Saksframlegg Dato: Saksnummer: Deres ref.:

Transkript

1 Saksframlegg Dato: Saksnummer: Deres ref.: / Deres ref Planlagt behandling i følgende utvalg: Sak nr.: Møtedato: Votering: Kommunalstyret for byutvikling Stavanger Bystyre Plan 2549P - detaljregulering for felt C1, Forus - Hinna bydel Forslag til vedtak: Forslag til detaljregulering for plan 2549P, felt C1, Hinna bydel, med plankart datert Prosjektil Areal AS, ,sist korrigert , og reguleringsbestemmelser datert Prosjektil Areal AS, , sist korrigert , vedtas. Utredningsplikten iht. plan- og bygningsloven 4-2 og forskrift om konsekvensutredninger, anses som oppfylt. Vedtaket fattes med hjemmel i plan- og bygningsloven Sammendrag Planen legger til rette for en enkelt større forretning med regionalt/landsdelsbasert nedslagsfelt, som flyttes fra en annen lokalisering på Forus. Det er lagt opp til et varehus med m 2 BRA, medregnet imaginære plan, parkeringsplan og utendørs parkering. Da en mindre del av tomta, felt C1, ligger innenfor Sola kommune, pågår også tilsvarende planprosess parallelt i Sola kommune. Planen har vært ute til offentlig ettersyn og høring. Fylkesmannen og fylkeskommunen hadde innsigelse til planen da foreslått parkering var i strid med regionalplanens bestemmelser for parkering. Maks. parkering ble deretter redusert fra 1200 til 840 plasser i samsvar med fylkesutvalgets vedtak.fylkesmannen har etter drøftingsmøte fastholdt sin innsigelse til parkeringsdekningen, da de ikke aksepterer at imaginære plan tas med i grunnlaget for beregning av parkering. Etter at kommunalstyret for byutvikling godkjente planen har det vært avholdt meklingsmøte med fylkesmannen. Fylkesmannen trakk innsigelsen på betingelse av at tillatt parkeringsdekning ble redusert til 790 biloppstillingsplasser, kontorformål ble tatt ut av planen og plankartet gjort mer detaljert. Forslagstiller har i samråd med Ikea korrigert planforslaget iht. meklingsresultatet. Bystyret kan følgelig egengodkjenne sist korrigert planforslag. 1

2 Plan 2549P - detaljregulering for felt C1, Forus - Hinna bydel 1. Bakgrunn Stavanger bystyre godkjente i 2009 en reguleringsplan for etablering av IKEA på felt C1 på Forus. Fylkesmannen hadde innsigelse til planen og innsigelsen ble opprettholdt av Miljøverndepartementet i Ved behandling av regionalplan for Jæren i 2013 brakte fylkesmannen spørsmålet om en større handelsetablering på dette feltet inn for kommunalog moderniseringsdepartementet for avgjørelse, etter at fylkestinget hadde vedtatt dette. Departementet ga fylkestinget medhold i sin beslutning. I regionalplan for Jæren åpnes det for at Sola, Sandnes og Stavanger kommuner i samarbeid kan avsette et område til formål handel på Forus felt C1. I kommuneplan (vedtatt ) er det tatt hensyn til regional planbestemmelse i Regionalplan for Jæren, der det er gitt mulighet for etablering av en enkelt større handelsvirksomhet på Forus felt C1. Forus-Nord AS og IKEA Eiendom Holding AS har på bakgrunn av dette igangsatt utarbeiding av detaljregulering. Intensjonen med planarbeidet er å legge til rette for etablering av et nytt IKEA varehus til erstatning for dagens varehus i Løwenstrasse og lagerlokalene som ligger i Svanholmen. Behov for konsekvensutredning (KU) Arealutnyttelsen (maks tillatt BRA i planområdet) omfatter næringsarealer med et bruksareal over m 2 BRA, og er derfor av et omfang som utløser krav til konsekvensutredning (KU) i henhold til Forskrift om konsekvensvurdering 2 d. 2. Gjeldende planer (og planer under arbeid) Regionalplan for Jæren Planområdet ligger i et område som er kategorisert som et næringsområde bestående av allsidig og arealkrevende virksomhet og et næringsområde med høy urbaniseringsgrad. Planbestemmelse 4.2 i regionalplanen åpner for at Sola, Sandnes og Stavanger kommuner i samarbeid kan avsette et område til formål handel på Forus felt C1. Hensikten er å gi mulighet for at det kan etableres en enkelt større handelsvirksomhet med regionalt/landsdelsbasert nedslagsfelt, og uten at dette utvikler seg til et handelsområde med flere virksomheter. IKDP Forus interkommunal kommunedelplan for Forus (under arbeid) Sandnes, Sola og Stavanger har startet et interkommunalt samarbeid om å utarbeide en felles kommunedelplan for Forus (IKDP Forus). Planprogrammet har vært ute til offentlig ettersyn og høring, og forventes vedtatt våren 2016 i de tre kommunene. Hensikten med planarbeidet er å Legge til rette for at Forus kan videreutvikle og styrke sin rolle som nasjonalt viktig næringsområde. Avklare Forus framtidige rolle og funksjoner i en regional kontekst. Vurdere utvikling av gode blandete områder for bolig og næring langs kollektivtraseene på Forus. Avklare muligheter og omfang av boligbygging i Forus randsoner. Harmonisere utviklingen av Forus med utbygging av overordnet transportinfrastruktur 2

3 Kommuneplan , vedtatt i Bystyret (Sak 100/15). Planområdet er vist som kombinert bebyggelse- og anleggsformål, med tilhørende bestemmelse om at det kan etableres næringsbebyggelse og forretning. Dette er i tråd med regional planbestemmelse 4.2 i regionalplan for Jæren Inntil kommunedelplan for parkering for næringsområder på Forus og Lura, er vedtatt gjelder regionalplanens bestemmelser med maks 1 parkeringsplass pr 100 m2 BRA for nye reguleringsplaner. KDP 125 kommunedelplan for parkering for næringsområder på Forus og Lura (under arbeid) Sandnes, Sola og Stavanger kommuner har sammen med Forus Næringspark AS, arbeidet fram et forslag til kommunedelplan for parkering for næringsområdene på Forus og Lura. Formålet med planarbeidet er å foreta en gjennomgang og kartlegging av parkeringssituasjonen i næringsområdene på Forus og Lura, og utarbeide forslag til ny felles parkeringspolitikk og bestemmelser. Planen har vært ute på offentlig ettersyn og høring to ganger, og det foreligger innsigelse fra regionale myndigheter på det siste planforslaget. Figur 1 - Gjeldende regulering, størsteparten av planområdet er regulert til jordbruksformål i plan 978, vedtatt Planområdet er vist med rød strek. Plan 676 Motorveien Hinna Forus. Et lite område regulert til offentlig trafikkområde ligger innenfor planområdet. Plan 978 Reguleringsplan for Jåttå ( ) området er regulert til jordbruksformål. Plan 1424 Solasplittkrysset med hovedsamleveg til Forus vest og sykkel-/bussveg til Nesbuveien ( ). En del innenfor planområdet er regulert til offentlig trafikkområde, det grå arealet fra nord til sør, figur 1. Plan 2156 Reguleringsplan for rv. 510 Solasplitten. Et område regulert til annen veigrunn og midlertidig trafikkområde ligger innenfor planområdet. 3

4 Plan 2043 Forus felt C ( ) Noe trafikkareal ligger innenfor plangrensen. 3. Varsel om planoppstart Høring av planprogram Kunngjøring oppstart av planarbeid/ høring av planprogram Planoppstart med planprogram er varslet iht Oppstart av planarbeid ble kunngjort i Stavanger Aftenblad, og på Stavanger og Sola kommunes hjemmesider. Grunneiere, naboer og høringsinstanser ble varslet ved brev datert Det kom inn 9 uttalelser fra offentlige instanser, og en privat merknad i forbindelse med varslingen. Merknadene er oppsummert og kommentert i forslagstillers planbeskrivelse. I merknader fra offentlige etater gjøres det oppmerksom på eksisterende tekniske anlegg og restriksjonssoner innenfor planområdet. Merknad fra private påpeker viktigheten av å sikre gode kryssinger av gang- og sykkelveiene som går igjennom planområdet, også i anleggsfasen. Fylkesmannen i Rogaland og Fylkesrådmannen påpeker at etablering av handel i felt C1 bør ses i sammenheng med interkommunal kommunedelplan for Forus. 4. Fastsetting av planprogrammet Kommunalstyret for byutvikling behandlet planprogrammet i sak 10/15 den og fattet enstemmig følgende vedtak: «Stavanger kommune fastsetter foreliggende planprogram, sist revidert Prosjektil Areal AS , for utarbeiding av detaljregulering for felt C1, Forus. Vedtaket fattes med hjemmel i plan og bygningsloven 12-9 og forskrift om konsekvensutredning av , 7.» For nærmere beskrivelse av tiltak og planprosess, herunder forholdet til overordnete planer, samt beskrivelse av viktige forhold og konsekvenser og medvirkning, viser vi til fastsatt planprogram sist datert Prosjektil Areal AS Beskrivelse av planområdet Planområdet omfatter et areal på ca. 75 daa, hvorav ca. 67 daa av disse ligger i Stavanger kommune og ca. 8 daa i Sola kommune. Tomta eies av IKEA, kun en liten del langs planområdet eies av Statens vegvesen. På grunn av at planområdet også ligger innenfor Sola kommune, pågår tilsvarende planprosess parallelt i Sola kommune. Tomta ligger lengst nord i Forusområdet. Ved Solasplitten, like nord for planområdet, går det et tydelig skille mellom landbruksarealer nord for tomta, og næringsarealer i sør. I øst grenser planen opp mot sykkelstamveien og motorveien. Solasplitten og sykkelstamveien er bygget opp på murer som omkranser planområdet på øst-, vest- og nordsiden. Størsteparten av planområdet ligger på kote +16. moh. 4

5 Figur 2 - Flyfoto som viser planområdet med rød strek og kommunegrensen mellom Sola og Stavanger med blå strek Vegsystem og adkomstforhold Figur 3 - Illustrasjon av eksisterende infrastruktur (Prosjektil) Adkomst til planområdet med bil er via rundkjøringen sør for planområdet (lys rød strek på figur 3). Sykkelstamveien som er under bygging er vist med rosa stiplet strek, og går parallelt med motorveien. Blå heltrukken strek viser eksisterende busstrase, som har busstopp ved planområdet i 5

6 sør, og som krysser adkomstveien for biler inn i planområdet. To ekspressruter, X30 og X60 går fire ganger i timen fra kl i ukedagene, med noen flere avganger i rushtiden. I tillegg går det flere andre ekspressruter mellom kl og på hverdager. I helgene går det ingen busser på strekningen. Vann og avløp Det går to hovedavløpsledninger gjennom planområdet. Ledningene har restriksjonssone på 4 meter til hver side. Det er lagt frem en Ø800 mm ledning for IKEA, samt at nordøstre del av tomten er tilknyttet en egen Ø600 mm ledning sammen med avrenning fra sykkelstamveg og E39. Begge ledningene ledes i kanal sørvest for Næringsveien. Kabler og linjer Eksisterende høyspent i luftstrekk går over planområdet (2 x 300 kv). På grunn av at det er planer om å oppgradere strømnettet på sikt, er restriksjonsområdet mht magnetfelt fra høyspentkabelen 50 meter fra kabelen ifølge retningslinjer fra Statens strålevern. Risiko og sårbarhet Området er vindutsatt, og det kan forekomme store nedbørsmengder. Flomkartet, figur 4, viser hvordan vannet brer seg på overflaten ved et 500 års regn samtidig med en kollaps i en av avløpstunellene som er på Forus. Som det viser på figuren vil dette være uproblematisk for planområdet. Det arbeides for tiden med en vannplan/flomkart for Forus, som ikke er ferdigstilt. Figur 4 - Flomkart for 500 års regn samtidig med tunnelkollaps (Prosjektil). Figur 5, indikerer hvordan støysituasjonen er ved planområdet. Figuren viser at området er støyutsatt på grunn av nærhet til E39. Områdene som er dekket av blå, lilla, rød eller oransje farge på figur 5 har støyverdier over 55 db, som er den anbefalte støygrensen i Miljødepartementets retningslinje T-1442 for uteområder. Videre er støysituasjonen påvirket av Solasplitten, men våre støykart er foreløpig ikke oppdatert i forhold til Solasplitten. 6

7 Figur 5 - Støykilder 2012, hentet fra Stavanger kommune sin støyforurensningsbase i GisLine. Grunnforholdene i planområdet er tidligere undersøkt av Multiconsult. Rapporten viser at de dårligste grunnforholdene ligger i områder lavere enn kote +16. I ustabile områder anbefales fundamentering på rammede betongpeler, eller på stålkjernepeler, som bores til fjell. Direktefundamentering er mulig i høyere områder. 6. Hovedpunktene i KU Formålet med konsekvensutredningen er å kartlegge konsekvensene av å utvikle området i henhold til ny reguleringsplan. Utbygging etter ny reguleringsplan er i konsekvensutredningen stilt opp mot 0-alternativet, dvs. dagens situasjon uten utbygging, og uten flytting av IKEA ved Grensevegen og eksternt lager i Svanholmen. Konsekvensutredningen som ble utarbeidet i forbindelse med planarbeid om etablering av IKEA på felt C1 i 2007 inngår i KU for plan 2549P, i tillegg til noen ekstra utredningstema. Se IKEA sin konsekvensutredning (vedlagt). Kort oppsummert er de positive sidene ved prosjektet knyttet til at tilgjengeligheten er god både for gående, sykkel, kollektivtransport og bil. Imidlertid er dette også situasjonen i dag, men det er positivt at intern trafikk mellom butikklokalene ved Grenseveien og lageret i Svanholmen forsvinner. Trafikksikkerheten anses å være bedre i planforslaget enn i 0- alternativet. De mindre positive sidene ved prosjektet er knyttet til tema byplan/arealbruk. Det er gjort en vurdering av de visuelle konsekvensene en etablering av varehuset vil ha for området. IKEA vil skille seg ut i forhold til eksisterende bebyggelse og landbrukslandskapet rundt på grunn av størrelsen på bebyggelsen og fasadefargene. Konsekvensen blir vurdert som liten negativ/ubetydelig når det gjelder tema byplan. Forslagstiller beskriver tiltaket som et referansepunkt for området, og starten på næringsområdet på Forus. IKEA har en tydelig profil med høy gjenkjennelseseffekt. Varehuset vil være godt synlig fra E39, men vil ikke være ruvende på grunn av at tomta ligger lavere i terrenget en veien, og i tillegg er byggehøyden relativt lav. 7

8 Figur 6 - Oppsummering av konsekvens for alle deltema (hentet fra KU) 7. Beskrivelse av planforslaget Gjeldende planer Planforslaget er i tråd med regionalplan for Jæren og gjeldende kommuneplan som begge åpner for at det kan etableres handelsvirksomhet på felt C1. Byggeområde for forretning/kontor I planforslaget er det avsatt ca. 40,5 dekar til byggeområde for forretning/kontor. Bebygd areal ("fotavtrykket") vil være ca m 2, med mulighet for utvidelse til ca m 2. Anlegget er imidlertid ikke ferdig prosjektert. Maks tillatt BRA er satt til m 2. Bruksarealet er fordelt slik: BRA varehus m 2 Grunnetasje parkering m 2 Imaginære plan m 2 Utvendig parkering m 2 SUM: m 2 Maks gesimshøyde fremgår av plankartet, og er satt til 20 meter. Gesimshøyden for inngangspartiet er satt til 21,5 m, 1,5 meter høyere enn resten av varehuset. Det er i reguleringsbestemmelsene i tillegg åpnet for tekniske rom/konstruksjoner med høyde inntil 5 meter på maksimalt 15 % av takflaten. Varehuset er foreslått oppført over tre etasjer. Parkering tillates i grunnetasjen/første etasje. I annen etasje ligger markedshall, kundeservice, betjent lager, selvbetjeningslager, kasselinjer og inn/og utgangsarealer. I andre etasje vil det være IKEA restaurant, kontorer og Show room. Tredje etasje vil bestå av kontorer/garderober, restaurant og visningsrom. 8

9 Figur 7 - Fugleperspektiv sett fra sør, utlagt forslag (Prosjektil). Varehuset planlegges kledd med stålplater i blått, se figur 7 og 8. Fasadene vil generelt være tette med unntak av den vestre fasaden som vil ha vindusbånd. Hovedatkomsten vil fremstå som et eget bygningselement mot vest. Dette bygningselementet vil kles med stålplater i gult, og det vil være store glassfelt over tre etasjer som vil gjøre bygningen transparent og medvirke til å bryte opp de øvrige fasadene. Vinduer og dører vil bli lakkert i en grå farge. Utvendige rømningstrapper og baldakiner skal bidra til at fasadene og bygget får innslag av elementer i en menneskelig skala og dimensjon. Virksomhetens logo skal monteres på alle fasadene, med bokstaver i en høyde på inntil 8 meter, se figur 7 og 8. For å veilede bilister på E39 og Solasplitten, skal det etableres et navigasjonstårn på byggets fasade mot øst. Utforming og plassering av skiltet fremgår av figur 8. Skiltet vil ha en høyde på ca. 38 meter over terrengnivå. Tårnet er standard for de fleste IKEA varehusene. Vist navigasjonstårn er i strid med kommuneplanens bestemmelser/skiltvedtekter. Søknad for navigasjonstårnet fremmes gjennom rammesøknad for utbyggingen og vil ev. kreve dispensasjon fra kommuneplanens bestemmelser. Foreliggende plan hjemler ikke oppføring av navigasjonstårn 9

10 Figur 8 - IKEA sett fra sørøst, utlagt forslag, navigasjonstårnet er vist med sort ring i nordøstre hjørne av bygget (Prosjektil). Samferdselsanlegg Trafikksystemet innenfor planområdet er vist på figur 9 under. Biltrafikk inn i området er vist med rød strek, gul strek viser biltrafikk ut av planområdet. Lilla stiplet strek viser gangtraseer fra bussholdeplass, og gang- og sykkelvei inn til varehuset. I bestemmelsene stilles det krav til at utomhusplanen skal vise hvordan trafikksikkerhet ivaretas for myke trafikanter, og at denne skal være godkjent av byplanavdelingen før igangsettingstillatelse gis. Figur 9 - Illustrasjon som viser trafikksystemet basert på utlagt illustrasjonsplan(prosjektil). 10

11 Blå strek viser kjøretrase for varelevering. Vareleveringen foregår i hovedsak utenfor varehusets åpningstider. Varemottaket er lagt langs fasaden mot øst. Terrenget på østsiden skal bygges opp slik at varebiler kjører opp på en rampe og kommer opp på nivå med butikklokalene. Renovasjonscontainere skal også plasseres langs byggets østside. Lastesone for hjemtransport er i grunnetasjen sammen med parkeringen. Parkering Det meste av parkeringen er planlagt i byggets første etasje, men også på store deler av utearealene mot vest og nord er det lagt til rette for parkering. Utlagt planforslag la opp til 1200 p - plasser. Etter høringen ble maks tillatt parkering redusert til 840 parkeringsplasser, hvorav 2,5 % av disse tilrettelegges for HC-parkering, 2,5 % for familieparkeringsplasser (ca. 60 HC/familieparkeringsplasser) og 2,5 % med mulighet for ladning av el-bil (ca. 30 stk.). På dagens IKEA-varehus inklusive ekstern hentelager, er det 720 parkeringsplasser. Etter mekling er maks parkering redusert til 790 biloppstillingsplasser. Parkeringsplassene for bevegelseshemmede og familieparkeringsplassene er dimensjonert iht. IKEA sine egne retningslinjer for dimensjonering av sine varehus, som er 3,8 m x 5,0 m. Norges Handikapforbund sine krav til HC-parkering er 4,5 m x 6,0 m. Forslagsstiller oppgir at kravene oppfylles ved å øke bredden til 4,7 m og at det legges en gangveg langs plassene, istedenfor 6,0 m lengde. Sykkelparkering I planforslaget er det avsatt areal for 140 sykkelparkeringsplasser, hvorav 50 % av disse skal være under taket i byggets førsteetasje. 30 plasser blir ved varehusets inngangsparti. Det skal etableres ca. 10 ladestasjoner for el-sykkel. Grønnstruktur Planområdets randsone skal beplantes, i tillegg til at det er lagt til rette for noe vegetasjon rundt parkeringsplassene på vestsiden. Revidert planforslag forutsetter at det blir opparbeidet en park på vestsiden av bygget og at grøntområdene generelt økes, se revidert illustrasjonsplan figur 13. Blågrønn faktor Planforslaget stiller krav til lokal overvannshåndtering ved nye byggetiltak innenfor planområdet. Det er satt krav til blågrønn faktor lik 0,7 iht. veileder Blågrønn faktor med tilhørende regneark, datert Fremtidens byer Denne legges til grunn for beregningen. Blågrønn faktor indikerer hvor egnet grunnen er til å håndtere overvann. Flater med høy permeabilitet gis høy verdi, nærmere eller lik 1. Tilsvarende vil flater med liten eller ingen permeabilitet gis verdi ned mot 0, typisk asfalt. I forslagsstillers planbeskrivelse pkt er det vist til konkrete eksempler. Risiko og sårbarhet (ROS) ROS-analysen viser fire forhold som kan påvirke samfunnssikkerhet- og/eller sårbarhet. Disse er følgende: transport av farlig gods, trafikksikkerhet, plante- og dyreliv og eksisterende veinett. Av disse er det kun trafikksikkerhet som drøftes i analysen i forhold til sannsynlighet og konsekvens. Krysningspunkt mellom myke og harde trafikanter, økt trafikk og høy hastighet medfører økt sannsynlighet for påkjørsel. Det er i forbindelse med liv og helse at risikoen kommer i gult felt, og en trafikkulykke kan medføre dødelig skade, dvs. stor konsekvens. For å redusere sannsynligheten for påkjørsel vurderes det å opparbeide en lang dråpeøy fra rundkjøringen ved Næringsveien, i tillegg til gangfelt i krysningspunkt mellom myke og harde trafikanter. Dette er ikke detaljert i planforslaget og må derfor utredes og detaljeres 11

12 ved overordnet utomhusplan. God belysning og skilting er også faktorer som sikrer en tryggere veg for de myke trafikantene og vil bli vurdert her. Rekkefølgekrav Rekkefølgekrav knyttet til infrastruktur er på deler allerede gjennomført eller sikret opparbeidet. Disse kravene gjelder for alle planer på Forus. Rekkefølgekravene inngår i reguleringsbestemmelsene. Hensynssoner Sikringssoner for eksisterende høyspentkabler, avløpsledninger, gass- og fjernvarmeledninger fremgår av plankartet. 8. Vurdering av planforslaget Utredningsplikten iht. plan- og bygningsloven 4-2 og forskrift om konsekvensutredninger, anses å være oppfylt. Trafikk- og parkeringsforhold, trafikksikring Vegene og kryssene inn til planområdet er dimensjonert i henhold til den utbyggingen som ble forutsatt i det tidligere planarbeidet, også inkl. nytt varehus for IKEA. Det fremgikk av forslagsstillers trafikkvurdering at det ikke skulle være kapasitetsproblemer eller avviklingsproblemer på det interne veinettet på Forus som følge av utbyggingen, hverken med nytt IKEA varehus med dagens trafikk eller 15 år fram i tid. Det ble også vurdert som liten fare for tilbakeblokkering ut på overordnet vegnett fra det interne vegnettet innenfor IKEA sin tomt. Trafikkmønsteret i planforslaget er lagt opp slik at størstedelen av trafikken skal kjøre rett frem og inn i P-huset, se figur 10. Alternativt kan trafikken kjøre rett frem og rundt varehuset på østsiden. I følge trafikkvurderingen innebærer dette at trafikkstrømmene for inngående og utgående trafikk ikke vil komme i konflikt med hverandre. Det ble hevdet at dette er en god avvikling, og at det er liten fare for tilbakeblokkering. Administrasjonen har vært skeptisk til dette da vi har antatt at mange bilister først vil svinge til venstre og prøve parkering i friluft før parkeringskjeller ev må velges. Dette kan fort føre til tilbakeblokkering mot bussvei, gang-sykkelvei og rundkjøring. Det er nå tatt inn i bestemmelsene at internt kryss ved innkjøringen til varehuset må utformes (rundkjøring/midtøy), skiltes og/eller signalreguleres slik at tilbakeblokkering av bussveien unngås. Dette vises på overordnet utomhusplan. Figur 10 Kjøremønster basert på utlagt illustrasjonsplan (V/ Prosjektil). 12

13 Et alternativ, er å ha enveiskjøring innenfor planområdet. Begrunnelsen for dette er blant annet at det ville bedret trafikksikkerheten for myke trafikanter, fordi de da kun behøver å krysse et kjørefelt i stede for to (se lilla stiplede linjer på figur 10). Det vil også bedre sikkerheten for bilister ettersom alle bilene kjører ut fra parkeringsplassen i samme retning. Ovennevnte må besluttes ved behandlingen av overordnet utomhusplan. Figur 11 hele plankartet, revidert (både Sola og Stavanger). I planbeskrivelsen nevnes det at østsiden av bygget ikke skal fremstå som en bakside, ettersom denne siden vender mot E39 og sykkelstamveien. Administrasjonen har påpekt at planforslaget ikke har fulgte opp den intensjonen, slik det fremgikk av forslagsstillers illustrasjonsplan (figur 12) og planbeskrivelse. Det var stor sannsynlighet for at dette arealet blir en grå asfaltflate med plass for containere og varelevering. 13

14 Figur 12 utlagt illustrasjonsplan (Prosjektil) Det er nå innpasset mer grøntareal, se revidert illustrasjonsplan, figur 13. Det er også en rabatt mellom kjøreveien og bygget, slik at en har mulighet for å etablere vegetasjon mellom veien og muren, som sykkelstamveien ligger på. På vestsiden av bygget er det også innpasset en park. Beplantning og trær vil det bli nærmere tatt stilling til ved overordnet utomhusplan. Vi vil da også vurdere om det kan innpasses et utendørs lekeareal for barn. Det forutsettes at dette ev. innpasses utenfor område med magnetfelt høyere enn 0.4 mikrotesla som følge av tilliggende høyspentlinje (Statens stråleverns «føre var» grense). Figur 13 revidert illustrasjonsplan (Prosjektil 14

15 Figur 14 Infrastruktur (Prosjektil) Som figur 14 viser, så vil trafikken inn (rød) og ut (grønn) av planområdet måtte krysse kollektivfeltet (blå strek). Parallelt med kollektivfeltet er det også bygd en gang- og sykkelvei, som må krysses. Busstraseen og gang-sykkelveien er regulert gjennomgående og forutsettes å få prioritet i forhold til kjøretrafikken til/fra IKEA. I planforslaget er ikke løsningen for hvordan dette skal gjøres beskrevet. Bygget er under detaljprosjektering for rammesøknad. Det er signalisert at fotavtrykket blir redusert iht til det som er vist på illustrasjonsplanen. Dette vil også påvirke utearealet. Administrasjonen har vært i dialog med forslagsstiller angående trafikkløsningen i planforslaget. De er innstilt på å detaljere endelige trafikkløsninger nærmere ved overordnet utendørsplan som skal foreligge ved rammesøknad. I tillegg stilles det krav til at utomhusplanen skal vise hvordan trafikksikkerhet ivaretas for myke trafikanter. Utomhusplanen skal godkjennes av byplan. Estetikk og fjernvirkning bygningsstruktur, byggehøyder, konsekvenser for nabobebyggelse Planområdet ligger på den nordligste tomta i næringsområdet på Forus, mellom motorveien i øst, og Solasplitten i nord og vest. Tomta ligger skjermet til fra motorveien og Solasplitten, da den ligger noe lavere i terrenget. Motorveien ligger på kote langs planområdet, mens Solasplitten heller fra kote +29 i nord til +24 i vest. Maks gesimshøyde på nybygget vil ligge på kote ca Ny bebyggelse på tomta vil ikke skyggelegge omkringliggende bebyggelse på grunn av store avstander mellom byggene, og en forholdsvis lav byggehøyde på det foreslåtte tiltaket. Revidert illustrasjonsplan, figur 13, forutsetter at det innpasses vesentlig mer grønne arealer med beplantning og trær enn utlagt forslag, figur

16 Figur 15 Fugleperspektiv sett fra øst, utlagt forslag (Prosjektil) Som figur 15 viser, så vil nybygget i stor grad skille seg ut fra omkringliggende landskap og bebyggelse. Varehuset vil være godt synlig på grunn av de karakteristiske fargene, og på grunn av bygningsvolumet. IKEA er en «blå boks» som folk kjenner igjen. Den kan derfor fungere som et referansepunkt for området, og være en markering av starten på næringsområdet på Forus når en kommer nordfra. Eventuelle avvik fra overordnede planer og vedtak Fylkesmannen og fylkeskommunen bemerket ved høringen av planprogrammet at daværende kommuneplanforslag for Stavanger ikke åpnet for etablering av IKEA på felt C1, og foreslo at etableringen bør vurderes i forbindelse med forestående arbeid med interkommunal kommunedelplan for Forus. I ettertid er kommuneplan vedtatt, med mulighet for etablering av næringsbebyggelse og forretning på felt C1. Fylkesmannen i Rogaland fremmet innsigelse til at kommuneplanen åpner for forretningsareal på felt C1. Innsigelsen ble trukket på meklingsmøte, på vilkår at det blir lagt inn en bestemmelse som tydeliggjør at bygging på felt C1 forutsetter flytting/relokalisering av en enkelt handelsvirksomhet med regionalt/landsdelsbasert nedslagsfelt. Barn og unge Det er flere gode gang- og sykkelforbindelser til planområdet. Sykkelstamveien som er under bygging, vil være en effektiv og sikker måte for syklister å komme seg fra Stavanger eller Sandnes til IKEA. Det er også et godt kollektivtilbud til planområdet. Universell utforming Universell utforming anses som ivaretatt i reguleringsbestemmelsene. Uterom og bygninger skal være tilpasset bevegelses-, orienterings- og miljøhemmede. Det er tilrettelagt for 30 parkeringsplasser (2,5 %) for bevegelseshemmede i planforslaget. Støy Området er støyutsatt på grunn av nærhet til E39. I følge forslagsstillers planbeskrivelse skal støyfølsomme funksjoner i varehuset legges lengst vekk fra støykildene. Miljøverndepartementets retningslinje T-1442 angående støy er innarbeidet i bestemmelsene. Funksjonene som skal lokaliseres her er lager og salgsarealer. Vi anser 16

17 ikke dette som støyfølsom bebyggelse. Det forutsettes at bygningskroppen dimensjoneres slik at innvendig støynivå er tilfredsstillende. Behovsdekning kollektivtrafikk og sykkelparkering Kollektivdekningen mellom Stavanger og Sandnes via planområdet på hverdager anses å være god. Lørdager er den dagen IKEA har flest besøkende, og det var uheldig at det ikke gikk busser på strekningen denne dagen. Fylkessamferdselskontoret har imidlertid opplyst at det fra sommeren vil bli god kollektivbetjening til området både lørdager og på kveldstid, ved at rute 3 fra Kvernevik via sentrum og fv44, da vil få sin sørlige endeholdeplass her. Denne vil lenger sør på Forus korrespondere med bussruter til Sola og Sandnes. I forslagstillers mobilitetsplan står det at det vil være ansatte på jobb i løpet av en dag, og at det er ca. 100 ansatte på jobb samtidig. De 140 sykkelparkeringsplassene det er lagt til rette for i planforslaget skal dekke behovet for både ansatte og kunder. I og med at IKEA blir liggende ved sykkelstamveien, som ferdig utbygd vil gi svært god tilgjengelighet til IKEA for syklister, mener vi at det er stor mulighet for at mange vil sykle. Dette har vi drøftet med forslagstiller. For å kunne akseptere den lave parkeringsdekningen er det nå tatt inn i bestemmelsene at kommunen i ettertid kan kreve at det blir opparbeidet ytterligere sykkelsparkeringsplasser, dersom det viser seg at det blir behov for det. Oppgradering av kollektivholdeplass I forbindelse med styrking av kollektivtilbudet /etablering av bussveien er det nylig fra fylkeskommunen kommet opp behov for å utvide bussholdeplassen, samt bedre snumulighetene for buss. Vi har i denne forbindelse hatt kontakt med Ikea. Vi vil se om dette forholdet kan samordnes/løses ved utarbeiding av overordnet utomhusplan. Alternativt må Statens vegvesen/fylkeskommunen fremme egen regulering. Blågrønn faktor Bestemmelsene har krav om blågrønn faktor på 0,7 i samsvar med kommuneplanens krav. Ved rammesøknad, overordnet utomhusplan, forutsettes dette dokumentert. Naturmangfold Planområdet er i dag ubebygd og er klargjort for utbygging av varehuset, og stort sett består byggeområdet av stein og grus. Med opparbeiding av utearealene vil deler av tomta bli anlagt med vegetasjon. Det stilles også krav om blågrønn faktor i reguleringsbestemmelsene som skal sikre at det biologiske mangfoldet i området blir ivaretatt. Risiko og sårbarhet grunnforhold og flomfare Grunnforholdene er undersøkt og dokumentert i en egen rapport. Flomkart ved 500 års regn i forslagstillers planbeskrivelse viser at det ikke er fare for flom i planområdet ved en eventuell tunnelkollaps. Bebyggelsen ligger utenfor område med magnetfelt høyere enn 0.4 mikrotesla som følge av tilliggende høyspentlinje. Det er i hovedsak parkeringsarealene som har magnetfelt høyere enn 0.4 mikrotesla. 9. Offentlig ettersyn Planen har vært utlagt til offentlig ettersyn i tidsrommet Utleggelsen ble vedtatt på administrasjonens sommerfullmakt. 17

18 Kommunalstyret for byutvikling behandlet på møte utleggelsen som orienteringssak, der den enstemmig ble tatt til orientering. Vi har mottatt 15 uttalelser til planforslaget, alle fra offentlige organer eller interesseforeninger. Merknadene er resymert og kommentert i eget vedlegg. Hovedpunktene i merknadene kan oppsummeres som følger: Fylkesmannen fremmer innsigelse pga at parkeringsdekningen (1200 plasser) er vesentlig høyere enn det som Regionalplan Jæren tillater. I forhold til regionalplan Jæren, kan ikke parkeringsareal og imaginære plan tas med i beregningsgrunnlaget for bruksareal. Beregningen må ta utgangspunkt i det faktiske gulvarealet. I tillegg må plankartet differensiere mellom forretningsformålet og parkering. Varehuset bør vises med formål «forretning». Areal innenfor formålsgrensen som ikke disponeres til selve varehus-bygget eller parkering, må gis andre reguleringsformål eller at det i bestemmelsene går klart fram hvordan disse arealene skal disponeres. Sola kommune gjør oppmerksom på at tekniske planer/utomhusplaner også må godkjennes av dem. Statens vegvesen ber oss vurdere om de transportmessige sidene av saken nå er tilstrekkelig utredet, i særdeleshet hva angår det kommunale vegnettet og kryssende trafikkstrømmer ved inn/utkjøring. Trafikksikkerhet for myke trafikanter må særskilt vektlegges. Det må være et krav at bussens fremkommelighet ikke hindres av kjøretrafikken til/fra IKEA. Det bør etableres vegetasjon mellom veien og muren som sykkelstamveien ligger på like utenfor planområdet. Parkeringsdekningen det legges opp til er i strid med nullvekstmålet i Nasjonal Transportplan og bør reduseres. Park viser til grøntplan for Forus og etterlyser mer grøntareal og trær. Fylkesutvalget fremmer innsigelse mot planen på grunn av høy parkeringsdekning i forhold til regionalplanen. Ny parkeringsdekning skal beregnes på bakgrunn av definert bruksareal i teknisk forskrift og den tillatte grad av utnytting. Videre bes om at det tilrettelegges for park i vest, og at inngang orienteres mot kollektivholdeplass. Høyere arealutnyttelse bør vurderes. Endringer i planforslaget etter offentlig ettersyn Maks antall bilparkeringsplasser ble redusert til 840 plasser i samsvar med fylkesutvalgets vedtak. Tidligere foreslått regulert parkeringsplass mot vest er nå regulert til parkeringgrøntareal Foruten parkeringsarealer, skal det her opparbeides grøntanlegg og uteoppholdsarealer, fortrinnsvis i den søndre delen av området. Parkeringsarealene skal gis et grønt preg (beplantning og trær), se bestemmelsenes 6.3. Revidert illustrasjonsplan viser også mer grøntareal på østsiden av bygget. Internt kryss ved innkjøringen til varehuset må utformes, skiltes og/eller signalreguleres, slik at tilbakeblokkering av bussveien unngås. Dette vises på overordnet utomhusplan og i bestemmelsene

19 Ved endelig detaljering av bebyggelsen skal det vektlegges å gi rom for fremtidig utvidelse av anlegget, eller annen næringsbebyggelse på tomten. Sammen med søknad om rammetillatelse skal det framlegges skisser som viser mulig fremtidig utnyttelse på inntil 250 % BRA. Dette for å få vurdert mulighet for eventuell framtidig reguleringsendring med sikte på høyere arealutnyttelse. Skisser skal forelegges byplan, bestemmelsenes 6.4. Til bestemmelsene om overordnet utendørsplan er det tilføyd at det på nå foreslått parkering grøntareal i vest, skal det tilrettelegges for parkering på bakkeplan med grønt preg, (vegetasjon og trær), samt direkte forbindelse mot holdeplass for kollektivsystem. Det er tatt inn i bestemmelsene at tekniske planer/utomhusplaner også skal godkjennes av Sola kommune. Det er tatt inn i bestemmelsene at kommunen i ettertid kan kreve at det blir opparbeidet ytterligere sykkelsparkeringsplasser dersom det viser seg at det blir behov for det. Kommentarer: Vi mener det er riktig å trekke fra BRA som nyttes til parkering, da parkering i seg selv ikke skaper turproduksjon. Dette ligger til grunn da maks. parkeringsdekning ble redusert til 840 parkeringsplasser. Dette er også i samsvar med fylkesutvalgets vedtak og forståelse av regionalplanens parkeringsbestemmelser, dvs. maks 1 parkeringsplass pr. 100 m2 BRA inklusive imaginære plan. I henhold til teknisk forskrift skal imaginære plan regnes med i BRA, når ikke annet er fastsatt i bestemmelser. Stavanger kommune har ingen slik begrensning i parkeringsbestemmelsene, heller ikke regionalplanen. Å ta med imaginære plan i BRA gir etter vårt skjønn uttrykk for potensiale i bebyggelsen, med hensyn til utnyttelse. De imaginære plan her er i hentelageret, som nå er foreslått automatisert ved at det er roboter som henter ut varene. Ved tradisjonell løsning som på dagens hentelager, der kundene selv henter ut varene, måtte en hatt fire ganger så stor gulvflate for å få samme lagerkapasitet. Tilsvarende areal som de imaginære plan her. Se utredning fra Prosjektil. Ved tradisjonell hentelagerløsning ville den nå foreslåtte parkeringsløsning også vært i samsvar med fylkesmannens forståelse av parkeringsbestemmelsene. I og med at ny bebyggelse ikke er detaljprosjektert, finner vi det hensiktsmessig med formålet kontor/forretning, som også muliggjør innpassing av annen virksomhet (kontor) når IKEA har ferdigprosjektert sitt anlegg. Det er tatt inn i bestemmelsene at det kun tillates en enkelt handelsaktør i samsvar med 1 - Formål i reguleringsbestemmelsene. Vi har på bakgrunn av forannevnte drøftet saken med representanter for fylkesmannen, men de har fastholdt sitt standpunkt/innsigelse om at imaginære plan ikke kan tas med i parkeringsberegningen. Planen ble fremmet til 2.gangsbehandling med innsigelse. Etter kommunalstyrets behandling ble det avholdt meklingsmøte og avklaringsmøte med Fylkesmannen. Innsigelsen ble trukket på betingelse av at maks parkering ble rdusert til 790 biloppstillingsplasser, samt at plankarte ble gort mer detaljert. 19

20 Mobilitetsplanen og trafikkutredingen er revidert etter utleggelsen som følge av kommunens og vegvesenets merknader, samt reduksjon til maks 840 parkeringsplasser. Det er også laget et sammendrag av mobilitetsplanen mht parkering. Denne viser at på de store besøksdagene kan vi få mangel på besøksparkering og derav følgende problemer med tilbakeblokkering til kollektivtrase og utenforliggende veinett. Dette er imidlertid vanligvis på lørdager, da konsekvensene for omgivelsene er mindre enn øvrige virkedager. Videre har vi forutsatt nye tiltak inne på tomten som skal redusere faren for tilbakeblokkering. Revidert trafikkanalyse basert på trafikktelling er gjennomført og dokumenterer en gunstigere trafikksituasjon enn i den opprinnelige trafikkanalysen som lå til grunn ved 1.gangs behandling av reguleringsplanen. 10 Kommunalstyrets behandling Kommunalstyret for byutvikling behandlet saken i møte Møtebehandling Kjartan Alexander Lunde (V) fremmet følgende felles tilleggsforslag på vegne av Ap, V og SV: «I bestemmelsene 2.4 inntas følgende nye avsnitt: Toppskiktet på taket skal enten være fulldekket av solcellepanel eller ha biologisk materiale (f.eks. mose og sedum). Ventilasjonsanlegg utformes slik at det harmonerer med resten av taket.» Heidi H. Leite (SV) fremmet følgende tilleggsforslag: «Følgende bes tas inn i reguleringsbestemmelsene 5: Det forutsettes at utforming av bygget tar hensyn til omgivelsene, også mht. farge.» Mats Danielsen (FrP) fremmet følgende endringsforslag: «1. Krav om e-bil parkering fjernes fra bestemmelsene. 2. Forbehold om sykkelparkering fjernes.» Kari Nessa Nordtun (Ap) fremmet følgende forslag: «Utenomhusplanen i henhold til reguleringsbestemmelsene pkt. 2.2 og 2.3 skal godkjennes for kommunalstyret for byutvikling.» Votering Rådmannens innstilling enstemmig vedtatt V s fellesforslag fikk 5 stemmer (Ap, V, SV) SV s tilleggsforslag fikk 2 stemmer (SV og Kari Nessa Nordtun (AP)) Ap s tilleggsforslag fikk 4 stemmer (Ap, SV) FrP s endringsforslag pkt. 1 og 2 fikk 2 stemmer (FrP) 20

21 Kommunalstyret for byutviklings flertallsvedtak: Forslag til detaljregulering for plan 2549P, felt C1, Hinna bydel, med plankart datert Prosjektil Areal AS, , korrigert , og reguleringsbestemmelser datert Prosjektil Areal AS, , sist korrigert , vedtas. Utredningsplikten iht. plan- og bygningsloven 4-2 og forskrift om konsekvensutredninger, anses som oppfylt. Vedtaket fattes med hjemmel i plan- og bygningsloven Saken legges frem for bystyret. Bystyret kan ikke egengodkjenning planen med innsigelse. Før bystyret fatter vedtak, skal det holdes meklingsmøte med Fylkesmannen. 11 Mekling og oppfølging av meklingsresultatet Det ble avholdt meklingsmøte med fylkesmannen og senere et avklaringsmøte Konklusjon fra avklaringsmøtet er i referatet oppsummert som følger: I avklaringsmøtet ble det enighet om at det tillates maks 790 bilparkeringsplasser i plan 2594P og 0548 Felt C1 på Forus. Kommunene reviderer plankartet i tråd med innsigelse fra Fylkesmannen i Rogaland, i brev datert Det differensieres mellom forretningsformål og parkeringsformål. I tillegg reguleres bygget til forretning, og tillatt kontor sikres i bestemmelsene. Det er enighet om at dette er et helt spesielt unntak som ikke skal danne grunnlag for presedens. Bymiljøavtalene er under utarbeidelse og nullvekstmålet er vedtatt i Stavanger og Sola kommune. Som særlig grunn i dette tilfellet oppgis at det i Regionalplan for Jæren er egen planbestemmelse som gir Ikea et særskilt unntak, godkjent av Kommunal- og moderniseringsdepartementet. Ikea-saken har pågått i 10 år (siden 2006), og fra starten eksisterte andre parkeringsbestemmelser. Lang saksbehandlingstid gjør at prosjektet må vurderes i lys av tidligere parkeringsregime. Lang saksbehandlingstid skal ikke alene belastes søker. Forslagstiller har i samråd med Ikea endret plankart og bestemmelser. Plankartet er gjort vesentlig mer detaljert med utgangspunkt i planens illustrasjonsplan og kontorformålet er tatt ut. Tillatt parkering iht. bestemmelsenes punkt er reduser fra 840 til 790 biloppstillingsplasser. Se plankart og bestemmelser sist korrigert Prosjektil

22 Felles plankart korrigert prosjektil Endringene er innenfor rammen av det som tidligere er blitt hørt og vedtatt av kommunalstyret for byutvikling. Planendringen krever ikke ny utleggelse. Plankartet er som nevnt nå vesentlig mer detaljert enn tidligere. Ikea er innforstått med at det som følge av forhold som forutsettes avklart ved rammetillatelse iht bestemmelsenes punkt 2 og 6, kan bli aktuelt å foreta en mindre endring av plankartet. Fylkesmannen er forelagt korrigert plankart og bestemmelser, og har ved brev av på grunnlag av revidert planforslag, trukket sin innsigelse til planen. Planen kan følgelig egengodkjennes av bystyret. Dersom planen iht. kommunalstyrets vedtak, med 840 biloppstillingsplasser opprettholdes, må planen sendes videre til Kommunal- og moderniseringsdepartementet for godkjenning, via Fylkesmannen. 12 Oppsummering og konklusjon Planforslaget legger til rette for nyetablering av IKEA varehus. Vi mener at denne tomten tåler et bygg som IKEA-varehuset, og ligger meget godt plassert med hensyn på trafikk, kollektivtilgjengelighet, sykkel og gange. I konsekvensutredningen er de visuelle konsekvensene varehuset vil ha for eksisterende bebyggelse og omgivelsene for øvrig vurdert. Varehuset vil skille seg ut i forhold til eksisterende bebyggelse, og kommer derfor noe negativt ut på dette punktet i konsekvensutredningen. Varehuset vil framstå som et referansepunkt i nordspissen av Forus næringspark. 22

23 Med de revideringer som er foretatt etter utleggelsen mht trafikkutredninger anses utredningsplikten iht. plan- og bygningsloven 4-2 og forskrift om konsekvensutredninger som oppfylt. Etter kommunalstyrets behandling ble det avholdt meklingsmøte og avklaringsmøte med Fylkesmannen. Innsigelsen ble trukket på betingelse av at maks parkering ble rdusert til 790 biloppstillingsplasser, samt at plankarte ble gort mer detaljert. Revidert planforslag, sist korrigert av Prosjektil , anbefales godkjent. Bystyret kan egengodkjenne planforslag, sist korrigert av Prosjektil Se forslag til vedtak på side 1. Vedlegg Oversiktskart Plankart, datert Prosjektil , sist korrigert Samlet plankart for Stavanger og Sola kommune, datert Prosjektil , sist korrigert Reguleringsbestemmelser, datert Prosjektil , sist korrigert Resyme og kommentarer til innkomne merknader ved planoppstart Planprogram, vedtatt Konsekvensutredning, datert Prosjektil Forslagstillers planbeskrivelse, inkludert merknader med kommentarer, sist rev Illustrasjonsplan, revidert Forslagstillers ROS-analyse, datert Forslagstillers trafikkvurdering, revidert Asplan Forslagsstillers mobilitetsplan Sammendrag av mobilitetsplan mht. parkering Forslagstillers utredning vedrørende Tradisjonelt lager kontra automatlager dater EMF beregning for næringsområde felt C på Forus, datert Lyse Kvalitetsprogram Utsnitt av gjeldende regulering Referat fra meklings-avklaringsmøte Fylkesmannens brev av , hvor innsigelsen formelt frafalles Per Kristian Vareide rådmann Gunn Jorunn Aasland direktør Anne Skare byplansjef B. Sandvik, T. Rørvik saksbehandlere 23