Plan 2149: Detaljregulering for Fjordgården. Høring og offentlig ettersyn. Saksprotokoll - Utvalg for miljø, plan og ressurs

Transkript

1 Arkiv: 2149 Arkivsaksnr: 2014/ Saksbehandler: Roy Laberg Plan 2149: Detaljregulering for Fjordgården. Høring og offentlig ettersyn. Utvalg Utvalgssak Møtedato Utvalg for miljø, plan og ressurs 77/ Rådmannens innstilling Med hjemmel i plan- og bygningslovens sendes følgende planforslag ut på høring og utlegges til offentlig ettersyn: «PLAN 2149: DETALJREGULERING FOR FJORDGÅRDEN», med tilhørende planbestemmelser og planbeskrivelse, datert/revidert Saksprotokoll - Utvalg for miljø, plan og ressurs sak 77/15 Votering: Enstemmig vedtatt (10-0) Vedtak: Med hjemmel i plan- og bygningslovens sendes følgende planforslag ut på høring og utlegges til offentlig ettersyn: «PLAN 2149: DETALJREGULERING FOR FJORDGÅRDEN», med tilhørende planbestemmelser og planbeskrivelse, datert/revidert SAKSUTREDNING Bakgrunnen for saken er et privat reguleringsforslag, utarbeidet av Stein Hamre Arkitektkontor AS (SHA), på vegne av grunneier Movika Eiendom AS. Planen er en detaljreguleringsplan etter PBL 12-3; fremmet av privat forslagsstiller med hjemmel i 12-3, 2. avsnitt. Planforslaget er utarbeidet av fagkyndige; jfr. krav om dette i PBL 12-3, 4. avsnitt. Hensikten med planforslaget er å supplere dagens arealformål «kontor» og «hotell» med det nye formålet «bolig». Planområdets beliggenhet og avgrensning. Detaljreguleringen omfatter et areal på ca m 2. Dette består i all hovedsak av tomta Søndre gate 9 (eiendommen 20/363). I tillegg tas med en mindre trekant utafor tomta på vestsida; mot strandpromenaden.

2 I øst/vest-retning strekker planområdet seg fra Søndre gate til strandpromenaden. Til nordsida grenser det mot «Iliaden»- og «TAG»-tomtene. På sørsida av planområdet ligger K2-tomta, som i 2012 ble regulert for bl.a. hotell. Plannavnet «Fjordgården» tilsvarer navnet på hotellet som har vært (og fortsatt blir) drevet på eiendommen. Gjeldende regulering er plan 2087: «Mobekkleira sør for Havmannaksen», vedtatt Her er Fjordgårdtomta regulert til «kontor/hotell». Tomteutnyttingen skal være minst BYA 30 % og maks. 40 %. Her er videre gitt bestemmelser om bebyggelsesstruktur, kjøreadkomst og takform. Byggehøyden skal være minimum 8,0 meter (gesims). Øvre begrensning for bebyggelsens høyde er 14,5 meter (gesims) og 18,0 meter (møne). Forholdet til overordnet plan. I kommunedelplanen for Mo og omegn (vedtatt ) er dette området markert som «detaljeringssone reguleringsplan skal fortsatt gjelde». Kommunedelplanen har bestemmelser om MUA (minste uteoppholdsareal), og disse er videreført i bestemmelser til foreliggende detaljreguleringsforslag. I kommunedelplanen er det også bestemmelser om parkeringsdekning. Også disse er fulgt opp i forslaget til detaljregulering. Endringsforslaget går i hovedsak ut på å utvide det kombinerte arealformålet. En trekant vest for tomta endres tilbake til friområde. Det gjøres endringer av de gjeldende planbestemmelsene, bl.a. blir det tatt ut en bestemmelse om at bebyggelse skal være plassert ute ved byggegrensa langs Søndre gate og med klar lengderetning langs gata. Mottatt planmateriale består av: - plankart, - planbestemmelser, - planbeskrivelse, - ROS-analyse, - sjekkliste naturmangfold, - oppstartsmøtereferat, - oppstartskunngjøring, - mottatte innspill (som forslagsstiller har kommentert i sin planbeskrivelse). Planmaterialet følger som vedlegg til saken. Forholdet til KU-forskriften. Endringsforslaget vil åpne for et «Utviklingsprosjekt for by- og tettstedområde» - jfr. pkt. 10 i KU-forskriftens vedlegg II om «planer etter 3 som skal vurderes etter vedlegg III». Planforslaget vurderes til ikke å falle inn under noen av kriteriene for «vesentlig virkning for miljø og samfunn», jfr. vedlegg III, og planforslaget skal derfor ikke konsekvensutredes etter forskriften. Behandling. Medvirkning. Oppstartsmøte ble holdt Planarbeidets oppstart ble av forslagsstiller kunngjort i Rana Blad Varslingsbrev datert ble sendt til naboer, myndigheter og andre berørte. Forslagsstiller mottok innspill fra følgende: - Jernbaneverket, - Nordland fylkeskommune, - Fylkesmannen i Nordland, - Sametinget, - Statens vegvesen. Forslagsstiller har i sin planbeskrivelse referert fra og gitt kommentarer til disse innspillene. (Innspillene er i sin helhet gjengitt som vedlegg til saken). Det har underveis i prosessen vært dialog mellom forslagsstiller og kommunen (plankontoret). Første utgave av planforslaget ble mottatt Plankontorets tilbakemelding med kommentarer og justeringsforslag ble gitt Revidert planforslag fra forslagsstiller er Side 2 av 6

3 mottatt av kommunen (journalført ). Fra denne dato kan planforslaget betraktes som komplett og kan tas opp til behandling. Små justeringer som plankontoret har gjort etter denne dato, er forslagsstiller gjort kjent med (e-post ). Plankontorets beskrivelse, vurdering og anbefaling. Strøkets karakter. Bebyggelsen på Mobekkleira har en nokså sammensatt og ulik karakter, både med hensyn til fysisk uttrykk og til bruksformål. Spennvidden i arealformål på feltet er bolig hotell kontor detaljhandel. Bebyggelsen er oppført over en femtenårsperiode fra Planområdet for det foreliggende endringsforslaget har ubebygd nabogrunn både på øst- og sørsida. Nabobebyggelse på nordsida består i hovedsak av 3-4 etasjes mur- og betongbygg til kombinerte nærings- og boligformål. Et opplegg med gatetrær langs Søndre gate, som har vært pålagt gjennom reguleringsplan helt siden 1999, er bare delvis gjennomført. Ved nybygging (også på BKB-tomta) vil slik treplanting kunne pålegges komplettert/fullført, noe som på sikt vil skape bedre orden og sammenheng i gaterommet. Vi har forstått forslagsstiller dit hen at den bestående bygningsmassen på tomta primært vil bli beholdt. Som det framgår av fotografier vedlagt saken, er dette en to-etasjes trehusbebyggelse i enkel, tradisjonell utførelse. Reguleringsplanen, så vel den gjeldende som den foreslåtte nye, gir imidlertid rom for betydelig videreutvikling og «urbanisering» av bebyggelsen bl.a. høydemessig. På sikt vil bebyggelsen m.a.o. kunne framstå med en endret karakter. En kvalitet ved tomta, med tanke på både bolig- og hotellformål, er beliggenheten i forhold til offentlig friområde langs sjøfronten (strandpromenaden). Arealformål. Byggehøyder. Utnyttingsgrad. Spørsmålet om boligregulering på Mobekkleira har vært drøftet mange ganger, i forbindelse med ulike planprosesser. Det har vært gjort (bl.a. i 2007) ei samlet vurdering av behovet for offentlige friområder. Sist var dette vurdert og behandlet i forbindelse med plan 2136 om «Tomt K1» (vedtatt i nov. 2014). Her ble det avsatt et areal til grønnstruktur «park» som skal kunne opparbeides til bl.a. lek og annet uteopphold. Arealet måler netto 665 m 2 men vil i realiteten kunne bli noe større ettersom det ligger direkte inntil øvrig grønnstruktur (strandpromenaden). Plankontoret vurderer det slik at forannevnte areal vil kunne fungere tilfredsstillende som kvartalslekeplass også med tanke på barn bosatt i foreliggende planområde (BKB). Avstanden vil være ca. 100 meter; altså kortere enn det som er maks.lengden etter retningslinjene i kommunedelplanen. Det er knytta rekkefølgebestemmelse til parken ved K1. Boliger på K1 kan ikke tas i bruk før parken (og «kvartalslekeplassen») er opparbeidet. Her kan opplyses at boligprosjektet på K1 er under forberedelse; rammetillatelse er gitt. Interne leke- og oppholdsarealer på Fjordgårdtomta vil måtte etableres i tråd med planbestemmelsene, og her har forslagsstiller i sin planbeskrivelse redegjort for mulige lokaliseringer. Konkrete løsninger på dette vil måtte avklares i byggesaksfasen. En trekant på knapt 120 m 2, beliggende på tomtas vestside, er i reguleringsplanen for K2 forutsatt tillagt tomta til Movika Eiendom AS. Tomteeier understreker imidlertid nå at dette arealet er uinteressant som tomtetillegg, og han foreslår at det går tilbake til grønnstruktur. Plankontoret tar dette til etterretning, og trekanten tilbakeføres til arealet for strandpromenaden. Arealformålet blir grønnstruktur «park». Regulering av kjørevei (Søndre gate) med tilhørende g/s-vei og annen veigrunn, er oppfølging og oppdatering av det som ligger i gjeldende plan. Side 3 av 6

4 Bestemmelsen om gatetrær er også ei videreføring av gjeldende regulering. Her suppleres med krav om maksimum planteavstand (maks. 6 meter mellom trærne i denne rekka). Gatetrærne skal være plantet seinest 2 år etter at reguleringsplanen er vedtatt. Bestemmelse om byggehøyder føres videre fra gjeldende plan. Det er fastsatt både minimumsog maksimumshøyder. Disse angis som kotehøyder. Utgangspunktet i foreliggende forslag er et krav om at golvnivå ikke skal ligge lavere enn kote 3,55, og oppå denne har man satt de mønehøyder som framgår av gjeldende plan. Som u-gradsbegrensninger har grunneier foreslått minimum BRA 3000 m 2 og maksimum BRA 6500 m 2. Det er i innsendte planbeskrivelse gitt en redegjørelse for de vurderinger og beregninger som ligger bak forslaget. Det skal være tatt høyde for forskriftskravet om å innlemme markparkering i beregningsgrunnlaget. Plankontoret kan slutte seg til grunneiers forslag til u-gradsbestemmelse. Gjeldende plans bestemmelse om at «bebyggelsen skal fortrinnsvis ha saltak eller valmet tak» videreføres ikke i foreliggende endringsforslag. Det gjør heller ikke bestemmelsen om at bebyggelsen skal plasseres i byggegrensa og ha ei tydelig lengderetning (nord-sør). Bomiljø. Uteopphold. Trafikksikkerhet. I planbestemmelsene stilles klare krav til støyskjerming/støynivåer. Tomtas beliggenhet og arrondering gir den ei tydelig adkomst-/trafikkside mot øst som også er sida som vender mot støykilder på vei og jernbane. Tomta har ei stillere side som har retning mot vest mot fotgjengerareal ved sjøen. Her vender tomta seg imidlertid også delvis mot industrikaia som ligger ca. 500 meter unna i luftlinje. Framtidig utbygging av nabotomta K2 (regulert for bl.a. høghus) vil virke dempende på støy fra industrikaia. Planbestemmelsen tar utgangspunkt i «Retningslinje T-1442/2012» med anbefalte grenser for støy fra «industri med helkontinuerlig drift» (tabell 3). Bestemmelsene om uteoppholdsareal er ei oppfølging av kommunedelplanbestemmelsene. Det skal være uteoppholdsareal som minst (MUA) tilsvarer 20 % av boligenes bruksareal BRA. Minst 200 m 2 av dette skal være felles areal på markplanet. Det skal være kun èn kjøreadkomst til tomta, altså vil det bare være èi kryssing av gang- og sykkelveien. Skoleveien for barn/unge bosatt i Søndre gate 9 vurderes som trygg. Naturlige gang- og sykkelløyper til aktuelle skoler i byen, er uten særskilte trafikksikkerhetsmessige utfordringer. Foreslåtte parkeringsbestemmelser er ei oppfølging av kommunedelplanen. I tillegg stilles krav om at minst 5 % av bilplassene er tilrettelagt for bevegelseshemmede. Tilgjengelighet. Universell utforming. Det er ingen høydeforskjeller i terrenget i planområdet, og forholdene ligger godt til rette for å kunne utforme bygninger og anlegg i tråd med krav i forskrift, og etter veiledninger. Samfunnssikkerhet. Risiko og sårbarhet. Forslagsstiller har gjort en analyse av risiko og sårbarhet. Analysen er en del av innsendt planmateriale, og den følger saken som vedlegg. Det vises til denne. Side 4 av 6

5 Plankontoret ser ikke grunn til å korrigere de beskrivelser og vurderinger som er gjort i ROSanalysen. Kommentar: Laveste golvnivå var i utgangspunktet foreslått til kote 3,3. Dette ville tilfredstille krav i forhold til 200-års stormflo. Plankontoret gjorde forslagsstiller oppmerksom på at det i nylig vedtatt plan for annet byggeareal på Mobekkleira (Tomt K1, plan vedtatt nov. 2014), er lagt inn kote 3,55 som laveste golvnivå. Dette tar høyde for 1000års-floa, hvilket NVE mente var et positivt grep. Forslagsstiller har endret sin bestemmelse slik at sistnevnte kotehøyde blir gjeldende. Eierform. Samferdselsformålene (vei, gang- og sykkelvei, annen veigrunn) har eierformen «offentlig». Det samme gjelder grønnstruktur «park». Resten av planområdet, dvs. formål «BKB», har «annen eierform» (privat). Kulturminner. Planforslaget omfatter ingen kjente verneverdige kulturminner. I planbestemmelsene er det lagt inn et pålegg om aktsomhet og oppfølging dersom det under arbeid i marken skulle oppdages gjenstander som viser eldre aktivitet. (Jfr. kulturminnelovens bestemmelser). Justeringer av planmaterialet. Plankontoret har i siste fase av saksforberedelsen gjort noen justeringer av det mottatte planforslaget: - Om situasjonsplanens innhold er det lagt til at den også skal vise areal for snøopplag samt plassering av avfallscontainere - Grøfteareal langs gangveien endres fra «annen veggrunn grøntareal» til «annen veggrunn tekniske anlegg» - Trekant vest for tomta endres fra grønnstruktur «friområde» til grønnstruktur «park». Samme formål som i tilstøtende plan (nr «K2» på sørvestsida, vedtatt i 2013) - I bestemmelsene stilles krav om at minst 5 % av parkeringsplassene skal være tilrettelagt for bevegelseshemmede. - I bestemmelsene presiseres at det skal være kun èn kjøreadkomst (vist med pilsymbol i plankartet). Slik begrensning er for øvrig i tråd med gjeldende regulering. - To avsnitt som omhandler tilgjengelighet/universell utforming, slås sammen til ett. Forslagsstiller er orientert om disse justeringene (ved e-post fra plankontoret ), og har meldt tilbake (e-post ) at det ser greit ut. Anbefaling. Plankontoret har, etter ei samlet vurdering av følgene av ei slik omregulering, kommet til at det er forsvarlig å anbefale planforslaget utlagt til ettersyn og sendt på høring. Vedleggsliste: - Plankart revidert Planbestemmelser revidert Planbeskrivelse datert Referat fra oppstartsmøte Oversendelsesbrev fra forslagsstiller (SHA, ) - Forslagsstillers planbeskrivelse (SHA, ) - Risiko- og sårbarhetsvurdering (SHA) - Innspill ved kunngjort planoppstart Side 5 av 6

6 - Gjeldende reguleringsplan (2087 plankart) - Gjeldende reguleringsbestemmelser (2087) - Fotografier fra planområdet Teknisk avdeling, Sverre Å. Selfors Teknisk sjef Inger Blikra plansjef Side 6 av 6