FORSLAG TIL Bestemmelser til reguleringsplan 13/26 Stubbengmoen, Lunner kommune

Transkript

1 FORSLAG TIL Bestemmelser til reguleringsplan 13/26 Stubbengmoen, Lunner kommune Forslag til bestemmelser er sist revidert PLANTYPE, PLANENS FORMÅL OG AVGRENSNING Reguleringsplanen er en detaljregulering etter Plan- og bygningsloven Planen skal legge til rette for kombinert næringsbebyggelse med tilhørende anlegg, med særlig vekt på industri, lager, plasskrevende varehandel og kontor. Det regulerte området er vist med plangrense på plankart sist revidert Planen grenser inntil reguleringsplan Haganskogen vedtatt og Kvernhusmoen vedtatt REGULERINGSFORMÅL Området reguleres til følgende formål, jfr. Plan- og bygningslovens (PBL) 12-5: a) Bebyggelse og anlegg (PBL 12-5 nr.1): - Frittliggende småhusbebyggelse - Kombinert bebyggelse og anlegg (industri, lager, kontor og plasskrevende varehandel) - Øvrige kommunaltekniske anlegg b) Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur (PBL 12-5 nr.2): - Kjøreveg - Gang-/sykkelveg - Annen veggrunn - teknisk anlegg c) Landbruks-, natur- og friluftsformål (PBL 12-5 nr.5): - Landbruksformål 3 HENSYNSSONER Innenfor planområdet er følgende hensynssoner innført, jfr. Plan- og bygningslovens (PBL) 12-6 og 11-8: a) Sikringssone (PBL 11-8 a): - Frisikt b) Faresone (PBL 11-8 a): - Høyspenningsanlegg c) Sone med særlige hensyn (PBL 11-8 c): - Bevaring naturmiljø 4 BESTEMMELSESOMRÅDE (PBL 12-7) a) Områdebestemmelser: - Midlertidig anleggsområde 5 FELLESBESTEMMELSER Fellesbestemmelsene gjelder for hele planområdet dersom ikke annet er spesifisert. 5.1 Rekkefølgebestemmelser a) Krav vedrørende grunnforhold Før det kan gis tillatelse til tiltak for adkomstveg o_veg1 skal det være gjennomført tilstrekkelige geotekniske undersøkelser. Geotekniske anbefalinger skal legges til grunn for behandling av søknad om og utføring av bygge- og anleggstiltak. Bestemmelser til reguleringsplan 13/26 Side 1 av 7

2 b) Krav vedrørende vegetasjon Fjerning av vegetasjon (markdekke, busker og trær) er ikke tillatt før det foreligger tillatelse til tiltak, og kan bare iverksettes innenfor det området som tillatelsen omfatter. c) Krav til veger, vann- og avløpsledninger Før det kan gis tillatelse til tiltak for trafikkområder, vann- og avløpsledninger skal tekniske planer for disse godkjennes av kommunen. Så snart anleggsarbeidet er avsluttet, skal trafikkområder istandsettes og terrenget tilrettelegges slik at stedegen vegetasjon raskt kan etablere seg. d) Krav før tillatelse til tiltak Før det kan gis igangsettingstillatelse til tiltak på område for næringsbebyggelse, skal det være gitt brukstillatelse for følgende feltekstern infrastruktur: gang- og sykkelveg GS1, veg o_veg1, veg o_veg2, og hovedledning for vann og avløp. Før det kan gis igangsettingstillatelse til tiltak i område Komb. bygg- og anlegg, skal det foreligge en vedtatt samlet skiltplan. Planen skal utarbeides i henhold til Statens vegvesen sine normaler for trafikkskilt og Lunner kommunes skiltvedtekter. e) Krav før brukstillatelse til tiltak Før det kan gis brukstillatelse for tiltak på enkelttomter, skal utearealene være ferdig opparbeidet slik de er beskrevet i utomhusplanen. Dersom bygninger eller anlegg tas i bruk vinterstid, skal utearealene opparbeides så snart som mulig påfølgende vår. 5.2 Utomhusplan Som en del av byggesøknadsbehandlingen skal det foreligge utomhusplan i egnet målestokk for hele delområder samlet. For områdene BF skal utomhusplan følge byggesøknaden for hver tomt. Utomhusplanen skal vise: - Plassering av bygninger og anlegg - Terrengforhold med eksisterende koter, prosjekterte koter og nødvendige punkthøyder. - Vegetasjon og grøntanlegg med eksisterende vegetasjon som skal bevares - Utforming av kjøreveg, fortau, parkeringsplasser, sykkeloppstillingsplasser, utendørs lagringsplasser m.m. - Løsning for varelevering - Dekker og beplantning - Overvannshåndtering og belysning - Plassering av evt. støyskjerming, terrengmurer mm. - Atkomst for utrykningskjøretøy og renovasjon Utomhusplanen skal godkjennes samtidig med rammetillatelse. Uteoppholdsarealene skal være ferdig opparbeidet i henhold til godkjent plan før midlertidig brukstillatelse gis. 5.3 Lokal overvannshåndtering Prinsipper om lokal overvannshåndtering skal legges til grunn ved detaljutforming og prosjektering av tiltak innenfor planområdet. Ved søknad om tiltak skal det foreligge plan for behandling av alt overvann, både takvann, overflatevann og drensvann. 5.4 Kabler og ledninger Høyspentlinje, fordelingsnett for strømforsyning og for tele-/tv-/datakommunikasjon o.l. skal innenfor planområdet legges som jordkabler. Dersom eksisterende høyspentlinje ikke legges om til jordkabel gjelder 15 meter byggeforbud- og faresone fra midtlinje. 5.5 Utforming av bygninger og anlegg Bebyggelse og anlegg skal utformes slik at de får en god estetisk utforming av høy kvalitet tilpasset omgivelsene og basert på bruk av varige materialer. Fasademateriell skal domineres av tre i alle bygg. Bygninger/anlegg i samme delfelt skal estetisk tilpasses hverandre og ha en felles arkitektonisk utforming. Det skal likevel være variasjon i uttrykket for å unngå arkitektonisk monotoni. Bestemmelser til reguleringsplan13/26 Side 2 av 7

3 5.6 Energi Alle byggverk i næringsområdet skal prosjekteres og utføres slik at lavt energibehov og miljøriktig energiforsyning fremmes. I alle bygg på 500m2 BRA eller over settes krav om at minimum 60% av energiforsyningen skal dekkes av annen energikilde enn elektrisitet og/eller fossile brensler. I mindre bygg er kravet 40%. 5.7 Tilgjengelighet Det skal tilstrebes universell utformingen utover minimumskravene i TEK Støy Støy fra bygge- og anleggsvirksomhet skal holde seg innenfor grensene i Miljøverndepartementets retningslinjer for støy. 5.9 Avkjørsler Plassering av avkjørsler (vist på plankartet med piler) er veiledende, men antallet og fra hvilken veg/gate tomta skal ha atkomst, er bindende. Ved justering av plasseringen, må det dokumenteres at avkjørselen ikke kommer i konflikt med kryss, kurvatur o.l. Avkjørslene skal oppfylle fysiske krav gitt av vegmyndigheten. Maksimal tillatt bredde på avkjørsel til boligtomt er 4 m Kulturminner a) Varsling Dersom det under anleggsarbeid eller annen virksomhet i planområdet framkommer automatisk fredete kulturminner, må arbeidet straks stanses og kulturvernmyndighetene varsles som omtalt i lov om kulturminner 8 2.ledd. 6 BEBYGGELSE OG ANLEGG 6.1 Frittliggende småhusbebyggelse (BF) I området er det tillatt å oppføre frittliggende småhusbebyggelse (enebolig og tomannsbolig) med tilhørende anlegg. b) Grad av utnytting Bebygd areal skal ikke overstige BYA = 400 kvm inklusiv overflateparkering. c) Byggehøyder Ny bebyggelse i flatt terreng kan ha gesimshøyde på inntil 5,5 m og mønehøyde på inntil 8,5 m, begge deler i forhold til planert terrengs gjennomsnittsnivå rundt bygningen. d) Plassering av bygg Frittstående garasje, uthus o.l. mindre bygninger (jfr. PBL 29-4) kan oppføres inntil 1 m fra tomtegrense / eiendomsgrense. Dessuten skal slike mindre bygninger ligge minst 3 m fra kanten av regulert kjøreveg. Ved innkjøring til garasje vinkelrett på atkomstveg skal denne avstanden økes til 7 m. e) Utforming av bebyggelse og anlegg Utforming og plassering av bygninger og anlegg skal tilpasses eksisterende terreng. Hovedmøneretningen skal legges parallelt med høydekotene og husets lengderetning. Bygningenes hoveddel skal ha skråtak med takvinkel mellom 22 og 42 grader og være tekket med matt materiale. Garasje, uthus o.l. mindre bygninger skal oppføres i samme materialer og med samme formspråk som hovedhuset. Bestemmelser til reguleringsplan 13/26 Side 3 av 7

4 f) Parkering Det skal avsettes minst 2 biloppstillingsplasser per boenhet, herunder minimum 1 i garasje/carport. 6.2 Kombinert bygg- og anleggsområde, industri/lager/kontor/ plasskrevende varehandel (Komb. Bygg- og anlegg) I området er det tillatt å oppføre kombinert bebyggelse med næring og/eller lett industri, håndverks- og lagervirksomhet og kontor med tilhørende anlegg, lager og plasskrevende varehandel. Med plasskrevende varer menes biler og motorkjøretøyer, landbruksmaskiner, trelast og andre større byggevarer og salg fra planteskoler / hagesentre. Ny bebyggelse skal deles i mindre områder med tilnærmet like store arealer (heretter kalt næringstomter), og med tilnærmet lik avstand seg imellom. b) Oppføring av plasthaller/brakker kan bare tillates for korte avgrensede tidsrom. Ubebygde arealer skal bearbeides slik at de får et tiltalende utseende. c) Grad av utnytting Min %BYA=65% Max %BYA=75% Inkl overflateparkering. Maks BYA pr bygg er 1500 m² for kontorvirksomhet. Maks BYA pr bygg er 2200 m² for annen virksomhet. Bebygd areal / bruksareal for etasje hvor himlingen ligger lavere enn 0,5 m over gjennomsnittlig terrengnivå rundt bygningen skal ikke regnes med i grad av utnytting. d) Byggehøyder Maks gesimshøyde er 25 meter, bortsett fra for 3 bygg til sammen for formålet som har maks gesimshøyde på inntil 42 meter, begge deler i forhold til planert terrengs gjennomsnittsnivå rundt bygningen. e) Plassering av bygg Næringstomtene skal ha grøntområder og skjerming mellom områdene, men samtidig ligge i relasjon til hverandre. Næringstomtene skal ha tilnærmet lik avstand fra hverandre. f) Utforming av bebyggelse og anlegg Bebyggelsen skal ha høy kvalitet med en god estetisk utforming tilpasset omgivelsene. Fasadene skal utformes slik at de gir et positivt tilskudd til området og forbipasserende på rv4. Det skal anlegges gang- og sykkelstier som både ivaretar kommunikasjonen mellom næringstomtene og for rekreasjon i området. Containere og annet anlegg for avfallshåndtering skal bygges inn som en del av bygningene. g) Parkering / varelevering Parkeringsbehovet for den enkelte type næring skal avklares i byggesaken. Som et minimum er det satt at det skal avsettes minst: - 2 biloppstillingsplasser pr 100 kvm BRA bruksareal for kontorvirksomhet. - 1 biloppstillingsplasser pr 100 kvm BRA bruksareal for annen virksomhet. - 1 biloppstillingsplass pr 300 kvm tilleggsdel i bygg (teknisk rom, lager og lignende). Inntil 60 % av totalt parkeringsdekning kan løses på bakkeplan. Ramper til parkeringskjeller skal legges innenfor bygningskroppen. I tillegg til parkering skal det være nødvendig plass til på- og avlessing for eiendommens bruk. Parkeringsbehov og parkeringsløsning skal vises i søknad om tiltak. Parkeringsareal skal være ferdig opparbeidet før brukstillatelse blir gitt. Bestemmelser til reguleringsplan13/26 Side 4 av 7

5 h) Beplantning / vegetasjon Eksisterende trær utenfor opparbeidet område skal beholdes og suppleres med trær av en viss størrelse. Tiltak i området skal ikke fremme spredning av hagelupin, som finnes i grøftene mot rv4. i) Utendørslager Plassering av eventuelle containere (også midlertidige) skal inngå i prosjekteringen av tiltaket og bygges inn. Utendørslagring tillates bare når det kan dokumenteres at det er helt nødvendig for virksomhetens funksjon og når lagringen er skjermet mot innsyn fra veger, stier og nabotomter. Det tillates ikke utendørslagring utenfor byggegrensene. 6.3 Øvrige kommunaltekniske anlegg Området kan brukes til transformatorkiosk, bygg og anlegg som er nødvendige for den tekniske driften av anlegget. Bygninger og anlegg skal ha en estetisk god utforming tilpasset omgivelsene. 7 SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR Ved opparbeidelse av trafikkområdene kan det foretas noe endring av grensene mellom de ulike trafikkformålene. 7.1 Veg a) Vegframføring Veger skal opparbeides med bredder som vist på plankartet. Ved opparbeidelse av vegene kan kommunen tillate mindre justeringer i vegføringen for å sikre minimale terrenginngrep. b) Skjæringer/fyllinger og tilsåing Vegen skal legges så skånsomt i terrenget som mulig. Det skal utføres minimalt med vegskjæringer og fyllinger, og det skal i størst mulig grad benyttes stedlige masser. Fyllingene skal tilsås umiddelbart etter at anleggsarbeidet er avsluttet. Det skal benyttes stedlig frøblanding. 7.2 Kjøreveger (o_veg1, o_veg2, o_veg3) Veger skal opparbeides med bredder som vist på plankartet. I områder for kjøreveg inngår areal til kjørebane og skulder. Alle veger vist på plankartet er offentlige. Alle nye veger og adkomster skal prosjekteres før byggetillatelse gis. 7.3 Annen veggrunn tekniske anlegg a) Tilplanting Annen veggrunn omfatter offentlig vegareal og skal nyttes til frisikt, grøft, skjæring, fylling, rekkverksrom mv. Eventuelle støttemurer, kummer og stikkrenner i samband med veg skal også ligge innenfor dette arealformålet. b) Annen veggrunn teknisk areal skal revegeteres slik at det ikke kommer i konflikt med nødvendige frisiktlinjer eller vanskeliggjør nødvendig vedlikehold. Det skal være fri sikt over 0,5m høyde over plan på tilstøtende veger. Det tillates etablert mindre tekniske bygg/installasjoner som trafo, mv som ikke kommer i konflikt med frisiktsonen. 7.4 Gang- og sykkelveger (GS1 og GS2) og tilgjengelighet Gang- og sykkelvegen skal opparbeides med fast dekke og maksimal stigning på 1:20. Der dette ikke er gjennomførbart, kan mindre partier ha brattere stigning, maksimalt 1:10. Stolper og nyplantede trær plassers minst 0,5 m fra gang- og sykkelbanen. Bestemmelser til reguleringsplan 13/26 Side 5 av 7

6 Gang- og sykkelveg GS1 skal fysisk sperres for gjennomkjøring med bom e.l. Formålet er offentlig. b) Vegbredde Gang- og sykkelvegene skal opparbeides med bredder som vist på plankartet. 8 LANDBRUKS-, NATUR OG FRILUFTSOMRÅDER 8.1 Område for jord- og skogbruk Området skal brukes til jord- og skogbruksvirksomhet. b) Skogskjøtsel Det framtidige skogbildet i landbruksområdene skal ha et betydelig innslag av furu og løvtrær. Skogen skal skjøttes slik at den er framkommelig. Det tillates gruppehogster og lukkede hogster (tynninger). 9 HENSYNSSONER 9.1 SIKRINGSSONER a) Frisikt Områdene er vist med svart skravur som hensynssone på plankartet kombinert med andre formål. I frisiktsonen skal terrenget planeres og holdes fritt for sikthindrende vegetasjon og gjenstander (herunder parkering) slik at disse ikke rager mer enn 0,5 m over tilstøtende vegers nivå. Gjerder i ikke sikthindrende utførelse kan likevel tillates med høyde opp til 0,8 m over tilstøtende vegers nivå. Likeledes kan enkeltstående oppstemmende trær som ikke hindrer sikten tillates. 9.2 FARESONER a) Høyspenningsanlegg Innenfor område for høyspenningsanlegg (som er vist med rød skravur som hensynssone på plankartet oppå andre formål) er det kun tillatt å oppføre uthus/garasjer på inntil 50 kvm. Ingen bygningsdeler på bolighus, slik som f.eks. terrasser, tillates oppført innenfor fareområdet. Det er ikke tillatt med høy beplantning i området (maks 4 m). Eksisterende høyspentledning gjennom området kan vedlikeholdes og ombygges. 9.3 SONE MED ANGITTE SÆRLIGE HENSYN a) Bevaring naturmiljø Området er vist med skravur på plankartet kombinert med formålet landbruksformål. Vegetasjonen i denne sonen har en viktig rolle i forbindelse med binding av masser langs Sveselva og må ikke fjernes. Det kan foretas meget mild tynning, ellers skal vegetasjonen være naturlig. 10 OMRÅDEBESTEMMELSER 10.1 MIDLERTIDIG ANLEGGSOMRÅDE a) Anleggsbelte Det er satt av et anleggsbelte på hver side av o_veg1 til benyttelse under anleggsarbeid. Anleggsbeltet kan benyttes til tiltak som er nødvendig for å få gjennomført arbeidene på o_veg1. Når anlegget er gjennomført faller det midlertidige anleggsbeltet bort og de underliggende formålene med tilhørende bestemmelser gjøres gjeldende. Bestemmelser til reguleringsplan13/26 Side 6 av 7

7 Landskap og vegetasjon skal ikke berøres mer enn høyst nødvendig. Områdene skal istandsettes i samsvar med opprinnelig formål og tilstand. Innenfor anleggsbeltet kan det utføres permanente terrengtilpasninger. Bestemmelser til reguleringsplan 13/26 Side 7 av 7