Arbeidsnotat: Næringslivets lokaliseringsmønster og arealbruksutvikling: Bygging av yrkesbygg i perioden

Transkript

1 1 Arbeidsnotat: Næringslivets lokaliseringsmønster og arealbruksutvikling: Trondheim

2 2 1. Bakgrunn Problemstilling Gjennom bygging av næringsbygg og andre anlegg er næringslivet med å prege den fysiske utviklingen av våre byer og tettsteder. Byggevirksomheten er også viktig for arbeidsmarkedet i bygg- og anleggssektoren og har betydelige ringvirkninger for vareproduserende og tjenesteytende sektorer. Det er imidlertid få kommuner som har systematisk oversikt over utviklingen, og det er vanskelig å forutsi hvilke framtidige byggeprosjekt som kommer. Tradisjonelt har en i nordiske byer hatt sterk tro på planlegging og vært mindre opptatt av hvilke andre faktorer som påvirker utviklingen (Hall) 1. De siste 1 2 åra har en erfart at fysiske planer sjelden skaper næringsutvikling, og at det er viktig å ha forståelse også for andre drivkrefter. Det finnes overraskende lite litteratur som har beskrevet og analysert de faktorene som påvirker utbyggingen av næringsbygg. Dette gjelder både her til lands og internasjonalt. Mangelfull oversikt resulterer lett i mangelfull tilpasning av tilbudet til etterspørselen. Dette har flere uheldige sider (Polakowski) 2. Når tilbudet blir for lavt, fører knapphet på tomter/lokaler til prispress og unødig høye leiekostnader. Overkapasitet medfører på den annen side etterspørselssvikt og lavere leieinntekter, og denne risikoen krever høyere fortjenestemarginer for utbyggerne. Innledningsvis vil vi i prosjektet Næringslivets lokaliseringsmønster og arealbruksutvikling søke å bidra til en bedre forståelse for variasjonene i etterspørsel og gjennom dette gi et bedre fundament for en tilpasning av nybyggingen til denne. En slik oversikt er også nødvendig som grunnlag for videre analyser av lokaliseringen av ulike typer næringsvirksomhet i de tre byområdene Bergen, Trondheim og Stavanger/Sandnes. Etter som de lokaliseringsmessige rammebetingelsene endrer seg over tid med endringer i offentlig planpolitikk og endringer i bedriftenes preferanser, får variasjonene i utbyggingsaktivitet også betydning for lokaliseringsmønsteret. Eksempelvis vil stor utbyggingsaktivitet i en periode hvor den offentlige styringen er svak føre til at planperspektivet 3 får mindre forklaringsverdi enn om utbyggingsaktiviteten i denne perioden hadde vært sterk. Dette kan også være opphav til regionale forskjeller. Bade 4 påpeker at den økonomiske utvikling har vært svært forskjellig i ulike regioner i Tyskland, og at en må avklare regionale variasjonsmønster før en kan se nærmere på andre forhold som bransjemessige utviklingstrekk og lokalisering. Det kan også tenkes andre sammenhenger mellom byggeaktivitet og lokaliseringsmønster. I perioder med høy aktivitet må plan- og bygningsetatene behandle mange prosjekter, og dette kan tenkes å føre til at etatene ikke rekker å følge opp sakene like godt, slik at bedriftenes interesser får lettere gjennomslag når byggeaktiviteten er høy. I perioder med lite byggeaktivitet er planmyndighetenes oversikt og kjennskap til utviklingen god. Likevel kan 1 Peter Hall i Cites of Civilization 2 Heny O. Polakowski: Development lags and housing cycles: Evidence from Seattle. I MIT Center for Real Estate april Rogalandsforskning 22: Problemstillinger, teoretiske perspektiver og undersøkelsesopplegg. 4 Samtale med Professor Bade ved Institutt for regionalplanlegging på universitetet i Dortmund

3 3 det tenkes at planmyndighetene i disse periodene er villige til å strekke seg langt mht. å tillate avvik fra plan for å få i gang aktivitet i perioder med lavkonjunktur. I så fall får bedriftenes interesser også får lett gjennomslag når byggeaktiviteten er lav. Notatet presenterer overordnede utviklingstrekk i Norge og beskriver den totale næringsbyggevirksomheten på landsbasis og i storbyer. Næringsbyggingen sammenlignes med boligbyggingen og med økonomiske konjunkturer og sysselsettingsutviklingen. Videre ses det nærmere på bransjemessige variasjoner og på hva som har preget utviklingene i de tre byene Bergen, Trondheim og Stavanger/Sandnes. Informasjonskilder Byggeaktiviteten og svingninger i etterspørsel, priser, ledige lokaler er av allmenn interesse og omtales derfor jevnlig i aviser, TV og radio. Omtalene er gjerne skiftende øyeblikksbilder ut fra bransjens løpende erfaringer og preges gjerne av de talsmennene som uttaler seg 5. Disse kan være tilsløret av forretningsmessige motiver siden noen er tjent med å gi inntrykk av vekst, optimisme og investeringer, mens andre er tjent med å mane til forsiktighet mht. investeringer og tilrettelegging av nye konkurrerende tilbud. Det finnes flere bransjeforeninger som formidler nyhetsstoff om byggeaktiviteten i fagtidsskrift eller over nettet, bl.a. Byggaktuelt, Byggeindustrien, EBA på nett, Telfoportalen, Næringseiendom, EPI, Prognosesenteret og Eiendomsspar. Også denne informasjonen er svært øyeblikksorientert med for det meste tidsaktuelle problemstillinger mest rettet mot framtidsutsikter/prognoser og av og til noen analyser og tilbakeblikk/statistikk. Den klart viktigste kilden til kunnskap om næringslivets fysiske utviklingstrekk er Byggearealstatistikken. Her registreres byggeaktiviteten i alle landets kommuner. Men selv om statistikken har eksistert i mange år, er den lite benyttet i større analyser og forskningsarbeid innenfor fagfeltet. Byggearealstatistikken Statistikken inneholder opplysninger om bygninger som er bygget eller endret etter 1983 ut fra løpende innrapportering fra alle landets kommuner. Den skal med få unntak omfatte alle nybygg, tilbygg og påbygg med minst 3 m 2 nybygd bruksareal. I tillegg er alle bygg under 3 m 2 som inneholder en selvstendig boligenhet tatt med. Ombygging innenfor en eksisterende bygning, f.eks. byfornyelse, omfattes ikke. Miljøverndepartementet eier registeret, mens Statens kartverk har det faglige ansvaret. Byggearealstatistikken er detaljert for boligbygging og har også mange ulike kategorier for næringsbygg, selv om disse registreres mindre presist. Registreringsrutinene er endret noe i perioden, først i 1993 og sist i 2. Bygg for jordbruk, skogbruk og fiske kom først med i statistikken i Fra år 2 har kategoriene blitt mer detaljerte og er ikke alltid helt sammenlignbare med de foregående. For vår bruk av data i storbyer har ikke manglene i primærnæringens arealstatistikk betydning. Endringene i næringskategoriene har også liten 5 Siden media påvirker oppfatninger og marked, kan også talsmennenes forretningsmessige motiver komme til uttrykk. Eiendomsmeglere kan f.eks. være tjent med å gi inntrykk av vekst og optimisme, mens eiendomsbesittere er tjent med større forsiktighet for å unngå at det bygges så mye at det blir vanskelig å leie ut, eller selge bygningene.

4 4 betydning, både fordi de kommer sent i perioden, og fordi de reelle endringene i kategoriene er små. Statistikken har derimot en klar svakhet mht. detaljeringen av næringsareal. Næringsarealene i samme bygning er ikke fordelt på ulike næringsformål, men samlet på den næringsgruppen som har størst areal. Dette gjelder ikke boligareal, da dette registreres særskilt også i næringsbygg. For det store flertall næringsbygg regner vi med at presisjonsgraden er tilstrekkelig for å gi en grei beskrivelse av byggevirksomheten. Opplysningene om de funksjonene som finnes i kombinasjonsbygg med flere næringstyper er derimot mer usikre. Her vil enten den største næringsgruppen få registrert alt arealet, eller så finner vi arealet under en av de få samlepostene for flere næringsgrupper, slik som bygningstypen andre kontor- forretnings- og samferdselsbygg. Byggearealstatistikken viser bygningstype og ikke bruk av bygning. Bygningstypen er bestemt på det tidspunktet byggesaken er behandlet, mens bedriftene først kommer på plass senere. Bruken kan også variere over tid. Byggearealstatistikken har ingen registrering av næringsareal som går ut av bruk, og har lite informasjon om bygninger fra før Derfor har en ingen totaloversikt over arealene, bare oversikt over tilveksten av areal etter Til tross for begrensningene gir Byggearealstatistikken en enestående oversikt over byggeaktiviteten i landets kommuner de siste tiåra. Statistikken er godt egnet til å vise utviklingstrekkene, men må benyttes med en viss forsiktighet når en henter informasjon om enkeltbygg. Bruken av den enkelte bygning blir studert nærmere ved bruk av også andre statistiske kilder, bl.a. bedriftsregister. 2. Næringskategorier Yrkesbygg Byggenæringens fellesråd 6 benytter begrepet yrkesbygg om alle andre bygg enn boliger. Dette favner også institusjoner, skoler og andre offentlige bygg- og anlegg som ofte ikke regnes som tradisjonelle næringsbygg. Fram til 1993 var bygg for jordbruk, skogbruk og fiske ikke med i SSBs byggearealstatistikk. Av hensyn til sammenlignbarheten med historiske tall, og fordi primærnæringen er lite interessant i byutviklingsammenheng, er den ikke tatt med i vår beskrivelse av utviklingen. Vi benytter likevel begrepet yrkesbygg fordi det er vanskelig å finne bedre dekkende ord. I vår terminologi omfatter yrkesbygg stort sett alle andre bygg enn boliger og bygninger i primærnæringen. En nærmere beskrivelse av innholdet beskrives i det etterfølgende. Kategoriene er beskrevet slik de framgår av dataleveransen fra SSB med referanse til bygningstypene i GAB i etter ny og gammel klassifisering. Industri Omfatter bygningstype og 39 i GAB i henhold til gammel klassifisering. Silobygg (34) er medregnet under lager. Industri omfatter bygningstype i henhold til ny klassifisering. 6 Byggenæringens fellesråd 1997: Prognoser Bygge- og anleggsmarkedet

5 5 Gammel klassifisering ( ) Ny klassifisering (2 - ) Etasjebygg for fabrikk eller verksted Etasjebygg for fabrikk eller verksted kombinert med kontor Produksjonshaller Produksjonshaller kombinert med kontorfløy Andre produksjonsbygg Fabrikkbygning Verkstedbygning Produksjonshall Bygning for renseanlegg Bygning for avfallshåndtering Bygning for vannforsyning, bla. pumpestasjon Annen industribygning Kraftstasjon(>15 kva) Mindre kraftstasjon Transformatorstasjon(>1kVA) Mindre transformatorstasjon, transformatorkiosk Annen energiforsyningsbygning Lager Omfatter bygningstype 44 under kontor, forretnings- og samferdselsbygg og 35 under produksjonsbygg i henhold til gammel klassifisering i GAB. I henhold til ny klassifisering omfatter lager bygningstype og 29 under industri og lagerbygning. Fiske-, fangstog landbruksbygninger er ikke medregnet. Gammel klassifisering ( ) Ny klassifisering (2 - ) Lagerbygg og garasjebygg Silobygg Lagerhall Kjøle- og fryselager Silobygning Annen lagerbygning Annen industri- og lagerbygning Kontor Omfatter bygningstype 41 i henhold til gammel klassifisering i GAB og bygningstype i henhold til ny klassifisering 7. 7 Både ved gammel og ny klassifisering har en i tillegg en samlepost (49/39) som omfatter andre kontor- og forretningsbygg. Ved gammel klassifisering (49) omfatter posten også andre samferdselsbygg.

6 6 Gammel klassifisering ( ) Ny klassifisering (2 - ) Kontor og administrasjonsbygg Kontor- og administrasjonsbygning, rådhus Bankbygning, posthus Mediabygning Annen kontorbygning Forretning Omfatter bygningstype 42 og 46 i henhold til gammel klassifisering i GAB og bygningstype og 33 i henhold til ny klassifisering 7. Gammel klassifisering ( ) Ny klassifisering (2 - ) Varehus og andre butikkbygg Bensinstasjoner Kjøpesenter, varehus Butikkbygning Bensinstasjon Annen forretningsbygning Messe- og kongressbygning Samferdsel Omfatter bygningstype 43 i henhold til gammel klassifisering i GAB og bygningstype i henhold til ny klassifisering 7. Gammel klassifisering ( ) Ny klassifisering (2 - ) Ekspedisjonsbygg og terminaler Ekspedisjonsbygning, flyterminal, kontrolltårn Jernbane- og T-banestasjon Rutebilstasjon, bussterminal Fergeterminal Godsterminal Postterminal Annen ekspedisjons- og terminalbygning Telebygning, telefonkiosk Radiolinkstasjon TV- og FM-stasjon(hovedsenderstasjon), omformerstasjon Annen telekommunikasjonbygning Parkeringshus Bussgarasje, trikkestall, lokomotivstall Flyhangar Annen garasje- hangarbygning Biltilsynsbygning Driftssentral for vegvesenet Vakt-/bombygning, tollstasjon, bilvekt o.l. Annen veg- og biltilsynsbygning Annen samferdsels- og kommunikasjonsbygning

7 7 Hotell og restaurantbygg Omfatter bygningstype i henhold til gammel klassifisering i GAB og bygningstype i henhold til ny klassifisering. Gammel klassifisering ( ) Ny klassifisering (2 - ) Hotell Annet herberge Restaurant, kafe Gatekjøkken, kiosker Utleiehytte, campinghytte Sentralkjøkken, kantinebygning Gatekjøkken, kioskbygning Annen restaurantbygning Annen hotell- og restaurantbygning Hotellbygning Motellbygning Annen hotellbygning Hospits, pensjonat Vandrerhjem, feriehjem-/koloni, turisthytte Appartement Campinghytte-/utleiehytte Annen bygning for overnatting Restaurantbygning, kafebygning Undervisning og forskning Omfatter bygningstype 61 og 63 i henhold til gammel klassifisering i GAB og bygningstype i henhold til ny klassifisering. Gammel klassifisering ( ) Ny klassifisering (2 - ) Lekepark Barnehage Undervisnings- og forskningsbygg Barnehjem, barnehage, feriekoloni o.l. Lekepark Barnehage Barneskole Ungdomsskole Kombinert barne- og ungdomsskole Videregående skole Annen skolebygning Auditorium,lesesal mv. Spesialbygning Annen universitets- og høgskolebygning Laboratoriebygning Museum, kunstgalleri Bibliotek, mediatek Zoologisk og botanisk hage Annen museums- og bibliotek Helsebygg Omfatter bygningstype 62 i henhold til gammel klassifisering i GAB og bygningstype i henhold til ny klassifisering.

8 8 Gammel klassifisering ( ) Ny klassifisering (2 - ) Sykehus, aldershjem, hjem for psykisk utviklingshemmede o.l. Lokalsykehus Sentralsykehus Regionsykehus, universitetssykehus Spesialsykehus Annet sykehus Sykehjem Bo- og behandlingssenter, aldershjem Rehabiliteringsinstitusjon, kurbad Annet sykehjem Klinikk, legekontor/-senter/-vakt Helse- og sosialsenter, helsestasjon Annen primærhelsebygning Annen helsebygning Andre kulturbygg Omfatter bygningstype i henhold til gammel klassifisering i GAB og bygningstype i henhold til ny klassifisering. Gammel klassifisering ( ) Ny klassifisering (2 - ) Kirker, krematorier, gravkapeller Menighetshus, samfunnshus Teater og kinobygg Idrettsbygg Idrettshall Ishall Svømmehall Tribune og idrettsgarderobe Helsestudio Annen idrettsbygning Kinobygning, teaterbygning, opera/konserthus Samfunnshus, grendehus Diskotek Annet kulturhus Kirke, kapell Bedehus, menighetshus Krematorium, gravkapell, bårehus Annen bygning for religiøse aktiviteter Annen kultur- og forskningsbygning Andre virksomheter Omfatter bygningstype i henhold til gammel klassifisering i GAB og bygningstype i henhold til ny klassifisering.

9 9 Gammel klassifisering ( ) Ny klassifisering (2 - ) Fengselsbygg Andre bygg for offentlig og privat tjenesteyting Landsfengsel Brannstasjon, ambulansestasjon Tilfluktsrom/bunker Annen beredskapsbygning Offentlig toalett Annen fengselsbygning, beredskapsbygning mv. 3. Faktorer som påvirker etterspørsel og byggeaktivitet Etterspørselen og byggingen av yrkesbygg er kjent for å være følsom overfor skiftende konjunkturer 8. Følsomheten antas å være spesielt stor for kontor- og forretningsbygg, industribygg, lagerbygg, bygg for private transportselskap, hotell- og restaurantbygg. I høykonjunktur øker sysselsetting og behov for arealer. Likeså får bedriftene økonomi til å betjene høyere leienivå og kapital til å investere i nye bygg og anlegg. Det antas å være god sammenheng mellom etterspørselen etter nye yrkesbygg og igangsetting av ny byggevirksomhet, selv om tomtemangel, lang byggesaksbehandling og naboprotester m.m. kan forsinke nybyggingen 6. I 198-årene var det overinvestering i mange eiendomsmarked, og dette resulterte i sammenbrudd i markedet. Dette ble opphav til studier av sammenhengen mellom marked og konjunktursvingninger. MIT Center for Real Estate har studert markedsutviklingen i USA de siste tretti årene (Wheaton, ). Her er nybyggingen innenfor fire ulike eiendomsmarked i perioden 1968 sammenlignet med de årlige endringene i arbeidstakere i 54 byområder. 8 Prognoser april 22: Bygge- og anleggsmarkedet

10 1 Figure3.1: Sammenheng mellom sysselsettingsvekst og byggingen av ulike typer næringsbygg i 54 byer i USA (Wheaton, ) Veksten i bolig og industriareal viste nær sammenheng med endringene i sysselsetting, men med et etterslep på 1-2 år. Nybyggingen til kontor og forretningsformål viste derimot mindre sammenheng. Her finner en i hovedsak to svingninger i byggevirksomheten mens det er fire svingninger i arbeidskraftstilveksten. Spesielt var det lite samsvar mellom veksten i sysselsetting og byggingen av kontorbygg. Wheaton har også undersøkt omfanget av ledige areal og finner at byggingen av nye kontorbygg samsvarer godt med tilgangen til ledig areal. Det er som forventet at byggevirksomheten er høy når tilgangen til ledige areal er liten. Det samme fastslår også Eiendomsspar (Oslostudiet 22 9 ). Forholdet mellom tilbud og etterspørsel anses å være i balanse når om lag 3 % av eiendomsmassen står ledig. 9 Eiendomsspar as (22): Oslostudiet. Analyse av markedet for kontorbygg i Oslo, Asker og Bærum

11 11 Wheaton peker på flere årsaker til at byggeaktiviteten ikke helt følger svingningene i arbeidsmarkedet: Det er en viss treghet i systemet som forskyver virkningene fordi bedriftene nøler med å kvitte seg med ledig areal, eller har langsiktige leieavtaler som gjør det vanskelig med en rask tilpasning Dårlig bygningsstandard kan utløse nybygging som er lite påvirket av konjunkturene fordi byggingen skjer for å skaffe mer rasjonelle lokaler og ikke som følge av vekst og plassbehov Lang realiseringstid, særlig for komplekse kontor og forretningssenter, fører til at markedet endrer seg flere ganger i løpet av den tiden det tar å realisere prosjektet. Det er gunstigst å starte i nedgangstid når byggekostnadene er lave og ferdigstille bygget i oppgangstid med gode leie- og salgsinntekter. Det er også en generell erfaring at antallet aktører i eiendomsmarkedet øker med aktiviteten i næringslivet 1. Etter en periode med etterspørselsoverskudd og god lønnsomhet kommer flere aktører inn og bidrar til å forsterke veksten i tilbudet. Dette medfører ekstra høy byggevirksomhet og etterslep i form av produksjonsoverskudd i det markedet mettes. Volum Etterspørselsoverskudd Produksjonsoverskudd Produksjon Etterspørsel Tid Figure3.2: Produksjonstilpasning i forhold til etterspørsel Bedriftene skreddersyr og bygger i stor grad sine industri- og terminalanlegg selv. Kontor og forretninger leier ofte sine lokaler og er da avhengige av at eiendomsutviklere opptrer som mellommenn og bygger bygningene. Markedet for eiendomsutvikling har i stor grad vokst fram etter som liberaliseringstrenden har overført oppgaver fra offentlige til private aktører. Eiendomsutviklerne tar sjelden sjansen på å spekulere i utbygging av nye bygg før en har sikret leieavtaler på store deler av bygget, gjerne minst 6% 11. Offentlig byggevirksomhet regnes ikke som konjunkturfølsom på samme vis som den private 8. Aktiviteten styres av statlige, fylkeskommunale og kommunale myndigheter og kan også rettes mot å dempe svingningene i markedet (motkonjunkturpolitikk). Likevel er det kanskje også her størst behov for areal, og lettest å finne budsjettmessig dekning, i gode økonomiske tider. Vi vil undersøke i hvilken grad motkonjunkturpolitikk praktiseres gjennom å studere utbyggingen av helse-, undervisnings- og kontorbygg, som i stor grad er offentlig finansiert. 1 Halvard Øie, Trondheim Næringsbygg (Internt møtereferat Trondheim kommune) 11 Halvard Øie i Trondheim Næringsbygg (Lervåg 1999). Det er bare i attraktive deler av Oslo at etterspørselen stor nok til at en kan tillate seg å bygge uten å ha leieforhold avklart.

12 12 4. Utbygging av yrkesbygg i storbyer og på landsbasis Byggingen av yrkesbygg har variert svært mye i de 19 årene som er vist i figur 4.1. Høyest var aktiviteten i med 3,5 mill. gulvkvadratmeter/år og lavest i 1993 med 1,4 mill. Det er m.a.o. bygd 2,5 ganger mer yrkesbygg i enn i 1993, og slike store variasjoner stiller naturlig store krav til tilpasning av kapasiteten i bygge- og anleggsbransjen. Variasjonene i byggevirksomhet i landets fire største byer er også forbausende lik variasjonene i byggevirksomhet på landsbasis. Bygging av yrkesbygg i landet og storbyer Sum storby Hele landet Figur 4.1: Bygging av yrkesbygg i hele landet og i storbyer (Oslo, Bergen, Trondheim og Stavanger/Sandnes) Bare 27 % av den totale byggevirksomheten foregikk i de fire storbyene Oslo, Bergen, Trondheim og Stavanger/Sandnes. Det er forholdsvis mindre enn ellers i landet da 34 % av arbeidstakerne finnes i de fire byene (SSB ). Byområdene har vært betegnet som pressområder, og en kunne vente at det derfor var større byggeaktivitet i byene enn på landsbasis. Når dette ikke har vært tilfelle, skyldes det bl.a. at arealeffektiviteten er større i byene pga mindre arealkrevende næringsliv (kontor etc.) og generelt bedre utnyttelse av arealene pga høyere kostnadsnivå. 12 SSB 22: Stedfesting av bedrifter i Bedrifts- og Foretaksregisteret (rapportutkast), januar 22.

13 Bygging av yrkesbygg i Oslo og andre storbyer Oslo Andre storbyer Figure4.2: Bygging av yrkesbygg i Oslo sammenlignet med samlet utbygging i Bergen, Trondheim og Stavanger/Sandnes I figur 4.2 er byggevirksomheten i prosjektets primære studieområde, byene Bergen, Trondheim og Stavanger/Sandnes, sammenlignet med byggevirksomheten i Oslo som ECON undersøker i prosjektet Økonomiske drivkrefter bak bytransformasjonen 13. Det bygges omtrent like mye yrkesbygg i disse tre byene som i Oslo kommune. Utviklingen har også vært ganske lik, men veksten i 9-årene var sterkere i Oslo enn i de øvrige storbyene. Etter år 2 har derimot veksten i Oslo avtatt sterkt, noe som nok må ses i sammenheng med mye av utbyggingen i Osloregionen nå foregår utenfor Oslo kommune, spesielt i Asker og Bærum (Eiendomsspar, 22 9 ), men det kan også være tegn til lavere byggevirksomhet. Figur 4.3 viser oppsplitting av byggevirksomheten for hver av byene Bergen, Trondheim og Stavanger/Sandnes. Størst byggevirksomhet finner en i Stavanger/Sandnes til tross for at byområdet er vesentlig mindre enn Bergen. Utviklingstrekkene er ellers i hovedsak ganske like i de tre byene selv om en sporer større variasjoner fra år til år. Mest framtredende er de årlige variasjonene i Trondheim der byggevirksomheten har vært minst. Bygging av yrkesbygg i Bergen, Trondheim og Stavanger/Sandnes Bergen Trondheim Stavanger/Sandnes Figur 4.3: Bygging av yrkesbygg i Bergen, Trondheim og Stavanger/Sandnes 13 Dette er et parallelt prosjekt innunder programmet Byutvikling drivkrefter og planleggingsutfordringer i regi av Norges forskningsråd som tar for seg mange av de samme problemstillingene, men da avgrenset til Oslo.

14 14 Figur 4.2 og 4.3 viser at utviklingen har vært ganske lik uten større regionale forskjeller i de fire storbyene. Mer overraskende er det kanskje at også byggevirksomheten på landsbasis viser de samme hovedtrekkene som i storbyene. Dette tyder på at det først og fremst er endringene i nasjonale rammebetingelser og i mindre grad regionale forskjeller som påvirker byggevirksomheten. 5. Byggeaktivitet og konjunkturer Sammenhengen mellom byggeaktivitet og økonomiske og sysselsettingsmessige konjunkturer går fram av figur 4.4. Både sysselsettingen og byggeaktiviteten følger noenlunde samme utvikling som nasjonalproduktet i tråd med synspunktene fra Byggenæringens fellesråd om at byggevirksomheten er svært konjunkturømfintlig (jf. kapittel 3). Konjunkturer Årlig endring 12, 1, 8, 6, 4, 2,, -2, -4, -6, -8, Figure4.4: Byggeaktivitet, sysselsetting og brutto nasjonalprodukt Sysselsatte personer Volumendring Brutto nasjo-nalprodukt Volumendring Byggeaktivitet yrkesbygg mill. gulvkvm Nedgangen i vekst av brutto nasjonalproduktet i perioden 88 gjenspeiles av en nedgang i veksten av sysselsetting i perioden 89 og nedgang i byggeaktiviteten i perioden 93. Tilsvarende ser en at vekstperioden i brutto nasjonalprodukt fra 97 gjenspeiles i vekst i sysselsettingsutviklingen i omtrent samme periode, mens veksten i byggeaktivitet først starter 5 år senere og fortsetter etter at både veksten i nasjonalproduktet og i sysselsettingen har avtatt. Endringene byggeaktiviteten opptrer m.a.o. først 2 4 år etter endringene i nasjonalprodukt og sysselsetting. Dette fører til at byggeaktiviteten fortsetter å vokse inn i nedgangsperioder og fortsetter å avta inn i vekstperioder slik at en vekselvis får etterspørselsoverskudd og produksjonsoverskudd i markedet. Det er interessant å merke seg at utviklingen de seneste år viser redusert vekst i nasjonalprodukt og sysselsetting og slik sett indikerer at vi er på veg inn i en periode med redusert byggeaktivitet. I figur 4.5 er utbyggingen av yrkesbygg sammenlignet med utbyggingen av boligbygg. Hovedtrekkene er i grove trekk like. Svingningene bidrar ikke til å utjevne etterspørselen,

15 15 men er snarere med å forsterke variasjonene etter produksjonskapasitet i bygge- og anleggsbransjen. Yrkesbygging og boligbygging Yrkesareal Boligareal Figur 4.5: Utbyggingen av næringsbygg sammenlignet med utbyggingen av boligbygg. Tall for hele landet. 6. Bransjevise utbyggingsvariasjoner Den bransjevise byggevirksomheten er framstilt samlet for byene Oslo, Bergen, Trondheim og Stavanger/Sandnes for perioden i figur Bransjevis utvikling i storbyene Industri/lager Forretning Kontor Institusjoner Annet Figur 4.6: Bransjevis 14 utvikling i byene Oslo, Bergen, Trondheim og Stavanger/Sandnes 14 Institusjoner omfatter helse-, kultur-, undervisnings- og forskningsbygg. Gruppen annet inneholder kombinerte bygg, samferdselsbygg og diverse andre bygg som er forskjellig fra kategoriene foran.

16 16 I storbyene er det bygd mest kontorareal og industri/engrosareal, og også relativt mye institusjonsbygg: Kontorareal 3 % Industri og engros 27 % Institusjoner 2 % Forretningsbygg 9 % Annet 14 % Det må være byggevirksomheten i Oslo som er hovedgrunnen til at det er bygd mest kontorbygg, for som vi senere vil se, er det bygd mest industri-/lagerbygg i våre studiebyer. Det er bygd mer institusjonsbygg de siste ti årene enn tidligere og noe mindre industri/engrosbygg. Ellers er det lite endring i fordelingen i de øvrige bransjene. Konjunktursvingningene preger nesten alle bransjene like sterkt, men er noe mindre for institusjonsbygg, og kanskje også kontor, enn for forretninger og industri/engrosbygg. Utbyggingen i storbyene er ikke veldig forskjellig for situasjonen ellers i landet, men det er noe mer tilvekst av kontorareal og mindre tilvekst av industri-, engros- og forretningsareal i byene enn i landet totalt sett. Dette er f.eks. med å forklare hvorfor det bygges forholdsvis mindre areal per arbeidsplass i storbyene (jf. kap. 4) KONTOR Sum storby INDUSTRI Sum storby Hele landet 2 2 Hele landet Kontor Det er årlig bygd 198 kvadratmeter kontorareal i gjennomsnitt i storbyene, og dette utgjør 31 % av nye yrkesbygg. Storbyene har 5 % av kontorbyggingen i landet, og dette er mer enn for andre bransjer. Byggevirksomheten følger stort sett de samme svingninger i storbyene som på landsbasis. De årlige variasjonene er fra +18 % til 62 % i forhold til gjennomsnittet. Toppen er, fire år etter toppen for vekst i nasjonalproduktet. Industri Det er årlig bygd 89 kvadratmeter industriareal i gjennomsnitt i storbyene, og dette utgjør 14 % av nye yrkesbygg. Storbyene har 18 % av industribyggingen i landet, og dette er mindre enn gjennomsnittet for alle bransjer. Byggevirksomheten følger stort sett de samme svingninger i storbyene som på landsbasis. De årlige variasjonene er fra + 98 % til - 66 % i forhold til gjennomsnittet. Toppen er, to år etter toppen for vekst i nasjonalproduktet.

17 LAGER Sum storby 199 Hele landet 2 Lager/engros Det er årlig bygd 79 kvadratmeter lager-/engrosareal i gjennomsnitt i storbyene, og dette utgjør 13 % av nye yrkesbygg. Storbyene har 27 % av lager-/engrosbyggingen, omtrent som gjennomsnittet for alle bransjer. Byggevirksomheten følger stort sett de samme svingninger i storbyene som på landsbasis. De årlige variasjonene er fra % til 82 % i forhold til gjennomsnittet. Toppen er 1987, tre år etter toppen for vekst i nasjonalproduktet. UNDERVISNING OG FORSKNING Sum storby Hele landet Undervisning og forskning Det er årlig bygd 66 kvadratmeter i gjennomsnitt til undervisning og forskningsformål i storbyene, og dette utgjør 1 % av nye yrkesbygg. Storbyene har 27 % av utbyggingen til undervisnings- og forskningsformål, omtrent som gjennomsnittet for alle bransjer. Byggevirksomheten følger stort sett de samme svingninger i storbyene som på landsbasis. De årlige variasjonene er fra % til - 56 % i forhold til gjennomsnittet. Toppen er midt i den andre toppen for veksten i nasjonalproduktet FORRETNING Sum storby Hele landet Forretning Det er årlig bygd 56 kvadratmeter forretningsareal i gjennomsnitt i storbyene, og dette utgjør 9 % av nye yrkesbygg. Storbyene har 2 % av utbyggingen til forretningsformål, noe som er lavt i forhold til andre bransjer. Byggevirksomheten følger stort sett de samme svingninger i storbyene som på landsbasis. De årlige variasjonene er fra + 12 % til - 69 % i forhold til gjennomsnittet. Toppen er i, to år etter toppen for veksten i nasjonalproduktet HELSEBYGG Sum storby Hele landet Helsebygg Det er årlig bygd 32 kvadratmeter helsebygg i gjennomsnitt i storbyene, og dette utgjør 5 % av nye yrkesbygg. Storbyene har 27 %, omtrent som gjennomsnittet for alle bransjer. Byggevirksomheten følger stort sett de samme svingninger i storbyene som på landsbasis i første del av perioden, men avviker i siste del. Det er svært store variasjoner enkelte år, og utbyggingen har variert med fra + 37 % til - 9 % i forhold til gjennomsnittet. Toppen er i 21.

18 Annen kultur Sum storby Hele landet Kulturbygg Det er årlig bygd 28 kvadratmeter kulturbygg i gjennomsnitt i storbyene, og dette utgjør 4 % av nye yrkesbygg. Storbyene har 22 % av utbyggingen av kulturbygg i landet, og dette er noe mindre enn gjennomsnittet for alle bransjer. Byggevirksomheten følger stort sett de samme svingninger i storbyene som på landsbasis i første del av perioden, men avviker i siste del. Det er store årlige variasjoner og utbyggingen har variert med fra % til - 77 % i forhold til gjennomsnittet. Toppen er i 1987, tre år etter toppen for veksten i nasjonalproduktet. 7. Regionale sammenligninger Yrkesbygg i Bergen Det har vært relativt liten og jevn byggeaktivitet i Bergen sett i forhold til byens størrelse og aktiviteten i de andre byene. I gjennomsnitt er det bygd 15 5 kvadratmeter yrkesbygg i perioden Bare to år er det bygd mindre enn 75 kvadratmeter. Bygningstyp e Gjennomsni tt gulvareal (kvm) Andel av yrkesbyg g Gjennomsni tt storby Industri/lager % 27 % Institusjoner % 2 % Kontor % 3 % Forretning % 9 % Annet % 14 % Totalt % 1 % Det er bygd mest industri- /lagerbygg. Fordelingen mellom bransjene avviker fra gjennomsnittet i storbyene ved at det er bygd forholdsvis mer industri-/lagerbygg (3 %) og forretningsbygg (13 %), og mindre kontorbygg (21 %). Utbyggingsaktiviteten viser to klare topper, den første i siste del av 8-årene, den siste ved inngangen til tusenårsskiftet. Veksten i siste del av perioden kommer senere enn ellers i storbyene. Sammenlignet med Trondheim og Stavanger/Sandnes er det relativt jevn byggevirksomhet i Bergen. Den store tilveksten i første del av perioden var i stor grad en følge av mye utbygging av industri/lager og kontorareal. I nedgangsperioden i 9-årene var det spesielt lite utbygging av de samme bygningstypene.

19 19 Yrkesbygg Bergen Annet Institusjoner Kontor Forretning Industri/lager Figur 7.1: Bygging av yrkesbygg fordelt på bransjer i Bergen Yrkesbygg i Trondheim Byggeaktiviteten har vært middels stor i Trondheim sett i forhold til byens størrelse og aktiviteten i de andre byene. Det har vært flere raske svingninger, og en finner små topper og bunnpunkt med 4-5 års mellomrom. Dette er ulikt situasjonen i de andre byene. Bygningstype Gjennomsnit t gulvareal (kvm) Andel av yrkesbygg Gjennomsnit t storby Institusjoner % 2 % Industri/lager % 27 % Kontor % 3 % Forretning % 9 % Annet % 14 % Totalt 87 1 % 1 % I Trondheim er det bygd mest institusjonsbygg. Fordelingen mellom bransjene avviker fra situasjonen ellers i storbyene ved at det er bygd vesentlig mer institusjonsbygg (28%) og forretningsbygg (18%) og mindre til industri-/lager, kontor og andre formål. Figur 7.2 viser byggevirksomheten og hvordan denne svinger avhengig av utbyggingen innenfor de ulike bransjer. Vekstperioder følger i 3-5 års-sykluser i /85, 1989/9, 1993/94 og. Svingningene skyldes til dels ulik byggeaktivitet innenfor flere bransjer. Ulikt de øvrige studiebyene, har Trondheim høyere byggevirksomhet i år 2 enn i andre halvdel av 8-årene. Byggingen av institusjons- og kontorbygg har vært tidvis vært stor flere ganger i 9-årene.

20 2 Yrkesbygg Trondheim Annet Institusjoner Kontor Forretning Industri/lager Figur 7.2: Bygging av yrkesbygg fordelt på bransjer i Trondheim Yrkesbygg i Stavanger/Sandnes Byggeaktiviteten har vært høy i Stavanger/Sandnes sammenlignet med i Bergen og Trondheim. Dette gjelder ikke bare i forhold til størrelsen, men også totalt sett, da det er bygd mer yrkesbygg her enn i de andre to studiebyene. Bygningstyp e Gjennomsnitt gulvareal (kvm) Andel av yrkesbygg Stav../Sandnes Gjennomsnit t storby Industri/lager % 27 % Kontor % 3 % Institusjoner % 2 % Forretning % 9 % Annet % 14 % Totalt % 1 % Det er bygd mest Industri- /lagerbygg. Det er også bygd mer kontorbygg enn i Trondheim og Bergen selv om andelen også her er lavere enn gjennomsnittet i storbyene. Fordelingen mellom bransjene er ganske lik gjennomsnittet i storbyene og avviker først og fremst ved at det er bygd mer industri-/lagerbygg (32 %). Det er en markerte topp byggevirksomheten som var spesielt høy i sistedel av 8- årene. Ett år ble det da bygd mer enn 25 gulvkvadratmeter. Svingningene er ganske like for alle bransjer med unntak av institusjonsbyggene, som er mer framtredene i midtre og siste del av 9-årene.

21 21 Erverv Stavanger/Sandnes Annet Institusjoner Kontor Forretning Industri/lager

22 22 Referanser: Byggenæringens fellesråd (1997): Prognoser Bygge- og anleggsmarkedet Eiendomsspar as (22): Oslostudiet. Analyse av markedet for kontorbygg i Oslo, Asker og Bærum Hall, Peter: I Cites of Civilization Pollakowski, Henry O. (1999): Development lags and housing cycles: Evidence from Seattle. I MIT Center for Real Estate Prognoser (april 22): Bygge- og anleggsmarkedet Rogalandsforskning (22): Næringslivets lokaliseringsmønster og arealbruksutvikling: Problemstillinger, teoretiske perspektiver og undersøkelsesopplegg. SSB 22: Stedfesting av bedrifter i Bedrifts- og Foretaksregisteret (rapportutkast), januar 22. William Wheaton, (): Real Estate Cycles v. Real Estate Cyclicality (MIT Center for Real Estate) Samtale med Professor Bade ved Institutt for regionalplanlegging på universitetet i Dortmund Halvard Øie, Trondheim Næringsbygg (Internt møtereferat i Trondheim kommune fra samtale med Halvard Øie)