Saksprotokoll - Utvalg for miljø, plan og ressurs sak 76/16

Transkript

1 Arkiv: 0 Arkivsaksnr: 2016/930-7 Saksbehandler: Hanne Marit Mikalsen Plan 2162 Detaljregulering av tomt K2, Mobekkleira Offentlig ettersyn Utvalg Utvalgssak Møtedato Utvalg for miljø, plan og ressurs 76/ Saksprotokoll - Utvalg for miljø, plan og ressurs sak 76/16 Vedtak: 1. Plan 2160 Detaljregulering for tomt K2, Mobekkleira datert , legges ut til offentlig ettersyn, jf. plan og bygningsloven Endringene/ justeringene som administrasjonen har beskrevet under «Plankontorets vurderinger» i saksframlegget, er å betrakte som en del av det offentlige ettersynet Votering: Enstemmig vedtatt (11-0) Rådmannens innstilling 3. Plan 2160 Detaljregulering for tomt K2, Mobekkleira datert , legges ut til offentlig ettersyn, jf. plan og bygningsloven Endringene/ justeringene som administrasjonen har beskrevet under «Plankontorets vurderinger» i saksframlegget, er å betrakte som en del av det offentlige ettersynet Sammendrag (hensikten med saken) Gjeldende reguleringsplan, Plan 2128 tomt K2 Mobekkleira, ble vedtatt Gjeldende plan åpner for å bygge hotell/ tjenesteyting og/ eller kontor. Tiltakshaver K2 Mo as, fremmer nå en ny reguleringsplan for tomt K2 med tanke på å legge til rette for at også boliger kan etableres på eiendommen. Saksopplysninger Parter Tiltakshaver: K2 Mo as Grunneier: K2 Mo as (på størsteparten av arealet innenfor planen) Rana kommune eier arealet langs sjøfronten og langs Mobekkbruaksen.

2 Konsulent: stein hamre arkitektkontor as, v/ prosjektleder Åsmund Rajala Strømnes Vurdering i forhold til forskrift om konsekvensutredning Tiltakene som planlegges hjemlet i planforslaget er av en slik karakter at det fanges opp av 3c i forskrift om konsekvensutredning (reguleringsplaner for tiltak i vedlegg II). I vedlegg II fanges tiltaket opp av punkt 10 (Infrastrukturprosjekt) punkt b utviklingsprosjekter for by- og tettsteder. Dette innebærer at planforslaget skal vurderes etter vedlegg III. Ved gjennomgang av punktene a q viser det seg at ingen av disse punktene berøres av planforslaget. Planforslaget omfattes da ikke av forskrift om konsekvensutredning og skal da heller ikke behandles etter denne. Varsel om planoppstart Det ble avholdt oppstartsmøte med Rana kommune den Referat fra dette møtet ligger å våre arkiv, og er tilgjengelig for de som måtte ønske. Varsel om oppstart ble annonsert i Rana Blad den Naboer, berørte parter og regionale myndigheter ble varslet i brev datert om planoppstarten. Innkomne innspill ved planoppstart Det kom inn kun ett innspill ved planoppstart, og denne var fra Jernbaneverket (datert ): NGUs løsmassekart viser at det er elveavsetninger og fyllmasser i det aktuelle området. Det kan ikke utelukkes at det er skredfarlige masser under disse løsmassene. Som statlig fagmyndighet for jernbane er vi opptatt av at utbygging i nærområdene til våre anlegg ikke bidrar til å redusere sikkerheten på sporet. Det planlagte tiltaket ligger ca. 110 meter fra jernbanen, men erfaringer har vist at en større utglidning vil kunne ha store konsekvenser langt utover selve tiltaksområdet. Det henstilles derfor om at en i ROS-analysen til detaljreguleringen gjennomfører en skredfarevurdering med fokus på geotekniske forhold. I denne vurderingen må en også avklare sikkerheten med hensyn til jernbanen. For øvrig viser vi til tiltakshavers og kommunens ansvar etter Plan- og bygningsloven 28-1 og TEK10 kap. 7. Tiltakshavers kommentar: Følgende bestemmelser videreføres fra gjeldene reguleringsplan: Før det gis tillatelse til terrenginngrep eller bygge- og anleggstiltak, skal fagkyndig ha foretatt geoteknisk undersøkelse med påfølgende vurdering for de aktuelle tiltak. Skredfare er omtalt i ros-analysen. Dagens situasjon Planområdet ligger mellom Ranfjorden og Søndre gate. Tomta som skal omreguleres er på ca. 8 daa. Per i dag er K2-tomta den siste ubebygde tomta nede langs sjøfronten. På nordsiden ligger Fjordgården hotell, og sør for planområdet ligger Statens Innkrevingssentral. Overflaten består i hovedsak av tilførte masser (avgangsmasser fra Rana Gruber), og det er ingen vegetasjon her, kun grasdekt mark. Rammer for planarbeidet Side 2 av 9

3 Regionale føringer- Havnivå Det er utarbeidet en oversikt over forventet havnivåstigning i Nordlandskommunene for år For Rana kommune er forventes en 200-års flo opp til kote 3,29 moh. Kommentar: Som følge av ønsker fra Rana kommune og NVE legges 1000-års flom til grunn for regulering av byggehøyde. Dette innebærer at nye byggs første etasje ikke legges lavere enn kote 3,55. Kommunedelplan for Mo og omegn I kommunedelplan for Mo og omegn er det gitt bestemmelser for dette området som innebærer at det er gjeldene reguleringsplaner som er bindene for arealbruken her. Krav til parkering Bestemmelsene i gjeldene reguleringsplan videreføres når det gjelder formålene, kontor, hotell og tjenesteyting. Når det gjelder det nye formålet bolig brukes bestemmelsene angitt i kommunedelplan for Mo og omegn: - Bolig: For tette byboliger skal det være minimum en garasjeplass + 0,2 gjesteplasser pr bolig. Gjeldende reguleringsplan Gjeldene reguleringsplan for området er «Tomt K2, Mobekkleira». Figur 2 viser gjeldene reguleringsplaner for planområdet og områdene rundt. Nordøst for området er arealene regulert til kontor/hotell/bolig i reguleringsplanen for «Fjordgåren». Denne ble vedtatt Arealene videre nordover åpnes det også for etablering av boliger, noe som også er gjort. Sørvest for planområdet styres arealbruken av reguleringsplan for «Mobekkleira Sør for Havmannaksen». Her er arealet regulert til kontor. Fra forslagsstillers planbeskrivelse Bebyggelsens utforming og tetthet Planforslaget legger til rette for en mulig kombinasjon av Bolig/ kontor/ hotell og tjenesteyting. Grad av utnytting videreføres fra gjeldene reguleringsplan, det vil si at BRA ikke skal overstige m2. Dette er en videreførelse av bestemmelsene i gjeldende reguleringsplan som ble vedtatt i Byggehøyder I rødt område tillates 4 etg. I grønt område tillates 16 etg, men KUN dersom bygget er et hotell. Side 3 av 9

4 Ved annen bruk tillates 5 etg. + èn inntrukket 6. etg (kun for tekniske installasjoner) I blått område tillates 5 etg. + èn inntrukket 6. etg (kun for tekniske installasjoner) Sol og skyggevirkning Tiltakhaver/ konsulent har utarbeidet en sol/ skygge-analyse for ny bebyggelse på K2-tomta, med maks byggehøyder og utnyttelse på tomta. Se vedlegg. Adkomst (samleveier, adkomstveier) I gjeldende detaljreguleringsplan for tomt K2 Mobekkleira er adkomsten plassert i den nordøstre delen av planområdet. Biladkomst til området blir fra kommunal vei (Søndre gate). Denne foreslås videreført i planforslaget. Dette sikrer at biladkomst til og fra tomta skjer på ett punkt. Dette er positivt i forhold til trafikksikkerhet. Tomta er så stor at det også er mulig å snu kjøretøy inne på eiendommen slik at det ikke er nødvending å rygge ut på veien. Parkering Krav til parkeringsdekning i gjeldene bestemmelser videreføres. Følgende ordlyd tas med i bestemmelsene: Det skal etableres minst 1 bilplass pr 100 m2 gulvflate i bebyggelsen. Som følge av at formålet bolig tas med i planformålet tas følgende ordlyd med i bestemmelsene: For blokker eller blokklignende bebyggelse skal det være minimum en garasjeplass + 0,2 gjesteplasser per bolig. Det skal også være oppstillingsplass for motorsykler, mopeder og sykler. Sykkelparkering Rana kommune har pr i dag ingen retningslinjer når det gjelder antall sykkelparkeringsplaser i forhold til ulik arealbruk. I bestemmelsene tas ordlyd som innebærer at det skal legges til rette for attraktiv sykkelparkering fortrinnsvis med takoverbygg. Gående, syklende og kollektiv Det er gode adkomstmuligheter til eiendommen også for myke trafikanter. Det er etablert fortau langs Søndre gate. Fortauet ligger mellom gata og tomta. Det er også mulig å ta seg til eiendommen fra sjøfrontsiden. Etablering av Mobekkbruaksen mellom Søndre gate og sjøfronten gir planområdet en god adkomst hele veien for gående og syklende. Side 4 av 9

5 Trafikkbelastning (overordna veinett) Hotellanlegget vil i likhet med regulert parkeringshus ved jernbanen være trafikkskapende i slik grad at gatekrysset (nåværende T-kryss) vil måtte ombygges til rundkjøring (i hht reguleringsplan).» Kvartalslekeplass Det har vært vurdert muligheten til å regulere inn et areal til kvartalslekeplass innenfor planen. Som det framkommer av planforslaget gjøres ikke dette. Begrunnelsen for å ikke gjøre dette er at tiltakshaver pr nå ikke har gjort konkrete vurderinger om hvilke formål som skal etableres. Dersom det ikke bygges boliger på tomta vil det heller ikke være naturlig å bruke av egen eiendom til å etablere en kvartalslekeplass. Det reguleres inn klare føringer i bestemmelsene som omhandler den ubebygde delen av tomta, som sikrer uteareal for beboere. Lekeplass ved inngangen I og med at det nå er åpnet for muligheten til å bygge boliger innenfor planen, er det lagt inn et krav i bestemmelsene om en lekeplass ved inngangen til boligene. Lekeplassen bør ligge mindre enn 50 m fra boligene, og det skal settes av 5 m 2 for hver bolig. Sjøfronten Arealene langs sjøen må opparbeides i henhold til det allerede påbegynte/ delvis ferdigstilte prosjektet «Vi løfter sammen». Sti gjennom den delen av sjøfronten som ligger innenfor planområdet skal være ferdigstilt før det gis ferdigattest for bygninger mellom byggegrensene BG1 og BG3. Plankontorets vurdering Bebyggelsens utforming og tetthet Maks byggehøyde er fem etasjer for bolig, kontor og/ eller bygg for tjenesteyting, noe som anses å være en passende høyde for denne tomta. Sentrumsnære tomter må utnyttes på en god måte med tanke på fortetting og byutvikling, samtidig som det ikke må bli for høyt langs sjøfronten slik at man sperrer for alt utsyn for bebyggelsen bak. Bebyggelsen på K2-tomta vil danne en lamell, samtidig som det holdes åpent på sidene mot Fjordgården og SI. Mot SI beholdes en relativt bred åpning for Mobekkbruaksen, samtidig som det etableres en gang- og sykkelveiforbindelse mellom Søndre gate og sjøfronten. Den siste regulerte tomta på Søndre felt (og nå under bygging), var K1-tomta ved Kirkeaksen. Her tillot man fem etasjer. Høyhus- hotell Et hotell på inntil 16 etasjer, vil helt klart skille seg ut. Dette vil bli et såkalt «signalbygg». Bygget vil være svært synlig fra biladkomsten til Mo i Rana, -både sørfra og nordfra, med bil og tog. Ved adkomt med fly vil det kunne skille seg klart ut fra øvrig «industriell bebyggelse», og være godt synlig med god lyssetting i vinterhalvåret. Konseptet for utforming og bruk av bygget må ha klart for seg hva man ønsker å signalisere, og hvorfor. Ut i fra dette må bygget gis en svært god arkitektonisk utforming, og ikke minst god belysning utvendig og innvendig. Dette er nedfelt som rammer for høyhuset i reguleringsbestemmelsene. Boliger - maksimal BRA Planen åpner opp for at det nå også kan bygges boliger innenfor K2-tomta. Side 5 av 9

6 Det er ikke satt noen maks-begrensning for BRA boliger, eller maks antall leiligheter. Dette er en svakhet i planen, og det må før sluttbehandling legges inn maks BRA for rene boliger, evt. maks antall leiligheter. Lekeplass(er) Det er ikke satt av areal for en kvartalslekeplass innenfor planområdet. Men det er derimot satt relativt detaljerte krav til plassering og størrelse av lekeplass ved inngang/ oppgang. Det må vurderes å legge inn et krav til etablering av kvartalslekeplass innenfor K2-tomta dersom det skulle vise seg at tomta blir bebygd hovedsakelig med boliger. Krav til utadvendt førsteetasje Planen sier ikke noe om krav til åpen/ utadrettet førsteetasje. Dersom planen blir vedtatt slik den nå foreligger, vil det for eksempel kunne etableres parkering i første etasje på alle byggene, med boliger videre oppover i etasjene (hhv. tre og fire etasjer med boliger). Dette vil medføre både en privatisering av området, og «døde» fasader som gir svært lite tilbake til omgivelsene. Det er ønskelig at dette området skal ha publikumsrettede virksomheter, og at arealet ut mot sjøfronten skal være innbydende og inviterende, f.eks med en restaurant/ kafe, for de som er i området. På samme måte kan siden langs Mobekkbruaksen være et fint, urbant og livlig byrom som bidrar til å trekke folk ned mot sjøfronten. Dette blir en viktig tverrforbindelse mot den nye sjøfronten (når den etter hvert blir opparbeidet på samme måte som nord for Havmannplassen). Estetikk Reguleringsbestemmelsene har et avsnitt som omhandler estetikk. Det er et krav til at man i søknad om byggetillatelse skal redegjøre for hvordan bebyggelsene får gode visuelle kvaliteter både i seg selv og i forholde til dets funksjon og naturlige omgivelser og plassering. Bebyggelsen skal også gis en høy arkitektonisk standard og høy materialstandard. Sosial infrastruktur (Skolekapasitet/ nærhet til barnehage, butikk m.m) Barnehage, barneskole og forretninger ligger i gangavstand fra området. Barnehagen ligger ca 1 km fra området (Kirketunet). Avstand til barneskole (Lyngheim) er i underkant av 2,5 km. Det er ca 1,6 km til Mo Ungdomsskole. Forretninger ligger i umiddelbar nærhet. Ved eventuelt behov for skoleskyss ligger området nært eksisterende kollektivknutepunkt. Tilgjengelighet (UU) Bestemmelse om at de fysiske omgivelser (bygninger, uteområder og andre anlegg) skal i størst mulig grad gis universell utforming i henhold til gjeldende lover og forskrifter. Nødvendige tiltak (eks taktile ledelinjer, ramper, rekkverk etc) skal i størst mulig grad utformes gjennom arkitektoniske virkemidler. Trafikksikkerhet - gående og syklende Den nye tverrforbindelsen mellom Søndre gate og sjøfronten vil føre til en stor forbedring for gående- og syklende i området. Denne forbindelsen skal ha fast dekke, men slik planforslaget foreligger i dag er det ikke stilt krav til belysning. Det bør vurderes om det før sluttbehandling skal legges inn krav til etablering av belysning langs denne tverrforbindelsen (det vil bli belysning langs sjøfronten når denne etableres i tråd med prosjektet «Vi løfter sammen»). For øvrig blir det kun små endringer i forhold til dagens situasjon. Det vil bli èn ny avkjøring som krysser gang- og sykkelveien langs Søndre gate. At adkomsten til K2-tomta skal skje på ett punkt, er positivt med tanke på trafikksikkerheten for gående og syklende. Side 6 av 9

7 I tillegg vil det bli noe endret gang- og sykkelmønster ved en evt. etablering av rundkjøring mellom Søndre gate og Mobekkbrua. Parkering/ utearealer Parkering må skje på bakken eller i første etasje. Parkeringskjeller er ikke mulig/ hensiktsmessig pga. nærheten til sjøen/ grunnforholdene. Det vil alltid være en avveining mellom store parkeringsflater på bakken, og parkering i første etasje på byggene som gir en død fasade. Det er ikke ønskelig med store parkeringsflater uten oppdeling med rabatter, beplantning m.m. Ved god utforming av p-plasser, vil disse være mindre «voldsomme», og de p-plassene vil kunne bidra til å øke innslaget av vegetasjon i dette området. Kanter/ skiller mellom den ulike arealbruken er også svært viktig for å gi et ryddig og ordentlig inntrykk av området Krav til utforming av p-plasser bør legges inn i reguleringsbestemmelsene før sluttbehandling. Støy Området ligger ca. 500 meter øst for industrikai. Det kan oppleves at aktivitetene derfra er støyende. Det tas med i bestemmelsene desibelkrav for støy utenfor rom med støyfølsom bruk og på uteplass. Trafikk på Søndre gate er ikke så stor at det er behov for støyreduserende tiltak. For å sikre at beboere i boligene ikke påføres støy utover anbefalte grenseverdier, er det nedfelt krav i reguleringsbestemmelsene om maks støynivå både ute og inne. Trafikkbelastning (overordna veinett) Tiltakshaver har i planbeskrivelsen angitt følgende: Hotellanlegget vil i likhet med regulert parkeringshus ved jernbanen være trafikkskapende i slik grad at gatekrysset (nåv. T-kryss) vil måtte ombygges til rundkjøring. Planforslaget åpner for at det nå kan bygges boliger, kontor, hotell eller bygg mtp tjenesteyting. Men det er ingen fordeling mellom de ulike arealbrukskategoriene. Det er derfor helt umulig å si noe konkret om trafikkmengden som skapes som følge av utbygging på K2-tomta. Per i dag er det ingen rekkefølgekrav knyttet til etablering av rundkjøring i krysset Søndre gate x Mobekkbrua. Det bør vurderes om det skal knyttes en bestemmelse og/ eller et rekkefølgekrav til rundkjøringen i den nye planen for K2-tomta, evt om det må legges inn en mer klar fordeling av de ulike arealbrukskategoriene. Fjernvarme K2-tomta ligger innenfor konsesjonsområdet for fjernvarme. Det vil si at alle nybygg over 1000 m²bruttoareal og alle hovedombygginger over 1000 m² har tilknytningsplikt til fjernvarmeanlegget. Videre står det følgende i kommuneplanens bestemmelser ang fjernvarme: Innenfor konsesjonsområdet skal det sikres areal for nødvendige rørtraseer og varmesentraler i videre detalj- og/eller områderegulering. Eventuelle behov for rørtraseer og varmesentraler må avklares før sluttbehandling. Rekkefølgekrav Det er knyttet rekkefølgekrav til følgende i planen: - Trær langs Søndre gate - Sti gjennom o_gp2 (langs sjøfronten) - Forlengelse av kulvert over Mobekkens utløp - Gang- og sykkelvei langs Mobekkbruaksen - Støyutredning boliger Side 7 av 9

8 Følgende rekkefølgekrav bør vurderes lagt inn før sluttbehandling: - Krav til opparbeiding av rundkjøring - Krav til opparbeiding av kvartalslekeplass ved et visst antall leiligheter/ visst antall m 2 BRA bolig Risiko og sårbarhet Tiltakshaver har utarbeidet en ROS-analyse i forbindelse med utbygging av K2-tomta. Analysen viser at det er to mulige konfliktpunkt som må behandles særskilt: 1. Fare for utglidning som følge av dårlig byggegrunn. 2. Bygging i området som ligger innenfor områder for havnivåstigning. Fylkesmannen i Nordland har fått utarbeidet en oversikt over forventet flomsituasjon kombinert med havnivåstigning. Denne konkluderer med at i år 2100 vil en 200-års flom ligge på kote 3,55 for det aktuelle området. Avbøtende tiltak 1. Gjennomføring av geoteknisk undersøkelse vil avklare eventuelle utfordringer vedrørende bygging på tomta. Denne vil da også komme med forslag til løsninger på eventuelle utfordringer. 2. Terrenget i planområdet ligger mellom kote 3 og 4. Ved å gjennomføre byggetekniske tiltak, samt løfte terrenget noe vil problemene ved havnivåstigning reduseres eller forsvinne helt. Samlet vurdering/ konklusjon Formålet med planforslaget er å legge til rette for at også boliger kan føres opp innenfor planområdet. En sammenblanding av formålene hotell, kontor og bolig kan være en utfordrende øvelse. Det må vurderes nøye om det skal etableres rendyrkede bygg, eller om man skal kombinere kontor/ tjenesteyting/ bolig i ett og samme bygg. En kombinasjon av flere funksjoner i ett og samme bygg, har både fordeler og ulemper. Fordelen er blant annet mindre privatisering, og mer utadrettede førsteetasjer. Ulempen vil kunne være privat/ halvprivat uteoppholdsareal for boligene. Et høyhus/ hotell vil uansett måtte være noe helt eget. Dersom dette blir en realitet, er det svært viktig å utforme bygget med en åpen og inviterende førsteetasje, spesielt mot sør (Mobekkbruaksen) og vest (sjøfronten), slik at dette blir et bygg for offentligheten samtidig som det ivaretar hotellets gjester på en god måte. Tiltakshaver ønske med dette planforslaget å ha en fleksibel reguleringsplan, men også en plan som gir klare føringer for en framtidig utbygging. Det er svært positivt at denne «hulltanna» på Søndre felt nå blir bebygd. Men kommunen ser imidlertid noen svakheter i planforslaget i forhold til å beskrive mer tydelig hvor mye boliger som kan tillates her, og hvordan de evt. skal plasseres (over annen type bebyggelse?/ ved siden av?) Og som beskrevet ovenfor, vil det ved utbygging av mange boliger på K2-tomta, bli et ytterligere behov for etablering av en kvartalslekeplass på Søndre felt. Vi har forståelse for at tiltakshaver ønsker en fleksibel plan, men samtidig anser kommunen at planforslaget bør bearbeides noe mer. Gjennomføring av offentlig ettersyn vil være fordelaktig for å avklare enkelte temaer og man vil forhåpentligvis motta innspill som kan bidra positivt i utformingen av planen. Side 8 av 9

9 Planforslaget anbefales utlagt til offentlig ettersyn. De endringene/ justeringene plankontoret anbefaler i avsnittet «Plankontorets vurderinger», er å betrakte som en del av det offentlige ettersynet. Vedlegg 1. Plankart, datert Reguleringsbestemmelser, datert Planbeskrivelse, datert ROS-analyse, datert Sol/ skygge-analyse, datert Dokumenter i våre arkiv, som er tilgjengelige ved behov: 1. Referat fra oppstartsmøte med Rana kommune 11. oktober 2016 Jan Erik Furunes Teknisk sjef Side 9 av 9