Forbrukerrådets faktablad: Husleieregler. Skrevet av: Forbrukerrådet

Transkript

1 Forbrukerrådets faktablad: Husleieregler Skrevet av: Forbrukerrådet Under har vi gjengitt Forbrukerrådets faktablad om "Husleieregler". Disse reglene omhandler ikke de spesielle reglene som gjelder for leie av tjenesteboliger eller for leie av boliger for spesielle behov av midlertidig eller varig karakter. For aksjeleiligheter og borettslagsboliger gjelder reglene bare delvis. Den nye husleieloven trådde i kraft Husleieavtaler som inngås etter det, reguleres av den nye loven. Loven kan også ha betydning for avtaler som er inngått før Den kan brukes på eldre tidsubestemte, oppsigelige avtaler fra det tidspunktet den lengste oppsigelsesfristen er utgått. Den kan også brukes på eldre avtaler som er uoppsigelige for et bestemt tidsrom, fra det tidspunktet da begge parter kan komme ut av leieforholdet. Husleieloven regulerer plikter og rettigheter i forholdet mellom leier og utleier. For å sikre leierne visse minimumsrettigheter, er loven ufravikelig til fordel for leieren. Det vil si at det ikke kan avtales vilkår som gir leieren færre rettigheter enn de loven gir, dersom loven selv ikke åpner for det. Etter den nye loven skilles det mellom leie av lofts- eller sokkelbolig i enebolig eller bolig i tomannsbolig, når utleieren bor i samme hus enkelt beboelsesrom med adgang til en annens bolig (hybel) utleierens egen bolig ved midlertidig fravær på inntil fem år

2 annen bolig For de ulike kategoriene gjelder det noe ulike regler med hensyn til hvilken minste leietid som lovlig kan avtales ved tidsbestemte avtaler oppsigelsesvernet kravene til oppsigelsens innhold og form adgangen til fremleie En leieavtale kan enten være tidsbestemt eller tidsubestemt. Tidsbestemte avtaler En tidsbegrenset leieavtale gjelder for et bestemt tidsrom eller løper fra dato til dato. Tidspunktet for leieavtalens opphør må være fastsatt i avtalen, og den opphører uten oppsigelse. Lovens hovedregel er at det ikke kan avtales en kortere leietid for boliger enn tre år. Gjelder det leie av en lofts- eller sokkelbolig i enebolig eller bolig i tomannsbolig når utleieren bor i samme hus, er det likevel adgang til å avtale en leietid på ett år. Det kan gjøres unntak fra de lovbestemte minstetidene på henholdsvis tre år og ett år dersom: husrommet skal brukes som bolig av utleieren selv eller noen som hører til husstanden, eller utleieren har en annen saklig grunn for tidsavgrensningen. Forutsetningen for å kunne avtale en kortere leietid enn tre år eller ett år, er at utleieren må gi skriftlig beskjed om dette på utleietidspunktet og hvorfor. Det kreves normalt at boligen ved utløpet av den avtalte leietiden skal brukes i samsvar med den oppgitte grunnen. Selv om man har inngått en tidsbestemt kontrakt, kan det i følge lovens regler avtales en oppsigelsestid som skal gjelde mens leieforholdet løper. Er ikke dette avtalt, har ingen av partene rett til å si opp avtalen i leietiden. Når den tidsbestemte avtalen utløper, plikter leieren å flytte uten at

3 utleieren sender oppsigelse. Dersom leieren ikke flytter ut, må utleieren sørge for å sende en skriftlig flytteoppfordring som mottas av leieren før det er gått tre måneder etter den avtalte leieperiodens utløp. Gjør han ikke det, går leieforholdet over til å bli tidsubestemt. Leieren har da med andre ord lov til å bli boende til leieforholdet sies opp etter lovens regler. NB! Leieren har plikt til å betale leie for hele den avtalte perioden selv om han flytter før tiden. Utleieren har likevel plikt til å prøve å få leid ut boligen på nytt. Viser han ikke tilstrekkelig aktivitet, vil leierens plikt til å betale helt eller delvis falle bort. Tidsubestemte leieavtaler En tidsubestemt leieavtale gjelder inntil den blir sagt opp med avtalt eller lovbestemt oppsigelsesfrist. Følger man lovens hovedregel er fristen på tre måneder for alle boliger, men en måned for enkle beboelsesrom med adgang til en annens bolig. Oppsigelsesfristen regnes fra det tidspunktet motparten mottar oppsigelsen og opphører ved utløpet av en kalendermåned. Eksempel: Er det avtalt tre måneders oppsigelsesfrist og oppsigelsen mottas 15. mars, vil fristen gå ut den siste dagen i juni. Partene kan imidlertid fritt avtale en annen frist, og fristen regnes da fra dato til dato. Leierens oppsigelse Leieren behøver ikke å oppgi grunnen for oppsigelsen, og det kreves heller ikke at oppsigelsen er skriftlig. Vi anbefaler likevel at oppsigelsen alltid er skriftlig av hensyn til bevis. Krav til utleierens oppsigelse Utleieren kan bare si opp en tidsubestemt/oppsigelig leieavtale dersom: husrommet skal brukes som bolig av utleieren selv eller noen som hører til husstanden riving eller ombygging av eiendommen gjør at husrommet må fravikes leieren har misligholdt leieavtalen det foreligger en annen saklig grunn til å si opp

4 leieavtalen. Det stilles strenge formkrav til utleierens oppsigelse: Utleieren må gi skriftlig oppsigelse, og han må begrunne den. I oppsigelsen skal det stå at leieren kan protestere skriftlig til utleieren innen én måned etter at oppsigelsen er mottatt. Det skal også stå at dersom leieren ikke protesterer innen fristen, taper han sin rett til å hevde at oppsigelsen er i strid med loven, og at utleieren i så fall kan begjære tvangsfravikelse etter tvangsfullbyrdelsesloven 13-2 tredje ledd bokstav c. Fremgår ikke dette av oppsigelsen, er den ugyldig. Dette medfører altså at utleieren i såfall ikke kan gå til namsmyndighetene for å få satt i gang tvangsutkastelse. Flytter leieren ut, anses oppsigelsen som godtatt. Skal utleieren si opp en tidsubestemt leieavtale for et enkelt beboelsesrom med adgang til en annens bolig, stiller loven bare ett krav til oppsigelsen: den skal være skriftlig. Når leieren mottar en oppsigelse, må han hvis han er uenig protestere skriftlig til utleieren innen en måned. Gjør han ikke det, mister leieren muligheten til å hevde at oppsigelsen var i strid med loven. Protesterer leieren faller oppsigelsen bort, dersom utleieren ikke har reist søksmål mot leieren, dvs. gått til domstolene, innen tre måneder etter at leierens frist gikk ut. Utleie av egen bolig ved midlertidig fravær Når utleieren leier ut sin egen bolig ved et midlertidig fravær på inntil fem år, får leieren færre rettigheter enn ellers. Det må fremgå skriftlig i leieavtalen at det gjelder en slik bolig og at det gir færre rettigheter enn ved leie av annen bolig. Dersom utleieren ikke har sagt opp leieren eller sendt skriftlig flytteoppfordring før de fem årene er gått, vil lovens alminnelige regler gjelde. Husleiens størrelse Partene kan i utgangspunktet fritt avtale husleiens størrelse, men det kan ikke avtales en urimelig leie. Leien skal fastsettes til ett beløp. Det vil si at f.eks. kommunale avgifter, trappevask, kabeltv osv. skal være innbakt i leien. Som tillegg

5 til leien kan det bare kreves dekning for utleierens utgifter til elektrisitet og brensel. Er det flere husstander i eiendommen, skal utgiftene fordeles forholdsmessig mellom boenhetene. I slike tilfeller kan leieren kreve at utleieren årlig legger frem regnskap som viser størrelsen på kostnadene og fordelingen av disse. Begge parter kan kreve at leien indeksreguleres en gang i året. Dersom leieforholdet har vart i minst to år og seks måneder, kan hver av partene kreve leien regulert til «gjengs leie», dvs. hva som betales for lignende husrom i området. Blir partene ikke enige om hva som er gjengs leie eller markedsleie, kan de kreve at en egen takstnemnd avgjør spørsmålet. Dersom utleieren har krevd en høyere leie enn det som er rimelig, kan leieren kreve det overskytende tilbakebetalt med morarenter fra betalingstidspunktet. Inntil partene blir enige, kan leieren deponere den omdiskuterte delen av leien i en bank/finansinstitusjon. Utleieren kan da ikke si opp avtalen eller heve den på grunn av manglende betaling. Depositum/garanti Utleieren kan kreve at leieren betaler et depositum på inntil seks måneders leie til sikkerhet for skyldig leie, skader på husrommet, utgifter ved utflytting og for andre krav som reiser seg av avtalen. Beløpet skal settes på en egen konto i bank/finansinstitusjon på vanlige rentevilkår i leierens navn, men for utleieren regning. Pengene tilhører leieren. I leietiden kan ingen av partene disponere over beløpet på egen hånd, men leieren har rett til rentene. Når leieforholdet opphører, kan finansinstitusjonen utbetale skyldig leie til utleieren dersom depositumskontoen er i samme bank som kontoen for leieinnbetalingen, og utleieren har dokumentert tidspunktet for når betalingsplikten inntrådte og opphørte. Utover dette kan hver av partene kreve depositumsbeløpet utbetalt etter den annen parts skriftlige samtykke, rettskraftig dom eller annen avgjørelse med samme virkning som en rettskraftig dom. Krever leieren utbetalt mer enn rentene, skal banken varsle utleieren skriftlig om kravet og opplyse om at beløpet vil bli utbetalt til leieren, dersom utleieren ikke innen en

6 måned etter at han mottar varselet fra banken fremmer krav om utbetaling av skyldig leie etter reglene over, eller dokumenterer å ha reist søksmål. I stedet for eller i kombinasjon med depositum, kan det avtales at leieren skal stille garanti til sikkerhet for krav som kan oppstå. Garantibeløpet og depositumsbeløpet kan ikke utgjøre mer enn seks måneders husleie til sammen. Overtagelse og forpliktelser Utleieren skal stille boligen med tilbehør til leierens disposisjon til avtalt tid. Dersom partene ikke har avtalt noe annet, regnes overleveringen for å ha skjedd fra tidspunktet da leieren får nøkler og adgang til boligen. Boligen skal ved overleveringen være i avtalt stand. Hvis ikke annet er avtalt skal den være ryddet, rengjort og i vanlig god stand, og den skal passe til leierens spesielle formål etter leieavtalen. Dersom boligen ikke er i slik stand som beskrevet her, kan den ha en mangel. Det samme gjelder dersom utleieren har gitt uriktige eller manglende opplysninger om boligen som har virket inn på avtalen. Forhold som leieren kjente eller burde ha kjent til på avtaletidspunktet, kan ikke gjøres gjeldende som mangel. Regler under leieperioden Etter at boligen er overtatt, plikter utleieren å holde boligen i avtalt stand gjennom hele leieperioden. Dersom gjenstander/inventar som tilhører utleieren må skiftes ut, er dette utleierens ansvar, hvis ikke annet er avtalt. Utleieren har rett til å foreta forandringer i boligen, hvis arbeidet kan skje uten nevneverdig ulempe for leieren og heller ikke reduserer dens verdi for leieren. I alle andre tilfeller må utleieren ha leierens samtykke. Utleieren skal sørge for at det er ro og orden i eiendommen. Leieren plikter å behandle boligen aktsomt, og i samsvar med det avtalte. Han kan ikke bruke den til annet formål enn det som er avtalt. Han har ikke rett til å foreta forandringer uten utleierens samtykke. Gjelder det nødvendige forandringer på

7 grunn av funksjonshemning, kan utleieren bare nekte hvis han har saklig grunn. Leieren skal vedlikeholde dørlåser, kraner, vannklosetter, elektriske kontakter og brytere, varmtvannsbeholdere og utstyr til husrommet som ikke er en del av den faste eiendommen, dersom ikke annet er avtalt. Leieren må følge vanlige ordensregler og rimelige påbud til sikring av god husorden. Leieren kan holde husdyr dersom det ikke er til ulempe for utleieren eller de andre brukerne av eiendommen, f. eks ved allergiske reaksjoner. Leieren må forsøke å hindre at det oppstår skade og økonomisk tap for utleieren. Oppstår det skade på eiendommen som må utbedres med en gang, plikter leieren å melde fra til utleieren med det samme og om nødvendig stanse/utbedre skaden. Dersom skaden ikke skyldes leieren selv, har han krav på erstatning for sine utlegg i forbindelse med skaden samt en rimelig godtgjørelse for det arbeidet han selv har utført. Ved skader som ikke må utbedres med det samme, holder det at leieren sender melding til utleieren innen rimelig tid. Leieren har enerett til å bruke boligen, og utleieren kan ikke komme og gå når det passer ham. Leieren plikter imidlertid å gi utleieren adgang til husrommet i nødvendig utstrekning for nødvendig tilsyn, og i den grad det trengs for at utleieren skal kunne utføre pliktig vedlikehold, lovlige forandringer osv. Leieren skal ha varsel i rimelig tid før det foretas tilsyn eller vedlikeholdsarbeider. Gjelder det forandringer utover vedlikehold, skal han ha varsel med en frist som tilsvarer lovens oppsigelsesfrister. Varslingsfristene gjelder ikke dersom det gjelder tiltak som er nødvendige for å hindre skade, og det ikke er mulig å varsle leieren. Fremleie Leieren kan ikke fremleie uten utleierens samtykke. Dersom leieren ønsker å fremleie en del av en bolig som han selv skal bo i, eller dersom han ønsker å fremleie boligen ved et midlertidig fravær som skyldes arbeid, utdanning, sykdom, militærtjeneste eller andre tungtveiende grunner på inntil to år, kan utleieren bare nekte godkjennelse dersom fremleierens forhold gir saklig grunn til det.

8 Har partene en tidsbestemt kontrakt og utleieren nekter leieren å fremleie for resten av leietiden uten at framleierens forhold gir saklig grunn til det, kan leieren si opp leieavtalen med avtalt eller lovbestemt oppsigelsesfrist. Dersom utleieren ikke svarer på en skriftlig søknad om godkjenning av utleie innen en måned etter at søknaden er mottatt, regnes det for en aksept. Hvem kan flytte inn i boligen? Leieren har rett til å la sin ektefelle/samboer, sine egne eller ektefellens/samboerens slektninger i rett opp eller nedstigende linje og fosterbarn flytte inn i boligen. Ønsker han at andre skal flytte inn, må han få godkjenning fra utleieren. Når leieforholdet opphører, skal leieren levere boligen tilbake til utleieren til avtalt tid, ryddet, rengjort, og i samme stand som ved overtakelsen, dersom partene ikke har avtalt noe annet. Før leieren flytter, må han i rimelig utstrekning gi leiesøkende adgang for å se på boligen. Har leieren foretatt endringer i boligen etter avtale med utleieren, kan utleieren ikke kreve at leieren setter boligen tilbake til opprinnelig stand dersom dette ikke er avtalt. Leieren har krav på vederlag for vesentlige forbedringer som han har gjort med utleierens samtykke. Vederlaget skal svare til den fordel utleieren oppnår som følge av forbedringene. Mislighold Dersom leieren mener at det foreligger en mangel, må han gi melding om dette til utleieren innen rimelig tid etter at han oppdaget mangelen. Leieren kan kreve retting, avslag i leien, heving ved vesentlig mislighold og/eller erstatning. Hvis boligen ikke stilles til disposisjon til avtalt tid, kan leieren innen rimelig tid fastholde avtalen og kreve at den oppfylles, eller kreve avslag i leien. Han kan heve avtalen dersom forsinkelsen er vesentlig, og/eller kreve erstatning. Leieren kan også holde tilbake leie til sikkerhet for sine krav som følge av mangel eller forsinkelse. Dersom leieren misligholder avtalen ved at det foreligger

9 forsinkelse og/eller mangler, kan også utleieren gjøre krav gjeldende. Han kan kreve dekket nødvendige utgifter til utbedring, kreve leie, si opp avtalen og/eller kreve erstatning. Ved vesentlig mislighold kan han heve avtalen. Da skal det skje en tilbakeføring av partenes ytelser. Beboerrepresentasjon Leier utleieren ut flere enn fire boliger, kan leierne velge en tillitsvalgt. Den tillitsvalgte skal ivareta leierenes interesser overfor utleieren og kan kreve å få drøfte alle spørsmål av betydning med utleieren. Utkasting Utleieren kan ikke uten videre sette en leier på gata. Han må gå veien om namsmyndighetene. Utgangspunktet er at utleieren må ha en gyldig grunn for at namsmyndighetene skal kunne sette igang en utkasting. Det vanligste er at det foreligger en dom for kravet, eller at leieren har undertegnet en leiekontrakt som gir utleieren rett til utkasting uten søksmål og dom. Da kan utleieren kaste leieren ut ved hjelp av namsmannen eller lensmannen. Dreier det seg om manglende betaling, kan leieren hindre utkasting om han betaler det han skylder før namsmannen kommer. Tvisteløsning Det finnes flere muligheter: Dersom partene ikke blir enige om hva som er markedsleie eller gjengs leie, kan de kreve tvisten avgjort av en takstnemnd. Det samme gjelder dersom de ikke blir enige om vederlaget for vesentlige forbedringer som leieren har utført med utleierens samtykke. I Oslo vil det bli opprettet en prøveordning med et Husleietvistutvalg, hvor partene kan henvende seg ved tvister etter husleieloven. Husleiesaker kan også klages inn for domstolene. Har du inngått en leieavtale før år 2000 er det ulike regler som gjelder. Søk råd ved domstolene eller hos Forbrukerrådet i fylket.

10

11 Sivile saker En sivil sak er en tvist mellom to eller flere parter som er uenige i rettsforholdet seg i mellom, og som ikke dreier seg om straff. De fleste reglene om slike saker finner du i tvistemålsloven. Reglene er mange og vanskelige å forstå. Havner du i en rettslig konflikt med en eller flere andre parter, bør du derfor ta kontakt med advokat. Skrevet av: Juristenes informasjonssenter (jus.no) Artikkelen under har vi hentet fra jus.no og gir svar på spørsmål som; -Hva er en sivil sak, hvordan gå til sivil sak og hvordan er saksgangen? Forliksrådet Domstolen Saksomkostninger Forliksrådet Hva er forliksrådet? Hvilke saker skal opp for forliksrådet? Hvordan setter jeg i gang en forlikssak? Hva skjer hvis jeg ikke møter for forliksrådet? Hvordan foregår saksbehandlingen i forliksrådet? Hva gjør jeg hvis jeg er uenig i resultatet? Hva er forliksrådet? Forliksrådet skal megle mellom partene ved konflikt. Målet er at partene inngår forlik. Forliksrådet består av tre medlemmer, som vanligvis ikke har juridisk utdannelse. Det skal være et forliksråd i hver kommune. Hvilke saker skal opp for forliksrådet? Hovedregelen er at sivile saker skal starte i forliksrådet. De sakene som ikke skal starte opp i forliksrådet er nevnt i tvistemålsloven 273. Tvistemålsloven 274 nevner en del tilfeller hvor megling kan unnlates. Hvordan setter jeg i gang en forlikssak? Du må levere en forliksklage til forliksrådet, som regel der motparten din bor, men det finnes en del unntak. Når klagen er kommet til forliksrådet, skal det undersøkes om den har det innhold loven krever. Forliksrådet viderebringer deretter forliksklagen til motparten din. Hvis motparten ikke er enig i kravet ditt, blir dere innkalt til møte i forliksrådet. Hva skjer hvis jeg ikke møter for forliksrådet? Hvis forliksrådet har domsmyndighet, kan det avsi uteblivelsesdom. Det innebærer at dom blir avsagt uten at du er til stede. Saken blir avgjort på bakgrunn av de opplysningene motparten din kommer med. Hvordan foregår saksbehandlingen i forliksrådet?

12 Det er to måter å løse en tvist på i forliksrådet. Den ene er at man gjennom megling forsøker å komme frem til et forlik mellom partene. Den andre er domsbehandling, som avsluttes ved at forliksrådet avsier en dom. Megling. Meglingen foregår for lukkede dører, hvilket betyr at det bare er du (og eventuelt advokaten din), motparten din og dommerne som er til stede under forhandlingene. Dere forklarer dere for forliksdommerne begge to. Er du og motparten din enige, kan dere føre vitner. Men vitnene har ikke møteplikt for forliksrådet. Kommer det i stand et forlik, har forliket virkning som en dom. Domsbehandling. Hvis forlik ikke kommer i stand og vilkårene i tvistemålsloven 1 er oppfylt, kan forliksrådet avsi dom. Du og motparten din presenterer og begrunner kravene deres. Har dere vitner, så har disse møteplikt og forklaringsplikt. Behandlingsmåten er stort sett slik som behandlingsmåten i herreds- og byretten. Domsbehandlingen er offentlig. Forliksrådet avsier vanlig dom, men kan henvise saken til domstolen. Hva gjør jeg hvis jeg er uenig i resultatet? Du kan angripe avgjørelsen på flere måter. Anke. Har forliksrådet avsagt dom i saken, kan du anke dommen. Det gjør du ved å stevne (se nedenfor) motparten din for by- eller herredsretten. Rettsforlik kan også ankes til by- eller herredsretten, men da inngir du i stedet en ankeerklæring (se nedenfor). Oppfriskning. Har forliksrådet avsagt uteblivelsesdom, kan den angripes ved oppfriskning. Oppfriskning er en fullstendig prøvelse av saken i samme instans som avsa uteblivelsesdommen. Er det du som uteble fra forhandlingene, kan du velge mellom anke og oppfriskning. Kjæremål. Du kan også angripe avgjørelser som ikke angår selve konflikten, for eksempel avgjørelser om saksomkostninger. Domstolen Hvordan setter jeg i gang en sak for domstolen? Hvordan foregår forhandlingene i retten? Hva skjer hvis jeg ikke møter i retten? Hva gjør jeg hvis jeg er uenig i dommen? Hvordan setter jeg i gang en sak for domstolen? Hvis saken er henvist fra forliksrådet, så skal saken opp for by- eller herredsretten innen 1 år. Du må stevne motparten. Stevningen skal inneholde en presisering av rettsforholdet saken gjelder og trekke opp en ramme for forhandlingene. Tvistemålsloven 300 nr. 1-4, har nærmere regler om dette. Du kan få hjelp av en advokat til å skrive stevningen. Stevningen sendes til den domstolen som skal behandle saken. (Hvis du

13 anker over et rettsforlik, så skal du inngi ankeerklæring, se nedenfor.) Når retten har gjennomgått stevningen din og funnet at alt er i orden, sendes den videre til din motpart. Motparten vil da få en frist, normalt på 3 uker, til å innlevere tilsvar. I tilsvaret kommer motparten med sine synspunkter på saken. Når tilsvaret kommer inn til retten, og eventuell annen skriftveksling mellom deg og motparten er avsluttet, vil retten bestemme når forhandlingene for by- eller herredsretten skal begynne. Hvordan foregår forhandlingene i retten? Forhandlingene ledes som regel av en juridisk dommer. Du eller motparten din kan kreve at to fagkyndige meddommere deltar. I noen typer saker skal slike meddommere delta. Dommeren undersøker om alle innkalte er til stede, deretter erklærer han retten for satt. Forhandlingene starter med at din advokat redegjør for saken, presenterer bevisene dere har tenkt å fremføre, hvilke bestemmelser dere mener vil komme til anvendelse og hva dere krever. Deretter gjør advokaten til motparten din det samme. Etter innledningsforedragene vil du og motparten bli avhørt, så avhøres vitner og eventuelle sakkyndige. Dommeren skal i utgangspunktet foreta utspørringen, men den kan overlates til advokatene, og det blir den også som regel. Det kan også foretas befaring, hvis det er ønskelig. (Det vil si å forlate rettslokalet for å se nærmere på gjenstanden det er uenighet om.) Til slutt er det prosedyren. Advokatene vil her oppsummere det som er kommet frem under hovedforhandlingene. De vil argumentere for sitt syn. Etter prosedyrene blir saken tatt opp til doms. Dommeren skriver dommen, og forkynner den så for deg og motparten din. Er det flere dommere avholdes det en domskonferanse, hvor det blir holdt avstemning hvis dommerne ikke er enige. Fristen for avsigelse av dommen er i følge domstolloven , en uke etter at saken ble tatt opp til doms. I praksis oversittes fristen ofte. Hva skjer hvis jeg ikke møter i retten? Hvis du ikke møter kan det bli avsagt uteblivelsesdom. Det innebærer som regel at den møtende parten får medhold. Grunnen er at det er motpartens syn som blir lagt til grunn for dommen. Hvis du uteblir, og det skyldes en grunn som kan gi gyldig forfall, så bør du så fort som mulig gi beskjed om dette. Du kan kreve at det blir avsagt uteblivelsesdom hvis motparten din ikke møter eller hvis han/ hun ikke gir tilsvar. Hva gjør jeg hvis jeg er uenig i dommen? Anke. Du kan anke dommen hvis du er uenig i resultatet. By- og herredsrettsdommer anker du stort sett til lagmannsretten. For å kunne anke saken til lagmannsretten, så må det du og motparten din er uenige om, ha en verdi på mer enn kr. Ønsker du å anke videre til

14 Høyesterett er denne begrensningen kr. Du må levere en ankereklæring til den retten som har avsagt dommen du er uenig i innen ankefristen, som gjerne er på 2 måneder. Hva erklæringen skal inneholdet står i tvistemålsloven 365. Du kan få hjelp av din advokat til å skrive ankeerkæringen. Retten kontrollerer at vilkårene er oppfylt, og sender ankeerklæringen videre til motparten din. Retten setter så en frist for anketilsvar, men motparten din har ikke plikt til å inngi tilsvar. Kjæremål. Kjennelser og beslutninger som er avsagt av retten og som du ikke kan anke, kan du påkjære. Fristen er i utgangspunktet 2 uker. Kjæremålserklæringen sendes til den retten som har avsagt den avgjørelsen som du ønsker å angripe. Retten forkynner kjæremålet til motparten din, som får tilsvarsfrist på 1 uke. Men han/ hun har ikke plikt til å komme med tilsvar. Saksomkostninger Hvilke utgifter kan jeg regne med? Kan jeg få fri rettshjelp? Hvilke utgifter kan jeg regne med? Rettsgebyrer. Ved søksmål må du stort sett betale rettsgebyr. Det du skal betale angis som så og så mange ganger rettsgebyret, som per 1. april 1998 er på 515,- kr. Rettsgebyret vil variere ettersom saken går for forhørsrett, by- eller herredsrett, lagmannsrett eller Høyesterett. En del viktige saker er i følge rettsgebyrloven 10, gebyrfrie. Rettslige sideutgifter. Kommer gjerne i tillegg til rettsgebyrene. Det dekker utgifter blant annet til meddommere og sakkyndige. Se tvistemålsloven 170 og rettsgebyrloven 3. Saksomkostninger. Disse utgiftene dekker omkostningene til advokathjelp. Reglene står i tvistemålsloven kapittel 13. Hvem som skal dekke disse utgiftene beror gjerne på utfallet av saken, men det er mange unntak. Er du uenig i avgjørelsen når det gjelder omkostningsspørsmålet, så kan du under visse forutsetninger anke eller påkjære avgjørelsen. Totale utgifter forbundet med en rettssak. Utgiftene varierer med hvor omfattende saken er og hvor stort advokatens salær er. Men en "middels" vanskelig sak med en dags hovedforhandling kan fort koste mellom og kr. (I følge Jo Hovs bok "Rettergang i sivile saker"). Kan jeg få fri rettshjelp? Det er ulike former for rettshjelp. Det kan gis fritt rettsråd, som er rettshjelp utenfor rettergang. Det kan også gis fri sakførsel, fritak for rettsgebyrer og rettslige sideutgifter, hvis det kommer til rettergang. Det er visse vilkår som må være oppfylt for at du skal kunne motta fri

15 rettshjelp. Spørsmålet om fritt rettsråd avgjøres som regel av fylkesmannen, men i visse tilfelle kan advokaten selv ta avgjørelsen. Fri sakførsel skal også som regel avgjøres av fylkesmannen. Er du misfornøyd med fylkesmannens vedtak, kan du klage det inn for Justisdepartementet. Er du misfornøyd med advokatens avgjørelse, kan du søke fylkesmannen om rettshjelp

16 Tenk deg om før du kjøper en tomt med byggeklausul Skrevet av: Kjetil Sander Det finnes flere eksempler de siste årene på at tomteutviklings- og bygge firmaer har utnyttet tomtemangelen enkelte steder i Norge til økonomisk vinning gjennom spekulative byggeklausuler. Har tomten en byggeklausul kan byggefirmaet nærmest gjøre hva de vil, hvor mye de vil og til hvilken pris de vil. Kjøp derfor aldri en tomt med byggeklausul før totalkostnaden er kjent. Hva er en byggeklausul? Det finnes ingen offisiell definisjon av begrepene "Byggeklausul" eller "utbygger av tomten". En byggeklausul oppstår ved at man tinglyser at det er et bestemt byggefirma som skal "stå som utbygger av tomten" når den kjøpes. Det skumle med slike byggeklausuler er at det er byggefirmaet som har tilgodesett seg selv som bestemmer hvor mye byggeprosjektet skal koste. Det finnes ingen øvre grense på hvor høy prisen kan bli, og normalt får du ikke vite før du har kommet langt ut i prosessen hva den endelige kostnaden blir. Økonomiske konsekvenser? En byggeklausul kan ha en merkostnad på mellom Kr Byggebeskrivelser som brukes på aktuelle hustyper er av en minimumsstandard. Dessverre finnes det eksempler på over 150 % forskjell fra katalogpris til endelig pris. Det er meget vanskelig å selge videre en tomt med byggeklausul. Salg tilbake til tomtefirma eller husfirma medfører en "staffeprovisjon" på ca. 24 % av total kostnadene på et ferdig boligprosjekt. Frikjøp av en byggeklausul har en prislapp på ca. 25 % av

17 totalkostnader. Uansett om du bygger, selger videre, selger tilbake eller kjøper fri en byggeklausul har byggherren et betydelig økonomisk tap. Totale økonomiske konsekvenser er ikke kjent før boligprosjektet er fullført Hva er "Øster Hus Dommen"? En byggeklausul er evigvarende og umulig å oppheve. Gir et byggefirma anledning til å prissette så høyt de vil. Det er anledning til å operere med forskjellige prislister med store prisdifferanser for tomter med og uten byggeklausul. Tomtekjøper gjøres ikke kjent med dette. Byggeklausulen omfatter alle faggrupper og under entreprenører. Det kan beregnes påslag og administrasjons kostnader på alle disse gruppene. Det er ingen tids begrensing frem i tid på byggeklausulen. Fremtidige tilbygg, ombygginger og endringer omfattes av byggeklausulen. Garasje og ute anlegg omfattes også av en byggeklausul. Byggherre kan utelukkes fra egeninnsats, bruk av egne kontakter og avtaler. Ved fremtidige salg overtar ny eier byggeklausulen og dens "forpliktelser". Byggefirma kan gjøre hva de vil og til hvilken pris de vil. Oversikt over artikler som omhandler byggeklausuler: Aftenposten Pass på når du kjøper tomt: Stavanger Aftenblad Tilsynet aner uråd: Stavanger Aftenblad Gjør byggmestre til husmenn: Stavanger Aftenblad Øgreid fester grepet:

18 Forbruker rådet Byggebransjen unngår snakk om pris Huseieren Tomtekjøper saksøkt av byggefirma

19 Forbrukerrådets faktablad: Kjøp av fast eiendom Skrevet av: Forbrukerrådet Lov om avhending av fast eiendom (avhendingsloven) regulerer dine rettigheter og plikter ved kjøp og salg av fast eiendom. Loven ble vedtatt i 1992, og trådte i kraft Loven omfatter kjøp og salg mellom næringsdrivende og mellom forbrukere. Avtale om kjøp/salg av fast eiendom bør inngås skriftlig. Avtalen bør beskrive eiendommen og regulere overdragelsen så godt som mulig. Eiendommen skal være i slik stand som offentlige bestemmelser krever, hvis ikke annet er avtalt. Selgeren har opplysningsplikt om alle viktige forhold ved eiendommen. Det er en mangel dersom kjøperen ikke har fått vesentlige opplysninger om eiendommen som selgeren kjente til, og som kjøperen trengte å vite om. Kjøperen bør alltid undersøke eiendommen før avtale blir gjort. Dersom det er forsinkelser og mangler, må kjøperen reklamere/klage seinest fem år etter overtakelse. Både kjøper og selger kan holde tilbake penger, heve avtalen og kreve erstatning ved avtalebrudd hos den andre parten.

20 Vi skal i dette faktabladet ta for oss det som er viktig ved forbrukerkjøp. Forbrukerkjøp vil si at eiendommen hovedsakelig er til personlig bruk for kjøperen med familie, som ved kjøp av bolig og fritidseiendom. Selgeren kan godt være en privatperson, det kreves ikke at han er en profesjonell selger. Når en forbruker kjøper av en annen, er det også forbrukerkjøp. I forbrukerkjøp er deler av loven tvingende. Det vil si at de viktigste reglene ikke kan fravikes til skade for kjøperen. Hva omfatter loven? Loven omfatter kjøp og salg av fast eiendom. Med fast eiendom menes tomta/grunnen og det som er varig knyttet til grunnen, f.eks. bygninger, grunnmur, tre o.l. Loven gjelder dersom du kjøper enebolig, rekkehus, selveierleilighet, gårdsbruk, hytte e.l. ei tomt et hus og ei tomt under ett. Loven brukes altså ved overføring av eiendomsrett til en fast eiendom. Overføring av tomtefesterett omfattes også av loven. Loven gjelder bare ved frivillige overdragelser som salg, bytte eller gave. Hva loven ikke omfatter Når du kjøper en bygning eller en innretning som mangler varig tilknytning til grunnen, gjelder ikke loven. Den gjelder heller ikke når kjøp/salg har til formål å fjerne den varige tilknytningen som er tilfelle når du kjøper et nedrevet hus der materialene ikke lenger har tilknytning til grunnen et hus for nedriving (uten tomta) et ferdighus som blir levert i seksjoner for plassering på ferdig grunnmur bygningsdeler til huset, f.eks. tak, vegger, dører osv. trær for hogst grus som du skal kjøre bort.

21 avtaler om oppføring av ny bolig I alle disse tilfellene gjelder kjøpsloven for løsøre. Kjøper du ei tomt, og avtalen omfatter at selgeren skal føre opp et hus på tomta, gjelder bustadoppføringslova, og ikke avhendingsloven. Salg av rett til aksje-, parts- eller obligasjonsleilighet faller også utenfor loven. Her er det ikke snakk om salg av eiendomsrett, men av leierett. Avtalen En avtale om kjøp av fast eiendom bør inngås skriftlig. Muntlige avtaler er også bindende, men vil være vanskeligere å dokumentere i ettertid. Begge parter kan kreve at avtalen blir satt opp skriftlig. Det er viktig å lage en avtale om beskriver eiendommen så godt som mulig. Den vil være til nytte hvis det blir uenighet i ettertid. Husk at loven bare er et ytre rammeverk som supplerer avtalen, og gir rettigheter ved avtalebrudd. Her er de viktigste forhold som bør inn i avtalen: Pris, betalingsmåte Tidspunkt for overdragelsen Finansiering, sikkerhet Heftelser, bruksretter Offentlige planer, påbud, tiltak på naboeiendom Forsikring av eiendommen Salget Før overlevering plikter selgeren å rydde og rengjøre eiendommen. Det gjelder både huset og tomta. Når kjøperen har oppfylt sine plikter, dvs. først og fremst å betale kjøpesummen og eventuelle kostnader, har han krav på å få skjøte. Skjøtet er en overdragelseserklæring fra selger til kjøper der eiendomsretten blir overført. Deretter bør skjøtet tinglyses. Det vil si at det skal føres inn i tinglysingsbøkene hos sorenskriveren eller byskriveren, slik at kjøperen er registrert som eier av eiendommen. Tidspunktet for overdragelsen blir bestemt av partene i avtalen. Er ikke noe avtalt, kan kjøperen kreve å få overta eiendommen ved tredje månedsskiftet etter at bindende

22 kjøpsavtale ble inngått. Mangler Krav til eiendommen Det er i første rekke det som går fram av avtalen, som bestemmer eiendommens bygningsstandard. Derfor er det viktig at spesielle forhold beskrives der. Er det f.eks. avtalt at eiendommen skal være inngjerdet, må gjerdet rekke rundt hele eiendommen. Dersom det ikke gjør det, er det en mangel. Hvis avtalen ikke gir noen nærmere beskrivelse av eiendommens tilstand, har loven satt opp noen vanlige krav til eiendommer flest. Loven sier at deler av og funksjoner ved eiendommen skal ha den standarden som liknende eiendommer normalt skal ha. Dette gjelder både kvaliteten på bygningsmaterialer og utføringen av bygningsarbeider. Huset skal f.eks. være normalt isolert, dører og vinduer skal være hele, og taket skal være tett, dersom dette er i samsvar med den standarden liknende eiendommer/bygninger skal ha. Offentlige bestemmelser Eiendommen skal være i samsvar med offentlige bestemmelser, om ikke annet er avtalt. Det betyr f.eks. at elektrisk anlegg og pipe skal være i forskriftsmessig stand. Selgerens opplysningsplikt Selgeren har plikt til å opplyse kjøperen om alle viktige forhold ved eiendommen. Det er spesielt viktig at du får alle relevante opplysninger når du kjøper en eldre eiendom. Det er en mangel dersom manglende opplysninger får betydning for kjøperen når han overtar eiendommen. F.eks. dersom selgeren ikke har fortalt at bygningsmyndighetene har gitt pålegg om å rive pipa, som er i strid med brannforskriftene. Eller at selgeren har unnlatt å opplyse om at huset blir hjemsøkt av stokkmaur hver sommer. Opplysningsplikten gjelder også for offentlige planer, endringer på naboeiendommer o.l., som selgeren må kjenne til. Salgsopplysninger Dersom selgeren har gitt opplysninger i markedsføringen av boligen som ikke stemmer med de faktiske forhold, er dette en mangel. Opplysningene må imidlertid ha noe å si for kjøperen. Har f.eks. selgeren sagt at badet er nytt, men det seinere viser seg at det bare er flikket på og utvikler råte, er det en mangel. Det er også en mangel ved eiendommen hvis størrelsen på tomta avviker vesentlig fra det selgeren har opplyst.

23 Eiendommen skal ha det tilbehøret som normalt følger med, f.eks. fast utstyr som ovner, antenneanlegg, fast kjøkkeninnredning og ellers det som måtte være avtalt. Kjøperens undersøkelsesplikt Kjøperen bør alltid undersøke eiendommen før han inngår avtale, og etter at han har overtatt bruken. Han kan ikke hevde at det foreligger mangler dersom han kjente til dem på forhånd. Kjøperens krav hvis det er mangler Retting Har selgeren ført opp hus til salgs og kjøperen oppdager mangel, kan kjøperen kreve at mangelen rettes, hvis det skjer uten urimelig kostnad eller ulempe for selgeren. Selgeren kan kreve å rette feilen selv dersom det skjer uten urimelig ulempe for kjøperen. Det samme gjelder i forbrukerkjøp av ny bolig, selv om selgeren ikke selv har stått for oppføringen, så lenge selgeren har inngått avtalen som ledd i næringsvirksomhet. Prisavslag Kjøperen kan kreve prisavslag tilsvarende kostnadene med å få mangelen rettet. Heving Kjøperen kan heve avtalen dersom mangelen innebærer et vesentlig kontraktsbrudd. Hvis mangelen er av stor betydning for kjøperen, kan han heve kjøpet og få pengene tilbake. Dette gjelder ikke dersom eiendommen har blitt forringet etter at kjøperen overtok den. Holde tilbake penger Kjøperen kan holde tilbake et beløp som er lik de kravene som følger av mangelen. De kan f.eks. tilsvare kostnadene med å få utbedret råteskader på badet. Erstatning Kjøperen kan kreve sitt økonomiske tap eller utlegg erstattet, hvis årsaken til mangelen kunne ha vært unngått ved inngrep fra selgeren. F.eks. dersom råteskader på badet ødelegger baderomsinnredningen, og selgeren har unnlatt å opplyse om råten som han kjente til. Forsinkelse

24 Dersom selgeren ikke oppfyller sine forpliktelser, som å gi fra seg skjøtet eller ikke overlater bruken av eiendommen til avtalt tid, blir det forsinkelse. Da kan også kjøperen hevde sine krav. Dette gjelder ikke dersom kjøperen er årsak til forsinkelsen. Oppfyllelse Kjøperen kan kreve at selgeren oppfyller sine forpliktelser etter avtalen, hvis ikke dette hindres av årsaker selgeren ikke kan noe for. En slik årsak kan f.eks. være at huset har brent ned. Heving Kjøperen kan heve avtalen dersom forsinkelsen er et vesentlig kontraktsbrudd. Holde tilbake penger Kjøperen kan holde tilbake et beløp som er nødvendig for å sikre kravene sine på grunn av forsinkelsen. Erstatning Kjøperen kan kreve at utgifter han har hatt på grunn av forsinkelsen, skal erstattes av selgeren. Hvis forsinkelsen har skjedd uten at selgeren hadde anledning til å forhindre det, faller kravet fra kjøperen bort. Reklamasjon/klage Kjøperen må klage så snart som mulig ved forsinkelse, eller når han oppdager en mangel. Gjør han ikke det, kan han tape retten til å gjøre kravet gjeldende. Siste mulighet til å klage er fem år etter at kjøperen har overtatt eiendommen. Selgerens krav når kjøperen bryter avtalen Dersom kjøperen ikke betaler eller oppfyller sine forpliktelser etter avtalen, kan selgeren gjøre kravene sine gjeldende overfor kjøperen. Dette gjelder ikke dersom selgeren selv er årsak til den manglende oppfyllelsen. Oppfyllelse Selgeren kan kreve at kjøperen oppfyller avtalen og betaler kjøpesummen. Heving Selgeren kan heve avtalen dersom forsinkelsen skyldes vesentlig kontraktsbrudd, f.eks. hvis kjøperen ikke har overtatt eiendommen til avtalt tid, og dette har stor betydning for selgeren. Holde tilbake skjøte Selgeren kan holde skjøtet tilbake og nekte at kjøperen tar eiendommen i bruk før han oppfyller sine forpliktelser. Erstatning

25 Selgeren kan som regel kreve erstatning for det tapet han har blitt påført, f.eks. renter ved forsinket betaling. Også selgeren har reklamasjons- og klagerett Selgeren må klage så snart som mulig etter at han ble eller burde blitt kjent med avtalebruddet.

26 Forbrukerrådets faktablad: Avtaler om oppføring av ny bolig Skrevet av: Forbrukerrådet Lov om avtalar med forbrukere om oppføring av ny bolig, boligoppføringslova, regulerer dine rettigheter og plikter ved avtale om oppføring av bolig og kjøp av fast eiendom der bygningen ikke er fullført når avtalen inngås. Loven ble vedtatt i 1997 og trådte i kraft De viktigste forholdene i denne loven er beskrevet i Forbrukerrådets faktablad: Avtaler om oppføring av ny bolig. Under finner du en kopi av dette faktabladet. Viktige ting: Avtale om oppsetting eller kjøp av hus under oppføring bør inngås skriftlig. Avtalen bør regulere når eiendommen skal overtas og gi en detaljert oversikt over mengde og kvalitet av materialet til boligen. Eiendommen skal være i en slik stand som offentlige bestemmelser krever, hvis ikke annet er avtalt. Kjøperen bør alltid undersøke eiendommen før den overtas. Det er lurt å ta med seg en fagkyndig. Alle feil og mangler føres i overtakelsesprotokoll, som skal underskrives av begge parter. Hvis det oppstår forsinkelse, kan du ha krav på dagmulkt og/eller erstatning. Hvis det er mangler ved eiendommen, må du reklamere/klage så snart du har oppdaget mangelen og seinest fem år etter overtakelse. Hvis du selv skal gjøre arbeid på huset, er det viktig at

27 arbeidet utføres innen avtalte frister. Loven omfatter både avtale med entreprenører og byggmestere. Både du og entreprenøren kan holde tilbake ytelser, stanse arbeid, heve avtalen og kreve erstatning ved avtalebrudd fra den andre parten. Avtaler om tilleggs- og endringsarbeider bør inngås skriftlig. Du har krav på å vite hvem som er byggeleder - firmaets representant - på byggeplassen, og hvilke fullmakter han har. Byggelederen er din kontaktperson i byggeperioden. Loven omfatter avtaler om oppføring av bolig eller kjøp av bolig under oppføring mellom forbrukere og næringsdrivende. Det kreves at selger er en profesjonell selger. Avtaler mellom forbrukere faller ikke inn under loven. Bestemmelsene i loven kan ikke fravikes til skade for forbrukeren. Forbrukerrådet har i samarbeid med representanter for byggebransjen utarbeidet standardkontrakter som ivaretar dine rettigheter etter loven. Det er frivillig om man vil bruke standardkontraktene, men de fleste entreprenører og byggmestere bruker standardkontrakt. Skriv ikke under før du har satt deg godt inn i kontrakten. Da får du også betenkningstid og en mulighet til å forhandle deg fram til bedre vilkår med entreprenører. Er du i tvil om avtalen du blir tilbudt er god nok, kan du kontakte et konsulentfirma med erfaring i byggekontrakter, eller forbrukerrådet i fylket ditt. Skriv bare under på en kontrakt du er trygg på. Husk at alle avtaler er bindende - også muntlige. Hva omfatter loven? Loven omfatter avtaler i forbindelse med oppføring av bolig. Det vil si de tilfellene der du disponerer en tomt og inngår en avtale med en eller flere entreprenører som skal bygge huset

28 for deg. Den gjelder også når du kjøper en ny bolig med tomt, forutsatt at boligen ikke fullført ved avtaleinngåelsen. Oppføring av fritidshus og eierseksjonsleiligheter faller inn under loven. Det samme gjør en fullstendig ombygging/restaurering av et hus. Loven har også bestemmelser om avtaler med en selvstendig konsulent, f.eks. arkitekt eller ingeniør, som skal planlegge boligen eller arbeidet med oppføringen. Loven gjelder ikke Loven gjelder ikke når du kjøper en bolig som er ferdig på avtaletidspunktet. Her kommer lov om kjøp av fast eiendom (avhendingslova) inn (se eget faktablad). Avtaler om enklere arbeid på, og mindre ombygging av hus omfattes av håndverkertjenesteloven (se eget faktablad). Avtalen En avtale om oppføring av bolig bør inngås skriftlig. Muntlige avtaler er også bindende, men vil være vanskelige å dokumentere i etterhånd. Begge parter kan kreve at avtalen settes opp skriftlig. Det er viktig å lage en avtale som beskriver rettighetene og pliktene til partene. Avtalen vil være til nytte dersom det oppstår uenighet i ettertid. Husk at loven bare er et ytre rammeverk som supplerer avtalen og gir rettigheter ved avtalebrudd. Her er de viktigste ting som bør inn i avtalen: pris, betalingsmåte finansiering, sikkerhet utførelse, materialvalg fremdriftsplan, tidsfrister forsikring av eiendommen overtakelse Standardkontrakter I samarbeid med byggebransjen har Forbrukerrådet utarbeidet standardkontrakter som er i samsvar med bustadoppføringslova. Standardkontraktene utgis av Norges

29 byggstandardiseringsråd og heter «Avtaledokument om planlegging og oppføring av bolig», «Avtaledokument for kjøp av bolig som ikke er ferdigstilt», og «Avtaledokument om kjøp av nyoppført bolig». Vi vil gjøre oppmerksom på at det kan avtales vilkår som gir deg bedre rettigheter enn det som står i standardavtalen. Entreprenørens plikter Entreprenøren skal utføre arbeidet fagmessig, og ivareta dine interesser ved å veilede og samråde seg med deg når det blir nødvendig. Hvis dere ikke har avtalt noe annet, skal entreprenøren holde de materialene som trengs og de skal være av vanlig god kvalitet. Du har krav på å få en spesifikasjon av materiell og utstyr som følger med. Entreprenøren skal også spesifisere hva som ikke er med, men som likevel er nødvendig for at leveransen skal være komplett. Hvis det f.eks. mangler en utvendig trapp, må det opplyses. Du kan kreve endringer og tilleggsarbeid som står i sammenheng med avtalt ytelse dersom dette ikke fører til vesentlig ulempe for entreprenøren. Det kan avtales at du ikke kan kreve endringer som endrer vederlaget med mer enn 15 %. Endringer og tilleggsarbeid bør avtales skriftlig. Du bør så langt som mulig unngå endringer i byggeprosessen, da dette kan bli dyrt. Entreprenøren har plikt til å fraråde arbeidet hvis han mener at du ikke er tjent med å få arbeidet utført slik det er avtalt. Priser Merk følgende når det gjelder prisen: prisen bør avtales skriftlig med et fast pristilbud hvis prisen ikke følger av avtalen, skal den regnes ut slik at den dekker nødvendige kostnader og et rimelig påslag det kan avtales skriftlig at prisen skal indeksreguleres er det gitt prisoverslag, skal prisen ikke overstige det oppgitte beløp vesentlig, og aldri med mer enn 15 %, med mindre annet er avtalt prisen skal omfatte merverdiavgift hvis ikke annet er avtalt

30 entreprenøren kan ikke kreve bestillingsgebyr, ordregebyr, ekspedisjonsgebyr, faktureringsgebyr e.l. i tillegg til prisen for tjenesten entreprenøren kan kreve vederlag for tilleggs- og endringsarbeider du skal bare betale for utredninger, utarbeiding av pristilbud og liknende forberedelser dersom dette er opplyst på forhånd hvis avtalen gjelder både planlegging og oppføring av boligen, må du betale offentlige avgifter, samt ansvarsrett etter plan- og bygningsloven i tillegg til prisen. Eget arbeid Det er ofte slik at huskjøperen utfører en del av arbeidet og at entreprenøren bygger videre på dette. Det er viktig å få med i kontrakten hva du skal gjøre, og frister for når du skal utføre arbeidet. Du plikter å utføre ditt arbeid slik at entreprenøren ikke blir forsinket i sitt arbeid. Blir entreprenørens arbeid forsinket fordi du ikke har utført din del, kan det medføre fordyrelse for deg. Sikkerhet/garanti Entreprenørens plikt: Entreprenøren skal stille sikkerhet for oppfyllelsen av avtalen. Sikkerheten skal gjelde i byggeperioden og to år etter at du har tatt over boligen. Sikkerhetens størrelse varierer etter hva slags type avtale du har inngått (f.eks. om det kun er en oppføringsavtale eller om avtalen omfatter tomt og hus) og om du stiller krav før eller etter du har tatt over boligen. Du har ikke plikt til å betale noen del av kontraktsummen før du får se bekreftelsen på at det er stilt sikkerhet fra en godkjent finansieringsinstitusjon, i tilfelle entreprenøren seinere skulle gå konkurs. Din plikt: Loven ilegger deg ingen plikt til å stille sikkerhet, men de fleste entreprenører vil kreve at du enten kan fremlegge et finansieringsbevis eller at du setter inn et beløp til sikkerhet på sperret konto.

31 Forsikring I de tilfellene der boligen oppføres på din tomt og entreprenøren står for det vesentlige av både planleggingen og oppføringen av boligen, har entreprenøren plikt til å tegne forsikring for bygget og materialer på byggeplassen, dersom det ikke er avtalt at du selv skal sørge for forsikringsdekning. Forsikringen skal vare til du overtar huset. Det gjelder generelt at du ikke skal betale for arbeid eller materialer som blir skadet eller går tapt før overtakelsen. Det vil derfor være i entreprenørens egen interesse å påse at det foreligger forsikringsdekning også i tilfeller som ikke omfattes av lovens regel om forsikringsplikt. Tidsfrister, dagmulkt, erstatning Avtal realistiske datoer for byggestart og ferdigsstillelse. Hvis tidsfristen for ferdigstillelse blir overskredet, og dette ikke skyldes forhold du har ansvaret for, har du krav på dagmulkt tilsvarende 1 promille av entreprenørens samlede vederlag. Hvis avtalen omfatter eiendomsrett til grunnen, er laveste sats for dagmulkten 0,75 promille. Dagmulkt kan ikke kreves for mer enn 100 dager. Dagmulkt kan kreves uavhengig av om du har hatt et økonomisk tap. Erstatning utover dagmulkten kan kun kreves dersom entreprenøren har opptrådt grovt uaktsomt eller i strid med god tro. Betaling Dersom betalingstid ikke er avtalt, skal du betale når entreprenøren har krevd det etter at du har overtatt huset. Når entreprenøren utfører arbeid på din tomt, kan det avtales at det skal betales i takt med utførelsen på byggeplassen. Det skal ikke betales for mer enn verdien av det som er innebygd. Dette er et viktig prinsipp å følge i byggeperioden. Du har da større kontroll med hva du betaler for, samtidig som det skjerper kravet til entreprenøren når det gjelder kvalitet og tidsfrister. Skulle entreprenøren gå konkurs, vil du likevel sitte igjen med de verdier du har betalt for. Ta gjerne med deg en fagkyndig på inspeksjon før du betaler for deler av bygget. Du skal heller ikke betale for materialer som det hviler salgspant