Reguleringsplan for Nerbyen - kvartalene 21, 22, 24 og 25 - klage på vedtak, Stadssalgkonsernet

Transkript

1 Byplankontoret Saksframlegg Dato Løpenr Arkivsaksnr Arkiv / /194 L12 Saksnummer Utvalg Møtedato 10/24 Planutvalget Reguleringsplan for Nerbyen - kvartalene 21, 22, 24 og 25 - klage på vedtak, Stadssalgkonsernet Sammendrag Saken gjelder klage på bystyrets vedtak i sak 09/182, Reguleringsplan for Nerbyen, kvartalene 21, 22, 24 og 25, den Klager er advokat Henry A. Berntsen på vegne av grunneier Stadssalgkonsernet, og gjelder regulering av hjørnebygget til Norrøna hotell i kvartal 22 til bevaring. Klagen viser til ulemper for eier i forhold til en utvikling av kvartalet. I saken gjøres det rede for saksbehandlingen, hvor de påberopte ulemper er både fremkommet og belyst. Det vurderes slik at det i klagen ikke kommer fram nye opplysninger som ikke var kjent da bystyret gjorde sitt vedtak. Klagen anbefales derfor ikke tatt til følge, men oversendt fylkesmannen til avgjørelse. Saksopplysninger Advokat Henry A. Berntsen har ved brev av 25. januar 2010 påklaget vedtaket i Bodø bystyre , sak 09/182, angående reguleringsplan for Nerbyen, kvartalene 21, 22, 24 og 25. Klagen gjelder regulering av hjørnebygget for Norrøna hotell, E3 i kvartal 22, til bevaring av bygning, spesifisert til bevaring av takform og fasader. Klagen er gjort på vegne av Stadssalgkonsernet, som er eier av kvartal 22 med unntak av Hålogalandsgate 5. I klagen vises det til uttalelse til planen ved offentlig ettersyn fra Boarch arkitekter og Kvartal Eiendom AS, Eiergruppen AS og Kvartal 22 AS. I denne ble det argumentert med at tilpasning av hjørnebygningen i prosjektutvikling av kvartalet innenfor det regulerte formålet ikke lar seg gjennomføre uten kostnader som ikke vil være økonomisk forsvarlige. Det vises særlig til to forhold, lav etasjehøyde (2,45 m) og at det ikke lar seg gjøre å etablere parkeringskjeller under dette bygget. Det vises også til at det i saksvurderingen ikke er lagt vekt på at fasadene på bygget er betydelig endret i forhold til det opprinnelige. Det vises videre til planutvalgets vedtak i sak 08/152, som åpnet for at regulering til spesialområde bevaring kunne utgå dersom Luftfartstilsynet valgte prosjektet i kvartal 22. De finner det vanskelig å skjønne at bevaringsspørsmålet skal tillegges større vekt når andre enn Luftfartstilsynet etablerer seg i kvartalet. På bakgrunn av disse momenter bes det i klagen om at bevaring av hjørnegården til Norrøna utgår. Klagen behandles i hht. plan- og bygningslovens 1-9, som gjør forvaltningsloven gjeldende. Bystyrets vedtak i sak 09/77, Ny planlov, konsekvenser av denne, den , tolkes slik at Side 9

2 planutvalget har myndighet til å gjennomføre forberedende klagebehandling, jfr. vedtakets pkt. 1 og 4. Fylkesmannen er klageinnstans. Klagen er rettidig avsendt, og Stadssalgkonsernet er part i saken. Vurderinger Som nevnt i klagen ble det ved offentlig ettersyn avgitt en merknad fra Kvartal Eiendom AS/Eiergruppen AS/Kvartal 22 AS og Boarch arkitekter as, datert I tillegg forelå det en særskilt merknad til det samme forholdet fra Boarch arkitekter as, datert Alle de forhold og argumenter som er medtatt i klagen var også anført i merknadene. Det gjelder både lav etasjehøyde, vanskeliggjøring av parkeringskjeller, endringer i forhold til opprinnelige fasader og henvisning til vedtaket angående Luftfartstilsynet. Merknadene var kommentert i et trykt vedlegg til saken, under uttalelse nr. 9 og nr. 10. I tillegg ble forholdet vedrørende vern av hjørnebygget til Norrøna funnet så viktig at det ble behandlet i selve saksframlegget, side 5 og 6. Det siteres fra dette: Planforslaget ble lagt ut til offentlig ettersyn med det primære forslag at hjørnebygget til Norrøna bevares. På det tidspunktet planen ble vedtatt lagt ut til offentlig ettersyn var det ikke valgt prosjekt for lokaler til Luftfartstilsynet, og lokalisering til kvartal 22 var et alternativ. Planutvalget vedtok derfor at det også legges ut til offentlig ettersyn et alternativt forslag som går ut på at regulering av hjørnebygget til Norrøna til spesialområde bevaring utgår dersom Luftfartstilsynet velger prosjektet i kvartal 22. Dette ble som kjent ikke valgt. Bygningsvernet i planen er basert på vurderingene fra kommunedelplanen for sentrum. Det som særlig er fremhevet er at Bodø har en etterkrigsbebyggelse/pussarkitektur og en kvartalsbebyggelse som er karakteristisk fra Brente steders regulering, og at dette er et særtrekk ved Bodø by som anses viktig å ta vare på. Det er derfor den historiske betydningen/fortellingen om byutvikling som er den primære begrunnelsen for vern av Sjøfartsbygningen, Merkurgården, Apotekergården, hjørnebygget av Norrøna og Salten Damp. At bygningene kan sees i sammenheng som del av et helhetlig bygningsmiljø, er et forhold som forsterker begrunnelsen for vernet. At denne helheten delvis er gått tapt gjennom riving og nybygg, slik det påpekes, gjør det etter byplankontorets vurdering enda viktigere å ta vare på den sammenhengen og den historiefortellingen som er igjen og ennå kan tas vare på. I en slik sammenheng er hjørnebygninger spesielt viktig, da de markerer kvartalet og er særlig framtredende. Forholdet omkring vern av hjørnebygningen til Norrøna i kvartal 22 ble kommentert spesielt i saksframlegget ved behandling av Nerbyen-planen. De forhold som ble nevnt er at hjørnebygget fra tidlig 50-tallet er den delen av Norrøna som stilmessig og formalt er av høyest kulturhistorisk verdi og tilpasset Salten Damp bygget på hjørnet nedenfor. Nordland fylkeskommune (som myndighet etter kulturminneloven) anmodet kommunen om å vurdere bevaring av hele Norrøna hotell. Fri høyde fra 2. til 4. etasje er ca. 2,55 m i følge tegningene, som er betydelig lavere enn i kontorbygg og dermed en utfordring, men ansett som løsbar. Bevaringen gjelder kun fasade og takflate/takform, slik at en står svært fritt innvendig. De forhold som taler for vern er: - Verdien i å bevare hjørnegården som kultur- og byhistorisk element i Storgata, og med dette opprettholde en sammenheng med de øvrige byggene som er foreslått vernet i Nerbyen. Det henvises også til fylkeskommunens uttalelse som myndighet. Side 10

3 - Gjennom bevaring av hjørnegården sikres en oppdeling av fasadene mot hhv. Storgata og Sandgata. Store sammenhengende kvartalsbygg vil forringe sentrums karakter, og vil redusere identiteten og kvaliteten av gateutformingen i Bodø. De forhold som taler mot vern er: - Fleksibel og rasjonell utnyttelse av grunnarealet jfr. BOARCHs/grunneiers argumentasjon. - Mulighet for å utvide Sandgata Byplankontoret fastholder tidligere standpunkt om å legge størst vekt på de forholdene som taler for vern, og mener det er mulig å innlemme hjørnebygningen i en utvikling av kvartalet. Byplankontoret opprettholder derfor regulering til spesialområde bevaring. Når det gjelder det momentet at det ble åpnet for at gjennomføring av prosjekt for Luftfartstilsynet kunne gå foran bevaring, så var det et signal om hvor viktig man anså dette for byen. Dette kan kritiseres, men var et forhold som kom tydelig fram i saksforberedelsen til bystyrets behandling. Konklusjon og anbefaling De forhold som tas opp i klagesaken var alle fremkommet i uttalelsene til plansaken, og har vært behandlet i den ordinære saksbehandlingen. Klagen inneholder ingen nye momenter som ikke har vært vurdert i saken. Det anbefales derfor at klagen ikke tas til følge, men at vedtaket i sak 09/182 den opprettholdes. Klagen oversendes fylkesmannen i Nordland for endelig avgjørelse. Forslag til vedtak Planutvalget finner ikke grunn til å ta til følge klage fra advokat Henry A. Berntsen/ Stadssalgkonsernet på bystyrets vedtak den i sak 09/182, Reguleringsplan for Nerbyen, kvartalene 21, 22, 24 og 25, angående regulering av hjørnebygget til Norrøna hotell. Klagen sendes fylkesmannen til endelig avgjørelse. Saksbehandler: Knut Kaspersen Trykte vedlegg: 1 Påklaging av vedtak 2 Plankart, plan nr Henrik K. Brækkan Kommunaldirektør Jørn Roar Moe Byplansjef Utrykte vedlegg: 1. Notat vedrørende forslag til bevaring av del av Norrønabygget i forslag til reguleringsplan for Nerbyen, kvartalene 21, 22, 24 og 25, Bodø kommune. Boarch arkitekter as, datert Uttalelse/merknad til forslag til reguleringsplan for Nerbyen, kvartalene 21, 22, 24 og 25. Kvartal Eiendom AS/Eiergruppen AS/Kvartal 22 AS og Boarch arkitekter as, datert Sammendrag av merknadene med byplankontorets kommentarer, datert 22. oktober Side 11

4 2 7 1AN 2010 ADVOKATENE BERNTSEN, LUND OG KVALVIK DA MNA to/ici 4-6- Fylkesmannen i Nordland Moloveien Bodø Advokat Dag T. Bemtsen Advokat Carl Lund Advokat Frank Ove Kvalvik Org.nr. NO MVA I kontorfellesskap med advokat Henry A. Bemtsen Org.nr. NO MVA Klientkonto: DERES REF: VÅR REF: BODØ, 25. januar 2010 Ad Stadssalgkonsernet/ Kvartal 22 AS reguleringsplan for kv. 22 klage Bodø bystyre vedtok i møte reguleringsplan for Nerbyen, herunder kv. 22 Bodø i sak nr 09/182. Av vedtaket fremgår at hjørnebygget for Norrøna Hotell er vedtatt vernet/bevart hva angår tak og fasader. Herved påklages ovennevnte vedtak på vegne av Stadssalgkonsernet Kvartal 22 er regulert til kombinert formål kontor/ forretning/allmennyttig samt hotell. Stadssalgkonsernet er eier av hele kvartal 22 med unntak av Hålogalandsgt. 5. Boarch Arkitekter AS og Kvartal Eiendom AS, Eiergruppen AS og Kvartal 22 AS, har i uttalelse til Bodø kommune datert fremkommet med bemerkninger til denne del av reguleringsplanen. Det vises til disse bemerkninger. Tilpasning av hjørnebygget til Norrøna hotell i prosjektutvikling av kvartalet innenfor regulerte formål, lar seg ikke gjennomføre uten kostnader som ikke vil være økonomisk forsvarlig. Hotelletasjene har en romhøyde på 2,45 m og kan derfor ikke utnyttes til kontor/foretningsformål. Dersom kun tak og fasader beholdes ved en evt renovering, vil det ikke bli samsvar mellom nye etasjeskiller og vindusplassering i fasader. Utvikling av kvartalet medfører krav til parkering som må etableres i 2 etasjer i grunnen under bygningsmassen. Det lar seg ikke gjøre å få etablert parkering under hjørnegården til Norrøna hotell. Selv om det teknisk skulle la seg gjennomføre, vil kostnadene være uforsvarlige. I saksfremlegget fra byplankontoret er det listet opp momenter som taler for vern og momenter som taler mot vem. Det som ikke fremgår av disse uttaleser er at fasadene som var etablert på hjørnebygget til Norrøna Hotell ved oppførelsen, er betydelig endret på 90 tallet. Kontoradresse: Postadresse: Telefon: Bankgiro: Dronningens gt. 28 Postboks 123 Telefaks: Driftskonto: Bodø 8001 Bodø post@advokat-bodo.no Klientkonto: Side 12

5 ADVOKATENE BERNTSEN, LUND OG KVALVIK DA MNA I møte vedtok Planutvalget i sak 08/152 å gjøre unntak fra bestemmelsene om bevaring av hjørnegården til Norrøna hotell dersom Luftfartstilsynet valgte Kvartal 22 til sitt administrasjonsbygg. For utbygger er det vanskelig å skjønne at de momenter som taler for bevaring av hjørnegården skal tillegges større vekt når andre enn Luftfartstilsynet etablerer seg i kvartalet. Vedtaket om bevaring av hjørnegården til Norrøna hotell, vil medføre slike økonomiske begrensninger i mulighetene for utvikling av kvartalet, at utbygging av kvartalet til gjennomføring av reguleringsplanen, vanskelig lar seg gjennomføre. På vegne av klagerne bes om at vedtaket om bevaring hjørnegården til Norrøna hotell utgår av reguleringsplanen for kvartal 22 Med hilsen, /14enry A. Berntsen advokat Kopi: Kvartal 22 AS, c/o Stadssalg AS, Olav V gt 100, 8004 Bodø SIDE 2 AV 2 Side 13

6 X Side 14 X Y Y Y TEGNFORKLARING Bolig/Forretning/Kontor Annet kombinert formål Gate med fortau Bevaring av bygninger Planens begrensning Formålsgrense Grense for bevaringsområde Byggegrense Regulert senterlinje Regulert kant kjørebane Regulert parkeringsfelt Avkjørsel Kjøreretning Reguleringsplan for Nerbyen, kvartalene 21, 22, 24 og 25 med tilhørende bestemmelser Saksbehandling etter plan- og bygningsloven: 1. gangsbehandling i planutvalget Offentlig ettersyn fra til gangsbehandling i planutvalget PS 08/ KK 3. gangsbehandling i planutvalget Bodø bystyrets vedtak av planen: Y Y Planen er utarbeidet av: Plankontoret SAKSNR. DATO SIGN. TEGNINGSNUMMER (Plan-ID) DATERT: Kartgrunnlag: FKB, ajour Kartreferanse: Euref 89, UTM Sone 33 Høydereferanse:NN 1954 Målestokk 1:1000 Bodø kommune PS 08/ m VERSJON AVB/BJ/VJ Y Y Y