Saksframlegg. Formannskapets vedtak om å sende saken tilbake til rådmannen er helt i tråd med de føringer som ble lagt i vedtaket av 26. Januar 2010.

Transkript

1 Saksframlegg INNHERREDSVEIEN 73 - ROSENDAL TEATER Arkivsaksnr.: 09/1078 ::: Sett inn innstillingen under denne linja Forslag til vedtak/innstilling: Rosendal teater selges ikke på nåværende tidspunkt. Rådmannen gjennomfører en utredning om bruk og utvikling av eiendommen. Påløpne driftskostnader dekkes innenfor vedtatt budsjettramme. ::: Sett inn innstillingen over denne linja... Sett inn saksutredningen under denne linja Saksutredning: I løpet av det siste året har formannskapet flere ganger hatt til behandling sak om et mulig salg av Rosendal teater. Saken har vært fremmet på grunn av manglende investeringsmidler. Salg er gjennom tidligere vedtak forhåndsklarert, men ikke endelig besluttet. Formannskapet vedtok i møte å sende saken tilbake til rådmannen med bakgrunn i at en av interessentene hadde trukket seg. Saksframlegget med forslag om at rådmannen gis fullmakt til å gjennomføre forhandlinger om et direktesalg til takst av Innherredsveien 73, Rosendal teater, med tredjepart som kan garantere videre drift som film/kulturhus, ble dermed ikke realitetsbehandlet. Eksisterende leieavtale med Filmklubben som var gjeldende til ble heller ikke forlenget av formannskapet i møtet Det ble i møtet stilt spørsmål om lovligheten av saksbehandlingen og saken ble forelagt kommuneadvokaten som blant annet har uttalt følgende: Salget av Rosendal teater ble endelig forhåndsklarert av formannskapet gjennom vedtak 26. januar Det ble gitt en betinget forhåndsklarering i henhold til delegasjonsreglementet samt en instruks om den videre saksbehandlingen. Vedtaket var også et signal til omverdenen om at formannskapets intensjoner med et salg var å bidra til dannelsen av et filmkulturelt senter. Da tilbudet fra Dora AS bortfalt før formannskapets behandling sto man uten noe aktuelt direktesalgsalternativ i henhold til formannskapets vedtak av 26. Januar Saken skulle da, ifølge samme vedtak, forelegges på nytt våren 2010 med alternative forslag. Formannskapets vedtak om å sende saken tilbake til rådmannen er helt i tråd med de føringer som ble lagt i vedtaket av 26. Januar I den videre behandlingen av saken skal rådmannen i henhold til samme vedtak fremme saken på nytt. Formannskapet vil da stå helt fritt; eiendommen kan beholdes, direkteselges eller utlyses i det frie marked med eller uten klausulering. Det kan også om ønskelig vedtas nye retningslinjer for saksbehandlingen. Saksfremlegg - arkivsak 09/1078 1

2 Etter en forsvarlighetsvurdering har Trondheim eiendom besluttet å avstenge Rosendal teater inntil videre i påvente av ny politisk behandling av saken om avhending av Rosendal. Ingen søknader om fornyede leieforhold er etterkommet. Rosendal Kulturdrift AS Selskapets eiere er ifølge tilbudet Morten Dahl, Per Ciljan Skjelbred og aksjeselskapene Crosten Projects AS, Dsign Music AS og Kick Off UnderholdningAS. Tilbudet om kjøp av Rosendal står fortsatt ved lag. Deres planer går ut på å etablere et flerbrukshus. Rosendal skal i henhold til mottatte prospekt være en aktiv konsertarena som også skal kunne brukes til andre formål med utleie av lokaler og utstyr av høy standard. Sal og scene skal kunne leies ut som øvingslokaler til kor, korps, dans og orkester. Salen vil være uten amfi men utstyres med mulighet for filmvisninger. Det planlegges mulighet for lyd og billedopptak (musikkvideoer, live-opptak m.m.) Salen skal ha kapasitet til sittende publikum i salen og ca. 100 på galleriet. Det etableres et serveringssted med skjenkeområde som både kan benyttes i eget pub areal og mot salen, men med mulighet for avstenging mot salen. Kontorlokaler i 2. etasje tenkes brukt til driftskontorer. I tillegg etableres en mesanin hvor et begrenset område gjøres tilgjengelig for filmfremvisningsutstyr. Rosendal Kulturdrift AS skal driftes på kommersiell basis. Firmaet forbeholder seg retten til å vurdere alle leieforhold med hensyn til tidsbruk og når de enkelte har tilgang til lokalene for å sikre økonomisk grunnlag for langsiktig drift. De ser det nødvendig å nærme seg markedspris etter rehabilitering og innkjøp av lyd og lysutstyr. Filmkoop Midt-Norge SA Filmkoop Midt-Norge SA har som formål å etablere og drive et hus for den regionale filmbransjen i Midt- Norge. Formålet søkes realisert av samtlige medlemmer i Filmkoop Midt-Norge SA, inkludert filmklubbene og de øvrige formidlingsaktørene i filmmiljøet i Trondheim. Etter at samarbeidet om kjøp med Dora AS opphørte, har Filmkoop Midt-Norge innlevert et nytt tilbud av 7. mai om overtakelse av Rosendal uten at ny investor er på plass. Der forutsettes det en forhandlingsperiode på 6 måneder for dialog med offentlige og private tilskuddsytere. Spørsmålet om kommunal husleiegaranti er ikke omtalt. Trondheim kommune har formelt avvist tilbudet. Dette fordi kommunen ikke har iverksatt ny tilbudsrunde etter utlysningen i Adresseavisen med de svarfrister som der ble satt likt overfor de deltakende tilbyderne. Filmklubbene, kortfilmfestivalen og Cinemateket har fra 18.mai 2010 inngått leiekontrakt med Svartlamoen Kultur- og næringsstiftelse om midlertidig leie av et mindre kontorareal. Det gjøres avtale med Trondheim kommune om oppbevaring av eiendeler. Dette medfører at filmklubbene står uten visningssted til høsten, med mindre det kan framskaffes en alternativ løsning i løpet av sommeren. Cinematekets avtale med Trondheim kino om leie av kinosal er nå under reforhandling. Digitaliseringen av kinovirksomheten i hele Norge forutsetter nytt utstyr som må plasseres i tilknytning til alle saler som kinoen selv skal benytte. Samtidig er Cinemateket avhengig av analogt visningsutstyr for sine visninger, og muligheten for plassering av dette vil kunne innvirke på husleienivået for Cinemateket. Rådmannen ser ikke å kunne tilby en løsning for filmmiljøet nå, men vil arbeide for å finne løsninger sammen med filmmiljøet på lenger sikt. Saksfremlegg - arkivsak 09/1078 2

3 Møter med Filmkoop Midt-Norge SA og Rosendal Kulturdrift AS Med ovenstående som utgangspunkt har rådmannen avholdt møter med Filmkoop Midt-Norge SA og Rosendal Kulturdrift AS for å drøfte muligheten for samarbeid/samordning av konseptet til Rosendal Kulturdrift AS for bedre å ivareta behovene til filmmiljøet. I etterkant av møtet har Rosendal Kulturdrift, i e-post av 3. mai, meldt tilbake at de ønsker å tilby et samarbeid med filmklubbene, men at de ut fra inntjening og popularitet må se på omfanget av dette. De vil gjøre sitt beste for å finne en plassering for avspillingsmaskinene, men fraskriver seg ethvert ansvar for innkjøp, vedlikehold og driftskostnader som måtte påløpe ved en slik løsning. Husleie vil måtte vurderes og bestemmes dersom filmklubbene ønsker samme løsning som de har hatt fram til i dag. Filmkoop Midt-Norge SA har gitt tilbakemelding i e-post av 4. mai. I eget notat gjøres det rede for at de fasiliteter som stilles til rådighet for Filmkoops medlemmer i Rosendal Kulturdrifts prosjekt, og de samarbeidsformer som ansees som aktuelle, kun møter et fåtall av Filmkoops lokalitetsbehov. Dette gjelder både på kort og lang sikt. I etterkant har det ikke vært forhandlinger mellom Rosendal kulturdrift og Filmkoop. Rådmannen konkluderer derfor med at partenes behov ikke lar seg samordne i en felles løsning på Rosendal. Alternative løsninger i Rosendal-saken: I samtlige saker som har vært fremmet, har både rådmannen og politisk nivå gått inn for avhending av eiendommen. Samtidig er det lagt til grunn at Rosendal er et viktig kulturhistorisk bygg som fortsatt bør fylle en kulturpolitisk rolle som film/kulturhus. Saken er sendt tilbake til rådmannen for å få en ny vurdering av fremtidig løsning med påfølgende politisk behandling. Med utgangspunkt i dette og kommuneadvokatens vurdering finner rådmannen det riktig å legge fram flere alternativer der avhending er en av flere muligheter: 1. Egen begrenset bruk og ny kulturfaglig vurdering av framtidig utnyttelse Det er fortsatt en mulighet å beholde Rosendal teater som kommunal eiendom. Eiendommen kan avstenges eller benyttes til ikke publikumsrettede funksjoner (kontor, lager), eller eiendommen kan fortsatt driftes inkludert publikumsrettede funksjoner. Kostnader til bygningsdrift med tre alternative bruksområder beregnes slik: Avstengning Ved avstengning påløper utgifter til oppvarming og tilsyn med ca kr ,- pr år. Minimumsdrift Her forutsettes at bygget ikke er åpen for publikumsarrangementer. Kostnader er kun knyttet til årlige faste FDV-kostnader som energi, renovasjon, drift, vedlikehold etc. Her utbedres branntekniske mangler, men det skjer ingen funksjonelle oppgraderinger eller utbedring av vedlikeholdsetterslepet. Det forutsettes at kinosal, publikumstoalett og lignende holdes avstengt og kun har tilsyn. Dette medfører kun bruk av 2. etg. (kontorer) og deler av 1. etg. (inngangsparti), areal som da benyttes blir ca 200 m2. Kostnader: FDV- kostnader pr år ,- Utbedring branntekniske mangler (engangskostnad): kr ,-. Saksfremlegg - arkivsak 09/1078 3

4 Drift med publikumsrettede funksjoner Også her forutsettes at branntekniske mangler utbedres, men at det ikke foretas funksjonelle utbedringer eller utbedring av vedlikeholdsetterslep. Areal som benyttes blir 821 m2 (ekskl. loft) Kostnader: FDV-kostnader pr år: kr ,- Utbedring branntekniske mangler (engangskostnad): kr ,-. For begge alternativene gjelder - at funksjonelle oppgraderinger tilpasset nye brukere ikke gjennomføres - tilrettelegging for handikappede er ikke pålagt og gjennomføres ikke - etterslep vedlikehold er ikke medtatt, dette beregnes til kr ,- -beregning av årlige FDV-kostnader beregnes til kostnader for kulturhus av middels standard med kr 830 pr m2 pr år. Fortsatt kommunal eie vil gi tid til en mer omfattende analyse av arenasituasjonen i byen og å gjøre en vurdering av eiendommens potensial i et framtidig byutviklingsperspektiv. 2. Langtidsutleie Et alternativ til avhending kan være utleie på 10-års leiekontrakt hvor leietaker betaler kommunens utgifter til eiendomsavgifter og forsikring (eierkostnader) slik deler av leiekontrakten med Svartlamoen Boligstiftelse er utformet. Utleien innebærer da ikke driftsutgifter for kommunen (Bare House leiekontrakt). Isteden for husleie forplikter leietaker seg til å oppgradere og rehabilitere lokalene for egen regning, slik at alle brannpålegg utbedres og slik at eiendommen tilbakeleveres etter endt leieperiode i en nærmere angitt standard. Det utformes en klausul i en slik langsiktig leiekontrakt som gir kommunen rett til oppsigelse i leieperioden med ett års varsel på følgende vilkår: Eiendommen skal benyttes til kulturformål og tilknyttet virksomhet, inkludert restaurant/pubdrift. Virksomheten avgir rapport til kommunen en gang i året og kommunen kan kreve å få inspisere eiendommen. Dersom eiendommen ikke benyttes til formålet eller Trondheim kommune av andre grunner mener driften ikke lenger er forsvarlig, kan kommunen med ett års varsel si opp leieforholdet. 3. Avhending Det har tidligere vært vurdert å avhende Rosendal under to forskjellige forutsetninger ifølge innhentet uavhengig takst: a, salg for kr 0,- påheftet tinglyst klausul om at eiendommen skal benyttes til kulturformål og tilknyttet virksomhet, inkludert restaurant/pubdrift. b, salg for kr 3 mill av eiendommen som den står, uten klausulering. I dag vurderer rådmannen det som mer strategisk riktig for kommunen å tilby en langsiktig leiekontrakt mot kulturklausul og rehabiliteringsforpliktelser for leietaker, enn å avhende eiendommen for kr 0 med påhefte av de samme forpliktelsene. Når det gjelder muligheten for salg av eiendommen for kr 3 mill uten klausulering, så vil kommunen her kunne beskrive hvordan eiendommen ønskes utviklet og særpreget ivaretatt og gjøre et utvalg blant de interessenter som melder seg, for å forhandle videre med disse og eventuelt avholde en budrunde blant Saksfremlegg - arkivsak 09/1078 4

5 dem. Kommunen beholder dermed kontroll med hvem som får overta eiendommen. Denne salgsprosessen er vurdert opp mot regelverket for salg av offentlig eiendom. ESAs retningslinjer gir anvisning på to alternative fremgangsmåter som kan følges ved salg av offentlig eiendom, uten at salget innebærer ulovlig statsstøtte. a, åpen og ubetinget budrunde b, salg mot vederlag som tilsvarer minst markedsverdi i samsvar med takst avgitt av uavhengig takstmann. Vurdering At Rosendal har stor verdi som kulturhus i et langsiktig perspektiv, bør legges til grunn for rådmannens vurdering i denne saken. I tillegg vil eiendommen kunne ha strategisk verdi innenfor by- og eiendomsutvikling, når Innherredsveien legges om, og Østbyen gradvis bygges ut. Dette er forhold som foreløpig ikke er utredet, men som det kan være grunn til å se nærmere på i sammenheng med nylige vedtak som er gjort i bystyret og som nå foreslås forankret i kommunens planverk. I januar 2010 vedtok bystyret at det skal utarbeides en samlet plan for utvikling av kulturarenaer i Trondheim. I utkastet til kommuneplanens samfunnsdel blir det også foreslått som målformulering at kommunen skal tilrettelegge for utviklingen av kulturarenaer som en sentral del av byutviklingen. Det har i forbindelse med planarbeidet kommet flere innspill fra ulike deler av kulturlivet vedrørende behov for lokaler. Dette gjelder både det profesjonelle kulturlivet og fritidskulturlivet, samt at det fortsatt arbeides med å finne løsninger for kulturskolens ulike behov. Planarbeidet vil ta tid og vil inneholde langsiktige strategier for å løse kulturlivets behov. Arbeidet vil også måtte omfatte analyser og forslag til hensiktsmessig sambruk av lokaler. Det foreliggende tilbudet vil kunne fungere innenfor et kommersielt driftskonsept, men det knytter seg usikkerhet til om det vil kunne være et flerbrukshus for fritidskulturlivet, filmklubber inkludert uten at dette i neste omgang utløser behovet for mer kommunal støtte til dekking av husleie og andre utgifter forbundet med bruken av Rosendal. Det kan derfor være grunnlag for å vurdere alternativ 1 som løsning for Rosendal nå. Denne løsningen vil i en periode medføre små utgifter for kommunen ved at det kun utføres nødvendige tiltak som følge av branntekniske utbedringer og at driftsutgiftene legges på et minimum. Da blir det også mulig å gjennomføre en grundig analyse av kostnader knyttet til istandsetting av Rosendal samtidig som ulike behov i kulturlivet vurderes i en samlet arenaplan for Trondheim. En utredning vil også kunne vurdere ulike behov som er fremmet fra kulturlivet og også kulturskolens behov for undervisningslokaler. Konklusjon Formannskapet har i tidligere vedtak forhåndsklarert et mulig salg av Rosendal. Rådmannen ser imidlertid behovet for å vurdere eiendommen i en langsiktig strategisk sammenheng i forbindelse med utarbeidelse av en samlet plan for utvikling av kulturarenaer i Trondheim. Det foreslås derfor at et eventuelt salg utsettes fram til en utredning foreligger i løpet av Påløpne driftskostnader dekkes innenfor vedtatt budsjettramme. Istandsetting til publikumsrettede funksjoner er neppe realiserbart i perioden, men rådmannen vil vurdere muligheten for utleie av kontorlokaler forutsatt at det gir nødvendige inntekter til dekking av minimumskostnader til drift. Saksfremlegg - arkivsak 09/1078 5

6 Rådmannen i Trondheim, Morten Wolden kommunaldirektør Tone Valmot eiendomsutvikler Elektronisk dokumentert godkjenning uten underskrift... Sett inn saksutredningen under denne linja Saksfremlegg - arkivsak 09/1078 6