DETALJREGULERING FOR BRATTEBØ GÅRD FELT B4.2

Transkript

1 SANDNES KOMMUNE - RÅDMANNEN Arkivsak-dok Saksbehandler Harald Brynlund-Lima Behandles av Møtedato Utvalg for byutvikling DETALJREGULERING FOR BRATTEBØ GÅRD FELT B4.2 SAKEN GJELDER Asplan Viak har på vegne av Block Watne fremmet forslag til detaljplan for felt B4.2. innenfor plan for Brattebø Gård. Planen inneholder 28 boliger. Saken legges frem for 2. gangsbehandling og skal videre til bystyret. SAKSBEHANDLING Varsling av planoppstart Fullstendig planforslag mottatt gangsbehandling Offentlig ettersyn gangsbehandling i utvalg for byutvikling Videre behandling: Endelig vedtak i bystyret Planforslaget ble møtt med varsel om innsigelse fra NVE i offentlig ettersyn. Dette var knyttet til hensynssone 200-års flom og tekniske utredninger knyttet til dette. Innsigelse fra NVE og senere krav om hensynssone i plankart er nå imøtekommet. TIDLIGERE UTVALGSBEHANDLING Planforslaget ble behandlet av Utvalg for byutvikling i møtet Her ble planen godkjent sendt på offentlig ettersyn med følgende tillegg til vedtaket innstilt fra Rådmannen: 1

2 2 VEDTAK: 1. Utvalg for byutvikling godkjenner, i henhold til plan- og bygningslovens 12-10, at detaljert reguleringsplan - plan nr , sist datert , med tilhørende bestemmelser, sist datert , legges ut til offentlig ettersyn. 2. Til 2. gangs behandling ber utvalg for byutvikling administrasjonen om å legge fram et forslag om mer variert arkitektonisk uttrykk i tråd med utvalgets vedtak. 3. Det sikres gangforbindelse mellom sandlekeplasser i dette feltet og kvartal. De ovenstående 2 punktene er imøtekommet til planforslaget til 2. gangs behandling. Se vedlegg for vedtakspunkt 2 og for vedtakspunkt 3 se punkt 4.6. i forslag til bestemmelser. GJELDENDE PLANER SOM HAR BETYDNING FOR PLANARBEIDET Område inngår i reguleringsplan nr for Brattebø Gård. Planforslagets område er markert som B FELLESBESTEMMELSER 2.1 Plankrav Før utbygging av Felt B1, B2, B3, B4 og B5 skal det foreligge godkjent bebyggelsesplan for det enkelte delfelt. Planen utarbeides i henhold til Miljøverndepartementets retningslinjer og skal fastlegge arealbruk, bygge- og fellesområder, høyder, farge- og materialbruk, tilstrekkelig dimensjonert oppstillingsplass for avfallsbeholdere, utnyttelse og antall boenheter. Det skal utarbeides sol/skyggediagram for bebyggelsen og renovasjonsteknisk plan. Før søknad om byggetillatelse blir behandlet skal det foreligge godkjente planer for vei, VA og landskap. 2.4 Veier og kommunalteknikk For gate 1155 skal det legges inn fartsdempende tiltak. 3. OMRÅDER FOR BOLIG Felt B4.2. Området kan bebygges med boliger med inntil 3 etasjer/ 2 etasjer med sokkeletasje. Minimum 26 og maksimum 27 boenheter. TU felt = 65 % inklusiv parkering. Det kan utarbeides felles bebyggelsesplan med felt B OFFENTLIG FRIOMRÅDE 6.2 Friområde langs Høylandskanalen Boligområdene skal sikres i forhold til 200-års flom. Før detaljprosjektering igangsettes, skal det utarbeides en hydraulisk

3 3 beregning i forhold til dette, som blant annet redegjør for nødvendig tverrsnitt i kanalen, mulighet for fordrøyning, tiltak mot erosjon, og som gir føringer for minste grunnmurshøyder for bebyggelsen. Høylandskanalen legges om slik at den får en mer sentrisk plassering i friområdet fra gata 1156 og 300m nordover. Planen skal utarbeides av kvalifisert personell og sendes på høring til NVE før godkjenning hos kommunen. Det skal utarbeides landskapsplan for kanalen og friområdene langs kanalen. Planen skal redegjøre for terrengbearbeiding, kanting av kanalen, beplantning, turveier, belysning og møblering. Planene skal godkjennes av kommunen før byggestart. Områdene skal søkes tilrettelagt i henhold til normer for universell utforming. 9. REKKEFØLGEBESTEMMELSER Rundkjøring kryss Bogafjellveien/Ålgårdsveien med busslomme skal være ferdigstilt for innflytting tillates i feltet. Områder for felles lek skal ferdigstilles før tilhørende boliger kan tas i bruk. Atkomstveier skal ferdigstilles før tilhørende boliger kan tas i bruk. Nødvendige støytiltak skal være opparbeidet før tilliggende boliger tas i bruk. Det må dokumenters at det er skolekapasitet i inntaksområdet ved utbygging. BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET Planområdet utgjør et boligfelt sentralt i reguleringsplanen for Brattebø gård som ligger mellom Ålgårdsveien, Bogafjellveien og E39. Planområdet er avlangt i nord-sørlig retning og avgrenses av nylig etablert barnehage i nord, planlagt boligfelt i vest, adkomstvei og park i øst og en kvartalslekeplass i sør. Høylandskanalen ligger umiddelbart øst for området. Feltet har adkomst fra Ålgårdsveien i nordøst og en gangsykkelvei går ut av feltet mot rundkjøringen ved E39 i sørvest. Området er flatt og ligger på rundt 45 meter over havet. Området og tilgrensende planer har tidligere vært brukt som gårdstun, dyrket mark og beite for husdyr. Se også konsulentens planbeskrivelse vedlagt. BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET Planområdet er på 8,6 dekar og det planlegges 28 boliger innen leilighetsbygg og rekkehus. Bebygd areal til bolig (BYA) blir 5,1 dekar og gir en tetthetsgrad på 3,3 boliger per dekar. Dette er i tråd med overordna planer i tillegg til reguleringsplan for Brattebø Gård, plan Et avvik nevnes, det åpnes i dette planforslaget for 1 ekstra bolig i forhold til hva reguleringsplan åpner for. Hvis hver bolig beregnes med 2,5 beboere vil denne planen gi bolig til 70 personer.

4 4 Se også konsulentens planbeskrivelse vedlagt. HØRING OG OFFENTLIG ETTERSYN Forslag til detaljregulering har vært utlagt til offentlig ettersyn i perioden Det mest vesentlige som fremkom da var brev datert og påfølgende korrespondanse med Norges Vassdrags- og energiverk (NVE). Her ble det reist varsel om innsigelse grunnet nye tall for klimaendringer. I forhold til beregninger og faglige vurderinger utført i planarbeidet med plan ville NVE ha utført nye beregninger med 20 % økning på nivået for 200-års flom. Planarbeidet på startet i 2005 og overvannshåndtering og flomsikring måtte revurderes på nytt datagrunnlag i 2013, dette støtter Byplansjefen. Alle innspillene og Byplansjefens vurdering av disse er for øvrig samlet i eget vedlegg. GJENNOMFØRT SAKSBEHANDLING Saksbehandlingen etter offentlig ettersyn har i det vesentligste vært å imøtekomme varsel om innsigelse fra NVE. Konsulent utarbeidet ny faglig vurdering, oppdatert ift tidligere arbeider på områdeplannivå, utført ifm plan Vurderingen på Byplanavdelingen har vært støttet av Bymiljøavdelingen. Med tanke på fremdrift i planprosessen har både varsel om innsigelse fra NVE og kapasitet på Byplanavdelingen bidratt til å utsette politisk behandling i Utvalg for byutvikling og Bystyret. I tillegg har Byplanavdelingen drøftet noen av planbestemmelsene og vurdert planforslaget når det gjelder variert bebyggelse og vedtak i forrige utvalgsbehandling. BYPLANSJEFENS VURDERING Forslaget viser en boligbebyggelse bestående av rekkehus (B2-B7) og ett leilighetsbygg i felt B1, totalt 28 boliger. Planforslaget anses i tråd med gjeldende reguleringsplan og fremstår som en grei og kurant løsning for feltet. Atkomst til boliger og gjesteparkering Boligene i B1-B3 har parkering i parkeringsetasje f_p med atkomst på nordvestre del av planområdet. Koblingen mellom boligene og dens parkering blir både via heis fra garasje og gange på f_g3 og f_g4. Denne parkeringsetasjen har også heisatkomst også til friarealet f_lek via f_asb. Dette vurderer Byplansjefen til å være en god løsning.

5 5 Rekkehusene i B4-B7 har atkomst til boligene via f_g1 og f_g2. Boligene i B5 og B7 får parkering på nordsiden men B4 og B6 får carport plassert på sørsiden av bolig. Sammen med gjesteparkeringen f_p langs f_kv2 er dette ikke en ideell løsning men den aksepteres. Dette etter en helhetlig vurdering av uteromskvaliteter og god kobling på overordna grøntstruktur F1.2. langs Høylandsånå og F2 med kvartalslekeplass 2 og balløkke fastsatt i gjeldende plan rett sør for planområdet. Det er 2 gjesteparkeringsplasser i parkeringskjeller f_p og 18 ved Høylandsånå f_p ved f_kv2. Planforslaget følger Sandnes kommunes parkeringsnorm med minimumsparkering og dette gir totalt 51 parkeringsplasser for 28 boliger. Se konsulentens planbeskrivelse for ytterligere info. Transportbehov Området har god tilknytning til gang- og sykkelvegnettet, men vil trolig få en overvekt av bilbasert transport. Av lokale servicetilbud finnes det et mindre lokalsenter for Bogafjell tvers over E39. Senteret er forholdsvis lett tilgjengelig via en åpning i støyvollen mot øst og langs gang- og sykkelveien under E39. Gangavstand fra åpningen i støyvollen vil være ca. 200 meter. Alternativt finnes dagligvarebutikk ca. 150 meter i luftlinje mot nord-nordvest. Skole- og barnehagekapasitet Den nærmeste barneskolen er Bogafjell skole, som ligger rundt 600 meter fra åpningen i støyvollen. På ungdomsskoletrinnet skal det brukes Lundehaugen-, Høyland eller Øygard ungdomsskole. Det er rundt 7,1 km med buss via Sandnes sentrum til Lundehaugen ungdomsskole, rundt 3,2 km til Høyland ungdomsskole og rundt 4,5 km til Øygard ungdomsskole. Alle nevnte skoler har kapasitet til å ta imot barn og ungdom fra boligfeltet på Brattebø. Forslag til bestemmelser har et rekkefølgekrav på at skoledekning skal dokumenteres før utbygging kan skje. Barnehagetomten for hele Brattebø-området grenser mot planområdet i nord. Byplansjefen kjenner ikke til om barnehagekapasiteten skulle tilsi biltransport av barn ut av nærområdet, men i utgangspunktet kan barn gå til barnehagen på Brattebø. Boligsosial handlingsplan Vi har ikke mottatt signaler om noen spesielle behov i forbindelse med planen. Konsekvenser for barn og unge

6 6 Gjeldende reguleringsplan inneholder kvartalslekeplass for hele feltet som skal etableres rett syd for planområdet. Detaljplanen inneholder sandlekeplass som synes å ha en hensiktsmessig plassering og med god kontakt til internt gang- og sykkelnett i området, tilliggende sandlekeplass og kvartalslekeplass. Planforslaget legger også opp til heis mellom nivået Brattebøveien/veg 1155 ligger på og felles uteoppholdsarealer. Dette kan fremme kontakt på tvers av generasjoner og er et godt tiltak. Konsekvenser for miljø, helse og trivsel Planen har ingen direkte konsekvenser i forhold til miljø, helse og trivsel. Universell utforming for delfeltet B4.2. Planforslaget til delfelt B4.2. legger opp til rundt 53 % tilgjengelige boliger. Dette er tilfredsstillende og vil bidra noe til at Brattebø-området kan oppnå Kommuneplanens krav om 50 % tilgjengelige boliger. Forslag til bestemmelser har krav om tilgjengelige boliger iht TEK 10 eller nyere byggteknisk forskrift på B4-B7 i delfelt B4.2. Utearealene skal opparbeides som tilgjengelige areal og dette anses som lite problemfylt da planområdet er relativt flatt der plankartet angir f_ut1-2 og f_lek. Universell utforming generelt og på Brattebø Byplansjefen opplyser om at gjeldende plan for Brattebø ble vedtatt før krav om tilgjengelig boliger ble tatt inn i Kommuneplanen og at dette fører til at de siste planforslagene må utvikles med strenge krav til tilgjengelig boliger. Rogaland fylkeskommunes regionalutviklingsavdeling har i brev datert til annen plansak varslet innsigelse hvis området Brattebø ikke oppnår 50 % tilgjengelige boliger. Innspillet er vedlagt saksfremlegget. Flere planforslag som er tidligere godkjent på Brattebø Gård har tilrettelagt for rekkehus som det er utfordrende å tilrettelegge for universell utforming/som tilgjengelige boliger. Byplansjefen påpeker generelt at rekkehus må ha en bredde på rundt 6 meter hvis gode tilgjengelig boliger skal oppnås. Dette er utfordrende, da flere av modulkonseptene til byggebransjen må forholde seg til Vegtrafikklovens krav om maks bredde på 4,5 meter. Til forskjell fra dette, trekker Byplansjefen frem de planlagte rekkehus i B4.2. med bredde på opptil 7,75 meter. Tidligere planbehandling på plan på Bogafjell har gitt Sandnes gode, tilgjengelige boliger på rundt 7,5 meter bredde. Sistnevnte plan var i tillegg til et «Norwegian Wood»-bygg også utvalgt som nasjonalt forbildeprosjekt, «Futurebuilt».

7 7 Videre vil planforslag med boliger der det «tilrettelegges for tilgjengelig bolig» ikke være juridisk holdbart ift kravet i KP fordi boligene ved innflytting ikke er tilgjengelige boliger. Krav om tilgjengelige boliger må vurderes i forhold til krav om tetthet i overordna planer og gjeldende reguleringsplaner. Vurdering etter naturmangfoldloven Byplansjefen vurderer at planen ikke har negative konsekvenser for naturmangfoldet i området. Sikkerhet og beredskap generelt Byplansjefen vurderer at i flere planforslag innlevert til Sandnes kommune at hensynet til overvannshåndtering og samfunnssikkerhet ikke er drøftet tilfredsstillende. Dette er ikke i tråd med bestemmelse 1.5. i Kommuneplanens arealdel og Plan- og bygningslovens Flere forslagsstillere skyver viktige avgjørelser med tanke på arealbruk til tekniske planer. Bymiljøavdelingen melder tilbake at dette er en særdeles uheldig praksis. Sikkerhet og beredskap delfelt B4.2. Når det gjelder planforslaget til Brattebø Gård, delfelt B4.2. så er terrenget ganske flatt og det er kun hensyn knyttet til avrenning/forurensing og flomfare i Høylandsånå som bør drøftes inngående. Byplansjefen vurderer at forslagsstiller har gjort dette i foreliggende planforslag. Dette planforslaget fikk et varsel om innsigelse fra NVE i offentlig ettersyn etter 1. gangs behandling i Utvalg for byutvikling. Dette var knyttet til nivå for 200-års flom på Høylandsånå og hensynssone. Byplansjefen mener at innspillet fra NVE med varsel om innsigelse er imøtekommet. Dette etter at forslagsstiller leverte revidert planforslag med annen kotehøyde og ytterligere en faglig rapport på emnet i tillegg til den som foreligger på plan Byplansjefen støtter forslagsstillers vurdering om at hensynssone ikke er nødvendig på plankartet da planforslagets bebyggelse er utenfor flomsone for 200-års flom på Høylandsånå. Digital planfremstilling Planen er kontrollert og funnet tilstrekkelig bearbeidet til høring. Arkitektur og variert bebyggelse I forrige utvalgsbehandling ble det påpekt følgende: VEDTAK:

8 8 2. Til 2. gangs behandling ber utvalg for byutvikling administrasjonen om å legge fram et forslag om mer variert arkitektonisk uttrykk i tråd med utvalgets vedtak. Byplansjefen vurderer at planforslagets nye punkt om varierende bebyggelse er godt. Det gjelder en endret takform på noen av rekkehusene og både pulttak og vanlig saltak på de 3 større byggene mot Brattebøveien. Se vedlegg. Dette er relativt ukompliserte endringer som ikke går på bekostning av innendørs areal og prosjektfremdrift men bidrar sammen med forskjøvede rekkehus til mer variert arkitektonisk uttrykk på Brattebø generelt og delfelt B4.2. spesielt. Se forslag til bestemmelser punkt 4.2. OPPSUMMERING - Planforslaget innebærer 28 nye boliger i et mindre leilighetsbygg og flere gode rekkehus på Brattebø Gård. 51 p-plasser iht p-norm. - Bebyggelsen innebærer 53,5 % universelt utformede boliger. Dette er tilfredsstillende for delfeltet B4.2. men for Brattebø Gård er det helhetlig sett utfordrende å imøtekomme KP krav om 50 % universelt utformede boliger. Dette er sikret i bestemmelser. - Bebyggelsen er revurdert ift 200-års flom, jf innspill fra NVE. - Planforslaget har revidert bebyggelsen tilfredsstillende ift vedtakspunkt i forrige utvalgsbehandling om variert bebyggelse. KONKLUSJON Saken legges frem for endelig vedtak i bystyret.

9 9 Forslag til vedtak: Bystyret godkjenner, i henhold til plan- og bygningslovens 12-12, detaljregulering for Brattebø Gård, delfelt B plan nr , sist datert , med tilhørende bestemmelser, sist datert Rådmannen i Sandnes, Bodil Sivertsen rådmann Kristin Barvik kommunaldirektør Vedlegg: - Oversiktskart datert Rapport, hydraulisk beregning av Høylandskanalen datert Planbeskrivelse datert Sol- og skyggediagram datert Illustrasjonsplan datert Illustrasjoner, bebyggelse og takform datert Oversiktskart tilgrensende planer datert Forslag til plankart datert Forslag til planbestemmelser datert Innspill fra RFK til planforslag datert Merknader etter offentlig ettersyn, sammenfatning datert Dokumentet er ikke signert da Sandnes kommune benytter elektronisk signatur