Reguleringsplan for Nerbyen, kvartalene 21, 22, 24 og 25, Bodø kommune - endelig behandling

Transkript

1 Byplankontoret Saksframlegg Dato Løpenr Arkivsaksnr Arkiv / /7649 L12 Saksnummer Utvalg Møtedato 09/154 Komite for plan, næring og miljø /143 Planutvalget /182 Bystyret /19 Eldrerådet Reguleringsplan for Nerbyen, kvartalene 21, 22, 24 og 25, Bodø kommune - endelig behandling Sammendrag Saken gjelder endelig behandling av forslag til reguleringsplan for Nerbyen, kvartalene 21, 22, 24 og 25, Bodø kommune. Planforslaget avgrenses av Storgata mot nord, Professor Schyttes gate mot øst, Kongens gate mot sør og Hålogalandsgata mot vest. Planområdet for denne planen var opprinnelig en del av reguleringsplanen for Nerbyen, som var ute til høring/offentlig ettersyn i tiden 10. mars til 25. april i Ved behandling av plansaken i bystyret , fattet bystyret vedtak om endrede byggehøyder i disse kvartalene og utlegging til nytt offentlig ettersyn. Retningslinjer for nytt offentlig ettersyn ble behandlet av planutvalget på møte Planforslaget har vært til høring og offentlig ettersyn i tiden 19. januar 27. februar Det er totalt kommet inn 17 uttalelser/merknader. Disse er fra fylkeskommunen, kommunale instanser samt private grunneiere og interessenter. De viktigste forhold som er berørt er punkthus, byggehøyder, bevaring (særlig hjørnebygg Norrøna), busstrasé Kongens gate, samt utredningsplikten etter forskrift om konsekvensutredning. Byplansjefen har på grunnlag av merknadene gjort mindre justeringer av plankartet, som gjelder regulering av trafikkarealet i Sandgata, samt justeringer, tillegg og endringer i de tilhørende reguleringsbestemmelsene. Saksopplysninger Bakgrunn Planområdet for denne planen var opprinnelig en del av reguleringsplanen for Nerbyen, som var ute til høring/offentlig ettersyn i tiden 10. mars til 25. april i Ved behandling av plansaken i bystyret , PS 08/158, fattet bystyret følgende delvedtak (punkt 2 i vedtaket): Bodø bystyre gir sin tilslutning til at forslag til reguleringsplan med bestemmelser for Nerbyen, kvartalene 21, 22, 24 og 25, Bodø kommune, legges ut til nytt offentlig ettersyn med de rammer som

2 er vist på plankart (Plan-ID) 1043, datert , med tilhørende bestemmelser datert Dette betyr at det åpnes for: Innenfor kvartalene 21 og 22 tillates punkthus med maksimum byggehøyde kote C +57,0, med mulighet for trappe- og heishus over dette. Byggehøyden for den øvrige bebyggelsen i kvartalene reguleres med kotehøyder tilsvarende inntrukket etasje såfremt punkthus realiseres. Innenfor kvartalene 24 og 25 reguleres byggehøyde mot Dronningens gate med kotehøyde tilsvarende 4 etasjer. I nordøstre del av kvartalene tillates også 2 inntrukne etasjer. Innenfor kvartal 25 mot Kongens gate (felt B5 og E6) reguleres byggehøyden til kotehøyde + 22,5 (tilsvarende 2 etasjer) og kote + 25,5 for inntrukket etasje (tilsvarende +1 etasje). Årsaken til at disse kvartalene ble vedtatt lagt ut til nytt offentlig ettersyn, er at byggehøyden for punkthus er i kvartal 21 og 22 er økt og byggehøyden mot Dronningens gate i kvartal 24 og 25 er redusert i forhold til forslaget som var ute til offentlig ettersyn våren Før planforslaget ble lagt ut til nytt offentlig ettersyn, ble det fremmet sak til planutvalget for avklaring av følgende forhold: - Bevaring av hjørnebygget til Norrøna hotell - Samlet og helhetlig utbygging av kvartalet Problemstilingene hadde sammenheng med at lokalisering av kontorer for Luftfartstilsynet ikke var avgjort på det tidspunktet, og at prosjekt i kvartal 22 var et av alternativene, samt eierstrukturen i dette kvartalet. Saken ble behandlet av planutvalget , sak 08/152, og følgende vedtak ble gjort: 1. Planutvalget vedtar med hjemmel i plan- og bygningslovens 27-1 nr. 2 at forslag til reguleringsplan for Nerbyen, kvartalene 21, 22, 24 og 25, skal legges ut til offentlig ettersyn slik det er vist på plankart 1043, datert Planutvalget vedtar at det også legges ut til offentlig ettersyn et alternativt forslag som går ut på at regulering av hjørnebygget til Norrøna til spesialområde bevaring utgår dersom Luftfartstilsynet velger prosjektet i kvartal 22. E3 utgår av plankartet, offentlig trafikkområde utvides ca. 2 meter mot vest, og E3 strykes i reguleringsbestemmelsenes Planutvalget vedtar at de tilhørende reguleringsbestemmelser for Nerbyen, kvartalene 21, 22, 24 og 25, datert legges ut til offentlig ettersyn med følgende tillegg i 2.1.1: Den estetiske utformingen av høyere bebyggelse er viktig for hvordan byen oppleves. For tiltak over kote +30 skal rammetillatelse legges fram for behandling i planutvalget. Planstatus Planområdet er i kommunedelplanen for sentrum definert som område båndlagt for regulering. Som nevnt inngikk den som en del av reguleringsplanen for Nerbyen, og har vært gjenstand for de samme utredninger som denne og inngår også i planbeskrivelsen til Nerbyen-planen, datert Planforslaget 2

3 Planforslaget avgrenses av Storgata mot nord, Professor Schyttes gate mot øst, Kongens gate mot sør og Hålogalandsgata mot vest. Kvartal 21 er regulert til kombinert formål forretning/kontor/allmennyttig med parkering i underetasje. Innenfor kvartalet er Storgata 6 regulert til spesialområde bevaring, og gjelder fasader, takflate og takform. Det tillates punkthus med høyde til kote + 57, ca. 50 m over terreng, i sørvestlige del. Gesimshøyde mot gate er kote + 21, som tilsvarer 4 etasjer mot Storgata og 3 mot Dronningens gate. I tillegg kan det bygges en tilbaketrukket etasje dersom punkthus etableres, og 2 tilbaketrukne etasjer dersom punkthus ikke etableres. Kvartal 22 er regulert til kombinert formål forretning/kontor/allmennyttig samt hotell i sørvestlige del, med parkering i underetasje. Salten Damp bygget i nordvest og hjørnebygget til Norrøna hotell i nordøst er regulert til spesialområde bevaring, og gjelder fasader, takflate og takform. Det tillates punkthus i sørvestlige del med samme kotehøyde som i kvartal 21. Gesimshøyde mot gate er kote +20, som gir samme byggehøyde i forhold til terreng som i kvartal 21. Regelen for tilbaketrukket etasje er tilsvarende som for kvartal 21. Kvartal 24 er regulert til bolig/forretning/kontor med tilhørende parkering. Det tillates ikke bolig i 1. og 2. etasje mot Dronningens gate, og ikke bolig i 1. etasje mot Kongens gate. Gesimshøyde mot gate er kote + 21,5, som tilsvarer 4 etasjer mot Dronningens gate og 2 3 mot Kongens gate. I nordøstlige del tillates i tillegg 2 tilbaketrukne etasjer og i sørøstlige del en tilbaketrukket etasje. Kvartal 25 er regulert til forretning/kontor/bolig (B4, B5) og forretning/kontor/bolig/hotell (B8), med tilhørende parkering. Det tillates ikke bolig i 1. og 2. etasje mot Dronningens gate, og ikke bolig i 1. etasje mot Kongens gate. Kongens gate 7 mot sørvest (E6) er regulert til bevaring på grunn av bunker fra krigen under eneboligen. Gesimshøyde mot Dronningens gate er kote + 23,5, som tilsvarer 4 etasjer. For B8 i nordøst Central hotell tomta tillates to tilbaketrukne etasjer. Gesimshøyde mot Kongens gate er kote + 22,5, som tilsvarer 2 etasjer, med mulighet for en tilbaketrukket tredje etasje. I Droningens gate er det regulert gateterminal for buss og envegsregulering mot øst. I Kongens gate er det regulert kollektivfelt hvor det i dag er parkering. Sandgata er i høringsforslaget regulert med ett kjørefelt, men foreslås utvidet med ett felt for av-/påstigning og varetransport i fremlagte plan. Konsekvensen ved gjennomføring, er at dagens gateparkering i disse gatene innenfor planområdet forsvinner, i alt ca 65 plasser. Det stilles generelt krav om bebyggelsesplan før rammetillatelse. Etter innføring av ny lov må dette endres til detaljreguleringsplan, som omtalt under eget punkt under vurderinger. Planprosess Som tidligere redegjort for har planforslaget vært en del av reguleringsplanen for Nerbyen og fulgt behandlingen av denne inntil disse kvartalene ble trukket ut for nytt offentlig ettersyn. Planforslaget var ute til ny høring og offentlig ettersyn i tiden 19. januar 27. februar Det er prioriteringsgrunner som gjør at planforslaget først nå legges fram til endelig behandling. Det er totalt kommet inn 17 uttalelser /merknader til planforslaget, derav fra Nordland fylkes kommune kulturminner i Nordland, kommuneoverlegen, kommunalteknisk kontor, Bodø eldreråd samt 13 fra private grunneiere mv. De viktigste problemstillinger som tas opp er følgende: - Punkthus 3

4 - Byggehøyder i en del områder - Bevaring, Storgata 6 (Apotekergården) og hjørnebygget Norrøna - Regulering av Sandgata - Busstrase i Kongens gate - Konsekvensutredningsplikten - Krav om bebyggelsesplan - Gjennomføring av planen I tillegg tas det opp en del forhold knyttet til reguleringsbestemmelsene. De redegjøres for disse problemstillingene under avsnittet vurderinger nedenfor. Sammendrag av merknadene med byplankontorets kommentarer følger saken som trykt vedlegg. De enkelte merknadene er tilgjengelig som utrykt vedlegg. Behandling Saken behandles etter plan- og bygningsloven av 1985 ut fra at den ble påbegynt med dette som forutsetning, og var ute til offentlig ettersyn før ny lov trådte i kraft. Saken legges nå fram til endelig behandling etter 27-2 nr. 1. Vurderinger Merknader og vurderinger Punkthus Fylkeskommunen viser til at de i uttalelsen til reguleringsplanen for Nerbyen fant det svært problematisk at det tilrettelegges for en utvikling hvor byens særpreg og identitet vil bli endret i så sterk grad som det legges opp til i form av drastisk økte byggehøyder. Det samme er tatt opp av flere private, som Tømmerbakk (uttalelse 5), Geir B. Hansen (uttalelse 6), Storgata 6 ANS (uttalelse 7), Norgani Hotels (uttalelse 11) og Reidar Andersen (uttalelse 15). Byplankontorets vurdering: Ved bystyrets behandling av reguleringsplanen for Nerbyen , sak 08/158, ble prinsippet om å tillate punkthus i Nerbyen-området vedtatt. Det vises til vedtaket og de vurderingene som var gjort i saksframlegget på side Her ble også høyde vurdert og foreslått økt i forhold til planforslaget som først var ute til høring. Det var dette som var lagt til grunn for det nye høringsforslaget for disse fire kvartalene. De merknader som foreligger går på prinsippet om å tillate punkthus, og ikke på høydeøkningen. Merknadene har ikke ført til endring av planforslaget. Byggehøyder i en del områder Geir Bjarne Hansen (uttalelse 6) har på vegne av grunneierne i Dronningens gate 12, og Sandgata 7 i felt B4 i kvartal 25 krevd at dette får samme byggehøyde som B8, dvs. anledning til 2 tilbaketrukne etasjer i tillegg til angitt byggehøyde. Byplankontorets vurdering: Høydebegrensingen gir mulighet for 4 forretnings-/kontoretasjer. Dette er i tråd med Nerbyen for øvrig. At det ikke tillates tilbaketrukne etasjer er et bevisst grep for å slippe sol/lys til det indre og østlige del av kvartalet. Samme prinsippet er brukt i kvartal 24, vest for kvartal 25. Dette er illustrert i planbeskrivelsen (utsnitt vedlagt som trykt vedlegg). Tidligere regulering for kvartal 25 hadde lavere byggehøyde for dette området. Bård Knutsen (uttalelse 14), eier av Kongens gate 13/15 krever økt byggehøyde i B5 i kvartal 25, og mener overgangen til B8 er for ruvende. 4

5 Byplankontorets vurdering: I forbindelse med første gangs høring og offentlig ettersyn hadde fylkeskommunen innsigelse til økt byggehøyde i område B5. Deres krav er etterkommet i det foreliggende planforslaget, hvor bebyggelsen er regulert med dagens gesimshøyde. Argumentasjonen var hensynet til den fredede domkirken. Dette kan ikke endres uten å utløse innsigelsen på nytt. Borealis arkitekter (uttalelse 8) har på vegne av grunneier merknad til byggehøyden i område B8 i kvartal 25, Central hotell tomta, som de ønsker hevet med en etasje. Byplankontorets vurdering: Gesimshøyden mot Dronningens gate er i overensstemmelse med den regulerte gesimshøyden i Nerbyen for øvrig, og det samme gjelder muligheten for to tilbaketrukne etasjer. I høringsforslaget for Nerbyen var byggehøyden en etasje høyere. I forbindelse med behandlingen av denne ble det gjort en ny vurdering av byggehøyden mot Dronningens gate sett i forhold til gaterom, lysforhold og redusert byggehøyde mot Kongens gate etter innsigelse fra fylkeskommunen. Byplankontoret står fast på de vurderingene som ble gjort. Merknaden har ikke ført til endring av planforslaget. Byplankontoret er for øvrig kjent med at det arbeides med et nytt byggeprosjekt på denne tomta, og har hatt møte med Arkitektstudio AS og aktuell utbygger, som planlegger innenfor de gitte rammene. I den forbindelse ble det tatt opp muligheten for å løse på kravet om at hvor det tillates to tilbaketrukne etasjer skal begge trekks inn tilsvarende to etasjehøyder. Begrunnelsen er i stor grad å åpne for en noe friere modellering av bygget for å oppnå en bedre arkitektur. Byplankontoret finner at så lenge de overordnede hensyn ivaretas; høydevirkning, sol/skyggeforhold, kan mindre avvik og modellering av bygget aksepteres. Det vises til Arkitektstudios illustrasjoner for denne tomta som belyser dette. Disse vedlegges som trykt vedlegg. På bakgrunn av innspillet tas inn i forslaget til reguleringsbestemmelser en tilføyelse under 2.4 med følgende ordlyd: For å oppnå en god arkitektonisk utforming kan det gjøres mindre avvik fra byggegrense for tilbaketrukne etasjer, forutsatt at hensyn til solforhold og høydevirkning i forhold til gate og nabobebyggelse ivaretas. Bevaring, Storgata 6 (Apotekergården) Eier (uttalelse 7) mener at det er tillatt så mange endringer i Storgata fra den tid den hadde et sammenhengende og enhetlig bygningsmiljø at man har valgt seg bort fra muligheten til å ta vare på det. Bevaring av Storgata 6 er et krampaktig tiltak som kommer mange år for seint, og kan ikke aksepteres. Byplankontorets vurdering: Fasadevern av Storgata 6 er i overensstemmelse med kommunedelplan sentrum, temakart kulturminnevern, jfr. bystyrets vedtak om dette i sak 07/7 den Begrunnelsen for vern fremgår også av beskrivelsen til Nerbyen-planen, og ble kommentert i saksframlegget for denne plansaken. Dersom vernet ikke opprettholdes, vil ennå mer verdigfull kulturarv kunne gå tapt. Det vises også til kommentar angående vern av Norrøna. Regulering til spesialområde bevaring opprettholdes. Bevaring hjørnebygget Norrøna Fylkeskommunen (uttalelse 1) antar at alternativet med ikke å regulere dette til bevaring faller bort nå når Luftfartstilsynet har valgt et annet prosjekt. De beklager videre at deres innspill om å bevare hele Norrøna bygget ikke er tatt til følge. BOARCH arkitekter (uttalelse 9) mener at begrunnelsen om å bevare en sammenheng og et helhetlig bygningsmiljø er tynn. De mener at det må legges andre vurderingskriteria til grunn for 5

6 vurdering av bevaringsverdighet, som det enkelte byggs arkitektoniske kvalitet, historisk betydning/fortelling om byutvikling, og at dette vurderes opp mot bygningens funksjonalitet i dagens situasjon. Norrøna har ut fra dette etter deres vurdering ikke god nok kvalitet eller funksjonalitet. De viser også til at byggets lave etasjehøyde i hotelletasjene gjør det vanskelig å utnytte, og vanskelig å tilpasse ny bebyggelse i forhold til. Stadssalgkonsernet (uttalelse 10), som eier av kvartal 22 med unntak av Hålogalandsgate 5, har også protestert mot bevaring, og viser til begrunnelsen fra BOARCH. Byplankontorets vurdering: Planforslaget ble lagt ut til offentlig ettersyn med det primære forslag at hjørnebygget til Norrøna bevares. På det tidspunktet planen ble vedtatt lagt ut til offentlig ettersyn var det ikke valgt prosjekt for lokaler til Luftfartstilsynet, og lokalisering til kvartal 22 var et alternativ. Planutvalget vedtok derfor at det også legges ut til offentlig ettersyn et alternativt forslag som går ut på at regulering av hjørnebygget til Norrøna til spesialområde bevaring utgår dersom Luftfartstilsynet velger prosjektet i kvartal 22. Dette ble som kjent ikke valgt. Bygningsvernet i planen er basert på vurderingene fra kommunedelplanen for sentrum. Det som særlig er fremhevet er at Bodø har en etterkrigsbebyggelse/pussarkitektur og en kvartalsbebyggelse som er karakteristisk fra Brente steders regulering, og at dette er et særtrekk ved Bodø by som anses viktig å ta vare på. Det er derfor den historiske betydningen/fortellingen om byutvikling som er den primære begrunnelsen for vern av Sjøfartsbygningen, Merkurgården, Apotekergården, hjørnebygget av Norrøna og Salten Damp. At bygningene kan sees i sammenheng som del av et helhetlig bygningsmiljø, er et forhold som forsterker begrunnelsen for vernet. At denne helheten delvis er gått tapt gjennom riving og nybygg, slik det påpekes, gjør det etter byplankontorets vurdering enda viktigere å ta vare på den sammenhengen og den historiefortellingen som er igjen og ennå kan tas vare på. I en slik sammenheng er hjørnebygninger spesielt viktig, da de markerer kvartalet og er særlig framtredende. Forholdet omkring vern av hjørnebygningen til Norrøna i kvartal 22 ble kommentert spesielt i saksframlegget ved behandling av Nerbyen-planen. De forhold som ble nevnt er at hjørnebygget fra tidlig 50-tallet er den delen av Norrøna som stilmessig og formalt er av høyest kulturhistorisk verdi og tilpasset Salten Damp bygget på hjørnet nedenfor. Nordland fylkeskommune (som myndighet etter kulturminneloven) anmodet kommunen om å vurdere bevaring av hele Norrøna hotell. Fri høyde fra 2. til 4. etasje er ca. 2,55 m i følge tegningene, som er betydelig lavere enn i kontorbygg og dermed en utfordring, men ansett som løsbar. Bevaringen gjelder kun fasade og takflate/takform, slik at en står svært fritt innvendig. De forhold som taler for vern er: - Verdien i å bevare hjørnegården som kultur- og byhistorisk element i Storgata, og med dette opprettholde en sammenheng med de øvrige byggene som er foreslått vernet i Nerbyen. Det henvises også til fylkeskommunens uttalelse som myndighet. - Gjennom bevaring av hjørnegården sikres en oppdeling av fasadene mot hhv. Storgata og Sandgata. Store sammenhengende kvartalsbygg vil forringe sentrums karakter, og vil redusere identiteten og kvaliteten av gateutformingen i Bodø. De forhold som taler mot vern er: - Fleksibel og rasjonell utnyttelse av grunnarealet jfr. BOARCHs/grunneiers argumentasjon. - Mulighet for å utvide Sandgata 6

7 Byplankontoret fastholder tidligere standpunkt om å legge størst vekt på de forholdene som taler for vern, og mener det er mulig å innlemme hjørnebygningen i en utvikling av kvartalet. Byplankontoret opprettholder derfor regulering til spesialområde bevaring. Regulering av Sandgata Stadssalgkonsernet (uttalelse 10) har i sin merknad tatt opp at Sandgata bør ha to kjørefelt, der det ene, langs kvartal 22, bør være for av/påstigning/vareleveranse. I planforslaget er det regulert ett kjørefelt og brede fortau. Det påpekes også at formålsgrense ikke følger eiendomsgrensen mellom kvartal 22 og gategrunnen i Sandgata, og at dette bør rettes opp, dvs. at bredden på trafikkarealet økes. Byplankontorets vurdering: Den totale bredden på trafikkarealet er ca. 12,5 m. Det vil kunne bli en del trafikk i denne gata for atkomst til de tilliggende kvartalene. I tillegg legges det opp til at lokalbusser som kjører innom Sentrumsterminalen kan kjøre denne gata til Dronningens gate. Byplankontoret er enig i at kjørebanen utvides til to kjørebaner, og gis en samlet bredde 5,5 m. Fortau får da bredde ca. 3,5 m på hver side, som fortsatt en god bredde. Reguleringen gjøres lik for strekningen Storgata Kongens gate. I utgangspunktet er et ekstra felt tenkt å være forbeholdt av/påstigning og vareleveranse, ikke parkering, men dette kan styres gjennom skiltvedtak. I dag er det ca. 18 kantparkeringsplasser i de to kvartalene. Plankartet endres i forhold til dette. Videre rettes plankartet opp slik at avgrensing mellom byggeformål og trafikkformål følger eiendomsgrensen i dette kvartalet som i øvrige kvartal. Merknaden har ført til endring av planforslaget på disse punktene. Busstrasé i Kongens gate: Beboerne i nedre del av Kongens gate med 21 underskrifter (uttalelse 12) og Tom Pettersen, Kongens gate 4 (uttalelse 13) har protestert på at busstrasé for innkomne busser skal kjøre Kongens gate, og mener det vil forringe bomiljøet med støy, støv og eksos. Tom Pettersen har samme synspunkt, og legger fram en alternativ trasé via Prinsens gate. Byplankontorets vurdering: Denne reguleringen inngår i reguleringsplanen for Nerbyen, og ble vedtatt av bystyret den 23. oktober 2008, sak 08/158. Reguleringen av Kongens gate og Dronningens gate er tatt inn i planen for kvartalene 21, 22, 24 og 25 slik den alt er vedtatt, og hensikten er å se kvartalene og gatene i sammenheng. Når det gjelder de vurderingene som er gjort vises det til saksframlegget til Nerbyen-planen, side 7 8, samt Veg, trafikk og parkeringsanalyse, datert 23. mai Reguleringen innebærer at dagens parkeringsfelt i vestre del av Kongens gate omgjøres til kollektivfelt, med mulighet for stopp for avstigning og eventuelt regulering, dvs. venting for å komme inn i rute. Parkering faller bort, totalt vel 40 plasser, og vil dermed minke biltrafikken i vestlige del av Kongens gate. Gateterminal for bybussene skal etter vedtatt plan være i Dronningens gate. Reguleringen tas ikke opp til ny vurdering på dette punktet. Konsekvensutredningsplikten Ingeniør Helge Elvestad (uttalelse 16) mener at reguleringsplanen ikke er tilstrekkelig utredet, og skulle vært konsekvensutredet i medhold av plan- og bygningsloven med forskrifter. Det samme hevdes av Reidar Andersen (uttalelse 15), spesielt vindanalyse. Dette tas også opp i uttalelse fra Storgata 6 ANS (uttalelse 7) og Geir Bjarne Hansen (uttalelse 6), som begge med henvisning til reguleringsbestemmelsenes 2.1.1, 4. ledd og 2.15 mener at det påhviler kommunen å dokumentere klimatiske konsekvenser av tillatt bebyggelse, særlig punkthus. Byplankontorets vurdering: Utredningsplikten har vært prøvd i forbindelse med klagesak angående vedtatt plan for Nerbyen, som dette planområdet opprinnelig var en del av. Klagen gjaldt høyhus (hotell) på Havnelagertomta, kvartal 103, hvor bl.a. spørsmålet om plikten til konsekvensutredning 7

8 etter konsekvensutredningsforskriften ble prøvd. Fylkesmannen la til grunn at planbeskrivelsen med konsekvensutredning måtte anses å oppfylle kravet om utredningsplikt for reguleringsplanen for Nerbyen. Ut fra dette anses utredningsplikten oppfylt også for disse kvartalene. Det foreligger en klimaanalyse for Nerbyen som del av planutredningen, med overordnet analyse av klimaeffekter i forhold til bebyggelsesstruktur. Virkning av punktbygg ble også spesielt belyst i forbindelse med forslag om høybygg for hotell på Havnelagertomta. Vind- og klimaeffekt i forhold til de nære omgivelsene vil avhenge av utforming, slankhet, orientering, nøyaktig plassering og detaljering/bygningsmessige tiltak. Det må derfor suppleres med analyser for de konkrete utbyggingstiltak som utbygger har ansvar for, med dokumentasjon av virkning og avbøtende tiltak som det kreves i 2.1.1, 4. ledd og Krav om bebyggelsesplan Stadssalgkonsernet (uttalelse 10) mener at krav om bebyggelsesplan før utbygging bør frafalles, da det stilles tilstrekkelige krav til grundig saksbehandling av større byggeprosjekt i reguleringsbestemmelsene. Byplankontorets vurdering: Planutvalget har gitt tydelig beskjed om at det ønskes en tett politisk styring og kontroll med store og sentrale utbygginger i Bodø. Ved behandling av en konkret utbygging som plansak, gis både mulighet til en offentlighet rundt utbyggingen og politisk styringsmulighet. Ved den nye plan- og bygningsloven faller bebyggelsesplan bort, men erstattes av detaljregulering. Det vil være den planformen som vil være aktuell, og lovens gir anledning til en felles behandling av reguleringsplanforslag og byggesøknad dersom kommunen og den private part finner det hensiktsmessig. Etter bystyrets vedtak i sak 09/77 er planutvalget gitt myndighet til å vedta mindre detaljreguleringsplaner når planen er i samsvar med vedtatte rammer. Dette gir samme saksbehandling som for bebyggelsesplaner. Byplankontoret mener at krav om planbehandling anbefales opprettholdt, men endret til detaljregulering i hht. ny planlov. Reguleringsbestemmelsene endres i forhold til dette, slik at Bebyggelsesplan endres til Detaljreguleringsplan. Gjennomføring av planen Ove Mats Pettersen (uttalelse 17) har på vegne av Sandgata 5B AS i kvartal 21 tatt opp at planen, når det gjelder dette kvartalet, tar for gitt at kvartalet bygges ut i fellesskap av de ulike tomteeierne. Punktbygg berører flere eiendommer, selv om den største delen er plassert innenfor tomten til en grunneier. Han mener det ville være bedre å ha en fast kotehøyde å forholde seg til innenfor kvartalet, og i hvert fall innenfor hver tomt, slik at det åpner for enkeltvis utbygging. Mener at planen setter en stopper for det. Ved å pålegge de enkelte tomteeierne å gå sammen om felles utbygging tror han at kvartalet kan bli stående som i dag i mange år fremover. Byplankontorets vurdering: Realisering av et eventuelt punkthus i kvartal 21 berører direkte fire eiendommer/eiere. I tillegg vil valg om gjennomføring av høybygg påvirke utnyttelsen av de øvrige eiendommene. Planen med bestemmelser har en slik innretning at dersom punkthus realiseres, tillates kun 1 tilbaketrukket etasje, begrenset til kote +24,5, i resten av kvartalet (unntatt hvor bevaring gjelder). Dersom punkthus ikke ønskes gjennomført, tillates høyden økt til 2 tilbaketrukne etasjer i kvartalet (kote +28,0). Dette må forståes å gjelde hele kvartalet. Krav om detaljplan gjelder som grunnlag for all utbygging. Som tidligere nevnt, er prinsippet om å tillate punkthus avklart i forbindelse med behandlingen av planen for Nerbyen Ingen eiendom i kvartalet er stor nok alene til å gi plass for punkthus, slik at det må omfatte flere eiendommer og krever samarbeid mellom disse om realisering. Samme prinsippet gjelder for kvartal 22, men der er det en eier som har hånd om nesten 8

9 hele kvartalet. I kvartal 21 er det også eiendommer innenfor kvartalet som ikke direkte berøres av punkthus. Dette innebærer at individuell utbygging ikke må ødelegge for muligheten for punkthus, med mindre det er enighet mellom de berørte grunneierne om ikke å gå videre med høybygg. I så fall gjelder samme høydebestemmelser med to tilbaketrukne etasjer for hver enkelt tomt, og kan i prinsippet bygges ut individuelt dersom parkering, atkomst og øvrige krav kan oppfylles. Avklaring av om punkthus skal utgå kan bare gjøres gjennom en samlet detaljplan for hele kvartalet. For å klargjøre dette, tas det inn en presisering i reguleringsbestemmelsenes 2.4 Byggehøyder, 6. avsnitt, slik at fullstendig ordlyd blir slik (tilføyelse med kursiv): Dersom det ikke etableres punktbygg på kvartalene 21 og 22, tillates 2 tilbaketrukne etasjer. For at denne byggehøyden kan godkjennes, må det foreligge en detaljreguleringsplan som omfatter hele kvartalet, hvor punktbygg ikke inngår. Merknaden har ført til presisering i reguleringsbestemmelsene. Forslaget til reguleringsbestemmelser I flere merknader er det foreslått eller stilt krav om tillegg og endringer i reguleringsbestemmelsene. Det gjelder fylkeskommunen, kommuneoverlegen, kommunalteknisk kontor, Stadssalgkonsernet og Geir Bjarne Hansen. I tillegg er det gjort kommunale vedtak som innebærer at noen bestemmelser må justeres eller endres. Dessuten er det påvist noen feil. Nordland fylkeskommunes merknad gjelder reguleringsbestemmelsenes 5.1 om bygningsvern, og har ført til justering og tillegg. Kommuneoverlegens merknad gjelder miljøforhold, støy og støv, og disse er tatt inn som tillegg til og Kommunalteknisk kontor tar opp rekkefølgebestemmelser som er uaktuelle, og har ført til strykning av disse. De private merknadene er i noen grad fulgt opp ved de endringer som er nevnt ovenfor. Stadssalgkonsernet ønsker at krav til minste etasjehøyder i bygg skal utgå, men dette er ikke imøtekommet, jfr. sammendrag og kommentarer til merknad 10 i trykt vedlegg. Bestemmelsen om svalgangsløsning, 2.3.1, er endret etter bystyrets vedtak ved behandling av kommuneplanens arealdel. Bestemmelsen om uteoppholdsareal, 2.8, er justert i forhold til bystyrets vedtak om frikjøpsordning. Krav til søppelanlegg, , er justert. Begrepet bebyggelsesplan er endret til detaljreguleringsplan, som redegjort for. Konklusjon og anbefaling Byplankontoret anbefaler at fremlagte planforslag for Nerbyen, kvartalene 21, 22, 24 og 25, Bodø kommune, plan nr. 1043, godkjennes. Følgende endringer i forhold til høringsforslaget er lagt inn i plankartet: - Kjørebane i Sandgata mellom Storgata og Kongens gate utvides fra 1 til 2 felt, med samlet bredde 5,5 m. Fortau blir ca. 3,5 m på hver side. Hensikten er å gi plass for eget felt for av/påstigning og vareleveranse uten at gjennomgående trafikk hindres. - Avgrensing av byggeområder i kvartal 22 mot Sandgata og Dronningens gate rettes opp til å følge eiendomsgrense mot gate. Endret plankart, plan nr. 1043, er datert og revidert

10 Tilhørende reguleringsbestemmelser, endret i forhold til det som er gjort rede for i saksframlegget, er datert og sist revidert Forslag til innstilling Bodø bystyre vedtar med hjemmel i plan- og bygningsloven av 1986, 27 nr. 1, reguleringsplan for Nerbyen, kvartalene 21, 22, 24 og 25, Bodø kommune, slik det fremgår av plankart nr. 1043, datert og revidert , med tilhørende reguleringsbestemmelser datert og sist revidert Svein Blix Rådmann Jørn Roar Moe Byplansjef Henrik K. Brækkan Kommunaldirektør Saksbehandler: Knut Kaspersen Trykte vedlegg: 1 Forslag til plankart, plan nr. 1043, datert og revidert Forslag til reguleringsbestemmelser, datert og sist revidert Sammendrag av merknadene med byplankontorets kommentarer, datert Illustrasjon Central hotell-tomta (Arkitektstudio), datert Utsnitt planbeskrivelse, kvartal 21-22, datert Utsnitt planbeskrivelse, kvartal 24-25, datert Utrykte vedlegg: 1. Planbeskrivelse reguleringsplan for Nerbyen med Kulturkvartalet, plan nr. 1024, Bodø sentrum, datert 25. september Reguleringsplan for Nerbyen med Kulturkvartalet, Veg-, trafikk- og parkeringsanalyse, datert 23. mai Overordnet klimaanalyse for Nerbyen med kulturkvartalet, Bodø kommune. WSB technology as, datert Sol-/skyggediagram, datert Forslag til reguleringsplan for Nerbyen med kulturkvartalet saksframlegg til endelig behandling i bystyret , sak 08/ Kopi av innkomne uttalelser/merknader. 10

11 X X Y Y Y TEGNFORKLARING Bolig/Forretning/Kontor Annet kombinert formål Gate med fortau Bevaring av bygninger Planens begrensning Formålsgrense Grense for bevaringsområde Byggegrense Regulert senterlinje Regulert kant kjørebane Regulert parkeringsfelt Avkjørsel Kjøreretning Reguleringsplan for Nerbyen, kvartalene 21, 22, 24 og 25 med tilhørende bestemmelser Saksbehandling etter plan- og bygningsloven: 1. gangsbehandling i planutvalget Offentlig ettersyn fra til gangsbehandling i planutvalget PS 08/ KK 3. gangsbehandling i planutvalget Bodø bystyrets vedtak av planen: Y Y Planen er utarbeidet av: Plankontoret SAKSNR. DATO SIGN. TEGNINGSNUMMER (Plan-ID) DATERT: Kartgrunnlag: FKB, ajour Kartreferanse: Euref 89, UTM Sone 33 Høydereferanse:NN 1954 Målestokk 1:1000 Bodø kommune PS 08/ m VERSJON AVB/BJ/VJ Y Y Y

12 BODØ KOMMUNE FORSLAG TIL REGULERINGSBESTEMMELSER FOR NERBYEN, KVARTALENE 21, 22, 24 og 25, PLANNR. 1043, BODØ SENTRUM Dato for behandling i planutvalget: Dato for siste behandling i planutvalget:. Vedtatt av bystyret i møte den.. Under K. sak nr. 09/XX formannskapssekretær PLANBESTEMMELSER 1. GENERELT 1.1 Reguleringsformål: Kombinerte formål (pbl. av 1985, 25, 2. ledd): Forretning/ kontor/ bolig (B2- B5) Forretning/ kontor/bolig/hotell (B8) Forretning/ kontor/allmennyttig (C9, C11) Forretning/ kontor/ hotell/allmennyttig (C10) Offentlige trafikkområder (pbl. av 1985, 25, 1.ledd pkt 3): Kjørevei med fortau (K10-K13, K21- K22) Spesialområder (pbl. av 1985, 25, 1. ledd pkt 6): Spesialområde bevaring (E2-4, E6) Forslag til bestemmelser for reguleringsplan for Nerbyen, kvartalene 21-25, Pl.nr. 1043, , rev

13 Byggeområdene kvartalsvis: Kvartal Innholder følgende formålsområder Kvartal 21 E4, C11, K13, del av K21 og K22 Kvartal 22 E2, E3, C9, C10, K12, del av K21. Kvartal 24 B2, B3, K10, K12, del K21 Kvartal 25 B4, B5, B8, E6 K11, K13, del av K21 og K Planavgrensning Det regulerte området er vist på plankart for reguleringsplan for Nerbyen merket kartnr./plannr i skala 1:1000, datert og sist revidert Eksisterende planer som oppheves av reguleringsplan for Nerbyen: Plannummer Navn Vedtaksdato 1165 Kvartal Kvartal Planer som berøres av reguleringsplan for Nerbyen: Plannummer Navn Vedtaksdato 1201 Del av Storgata Kvartal FELLES BESTEMMELSER 2.1 Plankrav Før rammetillatelse kan gis innenfor feltene i Kvartal 21, 22, 24, 25 skal det forligge godkjent detaljreguleringsplan etter plan- og bygningsloven av 2008, Planen skal suppleres med utomhusplan som viser bebyggelse med høyder og byggelinjer, koter, eksakte avkjørsler, parkeringsplasser, kjøreveier, evt. oppstillingsplass inkl. plass for uttykningskjøretøy, gangveier, oppholdsarealer, lekearealer, eksisterende og fremtidig terreng, forstøtningsmurer, beplantning, vegetasjon som skal fjernes/bevares, gjerder og belysning samt øvrig bruk av ubebygde arealer. Utomhusplanen skal også omfatte offentlig trafikkområde som etter rekkefølgebestemmelsene skal være ferdigstilt før brukstillatelse gis. Sammen med planen skal det ved endring av eksisterende fasade og forslag til nybygg sendes inn illustrasjon av sammenhengende oppriss av den aktuelle bygning og tilstøtende bebyggelse. For hjørnebygninger skal det vises oppriss for begge kvartalssider og nærmeste nabokvartal. Kommunen kan kreve at søknaden innholder perspektiv eller fotomontasjer som illustrer forslaget sett fra viktige standpunkt i gatene og bylandskapet før og etter endring. Detaljreguleringsplanen skal detaljert beskrive hvordan klima (vind, lysforhold og snølagring) håndteres innenfor det enkelte av de overnevnte felt og hvilke konsekvenser ny bebyggelse får for omkringliggende felt/områder. Forslag til bestemmelser for reguleringsplan for Nerbyen, kvartalene 21-25, Pl.nr. 1043, , rev

14 Den estetiske utformingen av høyere bebyggelse er viktig for hvordan byen oppleves. For alle tiltak over kote + 30 skal rammetillatelse legges fram for behandling i planutvalget Før det kan gis brukstillatelse for tiltak innenfor det enkelte felt, skal uteoppholdsarealene være opparbeidet i henhold til godkjent utomhusplan Ved søknad om rammetillatelse innenfor kvartalet hvor bygghøyden overstiger kote C+33 etasjer skal det dokumenteres tilstrekkelig vannforsyning til eventuelt sprinkleranlegg. Før rammetillatelse kan gis må det foreligge dokumentasjon på grunnforhold Nødvendig sikring av utearealer på tak skal dokumenteres som en del av detaljreguleringsplanen eller ved søknad om rammetillatelse Før søknad om rammetillatelse innenfor kvartalene hvor bygghøyden overstiger kote +33 skal det innhentes uttalelse fra Forsvarets flyplassdrift, Avinor og redningsetater Ved tiltak innenfor kvartal skal utarbeides en egen plan for hvordan ulemper for beboere og næringsvirksomhet skal håndteres i anleggsfasen. Dette gjelder spesielt støy, støv og trafikksikkerhet i forbindelse med anleggstrafikk og bilparkering. Utbyggingsplan med håndtering av problemene skal forelegges kommunen for godkjenning. Støy fra bygge- og anleggsvirksomhet skal håndteres i samsvar med kapittel 4 Miljøverndepartementets retningslinjer T Automatisk fredete kulturminner Dersom funn, gjenstander eller konstruksjoner oppdages i forbindelse med gravearbeidene, skal arbeidet stanses omgående og kulturminnemyndighetene underrettes, jfr. lov om kulturminner 8, 2. ledd. 2.3 Fasader og utforming Ved nybygg og ved fasadeendringer skal bygningene gis god utforming med høy arkitektonisk kvalitet. De skal gjenspeile dagens bygningsteknologi, arkitektur og utføres med materialer av god kvalitet og med høy håndverksmessig standard. De enkelte kvartal og bygning skal gis egen identitet. For å oppnå en god arkitektonisk utforming kan det gjøres mindre avvik fra byggegrense for tilbaketrukne etasjer, forutsatt at hensyn til solforhold og høydevirkning i forhold til gate og nabobebyggelse ivaretas. I forbindelse med behandling av rammetillatelse for punktbygg kan bygningsmyndighetene innhente uttalelse fra uavhengige fagmiljø. Dersom uttalelse tilsier det, kan byggesaken sendes tilbake for bearbeiding. Forslag til bestemmelser for reguleringsplan for Nerbyen, kvartalene 21-25, Pl.nr. 1043, , rev

15 Nye bygginger skal utformes slik at fasader brytes opp og sikres et variert uttrykk. Bygninger skal utformes med aktive fasader hvor det tilrettelegges for publikumsrettede funksjoner. Tapetsering av vindusflater mot gate tillates ikke, heller ikke plassering av lagerreoler inntil vindu mot fortau. Det tillates etablert takterraser innenfor planområdet. Rekkverk for takterrasser skal trekkes min. 1 meter inn fra gesims dersom overkant rekkverk er høyere enn regulert gesimshøyde. Fasader mot gate, der funksjonen er forretning, skal være åpne med glass som hovedmateriale. Ved innsending av rammesøknad skal det leveres farge- og materialplan, som viser hvordan dette er ivaretatt. Det skal etableres baldakiner eller tilsvarende skjermingstiltak for ny bebyggelse i følgende gater: Storgata og Sandgata. Det kan etableres baldakiner over fortau for skjerming av fortausareal innenfor planområdet for øvrig. Baldakinene skal i størst mulig grad tilpasses øvrig fasade og skal etableres minimum 4 meter over fremtidig gatenivå. Det tillates ikke at baldakiner understøttes på bakkenivå. Balkonger tillates ikke å krage ut over offentlig fortau/gate. For svalganger gjelder bestemmelsene i kommuneplanens arealdel, 2.2.1, vedtatt , samt utfyllende retningslinjer i revidert kommunedelplan for Bodø sentrum fra det tidspunkt denne er vedtatt Bebyggelse skal utformes med bevisste overganger til tilgrensende bebyggelse. Spesielt skal forholdet til bevaringsverdige bygninger tas hensyn til. Ny bebyggelse i kvartalene 21 og 22 skal ha flere innganger mot alle tilgrensende gater. 2.4 Byggehøyder Byggehøyden er angitt på plankartet med maksimal gesimshøyde og maksimal totalhøyde innenfor det enkelte kvartal. Takoppbygg og tilbaketrukne etasjer høyere enn byggehøyder vist på plankartet tillates ikke. Heishus og ventilasjonshetter kan tillates inntil 2,5 m høyere enn øvrig takflate for maksimalhøyde, men skal om mulig integreres fullstendig i bygget. Takoppbyggene skal være tilbaketrukket fra gesimsen og gis en god arkitektonisk utforming, slik at de utgjør en helhetlig del av byggets takform. Innenfor kvartalene 21 og 22 skal 1. etasje ha minimum 5 meter bruttohøyde. For kvartal 21 og 22 skal 1. etasje mot Dronningens gate ha minimum 4 meter bruttohøyde. Innenfor kvartalene 21 og 22 skal 2. etasje ha minimum 4 meter bruttohøyde mot Storgata. Forslag til bestemmelser for reguleringsplan for Nerbyen, kvartalene 21-25, Pl.nr. 1043, , rev

16 Ved etablering punktbygg innenfor kvartalene 21 eller 22, tillates kun 1 tilbaketrukket etasje for den øvrige bebyggelsen i kvartalet. Dersom det ikke etableres punktbygg på kvartalene 21 eller 22, tillates 2 tilbaketrukne etasjer. For at denne byggehøyden kan godkjennes, må det foreligge en detaljreguleringsplan som omfatter hele kvartalet, hvor punktbygg ikke inngår. Maksimum høyde for tilbaketrukket etasje for de to alternativene er angitt på plankartet. 2.5 Grad av utnytting Grad av utnytting, bruksareal (m2 BRA), som tillates innenfor det enkelte delfelt fremgår av tabellen under. Innenfor Kvartal 24 og 25 er utnyttelsen differensiert avhengig av om det etableres næring i 1. eller 2. etasjer ved etablering av boliger i etasjene over. Kvartal Kvartal 21 Kvartal 22 Kvartal 24 Kvartal 25 Tillatt utnyttelse for det enkelte felt (m2) E4: Bevares C11: m 2 C11: m2 (uten punktbygg) E2: Bevares E3: Bevares C9: m 2 C9: (uten punktbygg på C10) C10: m 2 C10: m 2 (uten punktbygg) B2: m 2 (ved næring) B2: m 2 (ved næring i kun 1. og 2.et.) B3: m 2 (bolig) E6: Bevares B4: m 2 (ved næring.) B4: m 2 (ved næring i kun 1. og 2.et.) B5: m 2 (bolig) B8: m² (ved næring) B8: m² (ved næring i kun 1. og 2.et.) Tillatt høyde Fremgår av plankartet Fremgår av plankartet Fremgår av plankartet Fremgår av plankartet Bruksarealet (BRA) beregnes i tråd med TEK 3-6 og tilhørende veileder Grad av utnytting ( T-1459/2007). Forslag til bestemmelser for reguleringsplan for Nerbyen, kvartalene 21-25, Pl.nr. 1043, , rev

17 Arealer under bakken der avstand mellom himling og gjennomsnittlig planert terreng rundt bygning er mindre enn 0,5 meter regnes ikke med i bruksarealet. For kvartaler hvor det er satt krav om minimum etasjehøyde beregnes BRA uten tillegg for tenkte plan. Ved beregning av tillatt BRA skal arealer under bakkenivå ikke medregnes Tillatt BRA innenfor B3 og B5 anses som ytre rammer gitt under forutsetning av at utbyggingen omfatter hele feltet. Ved utarbeidelse av bebyggelsesplan eller rammesøknad for enkelteiendommer innenfor delfelt reduseres tillatt bruksareal til 2/3 av eiendommens forholdsmessige andel av delfeltet. Ved utbygging av boligformål tillates det ikke høyere utnyttelse enn at krav til kvalitet og størrelse på utomhusarealer oppfylles. Dette må dokumenteres ved bebyggelsesplan/rammesøknad. 2.6 Byggegrenser Der byggegrensen ikke er vist på plankartet ligger byggegrensen i formålsgrensen. For å ivareta den lineære bebyggelsesstrukturen i gatene skal størstedelen av bebyggelsen mot den respektive gaten plasseres i byggegrensen. 2.7 Ubebygde områder Ubebygde områder skal gis en tiltalende utforming/opparbeidelse. Utelagring tillates ikke. Mindre bygningsmessige installasjoner, utsalgsboder, kiosker, transformatorer, avfallsstasjoner, sykkelparkering og lignende tillates bare oppført der de etter kommunens skjønn ikke er til ulempe for naboer og offentlig ferdsel. Utforming, materialbruk og plassering av installasjonene skal danne et helhetlig uttrykk med øvrig bebyggelse. Det skal benyttes materialer av god kvalitet og med høy håndverksmessig standard. 2.8 Krav til uteoppholdsareal Miljøverndepartementets til enhver tid gjeldende retningslinjer for behandling av støy i arealplanlegging skal oppfylles. Krav gjelder støy fra veitrafikk med 3dB strengere grenseverdi for ekvivalentsnivå enn angitt i tabell 2 i retningslinje T-1442 jfr. punkt Støy fra flere kilder. Til grunn for eventuelle avbøtende tiltak skal det foreligge en støyfaglig utredning som skal ligge ved søknad om rammetillatelse. Støyreduserende tiltak skal vises på utomhusplanen og være godkjent før det gis rammetillatelse. Støytiltakene skal være ferdigstilt før midlertidig brukstillatelse gis. Innenfor planområdet gjelder vedtekt til pbl 69 nr 3 med følgende modifiseringer 1 : 1 Definisjon og kvalitetskrav Uteoppholdsareal er de deler av tomta som ikke er bebygd eller avsatt til kjøring eller parkering og som er egnet til uteopphold. Arealer avsatt til uteoppholdsareal skal være egnet til formålet, ha gode lysforhold, ikke ha støynivå høyere enn anbefalte grenseverdier og ikke ha helning brattere enn 1:5. Uteoppholdsarealer skal ikke bære preg av å være smale randsoner ut mot naboeiendommer, mellom bebyggelse eller parkeringsplasser. Minimumsbredde settes derfor til 7 m. Forslag til bestemmelser for reguleringsplan for Nerbyen, kvartalene 21-25, Pl.nr. 1043, , rev

18 Felles takterrasse med tilfredsstillende størrelse, orientering, sikkerhet og vindskjerming kan medregnes som del av uteoppholdsarealet. Det må dokumenteres minimum10 kvm grendelekeplass per boenhet mht gjeldende avstandskrav, kvalitet og ledig kapasitet. Det må dokumenteres 15 kvm nærlekeplass i henhold til vedtektens krav. Eventuelt kan dette dokumenteres dekket i nærliggende offentlige parker og lekeplasser med trafikksikker atkomst innen 150 m radius og ledig kapasitet. Frikjøpsordningen, vedtatt av bystyret , som gjelder for sone 1 i kommunedelplan for Bodø sentrum, kommer da til anvendelse for grende- og nærlekeplass. Det skal avsettes minimum 10 kvm uteareal per leilighet på egen grunn som felles leke- og uteoppholdsareal. For nybygg kreves i tillegg minst 1,5 m x2 m= 3 kvm per bolig som privat uteområde (balkong/terrasse). Grøntareal innenfor byggeområdene opparbeides parkmessig for omkringliggende boliger med lekeplass, sittegrupper, vegetasjon og nødvendige anlegg knyttet til boligfunksjonen. Interne gangveier som leder til innganger skal ha fast dekke. Dokumentasjon for oppfyllelse av kravet skal oversendes kommunen for godkjenning før midlertidig brukstillatelse gis. 2.9 Parkering Antall parkeringsplasser for de ulike reguleringsformålene beregnes etter gjeldende kommunale parkeringsnorm eller den parkeringsnorm som til enhver tid gjelder for området Nye parkeringsplasser skal anlegges under terreng. Unntak er delfelt B3 og B5 ved utbygging av enkelteiendommer Nye parkeringsplasser for sykkel skal etableres innendørs og/eller ved oppføring av sikkert sykkelstativ med gode låsemuligheter Parkering for feltene Kvartal 21, 22, 24, 25 angis i forbindelse med utarbeidelse av detaljreguleringsplan. Parkering skal løses innenfor kvartalet, eller for andre formål enn boliger ved tinglyst rettighet angitt i fellesanlegg innenfor annet kvartal. Kopi av tinglyst avtale skal medfølge rammesøknad. For boligen skal den enkelte p-plass uløselig være tilknyttet den enkelte boligseksjon og følge denne ved overdragelse. Innenfor Kvartal er det anledning til å anlegge parkering i inntil 2 etasjer under bakkenivå Detaljplan for parkering innenfor Kvartal 21 og 22 og skal vise sammenkoblingsmulighet for parkeringsanlegg under Storgata (OG2, OG3 og K15). Forslag til bestemmelser for reguleringsplan for Nerbyen, kvartalene 21-25, Pl.nr. 1043, , rev

19 2.9.6 Garasjeanleggene skal ha tilstrekkelig takhøyde for kassebiler, minimum 2,20 meter (netto høyde) Atkomst Atkomst til det enkelte kvartal/delområde skal opparbeides i tråd med angivelse på plankartet. Hvor atkomster ikke er markert på plankartet skal dette avklares i detaljreguleringsplan og/eller rammesøknad Forurensing i grunnen Ved alle tiltak skal det gjøres en kartlegging av mulig forurensing i grunnen, og det stilles krav om at tiltaksplan for håndtering av forurensede masser i henhold til forurensingsforskriftens kap 2. skal forelegges ved fremming av forslag til bebyggelsesplan eller rammesøknad der det ikke er krav om bebyggelsesplan. Håndtering av forurensede sedimenter skal avklares med forurensingsmyndigheten Støy Ved rammesøknad for alle nye boenheter skal det dokumenteres at innendørs og utendørs støynivå ikke overstiger grenseverdier som Miljøverndepartementet har fastsatt i gjeldene retningslinje T For innendørs støynivå gjelder teknisk forskrift/ns8175 klasse C. For utendørs støy utenfor rom med støyfølsom bruk og uteoppholdsarealer gjelder kravet støy fra veitrafikk med 3 db strengere grenseverdi for ekvivalensnivå enn angitt i tabell 2 i retningslinje T-1442 jfr. punkt Støy fra flere kilder. Krav til innendørs støynivå skal være tilfredstilt med de krav til luftskifte/ventilasjon som følger av teknisk forskrift. Planområdet ligger innenfor gul flystøysone jf Sintef rapport A1654 av og det skal før det kan etableres nye boliger fremlegges støyfaglig utredning som dokumenterer at overnevnte støykrav er oppfylt. Ved etablering av ny næringsvirksomhet i planområdet som kan være støyende, kreves det at virksomheten ikke skal påføre eksisterende støyfølsom bebyggelse støynivå som overskrider grenseverdiene i T Dette skal dokumenteres ved søknad om rammetillatelse, og eventuelle avbøtende tiltak må iverksettes Øvrige uteoppholdsområder i planområdet skal tilretteslegges slik at støynivået for maksimal utendørs støy er innenfor grenseverdier fastsatt i T Støyisolering/-skjerming skal utføres av utbygger og være ferdigstilt før bebyggelsen gis brukstillatelse. Støyskjermene skal utføres i varige materialer og ha en tiltalende utforming som harmonerer med den øvrige bebyggelsen Tilknytning til fjernvarmeanlegg og søppelanlegg. Forslag til bestemmelser for reguleringsplan for Nerbyen, kvartalene 21-25, Pl.nr. 1043, , rev

20 Innenfor planområdet skal alle nye bygg tilrettelegges for tilkobling til fjernvarmeanlegg. Ved nybygg skal alle tilgrensende fortausareal være oppvarmet. Oppvarmingen skal være basert på vannbåren varme Nødvendig areal for håndtering av avfall skal avsettes og dokumenteres i detaljreguleringsplan og/eller rammesøknad. Boligprosjekter med mer enn 20 boenheter skal, med mindre annet taler klart i mot, etableres med søppelanlegg under terrengnivå Universell utforming Alle nye bygg innenfor planområdet skal tilrettelegges for alle grupper i samfunnet (funksjonshemmede, rullestolbruker, synshemmede mv.) i henhold til prinsippene om universell utforming. Redegjørelse om hvordan dette er løst skal fremgå av rammesøknad Offentlige og private fotgjengerarealer, parker, lekeplasser og parkeringsplasser m.v. skal tilrettelegges for alle grupper i samfunnet (funksjonshemmende, rullestolbrukere, synshemmede mv.) i henhold til prinsippene om universell utforming. Redegjørelse om hvordan dette er løst skal fremgå av rammesøknad Klima All ny bebyggelse skal tilrettelegges/utformes slik at lokalklima tas hensyn til. Bebyggelsen skal utformes slik at turbulens på gatenivå, snødrift m.v. i størst mulig grad reduseres, samt at det oppnås gode lysforhold i gate-/byrom. Tiltakene skal dokumenteres av fagkyndige som vedlegg til bebyggelsesplan og/eller rammesøknad. All ny bebyggelses skal tilrettelegge på en slik måte at de tåler et økt havnivå på minimum 0,9 meter over dagens maksimale flomål (kote + 2,24). 3 OMRÅDE FOR KOMBINERTE FORMÅL (PBL 25, 2. Ledd) 3.1 Område for forretning/ kontor/ bolig (B2-B5) Innenfor området tillates det oppført bygninger for forretning, kontor og bolig med tilhørende parkering. Mot Dronningsgate tillates det i de 2 nedre etasjer kun etablert forretning/kontor (B2 og B4). Mot Kongens gate tillates det i 1. etasje kun etablert forretning/kontor (B3 og B5). Mot Kongens gate tillates det etablert kontor i 2. etasje (B3 og B5). 3.2 Område for forretning/kontor/bolig/hotell (B8) Innenfor området tillates det oppført bygninger for forretning, kontor, bolig og hotell med tilhørende parkering. Forslag til bestemmelser for reguleringsplan for Nerbyen, kvartalene 21-25, Pl.nr. 1043, , rev

21 Innenfor B8 tillates det i de 2 nedre etasjer kun etablert forretning/kontor/hotell. 3.3 Forretning/ kontor/ allmennyttig (C9, C11) Innenfor området tillates det oppført bygninger for forretning/ kontor/allmennyttig formål med tilhørende parkering i underetasje. Ny bebyggelse skal arkitektonisk utformes på en slik måte at den henvender seg mot Storgata og det skal være god fotgjengerforbindelse mot Storgata. Det tillates å knytte sammen C9 og C11 sammen med kvartal 100 og 101 under bakken i inntil 2. etasjer. I eventuell passasje tillattes det etablert parkering eller forretning /allmennyttige formål. Eventuell sammenknytning må ta hensyn til eksisterende vann- og avløpsledninger. Gangbroer eller overbygning av gaterommet tillates ikke med unntak av baldakiner for skjerming av fortausareal/gågate. Fasade for punktbygg innenfor C11 skal følge veggliv mot minimum en gate, mens den kan trekkes inn 7 m mot den andre gata. Maks BRA for punktbygg etasje 6 12 er 600 m² per etasje. For øvrig gjelder maksimum byggehøyder som for C Forretning/kontor/ hotell/allmennyttig (C10) Innenfor området tillates det oppført bygninger for forretning/ kontor/ hotell/allmennyttig med tilhørende parkering i underetasje. Fasade for punktbygg innenfor C10 skal følge veggliv mot minimum en gate, Maks BRA for punktbygg fra etasje 6 er 600 m² per etasje. For øvrige del av C10 gjelder maksimum byggehøyder som for C9. Punktbygg kan plasseres i tomtegrense forutsatt at branntekniske krav løses, jfr. teknisk forskrift. 4. OFFENTLIGE TRAFIKKOMRÅDER ((PBL 25, 1. ledd) 4.1 Innenfor planområdet skal det anlegges kjørevei med fortau, kollektivanlegg, i tråd med angivelse på plankartet. Offentlig trafikkområde skal opparbeides i henhold til Bodø kommunes norm og gateutformingsnormen for Nerbyen. Bredde for de offentlige trafikkområdene fremgår av plankartet. Det skal etableres fortausvarme i alle fortau innenfor planområdet. 4.2 Innenfor K12 og K13 tillates kun enveiskjørt trafikk fra K9 (Hålogalandsgata) til og med K15 (Professor Schyttes gate). 5. SPESIALOMRÅDER (PBL 25, pkt. 6) Forslag til bestemmelser for reguleringsplan for Nerbyen, kvartalene 21-25, Pl.nr. 1043, , rev

22 5.1 Område for bevaring av bygninger (E2-E4, E6) Før igangsetting av utvendige tiltak utover vanlig vedlikehold, må det hentes inn uttalelse fra regional vernemyndighet. Bygningenes volum, hovedform og møneretning kan ikke endres. Tilbakeføring er tillatt der hvor dette ivaretar kulturminneverdiene bedre enn ved bevaring av det eksisterende. Det er ikke tiltatt med fasadeendringer som forandrer bygningens tidstypiske karakter. Herunder skifting av vinduer, fasademateriale og taktekkingsmateriale. Originale detaljer skal beholdes, det er ikke tillatt med ny ornamentikk som bryter med bygningens stilart. Det tillates ikke arker og karnapp på bygninger som ikke har hatt dette tidligere. Alle skilt skal underordne seg fasaden. Eventuelle påbygg/tilbygg skal underordne seg hovedfasaden, men kan ha en høyere takhøyde. Det tillates trappe-/heishus som er inntil 3 meter høyere enn tillatt gesimshøyde, dette skal da gis et begrenset omfang Område for bevaring av bygninger (E2-E4) Bygninger innenfor felt E2-E4 skal bevares. Innenfor området kan eksisterende bygninger istandsettes under forutsetning av at målestokk, takform, fasader, vindusinndeling, dør- og vindusutforming og materialbruk opprettholdes Område for bevaring av bygninger (E6) Bunkeren under bolighuset i Kongens gate 7, hjørnehuset mot Sandgata, skal bevares. 6. REKKEFØLGEBESTEMMELSER/UTBYGGINGSAVTALE 6.1 Før brukstillatelse eller ferdigattest kan gis innen kvartalene skal nødvendig tiltak som sikrer trygg skolevei være utført, lekeareal/utomhusareal - herunder de som søkes løst på offentlige friområder - være opparbeidet til bruk, andelen av offentlige boliger være oppfylt, skjermingstiltak for fortausarealer og tilrettelegging for tilkopling til fjernvarme være utført. 6.2 Før rammetillatelse kan gis innenfor kvartalene skal utbyggingsavtale mellom Bodø kommune og grunneiere innenfor det enkelte delfelt være inngått. Utbyggingsavtalen skal regulere og avklare ansvar for oppgradering av nødvendig offentlig infrastruktur som VA-anlegg, kjøreveier, fortau herunder etablering og drift av fortausvarme, offentlige friområder, tilgang til fellesarealer, andel offentlige boliger samt utyggingsstandard for offentlig infrastruktur. Forslag til bestemmelser for reguleringsplan for Nerbyen, kvartalene 21-25, Pl.nr. 1043, , rev

23 6.3 Uteoppholdsarealene i hvert byggetrinn skal være ferdig opparbeidet i henhold til godkjent plan for utomhusanlegg før det kan gis brukstillatelse og ferdigattest. 6.4 Dersom kvartalene søker parkeringsdekning innenfor kvartal 99, skal dette være ferdigstilt før det kan gis brukstillatelse for tiltak innenfor disse. 6.5 Offentlige arealer, offentlig infrastruktur og fellesareal innenfor kvartalene skal være ferdigstilt av utbygger i henhold til tabellen under før det kan gis brukstillatelse. Felt Krav til ferdigstillelse av offentlige arealer, offentlig infrastruktur og fellesareal før brukstillatelse kan gis. Kvartal 21 K13 OG3 Del av K21langs kvartalet Del av K22 langs kvartalet (kobling utbyggingsavtale) Kvartal 22 K12 OG2 Del av K9 langs kvartalet Del av K21 langs kvartalet Kvartal 24 K10 K12 Del av K9 langs kvartalet Del av K21 langs kvartalet Kvartal 25 K11 K13 Del av K21 langs kvartalet Del av K22 langs kvartalet Ved utbygging av delfelt innenfor kvartalene skal fortau og annen nødvendig offentlig infrastruktur bygges ut for hele kvartalslengden mot tilgrensende gate. Fortau skal opparbeides med inntil 0,5 meter kjørevei utenfor fortauskant. Forslag til bestemmelser for reguleringsplan for Nerbyen, kvartalene 21-25, Pl.nr. 1043, , rev

24 FORSLAG TIL REGULERINGSPLAN FOR NERBYEN KVARTAL 21, 22, 24 OG 25, BODØ KOMMUNE SAMMENDRAG AV MERKNADENE MED BYPLANKONTORETS KOMMENTARER 1. Uttalelse datert fra Nordland fylkeskommune kulturminner i Nordland Uttalelsen er avgitt etter fristens utløp, noe de beklager. Det er kun gitt kulturminnefaglig vurdering. I den kulturminnefaglig vurdering vises det innledningsvis til uttalelsen til Nerbyenplanen, som disse kvartalene var en del av ved første gangs høring. Fylkeskommunen har gitt uttrykk for at de finner det svært problematisk at det tilrettelegges for en utvikling hvor byens særpreg og identitet vil bli endret i så sterk grad som det legges opp til i planforslaget, i form av drastisk økte byggehøyder. De relativt jevne byggehøydene i sentrum er en viktig del av identiteten. Flere nye høyhus vil dessuten svekke de enkelte viktige signalbygg i sentrum sin signaleffekt. Det vises til at spørsmålet om bevaring av hjørnebygget til Norrøna er lagt ut to alternativer, der alternativet med å ikke regulere dette til bevaring er knyttet til at dette kvartalet ble valgt som lokaliseringssted for luftfartstilsynet. Fylkeskommunen antar at dette alternativet faller bort nå når luftfartstilsynet har valgt et annet prosjekt. Fylkeskommunen beklager at deres innspill om bevaring av hele Norrøna-bygget ikke er tatt til følge i planforslaget. Fylkeskommunen har merknad til reguleringsbestemmelsenes 5.1. Det gjelder henvisning til Kulturminneloven, som blir feil så lenge det gjelder regulering til spesialområde bevaring etter plan- og bygningsloven, og ikke fredning. Bevaring gjelder kun eksteriør, slik at krav om kulturminnefaglig uttalelse til tiltak i interiør må utgå. Til slutt anbefales et tillegg til samme bestemmelses andre ledd, andre setning, slik at den får følgende ordlyd: Tilbakeføring er tillatt, der hvor dette ivaretar kulturminneverdiene bedre enn ved bevaring av det eksisterende. Byplankontorets kommentarer Ved bystyrets behandling av reguleringsplanen for Nerbyen , ble prinsippet om å tillate punkthus i Nerbyen-området vedtatt. I den nye høringen for disse fire kvartalene er det rammene for høyde som er til vurdering, og ikke hvorvidt punkthus kan tillates. Det vises til kommentarer i saksframlegget. Når det gjelder bevaring av hjørnebygget til Norrøna, vises det til kommentarer i saksframlegget. Merknaden vedrørende reguleringsbestemmelsens 5.1, bevaring av bygninger, tas til følge, og bestemmelsen rettes opp og endres i forhold til uttalelsen. 2. Uttalelse datert fra kommuneoverlegen/uttalelse datert fra Helseog miljøtilsyn Salten IKS På anmodning fra kommuneoverlegen har planforslaget vært vurdert av Helse og miljøtilsyn Salten IKS, som viser til og slutter seg til deres kommentarer og anbefalinger. 1

25 Helse og miljøtilsyn Salten IKS fokuserer spesielt på støy i anleggs- og driftsfasen med henvisning til reguleringsbestemmelsenes 2.12 om grenseverdier for støynivå utfor boliger, og nevner spesielt at dette ivaretas ved etablering av ny næringsvirksomhet, f. eks. utesteder. Videre bes om at tiltak for begrensing av ulemper med støv i forbindelse med bygge- og anleggsvirksomhet bør tas opp i planen. Til slutt fokuseres det på universell utforming og tilrettelegging for trivsel og sosiale møteplasser i sentrum ivaretas på en god måte i utomhusplanene. Byplankontorets kommentarer Angående støy i driftsfasen ved etablering av ny næringsvirksomhet som kan være støyende, tas det inn som tillegg i reguleringsbestemmelsenes et krav om at virksomheten ikke skal påføre eksisterende støyfølsom bebyggelse støynivå ut over de grenseverdiene Miljøverndepartementet har satt, og at dette skal dokumenteres oppfylt, eventuelt med avbøtende tiltak, i forbindelse med søknad om rammetillatelse. Når det gjelder støvulemper i anleggsfasen, tas det inn et tillegg om støv i reguleringsbestemmelsenes Denne krever at det utarbeides en egen plan for hvordan ulemper for omgivelsene i anleggsfasen skal håndteres. Når det gjelder avsluttende merknad, så omfatter ikke dette planområdet offentlige plasser eller parker. For private uteoppholdsarealer stiller reguleringsbestemmelsenes 2.8 kvalitetskrav. I reguleringsbestemmelsenes stilles det krav om universell utforming for både offentlige og private trafikk- og utearealer. Merknaden har medført endring i reguleringsbestemmelsene. 3. Uttalelse datert fra kommunalteknisk kontor Reguleringsbestemmelsenes kan utgå. Dette gjelder krav om at nye VA-anlegg før det kan gis brukstillatelse. Ellers ingen merknader. Byplankontorets kommentarer Bestemmelsen er ikke relevant for disse kvartalene, og strykes. 4. Uttalelse datert fra Bodø eldreråd Eldrerådet ber om at tilgjengeligheten for bevegelseshemmede og eldre blir ivaretatt i planen. Byplankontorets kommentarer Dette er vektlagt, og ivaretatt så langt det i reguleringsplanen er mulig gjennom reguleringsbestemmelsene og stiller krav om universell utforming for alle nye bygg og for offentlige og private fotgjengerarealer, parker, lekeplasser, parkeringsplasser mv. Dette forutsettes fulgt opp gjennom prosjektering og detaljplanlegging, og kontrollert i forbindelse med byggesaksbehandlingen. Merknaden har ikke medført endring av planforslaget. 5. Uttalelse datert , fra Britt og John K. Tømmerbakk, Quito, Ecuador Er medeiere til Professor Schyttes gate 7 i nabokvartalet til kvartal 25 mot øst. 2

26 De er mot planforslaget når det gjelder tillatt byggehøyde og spesielt punktbygg. Mener at med den foreslåtte kompakte bebyggelsen i Nerbyen vil Bodø miste småbypreget som var typisk for etterkrigsbebyggelsen. Byplankontorets kommentarer I det planforslaget som nå behandles er byggehøyden redusert med en etasje i kvartalene 24 og 25 i forhold til det opprinnelig planforslaget for Nerbyen. Deres innvending til byggehøyden er derfor i en viss grad imøtekommet. Når det gjelder punkthus, ble prinsippet om å tillate disse vedtatt gjennom bystyrets behandling av reguleringsplanen for Nerbyen den Merknaden har ikke ført til endring i planforslaget. 6. Uttalelse datert fra Geir Bjarne Hansen, Dronningens gate 12 Er medeier og representerer eierne av Dronningens gate 12, og Sandgata 7 i felt B4. Vedrørende reguleringsbestemmelsene: 2.1.1, 4. ledd: Bebyggelsesplanen skal detaljert beskrive hvordan klima (vind, lysforhold, snølagring) håndteres innenfor det enkelte av de ovennevnte felt og hvilke konsekvenser ny bebyggelse får for de omkringleggende felt/områder. Mener dette må belyses som en del av reguleringsplanen og at det påhviler kommunen å dokumentere det for seint når bebyggelsen først er innregulert. 2.15: All ny bebyggelse skal tilrettelegges/utformes slik at lokalklima tas hensyn til. Bebyggelsen skal utformes slik at turbulens på gatenivå, snødrift m.v. i størst mulig grad reduseres, samt at det oppnås gode lysforhold i gate-/byrom. Tiltakene skal dokumenteres av fagkyndige som vedlegg til bebyggelsesplan og/eller rammesøknad. Mener at å tillate høyhus vanskeliggjør/umuliggjør oppfyllelsen av disse kravene. Mener videre at rekkefølgebestemmelsene i 5 er urimelige og umulig kan legges til grunn for alle tiltak i kvartalene. Dette gjelder også kravene i 9.7, spesielt for de gatene som ikke støter inntil eiendommer som tenkes bygd ut. Mener at rekkefølgebestemmelsene strider mot målsettingen om å være en næringsvennlig kommune. Vedrørende byggehøyder: Mener at byggehøyden i B4 er alt for lave sammenliknet med tilstøtende eiendommer. Det vises da til B8, hvor det tillates et tillegg på 2 tilbaketrukne etasjer, samt muligheten for høyhus i sørvestlige del av kvartal 21. Mener at det er en forskjellsbehandling uten sidestykke at byggehøyden i kvartal 25 reduseres, mens det tillates økt høyde på punkthus i forhold til tidligere planforslag. Viser til at kommunedelplanen tillater inntil 6 etasjer i kvartal 25. Forventer ut fra dette at B4 i alle fall får samme byggehøyde som B8. Dette er både begrunnet med likebehandling og at det så langt som mulig bør være enhetlige byggehøyder for at sentrum ikke skal se rotete ut. Er også kritisk til de foreslåtte plasseringene av høyhus, som han mener er plassert på de minst egnede stedene uten nødvendig plass rundt seg. Vedrørende avkjørsel: Viser til at avkjørsel til kvartal 25 er forutsatt fra Prof. Schyttes gate eller Sandgata. Viser til at disse er bratte og smale, og mener det også bør tilrettelegges for innkjøring fra Dronningens gate. 3

27 Byplankontorets kommentarer De forhold som angår reguleringsbestemmelsenes 2.1.1, 4. ledd og 2.15 er kommentert i saksframlegget, og det henvises til dette. Rekkefølgebestemmelsene må korrigeres noe. Det vises til punkt om dette i saksframlegget. Vedrørende byggehøyde for B4 i kvartal 25 vises det til kommentar i saksframlegget. Vedrørende avkjørsel: Avkjørsel fra Dronningens gate er ikke ønskelig i fremtiden fordi det er i konflikt med gatas funksjon som gateterminal for bussene. Avkjørselsspørsmålet kan tas opp gjennom detaljplan. 7. Uttalelse datert fra Storgaten 6 ANS Storgata 6 er regulert som bevaringsverdig. Angående vern: Det vises til at hensikten med det foreslåtte vern er i så stor grad som mulig å bevare sammenhengende og helhetlige bygningsmiljø, i tillegg til å ta vare på historisk verdifulle enkeltbygninger. Ut fra dette gjøres det rede for hva som er tillatt av endringer i Storgata fra den tid den hadde et sammenhengende og helhetlig bygningsmiljø, og det konkluderes med at man har valgt seg bort fra denne muligheten. Det redegjøres også for de endringer som er tillatt på de bygg som foreslås bevart, og nybygg mellom disse. Argumentene er understreket med foto som illustrerer den bygningsmessige utviklingen av Storgata. Konklusjonen er at forslaget til bevaring av Storgata 6 vitner om et krampaktig tiltak som kommer mange år for seint, og eierne aksepterer det ikke. Angående punktbygg: De mener at foreslåttpunktbygg i kvartal 21 ikke bare bryter med eksisterende byform og identitet, men at det også blir et voldsverk som får negativ effekt for den eksisterende bebyggelse. Dette synspunktet er illustrert med ei skisse som viser forholdet mellom mulig punktbygg og eksisterende bygg Storgata 6 i riktig målestokk. Mener tillatt grunnflate gjør at punkthus ikke vil fremstå som en slank konstruksjon. Mener videre at det påhviler kommunen å påse at reguleringsbestemmelsenes og 2.15 (klimaeffekt) er oppfylt i og med at kommunen er forslagsstiller. Konkluderer med at punkthus ikke tar hensyn til den eksisterende bebyggelsen. Byplankontorets kommentarer Fasadevern av Storgata 6, Apotekergården, er kommentert i saksframlegget, og det henvises til dette. Når det gjelder punktbygg vises det til at prinsippet er avklart i forbindelse med behandlingen av planen for Nerbyen Spørsmålet tas ikke på nytt opp til drøfting. Vedrørende reguleringsbestemmelsene vises det til kommentarer i saksframlegget. 8. Uttalelse datert fra Borealis Arkitekter AS på vegne av Strategiinvest AS Strategiinvest AS jobber med utvikling av område B8 innen kvartal 25 (Central hotell). 4

28 Strategiinvest ønsker for B8 å opprettholde den struktur, høyde og utnyttelse som lå til grunn ved første gangs utlegging av reguleringsplanen for Nerbyen til offentlig ettersyn. Dessuten ønsker de at de tilbaketrukne etasjene trappes ned. I begrunnelsen gjøres det rede for prosessen som har vært, hvor eierne har utviklet prosjekt både for NAV og senere Luftfartstilsynet innenfor ei ramme tilsvarende første høringsutkast. Grunneierne er derfor svært overrasket over at rammebetingelsene foreslås endret. Det er forståelse for at høyden mot Kongens gate reduseres for å komme innsigelse fra fylkeskommunen i møte, men de mener at bebyggelsen mot Dronningens gate likevel kan opprettholdes som høy og urban i forhold til tilgrensende omgivelser. Det er heller ikke forståelse for begrunnelsen om at det blir for stort sprang i høyde fra kvartal 21/22 til 24/25 på tvers av Dronningens gate. De mener en jevnt høyere bebyggelse på sørsiden av Dronningens gate, som danner en tydelig avgrensing av sentrum mot sørøst, er et godt grep. Det er videre vist til forholdet mellom byggehøyde i planforslaget og reguleringsplan fra , hvor byggehøyden mot Dronningens gate er foreslått redusert med 1,5 m og mot Prof. Schyttes gate med 5,2 m. Dette ansees som uakseptabelt. For øvrig mener de at planforslaget som var ute til høring våren 2008, som del av Nerbyen-planen, legger opp til en bedre struktur enn den tidligere planen fra Videre vises det til at den angitte kotehøyden ikke gir anledning til 4 etasjer mot Dronningens gate som intensjonen er da det ikke gis rom for nødvendig etasjehøyde. Klager påstår at naboområde i vest, B4, er gitt 2 m større byggehøyde enn B8 i planforslaget, og dette er også vist i de medfølgende illustrasjoner, og klager finner dette uheldig. Det argumenteres videre for at tidligere planforslag, med større byggehøyde mot gate og en mer avgrenset tilbaketrukket høyere del, skapte en bedre ramme for å skape en kvalitativ bygningsmasse med tilstrekkelig lys og luft når en skal oppnå maksimal utnyttelse. Topografien i området, med en stigning for Prof. Schyttes gate på ca. 6 m fra Dronningens gate til Kongens gate, tilsier etter klagers mening at den ulike karakteren bebyggelsen får mot Prof. Schyttes gate og Dronningens gate bør understrekes ved at høyeste bebyggelse henvender seg mot Dronningens gate. Vedrørende utnyttelse vises det til at det i fastsatt utnyttelse i BRA i praksis er vanskelig å oppfylle innenfor det angitte volum i planen. Virkningen av det stigende terrenget i forhold til måling av BRA er begrenset til areal over bakken. Dette mener de er misvisende ovenfor utbyggere, som ser på det som bebyggbart areal. Videre vises det til at utbygger har forholdt seg til en større utnyttelse, m² mot tillatt m². Til slutt argumenteres det for at det ved to tilbaketrukne etasjer kan trappes ned i stedet for å trekkes helt inn. 5

29 Det oppsummeres med et ønske om at høyder og utnyttelse opprettholdes som i forrige planforslag. Disse høydene gir mulighet til etablering av 5 relativt lave eller 4 romslige etasjer mot Dronningens gate, samt 2 tilbaketrukne etasjer. I tillegg bør bebyggelsen tillates trappet ned. Videre bør B4 gis samme høyde mot gate. Det ønskes også maksimum BRA for næring lik m², slik at det er mulig å bygge med 5 etasjer hvis det er ønskelig. Det vises til slutt til at Strategiinvest AS er kommet langt i utvikling av planer etter tidligere ramme. Byplankontorets kommentarer Framstillingen som er gitt av planforslaget i forhold til rammene i reguleringsplanen for kvartal 25 fra 2001 gir ikke et riktig bilde. Byggehøyden mot Dronningens gate er redusert med 1,5 m, som gir mulighet for 4 forretnings-/kontoretasjer, mens den totale byggehøyden er økt med 0,5 m, med mulighet for to tilbaketrukkede etasjer. Gesimshøyden mot Dronningens gate er i overensstemmelse med den regulerte gesimshøyden i Nerbyen forøvrig. Den foreliggende planen gir bedre tomteutnyttelse enn planen fra 2001 og gjeldende kommunedelplan, men noe lavere enn det første høringsutkastet. Det er heller ikke korrekt at naboområdet B4 får større byggehøyde enn B8. Det er fastsatt samme gesimshøyde, som er lik kotehøyden for det bestående bygget Dronningens gate 14/16. Planen for Nerbyen har etablert et prinsipp om at det ikke tillates avtrapping, dvs. at hvor det tillates to tilbaketrukne etasjer skal begge trekks inn tilsvarende to etasjehøyder. Dette prinsippet opprettholdes for disse kvartalene, men med en viss mulighet til modellering av bygget for å oppnå arkitektonisk gode løsninger så lenge de overordnede hensyn er ivaretatt. Det vises til vurdering i saksfarmlegget under punktet Byggehøyder i en del områder, der det foreslås et tillegg til reguleringsbestemmelsene om dette. Planen anbefales ikke endret på grunnlag av merknaden fra Borealis Arkitekter AS/Strategiinvest AS. Byplankontoret er for øvrig kjent med at det arbeides med helt nye planer for B8, jfr. redegjørelse i saksframlegget. 9. Uttalelse datert fra BOARCH arkitekter a.s. Uttalelsen gjelder den foreslåtte regulering av hjørnebygget til Norrøna som spesialområde bevaring. Innledningsvis vises det til og siteres fra planbeskrivelsen til reguleringsplanen for Nerbyen med kulturkvartalet, som dette reguleringsområdet opprinnelig var en del av. Ut fra det som står der tolkes det slik at begrunnelsen for bevaring av fasader, takflate og form på hjørnedel av Norrøna bygget er å bevare en sammenheng og helhetlig bygningsmiljø. Det sammenhengende bygningsmiljøet er definert til å omfatte Salten Damp bygningen, del av Norrøna bygget, Merkurgården, Apotekergården, Grand hotell samt Sjøfartsbygningen. 6

30 Begrunnelsen vurderes som tynn. De angjeldende bygningene oppleves etter deres mening ikke å ha noen nær sammenheng. Det vises til at Wilandgården (Sandgata 5) trekker et markert skille som forsterkes av vridning av Storgata. Områdets arkitektoniske og byromsopplevelse er sammensatt, da bygningsmassen består av bygg fra ulike tidsepoker og med varierende kvalitet. Det er kvartalsstruktur og gateløp som gjør at området oppleves som sammenhengende. De mener derfor at det må legges andre vurderingskriteria til grunn for vurdering av bevaringsverdighet, som det enkelte byggs arkitektoniske kvalitet, historisk betydning/fortelling om byutvikling, og at dette vurderes opp mot bygningens funksjonalitet i dagens situasjon. Ut fra slike kriteria er de enige i at fasader, tak og bygningsform på de nevnte bygg kan bevares, videreutvikles eller tilbakeføres med unntak av Norrøna, som etter deres mening ikke innehar god nok kvalitet eller funksjonalitet. Det nevnes også andre bygg av nyere dato som burde vurderes bevart som tidstypiske representanter for arkitekturhistoriebegrepet Brutalismen ( tallet, ubehandlet betong, grov detaljering); Wilandgården, fysikalsk institutt i Prinsens gate 89 c,kochbygget og SAS-hotellet, men de to siste er sterkt endret. Når det gjelder de bygg som ansees bevaringsverdige, er de alle endret i større eller mindre grad, noe som understreker poenget om at det er det historiefortellende sammen med det enkelte byggs kvaliteter som bør være hovedkriteria, og ikke å bevare en sammenheng og helhetlig bygningsmiljø. Spesielt for kvartal 22 mener de ut fra sin vurdering at Salten Damp bygget uomtvistelig er bevaringsverdig, mens Norrøna bygget ut fra en arkitektonisk og funksjonell begrunnelse ikke bør bevares. Det som anføres er at det ikke innehar spesielle arkitektoniske kvaliteter eller andre spesielt bevaringsverdige særtrekk. Videre argumenteres det med at bygningen framstår som meget avvisende mot Storgata. Det positive som bemerkes er gesimsens kontinuitet til Salten Damp bygget som understreker kvartalsstrukturen, samt forsterkningen av hjørnet Storgata/Sandgata. Andre forhold som taler mot bevaring er behov for etterisolering som vil medføre endring av fasaden, lav etasjehøyde (2,45 m i hotelletasjene), som gjør bygget vanskelig kan brukes til annet enn hotell og boliger, vanskelig bærekonstruksjon som ikke tillater hensiktsmessig renovering til hotell, og at boliger her er lite ønsket. Bevaring av bygget eller deler av det vil føre til at eiers (Stadssalgkonsernet) sine planer for utvikling av kvartalet neppe lar seg gjennomføre. Bygningens grunnareal vil ikke kunne utnyttes til garasje, og muligheten for regningssvarende utnyttelse av øvrige etasjer til forretning/kontor vil bli betydelig redusert. Med uttalelsen er det vedlagt bilder som illustrerer argumentasjonen. Byplankontorets kommentarer Dette er kommentert og vurdert i saksframlegget, og det henvises til dette. 7

31 10. Uttalelse datert fra Kvartal Eiendom AS/Eiergruppen AS/Kvartal 22 AS og BOARCH arkitekter a.s. Stadssalgkonsernet, som eier av kvartal 22 med unntak av Hålogalandsgate 5, har merknader til planforslaget vedrørende kvartal 22 som gjelder følgende: 1. Formål Bevaring av bygninger, felt E3 på plankartet (del av Norrøna hotell), bør utgå, og arealet tillegges felt C9, Annet kombinert formål. 2. Sandgata bør fortsatt ha 2 kjørefelt, hvorav det bør tillates av/påstigning /vareleveranse på feltet langs kvartal Videre saksbehandling bør forenkles. 4. Feil og uklarheter bør opprettholdes i plankart og reguleringsbestemmelser. Selv om Luftfartstilsynet ikke ble lagt til dette kvartalet, arbeider Stadssalgkonsernet med prosjektrealisering med utgangspunkt i det forprosjektet som var utviklet med tanke på Luftfartstilsynet, og som inneholder forretning, kontor og hotell. Tomtekostnad, herunder sanering av bygg, betinger høy utnyttelse av tomta. Parkeringsbehovet betinger parkeringskjeller over størstedelen av tomta i to plan. Bevaring av del av Norrøna hotell, trafikkregulering av Sandgata, uklarheter og kompleksitet i forslag til reguleringsplan og reguleringsbestemmelser medfører unødige hindringer for gjennomføring av et større prosjekt i kvartalet. De fire merknadene er utdypet. Når det gjelder nr. 1, så vises det til at det i vedtaket om utlegging til offentlig ettersyn ble åpnet for at bevaring av hjørnebygget kunne utgå dersom Luftfartstilsynet valgte dette prosjektet, og at det tyder på at bevaringen ikke har så høy prioritet. De mener at bevaringen har en svak faglig begrunnelse, og viser til annen uttalelse (uttalelse 8). Vedrørende merknad nr. 2, så vises det til at med den foreslåtte trafikkreguleringen av Sandgata, med brede fortau og kun ett kjørefelt, gjør det ikke mulig for biler å passere samtidig som det foregår varelevering, av og påstigning med videre. Dette er uheldig sett i forhold til ønsket om å tilrettelegge for mangfold av butikker og publikumsrettet virksomhet og flere innganger fra bl.a. Sandgata. Det foreslås derfor endring slik at Sandgata kan opprettholdes med to kjørefelt, hvor det tillates av/påstigning/vareleveranse på feltet langs kvartal 22. Det påpekes for øvrig at formålsgrense ikke følger eiendomsgrensen mellom kvartal 22 og gategrunnen i Sandgata, og at dette rettes opp, dvs at bredden på trafikkarealet økes. Vedrørende merknad nr. 3, så argumenteres det for at kravet om bebyggelsesplan skal bortfalle. Det vises bl.a. til kravet om at bebyggelse høyere enn kote +30 skal forelegges planutvalget, at det ved rammetillatelse for punktbygg kan innhentes uttalelse fra uavhengig fagmiljø, at reguleringsplanen er detaljert og at bebyggelsesplan som planform faller bort. Mener det er tilstrekkelig å ha krav om at større byggeprosjekt skal forelegges planutvalget. Vedrørende merknad nr. 4, så vises det til at reguleringsbestemmelsene bærer preg av å være tatt fra bestemmelsene for Nerbyen uten nevneverdig tilpasning, og bør opprettes. Rekkefølgebestemmelsene bør være mer presise for å skape større forutsigbarhet. Feil må rettes. Bestemmelser om minste etasjehøyder (reguleringsbestemmelsenes 2.4) bør utgå, er ikke tilpasset topografien/atkomst på flere plannivå. 8

32 Byplankontorets kommentarer Angående punkt nr. 1 vises det til vurdering i saksframlegget. Angående punkt nr. 2 vises det til kommentarer og vurdering i saksframlegget, hvor det konkluderes med at merknaden tas til følge på dette punktet. Angående punkt 3: Dette er kommentert i saksframlegget, og det henvises til dette. Angående punkt 4: Reguleringsbestemmelsene rettes opp i forhold til feil som er påpekt. Når det gjelder krav til minstehøyde, så er hensikten med disse å sikre lokaler som fleksible i forhold til fremtidige behov og endringer. Byplankontoret kan ikke se at dette spesielt vanskeliggjør tilpasning til terreng, og vil ikke anbefale å gå bort fra kravet. Særlige problemstillinger i forbindelse med tilpasning til terreng kan behandles gjennom detaljplan. Bestemmelsen om minste etasjehøyder anbefales opprettholdt. 11. Uttalelse datert fra Norgani Hotels AS Norgani er eier av Radisson SAS hotellet. Stiller seg undrende til at det gis tillatelse til oppføring av flere punkthus med samme høyde flere steder i Nerbyen. Spesielt mener de at forslaget om punkthus i kvartal 22 synes noe uheldig så langt fram mot kaikanten. Sett fra sjøen vil et punkthus i dette området framstå som det høyeste i byen, og man trekker oppmerksomheten bort fra det egentlige sentrum. Høyhusene i de nærmeste kvartalene til SAS hotellet vil også i gitte posisjoner i byen fremstå som en vegg mer enn flere enkeltvise punkthus fordi de står så nært hverandre. Er klar over at reguleringsplanen for disse nærområdene er godkjent, så deres kommentar går spesielt på tillatelse til punkthus i kvartal 22. Byplankontorets kommentarer I uttalelsen blandes høybygg på havnelagertomta, kvartal 103, som ble vedtatt i reguleringsplanen for Nerbyen, og punkthus/høybygg på kvartal 22. Som tidligere nevnt er prinsippet om punkthus avklart i forbindelse med behandlingen av planen for Nerbyen , og tas ikke på nytt opp til drøfting. Merknaden anbefales ikke gitt virkning for planen. 12. Uttalelse datert fra beboere i nedre del av Kongens gate (21 underskrifter) Uttalelsen gjelder omlegging av busstrace slik at innkomne busser kjører Kongens gate. Det sies i uttalelsen at kvartalene 24 og 25 langs Kongens gate består utelukkende av vernet småhusbebyggelse, og dersom kollektivtrafikken omreguleres etter planen, vil det medføre økt belastning og forringelse av miljøet; økt forurensing av støy, støv og eksos. Miljøvennlig atkomst til sentrum vil for dem innebære at boligmiljøet forringes. Det vises også til at det i nedre del av Kongens gate bor flere småbarnsfamilier og eldre, og at kollektivtrafikken medfører økt ulykkesrisiko for disse gruppene. Til slutt hevdes at dersom det åpnes for kollektivtrafikk her vil nok et område i Bodø med eldre bebyggelse miste sitt miljø, sin atmosfære og sitt særpreg. Byplankontorets kommentarer Det vises til kommentarer i saksframlegget. 9

33 13. Uttalelse datert fra Tom Pettersen, Kongens gate 4 Pettersen viser til at planforslaget innebærer at Kongens gate skal utgjøre en ny hovedakse for kollektivtransport til Nerbyen og samtidig utgjøre gateterminal for busstrafikken, og at målsettingen er sterk økning i bruk av buss som transportmiddel. Mener at den miljømessige effekten i en gate som nærmest uten unntak består av boliger, og med en stor andel unge barnefamilier, vil være katastrofal. Det gjelder støy- og luftforurensing. Mener at dette ikke er tilstrekkelig konsekvensutredet. På dette grunnlag foreslås en løsning som bes vurdert, der innkommende busstrafikk ledes fra Kongens gate til Prinsens gate ved Posthuset og følger denne til krysset med Hålogalandsgata, og at det etableres ny gateterminal ved kvartal 99 (nord for Fylkeshuset). Ved etablering av ny rundkjøring eller lyskryss i krysset Hålogalandsgate Prinsens gate vil forholdene for buss være minst like gode med denne løsningen. Illustrasjon av forslaget. Byplankontorets kommentarer Det må korrigeres at det skal være gateterminal i Kongens gate. Reguleringen er slik at hvor det i dag er parkering avsettes et eget kollektivfelt, der det også kan være avstigning. Sentral gateterminal med holdeplasser for alle lokalruter skal etableres i Dronningens gate, som envegsreguleres fra vest mot øst. For øvrig vises det til kommentarer i saksframlegget. 14. Uttalelse datert fra kaptein Bård Knudsen Kommer med innspill som eier av Kongens gate 13/15. Mener at reguleringsforslaget fører til en brå og unaturlig overgang fra B8 til B5 (Kongens gata 13/15). B8 vil virke svært ruvende på bekostning av hans eiendom. Foreslår å trekke linjene som gjelder B8 uforandret helt opp til Kongens gate, som gir en jevnere og mer naturlig overgang til B5. Hevder videre at da det bygges høyhus tett på deres boliger i Kongens gate blir disse kraftig forringet, og at utbyggere av høyhus får i pose og sekk, mens de som har boliger mot Kongens gate må ta støyten med urimelige reguleringskrav. Det vises her til krav til uterom for boliger. Ut fra dette foreslår han at krav til uteareal for boliger i kvartal 25, B5, utelates. Byplankontorets kommentarer Krav om økt byggehøyde er kommentert i saksframlegget. 10

34 Krav til uteoppholdsareal/lekeareal kan ikke utelates uten å komme i konflikt med rikspolitiske retningslinjer for barn og unges interesser og kommunens vedtekter, og kan ikke under noen omstendighet tilrås. Merknaden har ikke medført endring i planforslaget. 15. Uttalelse datert fra Reidar Andersen Uttalelse på vegne av sameiet Hålogalandsgate 5 i kvartal 22. Forslaget gir ikke rom for boliger. Deres bygg har alltid bestått av boliger og kontorer samt ulike type virksomhet i sokkel, og han ser ingen grunn til at det ikke skal være slik i fremtiden. Mener videre at det ikke er gjort tilstrekkelig konsekvensanalyse, herunder vindanalyse, av planlagt utbygging i kvartalet. Mener også at punktbygg ikke har noen berettigelse i byens sentrum. Byplankontorets kommentarer I de overordnede føringene som ble laget for planarbeidet og godkjent av bystyret, ble det avklart at det ikke skal legges til rette for nye boliger nord for Dronningens gate i Nerbyen. Årsaken er både at det er ønskelig med en mer aktiv og aktivitetsskapende arealbruk med høy utnyttelse, og at dette vanskelig kan kombineres med gode boligkvaliteter. Merknader om konsekvensanalyse og punktbygg er også fremsatt av andre og kommentert av byplankontoret i saksframlegget. Merknadene anbefales ikke tatt til følge. 16. Uttalelse datert fra Ing. Helge Elvestad, Hålogalandsgate 42 Merknaden er avgitt på vegne av ANS Sandgata 3/5 v/erik Wiland. Mener at reguleringsplanen ikke er tilstrekkelig utredet, og skulle vært konsekvensutredet i medhold av plan- og bygningsloven med forskrifter. Bebuder at det vil komme utfyllende merknad/klage med begrunnelse. Byplankontorets kommentarer Det foreligger ikke utfyllende merknad. Det som tas opp om utredningsplikten er kommentert i saksframlegget, og det vises til dette. 17. Uttalelse datert fra Ove Mats Pettersen Merknaden er avgitt på vegne av Sandgata 5 B AS (kvartal 21). Påpeker at reguleringsplanen indirekte tar for gitt at kvartalet bygges ut i fellesskap av de ulike tomteeierne. Planen viser at størstedelen av eiendommen Sandgata 5B får kotehøyde +24,5/+28,0, mens en del av tomta er innenfor punktbygget med kotehøyde +57,0. Mener at det ville være bedre å ha en fast kotehøyde å forholde seg til innenfor kvartalet, og i hvert fall innenfor hver tomt, slik at det åpner opp for enkeltvis utbygging. Har planer om 11

35 å utvikle eiendommen i nær framtid, og føler at planen setter en stopper for det. Ved å pålegge de enkelte tomteeierne å gå sammen om felles utbygging tror man at kvartalet vil bli stående som i dag i mange år fremover. For å kunne få en utvikling av kvartalet må hver tomteeier få mulighet til å starte med egen eiendom innenfor klare rammer. Vedrørende punktbygg: Peker på at dette hovedsakelig er plassert innenfor tomten til en grunneier. Mener for det første at det er feil å tillate punktbygg i kvartalet, som vil bryte med eksisterende byform og identitet, og at det vil være svært negativt for dem som nabo. For det andre vil det være en uheldig og urettferdig forskjellsbehandling mellom ulike tomteeiere. Mener at dersom alle eiere fikk samme rammebetingelser å forholde seg til, ville det både være rettferdig og muliggjøre en raskere utvikling. Byplankontorets kommentarer Problemstillingen som reises er kommentert i saksframlegget, og det henvises til det. Bodø, 22. oktober

36

37

38 Planbeskrivelse Reguleringsplanforslag Plan 1024 Nerbyen med Kulturkvartalene OMRÅDE 2 (Kvartal 21, 22, 105, 100, 101 og 106) KVARTAL Forslagets bakgrunn/redegjørelse Planforslaget for Kvartal 21 er prinsipielt tilsvarende som Kvartal 22. Det er gjennom byformanalyser i planarbeidet tatt utgangspunkt for det prinsipielle byformstandpunkt om å legge til rette for høyere punktbygg i deler av mulige kvartaler innenfor sentrumskjernen, hvor Kvartal 21 inngår. Høydene for punktbyggene er satt ut fra likhetsprinsippet om tilsvarende høyder på punktbygg innenfor Nerbyen, med utgangspunkt i SAS-hotellet og ønskede høyder for annen, ny punktbebyggelse. Planforslaget legger til rette for to alternative utbyggingsmodeller. Ved en full utbygging innenfor kvartalet med punkthus ut mot Dronningens gate, gis det mulighet for utbygging av en sokkel på 4 etasjer, samt 1 etasje inntrukket fra gesims mot gaten, totalt 5 etasjer pluss punktbygg. Punkthuset er foreslått plassert i søndre hjørne innenfor angitte byggegrenser av kvartalet med ytterligere 9 etasjer til totalt 15 etasjer (antall etasjer avhenger av etasjehøyder, oppad til maks kote 57,0). Maksimal grunnflate for punktbyggets etasjer er satt til 600 m2 BRA for å sikre en slank bygningskropp. Ved en full utbygging innenfor kvartalet uten punktbygg, gis det mulighet for totalt 6 etasjers bebyggelse, hvorav de 2 øverste etasjer er inntrukket for å gi en gesimshøyde mot gaterom på 4 etasjer. Mellomrommet mellom NHO-bygget og Storgata 6 foreslås ubebygd, for å fremheve bygningens karakter. Det er i henhold til KDP for sentrum foreslått bevaring av Storgata 6. Figur 55: Modellutsnitt av eksisterende situasjon for Kvartal 21. Figur 56: Modellutsnitt av eksisterende situasjon for Kvartal 21 sett fra nord med bebyggelse mot Storgata. Figur 57: Ny situasjon for Kvartal 21 som viser maksimal utnyttelse innenfor regulerte byggegrenser med utbygging av punktbygg. Sokkel 4 et., 1 et. inntrukket samt punktbygg 9 et. Figur 58: Ny situasjon for Kvartal 21 sett fra nord med bebyggelse mot Storgata med utbygging av punktbygg. Sokkel 4 et., 1 et. inntrukket samt punktbygg 9 et. side 96 av 172

39 Planbeskrivelse Reguleringsplanforslag Plan 1024 Nerbyen med Kulturkvartalene Figur 59: Ny situasjon for Kvartal 21 som viser maksimal utnyttelse innenfor regulerte byggegrenser uten punktbygg. Sokkel 4 et., 2 et. inntrukket. Figur 60: Ny situasjon for Kvartal 21 sett fra nord med bebyggelse mot Storgata uten utbygging av punktbygg. Sokkel 4 et., 2 et. inntrukket Planforslaget Kvartal 21. Figur 61: Utsnitt av reguleringsplankartet som viser Kvartal 21. Reguleringsformål 1. Byggeområder Kombinerte formål, Forretning, kontor, offentlig/allmennyttige formål (C11). 6. Spesialområde Bevaring Bevaring Storgata 6 (E4) Grad av utnytting og høyder Utnyttelsen er beregnet eksklusive bevaringsverdig bebyggelse (E4). C11: Koter og byggegrenser angitt for maks gesimshøyde tilsvarer hhv. 4-fire etasjers bebyggelse (kote 21,0) med enten 1 inntrukket etasje (ved utbygging av punktbygg) (kote 24,5) eller 2 inntrukne etasjer, totalt 6 etasjer (kote 28,0). Gesimshøyden mot gaten er satt med utgangspunkt i å være tilpasset høyde av Storgata 6. I søndre del av kvartalet gis det mulighet for bebyggelse i inntil 15 etasjers høyde (kote 57,0), men da kun med én inntrukket etasje (kote 24,5) på sokkelens 4 etasjer. Totalt BRA: Ved Sokkelbygg 4 etasjer, 1 etasje inntrukket samt ytterligere 9 etasjers punktbygg: m2 BRA over bakken. Areal under bakken er ikke medregnet. side 97 av 172

40 Planbeskrivelse Reguleringsplanforslag Plan 1024 Nerbyen med Kulturkvartalene Ved Sokkelbygg 4 etasjer samt 2 inntrukne etasjer fra gesims (uten punkthus): m2 BRA over bakken. Areal under bakken er ikke medregnet Det gis tillatelse for utbygging av totalt 2 kjelleretasjer under terreng innenfor byggegrenser. Feltets samlede tomteareal er 3327 m2. Bebyggelsens plassering Kvartalet er foreslått fullt utbygget innenfor kvartalsstrukturen, og hvor hovedparten av bebyggelsen følger byggegrenser langs gateliv for å tydeliggjøre kvartalsstrukturen. NHO-bygningen i Storgata 8 er regulert som bygning som inngår i planen, til tross for at denne går utover de regulerte høyder og utstrekning. Dette hjemler rett til å føre opp bygningen i tilsvarende stil og utforming ved eventuell skade. Ved oppføring av annen bebyggelse skal denne forholde seg til de regulerte byggegrenser og - høyder. Mellom NHO-bygningen og Storgata 6 er det foreslått at bebyggelsen er trukket helt inn til bakre fasadeliv. Dette sikrer en avstand mellom bygningene og dermed lesbarheten av den bevaringsverdige bygning og NHO-bygningen. Eventuell punkthusbebyggelsen er plassert i søndre hjørne av kvartalet slik at skyggevirkningen minimeres i gaterommene rundt, ved at størstedelen av skygge faller innenfor kvartalet. Samtidig vil punktbygget, sett i sammenheng med SAS-hotellets punktbygg og et eventuelt punktbygg innenfor Kvartal 22 danne en bygningsrekke langs Dronningens gate. Punktbyggenes fasadeliv skal som minimum flukte fasadelivet mot Dronningens gate, men kan også flukte fasadelivet mot sørvest (her mot Sandgata). Overordnede planer og mål Løsning innenfor kvartalet oppfyller overordnete mål om fortetting av sentrumskjernen og løsning av trafikale forhold i forhold til Kommunedelplan for sentrum. Forslaget bryter med retningslinjer i KDP Sentrum med hensyn til høydedefinisjon av bygninger på bakgrunn av senere analyser og byformprinsipper. Verneinteresser Det er i henhold til KDP for sentrum foreslått bevaring av Storgata 6 i henhold til vernevurderinger for planområdet. Miljøfaglige forhold Det er i reguleringsbestemmelsene definert tiltak for bebyggelsen på gateplan som kan bidra til å redusere vindstrømmer på fortau rundt ny bebyggelse. Bebyggelsens nedre 5 eller 6 etasjer vil skyggelegge Storgata, Professor Skyttes gate og Dronningens gate til gitte tidspunkter på dagen. Punktbyggets ytterligere 9 etasjer er plassert i søndre hjørne, som reduserer slagskygge fra bebyggelsen i omkringliggende gaterom, men vil påvirke skyggeforholdene i Dronningens gate på ettermiddagstid. Slagskyggen vil være mindre i utstrekning enn fra et vanlig kvartalsbygg, da tårnbyggets flatestørrelse er relativt liten (smal bygningskropp). Trafikkforhold Adkomst til p-anlegg under Kvartal 21 og varelevering må primært skje via del av K14 eller del av K15 langs kvartalet. Denne løsningen anses å gi minst ulemper både for fotgjengere og vil ha minst konsekvenser for kollektivtrafikk i Dronningens gate. Om det er aktuelt med parkeringsgarasje under kvartal 21 må dette evt. sees i sammenheng med garasjen under kvartal 22. Alternativ adkomst til kvartal 21 og varelevering for kvartal 21 må skje innenfor kvartalets sørside mot K13, Dronningens gate. Dette alternativet kan komme i konflikt med eventuell busstrafikk i Dronningens gate, og bør unngås dersom Sandgata kan benyttes. Det må settes av 3,5 m vareleveringslomme langs kvartalet øst eller sørside, avhengig alternativ. Når det gjelder adkomst og varelevering til virksomheter/eiendommer i Storgata, anbefales det at det i Storgata åpnes for begrenset kjøring til eiendommene. side 98 av 172

41 Planbeskrivelse Reguleringsplanforslag Plan 1024 Nerbyen med Kulturkvartalene OG3 Storgata er forslått tilrettelag som gågate. Dette medfører at noe eksisterende offentlig parkering fjernes langs kvartalet. Dronningens gate foreslås enveisregulert fra vest mot øst på strekningen K12 og K13. Parkering for eiendommene må løses innenfor egen eiendom, i parkeringsanlegg i kjeller. Estetikk og byggeskikk Kvartalets høydebegrensninger er satt for å tilrettelegge for gode sol- og lysforhold i omkringleggende gaterom. Ny bebyggelse som foreslått innenfor Kvartal 21 vil med mulighet for etablering av et høyere punkthus innenfor kvartalet bidra til å endre sentrums byformprofil i sammenheng med utbygging av andre sentrumskvartaler. Dette kan bidra til å gi Bodø sentrum en fornyet identitet ut fra bygningsform i møtet mellom lavere gesimshøyder langs gateplan og ønsket om tettere utbygging gjennom høyere punkthus. Foreslått kvartalsstruktur viderefører Bodø sentrums opprinnelige kvartalsstruktur. Det er lagt til grunn krav om bebyggelsesplan for tiltak innenfor området, for sikring av valg om bygningenes utforming og endelige plassering. side 99 av 172

42 Planbeskrivelse Reguleringsplanforslag Plan 1024 Nerbyen med Kulturkvartalene KVARTAL Forslagets bakgrunn/redegjørelse Planforslaget for Kvartal 22 er med utgangspunkt i grunneiers forslag til planlagt bebyggelse og tilpasset den overordnete byformstrategi for Nerbyen. Forslagstilleren introduserte videreføring av punkthuset innenfor kvartalet for tilretteleggelse av hotell og handel i tilknytning til Storgata og tilretteleggelse for et eventuelt samvirke med bebyggelse innenfor kvartal 100 på nordsiden av Storgata (for eksempel under bakkenivå, som parkering el.a.). Høyden på punkthus innenfor kvartalet er satt ut fra planlagt ny høyde på tilbygg av eksisterende høyde på SAS-hotellet. Dette ble gjennom byformanalyser i planarbeidet utgangspunktet for det prinsipielle byformstandpunkt om å legge til rette for punktbygg på sokkelbygg i mulige kvartaler innenfor sentrumskjernen. Høydene for punktbyggene er satt ut fra likhetsprinsippet om tilsvarende høyder på punktbygg innenfor Nerbyen, med utgangspunkt i SAS-hotellet og ønskede høyder for annen, ny punktbebyggelse. Planforslaget legger til rette for to alternative utbyggingsmodeller. Ved en full utbygging innenfor kvartalet med punkthus, gis det mulighet for utbygging av en sokkel på 4 etasjer, samt 1 etasje inntrukket fra gesims mot gaten, totalt 5 etasjer pluss punktbygg. Punkthuset er foreslått plassert i søndre hjørne innenfor angitte byggegrenser av kvartalet (C10) med ytterligere 11 etasjer til totalt 17 etasjer (antall etasjer avhenger av etasjehøyder, oppad til maks kote 57,0). Maksimal grunnflate for punktbyggets etasjer er satt til 600 m2 BRA for å sikre en slank bygningskropp. Det er i henhold til KDP for sentrum foreslått bevaring av Salten Damp-bygningen, Storgata 4A, samt fasader og gesims av Storgata 4B mot Storgata og Sandgata. Det private planforslaget som følger saken er trykket som eget vedlegg med beskrivelse og bestemmelser. Figur 62: Modellutsnitt av eksisterende situasjon for Kvartal 22. Figur 63: Modellutsnitt av eksisterende situasjon for Kvartal 22 sett fra nord med bebyggelse mot Storgata. side 100 av 172

43 Planbeskrivelse Reguleringsplanforslag Plan 1024 Nerbyen med Kulturkvartalene Figur 64: Ny situasjon for Kvartal 22 som viser maksimal utnyttelse innenfor regulerte byggegrenser med punktbygg. Sokkel 4 et., 1 et. inntrukket samt punktbygg 9 et. (tot. 14 et.). Figur 65: Ny situasjon for Kvartal 22 sett fra nord med bebyggelse mot Storgata med utbygging av punktbygg. Sokkel 4 et., 1 etasje inntrukket samt punktbygg 9 et. (tot. 14 et.). Figur 66: Ny situasjon for Kvartal 22 som viser maksimal utnyttelse innenfor regulerte byggegrenser uten punktbygg. Sokkelbebyggelse 4 et. samt 2 inntrukne etasjer, tot. 6 et. Figur 67: Ny situasjon for Kvartal 22 sett fra nord med bebyggelse mot Storgata uten punktbygg. Sokkel 4 etasjer samt 2 inntrukne, tot. 6 et Planforslaget Kvartal 22. Figur 68: Utsnitt av reguleringsplankartet som viser Kvartal 22. side 101 av 172

44 Planbeskrivelse Reguleringsplanforslag Plan 1024 Nerbyen med Kulturkvartalene Reguleringsformål 1. Byggeområder Kombinerte formål, Forretning, kontor, hotell, offentlig/allmennyttige formål (C10). Kombinerte formål, Forretning, kontor, offentlig/allmennyttige formål (C9). 6. Spesialområde Bevaring Salten Damp-bygningen (E2) Bevaring Fasader og gesims mot Storgata og Sandgata (E3) Grad av utnytting og høyder Totalt bruksareal (BRA) som er tilrettelagt for utvikling er m2 over bakken, eksklusive bevaringsverdig bebyggelse (E8). Areal under bakken er ikke medregnet. Gesimshøyden mot gaten er satt med utgangspunkt i å være tilpasset høyde av Salten-Damp bygningen og bevaringsverdige deler av Norrøna Hotell. C9: Koter og byggegrenser angitt for maks gesimshøyde tilsvarer hhv. 4-fire etasjers bebyggelse (kote 20,0) med enten 1 inntrukket etasje (ved utbygging av punktbygg i C10) (kote 23,5) eller 2 inntrukne etasjer, totalt 6 etasjer (kote 27,0). Totalt BRA: Ved Sokkelbygg 4 etasjer, 1 etasje inntrukket samt ytterligere 9 etasjers punktbygg på C10: m2 BRA over bakken. Areal under bakken er ikke medregnet. Ved Sokkelbygg 4 etasjer samt 2 inntrukne etasjer fra gesims (uten punkthus på C10): m2 BRA over bakken. Areal under bakken er ikke medregnet Det gis tillatelse for utbygging av totalt 2 kjelleretasjer under terreng innenfor byggegrenser. C10: Koter og byggegrenser angitt for maks gesimshøyde tilsvarer hhv. 4-fire etasjers sokkelbebyggelse med 2 inntrukne etasjer tilsvarende C9, alternativt med 10 etasjers punktbygg inntrukket fra sokkelbygg, totalt 14 etasjer (kote 57,0). Totalt BRA: Ved Sokkelbygg 4 etasjer, 1 etasje inntrukket samt ytterligere 9 etasjers punktbygg: m2 BRA over bakken. Areal under bakken er ikke medregnet. Ved Sokkelbygg 4 etasjer samt 2 inntrukne etasjer fra gesims (uten punkthus): m2 BRA over bakken. Areal under bakken er ikke medregnet Det gis tillatelse for utbygging av totalt 2 kjelleretasjer under terreng innenfor byggegrenser. Bebyggelsens plassering Kvartalet er foreslått fullt utbygget innenfor kvartalsstrukturen, og hvor hovedparten av bebyggelsen følger byggegrenser langs gateliv for å tydeliggjøre kvartalsstrukturen. Eventuell punkthusbebyggelsen er plassert i søndre hjørne av kvartalet slik at skyggevirkningen minimeres i gaterommene rundt, ved at størstedelen av skygge faller innenfor kvartalet. Samtidig vil punktbygget, sett i sammenheng med SAS-hotellets punktbygg og et eventuelt punktbygg innenfor Kvartal 21 danne en bygningsrekke langs Dronningens gate. Punktbyggenes fasadeliv skal som minimum flukte fasadelivet mot Dronningens gate, men kan også flukte fasadelivet mot sørvest (her mot Hålogalandsgate). Overordnede planer og mål Løsning innenfor kvartalet oppfyller overordnete mål om fortetting av sentrumskjernen og løsning av trafikale forhold i forhold til Kommunedelplan for sentrum. Forslaget bryter med retningslinjer i KDP Sentrum med hensyn til høydedefinisjon av bygninger på bakgrunn av senere analyser og byformprinsipper. side 102 av 172

45 Planbeskrivelse Reguleringsplanforslag Plan 1024 Nerbyen med Kulturkvartalene Verneinteresser Det er i henhold til KDP for sentrum foreslått bevaring av Salten Damp-bygningen, Storgata 4A, samt fasader og gesims av Storgata 4B mot Storgata og Sandgata i henhold til vernevurderinger for planområdet. Konsekvens av bevaring innenfor kvartalet vil gi en lavere utnyttelse innenfor kvartalet enn hva grunneier/forslagstillere har varslet ønske om. Miljøfaglige forhold Det er i reguleringsbestemmelsene definert tiltak for bebyggelsen på gateplan som kan bidra til å redusere vindstrømmer på fortau rundt ny bebyggelse. Bebyggelsens nedre 6 etasjer vil skyggelegge Storgata, Sandgata og Dronningens gate til gitte tidspunkter på dagen. Punktbyggets ytterligere 6 etasjer er plassert i søndre hjørne, som reduserer slagskygge fra bebyggelsen i omkringliggende gaterom, men vil påvirke skyggeforholdene i Dronningens gate på ettermiddagstid. Slagskyggen vil være mindre i utstrekning enn fra et vanlig kvartalsbygg, da tårnbyggets flatestørrelse er relativt liten (smal bygningskropp). Trafikkforhold Adkomst til p-anlegg under kvartal 22 og varelevering må primært skje via del av K14 innenfor kvartalets østside. Denne løsningen anses å gi minst ulemper både for fotgjengere og vil ha minst konsekvenser for hovedtrafikkstrømmen i Sjøgata/Hålogalandsgata. Ved etablering av felles p-anlegg under kvartal 100, 105 og eventuelt kvartal 22 skal all inn og utkjøring primært skje via K16 i Sjøgata. Alternativ adkomst til kvartal 22 og varelevering for kvartal 22 må skje innenfor kvartalets sørside mot K12, Dronningens gate. Dette alternativet kan komme i konflikt med eventuell busstrafikk i Dronningens gate, og bør unngås dersom Sandgata kan benyttes. Det må settes av 3,5 m vareleveringslomme langs kvartalet øst eller sørside, avhengig alternativ. Inn- og utkjøring til p-anlegg fra Hålogalandsgata til kvartal 22 vil være svært negativ for avviklingen av hovedtrafikkstrømmen i Sjøgata/Hålogalandsgata og vil medføre forsinkelser på denne. De negative ulempene gjør denne løsningen uaktuell. Det er i planforslaget lagt til rette for innsnevring av del av K9 - Hålogalandsgata til ett kjørefelt langs kvartalet inkludert deler av Kvartal 100 (C8). For de delene av K9 Hålogalandsgata som ligger langs kvartalet åpnes det i planforslaget for etablering av- og påstigningslomme og vareleveringslomme langs kvartalet mot del av K9, Hålogalandsgata. Den øvrige delen av den innsnevrede delen av K9 Hålogalandsgata benyttes til utvidelse av fotgjenger arealet i Storgata for å tilrettelegge området på fotgjengernes premisser. Innsnevring av Hålogalandsgata og varelevering langs del innsnevret del av K9-Hålogalandsgata kan ha negativ virkning for avviklingen av hovedtrafikkstrømmen i Sjøgata og Hålogalandsgata og vil medføre forsinkelser på denne. Adkomst fra Storgata for ny bebyggelse anses som uaktuelt ettersom denne gis forgjengerprioritet, og eventuell adkomst eller varelevering vil være i konflikt med denne. OG2 Storgata er forslått tilrettelag som gågate. To bussholde-/reguleringsplasser fjernes ved etablering av gågate OG2. Dronningens gate foreslås enveisregulert fra vest mot øst på strekningen K12 og K13. Parkering for eiendommene må løses innenfor egen eiendom, i parkeringsanlegg i kjeller. side 103 av 172

46 Planbeskrivelse Reguleringsplanforslag Plan 1024 Nerbyen med Kulturkvartalene Estetikk og byggeskikk Kvartalets høydebegrensninger er satt for å tilrettelegge for gode sol- og lysforhold i omkringleggende gaterom. Ny bebyggelse som foreslått innenfor Kvartal 22 vil med mulighet for etablering av et høyere punkthus innenfor kvartalet bidra til å endre sentrums byformprofil i sammenheng med utbygging av andre sentrumskvartaler. Dette kan bidra til å gi Bodø sentrum en fornyet identitet ut fra bygningsform i møtet mellom lavere gesimshøyder langs gateplan og ønsket om tettere utbygging gjennom høyere punkthus. Foreslått kvartalsstruktur viderefører Bodø sentrums opprinnelige kvartalsstruktur. Det er lagt til grunn krav om bebyggelsesplan for tiltak innenfor området, for sikring av valg om bygningenes utforming og endelige plassering. Figur 69: Utbygging med punkthus sett fra Moloen. (Ill: Boarch Arkitekter AS) Figur 70: Gateperspektiver av mulig bebyggelse. (Ill: Boarch Arkitekter AS) side 104 av 172

47 Planbeskrivelse Reguleringsplanforslag Plan 1024 Nerbyen med Kulturkvartalene Figur 71: Utbygging med punkbygg sett fra enden av Storgata. (Ill: Boarch Arkitekter AS) Interessemotsetninger Grunneier/forslagstiller av innkomne utbyggingsforslag har utrykt ønske om noe høyere utnyttelse enn hva planforslaget inneholder. Videre er det utrykt motforestillinger mot bevaring av bebyggelsen innenfor kvartalet som vil redusere utviklingsmuligheten i forhold til nyetablering av butikkarealer. Det er varslet ønske fra grunneier om mulighet for riving av Norrøna Hotell, i konflikt med bevaringsinteressene av denne bygningen/fasaden. side 105 av 172

48 Planbeskrivelse Reguleringsplanforslag Plan 1024 Nerbyen med Kulturkvartalene OMRÅDE 3 (Kvartal 24, 25, 98, 99 og 107) KVARTAL Bakgrunn/redegjørelse I Kvartal 24 er det lagt til rette for en kombinasjon av forretning, kontor- og boligbebyggelse. Kvartalet ligger i overgangssonen mellom sentrum og boligplatået sørøst for sentrum. I kvartalets bebyggelse mot Dronningens gate (B2) er det stilt krav til minimum 2 etasjer næring/kontor mot gate, og mot Kongens gate (B3) maksimalt 2 etasjer med næring/kontor mot gate. Ved utbygging til boliger gjelder de krav til uterom og bokvalitet som fremgår av Bodø kommunes norm og Plan- og bygningsloven. Vedr. angivelse av utnyttelse innenfor kvartalet, så skilles det mellom utvikling av boligbebyggelse i forhold til eventuell nærings- og kontorutvikling. Figur 88: Modellutsnitt av eksisterende situasjon for Kvartal 24. Figur 89: Modellutsnitt av eksisterende situasjon for Kvartal 24 sett fra nord. Figur 90: Ny situasjon for Kvartal 24 som viser maksimal utnyttelse innenfor regulerte byggegrenser ved boligutvikling. Figur 91: Ny situasjon for Kvartal 24 som viser maksimal utnyttelse innenfor regulerte byggegrenser ved boligutvikling innenfor kvartalet, sett fra nord. side 119 av 172

49 Planbeskrivelse Reguleringsplanforslag Plan 1024 Nerbyen med Kulturkvartalene Figur 92: Ny situasjon for Kvartal 24 som viser maksimal utnyttelse innenfor regulerte byggegrenser kontor/næringsutvikling mot Dronningens gate, og boliger mot Kongens gate. Figur 93: Ny situasjon for Kvartal 24 som viser maksimal utnyttelse innenfor regulerte byggegrenser kontor/næringsutvikling mot Dronningens gate, og boliger mot Kongens gate, sett fra nord Planforslaget Kvartal 24. Figur 94: Utsnitt av reguleringsplankartet som viser Kvartal 24. Reguleringsformål 1. Byggeområder Kombinerte formål, Forretning, kontor, bolig (min. 2 nedre et. næring) (B2). Kombinerte formål, Forretning, kontor, bolig (maks. 2 nedre et. næring) (B3). Grad av utnytting og høyder B2: Koter og byggegrenser angitt for maks gesimshøyde tilsvarer 4 etasjers bebyggelse mot Dronningens gate med en mindre del i nordre hjørne med mulighet for to inntrukne etasjer til totalt 6 etasjer. Totalt BRA ved boligutvikling: m2 BRA over bakken. Dette tilsvarer utvikling av kontor/forretning de to nedre etasjene, og boligutvikling tilsvarende %BRA = 200% over denne. Totalt BRA ved forretning- og kontorutvikling: m2 BRA over bakken. Areal under bakken er ikke medregnet Det gis tillatelse for utbygging av totalt 2 kjelleretasjer under terreng innenfor byggegrenser. side 120 av 172

50 Planbeskrivelse Reguleringsplanforslag Plan 1024 Nerbyen med Kulturkvartalene B3: Koter og byggegrenser angitt for maks gesimshøyde tilsvarer 3 etasjers bebyggelse med ytterligere 1 inntrukket etasje på sørøstre del. Totalt 4 etasjer. Totalt BRA ved boligutvikling: m2 BRA over bakken. Dette tilsvarer utvikling av kontor/forretning de to nedre etasjene, og boligutvikling tilsvarende %BRA = 150% over denne. Areal under bakken er ikke medregnet Det gis tillatelse for utbygging av totalt 2 kjelleretasjer under terreng innenfor byggegrenser. Bebyggelsens plassering Kvartalet er foreslått fullt utbygget innenfor kvartalsstrukturen. Tetthet i utbyggingen er avhengig av formål, da boligutbygging vil sette høyere krav til uteoppholdsareal og dagslysinnslipp. Hovedparten av bebyggelsen følger byggegrenser langs gateliv for å tydeliggjøre kvartalsstrukturen. Den inntrukne bebyggelsen over 4 etasjer (B2) er trukket 7 meter inn fra gesims mot Dronningens gate og Sandgata. Mulighet for eventuell høyere bebyggelse innenfor kvartalet er plassert i nordre del av kvartalet, for best å tilrettelegge for dagslysforhold for boligutbygging mot Kongens gate. Den inntrukne bebyggelsen over 3 etasjer (B3) er trukket 3,5 meter inn fra gesims mot Dronningens gate og Sandgata. Overordnede planer og mål Løsning innenfor kvartalet oppfyller overordnete mål om fortetting av sentrumskjernen og løsning av trafikale forhold i forhold til Kommunedelplan for sentrum. Miljøfaglige forhold Det er utført sol/skygge vurderinger i forhold til bebyggelsen, og diagrammer som viser dette er lagt ved planbeskrivelsen som eget vedlegg. Det er her vist alternativene hvor kvartalet utvikles til hhv. boligformål og ved kontor/næring o.a. Bebyggelsen innenfor kvartalet vil kaste skygge i omkringliggende gater som Dronningens gate og Sandgata. Ved boligutvikling vil det være mulig å etablere uteoppholdsarealer av god kvalitet og med gode solforhold inne i kvartalet, også ved eventuell kontorutvkling mot Dronningens gate. Trafikkforhold Atkomsten til dette kvartalet forutsettes opprettholdt som i dag. Atkomst til hele kvartal 24 anbefales primært via del av K14 - Sandgata, innfor kvartalets østside (Ved etablering av felles parkeringsanlegg). Denne atkomsten vil gi minst ulemper i forhold til fotgjengerstrømmer og kollektivtrafikk. Alternativt kan det åpnes for atkomst til dette kvartalet fra K12 - Dronningens gate eller K10- Kongens gate, men dette vil kunne komme i konflikt med hovedstrømmen for kollektivtrafikk i disse gatene. Ut fra samme begrunnelse anbefales varelevering lagt til del av K14 - Sandgata. Det må settes av 3,5 m vareleveringslomme. Inn- og utkjøring til kvartal 24 fra Hålogalandsgata anses å ha ulemper for trafikkavviklingen i Hålogalandsgata, og adkomst fra denne gaten er derfor ikke anbefalt. I K12 - Dronningens gate og K10- Kongens gate er det satt av holdeplass/kollektivfelt. Etablering av disse medfører at en del offentlig parkeringsplasser fjernes fra området. Dronningens gate foreslås enveisregulert fra vest mot øst på strekningen K12 og K13. Parkering for eiendommene må løses innenfor egen eiendom, i parkeringsanlegg i kjeller. Estetikk og byggeskikk Det er lagt til grunn krav om bebyggelsesplan for tiltak innenfor området, for sikring av valg om bygningenes utforming og plassering. side 121 av 172

51 Planbeskrivelse Reguleringsplanforslag Plan 1024 Nerbyen med Kulturkvartalene Figur 95: Sett innover Dronningens gate mot nordøst fra krysset ved Hålogalandsgata. side 122 av 172

52 Planbeskrivelse Reguleringsplanforslag Plan 1024 Nerbyen med Kulturkvartalene KVARTAL Bakgrunn/redegjørelse I Kvartal 25 er det lagt til rette for en kombinasjon av forretning, kontor- og boligbebyggelse tilsvarende Kvartal 24. Kvartalet ligger i overgangssonen mellom sentrum og boligplatået sørøst for sentrum. I kvartalets bebyggelse mot Dronningens gate (B4/B8) er det stilt krav til minimum 2 etasjer næring/kontor mot gate, og mot Kongens gate (B5) maksimalt 2 etasjer med næring/kontor mot gate. I B8 er det i tillegg lagt til rette for etablering av hotell innenfor eksisterende eiendommer (i dag brukt til hotell). Ved utbygging til boliger gjelder de krev til uterom og bokvalitet som fremgår av Bodø kommunes norm og Plan- og bygningsloven. Vedr. angivelse av utnyttelse innenfor kvartalet, så skilles det mellom utvikling av boligbebyggelse i forhold til eventuell forretnings- og kontorutvikling. Figur 96: Modellutsnitt av eksisterende situasjon for Kvartal 25. Figur 97: Modellutsnitt av eksisterende situasjon for Kvartal 25 sett fra nord. Figur 98: Ny situasjon for Kvartal 25 som viser maksimal utnyttelse innenfor regulerte byggegrenser ved boligutvikling. Figur 99: Ny situasjon for Kvartal 25 som viser maksimal utnyttelse innenfor regulerte byggegrenser ved boligutvikling innenfor kvartalet, sett fra nord. side 123 av 172

53 Planbeskrivelse Reguleringsplanforslag Plan 1024 Nerbyen med Kulturkvartalene Figur 100: Ny situasjon for Kvartal 25 som viser maksimal utnyttelse innenfor regulerte byggegrenser kontor/næringsutvikling mot Dronningens gate, og boliger mot Kongens gate. Figur 101: Ny situasjon for Kvartal 25 som viser maksimal utnyttelse innenfor regulerte byggegrenser kontor/næringsutvikling mot Dronningens gate, og boliger mot Kongens gate, sett fra nord Planforslaget Kvartal 25. Figur 102: Utsnitt av reguleringsplankartet som viser Kvartal 25. Reguleringsformål 1. Byggeområder Kombinerte formål, Forretning, kontor, bolig (min. 2 nedre et. næring) (B4). Kombinerte formål, Forretning, kontor, bolig, hotell (min. 2 nedre et. næring) (B8). Kombinerte formål, Forretning, kontor, bolig (maks. 2 nedre et. næring) (B5). Grad av utnytting og høyder B4: Koter og byggegrenser angitt for maks gesimshøyde tilsvarer 4 etasjers bebyggelse mot gate. Totalt BRA ved boligutvikling: m2 BRA over bakken. Dette tilsvarer utvikling av kontor/forretning de to nedre etasjene, og boligutvikling tilsvarende %BRA = 200% over denne. Totalt BRA ved forretning- og kontorutvikling: m2 BRA over bakken. Areal under bakken er ikke medregnet Det gis tillatelse for utbygging av totalt 2 kjelleretasjer under terreng innenfor byggegrenser. side 124 av 172