Plan 2155 Detaljregulering for Blåbærveien, Mo industripark Offentlig ettersyn

Transkript

1 Arkiv: 2086 Arkivsaksnr: 2015/ Saksbehandler: Hanne Marit Mikalsen Plan 2155 Detaljregulering for Blåbærveien, Mo industripark Offentlig ettersyn Utvalg Utvalgssak Møtedato Utvalg for miljø, plan og ressurs 89/ Saksprotokoll - Utvalg for miljø, plan og ressurs sak 89/16 Vedtak: 1. Plan 2155 Detaljregulering for Blåbærveien, Mo industripark, legges ut til offentlig ettersyn, jf. plan- og bygningsloven Endringene/ justeringene som administrasjonen har beskrevet under «Plankontorets vurderinger» i saksframlegget, er å betrakte som en del av det offentlige ettersynet Votering: Enstemmig vedtatt (11-0) Rådmannens innstilling 3. Plan 2155 Detaljregulering for Blåbærveien, Mo industripark, legges ut til offentlig ettersyn, jf. plan- og bygningsloven Endringene/ justeringene som administrasjonen har beskrevet under «Plankontorets vurderinger» i saksframlegget, er å betrakte som en del av det offentlige ettersynet Sammendrag (hensikten med saken) Planforslaget tilrettelegger for etablering av et større næringsbygg for kontor og tjenesteyting mellom E6 og Mo industripark. Nytt bruksareal er begrenset til m2. Planen har stor betydning for at Mo industripark skal utvikle sin virksomhet og tilrettelegge for nye arbeidsplasser. Ny bebyggelse og anlegg i planområdet skal bidra til en oppgradering av industriparkens møte med byen og trafikken langs E6.

2 Saksopplysninger Parter Plankonsulent: Norconsult AS, Postboks 237, 8601 MO I RANA Forslagsstiller: Mo industripark AS, Postboks 500, 8601 MO I RANA Grunneier: Mo industripark AS Eiendommer: Gnr/bnr 20/52, 20/573, 20/990 og deler av gnr/bnr 20/225 og 20/35 Dagens situasjon Planområdets adresse er Blåbærveien. Området ligger mellom E6 og Halvor Heyerdahlsvei. Planområdet strekker seg fra krysset Blåbærveien/ Halvor Heyerdahlsvei og opp til rundkjøring ved Skansen og inkluderer «Gulbygget». Planområdets størrelse er ca. 60 dekar. Etter riving av byggene i Blåbærveien framstår planområdet ustrukturert og uten noen spesiell funksjon. Blåbærveien har ingen funksjon utover å gi adkomst til Bilalliansen og knytte sammen gang/sykkelveien langs Halvor Heyerdahlsvei med undergangen under E6. Bilalliansen tilfører området publikumsrettet virksomhet. Gjeldende planer I Kommunedelplan for Mo og omegn er området regulert til næringsformål. I kommunedelplan kreves 1 oppstillingsplass pr 50 m2 golvflate for kontorbebyggelse. Det står også at ved større byggeprosjekter bør parkeringsbehovet fortrinnsvis løses ved parkering i ett eller flere plan under bebyggelsen. Kommunedelplan for klima og energi legger føringer for at Rana kommune skal redusere utslippene av byens CO2 med 30 % innen 2020 i forhold til Kommunen ønsker et bredt samarbeid med innbyggere, næringsliv, bedrifter, industri og organisasjoner. Gjeldende reguleringsplan Planområdet tilhører i dag plan 2086 Mo Industripark. Hoveddelen av området er regulert til kontor. Tomt 20/52 er regulert til industri, mens et lite areal nord i planområdet er regulert til kombinert formål industri/kontor. Tomt 20/1083 er regulert til kombinert formål industri/kontor, der er det nylig etablert virksomhet for bilsalg og bilverksted. Forskrift om konsekvensutredning Planen innebærer at et areal under 15 dekar skal reguleres til nytt utbyggingsformål. Nytt næringsareal begrenses til m2 BRA. Planen innebærer en endring i forhold til overordnet plan ved at formål tjenesteyting ikke omfattes av næringsformål. Planen faller dermed inn under Forskrift om konsekvensutrednings 3 b). Planen vurderes ikke å ha vesentlig virkning for miljø og samfunn jfr pkt i vedlegg III, og utløser derfor ikke krav om konsekvensutredninger etter plan- og bygningslovens 2-4. Varsel om planoppstart Oppstart av planarbeidet ble varslet i brev av og i annonse i Rana Blad Innkomne merknader ved planoppstart Ved varsel om planoppstart, kom det inn fire uttalelser. Disse kom fra NVE, Rana trafikksikkerhetsutvalg, Statens vegvesen og Nordland fylkeskommune. Oppsummering av innspillene finnes i planbeskrivelsen, med tiltakshavers kommentar. Side 2 av 7

3 Nordland fylkeskommune skriver blant annet i sin tilbakemelding: Det bør tas hensyn til fremtidige klimaendringer i planlegging og utbygging. Dette er spesielt viktig i forhold til utbygginger, plassering og dimensjonering av viktig infrastruktur. Rana kommune ønsker å legge føringer for overvannshåndteringen i området (fortrinnsvis med krav om lokal infiltrasjon og fordrøyning). Mer om dette senere i saksframlegget. For øvrig slutter plankontoret seg til tiltakshavers kommentarer. Beskrivelse av planforslaget (utarbeidet av konsulent/ tiltakshaver) Plassering av ny bebyggelse Ny bebyggelse tenkes plassert inn mot skråning under Halvor Heyerdahlsvei. Det planlegges kjøreadkomst på nederste nivå og gangadkomst fra parkeringsplasser på øvre nivå ved «Gulbygget». Plasseringen mellom E6 og industriparken tilsier at det ikke skal tillates bygg for støyfølsom bruk. Det foreslås regulert maks byggehøyde som tillater 7 etasjer i området for ny bebyggelse. Etasjehøyde for moderne bebyggelse med høye krav til tekniske løsninger er anslått til 3,7 m, det vil si en total byggehøyde på ca. 26 m. Det antas at ny bebyggelse vil plasseres ca. på kote 43, og tillatt byggehøyde foreslås til kote 70. Til sammenligning har stripperhallen byggehøyde til ca. kote 74 og tillatt byggehøyde for området der Gulbygget står er til ca. kote 67. Gulbyggets øverste takhøyde er på kote 65,55. Byggegrenser Byggegrenser mot Blåbærveien og Halvor Heyerdahlsvei begrenser arealet som er tilgjengelig for ny bebyggelse. Byggegrense foreslås i avstand 12,5 m fra senterlinje i ny regulert veitrase for Blåbærveien. Dette tilsvarer 33,7 m fra senterlinje på E6. Utnyttingsgrad For områder som viderefører gjeldende regulering er utnyttingsgrad foreslått økt fra 40 til 60 % fordi parkering på bakkeplan skal inngå i beregnet utnyttingsgrad etter nytt regelverk. Formålsområde for kontor/tjenesteyting foreslås med utnyttingsgrad 70 % BYA, men med en begrensning på m2 nytt bruksareal utover Gulbygget. Tillatt utnytting er inkludert parkering på bakkeplan. Estetikk For å sikre at ny bebyggelse bidrar til en oppgradering av området er det gitt bestemmelser for utforming og fasadeuttrykk. Formål kontor/tjenesteyting legger opp til publikumsrettet virksomhet, noe som skal gjenspeiles i bebyggelsens utforming og uttrykk. Det er stilt krav om at bebyggelsen skal ha en urban karakter og at publikumsinnganger skal være tydelige slik at bebyggelsen framstår som åpen. Universell utforming Ny bebyggelse innenfor reguleringsplanen må ivareta krav til universell utforming i henhold til teknisk forskrift. Reguleringsplanen stiller ikke strengere krav enn teknisk forskrift. Vei, adkomst Nytt kryss mellom Blåbærveien og Halvor Heyerdahlsvei er regulert inn litt sør for eksisterende kryss for å oppnå bedre siktforhold fra Blåbærveien oppover Halvor Heyerdahlsvei og omvendt. Halvor Heyerdahls vei kategoriseres som primærveg og Blåbærveien som sekundærveg. Side 3 av 7

4 Blåbærveien reguleres inn omtrent der tidligere bebyggelse på vestsiden av Blåbærveien lå. Det planlegges å føre Blåbærveien opp til øvre nivå ved Skansen slik at både Gulbygget og ny bebyggelse i Blåbærveien kan nås via både Blåbærveien og Halvor Heyerdahls vei. Tilknytning til E6 er via eksisterende rundkjøring, E6 x Industriparkveien. Parkering Dokumentasjon på at kommunedelplanens parkeringskrav ivaretas må inngå i byggesak. Antall besøksplasser må tilpasses type virksomheter som er aktuell. Reguleringsplanen åpner for både publikumsrettet virksomhet og næring som har lite besøk. Det er stilt krav om etablering av parkeringsplasser for sykkel. Dersom alt nytt bruksareal på maksimalt m2 skal ha publikumsrettet virksomhet vil det være behov for 300 parkeringsplasser for besøkende i henhold til kommuneplanens krav om 1 plass pr 50 m2 for kontor (pkt 1.5/2). Det anses lite realistisk at bebyggelsen skal benyttes til aktivitet som krever dette antallet parkeringsplasser for besøkende, så pkt 1.5/4 i kommunedelplanens bestemmelser vil være mer relevant. Det vil være behov for et betydelig antall parkeringsplasser for ansatte. Gang- og sykkelvei Det reguleres inn gang- og sykkelveinett mellom undergang under E6 og eksisterende gang- /sykkelvei langs Halvor Heyerdahlsvei, samt opp til Skansen. Snarveien som er etablert fra undergang og opp til parkeringsplass ved «Gulbygget» er regulert inn med bestemmelser med krav til opparbeiding av trapp som en snarvei. Gang- og sykkelveien ivaretar kravet om universell utforming for de som skal til/ fra det øverste platået hvor blant annet «Gulbygget» ligger. Kollektivtransport Det er 2 busslommer langs gang- og sykkelveien, en på Skansen og en nord for rundkjøring E6/ Industriparkveien. Det er gode gang- og trygge gang- og sykkelveiforbindelser fra busslommene. Bevaring av trerekke Plankontoret stiller krav om at trerekka langs E6 skal bevares. Denne fungerer som en visuell skjerm mot industribebyggelsen. Det kreves at ny vegetasjon i grønnstruktur skal oppta støv. For å hindre ferdsel over E6 skal det etableres buskbeplantning i søndre del av grønnstrukturen. Naturmangfoldloven Det er ingen naturverdier som berøres av planforslaget og planforslaget medfører ikke økt forurensning. Risiko og sårbarhet Arealformålet som inngår i reguleringsplanen tilsier at virksomheten ikke vil medføre endring i risiko og sårbarhet i området eller naboområder. Vurdering Estetikk Området avgrenser industriparken mot E6 og byen, og tiltak i henhold til planforslaget vil føre til at området framstår mer tiltalende enn ved dagens situasjon. Det stilles krav til visuelle kvaliteter ved oppføring av ny bebyggelse og anlegg. Uteoppholdsarealer Side 4 av 7

5 Plankontoret har bedt om at det knyttet relativt detaljerte bestemmelser til uteoppholdsarealene. Det er naturlig at utearealene blir på vestsiden av bebyggelsen, og blir dermed svært synlige for forbipasserende. Mo industripark legger selv vekt på at dette prosjektet blir deres nye ansikt utad, og det er da viktig å se på utearealene som en del av det helhetlige bildet. Det er også viktig å legge til rette for parkmessig og innbydende uteareal med tanke på opphold for de ansatte (og besøkende). Det har en stor verdi å kunne sitte ute i lunsjen en finværsdag dersom arealene er tilrettelagt for dette. Landskapsvirkning Landskapet i området er «røft» med stripperhallen og industriparkens bebyggelse for øvrig som ligger i bakkant/ ovenfor planområdet. Planen legger til rette for en relativt høy bebyggelse (7 etasjer) med moderne og tiltalende arkitektur. I og med at bebyggelsen ligger lavere enn selve industriplatået, tåler man en såpass høy bebyggelse. Et nytt og moderne bygg vil trolig også «myke opp» den litt brutalistiske arkitekturen som finnes i området per i dag. Grønnstruktur (ny/ eksisterende) Det er viktig at planen hjemler krav til å bevare eksisterende trerekke langs E6, da denne har viktige funksjoner som støvsamler og visuell skjerm. Adkomst (samleveier, adkomstveier) Flytting av krysset Halvor Heyerdals vei/ Blåbærveien er positivt mtp trafikksikkerheten (som også er grunnen til flyttingen). Blåbærveien flyttes lengre ut mot E6, og blir liggende der den tidligere bebyggelsen lå. I planforslaget ligger det igjen en stripe på 6,7 meter, som danner en buffersone mellom Blåbærveien og E6. Byggegrenser/ bebyggelsens plassering Byggegrensa ligger 12,5 m fra senterlinje Blåbærveien, og 33,7 m fra senterlinje E6 (dette gir en grønn buffersone på 6,7 meter). Det bør vurderes å flytte byggegrensa slik at den blir 50 m fra senterlinje E6. Man vil da kunne parallellforskyve både gang- og sykkelveien og Blåvbærveien med 16,3 meter, noe som gir en bredere, grønn buffer mellom E6 og Blåbærveien. Dette vil være positivt med tanke på støy og støv for gående- og syklende på gang- og sykkelveien som ligger mellom E6 og Blåbærveien. Evt kan man parallellforskyve med noe mindre, f.eks slik at byggegrensa blir 40 fra senterlinje E6. En justering av byggegrense kan eventuelt legges inn i planen før sluttbehandling. Parkering Parkeringskrav i planforslaget løst med parkering på bakkeplan. Det legges også inn i bestemmelsene at det stilles krav til oppdeling av parkeringsplassene med rabatter og vegetasjon. Dette er viktig med tanke på helhetsinntrykket i området, og kan også bidra til å redusere støvflukt. For øvrig står det i bestemmelsene for «Kommunedelplan for Mo og omegn» at «ved større byggeprosjekter bør parkeringsbehovet fortrinnsvis løses ved parkering i ett eller flere plan under bebyggelsen». Plankontoret mener det bør vurderes å stille krav om at parkeringsplasser (noen eller alle) må plasseres under bakken. Dette kan eventuelt legges inn i planen før sluttbehandling. Side 5 av 7

6 Gående og syklende Gående og syklende vil få en bedre og sikrere løsning når planen er gjennomført. Det er svært positivt at snarveien som brukes i dag fra undergangen og opp mot Gulbygget, blir etablert med en trapp. Støy Støy er et aktuelt tema i denne planen. Det er spesifisert at man ikke tillater bebyggelse med støyfølsom bruk. Teknisk forskrift stiller krav om innendørs støynivå og på tilhørende uteoppholdsarealer for arbeids- og publikumsbygg. Det er likevel tatt med i reguleringsbestemmelsene at uteoppholdsarealene skal skjermes for støy. Overvannshåndtering Mo industripark har selv uttalt at de ønsker at dette prosjektet skal være deres nye ansikt utad. MIP går stadig foran og markedsfører «det grønne skiftet» innenfor industrien. Som et ledd i dette, burde MIP anlegge grønne tak (eller lignende) og anlegge et uteområde som tar hånd om overvannet. Dette har stor fokus innenfor plan og miljø, og etter hvert vil det trolig komme sentrale krav til å håndtere overvannet lokalt (f.eks gjennom grønne tak). Det bør derfor vurderes å legge inn følgende tekst i bestemmelsene før sluttbehandling av planen: I søknad om byggetillatelse skal det redegjøres for hvordan fysiske tiltak skal oppføres med tanke på framtidige klimatiske forhold. Ny bebyggelse som oppføres med flatt tak skal ha grønt tak for forsinket avrenning, på minst 50 % av takflaten. Ved oppføring av ny bebyggelse skal overflatevann i all hovedsak gå til terreng (med tanke på lokal infiltrasjon og fordrøyning). Nye utendørs flater med fast dekke skal være drenerende for overflatevann. Dette kan eventuelt legges inn i planen før sluttbehandling. Rekkefølgekrav For å sikre at også arealene rundt bygget/ byggene blir etablert på en ordentlig måte og samtidig med oppføring av ny bebyggelse, ligger det inne et krav til opparbeidelse av grøntarealer, vegetasjonsskjerm, uteoppholdsareal, parkeringsplasser for bil og sykkel, kjøreveier, samt gangareal, gang- og sykkelveier skal gjennomføres senest samtidig med oppføring av ny bebyggelse innenfor BKB2. Plankontoret ser svært positivt på dette, da dette er viktig men tanke på helhetsuttrykket for området. Samlet vurdering/ konklusjon Mo industripark (ved konsulent Norconsult) har utarbeidet et godt og gjennomarbeidet planforslag. Plankontoret ønsker kun å vurdere å endre følgende før sluttbehandling: - byggegrensa mot E6 økes (konsulenten foreslår 33,7 m) til 40 eller 50 m for å få en større buffer mot E6 pga støy og støv, - stille strengere krav til lokal håndtering av overvannet i planen, - stille krav til at parkering (alle eller noen) skal ligger under bakken. Plankontoret ber om tilbakemelding på dette i forbindelse med offentlig ettersyn av planforslaget. For øvrig stiller plankontoret seg bak planforslaget, og anbefaler at det legges ut til offentlig ettersyn. Side 6 av 7

7 Vedlegg 1. Plankart 1:1000 (A1), datert Reguleringsbestemmelser, datert Planbeskrivelse, datert Støysonekart, datert Sintef rapport, jordprøver, datert Side 7 av 7