for bygg over 3. etasjar, noko som etter deira syn er ei relativt rimeleg investering. SBRIKS syner vidare til 11-13, 2. ledd i same forskrift som opnar for at byggverk i risikoklasse 4 inntil 8. etasjar kan ha utgang til eit trapperom utført som rømmingsveg. SBRIKS ønskjer likevel ikkje ei utvikling der høge bygg inntil 8 etasjar berre har ein rømmingsveg. Dette vil krevje at SBRIKS skaffar seg høgdemateriell, medan dei per i dag ønskjer å bruke sine ressursar på andre måtar. SBRIKS tilrår difor at det i planen vert stilt krav om at alle bygg skal ha meir enn ein rømmingsveg, jf , 1. ledd. Ein brannteknisk og kulturhistorisk kartlegging av tett verneverdig trehusbusetnad, gjennomført av Riksantikvaren og Direktoratet for samfunnssikkerheit og beredskap (DSB), identifiserte Fjøra og Elvebakken som ein av 167 områder i Noreg. Per i dag er det berre 2 brannvassuttak som dekker området Elvebakken. Tilkomst med brannbil stoppar i dag ved Pettergota 1, ved Elvebakken 18, ved Elvebakken 12, ved Elvebakken 1 og i krysset ved Elvebakken/Trehestebakken. Dette er skissert på Figur 4. Med bakgrunn i dette meiner SBR at det aktuelle området på Elvebakken bør merkast som omsynssone brannsmitteområde. Til omsynssona bør det setjast vilkår om at alle tiltak i området etter ny plan skal leggjast fram for brannvesenet til uttale. Figur 4 Areal med fare for områdebrann og grense for tilkomst med uttrykkingskøyretøy (SBR) 11

12 Vår vurdering: Formuleringa av kan-kravet for vegbreidde innanfor Elvebakken er satt med omsyn til trehusmiljøet innanfor området. Det særeigne trehusmiljøet er ein kombinasjon av husa med tilhøyrande hagar og det smale vegsystemet. Med mindre det er eit absolutt behov for utviding av vegsystemet, til dømes grunna trafikk- eller branntryggleik, ønskjer vi difor å vere restriktive med å setje slike krav. Gjennom reguleringa er det likevel sikra at det ikkje kan gjerast nye tiltak som hindrar at vegbreidda kan utvidast på eit seinare tidspunkt. Norconsult utarbeida i 2011 ein rapport om sløkkevasskapasitet i Sogndal kommune. Her kjem det fram at innanfor planområdet varierer sløkkevasskapasiteten i hydrantane frå over 75 liter i sekundet heilt ned til mellom liter i sekundet. Innanfor Elvebakken og Nedstefjøra varierer sløkkevasskapasiteten i dei to hydrantane frå liter i sekundet heilt ned til mellom liter i sekundet. SBR har ikkje antyda kva som vil reknast som tilstrekkeleg kapasitet, men dette varierer også med kva bygningsstrukturar som kjem opp innanfor planområdet. I tråd med SBR sitt ønskje er det utarbeidd i rekkjefølgjeføresegn til planframlegget om at SBR skal høyrast om tilstrekkeleg sløkkevasskapasitet som del av seinare detaljreguleringsplanarbeid innanfor planområdet. Vi er ikkje samde i at elva og fjorden bør strykast som kjelder for sløkkevatn i ROS-analysen, men det er no presisert at hydrantar er den primære sløkkevasskjelda innanfor planområdet. I tråd med SBR sin merknad til ROS-analysen om punktet trong for nye/auka beredskapstiltak vert denne vurderinga endra. Det vert no lagt til grunn at gjennomføring av nye tiltak innanfor planområdet kan leie til trong for nye beredskapstiltak. Dette vil då vere tema under SBR sine periodevise gjennomgangar av beredskapen. Vi er også samde i SBR si tilråding om tillegg og spesifikasjon i føresegnene. For bygg over 3 etasjar vert det stilt krav om tørr stigeleidning og krav til meir enn ein rømingsveg. Dette er no innarbeida i områdeplanen sine fellesføresegner. Som eit av hovudføremåla med planarbeidet ser vi det som viktig å ivareta den særeigne trehusbusetnaden på Elvebakken og i Nedstefjøra. Då er også branntryggleik eit viktig tema. Vi er samde med SBR at det kan vere føremålstenleg å markere trehusbusetnaden med omsynssone brannsmitteområde. Vurdering av branntryggleik er heller ikkje del av byggesakshandsaminga i kommuneadministrasjonen. Eit krav om at SBR skal vurdere nye tiltak innanfor omsynssona i forkant av byggesøknad vert difor tilrådd. Tilråding: innføring av skal-krav for utviding av vegbreidda innanfor Elvebakken og fjerning av Sogndalselvi og fjorden som sekundære sløkkevasskjelder i ROS-analysen, er ikkje teke til følgje. Dei resterande av SBR sine merknadar er teke til følgje. Merknad 7 (59) advokatfirmaet Føyen for Geithus & Tufte Eigedom AS, eigar av g/bnr. 18/53 innanfor planområdet. Innleiande vert det synt til gjeldande regulering i reguleringsplan Sogndal Sentrum del 1 Parkområdet, vedteke Eigedommen er regulert til offentleg parkering. I dette områdeplanframlegget er eigedommen framleis regulert til offentleg parkering med påskrift P5. I merknaden vert dette likestilt med ein fullstendig råderettsovertaking av eigedommen sidan planframlegget føreset at parkeringsplassane skal driftast som korttidsparkering gjennom kommunal parkeringsordning. Dette hindrar at grunneigar kan drifte og tilby arealet som offentleg parkeringsareal. Fordi dette planframlegget ikkje berre resulterer i ein råderettsavgrensing for 12

13 grunneigar, men også ein fullstendig råderettsovertaking av området, må kommunen difor oreigne eigedommen. At eigedommen, som einaste areal i området, vert regulert til parkering og ikkje inkludert som ein del av det samla utbyggingsområdet B/F/K8 er påfallande og ugrunna. Det mistenkast at dette har samanheng med at eigedommen er bakgrunn for ein rettstvist mellom grunneigar og Sogndal kommune om kven som har rett til å drifte parkeringsplassane på eigedommen. Det bør vurderast at alle eigedommane i området, inkludert g/bnr. 18/53, vert innlemma som del av B/F/K8 då dette vil resultere i ein enklare og meir ryddig prosess ved utarbeiding av ein framtidig detaljregulering. Vår vurdering: den gjorde bygningsrådet samrøystes vedtak om løyve til oppføring av forretningsbygg i parkvegen 3 og 5 i Sogndal, gnr. 18, bnr. 53 og 96. Samrøystes vedtak i bygningsrådet den , punkt 15 sa følgjande: Kjellaretasje skal planleggjast som parkeringsareal som skal inngå i ein større løysing for området. Det vert gjeve mellombles dispensasjon frå kravet om opparbeiding av parkeringsplassar, mot innbetaling til parkeringsfondet. Tal parkeringsplassar og pris per plass vert fastsett som eiga sak seinare. Bygningskroppen på 18/53 og 18/96 vart oppført med 17 parkeringsplassar i kjellaren. Det vart derimot ikkje laga tilkomst/nedkøyringsrampe til parkeringskjellaren fordi denne ville krevje arealet til 7 eksisterande overflateparkeringsplassar, samt at parkeringskjellaren var tenkt som del av eit større parkeringsanlegg under heile kvartalet. Dette parkeringsanlegget var i 1987 under utgreiing, men er ikkje realisert. Figur 5 Planteikning for parkeringskjellar vedlagd byggesøknad mai

14 I gjeldande reguleringsplan, Sogndal Sentrum del 1 Parkområdet, vedtatt , er arealet (P5 i områdeplanframlegget) regulert som del av parkeringsfeltet P3. Reguleringa syner eksakt plassering av parkeringsplassane innafor feltet og opnar i tillegg for å etablere parkering i to plan, det vil sei ein parkeringsetasje under bakken. Parkeringsfeltet er i dag ikkje opparbeid i tråd med denne reguleringa. Frå planomtalen i arealdel til kommuneplanen heiter det at Sogndal har avgrensa mulegheiter for å etablere parkering knytt til næringsverksemd og bustader. I arealdel til kommuneplanen er det difor sett føresegner som sikrar at minst mogeleg areal på bakken går vekk til parkering. Dette var også tema i føregåande arealdel til kommuneplanen Her vart mellom anna kvartalet Fossetunet/Johannesengården spesifikt peika ut som eit aktuelt område for effektive parkeringsanlegg under jorda. Dette er vidareført i framlegget til denne områdeplanen for Fjøra vest, der 60 % av eksisterande overflateparkeringsplassar er regulert til andre føremål, under føresetnad av at desse vert erstatta i parkeringsanlegg under bakken. At eksisterande parkeringsdekning med offentleg regulert korttidsparkering vert vidareført og forsterka er viktig for Sogndal sentrum og særskild Sogndalsfjøra sin funksjon. Innanfor Sogndalsfjøra er det fleire bedrifter med regional rekkevidde, til dømes bankverksemdene og temabutikkar. For deira drift er det viktig at kommunikasjonsmulegheitene, medrekna også parkering, er fleksible og føremålstenlege for deira kundekrets. Til liks med Geithus & Tufte Eigedom AS (grunneigar) ser vi det som føremålstenleg at heile kvartalet vert del av ein seinare detaljreguleringsplan og ein fortettingsstrategi, slik det går fram av planomtalen. Ein føresetnad for dette må vere at eksisterande overflateparkeringsplassar med offentleg parkeringsordning innanfor kvartalet, skal halde fram som i dag, til desse vert erstatta i nye ordningar for parkeringskjellar under bakken. Med bakgrunn i dette og merknaden frå grunneigar tilrår vi ein endring i planføremåla innanfor kvartalet, som også inkluderer g/bnr. 18/53. B/F/K8 og det tidlegare P5 vert samla regulert til eit felles føremål, B/F/K8. Føresegnene for B/F/K8 vert tilrådd endra til: Det er ikkje høve til å gjere nye større tiltak innanfor feltet utan ny vedteken detaljreguleringsplan for heile feltet. Innanfor feltet skal eksisterande parkeringsplassar oppretthaldast og driftast som del av kommunal parkeringsordning. Kommunal tilkomstveg til parkeringsplassane skal oppretthaldast, denne er synt som stipla linje i plankartet. Desse krava fell frå ved ei samla utbygging av B/F/K8. Det er ikkje høve til å gjere nye tiltak i feltet før det er etablert parkeringskjellar/-anlegg under bakkenivå. Parkeringskjellar-/anlegg skal også erstatte eksisterande parkeringsplassar innanfor feltet. Minstekrav for utbreiing av parkeringsarealet er føresett som stipla linje i plankartet. Tilrettelagt parkeringskjellar på g/bnr. 18/53 og 18/96 vert inkludert som ny ordning for parkeringskjellar innanfor feltet. Parkeringskjellar kan utvidast mot aust under Sentrumsparken. 14

15 Illustrasjonsplan skal omfatte felta B/F/K3, B/F/K4 og B/F/K8. Det skal oppretthaldast passasje for fotgjengarar og syklistar mellom Allmenningen og Sentrumsparken på ein sørvest-nordaust-akse gjennom feltet. Dette gjeld også ved gjennomføring av nye tiltak. Tilråding: merknaden er tatt til følgje ved at arealet under det tidlegare P5 vert inkludert i eit felles føremål, B/F/K8. Merknad 8 (60) Magny Eline Austreim og Tore Geir Austreim er eigar av g/bnr. 21/106 innanfor felt B/F/K10. I merknaden er det lista 3 hovudpunkt: 1. Austreim aksepterer i utgangspunktet ikkje områdereguleringsplanen som forringer kvalitetane og verdiane som eigedommen har for brukar/eigar. 2. Ved eit eventuelt vedtak av områdereguleringsplanen med tilhøyrande forringing av brukartilhøvet og eigedomstilhøvet, tomtestorleik, fortetting av eigedommen med omsyn til veg/fortau/bygg/etc. eller andre forhold som vil verke negativt inn på marknadsprisen, tek Austreim seg atterhald om å krevje erstatning for dette ved seinare høve. 3. Føresegnene for planen må ikkje gjere til at normalt vedlikehald/restaurering av bygget er eit søknadspliktig tiltak. Dei to siste setningane i føresegn bør difor justerast for å unngå dette. Vår vurdering: Eigedommen til Austreim inngår per dags dato både i dette områdeplanarbeidet og detaljreguleringsplan for sykkelfelt gjennom Gravensteinsgata, som Statens vegvesen no utarbeidar. Trafikkføremålet som går inn på Austreim sin eigedom er del av vegvesenet sin plan og ligg difor ikkje til grunn for vår vurdering av merknaden her. Det skal likevel understrekast at både frå vår og vegvesenet si side har framlagte planløysningar vorte utarbeidd med omsyn til at trafikkføremåla ikkje skal gjere til at det vil vere naudsynt å rive bygningen som Austreim nyttar til fritidsbustad. Den delen av eigedommen som er omfatta av dette områdeplanframlegget er regulert til bustad/forretning/kontor, men det er ikkje lagt nokre føringar som endrar dagens bruksstatus eller funksjon for eigedommen. 1. I tråd med 3-3 i plan- og bygningslova er det kommunen sin oppgåve å leggje til rette for utvikling og oppgåveløysing gjennom forvaltning av areala og naturressursane i kommunen. Dette planmyndet vert aldri praktisert med den overlagte hensikt å påføre einskilde eller særskilde grunneigarar/eigedommar negative konsekvensar knytt til eksisterande bruk og eventuell reduksjon av marknadsverdi. Eit slikt utkomme kan likevel vere resultatet som følgje av planvedtak, men dette er ikkje i strid med plan- og bygningslova eller lovverket generelt. 2. Det er 15-3 i plan- og bygningslova som gjev heimel erstatning for tap ved reguleringsplan. I dette konkrete tilfellet er det første ledd av føresegna som vil ligge til grunn for vurdering av erstatningsspørsmålet. I tråd med føresegna må det gjennom skjønn vurderast at eigedommen vert øydelagd som byggetomt eller at den ikkje kan nyttast på rekningssvarande måte. Etter vår vurdering er ingen av desse føresetnadane oppfylt og reguleringa utløyser difor ikkje rett til erstatning. 15

16 3. Vi er samde i at normalt vedlikehald av eksisterande bygg innanfor feltet ikkje skal vere eit søknadspliktig tiltak og ordlyden i føresegn er slik endra tilsvarande. Tilråding: punkt 1. og 2. er ikkje teken til følgje. Punkt 3. er teken til følgje. Merknad 9 (62) Geir Arne Lomheim er eigar av g/bnr. 18/67, på Elvebakken. Lomheim skriv om den godt dokumenterte historia til bustadhuset på eigedommen med første byggjesteg i 1906, som hadde bakgrunn i trongen for ei ny smie. Lomheim har investert mykje tid og krefter i restaurering av bygningane og vidareføring av historia, og borna vert 5. generasjon etter smeden Johan Flugeim som bygde huset. Meir utførleg omtale ligg ved i innspelet. I områdeplanframlegget er eigedommen regulert i feltet bustad og forretningsføremål saman med Lerumskaia. I to føregåande planverk er eigedommen regulert med bevaringsstatus, etter plan- og bygningslova. Denne bevaringsstatusen er fjerna i områdeplanframlegget. Lomheim syner til munnleg dialog med kommuneadministrasjonen der grunngjeving for fjerning av bevaringsstatusen var at dette ville gjere det lettare for utbyggar å gjennomføre tiltak på Lerumskaia. Lomheim reagerer sterkt på at ein privat part vert favorisert framfor ein annan og undrar på kvifor planane på Lerumstomta gjer deira mindre bevaringsverdig. Lomheim syner til eigedommen sin kulturminneverdi på grunnlag av gjeldande reguleringsplan og Sogndal kommune sin kulturminneplan der eigedommen vert vurdert som del av det verneverdige bustadmiljøet i Sogndalsfjøra. Vidare vert det gamle strandsitjarmiljøet vurdert som del av kulturminne/-miljø med svært stor verneverdi i verneplan for Sogndalselvi. Også i Sogndal kommune sin arealdel til kommuneplanen vert det i føresegn 1-6 e) poengtert at omsynet til kulturminne og kulturmiljø skal integrerast i all planlegging og ved søknad om tiltak. Vern og integrering av kulturmiljø er elles framheva som eit viktig mål i dei regionale og nasjonale retningslinjer for planarbeid, og dei rikspolitiske retningslinjer for verna vassdrag. Det vert vidare synt til føresegn til planføremålet som seier at bygningar innanfor eigedommen som må rivast grunna brannskadar eller andre vesentlege tekniske øydeleggingar og ikkje kan reparerast/vølast, kan ikkje attreisast. Etter Lomheim sin vurdering fører dette både til ein sterk reduksjon i marknadsverdi av eigedommen og at dersom slikt skulle inntreffe vil ein stå utan tomt. Vil kommunen ved eit slik høve gje erstatning for den tapte tomteverdien? Det vert kravd ein grunngjeving av kommunen for denne føresegna. I gjeldande reguleringsplan «Saften» har ein mogelegheit til å oppføre ein ny einebustad, i tillegg til den eksisterande. Dette er det ikkje opna for i områdeplanframlegget. Vidare står uthuset risikabelt til ved eventuell riving av Lerumsfabrikken, skadar som følgje av dette kan føre til at uthuset går tapt. Slik vil utbyggingsmogelegheit og verdien på eigedommen verte redusert ved vedtak av områdeplanframlegget. Lomheim ønskjer at eigedommen ikkje vert regulert som del av føremålet bustad/forretning, men kan likevel vere med i omsynssone for felles planlegging. Omsynssone bevaring av kulturmiljø bør attførast på eigedommen. Med bakgrunn i Fjordsti-skjønnet er det også skrive i føresegnene at Lomheim skal få tilbod om å nytte seg av ein båtplass i felles flytebrygge i arealføremålet småbåtanlegg (SA). Lomheim ber om at 16

17 det kjem fram av føresegnene at kommunen skal stå for eit eventuelt vederlag som utbyggjar krev for båtplass, som stadfesta i munnleg dialog med kommuneadministrasjonen. Lomheim ønskjer at det vert regulert tilkomst til eigedommen frå Lerumskaia, framfor geili som i dag. Om sjølve Lerumskaia meiner Lomheim at dei framlagte planane verkar urealistisk store på eit så avgrensa område. Byggehøgd på blokkene bør vere som i dag og trekkjast lengst mogeleg vekk frå Sogndalselvi og elveparken, for at desse elementa ikkje skal verte inneklemt. Vår vurdering: i høyringsframlegget for områdeplanen vart Lomheim sin eigedom, g/bnr. 18/67, inkludert i B/F-feltet som i hovudsak omfattar Lerumstomta. Lomheim sin eigedom vart ikkje inkludert i omsynssona for bevaring av trehusmiljø, slik den var i gjeldande reguleringsplan og i kulturminneplanen. Dette var mogeleg å gjere fordi omsynssona for vern er heimla i plan- og bygningslova, ikkje kulturminnelova. Vår hovudtanke med dette plangrepet var då at ein eventuell utbyggjar av Lerumstomta ville kunne stå friare i utforming og oppføring av nye bygningar ovanfor ein naboeigedom utanfor omsynssona for vern. Lomheim sin eigedom vart også inkludert i det seinare detaljreguleringsplanarbeidet for at kommuneadministrasjonen likevel skulle ha høve til å vurdere og eventuelt justere kva påverknad utbygging av Lerumstomta ville ha på Lomheim sin eigedom. Eigedommen har verdiar i høve kulturmiljøet i Sogndalsfjøra. Likevel er det slik at dette må vurderast opp mot andre omsyn, mellom anna fortetting, næringsutvikling, økonomi, osb., som også er forankra i Sogndal kommune sitt overordna planverk. Samla er desse omsyna vurdert som meir tungtvegande enn omsynet til kulturmiljøet for denne eigedommen. Veidekke som aktuell utbyggjar har per i dag ikkje avgjort korleis dei vil stille seg til Lomheim sin eigedom slik planframlegget no ligg føre, altså om oreigning kan vere aktuelt eller om eigedommen vert liggjande som i dag. Dette bør avklarast nærare i detaljplanlegginga. Føresegna om at bygningar innanfor eigedommen som må rivast grunna brannskadar eller andre vesentlege tekniske øydeleggingar og ikkje kan reparerast/vølast, ikkje kan attreisast, er no teke ut av planframlegget. Gjennom ei ny vurdering kom vi til at denne føresegna ikkje tener nokon hensikt uansett framtidig bruk av Lomheim sin eigedom. Tidlegare mogelegheit for å oppføre endå ein einebustad på Lomheim sin eigedom vert ikkje vidareført frå gjeldande reguleringsplan. Årsaken til dette er at føresetnadane sidan den gong har endra seg. Vi vurderer at eigedommen i dag er blitt for liten for endå ein einebustad, mellom anna som ei følgje av Fjordstien og Elveparken. Etter ny gjennomgang av Fjordsti-skjønnet er vi kome fram til at g/bnr. 18/67 ikkje har krav på båtplass i nytt småbåtanlegg. Dette ville uansett ha vore eit privatrettsleg forhold som det ikkje er høve til å regulere gjennom plan- og bygningslova. Høyringsutkastet til områdeplanframlegget var slik ikkje i tråd med 12-7 i plan- og bygningslova, om kva det kan gjevast føresegner om i reguleringsplan. Som omtalt har tilkomst til eigedommen fram til i dag skjedd via geili. Parkering skjedde på oppsida/nordvestsida av bustadhuset, på kommunal grunn. Ved etablering av Fjordstien forsvann denne parkeringsmogelegheita for Lomheim. Vi ser difor at tilkomsten via geili er mindre føremålstenleg no enn tidlegare. Samstundes meiner vi at det ikkje er rett å regulere tilkomst til 17

18 eigedommen frå Lerumskaia. Både plansituasjon (detaljreguleringsplan), utnytting og utforming av dette arealet må framleis reknast å vere uavklart. Eventuell tilkomst over Lerumskaia vert difor ikkje regulert i denne områdeplanen. Dimensjonane for illustrert utbygging på Lerumstomta står i sterk kontrast til det eksisterande bygningsmiljøet i Nedstefjøra og på Elvebakken. Når det no er opna for eit samla utbyggingsareal på m 2 BRA utan avgrensing av byggehøgd må det påreknast at dette kan gå på kostnad av eksisterande kvalitetar i Sogndalsfjøra. Det er vanskeleg å skjule bygningsdimensjonane og deira påverknad på det kringliggjande, men gjennom føresegnene for Lerumstomta har vi vektlagt estetiske og kvalitetsmessige krav for å motverke at området vert oppfatta som avstengt og privatisert for ålmenta. Arealet til føremålet B/F er også utvida noko i sjøen, med same avgrensing som i gjeldande reguleringsplan Reguleringsendring Saften. Tilråding: ønske om å trekke eigedommen ut av B/F og inkludere denne eigedommen i omsynssone for bevaring av trehusmiljø er ikkje tatt til følgje. Tidlegare føresegn om at bygningar innanfor eigedommen som må rivast grunna brannskadar eller andre vesentlege tekniske øydeleggingar og ikkje kan reparerast/vølast, ikkje kan attreisast, er no teke ut av planframlegget. Ønske om garantert båtplass i nytt småbåtanlegg og køyretilkomst over B/F (Lerumstomta) er ikkje teke til følgje. Innspel til utforming og dimensjonering av tiltak på Lerumstomta er teken til orientering. Merknad 10 (63) Anna Majewski og Horst Günther er eigar av g/bnr. 21/85 på nordvestsida av Lægreid Hotell. I områdeplanframlegget er eigedommen regulert til Bustad/Forretning/Tenesteyting/Hotell (B/F/T/H) - dette føremålet omfattar 3 eigedommar på nordvestsida av Lægreid Hotell. Innleiande vert det synt til planomtalen der det står at bygningane lengst mot nordaust har vore nytta til kafédrift og tilsvarande. Majewski og Günther kommenterer at dette ikkje er heilt korrekt, då det berre er den eine av desse bygningane som har vore nytta til slik drift, medan den andre over lengre tid har vore og framleis er nytta til bustad. Frå planomtalen vert det vidare synt til kommuneadministrasjonen sin vurdering om at feltet tåler høgare utnytting og større bygningsdimensjonar, særskild sett i forhold til hotellet sitt bygningsvolum. Som busett i feltet meiner Majewski og Günther at dette vil føre til dårlegare lys- og soltilhøve for eksisterande bygningar og hagar, både innanfor feltet og på andre sida av gata (Felt B/F/K10). Bygningsvolumet til hotellet gjer til at sol- og lystilhøva allereie er vesentleg redusert og ytterlegare forringing vil resultere i reduksjon av både livskvaliteten og marknadsverdien av kringliggande hus. Majewski og Günther ser det som særs viktig at eventuelle nye bygningar vert tilpassa eksisterande kringliggande hus, slik det er skrive i planomtalen, med omsyn til byggevolum, skråtak og materialbruk (trehus). Etter Majewski og Günther sin oppfatning bør ordlyden i planomtalen for felt B/F/K10 også gjelde for feltet B/F/T/H: «Det er ( ) kvalitetar i dette feltet som bør ivaretakast tilsvarande. Det vil difor ikkje vere høve til å gjere tiltak som reduserer dei noverande kvalitetane i bustadfeltet» 18

19 Majewski og Günther er usamd i at felta B/F/K10 og B/F/TH, som dei meiner er ein naturleg forlenging av det gamle trehusmiljøet, ikkje vert vurdert som del av det bevaringsverdige trehusmiljøet på Elvebakken. Vår vurdering: Omtalen i planomtalen av bygningane lengst nordaust i feltet B/F/T/H er endra slik at den er i tråd med dei faktiske forhold. Feltet B/F/T/H er saman med B/F/K10 sett i samanheng med målsetting om fortetting i sentrum og tilrettelegging for større bygningsdimensjonar. Denne endringa i bygningstypologi vil då skje på kostnad av den eksisterande småhusbusetnaden innanfor feltet. Oppføring av større bygningsdimensjonar på dette arealet vil i hovudsak då måtte ta stilling til krav om lys- og soltilhøve for det eller dei aktuelle tiltak som då ligg til grunn. Områdeplanframlegget legg til rette for ei slik utvikling, men det kan vere rett å understreke at dette samstundes kan ligge langt fram i tid. I tråd med føresegnene til områdeplanframlegget vil ein tiltakshavar (eventuelt tiltakshavarar) først måtte utarbeide ein detaljreguleringsplan for det aktuelle feltet. I etterkant av eit eventuelt vedtak vil det ikkje kunne setjast i gang tiltak/utbygging med mindre tiltakshavar har erverva arealet innanfor detaljplanområdet. Dette må skje gjennom avtale mellom tiltakshavar og grunneigar(ar) eller ved at kommunen oreignar areal på vegne av tiltakshavar. Fram til at eit slikt tiltak/utbygging eventuelt er klart for realisering kan eigedommane brukast og haldast ved like som i dag. Tidlegare ordlyd for B/F/K10 som Majewski og Günther syner til er no teke ut av planomtalen. Årsaka til dette er at denne ordlyden kan oppfattast som misvisande. Planomtalen har i seg sjølv ingen rettsverknad. Det går tydeleg fram av 20-1 i plan- og bygningslova om kva tiltak som er søknadspliktige, og difor ikkje kan gjennomførast utan løyve frå kommunen. Grunnlaget for vernet av trehusbusetnaden på Elvebakken og i Nedstefjøra er det samla utrykket for trehusmiljøet med hovudhus, uthus, hagar og dei smale geilene mellom eigedommane. Dette utrykket er ikkje like definert innanfor felta B/F/T/H og B/F/K10, vi meiner difor at grunnlaget for vern av desse felta ikkje er oppfylt. Tilråding: presisering av planomtalen vert teke til følgje. Merknaden elles vert ikkje teken til følgje. Merknad 11 (67) Bankeigedom Sogn og Fjordane (Sparebanken Sogn og Fjordane) er eigar av g/bnr. 17/56 innanfor planområdet. Eigedommen er regulert til Bustad/Forretning/Kontor (B/F/K7). Eigedomsselskapet ønskjer å utvikle eigedommen mellom anna som forretningslokale for banken. I planomtalen kjem det fram at ved ein framtidig tilknyting mellom Sentrumsparken og Sogningen Storsenter vil ein bygning på denne eigedommen kunne opplevast som ein barriere for ein utvida samanhengande parkstruktur. Eigedomsselskapet er ikkje samd i denne vurderinga. Etter deira syn vil ei utvikling av deira eigedom ikkje vere noko avgjerande hinder for denne tilknytinga. Dei meiner at det allereie er eit godt samband mellom Sentrumsparken og Sogningen Storsenter vest for eigedommen, mellom eigedommen og kommunehuset og då særleg over kommunen sin eigedom, vidare mellom kommunehuset og Sparebanken Vest og endeleg over arealet aust for Sparebanken Vest. 19

20 I føresegnene er det fastsatt BYA til 26 %, mønehøgd 23 moh og gesimshøgd 21 moh. Eigedomsselskapet ber om at dette vert endra slik at BYA vert satt til 96 %, mønehøgda til 28 moh og gesimshøgda til 25 moh. Tilsvarande som for naboeigedommen B/F/K7. Det vert også bedt om at det vert opna for å kunne gjere nye tiltak innanfor feltet. Eigedomsselskapet poengterer at deira ønska utvikling av eigedommen vil vere i tråd med delar av områdeplanen sine hovudføremål, fortetting og tilrettelegging for næringsliv og tenesteyting. Etter deira syn bør dette leggjast meir vekt på enn kommuneadministrasjonen sitt framlegg om ein framtidig innarbeiding av eigedommen i parkstrukturen. Vår vurdering: Vi meiner det er rett å halde fast ved vurderinga som er gjort i høyringsframlegget til områdeplanen. Før det ligg føre ei endeleg vedtatt løysing for framtidig handtering av gjennomgangstrafikken i Gravensteinsgata, meiner vi det ikkje vil vere rett å opne for eit tiltak på denne eigedommen, som kan komme i konflikt med ein av dei ønska verknadane ved å til dømes fjerne gjennomgangstrafikken betre tilknyting mellom Sentrumsparken og Sogningen Storsenter. I etterkant av eigedomsselskapet sin merknad har det også komme fram gjennom Sogn Avis at Sparebanken Sogn og Fjordane har inngått avtale med AMFI Sogningen om å flytte inn i deira lokalar. Trongen for utvikling av g/bnr. 17/56 til bankføremål er difor ikkje lenger aktuell. Tilråding: merknaden er ikkje teken til følgje. Merknad 12 (68) Geir Brosvik er eigar av g/bnr. 18/17, også kjent som eigedommen for Padlasmia. I områdeplanframlegget er eigedommen regulert til parkføremål. Brosvik syner først til at Bondevikhuset (Kafé Krydder) i Sentrumsparken er regulert til bevaring og undrar på kvifor dei eldre bygningane på hans eigedom ikkje har same status i områdeplanframlegget. Vidare vert det synt til g/bnr. 21/152, parkeringsarealet ved Holen-bygget, som i områdeplanframlegget er regulert til Bustad/Forretning/Kontor (B/F/K7). Dette arealet var tidlegare nytta til park/leikeplass og Brosvik ønskjer at det vert tilbakeført til parkføremål, med parkeringskjellar under, framfor at hans eigedom vert regulert til parkføremål. I føresegn til planføremålet på Brosvik sin eigedom står det att bygningar som må rivast grunna brannskadar eller andre vesentlege tekniske øydeleggingar og ikkje kan reparerast/vølast, ikkje kan attreisast. Eigedommen skal då innlemmast og opparbeidast som del av parkarealet. Denne føresegna er heimla i 12-7 i plan- og bygningslova. Brosvik påpeikar at denne føresegna fører til verditap og forringelse av eigedommen, og at ei slik føresegn i realiteten ikkje gjer det mogeleg å eventuelt selje eigedommen. Brosvik spør korleis han som grunneigar skal stille seg til ein slik restriksjon på eigedommen. Vår vurdering: bygningsvernet på Bondevikhuset er i områdeplanframlegget vidareført frå gjeldande reguleringsplan Sogndal Sentrum del 1 - Parkområdet. Bondevikhuset var tenkt å bli, og er blitt, ein sentral og ålment tilgjengeleg samlingsplass i Sentrumsparken. Bygningsvernet set krav til korleis bygningen og eksteriør skal haldast ved like. Dette bygningsvernet er heimla i plan- og bygningslova. 20

21 Det er riktig at området på g/bnr. 21/152 tidlegare vart nytta som leikeplass. I gjeldande reguleringsplan for Sogndal Sentrum del 1 - Parkområdet, vart følgjande vurdering gjort: «Dagens leikeplass ligg inneklemt mellom parkeringsplass og forretningsgard og treng omfattande opprustning for å bli attraktiv som leikeområde. Vi har difor valgt å flytte denne til det grøne området vest for Sp A.» Dette syner at arealet for den tidlegare leikeplassen er erstatta i arealet i noverande Sentrumspark. Gjeldande reguleringsplan Sogndal Sentrum del 1 Parkområdet byggjer på dåverande kommunedelplan for sentrum og reguleringsplan for parkkvartalet. I gjeldande reguleringsplan vert det skrive: «Parkdraget vil kunne utviklast til ein særprega kvalitet for sentrum, og ein sterk og innhaldsrik grøn akse med ålmennyttige og offentlege funksjonar knytt til seg. Grønstrukturen er tenkt vidareført frå Fossetunet til strandsona.» Figur 6 Skisse av overordna grønstruktur i planområdet, henta frå reguleringsplan Sentrum del 1 Parkområdet Den framlagte utvidinga av Sentrumsparken i områdeplanframlegget for Fjøra vest vidareførar tidlegare planverk sin intensjon og den påbyrja utviklinga av ein sentral grønstruktur gjennom sentrum. Som det kjem fram av planomtalen er det lagt vekt på å skape eit visuelt grøntdrag og betre kontakt med fjorden. 21