2. gangsbehandling - Plan Detaljregulering for Hommersåk Ho14 - gnr 101 bnr 3, 10 og 20

Transkript

1 SANDNES KOMMUNE - RÅDMANNEN Arkivsak-dok Saksbehandler Harald Brynlund-Lima Behandles av Møtedato Utvalg for byutvikling Bystyret gangsbehandling - Plan Detaljregulering for Hommersåk Ho14 - gnr 101 bnr 3, 10 og 20 SAKEN GJELDER Asplan Viak fremmer på vegne av Sandnes Tomteselskap KF og Øster Hus Tomter detaljregulering for Hommersåk Ho14. Formålet med planen er å tilrettelegge for boliger. Saken legges frem for 2.gangsbehandling og skal videre til bystyret. SAKSBEHANDLING Varsling av planoppstart Fullstendig planforslag mottatt gangsbehandling Offentlig ettersyn gangsbehandling i utvalg for byutvikling Videre behandling: Endelig vedtak i bystyret GJELDENDE PLANER Kommuneplanen for Sandnes , arealdelen Området er vist som boligområde Ho14 i denne kommuneplanen. Det stilles følgende krav: 3.2 Boligbebyggelse a. Hetland (Ho14) Området skal planlegges for bolig med utnyttelse iht. FDP-J og hensynssone kulturmiljø. Utbygging kan ikke skje før FV 318 er utbedret og g/s-vei og kryss er opparbeidet/utbedret. Forholdet til nærliggende automatisk freda kulturminner skal avklares ved regulering. Automatisk freda kulturminner skal forvaltes etter KLM 6 om sikringssone. 1

2 2 Regionalplan for Jæren, Krav til tetthet er 2-4 boliger pr. dekar Bersagelveien inngår som en del av Nasjonal sykkelrute. Reguleringsplan for Hesthammar industriområde Plan Denne planen tilrettelegger for industriformål vest for planområdet. Atkomst for industri er fra Bersagelveien og Esseveien. Detaljreguleringsplan for gnr 101 bnr 461, 432 m.fl. Bersagelveien Hommersåk Plan Planen tilrettelegger for 2 tomannsboliger sør for planområdet. Atkomst til disse legges til Bersagelveien. PLANER UNDER ARBEID I OMRÅDET Detaljregulering for gnr 101 bnr 601, 549 mfl., Frøylandslia Plan Planforslag er nylig blitt varslet. Det vurderes atkomst fra Bersagelveien. Detaljregulering for Ho18, vestre Hesthammeren, Hommersåk Gnr 101 bnr 179, 363 og 396 Plan Planforslaget skal varsles. Det foreslås boliger. Atkomst blir via Esseveien og Amboltveien vest for planområdet. FORHOLDET MELLOM NY OG GAMMEL KOMMUNEPLAN Planområdet er uregulert, men disponert i KP som boligområde Ho14. Detaljplanen var på offentlig ettersyn før den nye kommuneplanen trådte i kraft den På bakgrunn av dette vurderer plansjefen at denne detaljplanen, iht. planog bygningslovens 34, skal forholde seg til den forrige kommuneplanen.

3 3 BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET Illustrasjon av planområdet øst for Hommersåk sentrum. Det ligger cirka 500 meter øst for tettbebyggelsen i Hommersåk sentrum. Både offentlige og private tjenestetilbud er i gangavstand mot vest. Landskapet er preget av tradisjonelt småskala landbruk og har noen få bolighus. I nordøst finner vi nuten Hesthammeren på 69 meter over havet. Sør for Bersagelveien og planområdet finner vi noe høyere småfjell på meter over havet. Inne på planområdet er det mindre høydeforskjeller. Mellom laveste punkt i vest og høyeste punkt i øst er det 20 meter. Landskapets form er i utgangspunktet utfordrende med tanke på overvannshåndtering, men den planlagte boligbebyggelsen vil få attraktiv utsikt mot vest. Se for øvrig konsulentens planbeskrivelse som er vedlagt.

4 4 BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET Illustrasjon hentet fra konsulentens planbeskrivelse. Sett fra industriområdet og mot øst, Bersagelveien til høyre i bildet. Ikke målsatt. I tråd med regionalplan fremmes det forslag om detaljplan med utnyttelse som kan gi opptil 136 boliger på 53,6 dekar. Dette gir en tetthet på 2,6 boliger pr. dekar for hele planområdet. Det planlegges ulike boligtyper. Tettheten er høyest nærmest Hommersåk sentrum, i sørvestre del av planområdet. Boligtypene er valgt blant annet for å ta hensyn til eksisterende bebyggelse i området. De 2 naturlige bekkeløpene i området tas vare på i planforslaget, konsulenten informerer: De to bekkeløpene som i dag går gjennom tomteområdet bevares som åpne bekkeløp og definerer retningen på grøntdraget gjennom tomten. Grøntområdene er også viktige fordrøyningsareal for overvann ved flomsituasjon. Boligene omkranser dette felles grønne. Konsulentens planbeskrivelse er for øvrig vedlagt saken. HØRING OG OFFENTLIG ETTERSYN Reguleringsplanen har vært utlagt til offentlig ettersyn i perioden I den anledning kom det inn 11 uttalelser fra naboer og høringsparter.

5 5 De vesentligste innspillene knyttet seg til forholdet mellom krav om tetthet, utsikt og areal satt av til overvannshåndtering. I tillegg påpekte Bymiljø tekniske detaljer ved opparbeidelsen av uteområdene. Disse ble imøtekommet i den grad det var hensiktsmessig. Flere naboer ble bekymret over forslag til plankart som ved en feil foreslo LNF-formål der det var regulert boligformål. Dette er rettet i siste versjon av planforslaget og vil ikke innebære noen endring for naboer til planen. Forslagsstiller har svart naboene som klaget på mulig tap av utsikt. Konsekvenser av utbyggingen ble illustrert på en tilfredsstillende måte og er vedlagt saken. Naboene som blir berørt mister en mindre del av utsikten. Fylkeskommunen ønsker økt tetthet. Dette ble ikke etterkommet. Det legges til rette for et høyere antall sykkelparkeringsplasser enn kravet i kommuneplan For øvrig er alle uttalelser kommentert og gjengitt i eget vedlegg til saken. En av uttalelsene ble registrert mottatt like etter høringsfristen. Dette ble likevel behandlet av Plansjefen. VIKTIGE PROBLEMSTILLINGER I SAKSBEHANDLINGEN Planforslaget har hatt overvannshåndtering og samfunnssikkerhet som et sentralt tema. Dette har blitt balansert i forhold til tetthetskrav og uteoppholdskvaliteter. Etter høring har andre forhold også blitt inngående vurdert, bl.a. atkomst til det nye boligfeltet Ho17 nord for planområdet. Fleksibilitet på høyder på veg og bygg er viktig for forslagsstiller. Denne fleksibiliteten er viktig fordi tekniske planer knytta til overvannshåndtering, lekeplasser samt vegprosjektering på dette tidspunktet ikke er ferdig. En innstramming på denne fleksibiliteten ble vurdert med hensyn til naboer, men plansjefen vurderer at det er nødvendig med denne fleksibiliteten for å oppnå god overvannshåndtering. Videre har det blitt drøftet hvorvidt delfelt B13 kan tilrettelegge for ekstra leiligheter. Her påpeker forslagsstiller at privat uteoppholdsareal iht. kommuneplanen kan dekkes inn på vestvendt hageareal i B13. Når arealet nordøst for byggegrensa tas med blir cirka 95 kv.m. hageareal lagt til boligene. I tillegg har detaljplanen også fått en ny vurdering knyttet til tetthet, felles uteoppholdsareal og sykkelforhold. Innspillene til Bymiljø og Rogaland fylkeskommune knytta til nasjonal sykkelrute, sykkelparkering og tetthet bidro også til en revidering av planen.

6 6 GJENNOMFØRTE ENDRINGER AV PLAN ETTER HØRING Planen er noe revidert etter forrige utvalgsbehandling. Den første endringen fulgte av utvalgets vedtak og plansjefen bekrefter at tilleggspunktet er imøtekommet: (..) Før 2. gangsbehandling må det dokumenteres tilfredsstillende uteoppholdsareal for boligene i delfelt B15. Endringene er utført både i bestemmelser og på plankart. Flere emner har vært gjenstand for drøfting. I hovedsak er det bedring av boligers uteoppholdsareal og boligers byggegrense. PLANSJEFENS VURDERING I tillegg til de tematiske avsnittene under viser plansjefen til det forrige saksfremlegget. Dette er vedlagt saken. Trafikale forhold og atkomst Planforslaget tilrettelegger for en atkomst via et nytt kryss på Bersagelveien. Dette er foreslått utformet i tråd med Vegvesenets anbefalinger. Alternative atkomster for planområdet har blitt drøftet i planprosessen. Etter høring og ny Kommuneplan er en endring av planen i forhold til atkomst for Ho17 blitt vurdert av plansjefen og forslagsstiller. Hvis det legges til grunn 5 bilturer per bolig på Ho17 og tettheten blir 3-4 boenheter per dekar vil dette nær doble trafikkbelastningen på vei o_kv1 i planen. Forslagsstiller fremla skisser for atkomstløsning for Ho17 fra vest. Med bakgrunn i dette er denne planen ikke revidert. Parkering Parkeringskjeller har blitt vurdert på deler av planområdet. Forslagsstiller kom frem til at økonomien i utbyggingen (utsalgspris til boligene) ikke forsvarer parkeringskjeller. Derfor foreslås felles parkeringsløsning på bakkeplan, i den sørvestre delen av planområdet (f_pp1, f_pp2 og f_pp3). Plansjefen har akseptert denne løsningen. Kollektivdekning og miljøvennlige reisevaner Planområdet ligger 550 meter fra Hommersåk sentrum og enkelte hverdagsreiser kan skje ved gange eller sykkel. Nærmeste barnehage ligger 600 meter vest for planområdet. Dette kan bidra til noen færre bilturer for husholdninger med barn i barnehagealder. Når det gjelder nærområdet samt gang- og sykkelforbindelser er bildet noe sammensatt. Fra planområdet vil det være 2 trygge gangforbindelser vestover til sentrum. Det er langs Bersagelveien på den kommende gangog sykkelveien og eksisterende atkomst vest for planområdet. Plansjefen vurderer at gangforbindelsen via det eksisterende

7 7 industriområdet vest for planen ikke er reelt attraktiv for miljøvennlige og helsefremmende reisevaner. Dette området er regulert etter plan og i dag er det flere lagerbedrifter og bilverksteder her. I tillegg henger dette også sammen med økt trafikk fra de de nye boligområdene som har atkomst via Esseveien og Amboltveien. Skolekapasitet og trygge skoleveier Det er vanlig at utbyggingen av større byggefelt knyttes til skolekapasitet i nærområdet. Maudland barneskole (utenfor planområdets skolekrets) har pr. nå ledig kapasitet, mens Hommersåk barneskole og Kyrkjevollen barneskole ikke har kapasitet. Den aktuelle skolen for ungdomstrinnet er Riska ungdomsskole. Ifølge skolebyggprogrammet har denne skolen god kapasitet de neste årene. Skolevegen vurderes som trygg. Planforslaget har rekkefølgekrav på å dokumentere skolekapasitet før utbygging kan startes. Boligsosial handlingsplan Planforslaget innebærer opp til 136 boliger i forskjellige størrelser i gangavstand til Hommersåk sentrum. Flere leiligheter og rekkehus er positivt for det lokale boligmarkedet. Sandnes kommune vil trolig ikke benytte seg av utpekingsretten for boliger når det gjelder dette planforslaget. Konsekvenser for barn og unge Plansjefen ønsker å fremheve bevaringen av bekken og mener dette kan være en vesentlig kvalitet for barn og unge. Sikkerhetstiltak for små barn er vurdert og innarbeidet i bestemmelsene. Arkitektur og bokvalitet Utvalg for byutvikling har tidligere signalisert, at nye byggefelt i Sandnes skal ha en variert bebyggelse. Plansjefen har drøftet dette med forslagsstiller i planprosessen og dette er ivaretatt i planforslaget. Forslagsstiller har foreslått bebyggelse som ligger på rekke langs interne veger. Byggegrensen gir fleksibilitet ved plassering og utforming av boligene. Plansjefen og forslagsstiller har drøftet byggegrensene etter høring.

8 8 Illustrasjon av halvplan og takformer i forbindelse med tilpasning til terrenget på planområdet. Det er også lagt opp til todelte hageareal (fremgår av plankart og illustrasjonsplan). Hentet fra planbeskrivelsen. Plansjefen vurderer også at forskjellige takformer på rekkehusene kan være et grep for å sikre variert bebyggelse. Det er sikret i bestemmelsene at de husene innad i et delfelt skal ha samme takform. Når det gjelder felles uteoppholdsareal er det svært positivt at forslagsstilleren foreslår at bekken kan inngå som en sentral del av planområdets uteoppholdsareal. Plansjefen mener dette er et viktig element som vil bidra til å øke bokvaliteten i området. Illustrasjonssnitt av bekkeløpet i o_gf2 og rekkehusene i delfeltene B5 og B7. Hentet fra forslagsstillers planbeskrivelse. Illustrasjonen er ikke skalert i målestokk. Overvannshåndtering Beregninger som forslagsstiller har fått utført viser at offentlige overvannsledninger sørvest for planområdet idag ikke har kapasitet til å ta imot overvannet ved en utbygging av området Ho14.

9 9 Prinsipiell illustrasjon av fordrøyningsprinsippet når det nedgravde offentlige ledningsnettet får økt andel av tette flater ved utbygging. Kilde: «På lag med regnet - Veileder for lokal overvannshåndtering», Jæren Vannområde I henhold til 1.5. i kommuneplanen som gjelder (kommuneplanen ) må det derfor treffes tiltak for å skyve på toppene i avløpet til kommunalt nett og redusere risikoen for flom. Forslag til plankart setter av områder til fordrøyning av vann ved mye nedbør. Bestemmelsene sikrer også prinsippet om at overvann skal i hovedsak takles med åpne løsninger i grøntstrukturen. Plansjefen mener med dette, at den delen av planområdet der overflatene er sikret grønne og gjennomtrengelige, dekker inn behovet for fordrøyning. Forslagsstiller og plansjefen har drøftet eventuell blågrønn arealfaktor, men har valgt å se bort fra dette. Bakgrunnen for det er at det forhåndsmodellerte behovet for fordrøyning av vann sikres i de allerede foreslåtte regulerte flatene. Krav til blågrønn arealfaktor innebærer er å gi blå og grønne kvaliteter økt beskyttelse og større status og samtidig bidra til økt kvalitet på uterom. Plansjefen vil trekke frem at NVE i offentlig ettersyn gav planforslaget positiv tilbakemelding. NVE vil fremover bruke denne planen som et eksempel på god overvannshåndtering og flomsikring. Samfunnssikkerhet og flom Som ledd i undersøkelsen av overvannshåndtering og regulerte overflater er deler av plankartet foreslått regulert med hensynssone flomfare. Dette gjelder ved 200-års flom. De interne veiene skal justeres i prosjekteringen og ved innlevering av tekniske planer. All høydejustering skal vurderes forhold til konsekvenser for overvannshåndtering og nabobebyggelse.

10 10 Plansjefen vurderer samlet sett, at disse grepene innebærer en tilstrekkelig sikring av boligbebyggelsen mot flom. De grønne uteområdene gjør både boligmiljøet generelt mer attraktivt, samtidig som det faktisk sikres ved ekstreme nedbørsmengder. Universell utforming Planforslaget tilrettelegger for at 50 % av boliger er tilgjengelige boliger. Dette er i tråd med kommuneplanens 1.11 ( ). Uteområdene skal også tilrettelegges for universell utforming slik kommuneplanen og byggteknisk forskrift angir. Renovasjon Forslagsstiller opplyser om at de fleste boligene har avfallshåndtering innen 100 meter fra boligen. Boliger øst i B11 og B7 burde hatt større avstand til renovasjonspunktene. Avviket på B11 kan aksepteres, da tilstøtende areal ikke er hage men parkeringsareal for bil. Plasseringen ved B7 vurderer plansjefen er mindre god men den aksepteres. Se for øvrig vedlagt renovasjonsteknisk plan. Konsekvenser utenfor planområdet Enkelte naboer vil miste noe utsikt. Dette er tilfredsstillende dokumentert av forslagsstiller. Illustrasjonene er vedlagt saken. Overvanns- og vegprosjektering kan innebære høydejusteringer på opptil 1 meter. For øvrig er det positivt at myke trafikanter øst for Hommersåk får bedre og tryggere fysiske forhold og en forventet biltrafikkøkning avbøtes noe med en litt bredere Bersagelvei. Den planlagte tilrettelegging av uterom langs bekken vurderes å være en attraksjon også for naboer utenfor planområdet. Plansjefen vurderer at det ikke vil være noen vesentlig negative konsekvenser av planforslaget. Kulturhistoriske registreringer Planen er ikke i konflikt med automatisk fredete kulturminner. Det er sikret i bestemmelsene at arbeid skal stoppes dersom det avdekkes funn av kulturminner. Se for øvrig det forrige saksfremlegget. Vurdering etter naturmangfoldloven I høringsrunden ble det meldt bekymring knytta til trerekke av bartrær og løvtrær på sørsida av Bersagelveien. Bestemmelsene er revidert slik at de eventuelt skadede trær etter anleggsarbeid skal bli skånsomt behandlet for å sikre ettervekst. Plansjefen vurderer ikke at anleggsarbeid i Bersagelveien utgjør en vesentlig fare for trerekka.

11 11 OPPSUMMERING Planforslaget vurderes å være i tråd med kommuneplanen og andre styringsdokumenter. - Det tilrettelegges opp til 136 boliger. - Bersagelveien blir utbedret med atskilt gang- og sykkelvei i tråd med kommuneplanen Dette sikrer skoleveien. - De eksisterende bekkene i området blir en sentral uteromskvalitet for boligene. - Overvannshåndtering og flomrisiko er håndtert tilfredsstillende. Ferdigstillelse av tekniske planer kan bidra til justering av høyder på veg inntil 1 meter. Plankartet har også regulert en flomsone for 200-års flom. - Forslaget innebærer flere ulike boligtyper. Terrengets form og varierte takformer sikrer at bebyggelsen ikke vil fremstå som monoton. KONKLUSJON Plansjefen anbefaler at planen godkjennes. Saken legges frem for endelig vedtak i bystyret. Forslag til vedtak: Bystyret godkjenner, i henhold til plan- og bygningslovens 12-12, detaljregulering for Hommersåk Ho14, gnr 101 bnr 3, 10 og 20 - plan nr , sist datert , med tilhørende bestemmelser, sist datert Rådmannen i Sandnes, Bodil Sivertsen rådmann Kristin Barvik kommunaldirektør

12 12 Vedlegg: 1 - Oversiktskart datert Forslag til plankart, datert Forslag til planbestemmelser, datert Forslag til planbeskrivelse, datert Sjekkliste, ROS-analyse datert Rapport, støyforhold datert Illustrasjonsplan, datert Illustrasjon, renovasjonsteknisk plan datert Illustrasjon, 3d studie av bebyggelse datert Illustrasjon, snitt av bebyggelse og landskap datert Illustrasjon, regulert situasjon datert Illustrasjon, sol- skyggediagram datert Illustrasjon av utsiktsforhold, gnr 101 bnr 376 datert Illustrasjon av utsiktsforhold, gnr 101 bnr 550 datert Rapport, grunnundersøkelser datert Rapport, kulturhistoriske registreringer datert Rapport, overvannshåndtering og flomsikring datert Illustrasjon, flomsonekart datert Saksfremlegg, 1.-gangsbehandling i UBU datert Vedtak etter utvalgsbehandling datert Samling, innspill til høring 22 - Merknadskart datert Oppsummering og kommentar til merknader mottatt i høring Dokumentet er ikke signert da Sandnes kommune benytter elektronisk godkjenning.