Årstad bydel, Vilhelm Bjerknesvei 62, gnr 160 bnr 917 VILHELM BJERKNESVEI 62, Plannr , saksnr

Transkript

1 Årstad bydel, Vilhelm Bjerknesvei 62, gnr 160 bnr 917 VILHELM BJERKNESVEI 62, Plannr , saksnr Notat til 2.gangs innlevering Planforslaget har vært utlagt til offentlig ettersyn i tidsrommet , og er nå justert på bakgrunn av innkomne merknader. Tilbakemeldingene var i hovedtrekk at man var positive til utbyggingen, men en del var kritiske til byggehøyder og utnytting. Hovedforandringen i forslaget er en ytterligere nedtrapping av byggene. Hvert bygg er delt i to byggehøyder, og trappes ned med en etasje mot øst. Dette er gjort for å redusere skyggevirkning for boliger i tilgrensende planområde, samt for å senke ned bygningsvolumene mot veg og ankomstsone. Byggene trappes også ned mot nord, med bygg på 5-6 etg lengst syd mot høyblokkene, og 3-4 etasjer mot ankomst i nord. I bakkant grenser planområdet til en skrent og et parkeringshus, og kan derfor tåle større byggehøyder. Det reviderte planforslaget gir en større variasjon i bygningsvolumene, og er bedre tilpasset topografien. Illustrasjon av reviderte bygningsvolumer Oversikt over endringer etter 1.gangsbehandling: - Bygningshøydene er justerte, fra etasjer eks. parkeringsdekke, til nedtrappede bygningsvolumer med 6 + 5, og etasjer. Alle blokkene trappes ned mot øst av hensyn til ny planlagt bebyggelse, samt for å gi et mer dempet uttrykk fra bakkeplan. - Utnyttingsgraden er redusert fra 210% BRA til 200 % BRA. - Overflateparkering er fjernet, all parkering reguleres i parkeringskjeller. - Det er tegnet inn en alternativ avkjørsel til eiendommen fra Armauer Hansensvei. - Bybanetunnel med sikringssone under eiendommen er lagt inn på plankart og i bestemmelser. - Gangsti over eiendommen sikres offentlig tilgjengelighet i bestemmelsene. Planbeskrivelse med illustrasjoner er endret i samsvar med ovennevnte justeringer. 1

2 Merknadsnotat etter høring Tilsynsutvalget for byens utseende, Fagetaten er positiv til lavblokkbebyggelse i området og vurderer det som et forsvarlig grep der den nye bebyggelsen kan fungere formmessig sammen med den eksisterende bebyggelsen samtidig som den tar hensyn til foreslått bebyggelse i pågående plan for Slettebakken sør. Fagetaten er imidlertid skeptisk til byggehøyder ut over kommuneplanens arealdel og holder fast på sin anbefaling om 3-5 etasjer. Bygningene justeres til nedtrappende volumer der alle byggene blir lavere mot øst. Volumene trappes også ned nordover, slik at den laveste blokken kommer i ankomstsonen og gir et mer dempet inntrykk samt at det blir variasjon i bygningsstrukturen. Bergen kommune, Klima, miljø og byutvikling / Samferdselsetaten, Bybanen, Gjør oppmerksom på at Bybanen som nå bygges etter reguleringsplan går i tunnel rett under eiendommen Vilhelm Bjerknesvei 62. Reguleringsformålet omfatter volumet av tunneltverrsnittet pluss en sikringssone på 10 meter rundt hele tunnelen fram til 5m fra terrengoverflaten. Tiltak i sikringssonen som ikke er en del av bybaneanlegget, er ikke tillatt. Utbygger har avsvar for å dokumentere at utbygging eller tiltak over Bybanetunnelen ikke har innvirkning på tunnelen eller sikringssonen. Denne dokumentasjonen må godkjennes av Bybanekontoret før igangsettingstillatelse gis. Forslagsstiller var i møte med bybanekontoret for nærmere avklaring. Bybanetunnel med sikringssone under eiendommen er lagt inn på plankart og i bestemmelser. Statens vegvesen, Det forutsettes at adkomsten til parkeringsanlegget dimensjoneres i henhold til håndbok 017 fra Vegdirektoratet når det gjelder frisikt, kurvatur og stigning. Med dette som en forutsetning har ikke Statens vegvesen vesentlige merknader til planforslaget. Frisiktsone tegnes inn på plankart. Kurvatur og stigningsforhold søkes godkjent ved rammesøknad. ByBo AS, ByBo AS planlegger energivennlige boliger i tilgrensende planområde, og mener planlagte bygningshøyder kaster mye skygge på deres boliger og private utearealer på ettermiddagstid. De ber om at husene trappes ned mot øst for å redusere gavlhøyder og øke lystilfanget. Påpeker føring fra Bergen Kommune om at all parkering skal legges innendørs. 2

3 Husene trappes ned mot øst for å redusere gavlhøydene mot ByBos planlagte utbygging. Volumene trappes også ned nordover, slik at den laveste blokken kommer i ankomstsonen og gir et mer inntrykk samt at det blir variasjon i bygningsstrukturen. Bergen kommune, klima, miljø og byutvikling / Samferdselsetaten Armauer Hansens vei er kommunal veg som Samferdselsetaten har vegansvar for. Etaten mener vegen rundt planområdet skal være med. Vegnormen skal innarbeides, slik at en lager en plan for avkjørsler til kommunale veger med frisikt og at det er vist på planen. Etaten vil at trafikksikkerhet skal være en del av planen og beskrives i eget punkt. Vegen som grenser til planområdet er etter avtale ivaretatt av tilgrensende plan; Slettebakken sør. Frisiktsone tegnes inn på plankart ved avkjørsel til parkeringskjeller. Bergen kommune, Klima, miljø og byuvikling / Grønn etat, Marken sørøst for planområdet blir brukt som akebakke, og det går en gangveg over marken. Etaten mener plasseringen av den sørligste blokken er uheldig, og at en alternativ plassering må søkes. Gangstien, og det faktum at denne skal være for offentlig bruk, bør sikres i reguleringsbestemmelsene. Viser også til temakartet Overordnet grønnstruktur til kommuneplanens arealdel, som viser en nord-sørgående grønn korridor langs vestsiden av planområdet. Grønne omgivelser langs denne korridoren må ivaretas. Ved plassering av blokkene er det søkt å finne en struktur som er mest mulig heldig i forhold til uteoppholdsarealer og lysforhold for planlagt bebyggelse samt for tilgrensende planlagt bebyggelse. Det er vanskelig å finne en alternativ plassering av den søndre blokken uten å skape andre uønskede konsekvenser. Gangstien er tegnet inn på plankart og sikret i bestemmelsene ved at det skal tinglyses rett til allmenn ferdsel på stien før det gis ferdigstillelsestillatelse for boligområdet. Utbyggingen, med opparbeiding av utearealer, vil føre til at omgivelsene blir grønnere enn i eksisterende situasjon, som i hovedsak består av en asfaltert plass. Bergen kommune, Klima, miljø og byutvikling / Byantikvaren, Planforslaget ser ut til å ha tatt hensyn til blokkutbyggelsen i bakkant. Det kritiske punktet i planen er byggehøydene og hvordan disse får innvirkning på den omkringliggende bebyggelsen. Vurderer ikke eksisterende bygg på eiendommen til å være så verneverdig at det må bevares. Byantikvaren har etter befaring konkludert med at det ikke er et potensiale for automatisk fredete kulturminner i planområdet. Funn av automatisk fredede kulturminne skal meldes til Hordaland Fylkeskommune, jf. Lov om kulturminnner 8.2.ledd, og alt arbeid skal stanses til rette forvaltningsmyndighet har vurdert funnet. 3

4 Byggehøydene justerte med nedtrappede bygningsvolumer. Der bygningshøyden er på ct +115 m mener vi det kan forsvares i forhold til topografi og tilpasning til eksisterende bebyggelse. Byggehøydene er reduserte i de to nordligste volumene, og samlet sett framstår bebyggelsen som variert og tilpasset landskapsrommet. Lov om kulturminnner skal følges i byggesak. Slettebakken borettslag, Øvre Slettebakken vel, Vilhelm Bjerknes vei borettslag, Mener planforslaget med 80 enheter fordelt på 3 boligblokker er bedre enn tidligere forslag som inneholdt 90 enheter i to høyblokker, men mener likevel forslaget representerer en meget høy fortetning i området. Dominans av små leiligheter på relativt skyggefull eiendom med lite utsikt kan føre til lav attraktivitet og stor gjennomtrekk av beboere med risiko for lite engasjement og undergraving av et godt bomiljø i området. Ber om føringer om flere boliger til barnefamilier i området. Kritiserer mangel på dialog mellom forslagsstiller og borettslag, men er tilfreds med dialogmøte senere i prosessen. Det er ikke vanlig praksis å legge føringer på størrelsene på leilighetene, og det vil heller ikke bli aktuelt i dette tilfellet. Det er i planen tatt utgangspunkt i enheter på ca 70m2 når en har beregnet uteoppholdsareal og parkeringsbehov. Variasjoner over denne middelverdien vil gi muligheter for både større og mindre leiligheter. Heving av uteoppholdsarealene som vist over planlagt parkeringskjeller vil bedre solforholdene på eiendommen i forhold til dagens situasjon, og unngå opphopning av kaldluft, her kan det opprettes gode skjermede lekearealer. Angående dialog i prosessen burde denne vært bedre i de tidlige stadier i prosessen, men har ved møter og , samt videre kontakt per e-post, fått en positiv dialog med borettslag og velforening. Ronny Meyer, Eli Meyer og Tor Verner Meyer, Kritiserer mangel på dialog i planprosessen. Mener det er risiko for at leilighetene vil bli lite attraktive, og at det derfor er fare for gjennomtrekk og forslumming av området. Er skeptiske til planlagte byggehøyder. Leilighetsblokker med 2-3 roms leiligheter vil ikke tilføre noe nytt til området. Skal Slettebakken bli et området som har fulle livsløpskvaliteter, burde området i større grad bli tilført større enheter som vil gi plass til barnefamilier. Ønsker mindre fortetningseffekt, mer grønt og friluftsarealer, maks 2 enheter som består av større boenheter, og at maksimumshøyder er maksimalt 3 etasjer inklusive parkeringsfasiliteter. Viser til kommentar til forrige merknad. Planområdet er i Kommuneplanens arealdel avsatt som senterområde. Fortetting i senterområder langs bybanetraseen følger kommunens overordnede retningslinjer for arealplanlegging, og vi mener planlagt utnytting her er forsvarlig. Planforslaget, med opparbeiding av uteoppholdsarealer, vil 4

5 skape flere grøntområder, med bedre leke- og oppholdsarealer enn i eksisterende situasjon. Bergen kommune, Klima, miljø og byutvikling / Vann og avløpsetaten, Gjennomføring av bygningsmessige tiltak skal ikke gi endringer i avrenningssituasjonen. Overvannet skal fordrøyes/ forsinkes ihht VA-norm i Bergen kommune: Retningslinjer for overvannshåndtering i Bergen kommune. Eventuelt overløp fra fordrøyningsmagasin eller lignende, kan tillates tilført kommunalt overvannsystem. Merknaden noteres. I bestemmelsene stilles det krav til rammeplan for vannforsynings- /overvanns- og spillvannssystemet, samt uttak for brannslokking, som må godkjennes av VA-etaten før det gis tillatelse til tiltak. Bergen kommune, bystyrets kontor, Årstad bydelsstyre stiller seg positive til at det skal bygges boliger i Vilhelm Bjerknesvei 62. De ser på denne planen, og at det blir regulert slik det skisseres på naboeiendommene, som en oppgradering av bomiljøet i området. Bemerker at en del av barnehagene nevnt i planbeskrivelsen er studentbarnehager og slik ikke tilgjengelig for alle. Det bør monteres bossug i blokkene. Årstad bydelsstyre har, foruten de tidligere nevnte kommentarene, ingen innsigelser til planforslaget. Ingen kommenterer. Fylkesmannen i Hordaland, Landbruksavdelinga Har ingen merknader til planforslaget. Fagetatens konklusjon Fagetaten er positiv til lavblokkbebyggelse i området og vurderer det som et forsvarlig grep der den nye bebyggelsen kan fungere formmessig sammen med den eksisterende bebyggelsen samtidig som den tar hensyn til foreslått bebyggelse i pågående plan for Slettebakken sør. Fagetaten er imidlertid skeptisk til byggehøyder ut over kommuneplanens arealdel og holder fast på sin anbefaling om 3-5 etasjer. Etter offentlig ettersyn må det påregnes en bearbeiding av endringsforslaget der fagetatens kommentarer til blant annet byggehøyder må vurderes sammen med innspill fra nærmiljø og andre høringsinstanser. Forslaget er bearbeidet, og fagetatens og andre høringsinstansers innspill er forsøkt imøtekommet. 5

6 Annen medvirkning: Møte med velforening og borettslag Det ble avholdt et møte med oppdragsgiver, forslagsstiller og representanter fra Slettebakken Borettslag, Vilhelm Bjerknes vei Borettslag og Øvre Slettebakken vel, der planforslaget ble orientert om og diskutert. Hovedpunkter fra borettslag og velforening: - Det er viktig å ivareta et godt bomiljø i området. Dette kan være utfordrende i forhold til utbygging av mange enheter på samme tid sett i sammenheng med tilgrensende utbyggingsplaner. - Det er et behov for større leiligheter (4 roms) i området det ville sikre større stabilitet ift. barnefamilier, som nå ofte flytter pga plassmangel. - Det er viktig å ivareta gode grøntområder. Det ble diskutert om det kan være aktuelt med fremmedparkering i planområdet, da det er mangel på parkeringsplasser i området. Oppdragsgiver mente dette kan være mulig, og oppfordret borettslagene til å ta videre kontakt om de ønsker å komme fram til en avtale om dette. Møte med velforening og borettslag Agenda for møtet var informasjon og dialog om endringer i planforslag, samt parkering for Vilhelm Bjerknesvei 62. Forslagsstiller orienterte om endringer siden forrige møte. Mange av momentene fra forrige kom opp igjen, som viktigheten av godt bomiljø, ønske om variasjon i leilighetsstørrelse og stabilitet i beboergruppen. Det ble foreslått en alternativ innkjøring til eiendommen fra Armauer Hansensvei, da dette er en blindvei som er mindre trafikkert enn Vilhelm Bjerknesvei. Det ble diskutert videre angående utleie av parkeringsplasser for beboere i borettslagene. Borettslagene ønsket ikke å binde seg til leieavtaler om parkering, men stilte seg positive til muligheten for enkeltbeboere til å leie parkeringsplasser. Det er per tidspunkt mye gateparkering i området. Det ble avtalt at forslagsstiller skulle undersøke muligheten for utviding av parkeringskjeller med kommunen. Dette viste seg å bli en for omfattende prosess i forhold til oppdragsgivers ønsker og det faktiske behov tilsa, og det ble derfor bestemt å beholde parkering kun for eget formål. 6