Rimelighetssensur av avbestillingsgebyr til skade for boligkjøper?

Transkript

1 Rimelighetssensur av avbestillingsgebyr til skade for boligkjøper? Høyesteretts dom i sak og sak Av advokatfullmektig Hanne Birkelund 1 Hanne Birkelund er født i Hun er master i rettsvitenskap (2008) og advokatfullmektig i Ro Sommernes Advokatfirma DA. Birkelund prosederte den ene saken for Oslo tingrett (for T Capital AS) og forberedte saken for Borgarting lagmannsrett og Høyesterett. 1 Innledning Denne artikkelen omhandler forhåndsavtalt avbestillingsgebyr som betales av boligkjøper når han avbestiller en bolig under oppføring før overtagelse. Utgangspunktet er at entreprenøren skal ha dekket sitt fulle tap. Det er imidlertid gjort unntak fra dette ved at partene kan velge å avtale et avbestillingsgebyr, en fastsatt sum som skal betales av boligkjøper dersom avbestillingsretten benyttes («normalskadebot»). Vi skal her se på et spørsmål som ikke tidligere har blitt drøftet i norsk rett nemlig om et avbestillingsgebyr som er avtalt på forhånd, kan rimelighetssensureres til skade for boligkjøper. Spørsmålet var oppe i to saker som var forent til felles behandling i Høyesterett, HR og HR Avbestillingsrett etter bustadoppføringslova Bustadoppføringslova (lov av 13. juni 1997 nr. 43) trådte i kraft 1. juni Loven gir på lik linje med blant annet håndverkertjenesteloven 2 og forbrukerkjøpsloven 3 en adgang for forbrukere (her boligkjøpere) til å avbestille ytelsen. Denne lovbestemte rettigheten gjelder frem til overtagelse i henhold til 52 første ledd, jf. 14. Dersom boligkjøperen velger å benytte seg av sin avbestillingsrett, er lovens konsekvens at entreprenøren skal ha full erstatning for det tapet som påføres på grunn av avbestillingen. Det er i alle fall hovedregelen og fremgår av lovens 52 og 53. Lovgiver har imidlertid åpnet for å avtale seg bort 1 Takk til Knut Ro og Håkon Ustaheim for kommentarer og innspill. 2 Lov av 16. juni 1989 nr Lov av 21. juni 2002 nr

2 fra dette utgangspunktet i 54 første punktum, som lyder: «I staden for skadebotansvar etter 52 eller 53 kan avtalen fastsetje ei normalskadebot (avbestillingsgebyr) ved avbestilling.» Bestemmelsen gir adgang til å avtale et avbestillingsgebyr som skal utgjøre entreprenørens fulle og hele kompensasjon ved avbestilling. Gebyret trer dermed i stedet for full erstatning så lenge det er «rimeleg» i lys av hovedregelen, jf. 54 annet punktum. Bestemmelsen kom først inn i odelstingsproposisjonen, 4 og formålet med regelen er ikke særlig redegjort for i lovens forarbeider. Det må likevel være klart at hensynet bak bestemmelsen er en forenkling av det økonomiske oppgjøret som skal foretas i etterkant av en avbestilling, samt sikre forutberegnelighet for begge parter, især boligkjøper. Ved å forhåndsavtale den økonomiske kompensasjon gjennom et avbestillingsgebyr vet boligkjøperen hva en avbestilling vil koste ham. Ved full erstatning blir tapets størrelse og erstatningsansvarets omfang først klarlagt ved en konkret tapsutmåling i tiden etter at avbestillingen har funnet sted. Bestemmelsen i bustadoppføringslova 54 er rettsteknisk enkel å forholde seg til og skulle være egnet til å minske tvister om entreprenørens økonomiske krav ved avbestilling. Et avbestillingsgebyr vil kunne føre til både tap og gevinst for entreprenøren. Stiger boligprisene, vil entreprenøren kunne få en gevinst ved en høyere salgssum av boligen ved nytt salg. I tillegg må boligkjøperen betale det forhåndsavtalte gebyret. Det er noen unntak fra dette, som jeg kommer tilbake til under punkt 5. Faller boligprisene, vil boligkjøperen også her måtte betale det forhåndsavtalte gebyret. Entreprenøren vil kanskje oppnå en lavere salgssum for boligen ved nytt salg, og gebyret vil i mange tilfeller ikke være nok til å dekke dette tapet fullt ut. En mulighet til å sikre entreprenøren mot for store tap ved boligprisfall er å avtale en nærmere regulering av avbestillingsgebyret. For eksempel kan gebyret øke etter hvert som man nærmer seg overtagelse. Standard Norge bruker en annen variant i byggeblankett Her faller avbestillingsgebyret bort etter igangsettelse av byggearbeidene, og det er hovedregelen om full erstatning som igjen gjelder. Den nærmere reguleringen av avbestillingsgebyret er omfattet av partenes avtalefrihet, og man står fritt til å bestemme hvordan den nærmere reguleringen skal være. I de aller fleste tilfeller vil et avbestillingsgebyr være gunstig for entreprenøren, fordi boligprisene historisk sett normalt vil stige dersom man ser på utviklingen over et visst tidsrom. Et avbestillingsgebyr uten nærmere regulering, nærmere bestemt en fast sum fra avtaleinngåelse frem til overtagelse av boligen, vil derfor også være fordelaktig for entreprenøren. Men hva skjer dersom partene har avtalt et avbestillingsgebyr og boligprisene faller? Er det adgang til å rimelighetssensurere avbestillingsgebyret ved oppjustering eller fullstendig tilsidesettelse av gebyret til skade for boligkjøper med hjemmel bustadoppføringslova 54 og i kravet til at gebyret skal være «rimeleg»? 4 Ot.prp. nr. 21 ( ). 5 NS 3427 punkt 14. 2

3 Denne problemstillingen er ikke berørt i forarbeidene til loven, og heller ikke drøftet i juridisk teori. Høyesterett har nå avklart spørsmålet gjennom to avgjørelser som falt den 24. september Svaret er nei. 3 Nærmere om sakene og avgjørelsene fra tingrett og lagmannsrett Avgjørelsene fra Høyesterett er basert på to parallelle saker. 3.1 Haraldsen-saken, HR Tvisten sto mellom Haraldsen/Fosse som boligkjøpere og Urbanium Schous ANS som entreprenør. Avtalen gjaldt kjøp av en leilighet i Schouskvartalet i Oslo. Avtalen ble inngått i august 2007, og avbestillingen fant sted i oktober Siden Haraldsen/Fosse var forbrukere, fulgte kontrakten bustadoppføringslova, og de hadde dermed en lovbestemt avbestillingsrett. Saken ble først behandlet i Oslo tingrett, som avsa dom den 19. mai Tingretten kom til at avbestillingsgebyret kunne rimelighetssensureres til skade for forbrukeren og måtte tilsidesettes fullstendig. Borgarting lagmannsrett kom til motsatt resultat i dom av 4. mai Lagmannsretten var av den oppfatning at avbestillingsgebyret bare kunne rimelighetssensureres til fordel for forbrukeren og fant blant annet støtte for dette i sammenhengen i regelverket og i reelle hensyn. 3.2 T Capital-saken, HR Tvisten var mellom T Capital AS som boligkjøper og Urbanium Schous ANS som entreprenør. Avtalen gjaldt kjøp av åtte leiligheter i Schouskvartalet i Oslo. Avtalen ble inngått i juli 2007 og avbestillingen fant sted i desember Urbanium Schous ANS anvendte samme standardkontrakt overfor samtlige kjøpere av leiligheter i Schouskvartalet. Dette innebar at bustadoppføringslova var avtalt mellom partene, til tross for at T Capital AS var å regne som profesjonell part. Som en automatisk konsekvens av dette hadde også T Capital AS avbestillingsrett jf. 52 første ledd, noe Oslo tingrett feilaktig konkluderte med at selskapet ikke hadde i dom av 25. mai Dette ble imidlertid «rettet opp» av Borgarting lagmannsrett i dom av 10. februar Lagmannsretten kom imidlertid til at avbestillingsgebyret opphørte ved byggestart, en tolkning av kontrakten som ikke var anført av noen av partene. Til tross for denne forståelsen av kontrakten gikk 6 TOSLO LB TOSLO LB

4 lagmannsretten likevel inn i en tolkning av bustadoppføringslova 54 annet punktum. Konklusjonen var tilsynelatende at avbestillingsgebyret kunne rimelighetssensureres til skade for boligkjøper, at gebyret måtte tilsidesettes fullstendig, og at boligkjøper måtte betale erstatning basert på entreprenørens fulle tap etter regelen i bustadoppføringslova 52. T Capital AS anket over lagmannsrettens tolkning av 54 annet punktum. Anken ble tillatt fremmet. Dette innebar i realiteten en fullstendig ny prøving av saken. For Høyesterett frafalt Urbanium Schous ANS sine tidligere anførsler om at bustadoppføringslova ikke var avtalt, og at T Capital AS ikke hadde avbestillingsrett. Det var videre enighet om at avbestillingsgebyret gjaldt frem til overtagelse, jf. 52 første ledd, jf. 14. For Høyesterett sto de to sakene derfor i samme stilling. Boligkjøperne skulle begge behandles som forbrukere i forbindelse med tolkningen av 54 annet punktum. Sakene ble forent til felles behandling. 10 Saken mellom T Capital AS og Urbanium Schous ANS ble behandlet først i Høyesterett, HR , og jeg vil i det følgende kun kommentere denne avgjørelsen, da Høyesterett i Haraldsen - saken, HR , kun henviser til HR i sin vurdering av spørsmålet. 4 Høyesteretts argumentasjon i saken mellom T Capital AS og Urbanium Schous ANS, HR Høyesteretts argumentasjon Høyesterett var enstemmig i sin avgjørelse og kom til at rimelighetssensuren i bustadoppføringslova 54 annet punktum bare kunne anvendes til fordel for boligkjøper. Høyesterett fant særlig støtte i lovens preseptoriske karakter og uttalte formål om å beskytte boligkjøper. Høyesterett skisserte problemstillingen slik: «T Capital har gjort gjeldende at bustadoppføringslova 54 annet punktum om at [n]ormalskadebota lyt virke rimeleg ikke kan påberopes til gunst for entreprenøren. Ordlyden i 54 er i den henseende uklar, og kan isolert sett sies å åpne for en justering av avbestillingsgebyret begge veier. Problemstillingen er ikke tidligere behandlet av domstolene, og er heller ikke drøftet i juridisk teori. Spørsmålet blir om lovens system og forarbeider kan gi veiledning for det tolkningsspørsmål saken gjelder.» Deretter ble lovens forarbeider gjennomgått, og førstvoterende startet med å si at «[l]ovens forarbeider er knappe og tar ikke utrykkelig stilling til om avbestillingsgebyret bare kan justeres i forbrukerens favør». Hun uttalte imidlertid videre at «[e]tter mitt syn gir lovens system sammenholdt med uttalelser i forarbeidene støtte for å anta at 54 annet punktum bare er forutsatt påberopt av forbrukeren». Det vises videre til Ot.prp. nr. 21 ( ) side 83, der det kun uttales: 10 Jf. tvisteloven

5 «På tilsvarande vis som etter handverkartenestelova 40 tredje ledd, gjeld avtalefridomen etter utkastet berre såframt skadebota er rimeleg på bakgrunn av føresegnene i 52 og 53. Dette gjeld både i høve til ei vurdering på avtaletidspunktet og i høve til ei vurdering i det konkrete avbestillingstilfellet. Det seier seg likevel sjølv at det må vere ein viss slingringsmon her. Det er ikkje nok til å setje avtalen til side at avbestillingsgebyret i eit konkret tilfelle ligg noko over det ein vil tru at eit skadebotkrav ville liggje på. Dersom avtalefridomen etter føresegna her viser seg å verte nytta, vil det gjennom standardkontraktar kunne utvikle seg normar for rimeleg avbestillingsgebyr.» (uthevet her) Høyesterett mente at uttalelsen om at et avbestillingsgebyr ikke kan tilsidesettes selv om det ligger «noko over» det full erstatning vil være, tyder på at det kun er når et forhåndsavtalt gebyr er eller blir for høyt, at gebyret kan tilsidesettes/lempes. Med andre ord ble forarbeidsuttalelsen tolket som en rimelighetssensur til fordel for boligkjøper. Viktig for dommens rekkevidde er, etter min mening, videre det førstvoterende sier i fortsettelsen: «Lovens preseptoriske karakter og uttalte formål om å beskytte forbrukeren, tilsier at dersom det hadde vært lovgivers intensjon at avbestillingsgebyret også skulle kunne settes opp i forbrukers disfavør, hadde lovgiver hatt særskilt oppfordring til å drøfte spørsmålet. Jeg viser dessuten til at kontrakten i de tilfellene som reguleres av bustadoppføringslova, er utformet av selger. Normen for en justering i selgers favør måtte ha vært annerledes enn normen for en nedjustering i favør av kjøper, og også dette burde i så fall vært omtalt i forarbeidene.» Det som er uttalt ovenfor, må være helt åpenbart. Bustadoppføringslova skal verne om boligkjøper, og rimelighetspassusen i 54 annet punktum er ment å underbygge nettopp dette. At en entreprenør skulle få økt eller tilsidesatt et avbestillingsgebyr han selv har bestemt størrelsen på fordi utviklingen ikke ble som forutsatt, ville stride mot hele systemet i bustadoppføringslova og undergrave de hensynene som loven bygger på. Som støtte for at rimelighetspassusen kun skal verne boligkjøper mot for høye gebyrer, viser Høyesterett videre til håndverkertjenesteloven 11 og forbrukerkjøpsloven 12 samt lovenes forarbeider 13. Høyesterett viser kun til forarbeidene og tar ikke med sitat fra disse. Det kan likevel bemerkes at følgende uttalelse i forarbeidene til håndverkertjenesteloven er særlig viktig i så måte: «Et slikt avbestillingsgebyr har den rettstekniske fordel at det normalt avskjærer diskusjoner om tapets størrelser, og betyr også en utjevning forbrukerne imellom ved at alle som avbestiller betaler det en avbestilling gjennomsnittlig koster oppdragstakeren. Ved å operere med normalerstatning blir oppgjøret i forbindelse med avbestillingen forenklet, og administrasjonsomkostningene holdes nede. Ordningen har også den positive side at forbrukeren på forhånd vet hva avbestillingen vil koste ham, og han får et bedre grunnlag for å vurdere om han skal avbestille eller tross alt holde fast ved avtalen Se note Se note NOU 1979: 42 side (håndverkertjenesteloven) og Ot.prp. nr. 44 ( ) side (forbrukerkjøpsloven). 14 Jf. NOU 1979: 42 side 95. 5

6 Bustadoppføringslova bygger på håndverkertjenesteloven 40 tredje ledd, noe som også tilsier at sistnevnte lovs forarbeider er av betydning ved tolkningen av bustadoppføringslova 54 annet punktum. Uttalelsen over viser nettopp viktigheten av forutberegnelighet, og da særlig for boligkjøper. Hensynet til forutberegnelig er også særlig viktig ved tolkningen av 54 annet punktum. Dette gjenspeiles av at bestemmelsen er et unntak fra lovens hovedregel om full erstatningsplikt ved avbestilling. Når partene først velger å fravike dette utgangspunktet gjennom å fastsette et forhåndsavtalt gebyr, må også boligkjøper vite at det er prisen å betale dersom man senere velger å gå fra avtalen. Dette gjør seg i særlig grad gjeldende i de tilfellene hvor avviket mellom full erstatning og det avtalte avbestillingsgebyret blir svært høyt, noe som var påstått i denne saken. Entreprenørens beregnede tap lå syv åtte ganger over avbestillingsgebyret, som var fastsatt til kr for hver leilighet. Urbanium Schous ANS advokat argumenterte for Høyesterett med at det kun var små avvik mellom gebyrets størrelse og faktisk tap som ikke kunne medføre økning eller tilsidesettes til skade for boligkjøper. I de tilfeller hvor avviket var stort, var man ansvarlig utenfor den «slingringsmon» som bustadoppføringslovas forarbeid trekker frem. 15 En slik argumentasjon strider nettopp mot hensynet til forutberegnelighet som må ligge bak bestemmelsen, og argumentasjonen førte heller ikke frem i Høyesterett. Hensynet til forutberegnelighet ivaretas også gjennom bestemmelsen ved at man slipper å foreta en konkret avregning hver gang, noe som er nødvendig etter lovens bestemmelser i 52 og 53 om full erstatningsplikt. Det økonomiske oppgjøret etter en avbestilling forenkles, og for å ivareta dette fullt ut må det også gjelde ved stor avvik og ikke bare de små. Høyesterett går deretter videre til å vurdere spørsmålet om «en tolkning av bestemmelsen som bare åpner for justering av avbestillingsgebyret i favør av kjøper, vil være så urimelig for selger at den ikke kan legges til grunn». Dette var særlig aktuelt i denne saken da avbestillingen fant sted midt under finanskrisen, noe som medførte at entreprenørens beregnede tap som nevnt lå syv åtte ganger over det avtalte avbestillingsgebyret. Førstvoterende mente imidlertid at disse forholdene ikke kunne være avgjørende, og fikk tilslutning fra de øvrige dommerne. Også her trakk Høyesterett frem hensynet til forutberegnelighet for boligkjøper. I tillegg var det av betydning at det tross alt ligger en risiko i å forhåndsavtale et avbestillingsgebyr for begge parter. Førstvoterende uttaler i avsnitt 63: «Det står fritt opp til entreprenøren om han ved utformingen av kontrakten ønsker å ta den risiko det innebærer å innta en bestemmelse om avbestillingsgebyr, og hvordan dette eventuelt bør utformes. Loven er ikke til hinder for en trappetrinnsløsning hvor gebyrets størrelse varierer etter tidspunktet avbestillingen finner sted, jf. Ot.prp. nr. 21 ( ) side 83. Det kan anføres gode grunner for at byrden med å klargjøre sanksjonen ved avbestilling, bør ligge hos selger som utformer kontrakten, og som vil kunne tilpasse en regulering av avbestillingsgebyret til det konkrete kontraktsforholds egenart. Hensynet til forutberegnlighet for forbrukeren kan også tilsi at man ikke kan fravike det avtalte avbestillingsgebyret til hans skade.» 15 Jf. Ot.prp. nr. 21 ( ) side 83. 6

7 Uttalelsen viser at hver av partene bærer risikoen som ligger innbakt i det å forhåndsavtale hva det vil koste å avbestille. Denne risikoen aktualiserte seg i denne saken ved at boligprisene falt kraftig og dermed slo uheldig ut for Urbanium Schous ANS. Som ansvarlig for utforming av kontrakten tar entreprenøren bevisst denne risikoen og kan velge den nærmere reguleringen av hvordan den skal fordeles. At det for eksempel ikke ble benyttet et avbestillingsgebyr som opphørte ved byggestart, eller en trappetrinnsløsning med økning av gebyret, kan ikke medføre at en avtale om avbestillingsgebyr skal tilsidesettes til skade for boligkjøper som tross alt har forholdt seg til avtalen. 4.2 Andre momenter som støtter Høyesteretts konklusjon I tillegg til de momentene Høyesterett anvender til støtte for sin løsning, er det særlig ett ytterligere moment som taler for at bestemmelsen i bustadoppføringslova 54 annet punktum kun kan anvendes til fordel for boligkjøper sammenhengen i regelverket for øvrig, også utenfor de forbrukerlovene som nevnt over. Her er det særlig lempning og tilsidesettelse av avtaler i medhold av avtaleloven 36 som er sentral. Avtaleloven 36 har strenge rammer for når revisjon eller tilsidesettelse av en inngått avtale kan skje, og mulighetene er særlig begrenset i favør av den sterke part. Det kan vanskelig tenkes at et forhåndsavtalt avbestillingsgebyr ville blitt tilsidesatt til skade for boligkjøper i medhold av denne bestemmelsen. Det gir da en dårlig sammenheng i regelverket dersom bustadoppføringslovas rimelighetspassus på sin side skulle gitt entreprenøren, som den sterke part, mulighet til å sette til side et slikt gebyr. Dette støttes særlig av at bustadoppføringslova nettopp skal verne den svake part, og boligkjøper kan dermed ikke stå i noen dårligere stilling i medhold av bustadoppføringslova enn hva som er tilfellet etter avtaleloven. 5 Et avbestillingsgebyr kan kun rimelighetssensureres til fordel for boligkjøper Avgjørelsene fra Høyesterett viser at et forhåndsavtalt økonomisk oppgjør ved avbestilling av bolig under oppføring avbestillingsgebyr kun kan rimelighetssensureres til fordel for boligkjøper. Men i hvilke tilfeller er slik rimelighetssensur aktuelt? Som forarbeidene til 54 annet punktum viser, vil rimelighetssensur være aktuelt hvor «avbestillingsgebyret i eit konkret tilfelle ligg noko over det ein vil tru eit skadebotkrav vil liggje på». 16 Dette vil si at et avbestillingsgebyr vil kunne lempes/tilsidesettes til fordel for boligkjøper hvor gebyret er satt urimelig høyt allerede på avtaletidspunktet, eller hvor gebyret har blitt urimelig høyt som følge av utviklingen i tiden etter avtaleinngåelsen fant sted. Det kreves imidlertid at det forhåndsfastsatte beløpet avviker nokså kraftig fra hva som normalt vil utgjøre full erstatningsplikt, 16 Jf. Ot.prp. nr. 21 ( ) side 83. 7

8 noe som også støttes av nevnte forarbeider hvor det fremgår at «[d]et seier seg sjølv at det må vere ei viss slingringsmon her». 17 Hvor mye som kreves for at et avbestillingsgebyr skal rimelighetssensureres til fordel for boligkjøper, er uklart, og det er vanskelig å finne holdepunkter for å kunne si noe konkret her. At et avbestillingsgebyr skal kunne tilsidesettes dersom det fremstår som urimelig høyt allerede ved avtaleinngåelsen, har gode grunner for seg. Særlig vil rimelighetspassusen i slike tilfeller være med på å sørge for at boligkjøpers lovbestemte avbestillingsrett ikke gjøres illusorisk. Dersom det hadde vært adgang til å fastsette et svært høyt beløp som avbestillingsgebyr, ville det ha medført at boligkjøpere ikke ville eller hadde kunnet benytte seg av den avbestillingsretten som ligger fast ved kjøp av eiendom under oppføring i henhold til bustadoppføringslovas 52 første ledd. For at formålet med bestemmelsen skal bli ivaretatt, tilsier det at avbestillingsgebyr normalt bør ligge i størrelsesorden kr , kanskje noe avhengig av boligens avtalte pris. Det er vanskeligere å si noe om i hvilke tilfeller et avtalt avbestillingsgebyr som var rimelig ved avtaleinngåelsen, skal tilsidesettes til fordel for boligkjøper som følge av etterfølgende forhold. Det må antas at et forhåndsavtalt gebyr vil stå fast i de tilfeller hvor boligkjøper avbestiller boligen før overtagelse og entreprenøren selger boligen på ny til samme pris. I slike tilfeller vil entreprenøren ha tjent på å innta et risikoelement i avtalen som et slikt avbestillingsgebyr alltid vil være. Dersom entreprenøren imidlertid selger boligen på nytt til en langt høyere pris, er det rom for rimelighetssensur i medhold av 54 annet punktum. Hensynet til forutberegnelighet for begge parter kommer likevel inn her og legger begrensninger på når rimelighetssensur kan skje. 6 Oppsummering Høyesteretts avgjørelser sørger for en viktig avklaring på et område av stor betydning for både boligkjøpere og entreprenører. Jeg har imidlertid vanskelig for å se at konklusjonen er tvilsom, slik Høyesterett påpekte, sett hen til sammenhengen i regelverket, bustadoppføringslovas ensidig preseptoriske karakter og hensynet til forutberegnelighet for begge parter. Bustadoppføringslova skal verne om boligkjøperen, forbruker eller ikke, og rimelighetspassusen i lovens 54 annet punktum gjenspeiler nettopp dette. Behovet for å innta en slik rimelighetssensur som bestemmelsen åpner for, er basert på at boligkjøpers avbestillingsrett ikke skal gjøres illusorisk dersom partene velger å gå bort i fra utgangspunktet om konkret tapsvurdering og full erstatningsplikt. I motsatt fall ville konsekvensen ha vært at en entreprenør kunne fått økt eller helt tilsidesatt et for lavt avbestillingsgebyr i medhold av bustadoppføringslova 54 annet punktum, men ikke i medhold av avtaleloven 36. Dette ville ha vært stikk i strid med hele formålet bak bustadoppføringslova. Det kan, etter mitt syn, ikke være tvilsomt at rimelighetssensurering av et forhåndsavtalt avbestillingsgebyr ikke kan skje til skade for boligkjøper i medhold av en bestemmelse inntatt i en 17 Jf. Ot.prp. nr. 21 ( ) side 83. 8

9 forbrukerlov, og som skal verne om forutberegneligheten ved nettopp å velge dette alternativet for regulering av kompensasjon ved en avbestilling av bolig under oppføring. 9