Frogn kommune Frogn badeanlegg på Seiersten

Transkript

1 Frogn badeanlegg på Seiersten Tredjepartskontroll av skisseprosjekt Januar Borgartún Reykjavík

2 12247 Nr. utg. Dato Utarbeidet Kontr. Godkjent MTJ/AES/EØM MTJ EKS VSO CONSULTING

3 Innhold 1 Oppdragsbeskrivelse Innledning 3 2 Grunnlag for oppdraget Skisseprosjekt Reguleringsplan 4 3 Frogn badeanlegg, kontroll av skisseprosjekt Generelt / Felleskostnader Gjenomførbarhet og byggeteknikk VVS Generelt Sanitæranlegg Rengjøring av svømmehall Varmeanlegg Utvendige arealer Brannslokking Kjøleanlegg Luftbehandlingsanlegg Teknisk anlegg for vannbehandling Automasjon og SD-anlegg EL-anlegg Generelt El-installasjoner Tele og automatisering Heis Utomhusarbeider Inventar 9 4 Kalkyle / økonomi Kalkyle, skisseprosjekt Kvalitetssikring kostnader Kontrollert kalkyle pr. 20.desember Konklusjon 12 VSO CONSULTING

4 1 Oppdragsbeskrivelse 1.1 Innledning På vegne Frogn kommune har VSO Consulting som konsulent fått oppdrag at foreta tredjepartskontroll og vurdere alternativer for oppbygging av nytt badeanlegg på Seiersten i Drøbak. Oppdraget har bakgrunn i skisseprosjekt utarbeidet av White Arkitekter AB samt tilhørende kalkyle og kommentar til denne fra White. Etter forslag fra Frogn kommune er Eyvind Ø Marcussen fra Asplan Viak i Kristiansand tatt med i gruppen. Eyvind har lang erfaring av like oppdrag og har blant annet deltatt i hele prosjketerings- og byggeprosessen av Sørlandsbadet i Lyngdal. I tillegg har VSO med seg i dette oppdraget ekspertise fra Moe Polyplan AS v/ Arnt Erik Ski. Moe Polyplan har lang erfaring innom prosjektering og planlegging av tekniske installasjoner innom VVS og EL-fag for badeanlegg. Avtale mellom VSO og underleverandøre er gjort muntlig og med e-post. I møte med oppdragsgiver i Frogn 10.oktober 2012 ble oppdraget formulert slik at målsetningen er å komme frem til en løsning som kan utføres slik at kommunens forventninger for kostnad oppfylles. Videre er det ønskelig at identifisere endringer og tiltak som muliggjør en gjennomføring av et prosjekt til 165 MNOK (inklusive mva og usikkerhetsavsetning). Deretter vil prosjektets videre fremdrift bli drøftet. Befaring på Sørlandsbadet ble gått 28. november Deltakere i befaringen var Arnt Erik Ski, Eyvind Ø Marcussen og Marius Jonasson. Under befaringen ble det avholdt kort møte med Atle Homme som er daglig leder for Sørlandsbadet. Atle midlet informasjon på drift av anlegget samt det at det ble diskutert hvilke svake punkter anlegget har mhp. logistikk og daglig drift. I tillegg ble det avholdt møte i Asker hvor deltakere i oppdraget koordinerte sine arbeider. VSO CONSULTING 3

5 2 Grunnlag for oppdraget 2.1 Skisseprosjekt White arkitekter har utarbeidet skisseprosjekt for Frogn badeanlegg på Seiersten hvor det er tegnet nytt badeanlegg knyttet til den eksisterende Frognhallen. Anlegget inneholder disse hovedelementer: Nytt felles inngangsparti for Frognhallen og badeanlegg med resepsjon og kafé Garderober og dusjer med tilhørende funksjoner Badeanlegg, 25m. basseng, stupebasseng, lekebasseng, boblebad og terapibasseng med tilhørende funksjoner. Treningsfasiliteter og velvære. Utearealer / terrasse Skisseprosjektet fra White inneholder følgende dokumenter: Skisseprosjekt Frognbadet Seiersten 22 september 2010 med tegninger, romprogram, beskrivelse, kalkyle og overordnet fremdriftsplan. Revidert kalkyle med justerte priser dato (265 m.kr.) Videre vurderinger og forklaringer til kalkyle I tillegg ble det oversendt dwg filer med tegningsgrunnlag for skisseprosjektet. Ovennevnte dokumenter er ikke lagt ved denne rapporten. Plankommiteen for Seiersten idrettspark har utarbeidet rapport om skisseprosjekt svømmeanlegg Seiersten hvor det er gjort rede for kommiteens gjennomgang av prosjektet. Sitat; I sitt arbeid har plankomitèen definert sitt oppdrag til å finne fram til et omforent forslag til en svømmehall med flerbruksmuligheter og sambruk med Frognhallen. Som en del av arbeidet gjennomføres også utarbeidelse av reguleringsplanforslag for Seiersten-området. (utdrag fra plankommiteens rapport av ) I møte hos Frogn kommune den 10. oktober 2012 fremkom at plankommiteen har tilrettelagt penger for å videreføre skisseprosjektet slik det står i et forprosjekt. Med bakgrunn i dette påses denne rapporten som det første i å finne frem til et omforent forslag for videre behandling. 2.2 Reguleringsplan Av plankommiteens rapport fremkommer at området skal reguleres slik at det er tilpasset til fremtidens behov. Det foreligger ikke opplysninger om status på reguleringsarbeider under utarbeidelsen av denne rapporten. Derfor er det ikke foretatt analyse av tiltak på tomt og nærområder nå. VSO CONSULTING 4

6 3 Frogn badeanlegg, kontroll av skisseprosjekt. 3.1 Generelt / Felleskostnader Iht. skisseprosjekt fra White arkitekter skal badeanlegget inneholde bassenger og fasiliteter for velvære. Anlegget skal tilkobles den eksisterende Frognhallen blant annet for å øke muligheter for flerbruk og dermed gjøre anlegget mer attraktiv. Av dokumentet Förklaringar kalkyl fra White fremkommer ikke at hjelpearbeider for tekniske fag inngår i felleskostnader. Allikevel er disse kostnader vesentlig høyere enn normalt på Norsk marked. Kapittel gjør nærmere rede for disse kostnader. 3.2 Gjenomførbarhet og byggeteknikk 3.3 VVS Generelt Skisseprosjektet har noe beskrivelse av tekniske forhold, men mangler prosjektbeskrivelse av løsning og de badfaglige forhold. Bygget er lagt betydelig mer inn i terrenget enn tegningene gir inntrykk av. Det blir store terrenginngrep med utfordrende løsninger som ikke er omtalt under beskrivelsen av byggeteknikk. De viste løsninger i snitt C og D og «fasad mot väster» vil bli vanskelige å gjennomføre. Sprang i bunnplater og u-inspiserbare bassengbunner er etter vårt syn ikke optimalt. Isolasjonsverdier i tak er ikke tilstrekkelig for god energibruk. Prosjektets løsning av sklie vil være vanskelig å gjennomføre i praksis. (Egentlig umulig). Prosjektets løsning av bølger vil også være vanskelig å gjennomføre i praksis. Kontrollkalkyler er sammenliknet med kalkyle fra skisseprosjekt av Våre kalkyler er oppjustert til dagens dato. Under VVS er det stort avvik i priser i forhold til skisseprosjekt. Kontrol- kalkyle er beregnet til kr.: ,- eks. mva. basert på løsninger vi mener er godt egnet. I denne prisen ligger sprinkling samt gjenvinningsanlegg for avløpsvann fra dusjer. I skisseprosjektets kalkyle av er prisen kr ,- eks. mva. Vi har brukt erfaringspriser og sammenliknet kostnadene fra tilsvarende anlegg samt priser fra leverandører på større komponenter. Fjernvarmesentralen er kun medtatt for dette bygg og ikke eksisterende idrettshall. Allikevel er avviket stort, men vi føler oss sikre på denne prisen i forhold til gjeldende priser i markedet Sanitæranlegg I denne kontrollrapporten er det lagt vekt på å benytte kvaliteter på sanitærutstyr, rør og deler som er bestandig for det klima dette skal monteres i. For alle toalettrom og våtrom er det lagt vekt på at montasje og kvalitet som er så robust at det passer til offentlig bruk. I dusjene er det regnet med spesialarmatur beregnet for offentlig bruk og med elektronisk vannsparefunksjon. Det bør legges opp til at gråvann fra dusjer gjenvinnes og at energien tilføres forvarming av forbruksvann. (Medtatt i kontrollkalkylen) VSO CONSULTING 5

7 3.3.3 Rengjøring av svømmehall I forbindelse med rengjøring er medtatt rikelig med renner / sluk med tilhørende tilførselsystem for spyling Varmeanlegg I skisseprosjekt er det regnet med vannbårent varmeanlegg med varmepumpeteknologi med / brønner for å hente opp jordvarme. I denne kontrollutgaven er det kun med kapasitet for selve bade anlegget. Oppvarming av eksisterende idrettshall er ikke inkludert i kapasiteten for energisentralen. Installasjon av solfanger system (i skisseprosjekt) er ikke med i denne kontrollkalkylen. Det kan bli vanskelig å oppnå en god økonomi for denne type anlegg. For selve badeanlegget vil det være mye overskudsvarme store deler av året og med gjennvinning av avløpsvann fra dusjer, gjenvinningssystemer for ventilasjonsanlegg samt grunnvarme fra varmepumper vil dette bli et energioptimalt bygg Utvendige arealer Alle utvendige gangarealer utstyres med vannbåren gatevarme. Det er medtatt en kostnad på ca. kr ,- eks. mva. for dette og som kan trekkes ut hvis dette ikke blir aktuelt Brannslokking I skisseprosjektet er det ikke medtatt sprinkling. Dette vil bli en vurdering i den videre prosess. Kostnad for sprinkleranlegg i samtlige arealer eksklusive selve svømmehallen er medtatt i kontrollkalkylen. Dette utgjør ca. kr ,- eks. mva. totalt og kan trekkes ut om andre løsninger velges Kjøleanlegg I skisseprosjektet er det medtatt en installert kjøleeffekt på 250 kw, dette virker veldig mye da det stort sett er treningsareal, kafeteria, lobby etc. som vil trenge kjøling. I denne forbindelse vil nok en egen kurs fra brønnparken gi tilstrekkelig kjølekapasitet, men dette er ikke konkret regnet på i denne fase. For å minimalisere bruk av kjøling forutsettes det bruk av utvendig avskjerming / soldempende glass Luftbehandlingsanlegg Samtlige arealer er forutsatt balansert ventilert som i skisseprosjekt. For å oppnå en løsning med lavest mulige livssykluskostnader og lavest mulig energiforbruk både til drift av vifter og til ettervarming av ventilasjonsluft, må det velges løsninger som innenfor de rammene som finnes er så optimale som mulig. Selve svømmehallen med tilhørende dusjer vil bli varmluftsoppvarmet fra luftbehandlingsanleggene, som beskrevet i skisseprosjekt. For å bedre driftsøkonomien vil også avfuktingsaggregatene utstyres med bassengvannskondensatorer for å utnytte overskuddsvarme som utvikles i avfuktingsprosessen. På grunn av et svært korrosivt, varmt og fuktig miljø i svømmehallen, må det stilles meget høye krav til ventilasjonskomponentene. Dette gjelder både bestandighet mot korrosjon VSO CONSULTING 6

8 og energibruk. Med de store vannflatene, vil det spesielt med forhøyet vanntemperatur, bli store avfuktingsbehov i hallen. Dette er energikrevende og det er meget viktig at det utstyret som man benytter er av en kvalitet som tåler miljøet og forbruker minst mulig energi. I øvrige arealer er det medtatt i ventilasjonsanleggene roterende varmegjenvinner og behovsstyrt ventilasjon som i forprosjekt Teknisk anlegg for vannbehandling For offentlige badeanlegg er det følgende forskrift man skal forholde seg til: FOR nr 592: Forskrift for badeanlegg, bassengbad og badstu m.v. (Rev. April 2000) Svømmehall: Idrettsbasseng, 25,0 x 15,0 m. Terapi- / undervisningsbasseng. Barne-/ lekebasseng. Stupebasseng. Boblebad Velvære / spaavdeling: Boblebad. Kaldtvannskulp. (Lite anlegg, kun sandfilter) Det er helt nødvendig at det prosjekteres egne vannrenseanlegg for hvert anlegg der vanntemperaturen er forskjellig inkl. kjemikaliedosering, UV etc.. Sirkulerte mengder dimensjoneres i forhold til gjeldende forskrifter for private og offentlige badeanlegg. Det legges opp til nødvendige volum for utjevnings- og skyllevannsbasseng for de ulike systemer som alle må bygges som tette kamre med inspeksjons- og ventilert med undertrykk. Det forutsettes at alle bassengenheter vil bli utstyrt med deck-level renner. I denne kontrollkalkylen er det medtatt kostnader for noen attraksjoner (5 stk inklusive tilførsel til sklie) For barnebassenget bør det installeres små vannaktiviteter, som vannkanoner etc. Samlet sum for vannaktiviteter inkl. tilførsel til sklie er ca. kr ,- eks. mva. Vannkvalitet: Vannet i et badeanlegg skal være hygienisk tilfredsstillende og tiltalende. Vannet skal være klart, uten farge og innbydende til bading. Bunnen skal kunne ses tydelig i alle deler av bassengbadet. Det kommer ikke helt frem av skisseprosjektet hvordan filtreringsanlegget er tenkt og hvordan dette skal driftes. Vi mener i et moderne bade anlegg skal installeres utstyr som skal være helautomatiske. Dvs. blant annet helautomatisk returspyling av filtre. Det er flere typer filtre som kan være aktuelt for et slikt anlegg: VSO CONSULTING 7

9 Tradisjonelle sandfiltre, er godt kjent og har vært brukt i stor utstrekning. Sandfiltre hvor sand er erstattet med AFM (Knust glass) Perlitefiltre. Membranfiltre Keramikkfiltre. For kontroll av pris i skisseprosjekt har vi valgt og prise sandfilter / keramikkfilter. Sandfilterløsninger er som kjent vært brukt i en årrekke, er robuste og stabile i drift. Sandfiltrene krever stor plass, bruker store mengder vann i forbindelse med returspyling og til dels stort kjemikalieforbruk i forhold til nyere filtreringssystemer. Sandfilter vil kreve skyllevannsbasseng. For å sammenlikne har vi valgt keramikkfiltrering som er noe av det nyeste innen filterteknologi i forbindelse med vannrensing av bassenganlegg. Filtret er litt dyrere men har helt andre egenskaper enn tradisjonelle sandfiltre. Filtret krever mye mindre plass, bruker vesentlig mindre vann i forbindelse med returspyling, trenger ikke skyllevannsbasseng og bruker vesentlig mindre kjemikalier. Filtret er basert på avanserte keramiske filterenheter og her er kanskje en liten utfordring for man har ikke så lang driftserfaring med filtret som med andre filtersystemer. I Danmark har filtret vært i drift på flere mindre anlegg over 4 5 år og i Norge har byggherren for Ankerskogen svømmehall valgt å bruke dette filtersystemet. Dette er et stort anlegg vi vil følge godt med for å få mest mulig driftserfaring med produktet. Første fase av anlegget er i driftssatt og så langt fungerer dette svært bra. Merkostnaden ved bruk av keramikkfiltre for dette badeanlegget vil være ca. kr.: ,- eks. mva., men driftsbesparelsen vil være betydelig i forhold til tradisjonelle sandfiltre. I vår kalkyle er keramikkfiltrering lagt til grunn. Sirkulasjonssytemet, UV system etc. blir som i skisseprosjekt Automasjon og SD-anlegg Det forutsettes komplett SD - anlegg og som er medtatt i kalkylen. Det har vist seg at være stort avvik i kostnadskontrollen i forhold til skisseprosjekt. Vår totale kalkyle er beregnet til kr.: ,- eks. mva. basert på løsninger og filtreringssystemer vi mener er best egnet. I skisseprosjektets kalkyle er prisen kr ,- eks. mva. Vi har brukt erfaringspriser, kostnader fra tilsvarende anlegg samt tilslutt kvalitetssikret dette mot entreprenør / leverandør og føler oss veldig sikre på at vi opererer med en riktig pris. Vi mener det må være en feil i prisen i forbindelse med skisseprosjekt. Leidere, startpaller, baneskillere, støping av utjevningsbassenger etc. er medtatt under bygningstekniske arbeider. VSO CONSULTING 8

10 3.4 EL-anlegg Generelt Uten å vite hva som er tenkt av utsyr er det her kun tatt hensyn til prisen i fra Holte bygg safe kalkulasjonsnøkkelen som omhandler svømmehall fra 2011 og lagt på 10 % prisstigning El-installasjoner Det er foretatt kontroll på tilsendt kostnadsoppstilling tilhørende skisseprosjektet. Denne har vist seg å være ca. 60 % høyere en resultatet av kontrollkalkylen i dette oppdraget. Det er også nevnt at ved bruk av LED belysning vil det komme en kostnad på ca. kr Dette høres ut til å være noe høyt. Herunder er det anslått kr I teknisk beskrivelse (kostnadsoppstilling) er det skissert en kostnad på Kr denne ser ut til å være mere reell i forhold til våre kalkyler. Det er beregnet ut i fra et netto areal på m2 og en kvm pris på kr Heis er ikke medregnet i denne kvm. prisen, den kommer som egen post Tele og automatisering Heis I kontrollkalkyle for tele og automatisering er det medtatt alle områder innom nybygg. Heis av normal kvalitet som oppfyller krav om universell utforming er medtatt i kontrollkalkylen. 3.5 Utomhusarbeider 3.6 Inventar Kostnadsestimat fra skisseprosjekt for utomhusarbeider er ikke kontrollert i denne rapporten. Estimat for utomhuskostnader fra skisseprosjekt er medtatt uendret i kontrollkalkylen. Det foreligger lite informasjon om hvlike forventninger er til inventar i skisseprosjektet. Derfor er kakyle for disse ikke kontrollert. Prisestimat fra skisseprosjekt er medtatt uendret i kontrollkalkylen. VSO CONSULTING 9

11 4 Kalkyle / økonomi 4.1 Kalkyle, skisseprosjekt White Arkitekter har fremlagt sin opprinnelige kalkyle med skisseprosjektet. Estimert oppdatert rammekostnad for skisseprosjekt av er 265 mill.kr. inkl. mva. og sikkerhetsmarginer. I kalkylen fra White er prisstigning for perioden september 2010 april 2012 beregnet til 19,2%. For denne perioden oppgir SSB prisstigning på 6,9%. Hvis den opprinnelige kalkylen justeres i henhold til SSB sin oppgitte prisstigning blir grunnkalkyle prisnivå april 2012 lik kr. som er kr. lavere enn det som fremkommer av kalkylen fra White arkitekter (se tabell 1). Nr. Beskrivelse Kr. inkl.mva. 1 Grunnkalkyle dato Grunnkalkyle prisnivå pr. april 2012 iht. White Arkit Grunnkalkyle prisnivå pr. april 2012 iht. SSB Prisforskjell mellom 2 og Tabell 1, prisjustering grunnkalkyle Plankomiteens rapport om skisseprosjektet av 26/ sier i kapittel 3. ØKONOMI at erfaringstall er hentet fra Pirbadet, Sørlandsbadet, Østfoldbadet, Drammensbadet og Vannkanten når det gjelder besøkstall og økonomi. Med førstehånds kjennskap til flere av disse (her har Asplan Viak utarbeidet analysene i forkant, stått bak utforming, deltatt på gjennomføring, oppfølging og senere utvidelser) må det meldes tvil til økonomiforventningene. Frognbadets innhold og løsning vil etter vårt syn ikke kunne innfri de økonomiske forventninger. Det går på mange forhold (attraktivitet er et av dem), men omfanget av denne oppgave gir ikke rom for uttømmende forklaring Kvalitetssikring kostnader Det er foretatt kvalitetssikring på følgende kapitler: Felleskostnader Bygningsmessige arbeider Svømmehallutrustning/ attraksjoner Kvalitetssikringen er gjort med utgangspunkt i Sørlandsbadets tilsvarende kostnader og sammenlignet. Sørlandsbadet var ferdig februar 2007 mens kostnadene er fra Justert i henhold til SSB s byggekostnadsindeks gir 33 % til november Sørlandsbadet 4530 m2 Justert til nov 12 Frogn Bad skisseprosjekt 4830 m2 Felleskostnader 14,0 24,7 Bygningsmessige arbeider 52,5 59,8 Svømmehallutrustning/ attraksjoner 4,1 4,2 Tabell 2 kvalitetssikring kostnader VSO CONSULTING 10

12 Kr/m2 Total for Frognbadet (4.830 m 2 ) Felleskostnader ,9 m.kr. Bygningsmessige arbeider m.kr. Tabell 3. Totalpris for Frognbadet (felleskostn. og bygningsmessig) basert på m2 priser fra Sørlandsbadet. Totalpriser lagt inn i kontrollert kalkyle. Felleskostnader inneholder ikke hjelpearbeider for tekniske installasjoner slik det vanlig i Norge. Allikevel er disse mye høyere enn normalt. Bygningsmessige arbeider 14 % høyere virker fornuftig ut ifra økte krav til isolasjon osv (men dette synes ikke tatt inn i løsningene). Svømmehallutrustning/ attraksjoner virker høy ut ifra at her er atskillig mindre attraksjoner enn i Sørlandsbadet. En forklaring kan være at heve-/ senkebunnen ligger inne her uten at det framgår, men denne alene koster mer enn 2 mill NOK. Vi må også kommentere at kostnader for vannbehandlingsanlegg er tatt med dobbelt (både under VVS-anlegg ifølge «Förklaringar kalkyl» og som egen post som for øvrig er altfor høy). 4.2 Kontrollert kalkyle pr. 20.desember Post. Kalkyle skisseprosjekt Kontrollert kalkyle Felleskostnader Bygningsmessige arbeider Svømmehallsutrustning/attraksjoner VVS anlegg Vannbehandling/klor EL-installasjoner Tele Lifter HUSKOSTNAD Utomhusarbeider ENTREPRISEKOSTNADER Generelle kostnader (20% av EK) BYGGEKOSTNADER Inventar Merverdiavgift (25%) GRUNNKALKYLE FORVENTET PROSJEKTKOSTNAD Sikkerhetsmargin (15%) RAMMEKOSTNADER (inkl.mva): Tabell 4. Kontrollert kalkyle sammenlignet med kalkyle fra skisseprosjekt. VSO CONSULTING 11

13 5 Konklusjon Ved gjennomgang av kalkyle i skisseprosjekt fra White Arkitekter av har det vist seg at enkelte poster er kritiske mhp. pris. Med bakgrunn i prisbanker og erfaringstall fra sammenlignbare prosjekter er kostnader for disse poster vesentlig lavere enn det som fremkommer av White sin kalkyle. Tabell 5 viser hvilke poster i kalkylen utgjør mest. Post iht. skisseprosejkt. Felleskostnader 9,8 Bygningsmessige arbeider 3,8 VVS anlegg 5,0 Vannbehandling / klor 8,6 EL-installasjoner 7,7 Indeksregulering 24,0 Total: Tabell 5. Prisforskjell mellom skisseprosjekt og kontroll. Forskjell skisseprosjekt vs. kontroll. (MNOK. eks.mva.) 58,9 MNOK. eks.mva. Det har vist seg at kontroll av kalkyle har ikke ført til redusering av rammekostnad slik Frogn kommune har hatt som ønskemål. Selvom resultat av kontrollkalkylen er ca. 60 MNOK. lavere enn skisseprosjektets kalkyle er kostnadskalkylen fortsatt over kommunens forventninger for rammekostnad på 165 MNOK. Resultat av denne rapporten er at for videre kostnadskutt må det gjøres tiltak som kan redusere anleggets attraktivhet og servicenivå. Slike tiltak kunne for eksempel være å redusere arealer og kutte ut fasiliteter. Ved å integrere stupe-fasiliteter i hovedbassengen kan kostnad reduseres til en grad ønskelig for Frogn kommune. Tiltaket betyr mindre plassbehov på plan 1, lavere kostnad for bygningsmessige arbeider og at teknisk utstyr reduseres dersom stupebassengen utgår. Men anlegget blir jo da enda mindre attraktivt og vil ikke innfri forventningene. Anslått reduksjon av kostnad ved å bruke hovedbassengen for stuping er 30 MNOK inklusiv mva og sikkerhetsmargin. Dermed ville rammekostnader bli 174 MNOK som er nær kommunens målsetning på 165 MNOK. Videre reduksjon av kostnader ville bety mindre attraktivitet og vil som sagt ikke innfri forventningene til badeanlegget. VSO CONSULTING 12