Utvalg Utvalgssak Møtedato Hovedutvalg for plan, teknisk, landbruk og miljø 2018/

Transkript

1 Halden kommune Arkivkode: Arkivsaksnr: Journal dato: Saksbehandler: L / Inger Helene Kjerkreit Utvalgssak Utvalg Utvalgssak Møtedato Hovedutvalg for plan, teknisk, landbruk og miljø 2018/ Utsendte vedlegg 1 Plankart, Reguleringsbestemmelser datert Planbeskrivelse, Trafikkanalyse, Geoteknisk notat, Forslag til "Detaljregulering for Svinesundsveien 330, Isebakkeveien 6/11 og Sørlifjellet 4" - 1. gangs behandling Denne saken er utredet etter prinsippet for fullført saksbehandling. Sammendrag av saken: Planområdet er på ca 52 daa og omfatter gnr/bnr 4/39 (Svinesundsveien 330), 4/103 (Byggeriet), 4/92 (Veng) og 5/1/27 (Berglyhallen), samt tilgrensende veier, fortau og gang- sykkelveier med sidearealer. Planforslaget er utarbeidet av Rambøll Norge AS på vegne av Svinesundsveien Holding AS. Hovedhensikten med planarbeidet er å legge til rette for etablering av dagligvarehandel og detaljvarehandel på Svinesundsveien 330. Planforslaget åpner for etablering av inntil 3000 m 2 BRA (bruksareal) forretning, med en forutsetning av at minimum 50 % av dette skal være dagligvarehandel. Samtidig fjernes forretningsformålet fra Berglyhallen, mens eksisterende virksomhet forøvrig videreføres. Det reguleres inn grønne soner langs veiene og det stilles rekkefølgekrav for opparbeiding av manglende fortau og gang- sykkelveier gjennom området. I tillegg flyttes den selvbetjente drivstoffpumpestasjonen ved Veng til Svinesundsveien 330 for å gjøre den mer tilgjengelig. Planforslaget vurderes i hovedsak å være i tråd med kommuneplanens arealdel samt intensjonen med «Rikspolitisk bestemmelse for kjøpesenter». Ideelt sett er det ikke ønskelig å åpne for mer forretningsareal i dette området enn det som er nødvendig for etablering av en dagligvareforretning. Forslagsstiller har imidlertid påpekt at dersom Dags Marked ikke får mulighet for å flytte med fra Berglyhallen til Svinesundsveien 330 er prosjektet uaktuelt. Administrasjonen ser fordelen med å få etablert en dagligvarebutikk som er innenfor gang- og sykkelavstand for beboerne på Isebakke. Det som er å betrakte som ett samlet handelsområde totalt

2 sett omfatter virksomheter av svært ulik karakter og lokalisering i forhold til hverandre. Handelsvirksomheten i området er i hovedsak handel med plasskrevende varer som genererer lite trafikk. Dette er argumenter som taler for at forslaget bør kunne aksepteres, selv om arealgrensen i kjøpesenterbestemmelsen overskrides noe. Trafikkmengden i krysset mellom riksveien og Isebakkeveien vil øke. På tross av at administrasjonen ser utfordringer i forhold til trafikksituasjonen rundt dette krysset anbefales det at planforslaget legges ut til offentlig ettersyn og sendes på høring. Saksprotokoll i Hovedutvalg for plan, teknisk, landbruk og miljø Behandling: Kathrine Walthinsen (MDG) fremmet forslag til vedtak: Forslaget fra Plan har ikke innarbeidet noen god løsning for trafikkavviklingsutfordringene ved Isebakkeveien/Riksvei 21. Det er heller ikke tilrettelagt for gående som skal krysse veien. Saken sendes tilbake til administrasjonen, som utarbeider med trafikksikre løsninger for disse to problemstillingene inn i reguleringsplanen. Ved votering ble forslaget fra Walthinsen satt opp mot rådmannens innstilling. Forslaget fra Walthinsen fikk 1 stemme og falt. Rådmannens innstilling ble vedtatt. Vedtak: I medhold av plan- og bygningslovens vedtar hovedutvalg for plan, teknisk, landbruk og miljø å legge forslag til «Detaljregulering for Svinesundsveien 330, Isebakkeveien 6/11 og Sørlifjellet 4» (nasjonal plan-id: G-703) ut på høring og offentlig ettersyn. Plandokumentene består av planbeskrivelse, bestemmelser og plankart alle datert Rådmannens innstilling: I medhold av plan- og bygningslovens vedtar hovedutvalg for plan, teknisk, landbruk og miljø å legge forslag til «Detaljregulering for Svinesundsveien 330, Isebakkeveien 6/11 og Sørlifjellet 4» (nasjonal plan-id: G-703) ut på høring og offentlig ettersyn. Plandokumentene består av planbeskrivelse, bestemmelser og plankart alle datert Saksutredning: Bakgrunn Oppstart av planarbeid for Svinesundsveien 330 ble først varslet igangsatt i september Etter negative kommentarer fra kommunen og regionale myndigheter ble planområdet utvidet til dagens forslag. Oppstart av dette planarbeidet ble varslet ved brev til berørte parter/offentlige høringsinstanser og ved kunngjøring i lokalavisen og på kommunens hjemmeside Frist for å komme med innspill var Det kom inn 3 innspill innen fristen. Disse er oppsummert og kommentert av forslagsstiller i planbeskrivelsen. De faglige rådene som har kommet vurderes å være ivaretatt i planforslaget.

3 Planområdet er på ca. 52 daa og omfatter fire eiendommer syd for riksvei 21 på Sørlifeltet: gnr. 4/39 (Svinesundsveien 330), 4/103 (Byggeriet), 4/92 (Veng) og 5/1/27 (Berglyhallen). I tillegg kommer tilgrensende veier, fortau og gang- sykkelveier med sidearealer. Hovedhensikten med planarbeidet er å legge til rette for etablering av dagligvarehandel og detaljvarehandel på Svinesundsveien 330. Planforslaget åpner for etablering av inntil 3000 m 2 BRA (bruksareal) forretning, med en forutsetning om at minimum 50 % av dette skal være dagligvarehandel. Samtidig fjernes forretningsformålet fra Berglyhallen, mens eksisterende formål forøvrig videreføres i tråd med gjeldende regulering. Drivstoffpumpestasjonen ved Veng flyttes til Svinesundsveien 330 for å gjøre den mer tilgjengelig. Planforslaget vurderes i hovedsak å være i tråd med kommuneplanens arealdel. Gjeldende reguleringsplan for området, Sørlifeltet (G-257) vedtatt , står på listen over planer som skal gjelde foran kommuneplanen ved motstrid. Planforslaget omfatter en omlokalisering av formålene innenfor planen. Forslaget er vurdert til ikke å utløse krav om konsekvensutredning. Vurdering Arealutnyttelse Planforslaget åpner fortrinnsvis opp for industriformål i området. I dette ligger industriproduksjon, verksteder, håndverksbedrifter, transport, spedisjon, lager eller engrosbedrifter. I tilknytning til disse virksomhetene tillates detaljsalg i begrenset omfang, så lenge dette er en naturlig del av virksomheten og ikke dens primære formål. I Berglyhallen tillates i tillegg kontorformål som i gjeldende regulering og på Svinesundsveien 330 forretningsformål i tillegg. Det legges opp til høy arealutnyttelse innenfor planområdet. Området er i stor grad ferdig utbygd, bortsett fra eiendommen Svinesundsveien 330, hvor dagens bebyggelse foreslås revet og nytt bygg planlegges oppført. Ideelt sett er det ikke ønskelig å åpne for mer forretningsareal i dette området enn det som er nødvendig for etablering av en dagligvareforretning. Forslagsstiller har imidlertid påpekt at dersom Dags Marked ikke får mulighet for å flytte med fra Berglyhallen til Svinesundsveien 330 er prosjektet uaktuelt. Det er allerede etablert virksomheter i området som skal regnes med ved en vurdering av samlet størrelse på forretningsarealet innenfor det som er å betrakte som ett handelsområde som helhet. Størrelsen på forretningsarealet innenfor handelsområdet overstiger dermed 3000 m 2, som er arealgrensen i Rikspolitisk bestemmelse for kjøpesentre. Administrasjonen ser fordelen med å få etablert en dagligvarebutikk som er innenfor gang- og sykkelavstand for beboerne på Isebakke. Det som er å betrakte som et samlet handelsområde totalt sett omfatter virksomheter av svært ulik karakter og lokalisering i forhold til hverandre. Dagens handelsvirksomhet i området, bortsett fra Dags marked, er i hovedsak handel med plasskrevende varer som genererer lite trafikk. Dette er argumenter som taler for at forslaget bør kunne aksepteres, selv om arealgrensen i kjøpesenterbestemmelsen overskrides noe. Reguleringsforslaget vurderes å være i tråd med intensjonen med kjøpesenterbestemmelsen. Det er stilt rekkefølgekrav som sikrer at arealer for forretningsaktivitet i Berglyhallen, bortsett fra bilhallen, avvikles og bruksendres før det gis brukstillatelse for forretningsbebyggelse innenfor felt F/I, jf. 8.a.. Bebyggelse Det åpnes for etablering av bebyggelse med flatt tak og gesims på maks 8 meter. I felt F/I tillates

4 deler av bebyggelsen etablert med inntil 11 meters høyde, mens det i arealet mot riksveien tillates 7 meters gesimshøyde. Dette vurderes tilfredsstillende i forhold til eksisterende bebyggelse i nærområdet. Det er stilt krav til avdempede farger og at større volumer skal brytes opp ved sprang i liv og høyder, vindusfelt mm. Grønnstruktur Det reguleres inn grønne soner langs veiene. Dette er særlig viktig langs riksveien, hovedinnfarten til Halden. Ved Berglyhallen er det stilt rekkefølgekrav som sikrer opparbeiding av en grønn sone med treplanting før forretningslokalene på Svinesundsveien 330 kan tas i bruk. Parkeringsarealene til forretningen skal også deles opp med vegetasjon. Trafikkforhold I forbindelse med planarbeidet er det utarbeidet en trafikkanalyse, Asplan Viak , for krysset Isebakkeveien riksvei 21. Turproduksjonsberegningene viser en økning på rundt 900 i ÅDT (årsdøgntrafikk) i veisnittet ved Isebakkeveien som følge av planforslaget. Av dette er det forventet en økning på rundt 110 kjøretøy i makstimen mellom kl. 16 og 17. Kapasitetsberegninger viser at venstresvingen ut i riksveien vil bli overbelastet. Det har vært vurdert å nekte venstresving ut i riksveien, siden det er mulighet for å snu i rundkjøringen 200 meter lenger øst. Dette tiltaket er imidlertid ikke tatt inn i planen etter innspill fra vegvesenet, som mener «Trafikken styrer seg selv», og påpeker at det utenom rush normalt er kurant å svinge til venstre. Administrasjonen ser utfordringer i forhold til trafikksituasjonen rundt krysset mellom Isebakkeveien og riksveien. I rushtider er det allerede i dag avviklingsproblemer, noe som kan gå ut over trafikksikkerheten. Det er ønskelig med en utbedring av krysset, uavhengig av dette planforslaget. Etablering av rundkjøring kan være en løsning. Det er ikke stilt rekkefølgekrav i forhold til utbedring av krysset i planforslaget, da bruk av rundkjøringen i øst er mulig. Statens vegvesen, som forvalter riksveien, bør imidlertid snarlig ta ansvar for etablering av en mer effektiv og trafikksikker kryssløsning. Planforslaget viderefører gang- og sykkelvei- samt fortaussystemet fra gjeldende regulering. Det er stilt rekkefølgekrav som sikrer opparbeiding av manglende lenker før areal for ny forretning kan tas i bruk, jf. planbestemmelse 8 c. Planforslaget muliggjør også etablering av kantstopp for buss i Isebakkeveien nær forretningsformålet både i syd og nordgående retning. Regulert ventesone i nordgående retning er ikke etter normalene, men muliggjør av- og påstigning av bussen her. Grunnforhold og forurensing Det er utført en geoteknisk vurdering i forbindelse med planarbeidet (jf. Notat nr. G-not-001, Rambøll ). Rapporten konkluderer med at det ikke er noen risiko for problematikk knyttet til områdestabilitet for planområdet. Siden det ikke er utført grunnundersøkelser i denne fasen stiller planbestemmelse 2.10 og 8e krav om at tiltak skal vurderes av geoteknisk fagperson mht. lokalstabilitet av graveskråninger samt fundamenteringsmetode før igangsettingstillatelse kan gis. Om nødvendig skal grunnundersøkelser gjøres. Området har i lengre tid vært i bruk til næringsformål som f.eks. bussparkering. Det kan være oljesøl eller annen forurensning i grunnen. Det er nedfelt krav i bestemmelsene om at det skal undersøkes for evt. grunnforurensning før grunnarbeider i området kan starte. Naturmangfold Tiltaket er vurdert i forhold til lov om naturmangfold 8-12, jfr. 7. Det er ikke registrert prioriterte arter, truede eller nær truede arter, utvalgte naturtyper eller nær truede naturtyper innenfor planområdet (jf. Norske rødlister for arter og naturtyper). Det er heller ikke framkommet opplysninger som tilsier at det kan befinnes seg andre arter eller naturtyper innenfor planområdet som ikke er fanget opp av ovennevnte registreringer. Kravet i 8 om at beslutninger

5 som berører naturmangfoldet skal baseres på eksisterende og tilgjengelig kunnskap, er dermed oppfylt. I og med at naturmangfold i liten grad berøres av planforslaget legges det til grunn at det ikke er nødvendig å foreta vurderinger etter de andre miljøprinsippene i naturmangfoldloven For ytterligere detaljer vises det til vedlagte plandokumenter. Konklusjon På tross av utfordringer i forhold til trafikksituasjonen rundt krysset mellom Isebakkeveien og riksvei 21 anbefaler administrasjonen at planforslaget sendes ut på høring og legges ut til offentlig ettersyn. Dokumentet er elektronisk godkjent av: Morten Høvik Ulf Ellingsen