Prisoverslag etter bustadoppføringslova

Transkript

1 Prisoverslag etter bustadoppføringslova I hvilken grad er entreprenøren bundet av gitte prisopplysninger? Kandidatnummer: 676 Leveringsfrist: Antall ord:

2 Innholdsfortegnelse 1 INNLEDNING Tema og problemstilling Avgrensning Bustadoppføringslova Lovens begreper og virkeområde Bakgrunn og formål Mothensyn Innhold og virkeområde Ufravikelighet Andre kilder Håndverkertjenesteloven Rettspraksis Juridisk litteratur Alminnelige kontraktsrettslige og entrepriserettslige prinsipper Videre framstilling FASTSETTELSE AV VEDERLAG I FORBRUKERENTREPRISE PRISOVERSLAG Bustadoppføringslova 41 tredje ledd Håndverkertjenesteloven 32 annet ledd Svensk rett Rettspraksis HR A Betydningen av ufullstendig prosjektering Bevis/klarhetskravet og terskelen for binding ADGANGEN TIL Å KREVE VEDERLAG UTOVER PRISOVERSLAGET Ikke vesentlig og høyst 15 prosent Annen avtalt grense Endringer og tilleggsarbeid Vederlagsjustering for endringer og tilleggsarbeider etter avtale Vederlagsjustering for tillegg og endringer uten forhåndsavtale Tilleggsvederlag i andre tilfelle Tillegg for prisstigning Merverdiavgift i

3 5 AVSLUTTENDE MERKNADER REFERANSER ii

4 1 Innledning 1.1 Tema og problemstilling Problemstillingen for denne oppgaven er i hvilken grad en entreprenør er bundet av en prisopplysning han har gitt til en forbruker. Spørsmålet reguleres av bustadoppføringslova. 1 Oppgaven vil derfor dreie seg om 41 tredje ledd første punktum som lyder: Dersom entreprenøren har gjeve eit prisoverslag, skal vederlaget ikkje overstige den oppgjevne summen vesentleg, og høgst med 15 prosent. For å besvare oppgavens problemstilling vil jeg se på når denne regelen kommer til anvendelse, og hvilke grenser den setter for det vederlaget entreprenøren kan kreve. I entreprisekontrakter er det normalt avtalen som setter grensen for entreprenørens vederlag. Bustadoppføringslova har imidlertid særlige regler knyttet til prisopplysninger fra entreprenøren som ikke er avtalerettslig bindende. Det dreier seg her om utsagn som han normalt ikke ville være bundet av, men som kan få bindende virkning etter lovens bestemmelse. Hva som skal til for at opplysningen får slik virkning, er ett av oppgavens hovedtema. Videre i oppgaven vil jeg se på rekkevidden av denne bindingen. Loven angir nemlig også regler om tilfeller hvor entreprenøren kan kreve vederlag utover prisoverslaget. I første rekke dreier det seg om slingringsmonnet innenfor grensene vesentlig og 15 prosent. Utover dette kan entreprenøren innen gitte begrensninger kreve vederlag for blant annet endringer, tilleggsarbeid, forhold på forbrukerens side, samt på grunnlag av særskilte avtaler. Oppgavens andre hovedtema er når slike tilleggsvederlag kan være aktuelle, og innenfor hvilke grenser. 1.2 Avgrensning Opplysninger om pris kan ha en viss betydning for avtaleforhold også utenfor bustadoppføringslovas virkeområde. Slike kontrakter er imidlertid ikke tema for denne 1 Lov av 13. juni 1997 nr. 43 om avtalar med forbrukar om oppføring av ny bustad m.m. 3

5 oppgaven. Det samme gjelder avtaler hvor partene har avtalt seg bort fra bestemmelsen om prisoverslag, slik at de må tolkes i lys av alminnelige avtalerettslige regler. Flere av reglene vederlagsjustering i bustadoppføringslova kan anvendes både for å sette vederlaget opp og ned. Dette er bakgrunnen for at loven bruker det begrepet vederlagsjustering. Oppjustering av vederlag er imidlertid ikke en del av denne oppgavens problemstilling, og vil derfor ikke bli behandlet. 1.3 Bustadoppføringslova Det rettslige utgangspunktet for denne oppgaven finner vi i bustadoppføringslova. I dette underkapittelet vil jeg si litt om lovens bakgrunn og formål, dens virkeområde og sentrale bestemmelser. Underveis vil jeg blant annet trekke inn uttalelser fra forarbeidene. Bustadoppføringslovas forarbeider er omfattende og inneholder utdypende og klargjørende kommentarer til innholdet i loven og betydningen av de ulike bestemmelsene. De kaster også lys over lovens formål og bakgrunn, og er en viktig tolkningfaktor. NOU 1992:9 gir en grundig redegjørelse for motivene bak bustadoppføringslova, og inneholder anbefalinger om utforming av loven. I dokumentet drøftes også en rekke problemstillinger knyttet til det aktuelle rettsområdet, hvilke løsninger som har vært gjeldende tidligere, samt hvilke løsninger som bør inngå i loven. Videre vil jeg også vise til NOU 1993:20 og til Ot.Prp. nr. 21 ( ) og Ot.Prp. nr. 61 ( ) som bygger på disse. I neste avsnitt vil jeg starte med å klarlegge noen begreper som brukes i loven, og som er mye brukt i oppgaven her. Disse begrepene danner også utgangspunkt for lovens virkeområde Lovens begreper og virkeområde 4

6 Bustadoppføringslova regulerer avtalar mellom entreprenør og forbrukar om oppføring av ny eigarbustad, jf. buofl. 1 første ledd. I tillegg omfattes arbeid som vert utført direkte som ledd i denne oppføringa. Dette innebærer dermed større eller mindre arbeid som ledd i oppføringen, uten hensyn til om disse blir utført som helt selvstendige oppdrag. Det kan dreie seg om både innvendige og utvendige arbeider på eiendommen. Arbeidene må imidlertid ha nær sammenheng med oppføringen av bolighuset. Her er blant annet tidspunktet for utførelsen av betydning. I tilfeller der vilkåret om nær sammenheng ikke er oppfylt, vil det være håndverkertjenesteloven som kommer til anvendelse. 2 Bustadoppføringslova kommer også til anvendelse på full ombygging av bolig. 3 En entreprise defineres gjerne som et kontraktsforhold der den ene parten (entreprenøren), som selvstendig ervervsdrivende, påtar seg utførelsen av bygge- eller anleggsarbeid (herunder byggings-, vedlikeholds-, reparasjons- og ombyggingsarbeid) for den annen part (byggherren). 4 I denne oppgaven vil jeg bruke ordet forbrukerentreprise når jeg snakker om alle de avtaler som reguleres av bustadoppføringslova. De nevnte avtaletyper kan inngås med ulike typer næringsdrivende tjenesteytere som utfører større eller mindre oppdrag i forbindelse med oppføring eller ombygging av boligen, til dømes ein rørleggjar, ein elektromontør eller ein snikkar Vidare kan entreprenøromgrepet etter utkastet i visse tilfelle omfatte yrkesutøvarar som ein elles kunne ha kalla seljarar. 5 I forbindelse med boligbygging og ombygging kan det altså være flere grupper av fagpersoner inne i bildet. I denne oppgaven vil jeg omtale tjenesteyteren som entreprenør, uavhengig av hva slags type oppdrag eller håndverk han utfører. Med forbruker menes ein fysisk person som ikkje hovudsakleg handlar som ledd i næringsverksemd. 6 Definisjonen er sammenfallende med den som benyttes i øvrige 2 Hvtjl. 1 3 Buofl. 1 tredje ledd 4 Hagstrøm og Bruserud, s Ot.Prp. nr.21 ( ), side 43 6 Buofl. 2 første ledd 5

7 forbrukerlover. 7 I vår sammenheng er forbrukeren også byggherre og tjenestemottaker. I denne oppgaven vil jeg holde meg til ordet forbruker når denne omtales. Begrepet prisoverslag i vår sammenheng en særskilt rettslig betydning, og får rettsvirkninger etter bustadoppføringslova. Der dette ordet brukes, er det nettopp det rettslige begrepet det vises til, i den forstand det skal forstås etter loven. Hva dette nærmere innebærer, vil bli utførlig drøftet i kapittel 3. Når jeg henviser til omtrentlige prisangivelser mer generelt, vil jeg benytte ordet prisopplysning, for å markere at det ikke nødvendigvis oppfyller definisjonskriteriene for et prisoverslag etter bustadoppføringslova Bakgrunn og formål Alminnelige entreprisekontrakter mellom profesjonelle parter er, som nevnt, ikke omfattet av bustadoppføringslova. De er heller ikke regulert gjennom noen annen lov. Dette skyldes at lovgiver ikke har funnet grunn til å gripe inn i avtalefriheten på dette området, hvor bransjen selv har utviklet et vidt spekter av omfattende kontraktsstandarder. Målet med en egen lov for forbrukerentreprise har derimot vært å skape rettsklarhet og forutsigbarhet i akkurat disse kontraktsforholdene. Før vedtagelsen av bustadoppføringslova var man henvist til å anvende de alminnelige kontraktsrettslige prinsipper også på dette området. Men allerede fra 1975 og utover ble det utgitt en rekke standardkontrakter fra bransjehold som også hadde særregler om forbrukerentrepriser. 8 Det uttales imidlertid i forarbeidene til bustadoppføringslova at til tross for forsøket på større tilpasning til forbrukerforhold i enkelte av NSkontraktene, er kontraktene kritisert for å gi forbrukerne dårligere vern enn det som følger av alminnelige norske rettsprinsipper og av forbrukerbestemmelsene i 1907-kjøpsloven, den nye kjøpsloven utkastet til lov om avhending av fast eiendom og utkastet til lov om forbrukertjenester. 9 7 Se f.eks. forbrukerkjøpsloven 1 (3), håndverkertjenesteloven 1 (2) og angrerettloven 5 (1) a 8 Simonsen, kap NOU 1992:9, side 10 6

8 Særlig pekes det på reglene om misligholdsbeføyelser, risikospørsmål, formkrav, entreprenørens forpliktelser og betalingsvilkår, som lite hensiktsmessige. I 1989 kom lov om håndverkertjenester for forbrukere, som også regulerte mange spørsmål rundt entrepriseavtaler. I 1997 kom bustadoppføringslova som videreførte mange regler fra håndverkertjenesteloven, og dessuten ga en ytterligere regulering av forbrukerentrepriser. Bustadoppføringslova inneholder i stor grad kodifiseringer av de den gang allerede gjeldende rettsregler, samt noen nye, i tillegg til at flere av dem er gjort ufravikelige til forbrukers gunst. Dette innebærer at standard- og avtalevilkår som er mindre gunstige enn lovens løsning ikke lenger kan gjøres gjeldende Forbrukervern Et generelt kjennetegn ved entreprisekontrakter er at det kan være vanskelig å forutsi resultat, fremdrift og nødvendige innsatsmidler på forhånd. Dette skyldes dels at byggeprosjekter på fast grunn er særlig sårbare for ytre påvirkninger. Grunnforholdenes beskaffenhet vil kunne ha avgjørende betydning for oppfyllelsen av kontrakten, både når det gjelder tid, arbeidsinnsats, materialer med mer. Forarbeidene peker på at i mange tilfeller er det vanskeleg å seie på førehand kor store kostnadane med eit arbeid på fast eigedom kjem til å bli. Til dømes kan det vera at kostnadane med eit oppussingsarbeid først blir kjende når vegger og golv er opna slik at tilstanden blir synleg. 12 Dette medfører at entreprisekontrakter innebærer særlige risiko- og usikkerhetsmomenter. Dette er noe av bakgrunnen for at forbrukere er gitt et lovvern i slike kontraktssituasjoner. Dessuten er det tale om kontrakter av stor betydning for forbrukeren, både personlig og økonomisk. Det påpekes i forarbeidene at en i disse tilfeller står en overfor det som ofte er en forbrukers største investering i noe av det som har mest å si for hans eller hennes livssituasjon. 13 Det påpekes videre at avtaler om boligbygging Jf. buofl. 3 første ledd 11 Sandvik, s NOU 1992:9, side NOU 1992:9, side 9 7

9 gjeld ivaretaking av grunnleggjande behov og inneber ei investering som dei fleste gjer berre ein eller nokre få gongar i livet. Avtalen har òg vesentlege konsekvensar ved at den skaper eit varig eigedomsgode og omfattar økonomiske verdiar som er særs store sett i høve til ein vanleg privat økonomi. 14 Mange finansierer bolig ved banklån, og strekker seg gjerne langt i forhold til sin økonomiske evne for å skaffe seg en bolig. På denne bakgrunn er det et klart at forbrukeren har behov for å kunne forutsi kostnadene. Til dette anså man at de alminnelige entrepriserettslige reglene og standardkontraktene var uegnet til å ivareta forbrukeres interesser. Dette skyldtes til dels at løsningene ikke var godt nok tilpasset de særlige hensyn som gjelder for forbrukerforhold. I tillegg fordrer kjøp av nye hus teknisk og juridisk innsikt som vanlige forbrukere ikke vil ha. På den andre siden i kontraktsforholdet vil det derimot så godt som alltid stå en profesjonell entreprenør eller selger. 15 En avtale om oppføring av bolig er svært sammensatt og inneholder en rekke tekniske elementer som den jevne forbruker vanskelig kan sette seg grundig inn i. I denne situasjonen oppstår det lett en uheldig skjevhet i kontraktsforholdet. Bustadoppføringslova innførte en styrking av forbrukerens stilling i entreprisekontrakter, blant annet gjennom å sikre forutberegnelighet for forbruker og å tilstrebe balanse i styrkeforholdet mellom kontraktspartene. Reglene om prisoverslag, som er hovedtema for denne oppgaven, har som sitt primære formål å beskytte forbrukeren mot uventede kostnader. Forhåndsopplysninger om prisen vil ha betydning for om forbrukeren vil være villig til å inngå entrepriseavtalen, og for hvilken entreprenør han vil velge å benytte. Dersom slike opplysninger ikke skulle holde stikk, ville det være mer risikofylt for forbrukeren å gå på dette agnet, om ikke prisoverslaget hadde hatt noen form for rettslig bindende virkning. Prisoverslagsbestemmelsen i bustadoppføringslova er tatt inn for å unngå at prisopplysninger fra entreprenøren blir en felle for forbrukeren Redusere rettstvister Entrepriseretten generelt er et område hvor det hyppig oppstår tvister. Vederlagsspørsmål står i mange tilfeller sentralt i disse. Å redusere antall rettstvister er i 14 Ot.Prp. nr. 61 ( ), side 5 15 NOU 1992:9, side Woxholt, side 72 8

10 seg selv et sentralt formål med privatrettslig lovgivning. I forbrukerforhold har det imidlertid en særlig vekt. Under forberedelsen av loven skrev utvalget: forbrukerrådet fremholder at det i mange klagesaker innen denne sektoren har vist seg vanskelig å nå frem med klager overfor entreprenør eller selger. En av hovedgrunnene antas å være at området i dag er mangelfullt lovregulert. 17 En forutsetning for at lovregulering skal forebygge tvister effektivt, er at de er klare og lettfattelige: Reglene bør utformes slik at tvister i størst mulig omfang forebygges, samt slik at partene kan finne løsninger selv når det likevel oppstår uenighet, uten bistand fra advokat eller de rettshåndhevende myndigheter. Dette forutsetter at reglene så vidt mulig gir klare og lett forståelige løsninger på praktiske problemer. Reglene bør ikke utformes slik at tvister i stor grad må løses ut fra hva som i konkrete tilfeller skal anses som rimelig utvalget bør vise tilbakeholdenhet med bruk av rettslige standarder. Lovgivning som forutsetter medvirkning fra domstoler, nemnder el.l. fordi en presisering av reglenes nærmere innhold er påkrevd, er etter departementets syn lite heldig i forbrukerforhold. 18 En klar og oversiktlig loveregulering reduserer behovet for omfattende og detaljerte kontrakter, og forbrukeren slipper å gjøre omfattende forundersøkelser. Rettssaker er i alminnelighet svært kostbare, og det er derfor ikke ønskelig at det skal være nødvendig å gå til domstolene for at lovens bestemmelser skal bli effektive Mothensyn Forbrukerlovgivningen generelt bygger på en presumsjon om at forbrukeren er den svake parten i kontraktsforholdet. En har ønsket å legge til rette for at forbrukere på en tryggere måte skal kunne inngå avtaler med profesjonelle næringsdrivende, når det gjelder kjøp av ting, eiendom og tjenester. Det kan være grunner til å innvende at denne presumsjonen om forbrukers behov for beskyttelse ikke alltid stemmer overens med virkeligheten. Loven er imidlertid ufravikelig til fordel for forbruker, og åpner derfor i utgangspunktet ikke for noen konkret vurdering av dette. 17 NOU 1992:9, side 9 18 NOU 1992:9, side 12 9

11 Samtidig som loven skal ivareta forbrukeren, har det ikke vært hensikten å gjøre kontraktsforholdet urimelig byrdefullt for entreprenørsiden. I NOU en til håndverkertjenesteloven fra 1979 er dette drøftet slik: selv om beskyttelse av forbrukere er et sentralt ønskemål, må det hos oss også tas hensyn til at tjenester i stor utstrekning utføres av håndverkere som driver alene eller med bare få ansatte. Selv i forbrukerforhold vil slike næringsdrivende kunne fremstå som den svakere avtalepart. Særlig viktig er det da at reglene tar tilbørlig hensyn til oppdragstakerens behov for sikkerhet for at forbrukeren oppfyller sine forpliktelser etter avtalen. 19 En god balanse av partenes interesser er også i forbrukers interesse. Dersom entreprenøren får for vidtrekkende plikter og for høy grad av kontraheringsrisiko, vil dette føre til økte kostnader som i siste instans ender hos forbrukeren. Det vil også kunne gi et mindre utvalg av tjenestetilbydere. Målet må derfor være et regelverk som ivaretar forbrukerhensynet, samtidig som man gir bransjen gode næringsvilkår og sikrer en effektiv konkurranse Innhold og virkeområde Bustadoppføringslova inneholder bl.a. bestemmelser om krav til ytelsen, kontraktsbrudd og virkninger av dette, avbestilling, erstatningsansvar og tvisteløsning, i tillegg til regler om vederlag. Loven regulerer ikke nærmere hva som kan avtales av tjenesters art og omfang, tiden for utføring, pris, osv. Disse spørsmål vil derfor være opp til partene selv å avtale. Loven setter ingen generelle krav til at avtale om pris skal inngås skriftlig. Derimot kan begge parter kreve skriftlighet, jf. 3 annet ledd. Forarbeidene gir også uttrykk for at lovgiver har ønsket at skriftlighet skal benyttes i størst mulig grad, 20 for at lovens formål om klarhet og forutberegnelighet i størst mulig grad kan realiseres Ufravikelighet 19 NOU 1979:42, side Ot.Prp. nr.21 ( ) side 46 10

12 Lovgiver har ansett ufravikelighet som en forutsetning for at loven skal kunne gi et effektivt vern for forbrukarane. 21 Det fremgår av buofl. 3 at det ikke kan avtalast eller gjerast gjeldande vilkår som er dårlegare for forbrukaren enn det som følgjer av føresegna i lova her. Lovens regler kan altså i utgangspunktet bare avtales bort der den gir forbrukeren en bedre stilling enn loven legger opp til. Dette kan være i form av lengre reklamasjonsfrister, utvidede varslingsplikter for entreprenøren, strengere krav til utførelsen, mv. Det fremgår av forarbeidene at reglene bare forutsettes å beskytte mot forhåndsavtale. Når situasjonen først er oppstått, skal loven ikke hindre partene i å inngå en ny avtale om hvordan den aktuelle situasjonen best skal ordnes. 22 Ut fra dette må en anta at en forbruker kan miste sine rettigheter etter loven dersom han først har betalt entreprenøren. Han vil da trolig ikke kunne hevde i ettertid at bestemmelsen om prisoverslag er brutt. 1.4 Andre kilder Omfanget av rettskilder som er relevant for denne oppgaven, er begrenset. I hovedsak dreier det seg om loven og dens forarbeider, samt noe praksis. Mest sentralt står en ny dom fra Høyesterett som jeg vil behandle utførlig i et senere kapittel. En viktig kilde er også håndverkertjenesteloven og dens forarbeider, som er av stor interesse hva angår prisoverslag etter bustadoppføringslova. I de neste avsnittene vil jeg knytte noen kommentarer til disse kildene. Jeg vil også si noe om juridisk litteratur på området og betydningen av avtalerettslige prinsipper Håndverkertjenesteloven I denne oppgaven henviser jeg flere steder til håndverkertjenesteloven som tolkningsfaktor for bestemmelser i bustadoppføringslova. Begrunnelsen for dette er at vederlagsbestemmelsene i de to lovene er svært like. Særlig gjelder dette reglene om prisoverslag. I dommen HR A slår Høyesterett fast at prisoverslagsbestemmelsen i bustadoppføringslova 21 NOU 1992:9, side NOU 1992:9, side 18 11

13 har sitt mønster i en tilsvarende bestemmelse i håndverkertjenesteloven 32 annet ledd. Uttalelser i forarbeidene til bestemmelsen i håndverkertjenesteloven vil dermed også ha betydning for tolkningen av bestemmelsen i bustadoppføringslova. (Avsnitt 47) Jeg vil også legge til at mange av de tjenestetyper som håndverkertjenesteloven omfatter, også kan inngå i kontrakter regulert av bustadoppføringslova, noe som ytterligere berettiger å trekke analogiske slutninger fra denne Rettspraksis Rettspraksis som knytter seg til denne oppgavens problemstilling består i hovedsak av dommer fra underrettene. I april i år kom imidlertid en høyesterettsdom som er svært aktuell for temaet. Etter at det lenge har hersket ulike oppfatninger av hva et prisoverslag er, har dommen fra Høyesterett i stor grad klargjort en del spørsmål. Jeg vil derfor behandle denne dommen inngående, men også vise til tidligere lagmannsrettspraksis, og hvilken utvikling som er skjedd på området Juridisk litteratur Det er skrevet lite juridisk litteratur om bustadoppføringslova de senere tiår, og jeg har derfor i liten grad henvist til teori i oppgaven. Den mest oppdaterte litteraturen om forbrukerentreprise er lovkommentaren til bustadoppføringslova skrevet av Lasse Simonsen (2015). Teksten er til nå kun publisert på Gyldendal Rettsdata på nett, og er ikke ferdigskrevet. Den publiserte teksten behandler i hovedsak den historiske bakgrunnen og formålene med bustadoppføringslova i stor dybde. Boken Håndverkertjenester av Geir Woxholt omhandler loven ved samme navn og gir et kort overblikk over dens bestemmelser, herunder om prisoverslag. Boken gir imidlertid ikke noen dyptgående behandling av problemstillingen for denne oppgaven Alminnelige kontraktsrettslige og entrepriserettslige prinsipper I den alminnelige kontraktsretten fins det ingen generell bestemmelse om virkningen av en prisopplysning. Som utgangspunkt vil rene opplysninger fra en avtalepart ikke ha 12

14 bindende virkning i seg selv utenfor bustadoppføringslovas område. Alminnelig kontraktsrett gir derfor lite veiledning for forståelsen av disse bestemmelsene. Bustadoppføringslova er ufravikelig, og går derfor som hovedregel foran både avtale mellom partene og den generelle bakgrunnsretten. Likevel åpner den flere på flere områder for at partene kan avtale seg bort fra enkelte bestemmelser. For disse tilfeller vil alminnelige avtalerettslige prinsipper måtte legges til grunn ved tolkning og utfylling. Avtaler etter bustadoppføringslova kan i likhet med andre avtaler på andre det formuerettslige området bli ansett ugyldige som følge av avtalerettens alminnelige ugyldighetsgrunner, herunder avtalelovens kapittel III og alminnelige prinsipper om ugyldighet. Dette vil kunne innebære at et vederlag som anses urimelig høyt, kan settes til side etter disse reglene. De nevnte sensur- og lempingsreglene vil imidlertid neppe ha særlig betydning ved siden av bustadoppføringslovas bestemmelser, da disse i seg selv inneholder bestemmelser som motvirker de aller fleste urimelige avtalevilkår. En må anta at de generelle lempingsreglene i avtaleretten ikke ville stille forbrukeren bedre enn bestemmelsene i bustadoppføringslova, og de har derfor ikke særlig betydning her. 1.5 Videre framstilling I det videre vil jeg starte med å gi et overblikk over ulike måter å fastsette vederlag på, herunder de bestemmelser om vederlag som finnes i bustadoppføringslova. Deretter vil jeg se nærmere på bestemmelsen om prisoverslag i buofl. 41 tredje ledd, og forsøke å fastslå innholdet av denne. Etter dette går jeg over til oppgavens hovedtema, ved å gjøre rede for de tilfeller der entreprenøren kan kreve vederlag utover prisoverslaget. En av de viktigste virkningene av et prisoverslag er nettopp begrensningen i denne adgangen. Loven bestemmelser om vederlagsjustering og tillegg, må derfor anses som mer eller mindre uttømmende. I kapittel 4 vil jeg gå nærmere inn i bestemmelsene som kan gi grunnlag for å overskride prisoverslaget; nemlig adgangen til særlig avtale, justering for endringer og 13

15 tilleggsarbeid, prisstigningsklausuler, merverdiavgift og forhold på forbrukerens side. Jeg vil så drøfte hvilken rekkevidde de ulike bestemmelsene har. Til slutt vil jeg trekke noen konklusjoner av funnene i oppgaven, før jeg gjør en rettspolitisk vurdering av dem. 2 Fastsettelse av vederlag i forbrukerentreprise I dette kapittelet vil jeg gi en oversikt over ulike måter å fastsette vederlag på. Betydningen av entreprenørens prisopplysninger vil avhenge av hvilken avtale som er inngått om prisen. Det er derfor av betydning å kjenne til hvilke vederlagsformer som er vanlig brukt og hvilke plikter de medfører for partene. Det alminnelige utgangspunkt for fastsettelse av parters rettigheter og plikter i et kontraktsforhold, er avtalefrihet. Bustadoppføringslova presiserer at dette er hovedregelen også innenfor dens virkeområde. Dette følger av den innledende bestemmelsen i 41 første ledd, som slår fast at forbrukaren skal betale det vederlaget som er avtalt. Dermed er det som et utgangspunkt opp til partene å bli enige om både formen og størrelsen på vederlaget. Loven gir imidlertid retningslinjer om vederlaget som beskytter forbruker mot uventet eller urimelig store kostnader, også der pris ikke er avtalt på forhånd. På denne måten beskyttes forbrukeren mot at regningen blir urimelig, eller høyere enn han hadde grunn til å regne med. Én måte å fastsette vederlaget på er gjennom en fastprisavtale. Dette innebærer at det fastsettes en sum for hele oppdraget, eventuelt for de enkelte elementer i det, sammen med en uttømmende beskrivelse av de tjenester som skal ytes mot vederlaget. Opplysninger om pris fra entreprenøren vil da ikke ha noen selvstendig betydning etter at avtalen er inngått. Ved fastprisavtale er det entreprenøren som så å si bærer risikoen for vederlaget, i og med at han ikke har krav på mer enn den avtalte prisen, uavhengig av hvilke innsatsfaktorer (arbeidstimer, materialer, osv.) som medgår for å levere kontraktsmessig ytelse. En fordel med denne vederlagsformen er at det vil det være lite rom for tvil om hva som skal betales, med mindre det gjøres endringer eller tilleggsarbeider, eller mislighold eller uventede hendelser inntreffer. (Tvister kan 14

16 imidlertid oppstå rundt hvorvidt en oppgitt sum er avtalt som en fast pris eller oppgitt som et prisoverslag, og om hvorvidt endringer gir rett til tilleggsvederlag.) Fordelen med denne vederlagsformen er at forbrukeren vil ha god kontroll over kostnadene. Ulempen kan derimot være at entreprenøren setter prisen høyere enn han ellers ville gjort, for å sikre at han ikke taper på denne risikoen. I avtaler hvor vederlaget skal fastsettes ved bruk av enhetspriser og regulerbare mengder, vil avtalen inneholde faste priser per arbeidstime, pr. kilo murstein, pr. lengdemeter med panel, pr. liter maling, sparkel, osv. Her er prisen avtalt i forhold til innsatsfaktorer, mens omfanget av dem ikke nødvendigvis er bestemt. Dette er en vanlig fremgangsmåte der det på forhånd er vanskelig å fastslå omfanget av de nødvendige innsatsfaktorene i oppdraget, som materialer, arbeidstimer osv. Det kan for eksempel skyldes at man ikke kan ha oversikt over grunnforhold, forventet tidsbruk og lignende. En annen grunn kan være at prosjekteringen ikke er fullført før arbeidene starter. En avtale om enhetspriser gir likevel et beslutningsgrunnlag for forbrukeren, og en mulighet for å sammenligne priser blant ulike tjenestetilbydere. En fordel med enhetsprising er at risikoen fordeles mellom partene. Derimot gir den ikke forbrukeren den samme forutsigbarheten med tanke på hva det endelige vederlaget blir. Dersom forutberegnelighet er viktig for forbrukeren, kan det være hensiktsmessig å kontraktsfeste et øvre tak for de totale kostnadene, eller å be om et prisoverslag på forhånd. En annen vederlagsform er regningsarbeider. Dette innebærer at entreprenøren fakturerer for faktisk medgåtte timer og materialer. For timene er det gjerne avtalt en fast timepris (enhetspris), mens materialer, underentreprenørers ytelser m.m. faktureres basert på faktisk medgåtte kostnader pluss et påslag (typisk prosent). Dette vil også være løsningen dersom man ikke har inngått noen avtale om vederlag overhodet. Dette forekommer oftest når det er snakk om mindre reparasjoner, vedlikeholdsarbeid eller lignende. 23 Regningsarbeider er den vederlagsformen som innebærer størst risiko og mest usikkerhet for forbrukeren. Derfor setter buofl. 41 annet ledd en skranke for entreprenørens prising: I den mon det ikkje er avtalt kva vederlag entreprenøren har 23 NOU 1992:9, side 45 15

17 krav på, skal forbrukaren betale eit vederlag som dekkjer nødvendige kostnader og eit rimeleg påslag. Hva som er nødvendig og rimelig vil undertiden kunne by på tvil. Under forberedelse av loven mente departementet imidlertid at det ikke ville være hensiktsmessig å gi noen mer spesifisert bestemmelse om dette. 24 Det må derfor avgjøres i det enkelte tilfelle hva som er nødvendig og rimelig. Det er imidlertid klart at nødvendighetskriteriet ikke bare knytter seg til material- og timepriser, men også antallet arbeidstimer. 25 Forarbeidene oppstiller også en rimelighetsstandard: Det er berre nødvendige kostnader som kan krevjast dekte; dersom entreprenøren har drive ineffektivt, er det ikkje sikkert at alle kostnadene kan takast med (jf. Rt ). 26 Dette følger også av det generelle prinsipp at prisen skal gjenspeile den ytelsen man betaler for. I tillegg til enhetsprising og regningsarbeider er det ikke uvanlig at det avtales et kostnadstak, som setter en øvre grense for det totale beløpet entreprenøren kan kreve. Det kan også avtales at entreprenøren har plikt til å varsle forbrukeren idet kostnadene overstiger et visst nivå, såkalt pristak eller makspris. Dette gir en viss forutsigbarhet for forbrukeren, også i de tilfeller der sluttprisen ikke er fastsatt. Et prisoverslag kan gis sammen med avtaler om både enhetspriser og regningsarbeid. Dette skaper mer forutsigbarhet for forbrukeren ved å innføre et fastpriselement. Dette kan tidvis også være mer gunstig for forbrukeren enn en fastprisavtale: Skal entreprenøren gje ein fast pris, må han ofte ta høgd for uventa vanskar og derfor setje prisen høgt, sjølv om han reknar med at kostnadane blir lågare. Forbrukaren kan da vere tent med at arbeidet blir utført som rekningsarbeid. Dersom entreprenøren i slike samanhengar gjev eit prisoverslag, bør forbrukaren kunne krevje at overslaget er realistisk. ( ) Kan entreprenøren ikkje gje eit realistisk overslag, bør han anten avstå frå å seie noko om prisen, eller han kan ta atterhald om at overslaget er ekstra usikkert Ot.Prp. nr. 21, s LB NOU 1992:9, side NOU 1992:9, side 91 16

18 Det er ikke et krav etter loven at prisen avtales skriftlig, selv om dette nok er det vanligste i prosjekter av større omfang. Generelt vil skriftlig avtale være mest egnet til å skape klarhet i avtaleforholdet og unngå tvister. Etter 3 andre ledd kan begge partene kreve skriftlig avtale. Entreprenøren plikter dessuten å dokumentere kostnadene på en slik måte at forbrukeren har mulighet til å kontrollere dem, jf Prisoverslag En prisopplysning som entreprenøren gir vil kun ha bindende virkning for ham etter loven dersom den kan anses som et prisoverslag etter 41 tredje ledd. I dette kapittelet vil jeg se på hva et prisoverslag er, og hvilke prisopplysninger som kan utgjøre et prisoverslag som binder entreprenøren. Et prisoverslag er verken en fast pris eller en helt uforpliktende prisopplysning, men setter en skranke for vederlaget. En prisopplysning som danner grunnlag for et tilbud om fastpris blir naturligvis bindende idet forbrukeren gir aksept til en slik avtale. Utgangspunktet er da at denne prisen er bindende i kraft av avtalen, og lovens bestemmelser om prisoverslag kommer ikke til anvendelse. Når partene ikke har avtalt fastpris, kan forbrukeren ha et ønske om å få en pekepinn på hva han må regne med å betale for arbeidene. Andre ganger vil entreprenøren på egen oppfordring gi en slik opplysning, og dermed gi forbrukeren en viss forventning om hva prisen blir. Spørsmålet er når denne opplysningen må omfattes av 41 tredje ledd, slik at den får de rettsvirkning som følger med bestemmelsen. 3.1 Bustadoppføringslova 41 tredje ledd 41 tredje ledd inneholder ingen legaldefinisjon på hva et prisoverslag er, eller hvordan det skal fastsettes om gitte opplysninger er et prisoverslag. En naturlig språklig forståelse tilsier at et prisoverslag er en grovberegning eller et omtrentlig anslag av hva prisen kommer til å bli. Bokmålsordboka, definerer ordet overslag som en omtrentlig, skjønnsmessig beregning Bokmålsordboka s

19 I tolkningen av prisopplysningen må man ta stilling til om det er snakk om en ikke bindende prisopplysning, et estimat, eller om det er en tydeligere angivelse av hva forbrukeren må regne med å betale. I fjerde ledd gis en negativ avgrensning av begrepet prisoverslag: Det er entreprenøren som må godtgjere ein påstand om at vederlaget er oppgjeve som eit prisoverslag eller ei ikkje bindande prisopplysning. Hva denne godtgjøringsplikten innebærer kommer jeg nærmere tilbake til. Det jeg først vil se på er skillet mellom prisoverslag og ikkje bindande prisopplysning. Denne sondringen viser at ikke ethvert utsagn om pris er ment å regnes som et prisoverslag i lovens forstand. I forarbeidene uttales det at det er grunn til å skilje mellom prisoverslag, som gjennom føresegnene i tredje ledd fører til ei øvre grense for den endelege prisen, og prisopplysningar som ikkje har nokon eigentleg rettsleg verknad. Eit slikt skilje finst óg i handverkartjenestelova 32 tredje ledd ( uforpliktende prisantydning ). Ikkje alle prisopplysningar vert sette fram slik at det er rimeleg at dei skal binde entreprenøren. Døme på dette kan vere dersom entreprenøren som svar på ein førespurnad som ikkje er knytt til nokon fastsett tomt eller noko fastsett prosjekt, gjev generelle opplysningar om kva eit større eller mindre oppdrag kan kome til å koste. I slike tilfelle vil begge partar vere kjent med at opplysningane er gjevne som ei rein orientering til forbrukaren og ikkje er meint å binde entreprenøren. 29 Uttalelsen oppstiller som kriterium at det er rimeleg at opplysningen skal binde entreprenøren. Ut fra dette må det foretas en vurdering av hva forbrukeren hadde grunn til å legge i opplysningen. Eksempelet som er gitt, altså der opplysningen knytter seg til et ikke fastsatt prosjekt, kan det godt tenkes at forbrukeren likevel anser opplysningen som veiledende. Det virker imidlertid ikke rimelig at han skal kreve at entreprenøren utfører arbeidet til denne prisen på sin tomt, gitt sammenhengen opplysningen er fremkommet i. Det kan derfor oppstilles et utgangspunkt om at opplysningen bør være fremsatt i en kontraktssituasjon, der entreprenøren har en viss grad av oversikt over prosjektet og innsatsfaktorene. 29 Ot.Prp. nr. 21 ( ), side 73 18

20 3.2 Håndverkertjenesteloven 32 annet ledd Som tidligere nevnt, har håndverkertjenesteloven en tilsvarende bestemmelse om prisoverslag, i 32 annet ledd: Er det gitt prisoverslag, skal prisen ikke overstige det oppgitte beløp vesentlig, og iallfall ikke med mer enn 15 prosent. Dette gjelder likevel ikke dersom en annen prisgrense uttrykkelig er avtalt eller tjenesteyteren har rett til pristillegg etter 33. Godtgjøringsplikten i tredje ledd trekker her opp et skille mellom ulike kategorier av opplysninger: Ved uenighet er det opp til tjenesteyteren å godtgjøre om en prisangivelse er en bindende fast pris, en høyeste pris, et prisoverslag eller bare en uforpliktende prisantydning. Her oppstiller forarbeidene fire typer prisopplysninger; bindende fast pris, høyeste pris, uforpliktende prisopplysning og bindende prisoverslag. Regelen om prisoverslag gjelder derimot kun den sistnevnte. Forarbeidene inneholder følgende kommentarer til hvordan bestemmelsen skal forstås: Er det oppgitt et bestemt beløp uten noen forbehold fra noen av sidene, må det som utgangspunkt antas å foreligge en bindende fast pris. At en prisopplysning i en kontraktssituasjon bare er en uforpliktende prisantydning, vil ha formodningen mot seg og må kreve et sterkt bevis. Momenter av betydning ved vurderingen av en prisangivelses karakter vil bl.a. være om beløpet er oppgitt muntlig eller skriftlig, i hvilken grad arbeidets omfang har vært avklart ved prisangivelsen og partenes holdning under arbeidets utføring. 30 Etter forarbeidene må det altså antas å foreligge en bindende fast pris, der et bestemt beløp er oppgitt uten noen forbehold. Videre er det ifølge tredje ledd entreprenøren som må godtgjøre at det ikke er gitt et prisoverslag, og dette krever sterkt bevis. Utgangpunktet må da være at de nevnte vurderingsmomentene - muntlighet kontra skriftlighet, avklaring av omfang, og partenes holdninger - først får betydning der det etter omstendighetene er en særlig grunn til å tvile på om prisoverslag er gitt eller ikke, og om det kan være rimelig å anse utsagnene som et prisoverslag. Utgangspunktet er imidlertid at det må kreve et sterkt bevis at opplysningen ikke forplikter. De nevnte vurderingsmomentene kan ikke anvendes for slavisk. Verken håndverkertjenesteloven eller bustadoppføringslova stiller noe generelt krav om at avtaler skal inngås skriftlig. Det er derfor i utgangspunktet ikke være noe i veien for at 30 Ot.prp. nr. 29 ( ), side

21 en muntlig prisopplysning kan være like bindende som et skriftlig. Videre kan et prisoverslag heller ikke være utelukket å gjelde der arbeidets omfang ikke er fullstendig avklart når prisopplysningen gis. For de tilfeller der det gjøres endringer underveis, har entreprenøren rett til å kreve pristillegg etter 33. Partenes holdninger kan heller ikke tillegges for stor vekt. At forbrukeren opptrer som om han skulle ha godtatt en vederlagsøkning, kan dette skyldes at han ikke kjenner til regelen på det tidspunkt prisopplysningen ble avgitt. Han kan like fullt ha regnet med opplysningen, kanskje også innrettet seg etter den. Det vil da slå urimelig ut dersom hans opptreden skulle avskjære hans innsigelser mot vederlaget senere. I vurderingen av om det er gitt prisoverslag eller ikke, kan det derfor ikke legges for stor vekt på disse kriteriene. Et sentralt poeng er at prisoverslag er noe annet enn en avtale. Dette følger av at det ikke stilles krav til aksept fra forbrukerens side, kun at prisopplysningen er gjeve. Dette innebærer at dersom alle vurderingsmomentene var oppfylt, ville entreprenøren vært avtalerettslig bundet. Terskelen for at prisopplysninger skal være bindende, må imidlertid settes lavere, dersom bestemmelsen skal ha noen virkning. 3.3 Svensk rett I svensk rett reguleres forbrukerentrepriser av konsumenttjänstlagen. Dens 36 har følgende bestemmelse om prisoverslag: Har näringsidkaren lämnat en ungefärlig prisuppgift får det uppgivna priset dock inte överskridas med mer än 15 procent, såvida inte någon annan prisgräns har avtalats eller näringsidkaren har rätt til pristillägg enligt 38. Uttrykket ungefärlig prisuppgift kan synes som et videre begrep enn prisoverslag. Uttrykket kan best oversettes til norsk som omtrentlig prisopplysning. Det kan derfor se ut til at det i svensk rett settes en lavere terskel for at entreprenøren skal være bundet, enn den norske bestemmelsen gjør. Dens forarbeider presiserer bestemmelsen slik: En grundläggande fråga, som har berörts av ett par remissinstanser, är vad som bör fordras för att näringsidkaren skall anses ha lämnat en ungefärlig prisuppgift för en tjänst. ( ) Näringsidkaren kan därved göra olika uttalanden om detta, vilka kan vara mycket varierande till form och innehåll. För att en prisuppgift från näringsidkarens sida skall anses föreligga bör näringsidkarens uttalanden 20

22 vara konkreta och preciserade. Om det angivna priset har försetts med reservationer av typen ungefär föreligger en ungefärlig prisuppgift. 31 Etter denne uttalelsen kreves det at opplysningene må være konkreta och preciserade. Det er likevel ikke til hinder for binding at det modererende uttrykket ungefär (omtrent/cirka) er brukt. Den svenske loven har heller anvisning på noe skille mellom forpliktende og uforpliktende prisopplysninger som det i buofl. 41 fjerde ledd eller hvtjl. 32 tredje ledd. Den svenske bestemmelsen kan dermed synes å skape mindre tolkningstvil enn uttrykket prisoverslag. Det kan tenkes at antallet rettstvister i Norge kunne vært redusert om vår bestemmelse hadde vært med i samsvar med den svenske. Jeg går ikke nærmere inn på dette. 3.4 Rettspraksis Jeg går nå over til å se på hvordan prisoverslagsbestemmelsen er anvendt i norsk rettspraksis. I dommen LG var spørsmålet om det var gitt prisoverslag etter håndverkertjenesteloven i forbindelse med ombygging av en bolig. Entreprenøren fikk medhold i at det ikke var gitt prisoverslag. Før avtaleinngåelsen hadde entreprenøren to ganger fremsatt skriftlige pristilbud som forbrukerne ikke aksepterte. Da avtalen senere kom i stand, var dette på bakgrunn av en liste over materialkostnader fra en byggevareleverandør, oppgitte timepriser på arbeidet og et muntlig anslag fra entreprenøren om at oppdraget ville kreve rundt 1200 arbeidstimer. Underveis i utførelsen sendte entreprenøren et skriftlig overslag over totale kostnader på materialer og arbeid ut fra den ferdige oppdragsbeskrivelsen. Forbrukeren bestred senere deler av det totale vederlagskravet fra entreprenøren med påstand om at de anslåtte arbeidstimer og enhetspriser overskred grensen som det påståtte prisoverslaget medførte. Retten bygger sin vurdering av prisopplysningene på vurderingsmomentene i forarbeidene som jeg tidligere har omtalt. Den uttaler: Det springende punkt i saken er om det er avgitt et forpliktende prisoverslag. Dette spørsmål beror på en konkret vurdering. Momenter av betydning vil da særlig være om beløpet er oppgitt muntlig eller skriftlig, i hvilken grad arbeidets omfang var avklart ved prisangivelsen og partenes holdning under arbeidets 31 Prop. 1984/ 85:110 s

23 utføring. Det avgjørende er hvorvidt kunden etter omstendighetene hadde grunn til å oppfatt prisangivelsen som et bindende overslag. 32 Her kan det være verdt å merke seg at retten har utelatt uttalelsen om at det kreves sterkt bevis, der den siterer forarbeidene. Dette ser ut til å ha preget den videre vurderingen. Retten påpeker videre at angivelsen fra (entreprenøren) sin side begrenser seg til et stipulert timetall. Dette indikerer at (entreprenøren) ikke har ment å gi noe forpliktende utsagn, uten at det kan legges avgjørende vekt på dette. Retten tillegger det større betydning at prisangivelsen ble avgitt muntlig, noe den tolker som en indikasjon på at (entreprenøren) ikke mente å binde seg. Etter min mening er dette en litt for bastant konklusjon sett i forhold til den vurderingen forarbeidene gir anvisning på. Retten viser videre til at overslaget over material- og tidsbruk som ble gitt etter avtaleinngåelsen, som den mener isolert sett (fremstår) som et bindende pristilbud, kun var ment for å fremlegges forbrukerens bankforbindelse som grunnlag for finansieringen av prosjektet. Retten la derfor til grunn at overslaget ikke (kunne) ha virket motiverende for (forbrukeren) da avtalen ble inngått. Her mener jeg at retten tolker bestemmelsen feil. Et vilkår om motivasjon eller innvirkning kan ha betydning ved avtaletolkning. I spørsmål om prisoverslag vil det i høyden være underordnet. Verken loven eller forarbeidene oppstiller slike vilkår. Ordlyden krever kun at opplysningen er gitt. (Det synes for øvrig underlig å anta at opplysninger som var nødvendige for finansieringen ikke skulle ha betydning for forbrukeren selv.) At tidspunktet for opplysningen ikke kan være avgjørende, er nå slått fast i HR A: prisoverslag ofte er gitt før avtaleinngåelsen. Forbrukeren vil da gjerne legge vekt på prisoverslaget når han skal ta stilling til om han vil inngå avtale og i den anledning eventuelt velge mellom flere entreprenører. Men prisoverslaget kan også ( ) være gitt etter at avtalen er inngått. Det er klart at bustadoppføringslova 41 tredje ledd får anvendelse også i disse tilfellene. (Side 7) I LB kom lagmannsretten til at forbrukerne ikke hadde hatt noen rimelig grunn til å oppfatte prisangivelsen som bindende ( ). Retten bygger dette i hovedsak på at arbeidenes omfang ble endret underveis i utførelsen, etter at prisopplysningen var 32 LG side 5 22

24 gitt. En slik slutning er ikke nødvendigvis i tråd med intensjonene bak regelen. Prisoverslagsbestemmelsen tar i stor grad høyde for endringer i prosjekteringen, noe jeg vil komme nærmere tilbake til i neste kapittel. Denne fleksibiliteten ble også lagt til grunn i LB der retten uttalte: Etter lagmannsrettens oppfatning medfører endringer med grunnlag i avtalte tilleggsbestillinger at det nye budsjettet må anses som et korrigert bindende prisoverslag. Uttalelsen viser at et prisoverslag som opprinnelig omfatter hele oppdraget, kan gå over til kun å gjelde for deler av det. I 2013-dommen uttales det dessuten at også at vage angivelser av forventet totalsum for tjenestene etter en konkret tolkning kan bli ansett som et bindende prisoverslag (min kursivering). Her blir altså bevis- og klarhetsbyrden for entreprenøren tolket strengere. Dommen legger dermed til grunn en langt lavere terskel for når entreprenøren er bundet, enn den gjorde i nevnte dom fra At prisopplysninger som underlag for en finansieringsavtale også kan være prisoverslag, viser LB Saken gjaldt tvist om vederlag for ombygging av bolig etter bustadoppføringslova. Forbrukerne hadde gjort oppmerksom på at prisopplysningene var av betydning for banklånet som skulle finansiere prosjektet. Entreprenøren mente å ha tatt så klare forbehold ved prisopplysningen at den ikke kunne regnes som prisoverslag: Dette er ca-priser etter hva vi ble enige om i befaring hos deg. Alle våre arbeider gjøres etter medgått materiell og timer. Det bør tas en befaring med alle entreprenører for å kunne avtale nærmere hva som skal gjøres og hvordan. Lagmannsretten anså ikke dette forbeholdet som tilstrekkelig for å unngå at opplysningene forpliktet ham. Forbrukerne hadde også bedt entreprenøren om et tilbud på fast pris, noe han ikke ville etterkomme. Han hevdet forgjeves at ordet prisestimat som han selv hadde brukt om opplysningene, ikke antydet et prisoverslag. Lagmannsretten la derimot avgjørende vekt på at opplysningen var gitt og at entreprenøren ikke hadde godtgjort at de ikke var ment som et prisoverslag: For lagmannsretten har (entreprenøren) behandlet prisoverslag som en egen type vederlagsmekanisme som partene inngår avtale om, betegnet som regningsarbeider med tak. Lagmannsretten finner at denne innfallsvinkelen ikke er helt treffende. Etter lagmannsrettens syn vil ikke prisoverslag regulært eller nødvendigvis være en avtalt vederlagsmekanisme, men en prisopplysning gitt i forbindelse med inngåelse av en avtale som har lovbestemte konsekvenser. 23

25 Prisoverslaget trenger heller ikke å være en del av avtalen mellom partene i tradisjonell forstand. Lovens krav er ikke at et prisoverslag er avtalt, men at et prisoverslag er gitt. Denne regelforståelsen er nylig gitt tilslutning av Høyesterett i HR A. 3.5 HR A Saken gjaldt totalombygging og oppussing av en 1100 kvadratmeter stor villa på Frogner i Oslo. Prosjektet omfattet store utvendige og innvendige arbeider på boligen, samt nyoppføring av garasje i kjelleren. Prosjektet, som totalt kostet rundt 110 millioner kroner, ble av begge partenes advokater i retten omtalt som norgeshistoriens største private oppussingsprosjekt. 33 Forbrukerne, ekteparet Reitan, havnet i tvist med elektroentreprenøren Totaltek AS om krav på vederlag for elektriske arbeider. Det omstridte beløpet var på rundt 6,5 millioner kroner, som ikke skyldtes endringer eller tilleggsarbeider. Forbrukerne anførte for Høyesterett at det var gitt et prisoverslag etter bustadoppføringslova 41 som satte en grense for vederlaget, og fikk medhold i dette. Den omtvistede prisopplysningen fremkom underveis i prosjektutførelsen i et dokument som ble benevnt estimert budsjett. Budsjettet inneholdt en lang rekke poster, hvor de fleste var prissatt. Enkelte poster sto imidlertid åpne, da prisopplysningene ikke var innhentet, eller det var andre usikkerheter knyttet til dem. Lagmannsretten, som ga entreprenøren medhold, mente riktignok at det kunne avtales et prisoverslag underveis i avtaleforholdet. Den fant imidlertid ikke at dét var gjort i dette tilfellet. Dette ble begrunnet dels i de åpne postene i budsjettene, og i at konsepthåndboken, som skulle være et styringsverktøy for prosjektet, ikke var gitt ut på det tidspunkt prisopplysningene ble gitt. 34 Det ble også påpekt at fakturaene ikke ble holdt opp mot budsjettene. Videre kom det forhold at forbrukerne bestilte relativt omfattende tilleggsarbeider. Lagmannsretten mente at prisopplysningene ikke var ment som, eller ble oppfattet som, et prisoverslag fra noen av partene, blant annet på grunn av de mange åpne postene. Etter lagmannsrettens syn var det også måten partene faktisk forholdt seg etter avgivelsen av prisopplysningene, av avgjørende betydning TOSLO LB , side LB , side 8 i utskrift 24

26 3.5.1 Betydningen av ufullstendig prosjektering Høyesterett var uenig i denne vurderingen. Den presiserer på side 9 at bustadoppføringslova 41 tredje ledd krever at entreprenøren har gjeve et prisoverslag. Det er altså uten betydning om forbrukeren gir aksept. Den uttaler videre: At prosjekteringen fremdeles pågikk og en del poster var åpne eller satt i null, er ikke til hinder for å anse budsjettet oversendt 23. august 2011 som et prisoverslag for arbeidene som er prissatt i budsjettet. At det kan være usikkerhet om omfanget av disse arbeidene, er normalt ikke i seg selv en innvending mot en slik konklusjon. Som nevnt i NOU 1979:42 side 97 er det når det er usikkerhet ved omfanget av arbeidet at prisoverslag vanligvis forekommer. Uten slik usikkerhet vil oppgitt pris gjerne være fast pris. Prisoverslaget knytter seg bare til de prissatte arbeidene. (Side 9-10) Bevis/klarhetskravet og terskelen for binding Høyesterett siterer fra forarbeidene til bevisbyrderegelen i fjerde ledd: I forarbeidene til bustadoppføringslova heter det at bestemmelsen er i samsvar med hva som i alminnelighet må antas å følge av alminnelige bevisbyrde- og presumsjonsregler, men gir tjenesteyteren en særlig oppfordring til å skape klarhet omkring avtalegrunnlaget. 36 Høyesterett gir imidlertid ikke uttrykk for at denne saken var noe grensetilfelle. Videre kommenterer Høyesterett betydningen av forarbeidene til håndverkertjenesteloven: Uttalelsen om at det må kreves sterke bevis for å kunne legge til grunn at en prisopplysning i en kontraktssituasjon bare er en ikke bindende prisopplysning, gir uttrykk for at forbrukeren normalt må kunne oppfatte et prisestimat som en opplysning han kan innrette seg etter, altså som et prisoverslag i lovens forstand. Ved å kreve sterkt bevis for at en prisopplysning ikke skal være et prisoverslag, understrekes at ikke bindende prisopplysninger vil ha et klart unntakspreg. Dette bidrar også til å oppnå klare og enkle regler Ot.Prp. nr. 29 ( ) side HR A, premiss 59 25