Saksframlegg. Sakshandsamar: Cornelis Erstad Arkivsaksnr.: 13/

Transkript

1 Saksframlegg Sakshandsamar: Cornelis Erstad Arkivsaksnr.: 13/ Arkiv: L12 4. gangs handsaming - Områdereguleringsplan Fjøra vest * Tilråding: Kommunestyret vedtek områdeplan Fjøra vest, datert , i tråd med plan- og bygningslova Vedlegg: 1. Planomtale, datert Føresegner, datert Plankart, datert Innkomne merknadar Saksutgreiing: Bakgrunn: I møte den vedtok forvaltningsutvalet å legge områdeplanframlegget Fjøra vest ut til offentleg høyring og ettersyn. Områdeplanframlegget låg ute til offentleg høyring og ettersyn i perioden Den vart det halde eit ope informasjonsmøte om planarbeidet i kommunestyresalen på Sogndal kommunehus. Gjennom offentleg høyring og ettersyn kom det inn 45 merknadar frå 31 ulike høyringspartar. I møte den sak 40/15 var forvaltningsutvalet si samrøystes tilråding følgjande: «Kommunestyret vedtek områdeplan Fjøra vest, sist revidert , i tråd med plan- og bygningslova Før reguleringsplanen vert lagd fram for kommunestyret skal det gjerast følgjande endringar: , og vert tekne ut frå føresegene - planomtalen vert endra. Dei aktuelle eigedomane vert ikkje kravd løyst inn før utbygging i sentrum krev det.» Kommunestyret handsama saka i møte sak 18/15, og gjorde slikt vedtak: «Kommunestyret sender områdeplan Fjøra vest tilbake til forvaltningsutvalet før utlegging på ny høyring. Det vert gjort følgjande endringar i planframlegget: Eigedom 18/67 vert omfatta av omsynssone bevaring_570. Med 14 røyster (2 FrP, 2 H, 3 V, 2 KrF, 1 Sp (MS), 1 Sv (VJ), 3 Ap ( SOØ, ET, BS): - G.bnr18/17 og 18/41 vert regulert til bustad.» I møte den sak 59/15 vedtok forvaltningsutvalet å legge det reviderte områdeplanframlegget Fjøra vest ut til offentleg høyring og ettersyn. Områdeplanframlegget låg ute til

2 offentleg høyring og ettersyn i perioden I høyringsperioden kom det inn 5 merknadar. Alle merknadane er summert, vurdert og tilrådd i det følgjande. Vurdering: Merknad 1 (119) Gildevangen 10 AS er heimelshavar til g/bnr. 21/88 og skriv at dei alltid har nytta Trehestebakken som tilkomst til parkering sørvest på eigedommen. Når Trehestebakken no vert regulert til gang- og sykkelveg ber Gildevangen 10 AS difor om at det samstundes vert opna for køyretilkomst til deira eigedom, tilsvarande som for Elvebakken elles. Vår vurdering: Den vart det gjeve mellombels løyve til oppføring av mellombels brakkerigg på det aktuelle arealet, som Gildevangen 10 AS nyttar til parkering i dag. Før dette var arealet ikkje opparbeid, som del av den øvrige hagen. Etter ferdigstilling av Quality Hotel Sogndal vart brakkeriggen fjerna og det er no berre det planerte arealet som ligg att og vert nytta til parkeringsareal. Det er altså ikkje søkt om eller gjeve løyve til oppretting og bruk av dette arealet til parkeringsføremål. I gjeldande reguleringsplan Sogndal Sentrum del 1, vedteke er Trehestebakken berre regulert til gang- og sykkelveg, utan tilkomst for køyretøy. Vi meinar difor at det ikkje er rett å gje køyretilkomst til eit parkeringsføremål som det ikkje er gjeve løyve til. Tilråding: merknaden er ikkje teken til følgje. Merknad 2 (120) ROM Eiendom AS har relativt nyleg overteke den private porteføljen til Billagstomta i Sogndal. ROM Eiendom AS er eit heileigd dotterselskap i NSB-konsernet, som vidare er eigd av Samferdselsdepartementet. ROM Eiendom AS syner til at utnytting av utbyggingsareala er gitt i %-BYA kombinert med kotehøgder for møne og gesims, og utbyggingsareal angjeve på kartet. Som eit tillegg til dette saknar ROM Eiendom AS ein omtale av etasjetal/byggehøgder spesielt for transformasjons-kvartala i planomtalen. Dette for å indikere kva karakter og bygningstypologi som kommunen ser føre seg når det gjeld den nye arkitekturen som skal bringast inn. ROM Eiendom AS etterlyser også at det går klart fram om ein eventuell parkeringsetasje tel med i BYA, eller ikkje. Generelt syner ROM Eiendom AS til at korkje framtidig utforming av Rv5 Gravensteinsgata, rundkøyring ved Stedje bru eller Billagstomta er avklart på noverande tidspunkt. Framlegget til områdeplan Fjøra vest må difor ivareta forbindinga mellom sentrum og Campus Fosshaugane på best tilpassingsdyktige måte, til dømes gjennom snarvegar og alternative ruter for mjuke trafikkantar. ROM Eiendom AS skriv elles om deira tankar for framtidig transformasjon og byutvikling på Billagstomta, sett i samanheng med føringane i kommuneplanen og overordna krav og retningslinjer. Vår vurdering: i tråd med ROM Eiendom AS sitt innspel har vi i planomtalen utarbeida ei klargjering av kva potensielt etasjetal som kan realiserast innanfor dei fastsette byggjehøgder i føresegnene. Vi har også klargjort at parkeringsareal under bakken ikkje er bunde til %-BYA, som er gitt for kvart areal. Under punkt står det no følgjande: «Innanfor fortettingsområda B/F og B/F/K vert det lagt opp til auka byggjehøgder i forhold til dagens nivå. Byggjehøgder er gitt som kotehøgde moh, dette gjev den mest presise verdien for høgder. For å finne bygningshøgda må ein vidare trekkje frå verdien av byggetomta sin høgde over havet. Ved berekning av byggehøgde har vi lagt til grunn 3,2 meter som verdi per etasje,

3 dette inkluderer høgde frå golv til tak, samt etasjeskilje. Til dømes vil då eit areal som ligg 12 moh med fastsett byggehøgde 25 moh opne for eit bygg på 13 meter med 4 etasjar. For alle felt er det gitt ein største grad av utnytting definert som %-BYA. Denne gjeld for bygningskroppar over bakken. Storleik av parkeringsanlegg under bakken er slik ikkje bunde av %-BYA.» Alle eksisterande gang- og sykkelvegar, fortau og stiar innanfor planområdet er, til skilnad frå tidlegare planverk, no regulert til dette føremålet. Det er også lagt til rette for fleire trasear for mjuke trafikkantar, utover det som er etablert i dag. Til liks med ROM Eiendom AS meiner vi at dette er eit rett og viktig grep for vidare utvikling av tettstaden Sogndal. Tilråding: ønskje om oppklaring av byggehøgder og kva som ligg til grunn i %-BYA er teke til følgje. Resten av merknaden er teken til orientering. Merknad 3 (121) Lars Kristian Solem er heimelshavar til g/bnr. 18/3 og har to ulike merknadar til planframlegget: 1. Byggehøgder på Lerumskaia Solem meiner at både 8 og 5 etasjar byggehøgde på Lerumskaia vil vere svært øydeleggjande for kvalitetane på Elvebakken og området generelt. Solem syner til Sjøkanten som han karakteriserer som ein forunderleg kombinasjon av ei plastboks og eit malplassert høghus, og oppmodar politikarane til å vere varsam med å leggje til rette for uoppretteleg skade i den mest karakteristiske delen av Sogndal. Solem syner til at også utbyggjarar bør vere underordna kommunen sine formelle krav, trass i utbyggjarar sine økonomiske omsyn. 2. Felta P6 og AVT ved Elvebakken 16 Solem meiner at desse felta er teikna inn på hans eigedom, Elvebakken 16. Solem syner til at han tidlegare har underretta kommunen om at det er oppretta leigeavtalar for desse aktuelle parkeringsplassane. Solem meiner vidare at dersom kommunen ønskjer å nytte feltet P6 som del av den kommunale parkeringsordninga, må dette skje gjennom ei overdraging til kommunalt areal. Solem set spørsmål ved kvifor kommunen ønskjer å tileigne seg dette feltet når det i planframlegget elles vert lagt opp til nedbygging av overflateparkering til fordel for underjordisk parkering. Vår vurdering: 1. I planomtalen for Lerumskaia har vi ikkje lagt skjul på at bygningsdimensjonane det vert opna for vil ha påverknad på både den kringliggjande bygningsstrukturen og den bakanforliggande dalprofilen. Gjennom føresegnene for Lerumstomta har vi vektlagt estetiske og kvalitetsmessige krav for å motverke at området vert oppfatta som avstengt og privatisert for ålmenta. Handtering og utforming av utbyggingsvolumet skal avgjerast gjennom seinare detaljplanarbeid. 2. Felta P6 og AVT er ikkje nye føremål som har kome til ved dette planarbeidet, men er ei vidareføring av føremåla i privat detaljreguleringsplan for Elvebakken 14 (Figur 1), vedteke , sak 14/12. I dei vedtekne føresegnene 10.1 står det at dette felt P6 (då P1) er avsett til offentleg parkeringsplass. Det følgjer av parkeringsnorma til Sogndal kommune at all offentleg parkering skal vere avgiftsbelagd. Vi har slik heller ikkje lagt til rette for ny overflateparkering ved framlegg til områdeplan Fjøra vest.

4 Figur 1 Plankart frå detaljreguleringsplan Elvebakken 14 Tilråding: merknad 1. er teken til orientering, merknad 2. er ikkje teken til følgje. Merknad 4 (122) Karl-Erik Ølnes er heimelshavar for g/bnr. 17/36, også kjend som Ølnes-huset. Ølnes tek for seg 3 tema som også heng saman: 1. Trafikkbiletet Ølnes saknar, både i områdeplanframlegget og i trafikkanalysen, at vurdering av trafikkbiletet i dag og i framtida vert gjort på grunnlag av eksakte trafikkregistreringar i Fjørevegen. Ølnes meiner vidare at det vert feil at vurdering av trafikktilhøva i Sogndalsfjøra vert gjort på bakgrunn av nye utbyggingar (Fossetunet og Lerumstomta), som endå ikkje er vedtekne. Ølnes meiner at andre vegtrasear for desse utbyggingane vil gje heilt andre trafikktal for Fjørevegen. Ølnes syner til at det som del av planomtalen er skrive at «i Sogndalsfjøra må fokuset i større grad vere på gode omgjevnader for mjuke trafikkantar, framfor tilrettelegging for auka bilkøyring». 2. Miljøgata Fjørevegen Ølnes skriv at Ølnes-huset har danna ei halvøy i trafikkbiletet i Fjørevegen der dei køyrande må senke farten og mjuke trafikkantar kjenner seg relativt trygge. Ølnes meiner at vegen i praksis fungerer som ei «shared space»-løysing, noko som vert meir vanleg i møtet mellom gamalt og nytt miljø. Ølnes meiner at planen er sjølvmotseiande ved at det vert lagt opp til auka trafikk gjennom Fjørevegen, samstundes som at gatebiletet vert omtala som «miljøgate». Ølnes skriv vidare om korleis auka biltrafikk i Fjørevegen vil leie til nedsett trivsel og bukvalitet for dei fastbuande langs Fjørevegen, og at dette også kan ha negativ verknad for småbutikkane. Ølnes meiner at Ølnes-huset med blomar og frukttre, samt Ølnestorget og keramikkbua, bidreg til eit rolegare gatebilete og forsterka miljøfaktor som vert sett stor pris på av både fastbuande og turistar.

5 Ølnes syner til uttalar frå fagfolk som meiner at Ølnes-huset er ein hjørnestein i bygningsstrukturen i nedstefjøra. Huset skapar intimitet og definerer ein overgang mellom Fjørevegen og Ølnestorget. Ølnes har elles fått andre tilbakemeldingar på at Ølnes-huset er eit viktig bidrag til Fjørevegen sitt intime preg. 3. Mangfald i bumiljøet Ølnes syner til Norske landskapsarkitekters forening og Sogn og Fjordane arkitektlag sin uttale ved førre høyring (vedlagd) og meiner at denne bør vege tungt i avgjerda om skjebnen til mellom anna Ølnes-huset. Ølnes ønskjer i denne samanheng å få kunnskap om Ølnes-huset er mellom dei eldste i Fjøra og om Sogndal kommune har ein plan for, og eit arbeid med, registrering av gamle hus i Fjøra. Sjølv har Ølnes kome fram til at Ølnes-huset i alle fall stod i 1850, då som utleigehus under garden Årvoll. Vår vurdering: 1. Det føreligg i dag ikkje eksakte trafikktal for Fjørevegen/Gildevangen. Eit slikt registreringsarbeid vil måtte ha blitt gjort som fleire teljingar per dag, over fleire veker, til ulike årstider. Derimot har vi registrert tal på busette i Sogndalsfjøra, samt tal på og type næringar i same området. Til trafikkanalysen vart det difor, i samråd med konsulent, avgjort å nytte Statens vegvesen si handbok V713 Trafikkberekeningar med empiriske verdiar for turproduksjon. Desse verdiane vart igjen tilpassa til dei lokale tilhøva i Sogndalsfjøra. Slik analyserte konsulenten seg fram til både dagens og framtida sin turproduksjon. Områdeplan Fjøra vest ligg til grunn for vurdering av framtidig turproduksjon i Sogndalsfjøra. Utan vedtak av nytt planframlegg kan det heller ikkje ventast noko endring i dagens trafikkbilete. For Lerumstomta har det vore vurdert andre trasear for trafikkavvikling, men konklusjonen er at dette ikkje er aktuelt. Sogndal kommune har nytta mykje ressursar på elveparken som skal gjere Sogndalselvi ålment tilgjengeleg. I plankart for arealdel til kommuneplanen er både parsell for gangstien mellom QHS og utløpet av Sogndalselvi stipla og elveparken teikna inn. Ein veg vil beslaglegge det meste av areal mellom elva og eksisterande busetnad. Fleire vegar er ikkje god miljøpolitikk, særleg ikkje i sentrumsområde med relativt gode tilhøve for kollektivtrafikk og mjuke trafikkantar. Trafikkavvikling i eksisterande kryss/eventuell framtidig rundkøyring ved Stedje bru er allereie utfordrande. 2. Ein viktig del av trafikkanalysen for Sogndalsfjøra var å vurdere og drøfte fordelar og ulemper av alternative vegutformingar for Fjørevegen, mellom anna «delt» trafikkområde («shared space»). Analysen konkluderte med at løysing med miljøgate vil vere det beste alternativet for Fjørevegen, både med omsyn til trafikkavvikling og tryggleiken for mjuke trafikkantar. Tilrådd løysing for gåande i miljøgate er fortau med minimumsbreidde 2 meter. Med særskild omsyn til mjuke trafikkantar er fortaua på begge sider av miljøgata regulert med 2,5 meter breidde. Langs sørsida av Fjørevegen er det i tillegg regulert 1,5 meter ekstra som skal nyttast til møbleringssone både langs gata og føre småbutikkane. Element som vert plassert i møbleringssonene vert også bevisst nytta for å redusere farten til køyretøya. I nokre tilfelle vert omsynet til framtidige ålmenne infrastrukturtiltak vurdert tyngre enn einskildbygningar, dette gjeld tilrettelegging for miljøgate i plassen for Ølnes-huset. Vi kan også legge til at Statens vegvesen nyleg har presentert ein større analyse av framtidig trafikkavvikling gjennom Sogndal sentrum. I det vidare arbeidet er det også her fleire mogelege omsyn som må vurderast, mellom anna eit nytt køyremønster med Fjørevegen og vegen bak Sogningen kjøpesenter som einaste tilgjengelege overflateparsellar for køyretøy i sentrum. Ein regulert bevaring av Ølnes-huset kan allereie no setje avgrensingar for dette vidare arbeidet.

6 3. Vi vurderte og kommenterte merknaden til Norske landskapsarkitekters forening og Sogn og Fjordane arkitektlag ved førre handsaming og syner slik til vår vurdering i førre saksframlegg. Når det gjeld Ølnes sitt spørsmål om vurdering av gamle hus i Sogndalsfjøra var dette del av arbeidet med kulturminneplan for Sogndal, vedteke i kommunestyret den , sak 12/14. I kulturminneplanen er ikkje Ølnes-huset særskild omtalt og er heller ikkje innanfor omsynssona for bevaring av kulturmiljø. Vår vurdering: merknaden er teken til orientering. Merknad 5 (123) Gunnar Yttri og Anita Svedal, Elvabakken 13 og Torbjørg Sandnes Yttri og Inge Jarl Yttri, Elvabakken 15 (etter dette familien Yttri) er heimelshavarar for høvesvis g/bnr. 21/121 og 18/23. Familien Yttri har samla 6 merknadar til planframlegget: 1. Ulike typar tilkomstvegar Det vert synt til det interne vegsystemet på Elvebakken og korleis alle parsellane har blitt gjeve namn Tilkomstveg Elvebakken. Familien Yttri meiner at det er den ytste vegen (forbi Bedehuset) som utløyser gjennomkøyring i dag og bør difor bli gjeve ein særskild status i områdeplanen, også med omsyn til framtidige utbetringar. Eit tydelegare skilje meiner dei vil lette den politiske og administrative handsaminga. 2. Skilje gang- og sykkelveg og tilkomstvegar for motorkøyretøy. Tilsvarande ønskjer familien Yttri at det vert gjort tydelegare skilje mellom gang- og sykkelvegar og det som er interne køyrevegar i dag. Slik dei les planframlegget skal alle parsellar utbetrast med same standard og breidde som noverande køyreveg. 3. Bossoppstillingsplassar Familien Yttri meiner at det i områdeplanen også vert tydeleg markert bossoppstillingsplassar, slik at renovasjonsordninga ikkje vert skjemmande for bu-miljøet og besøkande. 4. Presisjon i bygningspolitiske formuleringar Familien Yttri ønskjer å presisere at eit enkeltståande tiltak i form av blokka på Sjøkanten ikkje representerer ein «ny trend» i byggeskikken i Sogndal kommune. 5. Tryggleik og trong for synfaring med oppfølgingstiltak Familien Yttri meiner generelt at det er for lite fokus på trafikktryggleik i planen, då særskild med omsyn til mjuke trafikkantar og born. Vidare ber dei konkret om ei synfaring og fagleg vurdering av den noverande tilkomstvegen på Elvebakken som passerar Bedehuset. Synfaringa må ta for seg fysisk stengsle mot Sogndalselvi slik at køyretøy ikkje kan kome utanfor kanten. Synfaringa må også vurdere sjølve vegstandarden og vegen sitt fundament. Familien Yttri er ikkje overtydd om at den kan handtere sjølv noverande bruk. 6. Skilting Til sist ønskjer familien Yttri ei god og presis skilting på Elvebakken, mellom anna av: Gang- og sykkelvegar Tilkomstvegar Vegstubbar utan gjennomkøyring Tydeleg skilting av husnummer Vår vurdering: 1. og 2. Vi kan vere samde i at det kan skiljast tydlegare mellom etablert tilkomstveg og dei tilkomstvegar som ikkje er etablert. Etablert tilkomstveg er difor no presisert i plankartet. Elles stemmer det at alle interne vegar er regulert med same standard og breidde som noverande køyreveg. Det ligg ikkje føre konkrete planar om utbetring av desse parsellane i samsvar med reguleringa, men som det kjem fram av planomtalen skal dette i første rekkje sikre at det ikkje vert gjort nye permanente tiltak på eigedommane som kjem i konflikt med eventuell utbetring av vegnettet. Alle dei interne vegane på Elvebakken er regulert som

7 gangareal. Dette føreset at mjuke trafikkantar er prioritert i vegnettet, men fastbuande kan nytte det som tilkomst til eigedommane sine. Gjennomkøyring er ikkje tillate. 3. I fellesføresegnene, punkt 2.8, til områdeplanframlegget står det skrive at i alle detaljreguleringsplanar utforma på bakgrunn av denne områdereguleringsplanen skal det innarbeidast krav om at avfallsløysing og returpunkt skal integrerast som del av busetnadsplanen. Innanfor Elvebakken er det gjennom føresegn 5.8 i områdeplanframlegget set krav om at dei nye leilegheitsbygga i Elvebakken 14, samt Elvebakken 12, 16, 17, 18 skal nytte området AVT til felles bossoppstillingsplass. Dei resterande bustadane på Elvebakken må løyse avfallshandtering på eigen grunn. Vi meiner at avfallshandteringa slik er godt ivareteke innanfor planområdet. 4. Vi er samde i familien Yttri si presisering og rettar «ny trend» til «ny bygningstypologi langs strandlinja i Sogndal» under punkt 7.2, nest siste avsnitt, i planomtalen. 5. og 6. Gjennom planarbeidet er det gjort ei heilskapleg vurdering av gang- og sykkelvegnettverket og lagt til rette for både utbetring av eksisterande parsellar og anlegg av nye parseller. Tilrettelegging av miljøgate i Fjørevegen er også gjort med særleg omsyn til trafikktryggleiken for mjuke trafikkantar. Som tidlegare skrive er dei interne vegane på Elvebakken regulert som gangareal. Dette føreset at mjuke trafikkantar er prioritert i vegnettet, men fastbuande kan nytte det som tilkomst til eigedommane sine. Når det gjeld ønskje om synfaring og betra skilting på Elvebakken er dette eining for kommunalteknikk sitt ansvarsområde og førespurnaden er vidaresendt dit. Tilråding: punkt 4. er teken til følgje, punkt 1. og 2 er delvis teken til følgje, punkt 3., 5. og 6. er ikkje teken til følgje. Samla vurdering: Endringane i plandokumenta før offentleg høyring og ettersyn er gjort i tråd med og som følgje av kommunestyret sitt vedtak. Etter høyringsperioden er det gjort nokre fleire endringar og presiseringar i plandokumenta, i tråd med vår vurdering av dei innkomne merknadane over. Ingen av desse siste endringane påverkar kommunestyret sitt førre vedtak. Rådmann tilrår difor at planframlegget vert vedteke slik det no ligg føre. Sogndal Jostein Aanestad -rådmann-