PLAN 2549P - DETALJREGULERING FOR FELT C1, FORUS UTLAGT TIL OFFENTLIG ETTERSYN ETTER FULLMAKT

Transkript

1 Kommunalstyret for byutvikling Kultur og byutvikling Byplan Postadr.: Postboks 8001, 4068 Stavanger Besøksadr.: Olav Kyrres gate 23 Telefon: Faks: - E-post: postmottak.kbu@stavanger.kommune.no Org.nr. NO DERES REFERANSE VÅR REFERANSE JOURNALNR. DATO KJSA-14/ / PLAN 2549P - DETALJREGULERING FOR FELT C1, FORUS UTLAGT TIL OFFENTLIG ETTERSYN ETTER FULLMAKT Vedtak: Privat forslag til reguleringsplan 2549P for felt C1, Hinna bydel, med plankart datert Prosjektil Areal AS, , reguleringsbestemmelser datert Prosjektil Areal AS, og med tilhørende konsekvensutredning sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn. Vedtaket fattes med hjemmel i plan- og bygningsloven Vedtaket fattes av direktør for Kultur og byutvikling på sommerfullmakt i henhold til vedtak av kommunalstyret for byutvikling Utredningsplikten iht. plan- og bygningsloven 4-2 og forskrift om konsekvensutredninger, anses som oppfylt. Sammendrag Planen legger til rette for en enkelt større forretning med regionalt/landsdelsbasert nedslagsfelt, som flyttes fra en annen lokalisering på Forus. Det er lagt opp til et varehus med m 2 BRA, medregnet imaginære plan, parkeringsplan og utendørs parkering. Planen legges ut til offentlig ettersyn på sommerfullmakt.

2 1. Bakgrunn Stavanger bystyre godkjente i 2009 en reguleringsplan for etablering av IKEA på felt C1 på Forus. Fylkesmannen hadde innsigelse til planen og innsigelsen ble opprettholdt av Miljøverndepartementet i Ved behandling av regionalplanen for Jæren i 2013 brakte fylkesmannen spørsmålet om en større handelsetablering på dette feltet inn for kommunal- og moderniseringsdepartementet for avgjørelse, etter at fylkestinget hadde vedtatt dette. Departementet ga fylkestinget medhold i sin beslutning. I regionalplan for Jæren åpnes det for at Sola, Sandnes og Stavanger kommuner i samarbeid kan avsette et område til formål handel på Forus felt C1. I kommuneplan (vedtatt ) er det tatt hensyn til regional planbestemmelse i Regionalplan for Jæren, der det er gitt mulighet for etablering av en enkelt større handelsvirksomhet på Forus felt C1. Forus-Nord AS og IKEA Eiendom Holding AS har på bakgrunn av dette igangsatt utarbeiding av detaljregulering. Intensjonen med planarbeidet er å legge til rette for etablering av et nytt IKEA varehus til erstatning for dagens varehus i Løwenstrasse og lagerlokalene som ligger i Svanholmen. Behov for konsekvensutredning (KU) Arealutnyttelsen (maks tillatt BRA i planområdet) omfatter næringsarealer med et bruksareal over m 2 BRA, og er derfor av et omfang som utløser krav til konsekvensvurdering (KU) i henhold til Forskrift om konsekvensvurdering 2 d, vedlegg I, pkt Gjeldende planer Regionalplan for Jæren Planområdet ligger i et område som er kategorisert som et næringsområde bestående av allsidig og arealkrevende virksomhet og et næringsområde med høy urbaniseringsgrad. Planbestemmelse 4.2 i regionalplanen åpner for at Sola, Sandnes og Stavanger kommuner i samarbeid kan avsette et område til formål handel på Forus felt C1. Hensikten er å gi mulighet for at det kan etableres en enkelt større handelsvirksomhet med regionalt/landsdelsbasert nedslagsfelt, og uten at dette utvikler seg til et handelsområde med flere virksomheter. IKDP Forus interkommunal kommunedelplan for Forus Sandnes, Sola og Stavanger har startet et interkommunalt samarbeid om å utarbeide en felles kommunedelplan for Forus (IKDP Forus). Planprogrammet ligger ute til offentlig ettersyn frem til 15. september Kommuneplan , vedtatt i Bystyret (Sak 100/15) Planområdet er vist som kombinert bebyggelse- og anleggsformål, med tilhørende bestemmelse om at det kan etableres næringsbebyggelse og forretning. Dette er i tråd med regional planbestemmelse 4.2 i regionalplan for Jæren KDP 125 kommunedelplan for parkering for næringsområder på Forus og Lura Sandnes, Sola og Stavanger kommuner har sammen med Forus Næringspark AS, arbeidet fram et forslag til kommunedelplan for parkering for næringsområdene på Forus og Lura. Formålet med planarbeidet var å foreta en gjennomgang og kartlegging av parkeringssituasjonen i næringsområdene på Forus og Lura, og utarbeide forslag til ny felles parkeringspolitikk og bestemmelser. Planen er ikke vedtatt. 2

3 Figur 1 - Gjeldende regulering, størsteparten av planområdet er regulert til jordbruksformål i plan 978, vedtatt Planområdet er vist med rød strek. Plan 676 Motorveien Hinna Forus. Et lite område regulert til offentlig trafikkområde ligger innenfor planområdet. Plan 978 Reguleringsplan for Jåttå ( ) området er regulert til jordbruksformål. Plan 1424 Solasplittkrysset med hovedsamleveg til Forus vest og sykkel-/bussveg til Nesbuveien ( ). En del innenfor planområdet er regulert til offentlig trafikkområde (det grå arealet fra nord til sør. Plan 2156 Reguleringsplan for rv. 510 Solasplitten. Et område regulert til annen veigrunn og midlertidig trafikkområde ligger innen for planområdet. Plan 2043 Forus felt C ( ) Noe trafikkareal ligger innenfor plangrensen. 3. Varsel om planoppstart Høring av planprogram Kunngjøring oppstart av planarbeid/ høring av planprogram Planoppstart med planprogram er varslet iht Oppstart av planarbeid ble kunngjort i Stavanger Aftenblad, og på Stavanger og Sola kommunes hjemmesider. Grunneiere, naboer og høringsinstanser ble varslet ved brev datert Det kom inn 9 uttalelser fra offentlige instanser og en privat merknad i forbindelse med varslingen. Merknadene er oppsummert og kommentert i forslagstillers planbeskrivelse. I merknader fra offentlige gjøres det oppmerksom på eksisterende tekniske anlegg og restriksjonssoner innenfor planområdet. Merknad fra private påpeker viktigheten med å sikre gode kryssinger av gang- og sykkelveiene som går igjennom planområdet, også i anleggsfasen. 3

4 Fylkesmannen i Rogaland og Fylkesrådmannen påpeker at etablering av handel i felt C1 bør ses i sammenheng med interkommunal kommunedelplan for Forus. 4. Fastsetting av planprogrammet (behandl. i KBU) Kommunalstyret for byutvikling behandlet planprogrammet i sak 10/15 den og fattet enstemmig følgende vedtak: Stavanger kommune fastsetter foreliggende planprogram, sist revidert Prosjektil Areal AS , for utarbeiding av detaljregulering for felt C1, Forus. Vedtaket fattes med hjemmel i plan og bygningsloven 12-9 og forskrift om konsekvensutredning av , 7. For nærmere beskrivelse av tiltak og planprosess, herunder forholdet til overordnete planer, samt beskrivelse av viktige forhold og konsekvenser og medvirkning, viser vi til fastsatt planprogram sist datert Prosjektil Areal AS , vedlegg Beskrivelse av planområdet Planområdet omfatter et areal på ca. 75 daa, hvorav ca. 67 av disse ligger i Stavanger kommune og ca. 8 i Sola kommune. Tomta eies av IKEA, kun en liten del langs planområdet eies av Statens vegvesen. På grunn av at planområdet også ligger innenfor Sola kommune, pågår tilsvarende planprosess parallelt i Sola kommune. Tomta er den første du kommer til når du kommer til Forus nordfra. Ved Solasplitten like nord for planområdet går det et tydelig skille mellom landbruksarealer nord for tomta, og næringsarealer i sør. I øst grenser planen opp mot sykkelstamveien og motorveien. Solasplitten og sykkelstamveien er bygget opp på murer som omkranser planområdet på øst-, vest- og nordsiden. Størsteparten av planområdet ligger på kote +16 moh. Figur 2 - Flyfoto som viser planområdet med rød strek og kommunegrensen mellom Sola og Stavanger med blå strek 4

5 Vegsystem og adkomstforhold Figur 3 - Illustrasjon av eksisterende infrastruktur (Prosjektil) Adkomst til planområdet med bil er via rundkjøringen sør for planområdet (lys rød strek på figur 3). Sykkelstamveien som er under bygging er vist med rosa stiplet strek, og går parallelt med motorveien. Blå heltrukken strek viser eksisterende busstrase, som har busstopp ved planområdet i sør, og som krysser adkomstveien for biler inn i planområdet. To ekspressruter, X30 og X60 går fire ganger i timen fra kl i ukedagene, med noen flere avganger i rushtiden. I tillegg går det flere andre ekspressruter mellom kl og på hverdager. I helgene går det ingen busser på strekningen. Vann og avløp Det går to hovedavløpsledninger gjennom planområdet. Ledningene har restriksjonssone på 4 meter til hver side. Det er lagt frem en Ø800 mm ledning for IKEA, samt at nordøstre del av tomten er tilknyttet en egen Ø600 mm ledning sammen med avrenning fra sykkelstamveg og E39. Begge ledningene ledes i kanal sørvest for Næringsveien. Kabler og linjer Eksisterende høyspent i luftstrekk går over planområdet (2 x 300 kv). På grunn av at det er planer om å oppgradere strømnettet på sikt, er byggeforbudsfeltet fra høyspentkabelen 50 meter fra kabelen ifølge retningslinjer fra Statens strålevern. Risiko og sårbarhet Området er vindutsatt, og det kan forekomme store nedbørsmengder. Flomkartet, figur 4, viser hvordan vannet brer seg på overflaten ved et 500 års regn samtidig med en kollaps i en av avløpstunellene som er på Forus. Som det viser på figuren vil dette være uproblematisk for planområdet. Det arbeides for tiden med en vannplan/flomkart for Forus, som ikke er ferdigstilt. 5

6 Figur 4 - Flomkart for 500 års regn samtidig med tunnelkollaps (Prosjektil). Figur 5, viser hvordan støysituasjonen er ved planområdet. Figuren viser at området er støyutsatt på grunn av nærhet til E39. Områdene som er dekket av blå, lilla, rød eller oransje farge på figur 5 har støyverdier over 55 db, som er den anbefalte støygrensen i Miljødepartementets retningslinje T-1442 for uteområder. Figur 5 - Støykilder 2012, hentet fra Stavanger kommune sin støyforurensningsbase i GisLine. Grunnforholdene i planområdet er tidligere undersøkt av Multiconsult. Rapporten viser at de dårligste grunnforholdene ligger i områder lavere enn kote +16. I ustabile områder anbefales fundamentering på rammede betongpeler eller på stålkjernepeler som bores til fjell. Direktefundamentering er mulig i høyere områder. Rapporten er vedlagt i plandokumentene som vedlegg 14. 6

7 6. Hovedpunktene i KU Formålet med konsekvensutredningen er å kartlegge konsekvensene av å utvikle området i henhold til ny reguleringsplan. Utbygging etter ny reguleringsplan er i konsekvensutredningen stilt opp mot 0-alternativet, dvs. dagens situasjon uten utbygging, og uten flytting av IKEA ved Grensevegen og eksternt lager i Svanholmen. Konsekvensutredningen som ble utarbeidet i forbindelse med planarbeid om etablering av IKEA på felt C1 i 2007 inngår i KU for plan 2549P, i tillegg til noen ekstra utredningstema. Forslagstillers konsekvensutredning ligger som vedlegg 6. Kort oppsummert er de positive sidene ved prosjektet knyttet til at tilgjengeligheten er god både for gående, sykkel, kollektivtransport og bil. Imidlertid er dette også situasjonen i dag, men det er positivt at intern trafikk mellom butikklokalene ved Grenseveien og lageret i Svanholmen forsvinner. Trafikksikkerheten anses å være bedre i planforslaget enn i 0-alternativet. De mindre positive sidene ved prosjektet er knyttet til tema byplan. Det er gjort en vurdering av hva de visuelle konsekvensene en etablering av varehuset vil ha for området. På grunn av at prosjektet skiller seg ut fra omgivelsene blir konsekvensen liten negativ/ubetydelig når det gjelder tema byplan. IKEA vil skille seg ut i forhold til eksisterende bebyggelse og landbrukslandskapet rundt på grunn av størrelsen på bebyggelsen og fasadefargene. Forslagstiller beskriver tiltaket som et referansepunkt for området, og starten på næringsområdet på Forus. IKEA har en tydelig profil med høy gjenkjennelseseffekt. Varehuset vil være godt synlig fra E39, men vil ikke være ruvende på grunn av at tomta ligger lavere i terrenget en veien, og i tillegg er byggehøyden relativt lav. Figur 6 - Oppsummering av konsekvens for alle deltema (hentet fra KU) 7

8 7. Beskrivelse av planforslaget Gjeldende planer Planforslaget er i tråd med regionalplan for Jæren og gjeldende kommuneplan som begge åpner for at det kan etableres handelsvirksomhet på felt C1. Byggeområde for forretning/kontor I planforslaget er det avsatt ca. 40,5 dekar til byggeområde for forretning/kontor. Bebygd areal ("fotavtrykket") vil være ca m 2, med mulighet for utvidelse til ca m 2. Anlegget er imidlertid ikke ferdig prosjektert. Maks tillatt BRA er satt til m 2. Bruksarealet er fordelt slik: BRA varehus m 2 Grunnetasje parkering m 2 Imaginære plan m 2 Utvendig parkering m 2 SUM: m 2 Maks gesimshøyde fremgår av plankartet, og er satt til 20 meter. Gesimshøyden for inngangspartiet er satt til 21,5 m, 1,5 meter høyere enn resten av varehuset. Det er i reguleringsbestemmelsene i tillegg åpnet for tekniske rom/konstruksjoner med høyde inntil 5 meter på maksimalt 15 % av takflaten. Varehuset er foreslått oppført over tre etasjer med parkering i første etasje. I andre etasje vil det være betjent lager, selvbetjeningslager, markethall, kundeservice, kassalinjer og inn/utgangsarealer. Tredje etasje vil bestå av kontorer/garderober, restaurant og visningsrom. Figur 7 - Fugleperspektiv sett fra sør (Prosjektil). Varehuset planlegges å kles med stålplater i blått, se figur 7 og 8. Fasadene vil generelt være tette med unntak av den vestre fasaden som vil ha vindusbånd. Hovedatkomsten vil fremstå som et eget bygningselement mot vest. Dette bygningselementet vil kles med stålplater i gult, og det vil være store glassfelt over tre etasjer som vil gjøre bygningen transparent og medvirke til å bryte opp de øvrige fasadene. Vinduer og dører vil bli lakkert i en grå farge. 8

9 Utvendige rømningstrapper og baldakiner skal bidra til at fasadene og bygget får innslag av elementer i en menneskelig skala og dimensjon. Virksomhetens logo skal monteres på alle fasadene, med bokstaver i en høyde på inntil 8 meter, se figur 7 og 8. For å veilede bilister på E39 og Solasplitten, skal det etableres et navigasjonstårn på byggets fasade mot øst. Utforming og plassering av skiltet fremgår av figur 8. Skiltet vil ha en høyde på ca. 38 meter over terrengnivå. Tårnet er standard for de fleste IKEA varehusene. Figur 8 - IKEA sett fra sørøst, navigasjonstårnet er vist med sort ring i nordøstre hjørne av bygget (Prosjektil). Samferdselsanlegg Trafikksystemet innenfor planområdet er vist på figur 9 under. Biltrafikk inn i området er vist med rød strek, gul strek viser biltrafikk ut av planområdet. Lilla stiplet strek viser gangtraseer fra bussholdeplass og gang- og sykkelvei inn til varehuset. I bestemmelsene stilles det krav til at utomhusplanen skal vise hvordan trafikksikkerhet ivaretas for myke trafikanter, og at denne skal være godkjent av byplanavdelingen før igangsettingstillatelse gis. Blå strek viser kjøretrase for varelevering. Vareleveringen foregår i hovedsak utenfor varehusets åpningstider. Varemottaket er lagt langs fasaden mot øst. Terrenget på østsiden skal bygges opp slik at varebiler kjører opp på en rampe og kommer opp på nivå med butikklokalene. Renovasjonscontainere skal også plasseres langs byggets østside. Lastesone for hjemtransport er i grunnetasjen sammen med parkeringen. 9

10 Figur 9 - Illustrasjon som viser trafikksystemet (Prosjektil). Parkering Det meste av parkeringen er planlagt i byggets første etasje, men også på store deler av utearealene mot vest og nord er det lagt til rette for parkering. Planforslaget legger opp til 1200 parkeringsplasser, hvorav 2,5 % av disse tilrettelegges for HC-parkering, 2,5 % for familieparkeringsplasser (ca. 60 HC/familieparkeringsplasser) og 2,5 % med mulighet for ladning av el-bil (ca. 30 stk.). På dagens IKEA-varehus er det i overkant av 600 parkeringsplasser, noe som betyr en dobling i det nye planforslaget. Parkeringsplassene for bevegelseshemmede og familieparkeringsplassene er dimensjonert iht. IKEA sine egne retningslinjer for dimensjonering av sine varehus, som er 3,8 m x 5,0 m. Norges Handikapforbund sine krav til HC-parkering er 4,5 m x 6,0 m. Forslagsstiller oppgir at kravene oppfylles ved å øke bredden til 4,7 m og at det legges en gangveg langs plassene, istedenfor 6,0 m lengde. Sykkelparkering I planforslaget er det avsatt areal for 140 sykkelparkeringsplasser, hvorav 50 % av disse skal være under taket i byggets førsteetasje. 30 plasser blir ved varehusets inngangsparti. Det skal etableres ca. 10 ladestasjoner for el-sykkel. Grønnstruktur Planområdets randsone skal beplantes, i tillegg til at det er lagt til rette for noe vegetasjon rundt parkeringsplassene på vestsiden. Blågrønn faktor Planforslaget stiller krav til lokal overvannshåndtering ved nye byggetiltak innenfor planområdet. Det er satt krav til blågrønn faktor lik 0,7 i hht. veileder Blågrønn faktor med tilhørende regneark, datert Fremtidens byer Denne legges til grunn for beregningen. Blågrønn faktor indikerer hvor egnet grunnen er til å håndtere overvann. Flater med høy permeabilitet gis høy verdi, nærmere eller lik 1. Tilsvarende vil flater med liten eller ingen 10

11 permeabilitet gis verdi ned mot 0, typisk asfalt. I forslagsstillers planbeskrivelse pkt er det vist til konkrete eksempler. Risiko og sårbarhet (ROS) ROS-analysen (vedlegg 10) viser fire forhold som kan påvirke samfunnssikkerhet- og/eller sårbarhet. Disse er følgende: transport av farlig gods, trafikksikkerhet, plante- og dyreliv og eksisterende veinett. Av disse er det kun trafikksikkerhet som drøftes i analysen i forhold til sannsynlighet og konsekvens. Krysningspunkt mellom myke og harde trafikanter, økt trafikk og høy hastighet medfører økt sannsynlighet for påkjørsel. Det er i forbindelse med liv og helse at risikoen kommer i gult felt, og en trafikkulykke kan medføre dødelig skade, dvs. stor konsekvens. For å redusere sannsynligheten for påkjørsel vurderes det å opparbeide en lang dråpeøy fra rundkjøringen ved Næringsveien, i tillegg til gangfelt i krysningspunkt mellom myke og harde trafikanter. Dette er ikke innarbeidet i planforslaget og må derfor utredes og detaljeres til andre gangs behandling. God belysning og skilting er også faktorer som sikrer en tryggere veg for de myke trafikantene. Rekkefølgekrav Rekkefølgekrav knyttet til infrastruktur er delvis allerede gjennomført og delvis sikret opparbeidet. Disse kravene gjelder for alle planer på Forus. Rekkefølgekravene inngår i reguleringsbestemmelsene. Hensynssoner Sikringssoner for eksisterende høyspentkabler, avløpsledninger, gass- og fjernvarmeledninger fremgår av plankartet. 8. Vurdering av planforslaget Utredningsplikten iht. plan- og bygningsloven 4-2 og forskrift om konsekvensutredninger, anses å være oppfylt. Trafikk- og parkeringsforhold, trafikksikring Vegene og kryssene inn til planområdet er dimensjonert i henhold til den utbyggingen som ble forutsatt i det tidligere planarbeidet, også inkl. nytt varehus for IKEA. Det fremgår av forslagsstillers trafikkvurdering at det ikke er noe som tyder på at det skal være kapasitetsproblemer eller avviklingsproblemer på det interne veinettet på Forus som følge av utbyggingen, hverken med nytt IKEA varehus med dagens trafikk eller 15 år fram i tid. Det vurderes også som svært liten fare for tilbakeblokkering ut på overordnet vegnett fra det interne vegnettet innenfor IKEA sin tomt. Trafikkmønsteret i planforslaget er lagt opp slik at største delen av trafikken skal kjøre rett frem og inn i P-huset, se figur 10. Alternativt kan trafikken kjøre rett frem og rundt varehuset på østsiden. I følge trafikkvurderingen innebærer dette at trafikkstrømmene for inngående og utgående trafikk ikke vil komme i konflikt med hverandre. Det hevdes at dette er en god avvikling og at det er liten fare for tilbakeblokkering. Alternativt kan det etableres en rundkjøring i det interne veikrysset sør for varehuset, som vil gi prioritet for biler inn i området og derfor forhindre tilbakeblokkering. 11

12 Figur 10 Kjøremønster (Prosjektil) I planforslaget er det lagt opp til en 7 meters bred vei, med et kjørefelt i hver retning (rød=inn, gul=ut). Som beskrevet i trafikkvurderingen antas det at største delen av trafikken kjører rett frem og inn i varehuset, eventuelt rett frem og rundt varehuset. Vi mener at det er stor sannsynlighet for at mange bilister vil svinge til venstre når de ankommer planområdet, for å finne parkering nærmest hovedinngangen på vestsiden av bygget. Dersom dette blir tilfellet, vil det sannsynligvis bli tilbakeblokkeringer ut i kollektivfeltet og rundkjøringen like utenfor planområdet på grunn av at de da må krysse trafikk som er på vei ut fra IKEA. Vi mener at dersom det er meningen at trafikken skal gå rett frem så bør det ikke være mulig å svinge til venstre. Et annet, og bedre alternativ, er å ha enveiskjøring innenfor planområdet. Begrunnelsen for dette er blant annet at det ville bedret trafikksikkerheten for myke trafikanter, fordi de da kun behøver å krysse et kjørefelt i stede for to (se lilla stiplede linjer på figur 10). Det vil også bedre sikkerheten for bilister ettersom alle bilene kjører ut fra parkeringsplassen i samme retning. Figur 11 hele plankartet (både Sola og Stavanger). 12

13 I planbeskrivelsen nevnes det at østsiden av bygget ikke skal fremstå som en bakside, ettersom denne siden vender mot E39 og sykkelstamveien. Vi mener at planforslaget ikke har fulgt opp den intensjonen, slik det fremgår av forslagsstillers illustrasjonsplan (figur 12) og planbeskrivelse. Det er stor sannsynlighet for at dette arealet blir en grå asfaltflate med plass for containere og varelevering. Kjøreveien kunne med fordel blitt trukket nærmere bygget, slik at en har mulighet for å etablere vegetasjon mellom veien og muren som sykkelstamveien ligger på like utenfor planområdet (se figur 11). For eksempel kunne det vært en allé med trær slik at veien fremstår mer som en gate. Figur 12 illustrasjonsplan (Prosjektil) 13

14 Figur 13 Infrastruktur (Prosjektil) Som figur 13 viser, så vil trafikken inn (rød) og ut (grønn) av planområdet måtte krysse kollektivfeltet (blå strek). Parallelt med kollektivfeltet er det også bygd en gang- og sykkelvei, som må krysses. I planforslaget er ikke løsningen for hvordan dette skal gjøres beskrevet. Det kommer heller ikke klart frem av planforslaget hvordan rampen opp til vareleveringen skal utformes, og hvordan den skal forholde seg til kjøreveien på østsiden. Vi har vært i dialog med forslagsstiller angående trafikkløsningen i planforslaget. De er innstilt på å detaljere endelige trafikkløsninger nærmere til andre gangs behandling. I tillegg stilles det krav til at utomhusplanen skal vise hvordan trafikksikkerhet ivaretas for myke trafikanter. Denne skal være godkjent av byplanavdelingen før igangsettingstillatelse gis. Estetikk og fjernvirkning bygningsstruktur, byggehøyder, konsekvenser for nabobebyggelse Planområdet ligger på den nordligste tomta i næringsområdet på Forus, mellom motorveien i øst og Solasplitten i nord og vest. Tomta ligger skjermet til fra motorveien og Solasplitten, da den ligger noe lavere i terrenget. Motorveien ligger på kote langs planområdet, mens Solasplitten heller fra kote +29 i nord til +24 i vest. Maks gesimshøyde på nybygget vil ligge på kote ca Ny bebyggelse på tomta vil ikke skyggelegge omkringliggende bebyggelse på grunn av store avstander mellom byggene, og en forholdsvis lav byggehøyde på det foreslåtte tiltaket. 14

15 Figur 14 - fugleperspektiv sett fra øst (Prosjektil) Som figur 14 viser, så vil nybygget i stor grad skille seg ut fra omkringliggende landskap og bebyggelse. Varehuset vil være godt synlig på grunn av de karakteristiske fargene, og på grunn av bygningsvolumet. IKEA er en «blå boks» som folk kjenner igjen. Vi mener at den kan fungere som et referansepunkt for området, og være en markering av starten på næringsområdet på Forus når en kommer nordfra. Eventuelle avvik fra overordnede planer og vedtak Fylkesmannen og fylkeskommunen bemerket ved høringen av planprogrammet at daværende kommuneplanforslag for Stavanger ikke åpnet for etablering av IKEA på felt C1, og foreslo at etableringen bør vurderes i forbindelse med forestående arbeid med interkommunal kommunedelplan for Forus. I ettertid er kommuneplan vedtatt, med mulighet for etablering av næringsbebyggelse og forretning på felt C1. Fylkesmannen i Rogaland fremmet innsigelse til at kommuneplanen åpner for forretningsareal på felt C1. Innsigelsen ble trukket på meklingsmøte, på vilkår at det blir lagt inn en bestemmelse som tydeliggjør at bygging på felt C1 forutsetter flytting/relokalisering av en enkelt handelsvirksomhet med regionalt/landsdelsbasert nedslagsfelt. Barn og unge Det er flere gode gang- og sykkelforbindelser til planområdet. Sykkelstamveien som er under bygging, vil være en effektiv og sikker måte for syklister å komme seg fra Stavanger eller Sandnes til IKEA. Det er også et godt kollektivtilbud til planområdet i ukedagene. Universell utforming Universell utforming anses som ivaretatt i reguleringsbestemmelsene. Uterom og bygninger skal være tilpasset bevegelses-, orienterings- og miljøhemmede. Det er tilrettelagt for 30 parkeringsplasser (2,5 %) for bevegelseshemmede i planforslaget. Støy Området er støyutsatt på grunn av nærhet til E39. I følge forslagsstillers planbeskrivelse skal støyfølsomme funksjoner i varehuset legges lengst vekk fra støykildene. Miljøverndepartementets retningslinje T-1442 angående støy er innarbeidet i bestemmelsene. Funksjonene som skal lokaliseres her er lager og salgsarealer. Vi anser ikke dette som støyfølsom bebyggelse. Det forutsettes at bygningskroppen dimensjoneres slik at innvendig støynivå er tilfredsstillende. 15

16 Behovsdekning kollektivtrafikk og sykkelparkering Kollektivdekningen mellom Stavanger og Sandnes via planområdet på hverdager anses å være god. Lørdager er den dagen IKEA har flest besøkende, og det er derfor uheldig at det ikke går busser på strekningen denne dagen. I forslagsstillers konsekvensutredning nevnes det at IKEA ønsker å undersøke muligheten for å etablere en IKEA buss med avganger fra for eksempel Stavanger sentrum. Vi mener at det bør vurderes om det skal etableres busstilbud mellom Stavanger og Sandnes via IKEA på lørdager. I forslagstillers mobilitetsplan (vedlegg 12) står det at det vil være ansatte på jobb i løpet av en dag, og at det er ca. 100 ansatte på jobb samtidig. De 140 sykkelparkeringsplassene det er lagt til rette for i planforslaget skal dekke behovet for både ansatte og kunder. I og med at IKEA blir liggende ved sykkelstamveien, som ferdig utbygd vil gi svært god tilgjengelighet til IKEA for syklister, mener vi at det er stor sjangs for at mange vil sykle. Dette har vi drøftet med forslagstiller. For å kunne akseptere den lave parkeringsdekningen, mener vi at det til andre gangs behandling må tas inn i bestemmelsene at kommunen i ettertid kan kreve at det blir opparbeidet ytterligere sykkelsparkeringsplasser dersom det viser seg at det blir behov for det. Dette kan for eksempel gjøres ved omdisponering av bilparkeringsplasser. Naturmangfold Planområdet er i dag ubebygd og er klargjort for utbygging av varehuset. Utbyggingen vil trolig virke positivt på artsmangfoldet i planområdet, som i dag stort sett består av stein og grus. Med opparbeiding av utearealene vil deler av tomta bli anlagt med vegetasjon. Det stilles også krav om blågrønn faktor reguleringsbestemmelsene som skal sikre at det biologiske mangfoldet i området blir ivaretatt. Risiko og sårbarhet grunnforhold og flomfare Grunnforholdene er undersøkt og dokumentert i en egen rapport, se vedlegg 14. Flomkart ved 500 års regn i forslagstillers planbeskrivelse viser at det ikke er fare for flom i planområdet ved en eventuell tunnelkollaps. 9. Oppsummering og konklusjon Planforslaget legger til rette for nyetablering av IKEA varehus. Vi mener at denne tomten tåler et bygg som IKEA, og ligger meget godt plassert med hensyn på trafikk, kollektivtilgjengelighet, sykkel og gange. I konsekvensutredningen er de visuelle konsekvensene varehuset vil ha for eksisterende bebyggelse og omgivelsene for øvrig vurdert. Varehuset vil skille seg ut i forhold til eksisterende bebyggelse, og kommer derfor noe negativt ut på dette punktet i konsekvensutredningen. Samtidig vil varehuset være et referansepunkt mellom Stavanger, Sola og Sandnes, samt en karakteristisk begynnelse/avslutning på Forus næringspark. Til andre gangs behandling må adkomstløsningen til området og trafikksystemet innenfor planområdet utredes og detaljeres nærmere, særlig med hensyn på trafikksikkerhet for myke trafikanter. Det bør vurderes om kjøreveiene skal være enveiskjørt innenfor planområdet. Saken legges ut til offentlig ettersyn på sommerfullmakt i henhold til vedtak av kommunalstyret for byutvikling den

17 Rolf Norås for Gunn Jorunn Aasland direktør Wenche Ø. Clarke for Anne S. Skare byplansjef Brigt Sandvik Kjerstina Særsten saksbehandlere Vedlegg Oversiktskart Plankart, datert Samlet plankart for Stavanger og Sola kommune, datert Reguleringsbestemmelser, datert Planprogram, vedtatt Konsekvensutredning Kommunalstyret for byutviklings behandling av planprogrammet Forslagstillers planbeskrivelse, inkludert merknader med kommentarer Illustrasjonsplan Forslagstillers ROS-analyse Forslagstillers trafikkvurdering Forslagsstillers mobilitetsplan EMF beregning for næringsområde felt C på Forus Grunnundersøkelser med boreplan Sjekkliste ROS-analyse Kvalitetsprogram Innkomne merknader ved planoppstart Utsnitt av gjeldende regulering Dokumentet er elektronisk godkjent og sendes uten signatur. 17