Plan 2148: Detaljregulering for Søderlundmyra 14. Høring og offentlig ettersyn.

Transkript

1 Arkiv: 2148 Arkivsaksnr: 2014/ Saksbehandler: Roy Laberg Plan 2148: Detaljregulering for Søderlundmyra 14. Høring og offentlig ettersyn. Utvalg Utvalgssak Møtedato Utvalg for miljø, plan og ressurs 49/ Rådmannens innstilling Miljø-, plan og ressursutvalget viser til «Kommunedelplan for Mo og omegn» (vedtatt av kommunestyret ), som ikke åpner for detaljhandel i Mellomvika men forutsetter at vedtatte reguleringsplaner fortsatt skal gjelde (formål: industri/kontor). Utvalget viser til at behovet for bydelsbutikk for dagligvarer er å anse som dekket gjennom gjeldende regulering for Høvleriveien 11 som er nabotomta til Søderlundmyra 14. Utvalget finner derfor ikke grunn til at det private forslaget fra Snekkerfabrikken Eiendom AS, om regulering for dagligvarebutikk i Søderlundmyra 14, skal fremmes for videre behandling. Saksprotokoll - Utvalg for miljø, plan og ressurs sak 49/15 Behandling: Alternativt forslag fra H, FrP, V, Sp: Med hjemmel i plan- og bygningslovens sendes følgende planforslag ut på høring og utlegges til offentlig ettersyn: «PLAN 2148: DETALJREGULERING FOR SØDERLUNDMYRA 14», med tilhørende planbestemmelser, datert Votering: Alternativt forslag ble enstemmig vedtatt (11-0) Rådmannens forslag til vedtak falt. Vedtak: Med hjemmel i plan- og bygningslovens sendes følgende planforslag ut på høring og utlegges til offentlig ettersyn: «PLAN 2148: DETALJREGULERING FOR SØDERLUNDMYRA 14», med tilhørende planbestemmelser, datert

2 SAKSUTREDNING Bakgrunnen for saken er et privat reguleringsforslag, utarbeidet av Stein Hamre Arkitektkontor AS, på vegne av Snekkerfabrikken Eiendom AS. Planen er en detaljreguleringsplan etter PBL 12-3; fremmet av privat forslagsstiller med hjemmel i 12-3, 2. avsnitt. Planforslaget er utarbeidet av fagkyndige; jfr. krav om dette i PBL 12-3, 4. avsnitt. Hensikten med planen er å legge til rette for etablering av dagligvarehandel begrenset til 1500 m 2 bruksareal BRA. Et utgangspunkt for saken er den politiske forhåndsvurdering som ble gjort av kommunen (MPR-utvalget i sak 9/15 jfr. protokoll og saksutredning som er vedlegg til foreliggende sak). Planområdets beliggenhet og avgrensning. Planen omfatter eiendommen 20/362 (Søderlundmyra 14). Denne ligger i Mellomvika; mellom Vikaveien og Vikaåsen. Planområdet har kjøreadkomst fra Søderlundmyra, i nordvestre hjørne nær krysset Søderlundmyra x Vikaåsen. I planområdets sørkant er det tatt med ei smal stripe av veiareal (Vikaveien, tilhører Rana kommune 20/65); dette vil inngå i foreslått fortau på denne strekningen. (Veinavnet Søderlundmyra har sin bakgrunn i personnavnet August Søderlund, en svensk gruvearbeider som arbeidet ved DIOC tidlig på 1900-tallet. Han hadde bolig like øst for planområdet). Gjeldende regulering er plan 2078 «Mellomvika», vedtatt Denne eiendommen ligger i område regulert til «kontor/industri». Deler av bebyggelsen kan nyttes til butikk/utsalg ut ifra følgende begrensninger fastlagt i planbestemmelsene: «Forholdet industri/forretning: Formålet BYGGEOMRÅDE INDUSTRI omfatter bygninger og anlegg for tradisjonell vareproduksjon dessuten håndtverksvirksomhet, verkstedtjenester, servicearbeid. I tillegg inngår lagerdrift, engros-virksomhet, transportfunksjoner o.l. For virksomhet innafor industri, håndtverk, service og verkstedtjenester tillates at deler av bebyggelsen nyttes til butikk/utsalg tilknytta den forannevnte virksomheten. Det tillates ikke etablering av kjøpesenter» Forholdet til overordnet plan. I gjeldende kommunedelplan for Mo og omegn (vedtatt ) er Mellomvika markert som «Detaljeringssone reguleringsplan skal fortsatt gjelde». Tidligere behandling. Spørsmålet om regulering for nok en dagligvarebutikk i dette området (her er nylig regulert for en slik på nabotomta Høvleriveien 11), er av en slik karakter at plankontoret i oppstartsmøtet fant det riktig å anbefale grunneieren å fremme en forhåndssøknad. Søknad om forhåndsuttalelse, datert Stein Hamre Arkitektkontor AS , ble behandlet av MPR-utvalget i møte Det ble gjort slikt vedtak i sak 9/15: «Det anbefales grunneier å utarbeide detaljreguleringsforslag som beskrevet i «søknad om forhåndsuttalelse» datert I vurderingen av en detaljreguleringsplan vil MPR vektlegge en analyse av trafikksituasjonen i området, og spesielt analysen av den betydning en etablering av dagligvarevirksomhet som ønsket av søkeren vil medføre for trafikken i området». Side 2 av 6

3 Trafikkanalyse. Trafikkanalysen som MPR-utvalget har etterspurt, er datert Asplan Viak og inngår i planmaterialet som forslagsstiller har oversendt kommunen ved e-post Trafikkanalysen og øvrige dokumenter fra forslagsstiller er vedlagt saken. Forholdet til konsekvensutredningsforskriften. Endret reguleringsplan vil åpne for et «Utviklingsprosjekt for by- og tettstedområde» - jfr. pkt. 10 i KU-forskriftens vedlegg II om «planer etter 3 som skal vurderes etter vedlegg III». En følge av planen vil være redusert tilgang på områder for verksted, lettere industri o.l. Planen vurderes imidlertid til ikke å falle inn under noen av kriteriene for «vesentlig virkning for miljø og samfunn», jfr. vedlegg III, og planen skal derfor ikke konsekvensutredes etter KUforskriften. Endringsforslaget. Endring i forhold til gjeldende plan er at formålet «kontor/industri» utvides til «forretning/kontor/industri». Delformålet «forretning» er begrenset til dagligvarebutikk på inntil 1500 m 2 bruksareal BRA. Mottatt planmateriale består av: - Oversendelsesbrev, - plankart (pdf og SOSI), - planbeskrivelse, - planbestemmelser (pdf og word), - ROS-analyse, - trafikkanalyse, - oppstartsmøtereferat, - innspill med forslagsstillers kommentarer. Planmateriale innsendt ble gjennomgått og kommentert av plankontoret, og tilbakemelding ble gitt ved e-post Justeringer gjort av forslagsstiller er oversendt kommunen pr. e-post Fra denne dato er planmaterialet å betrakte som komplett og kan framlegges for behandling. Behandling. Medvirkning. MPR-utvalget har gitt grunneieren råd om å utarbeide detaljreguleringsforslag. Oppstartsmøte ble holdt Planarbeidets oppstart ble kunngjort i Rana Blad , og det ble sendt brev til naboer, myndigheter og andre berørte ( ). Forslagsstiller mottok innspill fra følgende: - Haaland Holding AS - Helgeland Kraft AS - Statens vegvesen - Nordland fylkeskommune Innspillene er referert og kommentert i forslagsstillers planbeskrivelse. Plankontorets beskrivelse, vurdering og anbefaling. Arealformål. Byggehøyder. Tomteutnytting. «Forretning/kontor/industri» er av tiltakshaver foreslått som nytt arealformål på tomta. Plankontoret viser til de ressonnement og vurderinger som lå bak rådmannens innstilling i sak 9/15, og vil fortsatt anbefale at gjeldende plans formål «kontor/industri» blir opprettholdt. Fra saksutredningen (sak 9/15) gjengis følgende: «Plankontoret mener kommunen bør videreføre ei restriktiv holdning til utlegging av forretningsareal i Mellomvika. Forretning bør (slik som gjeldende planbestemmelser foreskriver) Side 3 av 6

4 tillates kun i forbindelse med de nærmere definerte former for industri. Areal til «industri/kontor» beliggende nært sentrum og nært hovedveinettet må sees på som verdifullt. Dagligvarebutikken som det er regulert for i Høvleriveien 11, må betraktes som et slags «unntak» et enkeltstående tilfelle begrunnet i behovet for en bydelsbutikk, og det var viktig å få satt ei størrelsesbegrensning. Plankontoret kan ikke se at det foreligger behov for å regulere for ytterligere en dagligvarebutikk her.» Det er også grunn til å vise til planbeskrivelsen tilknytta «Kommunedelplan Mo og omegn», der det i kap. 3 (om sentrumsavgrensning og handel) heter at alle bydelene bør ha dagligvarehandel tilpasset bydelenes behov. --- Dersom det likevel skulle bli aktuelt å regulere for forretning her, så er det viktig å få presisert at det kun tillates dagligvarebutikk, og at det settes en øvre arealgrense på 1500 m 2 BRA. Bestemmelsene bør også presisere at bruksarealet BRA omfatter areal for alle funksjoner som er nødvendige for forretningsformålet altså «salgsflate, lagerlokale, spiserom og kontorareal». «Fortau». Dagligvare-/bydelsbutikk vil medføre fotgjengertrafikk, og plankontoret finner det naturlig at det langs Vikaveien blir regulert for et fortau. Dette blir en forlengelse av fortauet som er avsatt langs nabotomta på vestsida (Høvleriveien 11).. Bredde på fortau foreslås til 3 meter, og i rekkefølgebestemmelse stilles krav om opparbeidet fortau før dagligvarebutikk kan tillates tatt i bruk. Forslagsstilleren har ikke foreslått noen endringer av byggehøydebestemmelsene fra plan I følge disse kan bebyggelse med flate tak kan ha totalhøyde inntil 8 meter. Ved saltak/valmet tak er begrensningen 7 meter for gesimshøyde og 10 meter for mønehøyde. Plankontoret vil foreslå at høydebestemmelsene oppdateres / «moderniseres» slik at de samsvarer bedre med det som ser ut til å være behovene i slike områder i tida framover. Vi anbefaler at det settes en maks. kotehøyde, uavhengig av takformer, og at denne øvre grensa kan ligge på kote 17,5. Dette blir ikke ulikt bestemmelsene for nabotomta på vestsida (20/65/1593 Kvikk AS; Søderlundmyra Eiendom AS), hvor det tillates mønehøyde på inntil 14 meter. Her er terrenghøyden ca. kote 3,2 og maks totalhøyde dermed ca. kote 17,2. For utnyttingsgrad er det foreslått ei øvre grense på BYA 55 %. I gjeldende plan er denne på BYA 40 %, men nytt siden den gang er at også utendørs parkeringsareal skal medregnes i BYA. Trafikk. I tråd med MPR-utvalgets vedtak i sak 9/15 har forslagsstiller fått utarbeidet en trafikkanalyse. Asplan Viaks notat «Trafikkanalyse for etablering av detaljhandel i Søderlundmyra» (datert ) er vedlagt saken. Notatet har følgende oppsummering: «Resultatene fra kapasitetsberegningene viser god avvikling med dagens geometri og trafikk. Den nyskapte trafikken som følger av endring til detaljhandel gir belastningsgrad på 0,89. Dette gjelder for hele krysset, men skyldes tilfarten fra Søderlundmyra, og helt spesifikt for venstresvingende trafikk som trenger store tidsluker for å komme seg ut på Vikaåsen. Når trafikken fra Søderlundmyra øker blir det høyere belastningsgrad, da det er flere som skal svinge til venstre og disse må vike for gjennomgående trafikk på Vikaåsen. Med den korte kølengden, beregnet til ett kjøretøy, vil det ikke være behov for å gjennomføre tiltak i krysset. Forsinkelsene og kølengdene blir minimale med den nyskapte trafikken ifølge Side 4 av 6

5 kapasitetsberegningene. Kø og forsinkelse vil heller ikke forplante seg innover i lokalvegsystemet. Besøkende til detaljhandel vil være kjente brukere som antageligvis vil lære seg å utnytte kortere luker enn hva programmet tilsier». Plankontoret er litt forbauset over den siste formuleringen, men har ellers ingen tilføyelser eller kommentarer til analysen. Samfunnssikkerhet. Forslagsstiller har levert utfylt sjekkliste angående risiko og sårbarhet, med vurdering av aktuelle hendelser. Plankontoret har ikke noe å føye til denne sjekklisten. Når det gjelder forholdet til stormflo så vil den aktuelle type bebyggelse være plassert i sikkerhetsklasse F2, der kravet vil være høydeplassering som gir sikkerhet mot 200års-floa. Denne er antatt (Fylkesmannen 2012) å kunne nå kote 3,29. Bestående terrenghøyder på denne tomta ligger i området 3,39 3,45. Ut i fra dette anses det ikke påkrevet med bestemmelse om minimumshøyde for golv. Tilgjengelighet. Planområdet ligger i sin helhet i flatt terreng, og forholdende ligger godt til rette for utforming av bygg og anlegg i tråd med krav nedfelt i forskrift. Eierform. Detaljreguleringen har to arealformål. Fortau har eierformen «offentlig», mens forretning/kontor/industri har eierformen «annen» (privat). Kulturminner. Detaljreguleringen berører ingen kjente verneverdige kulturminner. Justeringer i mottatt planmateriale. Forslagsstiller er i store trekk gjort kjent med og har i hovedsak sluttet seg til diverse mindre justeringer og tilføyelser i planbestemmelsene. Dette gjelder fortausutforming, rekkefølgekrav, eierform, oppfylling, og utdyping av forretningsformålet. Oppsummering. Anbefaling. Plankontorets anbefaling er at kommunen ikke skal fremme dette planforslaget for videre behandling. Den planfaglige begrunnelsen for denne anbefalingen framgår av foreliggende saksutredning og av plankontorets saksutredning til MPR-behandlingen Om behandling av private reguleringsplanforslag sier plan- og bygningslovens bl.a. at: «Finner ikke kommunen grunn til å fremme forslaget, skal forslagsstilleren underrettes ved brev. Er forslaget i samsvar med kommuneplanens arealdel eller områderegulering, kan avslaget kreves forelagt kommunestyret». I dette tilfellet er planforslaget ikke i tråd med overordnet plan, og dermed kan et avslag ikke kreves forelagt kommunestyret Dersom MPR-utvalget likevel skulle vedta å sende planforslaget ut på høring og legge det ut til offentlig ettersyn, så kan vedtaksformuleringen være slik: Side 5 av 6

6 Med hjemmel i plan- og bygningslovens sendes følgende planforslag ut på høring og utlegges til offentlig ettersyn: «PLAN 2148: DETALJREGULERING FOR SØDERLUNDMYRA 14», med tilhørende planbestemmelser, datert Vedleggsliste: - Plankart, datert Planbestemmelser, datert Forslagsstillers planbeskrivelse datert ; inkl. oppstartsmøtereferat, innspill samt sjekkliste angående risiko og sårbarhet - Trafikkanalyse Søderlundmyra 14 (Asplan Viak AS, ) - Protokoll og saksutredning MPR-sak 9/15 (møte ) - Gjeldende regulering, plan 2078 fra 1996 (plankart og bestemmelser) Teknisk avdeling, Sverre Å. Selfors Teknisk sjef Inger Blikra plansjef Side 6 av 6