Randaberg sentrum, felt S5. Planbeskrivelse. Utgave: 1 Dato:

Transkript

1 Planbeskrivelse Utgave: 1 Dato:

2 Planbeskrivelse 1 DOKUMENTINFORMASJON Oppdragsgiver: Rapporttittel: Planbeskrivelse Utgave/dato: 1 / 2. jul Arkivreferanse: - Oppdrag: Randaberg sentrum S5 - detaljregulering Oppdragsleder: Irene Hegre Fag: Plan og urbanisme Tema Forretningsområde1 Skrevet av: Irene Hegre Kvalitetskontroll: Stian Rugtvedt

3 Planbeskrivelse 2 FORORD Asplan Viak har vært engasjert av Randaberg Kommune for å utarbeide detaljreguleringsplan for felt S5 i Randaberg sentrum. Einar Serigstad har vært Randaberg kommunes kontaktperson for oppdraget. Anne-Kristin Gangenes har også deltatt i arbeidet. Irene Hegre har vært oppdragsleder for Asplan Viak. Stavanger, 02/07/2015 Irene Hegre Oppdragsleder Stian Rugtvedt Kvalitetssikrer

4 Planbeskrivelse 3 INNHOLDSFORTEGNELSE 1 Bakgrunn Hensikten med planen... 6 Forslagstiller, plankonsulent, eierforhold... 6 Tidligere vedtak i saken... 7 Utbyggingsavtaler... 7 Krav om konsekvensutredning... 7 Varsel om oppstart Planstatus og rammebetingelser Overordnede planer... 9 Gjeldende reguleringsplaner Tilgrensende planer Temaplaner Beskrivelse av planområdet, eksisterende forhold Beliggenhet Dagens arealbruk og tilstøtende arealbruk Stedets karakter og landskap Kulturminner og kulturmiljø Naturverdier Rekreasjonsverdi/ rekreasjonsbruk, uteområder Trafikkforhold Barns interesser og sosial infrastruktur Universell tilgjengelighet Teknisk infrastruktur og grunnforhold Støyforhold Risiko- og sårbarhet Næring Beskrivelse av planforslaget Planlagt arealbruk Bebyggelsens plassering og utforming... 24

5 Planbeskrivelse Boligmiljø og uteoppholdsareal Parkering Trafikkløsning og kjøreatkomst Utforming av veger Krav til samtidig opparbeidelse Varelevering Tilgjengelighet for gående og syklende Planlagte offentlige anlegg Universell utforming Offentlig uteoppholdsareal Kollektivtilbud Teknisk infrastruktur Renovasjon Avbøtende tiltak/ løsninger ROS Rekkefølgebestemmelser Virkninger av planforslaget Overordnede planer Landskap Stedets karakter, byform og estetikk Rekreasjonsinteresser/ rekreasjonsbruk Uteområder Trafikkforhold Barns interesser Sosial infrastruktur Universell tilgjengelighet Energibehov energiforbruk ROS Gjennomføring og økonomiske konsekvenser for kommunen Konsekvenser for næringsinteresser Innkomne innspill Slåtsveen

6 Planbeskrivelse Rogaland fylkeskommune, Anne Marie Tveit Vedleggsliste Plankart Reguleringsbestemmelser Illustrasjonsplan Illustrasjoner Renovasjonsteknisk plan Formingsveileder ROS-sjekkliste Arealtabell Innkomne merknader Vurdering av behov for KU Begrunnelse for avvik fra parkeringsnormen Parkeringsanlegg i Randaberg sentrum Kostnadselementer P-hus i åpen byggegrop... 38

7 Planbeskrivelse 6 1 BAKGRUNN 1.1 Hensikten med planen Randaberg kommune vedtok i mars 2013 områdereguleringsplan for Randaberg sentrum. Planen legger til rette for flere delområder til sentrumsformål, som må detaljreguleres før utbygging kan skje. Randaberg kommune ønsker å utarbeide en detaljreguleringsplan for område S5, med sikte på tomtesalg med avklarte begrensninger og forpliktelser for utbygger og har bakgrunn i kommunestyrets budsjettvedtak for 2014, KST-sak 81/13, punkt 11: «Før salg av området S5 i Randaberg sentrum, lages det en bebyggelsesplan for området som behandles i kommunestyret.» Formålet med planarbeidet er å regulere til sentrumsbebyggelse med bolig og næring, i tillegg til park og parkeringsanlegg. Planen skal legge til rette for nødvendig utbygging av bolig og næringsareal samt styrke rekreasjonsverdien i sentrum med opparbeidelse av park, bilfrie gaterom og lekearealer for barn. Planen skal bygge opp om Randabergs identitet som «den grønne landsbyen». 1.2 Forslagstiller, plankonsulent, eierforhold Asplan Viak er plankonsulent for Randaberg kommune som er eier og behandlingsmyndighet for reguleringsplanen. Kommunen eier totalt ca kvm bakkeareal i planområdet, inkl. parken. I tillegg eier kommunen bygning 49/605 og 49/685. Figur 1-1 Kommunens eiendom i sentrum. Bare 49/692 (to teiger) og 553 er privat. Disse eiendommene består av fotavtrykket til bygningene og bygningene i seg selv.

8 Planbeskrivelse 7 Figur 1-2: Eiendomsforhold innenfor planområdet 1.3 Tidligere vedtak i saken Reguleringsplan for Randaberg sentrum, områdeplan, ble vedtatt i Randaberg Kommunestyre I kommunestyrets budsjettvedtak for 2014, KST-sak 81/13 ble det i punkt 11 stilt krav om at det skal lages bebyggelsesplan for området S Utbyggingsavtaler Det foreligger ikke utbyggingsavtale for S5. Regulering skjer i kommunal regi og det er p.t ingen kjente kjøpere av kommunens arealer. 1.5 Krav om konsekvensutredning Planarbeidet er vurdert i henhold til forskrift om konsekvensutredning, vedlegg I og II. Kommunen som planmyndighet har konkludert med at planlagte tiltak innenfor planområdet ikke faller inn under krav om konsekvensutredning. Reguleringsformål er i tråd med overordnet reguleringsplan. Det vises her til vedlegg Vurdering av behov for KU datert

9 Planbeskrivelse Varsel om oppstart Det ble varslet oppstart av reguleringsarbeid for felt S5 24. September Det kom inn 2 skriftlige og en muntlig merknad til varsel om oppstart. Merknadene er oppsummert og kommentert i kap 8 Innkomne innspill.

10 Planbeskrivelse 9 2 PLANSTATUS OG RAMMEBETINGELSER 2.1 Overordnede planer Regionalplan Jæren Randaberg sentrum defineres som et kommunesenter. Det legges til rette for en bussakse til Randaberg. Regionalplanen gir føringer og retningslinjer mhp bl.a utnyttelse/tetthetskrav, areal- og kvalitetskrav til uteoppholdsareal. Områdeplan for Randaberg sentrum har innarbeidet de føringer som gjelder for Randaberg sentrum i reguleringsbestemmelsene og er dermed gjeldende for videre detaljregulering innenfor bl.a felt S5. Kommuneplan for Randaberg Gjeldende kommuneplan viser areal innenfor plangrensen som hhv senterområde, offentlig bebyggelse og friområde. Kommunen har i 2015 startet arbeidet med revisjon av kommuneplanen. Aktuelle tema som vil bli vurdert i revisjonen, er dagens begrensninger for byggehøyder i sentrum (jf kommunedelplan) og forhold knyttet til parkering; dekning og adgang for etablering av frikjøpsordning. Kommunedelplan for sentrum Kommunedelplan for sentrum Sentrumsplanen ble vedtatt i Kommunestyret Planområdet, S5 er i kommunedelplanen disponert til sentrumsbebyggelse, friområde og offentlig bebyggelse (barnehage). Maks bygningshøyde angis til 13,0 meter mønehøyde.

11 Planbeskrivelse 10 Figur 2-1: Kdp Randaberg sentrum. Planområdet innenfor rød linje 2.2 Gjeldende reguleringsplaner Områdeplan for Randaberg sentrum (planid ) I gjeldende områdeplan for sentrum (vedtatt i Kommunestyret ) er felt S5 avsatt til sentrumsformål og grøntområde park, i tillegg til offentlig formål som har inneholdt barnehage. Barnehagen er senere vedtatt flyttet og det er gitt rom for å regulere dette arealet til annet utbyggingsformål. Reguleringsbestemmelsene gir blant annet føringer mhp utnyttelsesgrad, parkeringsdekning, estetisk utforming, uteoppholdsarealer, byggehøyder og krav til rekkefølge. I det videre følger utdrag fra bestemmelser i områdeplanen som gjelder for bl.a felt S5. Detaljregulering skal bl.a: Redegjøre for hvordan planlagt bebyggelse og anlegg forholder seg til kvalitetsprogrammet. Redegjøre for tiltakets påvirkning og samhørighet for alle omkringliggende bygge- og oppholdsområder. Innenfor formålet (sentrumsformål) tillates privat og offentlig tjenesteyting, kontor, forretning og bolig med tilhørende uteområder og parkering.

12 Planbeskrivelse 11 Der annet ikke er nevnt, skal alle 1.etasjer i ny bebyggelse ha minimumshøyde i forhold til tilstøtende gate på 4.2 meter brutto Fasader mot gate skal tilrettelegges slik at 1.etasje skal ha publikumsrettede virksomheter, med minimum 1 vindu/ inngang for hver 10. m fasadelengde. Bebyggelsen skal ha bygningsformer, volumer og materialvalg tilpasset omgivelsene. Bebyggelsen skal fremme gode gate- og uterom, og ta vare på og utvikle eksisterende bolig. Parkering Gjeldende parkeringskrav (p-plasser per 100 m2 BRA) er 2,4 for detaljhandel, 2,9 for kjøpesenter, 2,1-2,5 for kontor og 1 bilplass per boenhet. 90 % av all parkering skal ettableres i felles p-anlegg, fortrinnsvis under bakken. Utnyttelse Tillatt utnyttelse innenfor planområdet er satt til m2 BRA og med en prosentvis fordeling 40/60 for henholdsvis sentrumsbebyggelse og bolig. Byggehøyder Maks gesims 8,5 meter over gatenivå, maks mønehøyde på 13 meter. Utendørsareal Minimum 3,2 m2 privat areal pr. boenhet på balkong eller terrasse. Minste uteoppholdsareal (MUA) tilsvarende 30 m2 pr. boenhet i tillegg til private utearealer. Minimum 50 % av uteoppholdsarealet skal være solbelyst ved vårjevndøgn kl Figur 2-2: Utsnitt av områdeplan for sentrum (innenfor blå linje). Planområdet innenfor rød skravert linje. 2.3 Tilgrensende planer Reguleringsplan Randaberg sentrum, Del 2 Vedtatt i kommunestyret Områdeplanen har erstattet deler av planen. I nord og vest grenser felt S5 til denne reguleringsplanen. Angitt hovedformål er boligbebyggelse.

13 Planbeskrivelse 12 Deler av areal regulert til vegformål vil bli erstattet av reguleringsplan for felt S5. Rød skravert linje i kartutsnittet under viser hvor plangrense for felt S5 overlapper tilgrensende plan. Figur 2-3: Tilgrensende reguleringsplans avgrensning vist med turkis linje. 2.4 Temaplaner Norm for utomhusanlegg i Sør-Rogaland Randaberg kommune har sammen med 7 andre kommuner i Sør- Rogaland fått utarbeidet en felles norm for utomhusanlegg. Normen fastsetter krav til funksjon og fysisk utforming for alle anlegg der det stilles krav om utomhusplan. Normen supplerer regionalplanens og kommuneplanens retningslinjer og bestemmelser for uterom, lekeplasser og grønnstruktur, samt innhold i felles uteoppholdsarealer. Normen forventes å bli vedtatt politisk etter sommeren 2015.

14 Planbeskrivelse 13 3 BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET, EKSISTERENDE FORHOLD 3.1 Beliggenhet Felt S5 er som tidligere nevnt del av områdeplan og kommunedelplan for Randaberg sentrum. Området ligger i sørvestlige utkant av dagens sentrum og grenser til etablert eneboligbebyggelse i vest og i nord. I øst avgrenses planområdet av bussterminalen og Jon Torbergssons vei og Vistnesveien i sørøst. Planområdet omfatter eiendommene gnr./bnr. 49/26, 49/588, 49/605, 49/692 og 49/553. Figur 3-1: Planområdet og sentrumsfunksjoner. 3.2 Dagens arealbruk og tilstøtende arealbruk Planområdet er totalt 16,65 daa, hvorav byggeområde i overordnet reguleringsplan er angitt å være 11,15 daa og park ca 2,8 daa. Resterende areal er i områdeplanen regulert til samferdselsareal kjøreveg og g-/s-veg. Figur 2.2 og 2.3 viser tilstøtende arealbruk; samferdselsanlegg i øst, sentrumsformål i nord og boligformål eksisterende i vest og nordvest.

15 Planbeskrivelse Stedets karakter og landskap Omkringliggende landskap Randaberg sentrum ligger sentralt i kommunen, omkranset av landbrukslandskap. Gjennomgangsveger fører inn til sentrumskjernen fra alle himmelretninger og Randaberg sentrums tyngdepunkt med torget, kirken og bussterminalen utgjør et logisk knutepunkt. Det grønne landsbypreget som profilerer Randaberg i utkanten av sentrum, står i kontrast til mye asfalt og harde flater i sentrum Topografi og struktur Dagens situasjon er et enkelt og noe tilfeldig opparbeidet areal. Store deler har asfaltdekke, og brukes til p-plasser. I barnehagens uterom finner en trær, men arealet har en høy slitasje. Arealet som har reguleringsstatus park i områdeplanen har en god del eksisterende bjørketrær som står tett, samt noen bartrær. Felt S5 ligger i overgangen mellom sentrums tyngdepunkt og etablert eneboligbebyggelse med relativt store tomter og hager. Planområdet heller svakt mot sørvest. Adkomsten fra Andreas Harestads vei i sør ligger på kote 28, mens dagens legekontor mot nord ligger ca 2 meter høyere. Nord i planområdet skråner terrenget fra asfaltflaten i østlig retning ned mot en mindre slette i byparken hvor det i dag er en liten ball-løkke. Området har gode solforhold. Slik arealene fremstår i dag, med store åpne flater og lav bebyggelse, er området noe vindutsatt Struktur og byform / estetikk Randaberg sentrum har en jevn bygningsmasse med 3-4 etasjers høyde og variasjoner av saltaksfom. Bebyggelsen kjennetegnes av modernismens mange fasetter, trinnvis tilbygging og en tilfeldig materialbruk som oppleves som rotete og lite attraktiv. Planområdet har et urbant preg med flere sentrumsbygg. Disse byggene har horisontal funksjonsdeling; publikumsfunksjoner på bakkeplan og delvis i 2. etasje og med boliger over. Det er få bygg som har arkitektoniske kvaliteter som gir stedet en spesiell verdi, men bygningenes standard og funksjon vurderes som god. Med unntak av bygg på gnr/bnr 49/553 (tidligere «Rimi-bygget») som er et flatt næringsbygg med trehusbebyggelse oppå, framstår bygningsmassen som en del av en helhetlig bygningsstruktur for sentrum, med en byggestil fra omkring Ulike typer skråtak karakteriserer byggene. Bygningene henvender seg mot veg/handlegate/torg utenfor planområdet, noe som gir et «bakgårdspreg» inne på felt S5. Det er ingen tydelig gatestruktur mellom bygningsvolumene og romdannelsen på felt S5 framstår som tilfeldig. Det kan være vanskelig å orientere seg i byrommet og både gangforbindelser og romlig strukturen er udefinerte og utflytende.

16 Planbeskrivelse 15

17 Planbeskrivelse 16 Bilde 1-3: Kilde: Google street view. Sett fra planområdet mot hhv nordvest (øverst), sørvest (midten) og øst. 3.4 Kulturminner og kulturmiljø Det er ingen registrerte kulturminner eller kulturmiljø innenfor planområdet. Forholdet er avklart i overordnet områdeplan. 3.5 Naturverdier Det er ikke registrert naturverdier innenfor planområdet. Forholdet er avklart i overordnet områdeplan. 3.6 Rekreasjonsverdi/ rekreasjonsbruk, uteområder Parken er et målpunkt for rekreasjon for innbyggere i Randaberg sentrum. Arealet som er opparbeidet til park er relativt liten, og med sin plassering opp mot ellers lite gjennomtenkte arealer har den i dag mindre rekreasjonsverdi. Arealet er med sin plassering og eksisterende vegetasjon likevel et verdifullt utgangspunkt for opparbeiding av en bydelspark. De harde flatene i området har i dag liten rekreasjonsverdi og ingen møblering eller utforming som inviterer til opphold. 3.7 Vegsystem Trafikkforhold

18 Planbeskrivelse 17 Felt S5 er en del av et landsbysentrum. Umiddelbart sør for planområdet går Fylkesvei 473, Vistnesveien. Fra denne går det en kommunal veg inn til planområdet i sør; Andreas Harestads vei. I øst grenser planen til Jon Torbergssons vei. Adkomstforhold Det er i dag etablert kjøreadkomst til planområdet fra Andreas Harestads vei i sørvest og fra Jon Torbergssons vei i øst. I tillegg er det flere adkomster for myke trafikanter: fra g-/s-veg i nord (bak legesenteret), fra g-/s-veg i vest, mellom parken og barnehagen og fra øst/ Jon Torbergssons vei. Figur 3-2: Dagens adkomstforhold Kollektivbetjening Illustrasjonen under viser dagens busstilbud i sentrum. Felt S5 grenser i nord til bussterminalen og har dermed svært god tilgjengelighet til kollektivtilbud.

19 Planbeskrivelse 18 Figur 3-3: Bussruter i sentrum 3.8 Barns interesser og sosial infrastruktur Innenfor felt S5 er det i dag en barnehage, Sentrum barnehage. Denne skal med tiden flyttes til nytt bygg i områdeplan for sentrum øst og gir derfor ingen premisser for planarbeidet. Randaberg kommune har våren 2012 kartlagt barn og unges bruk av sentrumsområdet gjennom barnetråkkregistreringer. Barnetråkk er en metode som gir barn og unge en reell mulighet for medvirkning i utvikling og forbedring av egne omgivelser. I figuren nedenfor vises det leke- og oppholdsområder for barn og unge. I tabellen nedenfor omtales lekeområder som blir berørt av områdereguleringen. Figur 3-4: Barnetråkkregistreringer ved planområdet. Beskrivelse av registreringene fremgår av tabellen nedenfor.

20 Planbeskrivelse 19 Leke og Beskrivelse av dagens aktivitet aktivitetsområder 1 Parken Benyttes til lek om sommer og vinter. Brukes også av barnehagen. 2 Andreas Harestads vei Benyttes som fritidsvei. Påpekt som farlig kryss som er lite oversiktlig. 3 Jon Torbergssons vei Benyttes som fritidsvei. Krysset anses som farlig på grunn av mye trafikk fra flere kanter, slik at det er lite oversiktlig. 4 Sentrum barnehage Lekeplass til barnehagen. Kan være potensiell lekeplass for barn og unge på kveldstid. Tabell 3-1: Barnetråkkregistreringer. Beskrivelse av aktivitetsområdene vist i figur Universell tilgjengelighet Planområdet er forholdsvis flatt og det er etablerte g-/s-veger inn til området, hvilket gjør at en kommer til viktige innganger på en god måte. Det er ulike løsninger for, og grad av universell tilgjengelighet til eksisterende bygg. Store parkeringsflater gir et uoversiktlig trafikkbilde og det er ikke etablert tydelige ledelinjer som skal skille gående og kjørende inne på planområdet. Det er også skrenter, kanter og avslutning av gangsoner innenfor området som ikke tilfredsstiller universell tilgjengelighet. Parkarealet fremstår i dag utilgjengelig for rullestolbrukere Teknisk infrastruktur og grunnforhold Det er etablert en Trafostasjon i felt S5. Det er ikke gjennomført grunnundersøkelser som kan dokumentere grunnforholdene. Grunnen antas å være stabil, da arealene har vært bebygget over lenger tid. Det er også to underjordiske parkeringsanlegg i S5. Det bør vurderes behov for grunnundersøkelser før ny bebyggelse oppføres. Kommunalt ledningsnett for vann og avløp ligger i grunnen langs Vistnesveien. Tilknytning anbefales ved kum 163, 164 og 165 i Vistnesveien. En utbygging i planområdet (delfelt S5) kan føre til at det må gjøres endringer på eksisterende VA-nett. Overvannsledning fra kummene 160, 161 og 162 til kummene 163, 164 og 165 må oppgraderes. Spillvannsledningen på samme strekning bør også vurderes oppgradert.

21 Planbeskrivelse 20 Figur 3-5: Kartutsnitt viser VA-nett: Blå ledning = vann, Grønn = spillvann, Brun = drensledning, Rød = Avløp felles.

22 Planbeskrivelse Støyforhold Det er gjennomført støyvurderinger og utarbeidet støyrapport i forbindelse med områdeplan for sentrum. Støyvurderingene har tatt utgangspunkt i eksisterende bebyggelse. Denne viser at utbyggingsareal innenfor felt S5 ikke er spesielt støyutsatt og at det ikke kreves skjermingstiltak. Med bakgrunn i at arealet ligger utenfor gul og rød støysone, er det ikke utarbeidet støykart som viser framtidig situasjon med planlagte utbyggingsvolumer. Figur 3-6: Beregnet Lden 1,5 meter over terreng, situasjon2, ÅDT år Risiko- og sårbarhet I forbindelse med utarbeidelse av områdeplan for Randaberg sentrum, ble det gjennomført ROS-analyse. Denne avdekker ingen større risiko- eller sårbarhetsforhold ved utbygging på felt S5. Det er heller ikke identifisert stor risiko innenfor området slik det framstår i dag Næring Etablert næringsvirksomhet innenfor området i dag er lokalisert i nord og i sør, jf. delfelt BKB1 og BKB3 i planforslaget. BKB1: Her finner en legekontor og tannlege som henvender seg mot det som reguleres til offentlig park (o_gp1). BKB3: I første etasje av bygget holdt lenge Rimi til. I dag er det Bunnpris som har butikk her. I tillegg holder Vistnesveien Dagsenter og Landsbykirken også til i byggets første etasje.

23 Planbeskrivelse 22 4 BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET 4.1 Planlagt arealbruk Reguleringsformål Følgende formål reguleres i plankartet: Bebyggelse og anlegg, inkludert kombinert formål - Andre typer bebyggelse og anlegg offentlig - Trafostasjon - Renovasjon - Bolig/ forretning/ kontor Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur - Veg - Fortau - Gang- og sykkelveg - Gangareal/ gågate Grønnstruktur - Park I tillegg reguleres hensynssone for bestemmelsesområde (underjordisk parkeringsanlegg). Området som reguleres er totalt 16,8 daa. Under vises planskisse (figur 4-1) og en forenklet arealtabell, der størrelsen (flate) på de ulike reguleringsformålene er angitt. Fullstendig arealtabell finnes som vedlegg til saken. Benevningen o_ eller f_ foran feltnavnene opplyser om hvorvidt arealet skal være offentlig eller felles (privat). Det har vært en utfordring i planarbeidet å finne det rette detaljeringsnivået, spesielt med tanke på at arealene reguleres uten en deltakende utbygger. En intensjon i planprosessen har vært å finne balansen mellom robusthet for flere utbyggingsalternativer og avklaringsbehov hva er nødvendig for kommunen å sikre i planen. Det tas sikte på å selge tomt for felt BKB4 og BKB5 samlet til én utbygger. Det er også utarbeidet illustrasjonsplan, grøntplan og formingsveileder som viser hvordan planen kan, og bør realiseres, med rom for noe fleksibilitet mhp plassering av og størrelse på bygningsvolum.

24 Planbeskrivelse 23 Figur 4-1: Forslag til detaljregulering for felt S5 Formål Feltnavn Arealstørrelse m2 Andre typer bebyggelse og anlegg o_bab 323 Energianlegg o_be 18 Renovasjonsanlegg o_bre 80 Sum 421 Bolig/ forretning/ kontor BKB1 895 BKB2 963 BKB BKB BKB Sum kombinert bebyggelse 7790 Samferdselsanlegg Veg o_sv1, f_sv Fortau o_sf 487 Gang-/sykkelveg o_sgs1, o_sgs2 346 Gangareal/ gågate o_sgg1-o_sgg Sum 5035 Grønnstruktur park o_gp1, o_gp TOTALSUM ALLE FORMÅL 16812

25 Planbeskrivelse 24 Tabell 4-1: Arealtabell - reguleringsformål og arealstørrelse 4.2 Bebyggelsens plassering og utforming Reguleringsplanen gir rom for ny bebyggelse på felt BKB4, BKB5 og o_bab, i tillegg til en utvidelse på ca 550 m2 på BKB3. Byggelinjer for de nye feltene er plassert for å forme og definere de offentlige rommene rundt. Innenfor eksisterende felt BKB3 skal nordre fasade mot delområde BKB4, plasseres i formålsgrensen. Dette gjøres for å definere gateløpet og legge til rette for en intim gågate. For ny bebyggelse gir reguleringsplanen føringer for volumer og fasadenes henvendelse mot offentlige arealer. Bestemmelser på antall bygningsvolumer, høyder og takform skal sikre at ny bebyggelse får en skala som er samstemt med eksisterende bebyggelse. I plankartet reguleres byggegrenser og formålsgrenser. I bestemmelsene er det angitt hvordan bebyggelsen skal forholde seg til grensene. Nye bygg og uterom så vel som rehabiliteringer skal fremme planområdet som et allment tilgjengelig byrom. Bestemmelser om utforming av fasader på bakkeplan er satt for å oppnå gode byfasader og for å hindre at byggene danner baksider. Det åpnes for kontordrift i 1. etasje, og dette bør, på lik linje som service- eller serveringslokaler, gi åpenhet og god kontakt mellom interiør og gaterommet. Avstand mellom dører og lav brystning på vinduer og skal bidra til dette. Tydelige inngangspartier for både næring og boliger gir gode offentlige uterom. Arkitektonisk kvalitet skal vektlegges, både i hovedgrep og detaljering. Formingsveileder gir føringer om utforming og materialvalg. Det er ikke satt krav om materialbruk på grunn av at det arkitektoniske hovedgrepet er uavklart. Figur 4-2: Mulig ny bebyggelse og fordeling nærings- (grønt) og boligformål (gult)

26 Planbeskrivelse Bebyggelsens høyde Høyder i bebyggelsen er satt med utgangspunkt i områdeplan og omkringliggende bebyggelse, men er økt i forhold til disse. I områdeplanen er gesimshøyde satt til 8,5 m og møne til 13 m. Det er også krav til at 1. etasje skal være 4,2 m høy for offentlig henvendelse. Med disse bestemmelsene blir bebyggelsen 3 etasjer og kan bli økonomisk tungt å både bygge og drifte pga. krav om heis. Med økning i gesimshøyden til 10,5 m og høyere møne kan bebyggelsen få 4 etasjer og ha en margin til å ta opp krav til endringer om økt isolering i byggteknisk forskrift. Det er satt alternative bestemmelser for mønehøyder for å gi rom til en høy og tilpasset utnyttelse av tomta. Bebyggelsen skal ha skråtak med graders helning, og pulttak tillates ikke. Maks mønehøyde for et horisontalt møne er 14,5 meter. Dersom mønet skrås med en helning på minimum 6 grader, tillates det ett toppunkt på inntil 16,0 meter. Denne bestemmelsen er satt for å åpne for tilpasning av amorfe bygningsformer, og at bygget på enkelte steder kan være bredere enn m. Det oppnås dermed et fleksibelt plangrep med mulighet for maksimal utnyttelse av tomta. Krav om skrått møne sikrer en bedre tilpasning til øvrig bebyggelse og en form som harmonerer med saltaksprinsippet fra flere vinkler. Det er ikke satt krav til høydeplassering av bebyggelsen på grunn av behov for fleksibilitet i planlegging av ny bebyggelse. Bestemmelsen om maks kotehøyde skal sikre at bebyggelsen totalt ikke blir for høy i forhold til det eksisterende bylandskapet. Vedlagte illustrasjonsmateriell viser bygningshøyder og oppriss som illustrerer makshøyder og takform. Figur 4-3: Illustrert ny bebyggelse Utnyttelsesgrad Det legges til rette for totalt m2 BRA innenfor planområdet. Dette inkluderer eksisterende bygningsmasse. Underjordisk parkeringsanlegg er ikke tatt med i beregning av BRA. Det er ikke angitt en minimumsutnyttelse for feltet. Det gis det mulighet for å bygge 500 m2 BRA mer enn maks utnyttelse satt i områdeplanen. Arealet dekker offentlig anlegg o_bab som skal benyttes til offentlig formål. Det er vurdert at overskridelsen kan godtas på grunn av at bygget ikke vil generere behov for flere parkeringsplasser. Området tåler godt bebyggelsen, og et lavere bygg med aktivitet som regulert er et positivt bidrag. Eksisterende bebyggelse er beregnet til ca 6100 m2 BRA. Barnehagebygget er da ikke medregnet, siden dette forutsettes revet.

27 Planbeskrivelse Næringsarealer Planforslaget sikrer en funksjonsdeling innenfor alle delfelt regulert til kombinert formål (BKB). For BKB1 BKB3, som i dag er bebygget, kreves det ved nybygg eller ombygging at 40 % av bebyggelsen disponeres til forretning- eller kontorformål. For BKB4 skal 50 % av bebyggelsen disponeres til næring og for felt BKB5 er tilsvarende minstekrav angitt til 15 %. Samlet gir dette en fordeling på ca 40 % næring og 60 % bolig i planområdet. Bebyggelsen på BKB4 har fått høyere andel av næringsareal på grunn av sin plassering mot handelsgaten Jon Torbergssons vei. Det totalet potensialet for næringsareal blir 5488 m2 BRA: - BKB1 3: 3080 m2 BRA (forutsatt full utnyttelse) - BKB4: 1875 m2 BRA - BKB5: 533 m2 BRA Boliger Planforslaget sikrer ikke et minimum boligantall, men tilrettelegger for at alt areal som ikke skal disponeres til næringsformål, kan bebygges med leiligheter. Det er stilt krav om varierende boligstørrelser for at området skal være attraktivt for mennesker i ulike livsfaser. Det totale arealet (BRA) som kan benyttes til boligformål i planen, er 9512 m2. Med områdeplanens utgangspunkt for tetthet på 100 m2 BRA per boenhet (inkludert felles gangarealer o.l.), kan en forvente at maks utbygging vil inneholde ca. 95 boenheter innenfor planområdet, inkludert eksisterende boliger. Dette gir en tetthet på 5,6 boliger per dekar. Til sammenligning dersom gjennomsnittsstørrelsen reduseres til 75 m2 BRA per boenhet, kan en forvente totalt 126 boenheter innenfor planområdet. Dette gir en tetthet på 7,5 boliger per dekar. Med tanke på at området skal bebygges med næringsarealer i tillegg til boligareal, frarådes det i denne plan å utbygge området med så lav gjennomsnittsstørrelse per boenhet som 75 m2 BRA. 75m2 BRA er likevel benyttet som en ytterlighet for beregning av antall parkeringsplasser til bolig. 4.3 Boligmiljø og uteoppholdsareal Planen stiller ikke krav til minste uteoppholdsareal (MUA) per boenhet. Derimot sikrer bestemmelsene at offentlige og felles uteoppholdsarealer skal tilrettelegges for godt lokalklima og gis en bruksmessig og estetisk utforming av høy kvalitet. Minimum 50 % av arealet skal være solbelyst ved vårjevndøgn kl I tillegg til offentlige uterom er det også satt krav til oppdeling av bebyggelsen innenfor delfeltene BKB4 og BKB5 slik at det skapes halv-private uterom internt i delfeltene. Det er satt minste arealkrav til de halv-private uteoppholdsareal. Arealene skal være mest mulig sammenhengende. Det er ikke satt krav til minimum prosentandel solbelysning ved vårjevndøgn for de halv-private uteoppholdsarealene. Planen stiller heller ikke krav til privat uteplass tilknyttet boenhet. Fravik fra krav om MUA begrunnes med at det i denne planen er forsøkt å legge til rette for en tett sentrumsbebyggelse med en gatestruktur som skal styrke landsbypreget i Randaberg sentrum. Offentlige og felles uteoppholdsareal og utforming av gaterommet har blitt vektlagt tyngre enn behov for private hager i overgangen mellom sentrum og småhusbebyggelse. Halv-private uteoppholdsareal og nærhet til byparken kan kompensere for privat uteareal i

28 Planbeskrivelse 27 tilknytning til boenhet. Denne parken skal oppgraderes og utvides ved realisering av planforslaget og uteoppholdsarealene i felt S5 vil få et grønt og romslig preg. 4.4 Parkering Følgende parkeringskrav foreslås skal være gjeldende innenfor planområdet: - Bolig: 1,0 plasser per bolig - Næring: 1,2 plasser per 100 m2 BRA - 10 % av p-plassene skal etableres med ladepunkt for el-bil - 5 % av p-plassene skal være HC-plasser Det legges til rette for underjordisk parkeringsanlegg. Parkeringsanlegget skal også dekke dagens overflateparkering, ved at det sikres 60 offentlig tilgjengelige p-plasser i parkeringsanlegg innenfor bestemmelsesområde #1. De 60 p-plassene skal dekke deler av kravet til næringsparkering for BKB1, BKB2, BKB3, BKB4 og BKB5. Hvert delfelt er tildelt et antall plasser innenfor de 60 plassene. Ytterligere parkeringsplasser til næring som kreves utover de 60 plassene, må sikres utenom de 60 plassene. Planen hindrer ikke at det kan etableres flere enn 60 plasser innenfor bestemmelsesområde #1 såkalte tilleggsplasser. Det vil si at dersom et delfelt har et større krav til antall plasser næringsparkering enn det som dekkes innenfor de 60 plassene, må de resterende plassene dekkes enten i parkeringsanlegg under bebyggelsen, eller på tilleggsplasser (som er utover de 60 plassene) i bestemmelsesområde #1. Det foreslåtte parkeringskravet medfører en reduksjon i antall p-plasser for næring, kontor og forretning/detaljhandel i forhold til krav i områdeplanen. Områdeplanen angir her en parkeringsdekning henholdsvis 2,1 og 2,4 p-plasser/ 100 m2 BRA for kontor og forretning. Planforslaget innebærer at det ikke differensieres mellom forretning og kontor mhp parkeringsdekning. Bakgrunnen for at det foreslås et redusert og forenklet krav til parkeringsplasser er at det høye kravet er vanskelig å oppnå for S5-planen og hele sentrum. I tillegg kan bruken av næringsarealet endre seg hele tiden (fra f.eks. kontor til detaljhandel og visa versa), mens parkeringsløsningen ikke er like fleksibel. Rådmannens utfyllende begrunnelse for endring av parkeringskravet finnes som vedlegg til planbeskrivelsen: Begrunnelse for avvik fra parkeringsnormen Det er foreslått en bestemmelse knyttet til bestemmelsesområde #1 i planen som skal sikre adkomst til eksisterende parkeringsanlegg (under BKB1 og BKBK3) og at adkomst til disse skal ha felles nedkjøring fra f_sv2. All parkering under offentlig formål (gangareal/ gågate og park) skal være offentlig tilgjengelige, dvs anlegget kan ikke være lukket. 4.5 Trafikkløsning og kjøreatkomst Adkomst til eksisterende, private parkeringsanlegg under BKB1 og BKB3 er i bestemmelsene sikret ivaretatt ved etablering av nytt parkeringsanlegg. Planforslaget tilrettelegger for èn, felles adkomst fra o_sv1/ Andreas Harestads vei. 4.6 Utforming av veger Alle nye veger utformes i henhold til gjeldende veinorm for Jæren. For øvrig gjøres ikke endringer i etablert vegnett, og g-/s-vegnett langs Jon Torbergssons vei og Vistnesveien.

29 Planbeskrivelse 28 Gangareal internt i feltet, o_sgs3 og o_sgs4 utformes med henholdsvis 17,5 og 8 meters bredde mellom bygningskropper. Stigningsforhold skal følge krav til universell utforming og retningslinjer i formingsveileder vil være gjeldende ved opparbeiding av disse arealene. 4.7 Krav til samtidig opparbeidelse Reguleringsbestemmelsene stiller krav til at søknad om rammetillatelse skal vise full utbygging for hele planområdet med alle byggeområder, også dersom første byggetrinn ikke omfatter full utbygging. I tillegg sikrer rekkefølgekrav at alle uteoppholdsarealer og trafikkarealer er ferdig opparbeidet før det gis brukstillatelse. Det er en nødvendighet å se hele feltet i en sammenheng. Bakgrunnen for krav om utomhusplan for hele området, er at planen forutsetter etablering av et større parkeringsanlegg med en andel offentlig tilgjengelige p-plasser under bakken. Kommuneplanen gir ikke rom for at det etableres frikjøpsordning. Det anbefales at parkeringsanlegget ikke eies eller driftes av kommunen, men uteoppholdsarealene over p-anlegget skal være offentlige. Det ligger dermed en gjensidig avhengighet i planen som fremtvinger at parkeringsanlegg etableres før bebyggelse, torg og parkanlegg anlegges oppå. 4.8 Varelevering Varelevering kan skje over SGG4 og via parkeringsanlegg. 4.9 Tilgjengelighet for gående og syklende Planforslaget medfører en økt tilgjengelighet og til dels gjennom planområdet og bedre forhold for myke trafikanter. All parkering legges under bakken, hvilket medfører at bakkearealet blir forbeholdt fotgjengere og syklister. Gatestrukturen som etableres skal invitere til gjennomgang og opphold inne i feltet og feltet vil bli opparbeidet etter prinsipper for universell tilgjengelighet.

30 Planbeskrivelse 29 Figur 4-4 og 4-4: Gangforbindelser og siktlinjer. Skisser hentet fra formingsveileder.

31 Planbeskrivelse Planlagte offentlige anlegg Planforslaget tilrettelegger for et offentlig bygg (o_bab) som skal romme innendørs kjøreadkomst og trapp- og heisrom til parkeringsanlegget. Bygget er tiltenkt en funksjon som aktivitetssenter eller samlingssted, eksempelvis for ulike interessegrupper, eller barn og ungdom. Det skal etableres offentlig toalett og sykkelparkeringsplasser i forbindelse med bygget. Byggeområdet har bestemmelser for maks høyder som står i forhold til eksisterende bebyggelse, og fotavtrykk er gitt med formålsgrensene. I tillegg reguleres eksisterende nettstasjon inn i plankartet, og det reguleres nytt renovasjonsanlegg ved hovedadkomst fra Andreas Harestads vei Universell utforming Det tilrettelegges for at alle felles uteoppholdsarealer og adkomster skal opparbeides i henhold til dagens standarder for universell tilgjengelighet i reguleringsbestemmelsene: «Krav om universell utforming skal legges til grunn for planlegging av offentlige områder, felles utearealer og adkomstsoner. Alle leiligheter skal være tilgjengelige boenheter Offentlig uteoppholdsareal En premissgivende faktor i planprosessen har vært å styrke Randaberg sentrum som grønn landsby. Landsbyidentitet forbindes gjerne med fotgjengerprioriterte gater og byrom. Det er derfor blitt vektlagt i planforslaget å styrke og videreutvikle gangnettverk utenom de kommunale veiene. Det tilrettelegges for etablering av et nytt offentlig, uformelt byrom med et alternativ tilbud til det etablerte torget. Det er utarbeidet en formingsveileder med retningslinjer for utforming og materialvalg ved etablering av nybygg og alle offentlige uterom. I tillegg skal retningslinjer i Norm for utomhusanlegg i Sør-Rogaland følges for offentlige og felles uterom. Det stilles også krav til utomhusplan ved byggesøknad og en blågrønn faktor på minimum 0,7 må dokumenteres. Det skal videre dokumenteres tilfredsstillende støyforhold både utendørs og innendørs. Alle offentlige uterom (gangarealer, park og lekeareal) skal opparbeides før det kan gis brukstillatelse til nybygg innenfor planområdet Kollektivtilbud Planforslaget medfører ikke endringer i kollektivtilbudet eller tilgjengeligheten til kollektivbetjening.

32 Planbeskrivelse Teknisk infrastruktur Vann og avløp skal kobles til kommunalt ledningsnett og utformes i tråd med kommunale bestemmelser. Reguleringsbestemmelsene stiller krav til at det sammen med byggesøknad skal foreligge plan for VA og tilknytning til offentlig nett. Eksisterende trafostasjon innenfor planområdet reguleres inn som eget formål (BE). Bestemmelser sikrer at atkomst og ventilasjon til eksisterende nettstasjoner ikke skal forringes Renovasjon Næringsavfall skal håndteres avskjermet og integrert i bebyggelse. Avfallsrom kan etableres i parkeringskjeller. Rammesøknad skal redegjøre for plassering og utforming av avfallslagring og henting. Planforslaget tilrettelegger for at alle boliger skal kunne benytte nedgravd renovasjonsanlegg (o_bre) sørvest i området, ved adkomst fra Andreas Harestads vei. Det vises til renovasjonsteknisk plan, vedlagt saken Avbøtende tiltak/ løsninger ROS Det ble utarbeidet ROS-analyse i forbindelse med områdeplan for Randaberg sentrum, datert Det ble ikke identifisert risikoelementer av alvorlig art innenfor planen. Det er i tillegg gjennomgått ROS-sjekkliste ved detaljplanlegging av felt S5. Heller ikke denne sjekklisten avdekker alvorlige risikoforhold som krever avbøtende tiltak. Bestemmelsene

33 Planbeskrivelse 32 stiller krav til at det skal dokumenteres og redegjøres for eventuell forurensning i bakken, (herunder radon) og hvordan denne håndteres før rammetillatelse gis Rekkefølgebestemmelser Planen stiller krav til at offentlig parkeringsanlegg, renovasjon, park, samt alle offentlige og private veier, gangarealer og felles uteareal skal være ferdig opparbeidet før det gis brukstillatelse. I tillegg skal det dokumenteres tilstrekkelig skolekapasitet før utbygging. Det må også redegjøres for eventuell forurensning i bakken og hvordan denne håndteres før rammetillatelse kan gis.

34 Planbeskrivelse 33 5 VIRKNINGER AV PLANFORSLAGET 5.1 Overordnede planer Planforslaget anses å være i tråd med intensjonene i overordnete planer. Hovedformålene er videreført fra kommunedelplan og områdeplan. Krav til tetthet er også i tråd med overordnete føringer. Parkering, høyder og krav til uteoppholdsareal/ lek er endret ift gjeldende områdeplan og regionalplan Jæren. 5.2 Landskap Planforslaget vil ikke endre vesentlig på landskapet. 5.3 Stedets karakter, byform og estetikk Utbygging i tråd med planforslaget vil gi Randaberg sentrum en ny bygate, opparbeidet parkareal, nye boliger og arbeidslokaler. De nye funksjonene sammen med nye service eller næringslokaler kan bidra til å styrke sentrum som et sted for rekreasjon og opphold. Dette er i tråd med Randabergs visjon om å være en landsby der folk samles og møtes av andre grunner enn de daglige nødvendige handleturene. De nye bebyggelsesområdene bidrar til å skape en mer definert romstruktur og kontinuitet i byrommene. Området får en betydelig forbedring i nettverket av gangforbindelser, med tydelige oppholdssoner til offentlig benyttelse. Ny bebyggelse og gaterom erstatter asfaltflater og bakgårdspreget som karakteriserer området. Samtidig videreføres dagens rådende bygningsstrukturer mhp saltaksformen, og bygningsvolum. Bebyggelsen vil være høyere enn eksisterende bebyggelsen på grunn av effektivitet, men likevel holde samme skala. Den eksisterende bebyggelsen i feltet spriker i materialitet, utforming og arkitektonisk grep. Det er en intensjon at fasadene, detaljering og materialbruk i nytt prosjekt avstemmes mot den eksisterende bebyggelsen slik at det kan fungere som en mediator som syr sammen de ulike byggene i kvartalet. Figur 5-1:Snitt med illustrert ny bebyggelse blant eksisterende (hvitt)

35 Planbeskrivelse Rekreasjonsinteresser/ rekreasjonsbruk Planforslaget tilrettelegger for lek og opphold for alle aldersgrupper. Utvidelse og opprustning av parken skal gjøre friområdet mer attraktivt som rekreasjonsmålpunkt. «Allmenningen» som etableres mellom ny bygningsstruktur, BKB4 og BKBK5 skal invitere til opphold mellom husene og også fungere som en forbindelse mellom landsbyparken og torget i sentrum. 5.5 Uteområder En positiv virkning ved gjennomføring av planen, er at landsbyen / Randaberg sentrum vil få et attraktivt uterom med særpreg. Arealet skal fremstå grønt, men med tilstrekkelig med harde flater for å gjøre det funksjonelt og universelt tilgjengelig. Bestemmelsene sikrer tilstrekkelig jordtykkelse over parkeringsanlegg i nordenden som gjør det mulig å beplante med trær og større vegetasjon. 5.6 Trafikkforhold Økt utbygging vil medføre økt biltrafikk på vegnettet i sentrum. Det ble gjennomført trafikkvurderinger og prognoser i forbindelse med områdeplanarbeidet. Planforslaget forholder seg til overordnet områdeplan mhp utbyggingsformål og tetthet/ utnyttelse. Planforslaget vurderes i dette tilfellet opp mot regulert situasjon, og ikke eksisterende forhold. Da foreliggende detaljreguleringsforslag ikke legger til rette for økt utnyttelse i forhold til gjeldende plan, medfører ikke planforslaget konsekvenser for trafikksituasjonen. 5.7 Barns interesser Bestemmelsene stiller rekkefølgekrav til at det skal dokumenteres tilstrekkelig skolekapasitet før utbygging innenfor planområdet. Det legges til rette for etablering av lekeplass nord i planområdet, i tilknytning til landsbyparken, mot eksisterende bygg, BKB1. Etablering/ oppgradering av gågate/allmenning og landsbypark vil være et positivt bidrag til alle aldersgrupper. Det har i planen vært fokus på at offentlig uterom skal utformes med tanke på god tilgjengelighet og attraktivitet for brukere av sentrum og da spesielt barn og unge. Barns interesser anses å være ivaretatt i detaljplan for felt S Sosial infrastruktur Planforslaget tilrettelegger for et offentlig bygg som kan benyttes til aktivitetssenter/ samlingssted for barn og ungdom. Eksisterende barnehage innenfor planområdet er vedtatt skal flyttes, så planforslaget medfører ikke reell reduksjon av barnehagekapasitet. 5.9 Universell tilgjengelighet Universell tilgjengelighet blir ivaretatt i planforslaget. Utbygging i tråd med planforslaget vil gi en positiv konsekvens knyttet til tilgjengelighet, da dette vektlegges i utforming av alle felles

36 Planbeskrivelse 35 og offentlige uteområder, adkomstsoner og det stilles krav til tilgjengelig boenhet. Det vil bli etablert heis til parkeringskjeller Energibehov energiforbruk Det stilles ikke spesielle krav til energiforsyning og energibruk utover Byggteknisk forskrift (TEK10). Mål og intensjoner fra kommunedelplanen er i stor grad dekket inn av bestemmelser i TEK10. Det vurderes ikke som hensiktsmessig å sette andre og strengere krav i detaljreguleringsplanen ROS ROS-sjekklisten som er gjennomgått og følger vedlagt avdekker ingen vesentlige risikomomenter innenfor planområdet. Gjennomføring av planforslaget vil ikke medføre økt sårbarhet eller risiko Gjennomføring og økonomiske konsekvenser for kommunen Kommunen er eier av de ubebygde arealene innenfor planområdet og tar sikte på selge disse som utbyggingstomter når det foreligger detaljplan for området. Rekkefølgekrav sikrer at parkeringsanlegg, uteoppholdsarealer, gangveger, park og lekearealer samt renovasjonspunkt etableres før ferdigstillelse av ny bebyggelse. Hvem som skal bekoste opparbeiding, vil være et forhold som avklares ved salg av tomten, eller gjennom utbyggingsavtale mellom utbygger og kommunen. Kommunen har ikke til hensikt å bekoste eller drifte parkeringsanlegget. Park og gågate/torg vil i framtiden, etter opparbeidelse vedlikeholdes av kommunen som offentlige arealer Konsekvenser for næringsinteresser Planforslaget vil medføre endringer for dagens næringsvirksomhet, spesielt mhp adkomst og parkeringsforhold. Vår vurdering er at planforslagets endringer ikke medfører vesentlig negative konsekvenser. Parkering legges under bakken, men adkomst for utrykningskjøretøy, varelevering og spesiell service vil opprettholdes på bakkeplan. Da realisering av planforslaget vil medføre en betydelig økning av næringsareal, vil dette kunne gi positiv effekt for dagens næringsvirksomhet ved at området får en større attraktivitet og det legges opp til aktivitet og opphold på bakkeplan. I tillegg vil flere boenheter bidra til et større kundegrunnlag i Randaberg sentrum.

37 Planbeskrivelse 36 6 INNKOMNE INNSPILL 6.1 Slåtsveen Argumenterer for at det bør utarbeides konsekvensutredning med bakgrunn i forskriftens krav knyttet til ny utbygging over m2 BRA. Fremmer videre at det bør vurderes arkitektkonkurranse ved planlegging av ny bebyggelse for å bevare og styrke stedsidentiteten. Det bør legges strenge føringer for estetikk og arkitektur. Eksisterende park bør bevares i den grad det er mulig. Forslagsstillers kommentar: Det vises til planmyndighetens vurdering av behov for konsekvensutredning, der det konkluderes med at tiltak det legges til rette for i planforslaget, ikke utløser krav til konsekvenser av forhold som har vesentlig påvirkning på miljø og samfunn. Detaljplanen forholder seg i det vesentligste til overordnet områdeplan og kommuneplan. En detaljplan utarbeides som regel av private utbyggere. I dette tilfellet har kommunen valgt å selv detaljregulere området før arealene selges til private. Dette gjør at kommunen som samfunnsbygger og stedsutvikler har kunnet legge føringer for utviklingen på S5 som en ellers vanskelig kunne oppnådd ved behandling av privat utbyggingsplan. Det har vært stort fokus på stedstilpasset og moderne arkitektur og opparbeidelse av gode felles uterom i denne planen. En ser dermed ikke behov for at det skal utlyses arkitektkonkurranse for dette feltet. Eksisterende park vil beholdes som parkareal og eksisterende trær skal beholdes i den grad det er mulig. Planforslaget tilrettelegger for en opprustning og utvidelse av dagens park. 6.2 Rogaland fylkeskommune, Anfører at formålet det planlegges for er i tråd med områdeplanen og har derfor ingen innvending til at det igangsettes detaljreguleringsarbeid. Det forutsettes at regionale føringer, retningslinjer og bestemmelser i overordnet plan blir fulgt. Forslagstillers kommentar: I all hovedsak er detaljplanen en videreføring av krav og begrensninger angitt i områdeplanen. Parkeringskravet er noe redusert og maks tillatte bygningshøyder noe utvidet ift gjeldende reguleringsplan. I tillegg utfordres regionale retningslinjer mhp arealkrav til felles uteoppholdsarealer. 6.3 Anne Marie Tveit Dette var et muntlig innspill til kommunen per telefon. Innspillet omhandlet bygningshøyder. Tveit fremmet at de nye bygningene bør være lavere for å unngå at området blir for tett og at bygningene blokkerer utsynsmuligheter fra Nyvollsgården. Høye bygg vil også skape mye skygge.

38 Planbeskrivelse 37 Forslagsstillers kommentar: Planforslaget tilrettelegger for en utnyttelsesgrad/ tetthet i tråd med overordnet områdeplan. Forslagsstillers vurdering er at planforslaget bidrar til en tettere bystruktur, som også gjør felt S5 mer tilgjengelig. Utbygging som foreslått vil skape attraktive uterom med gode solforhold. Det vises for øvrig til illustrasjonsmateriell som viser sol-/ skyggeforhold ved mulig utbygging i tråd med planforslaget.

39 Planbeskrivelse 38 7 VEDLEGGSLISTE 7.1 Plankart 7.2 Reguleringsbestemmelser 7.3 Illustrasjonsplan 7.4 Illustrasjoner 7.5 Renovasjonsteknisk plan 7.6 Formingsveileder 7.7 ROS-sjekkliste 7.8 Arealtabell 7.9 Innkomne merknader 7.10 Vurdering av behov for KU 7.11 Begrunnelse for avvik fra parkeringsnormen 7.12 Parkeringsanlegg i Randaberg sentrum 7.13 Kostnadselementer P-hus i åpen byggegrop