Utvalg Utvalgssak Møtedato Hovedutvalg for plan, teknisk, landbruk og miljø 2014/

Transkript

1 Halden kommune Arkivkode: Arkivsaksnr: Journal dato: Saksbehandler: L / Inger Helene Kjerkreit Utvalgssak Utvalg Utvalgssak Møtedato Hovedutvalg for plan, teknisk, landbruk og miljø 2014/ Utsendte vedlegg 1 Plankart datert og sist revidert Tegnforklaring og tittelfelt i A4 3 Planbestemmelser, datert og sist revidert Planbeskrivelse datert og sist revidert Støyrapport - Asplan Viak, datert Geoteknisk rapport - Inhouse Tech, datert Brev fra Fylkeskonservatoren, datert Arkeologisk rapport, datert Uttalelser ved varsel om oppstart av planarbeidet Ikke utsendte vedlegg Saksmappe i ephorte 2011/6229 Forslag til detaljregulering for Brattås (G-666) - 1.gangs behandling Denne saken er utredet etter prinsippet for fullført saksbehandling. Sammendrag av saken: Planområdet har et areal på ca. 163 daa og omfatter gnr/bnr 178/1, 178/9, og 179/20. I tillegg berører nordlig adkomstvei gnr/bnr 170/33, 178/5 og 8, 179/3, 5 og 27. Planområdet ligger på Brattås og er i dag et skogsområde. Formålet med planarbeidet er å legge til rette for utvikling av området til boligformål, med både frittliggende eneboliger og arealer for konsentrert småhusbebyggelse. Planen åpner i tillegg for etablering av barnehage ved behov. Planforslaget legger til rette for etablering av anslagsvis inntil 160 boenheter, hvorav 51 eneboliger, samt barnehage med inntil 4 avdelinger. Deler av området omfattes av reguleringsplan for Brattås (G-355), vedtatt i kommunestyret , og er regulert til boligformål. I kommuneplanens arealdel ligger planområdet innenfor område B19, som er avsatt til fremtidig boligbebyggelse. Adkomstveien går gjennom LNF-formål. Den innebærer ikke etablering av ny vei, men opprustning og utvidet bruk av eksisterende vei. Planforslaget anses å være i samsvar med overordnet plan. Som en del av planarbeidet er det gjort analyser av landskap og fjernvirkning, og i tillegg er friluftslivsinteressene vurdert. Hestefjellet, den ytterste toppen på Brattås, er avsatt til naturområde

2 som følge av dette. Det er også foretatt egne undersøkelser av geoteknikk, vurdert støyforhold og foretatt arkeologiske registreringer. Administrasjonen anser planforslaget for å være godt gjennomarbeidet og anbefaler at det legges ut til høring og offentlig ettersyn. Planforslaget er utarbeidet av Stenseth Grimsrud arkitekter AS og fremmes på vegne av GG Prosjekt AS. Rådmannens forslag til vedtak: «I medhold av plan- og bygningslovens vedtar Hovedutvalg for plan, teknisk, landbruk og miljø å legge forslag til «Detaljregulering for Brattås» (nasjonal plan-id G-666) ut på høring og offentlig ettersyn. Plandokumentene består av planbeskrivelse, bestemmelser og plankart datert , sist revidert Gjeldende reguleringsplan for Brattås (G-355), vedtatt , forutsettes opphevet jf. plan- og bygningslovens » Saksprotokoll i Hovedutvalg for plan, teknisk, landbruk og miljø Behandling: Svein Olaussen (AP) fremmet tilleggsforslag til rådmannens innstilling: Det arbeides videre med å finne en alternativ veiløsning som ikke belaster alt etablerte boliger i den utstrekning som det nå legges opp til i denne reguleringsplanen som nå legges ut til offentlig ettersyn. Ved votering ble rådmannens innstilling vedtatt mot 3 stemmer (AP). Ved votering over forslaget fra Olaussen fikk dette 3 stemmer (AP) og falt. Vedtak: I medhold av plan- og bygningslovens vedtar Hovedutvalg for plan, teknisk, landbruk og miljø å legge forslag til «Detaljregulering for Brattås» (nasjonal plan-id G-666) ut på høring og offentlig ettersyn. Plandokumentene består av planbeskrivelse, bestemmelser og plankart datert , sist revidert Gjeldende reguleringsplan for Brattås (G-355), vedtatt , forutsettes opphevet jf. planog bygningslovens Saksutredning: Bakgrunn og vurdering Oppstart av dette planarbeidet ble varslet ved brev datert til berørte parter/offentlige høringsinstanser, og ved kunngjøring i lokalavisen og på kommunens hjemmeside Oppstart av planarbeidet har også vært varslet to ganger tidligere. Frist for å komme med uttalelser ved siste varsling var Det kom inn 9 uttalelser til planarbeidet. Disse følger vedlagt i sin helhet og er også oppsummert og kommentert av forslagsstiller i planbeskrivelsen. Det har ikke kommet varsel om innsigelser, og de faglige rådene som har kommet vurderes å være ivaretatt i planforslaget. Planforslaget er vurdert til ikke å utløse krav om konsekvensutredning og å være i samsvar med overordnet plan.

3 Bebyggelse og arealutnyttelse Formålet med planarbeidet er å legge til rette for variert boligutbygging på Brattås. Planen åpner for etablering av 51 eneboliger i tillegg til konsentrert småhusbebyggelse i form av rekkehus, kjedehus eller flermannsboliger i inntil tre etasjer. Det vil kunne etableres inntil ca. 110 boenheter innenfor feltene avsatt til konsentrert småhusbebyggelse. Flermannsboliger vil bidra til et mer variert boligtilbud i et område som i dag er preget av eneboliger og rekkehus. Eneboligfeltene sentralt i planområdet har en noe sjablongmessig utforming, og kunne gjerne vært utformet ledigere. Tatt i betraktning eksisterende terreng og vegetasjon i området vurderes utformingen likevel til å kunne fungere. Planforslaget viser til dels store eneboligtomter. De største er i hovedsak lokalisert til de mest eksponerte delene av utbyggingsområdene. Sammen med relativt store arealer avsatt til konsentrert småhusbebyggelse med høy utnyttelsesgrad anses den totale arealutnyttelsen innenfor planområdet å være akseptabel. Planforslaget legger også til rette for etablering av en barnehage. Denne er lokalisert ved innkjøringen til boligfeltet og vil kunne gi plass til barn avhengig av barnas alderssammensetning. Kommunalavdeling for undervisning og oppvekst har påpekt at de ikke kan se behov for barnehage i det aktuelle området de nærmeste 5 år, under forutsetning av at eksisterende barnehage er i drift. I et lengre perspektiv er det imidlertid vanskelig å anslå behovet. Kommunen vil imidlertid ikke ha noen mulighet til å kunne innvilge drifts- og kapitaltilskudd til nye barnehager de nærmeste 6 årene. Barnehagetomten er regulert med kombinert formål barnehage/konsentrert småhusbebyggelse og vil kunne utnyttes til boligformål dersom barnehage ikke blir aktuelt. Barnehagen er lokalisert med tanke på å begrense trafikken inne på Brattåsfeltet. Innenfor planområdet synes dette som en fornuftig plassering, men i det totale bildet ville det vært gunstigere med en barnehage nærmere Øbergveien. Forslagsstiller er orientert om administrasjonens vurdering, men har ønsket å opprettholde muligheten for etablering av barnehage i området. Administrasjonen avventer videre behandling/innspill i saken før den kommer med anbefaling ift. barnehageformålet. Planen legger opp til lekeplasser med varierte lekemuligheter. Lekeplassene ligger i hovedsak i tilknytning til turdrag gjennom området. Skogsområdene rundt innbyr også til lek. Landskap og fjernvirkning Brattås er en åsrygg som er med på å danne vegg i det store landskapsrommet som Iddesletta utgjør. Iddesletta er et kulturlandskap av regional betydning. Den sør-vestre delen av åsen er mest eksponert fordi den er høyest og ligger lengst ut i landskapsrommet. Planbeskrivelsen redegjør for fjernvirkningen av planforslaget. De mest eksponerte delene av planområdet er avsatt til naturområder med restriksjoner på hogst, og bebyggelsen er konsentrert til de mindre eksponerte delene av området. Selve toppen på Brattås (Hestefjellet) skal ikke bygges ut. Dette er et godt grep både med tanke på friluftsinteressene i området og landskapshensyn. Den laveste bebyggelsen er lagt til de høyestliggende delene av byggeområdene og den mest konsentrerte bebyggelsen til åssidene. Planbeskrivelsen konkluderer med at landskapsbildet fortsatt vil domineres av skogkledte koller og bratte skråninger mot Iddesletta. Ved hogst på naboeiendommen vil den konsentrerte bebyggelsen som er lagt mot vest bli mer fremtredende, og det er derfor lagt inn krav om at bebyggelsen innenfor disse feltene skal gis avdempet farge. Etter en hogst vil vegetasjonen etableres på nytt, slik at den skjermende effekten oppnås igjen etter noen år. Adkomst og støy

4 Det har gjennom planprosessen vært vurdert tre alternative hovedadkomster fra Øbergveien til planområdet: ny vei fra Klepperveien, utvidet bruk av Brattåsveien og utvidet bruk av Måstadveien. Ved adkomst fra Klepperveien må en ny trasé opparbeides i LNF-formål. Her har forslagsstiller ikke kommet til enighet med grunneieren for området. Måstadveien og Jonsokveien har, sammenlignet med Brattåsveien, bedre veistandard og færre mennesker vil bli berørt av den trafikkøkningen en framtidig utbygging vil generere. Jonsokveien og store deler av Måstadveien vil, slik de er opparbeidet i dag, ha tilstrekkelig standard til å ta trafikkøkningen utbyggingen vil kunne skape. Innerste del (østenden) av Måstadveien er noe smal. Det er lagt inn rekkefølgekrav i planbestemmelsene som sikrer at veien der og gårdsveien mot Høksdalen utbedres før videre utbygging av planområdet kan starte. Det er foretatt støybregninger (Asplan Viak, datert se vedlegg) for å kartlegge planforslagets påvirkning på eksisterende boliger langs Måstadveien og Jonsokveien. Trafikk fra nytt boligfelt samt en generell trafikkvekst vil gi en økning i støynivået for boligene. Noen av boligene vil ligge i «gul sone» (dvs. ligge over grenseverdiene for støybelastning som ligger i T-1442/2012), dersom det ikke gjøres avbøtende tiltak. Støyberegningen konkluderer med at for åtte boliger vil det kunne utløses krav om tiltak, men at trafikkveksten sannsynligvis ikke vil medføre behov for bygningsmessige tiltak. Ved en kartlegging av eksisterende skjerming og plassering av uteoppholdsarealer vil en kunne avgjøre om det er behov for ekstra støyskjerming. Det er stilt krav i planbestemmelsene om at slik kartlegging skal gjøres og eventuelle nødvendige avbøtende tiltak gjennomføres før brukstillatelse gis for nye boliger innenfor planområdet. Boligfeltet på Brattås knyttes til Brattåsveien ved gang/sykkelvei. Denne veien vil gi en kortere skolevei for barn på feltet og vil også kunne benyttes som adkomstvei i nødsituasjoner. Vann- og avløp For å sikre tilstrekkelig vannforsyning til området, og ikke forringe situasjonen til eksisterende boliger i nærområdet, er det nødvendig med oppgradering av vann- og avløpsnettet i Brattåsveien. Dette er sikret gjennom rekkefølgebestemmelser i planen. Grunnforhold Siden planområdet er registrert med et mindre parti med en marin avsetning er det i forbindelse med planarbeidet gjort grunnundersøkelser (Inhouse Tech, datert se vedlegg). Kartleggingen viser at grunnforholdene i all hovedsak er stabil og god byggegrunn, men at berggrunnen vil kunne avgi radon. Radon vil bli håndtert i byggesaker iht. gjeldende forskrifter. Kulturminner Fylkeskonservatoren har foretatt arkeologiske registreringer i deler av planområdet i 2009 (se vedlegg) og resterende deler i Rapporten fra siste registrering er ikke ferdigstilt fra konservatorens side når saken skrives. Fylkeskonservatoren har i brev av bekreftet at det ikke er gjort funn av automatisk fredede kulturminner i området og at de ikke har noen merknader til planen. Naturmangfold Planforslaget er vurdert i forhold til naturmangfoldloven (se kap. 6.3 i planbeskrivelsen). Det er ikke registret arter eller naturtyper man bør ta spesielt hensyn til i planen. Konklusjon Administrasjonen er av den oppfatning at planforslaget er godt gjennomarbeidet. Det er foretatt analyser og undersøkelser som avklarer viktige temaer som landskap og fjernvirkning og støyforhold. Planforslaget foreslås lagt ut til høring og offentlig ettersyn.

5 Dokumentet er elektronisk godkjent av: Ulf Ellingsen Morten Høvik