SANDNES KOMMUNE REGULERINGSBESTEMMELSER FOR DETALJREGULERING TIL SLETTEN, DEL AV GNR. 98 BNR. 4 M.FL. ID

Transkript

1 1 av 12 SANDNES KOMMUNE REGULERINGSBESTEMMELSER FOR DETALJREGULERING TIL SLETTEN, DEL AV GNR. 98 BNR. 4 M.FL. ID GENERELT Det regulerte området er vist på planen med plangrense. Innenfor planens avgrensing skal arealene disponeres som vist på planen. Det regulerte område omfatter følgende reguleringsformål iht. PBL 12-5: Bebyggelse og anlegg: Boligbebyggelse Fritidsbebyggelse Renovasjonsanlegg Uthus / naust / badehus Småbåtanlegg i sjø og vassdrag med tilhørende strandsone Øvrige kommunaltekniske anlegg Energianlegg Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur: Grøntstruktur: Kjøreveg Parkeringsplasser - generalisert Friområde Turveg Landbruks-, natur- og friluftsformål samt reindrift: Friluftsformål Bruk og vern av sjø og vassdrag med tilhørende strandsone: Hensynssoner: Småbåthavn Badeområde Frilufsområde i sjø og vassdrag med tilhørende strandsone Ras- og skredfare Høyspenningsanlegg (inkl. høyspentkabler) utenfor planområdet Bevaring kulturmiljø Frisikt Bestemmelsesområde

2 2 av 12 1 Fellesbestemmelser 1.1 For å unngå for store tråkk i terrenget, skal det opparbeides felles stier. Stiene skal tilpasses i forhold til eksisterende terreng og terrengformasjoner. Stiene kan ha en bredde inntil 2 meter. Det kan etableres stier til alle hyttene, og nødvendige terrengtilpasninger kan gjennomføres. Gammelt steingjerde langs eksisterende sti skal bevares. 1.2 Under byggeperioden så kan det etableres midlertidige anleggsveier for materialleveranser der de stedlige forhold tillater det. Ved ferdigstillelse av fritidsboliger/teknisk infrastruktur skal anleggsveiene tilbakeføres til stier eller gjeldende planformål, og stiene skal være etablert innen 6 mnd etter avsluttet utbygging. Hvis det ikke er gjennomførbart med etablering av midlertidige anleggsveier så skal materialene fraktes inn med helikopter. 1.3 Det er ikke tillatt å kjøre med tunge kjøretøy i terrenget eller på eksisterende stier, med unntak av bestemmelsesområde #1, se Det er tillatt med kjøring av tunge kjøretøy på offentlig og privat vei innenfor planområdet. 1.4 Renovasjon tilknyttes kommunal ordning via felles oppsamlingssted. I henhold til forurensningsloven. 1.5 Eksisterende vegetasjon skal i størst mulig grad bevares. 1.6 Dersom det under anleggsarbeider treffes på automatisk fredete kulturminner, eksempelvis i form av helleristninger, brent leire, keramikk, flint, groper med trekull og/eller brent stein etc., skal arbeidet øyeblikkelig stanses og fylkeskonservatoren varsles, jf lov om kulturminner av 9. juli 1978 nr. 50 (Kulturminneloven) Det er tillatt å sette opp forstøtningsmurer i tilknytning til bebyggelse og anlegg, samferdsel og teknisk infrastruktur. Murene bør gjøres så lave som mulig, og ikke over 2 m. 1.8 I forbindelse med byggemelding skal det vedlegges situasjonsplan i målestokk 1:500 som i tillegg til å vise bebyggelsen også skal vise hvordan den ubebygde del av tomta skal planeres og utnyttes. På kartet skal det angis eventuelle forstøtningsmurer, terrasser/plattinger, gjerder, areal for parkering, samt den terrengmessige behandling med høydeangivelser. Kotehøyder for bebyggelsen skal angis. Byggemeldingen må redegjøre for de landskapsmessige vurderinger og tilpasninger som er gjort, i forhold til valg av farger, arkitektonisk uttrykk, og lokalisering av bygninger på tomta. 2 Bebyggelse og anlegg 2.1 Generelt Nye utomhusanlegg som flaggstenger, parabol, vindmøller, større antenneanlegg o.l. er ikke tillatt. Tillatt med små antenne for TV og parabol inntil en diameter på 0,5 meter.

3 2.1.2 Bebyggelsen skal ha en ensartet utforming og være tilpasset terrenget. Bebyggelsen skal gis en mørk farge tilpasset de stedlige forhold. Eksisterende skjermende vegetasjon skal beholdes og ny plantes til der dette kan gi en bedre landskapsmessig tilpasning. 3 av For utnyttelse/utforming av fritidsbebyggelse skal følgende forhold nøye vurderes: Lokal tomte- og bebyggelsesstruktur (tomtens arrondering og bygningens plassering på disse i forhold til tilgrensende landskap, terreng og nabobebyggelse som oppleves i sammenheng). Alle hytter må plasseres innenfor angitte byggegrenser Det tillates ikke oppsatte gjerder rundt hytter. Sikringsgjerde er tillatt Det er tillatt å etablere teknisk infrastruktur for å ivareta vann og avløp til tomtene. Bygg kan være inntil 10 m Bygningene kan oppdeles i flere plan for å oppnå bedre terrengtilpasning. I bratt terreng med større fall enn 1:3 skal det bygges i flere plan Uthus / garasje / anneks eller andre mindre bygg kan oppføres utenfor byggegrensen, men ikke nærmere enn 1 meter fra tomtegrensen. Minsteavstand må økes utover 1 meter dersom bygg kommer i konflikt med snølagring langs vei. Må vurderes på den enkelte tomt i forbindelse med byggemelding Hovedprinsippet er at det skal være tilgjengelighet iht. gjeldende TEK mellom parkeringsplass på egen tomt og hovedinngang. Avvik tillates der dette kravet medfører større terrenginngrep, men dokumentasjon må angis i søknad om tillatelse Det er lagt til rette for 2 parkeringsplasser for hytter uten veg adkomst. En biloppstillingsplass beregnes med BYA lik 18 m Det skal være 8 m avstand mellom fritidsboligene. Der det ikke er regulert inn byggegrense på 8 m mellom tomtene skal det oppføres fritidsbolig med tilstrekkelig brannmotstand Det er ikke tillatt med oppføring av nye hytter i 50 m beltet til sjø. Tomt 72 er unntatt fra dette kravet. 2.2 Boligbebyggelse (B1) Innenfor byggeområde B1 er det oppført 1 stk enebolig. Gjeldende kommuneplan er styrende for utforming av bebyggelse og utnyttelse av eiendom. De bygg som finnes på eksisterende tomt er styrende for hva som skal tillates av bebyggelse, og det kan ikke oppføres nye bygg utover dette. 2.3 Fritidsbebyggelse utforming Maks. hyttestørrelse er 80 m 2, bod 18 m 2 og overbygd terrasse 12 m 2. Alle areal måles som BRA. Samlet areal for ny bebyggelse er anslagsvis 3840 m Bebyggelsen skal oppføres med saltak eller pulttak. Maks. mønehøyde for fritidsbolig med saltak er 5,2 m og gesims 3,5 m målt fra planert terreng. Laveste takvinkel er 23 grader. For fritidsbolig med pulttak er maks mønehøyde 4,5 m og laveste gesimshøyde 3,5 m fra planert terreng. Med flere plan regnes høyde til

4 hvert plan. Maks terrasse inkludert overbygd del er 30 m 2 og skal ikke ligge høyere enn 0,5 m over planert terreng. 4 av Det er tillatt med 1 stk frittliggende bod men den kan ikke oppføres mer enn 6 m fra fritidsbolig. Høyeste møne- og gesimshøyde for bod er forholdsvis 3,0 m og 2,5 m Det tillates fritidsbolig med kjeller. Kjeller må tilpasses terreng på en god måte. Rom for varig opphold er ikke tillatt. Der hvor det bygges kjeller er det ikke tillatt med bod. Eksisterende bebyggelse er unntatt fra dette kravet. 2.4 Nettstasjon bygningsmessige tiltak Innenfor området BAE1 kan det etableres nettstasjon med en størrelse på 5x5 m Bygg skal harmonere med omkringliggende bebyggelse. 2.5 Renovasjonsanlegg (R1) Innenfor området skal det legges til rette for felles samleplass for avfall som er tilgjengelig for hytter i nærområdet. Renovasjon følger interkommunal ordning. 2.6 Småbåtanlegg i sjø og vassdrag med tilhørende strandsone (BAS1 mfl.) Småbåtanlegg BAS1 er privat brygge til hytte Småbåtanlegg BAS2 er felles båtplass for hytte 36, 37 og Småbåtanlegg BAS3 er felles båtplass for hytte 28, 34, 35 og Småbåtanlegg BAS5 er privat brygge til hytte Småbåtanlegg BAS6 er felles båtplass for hytte 19, 21, 30, 70, 71, 72 og Småbåtanlegg BAS7 er privat brygge for hytte Småbåtanlegg BAS8 er felles båtplass for hytte 43 og Småbåtanlegg BAS9 er felles båtplass for hytte 6, 8, 12, 13, 14, 15, 22 og 25. Det kan oppføres anlegg og bygninger som er nødvendige for områdets drift, slik som brygger, sløyebenk, båtslipp. Her er det ikke tillatt med båter som er lengre enn 4,3 m. Større båter skal plasseres ved BAS 13. BAS 9 har universal utforming og kan benyttes av personer med nedsatt funksjonsevne Småbåtanlegg BAS10 er ikke tilknyttet noen hytter innenfor hyttefeltet. Område mellom BN15 og BN 16 er avsatt til båtslipp Småbåtanlegg BAS11 er privat brygge til hytte 11.

5 5 av Småbåtanlegg BAS12 er privat brygge til hytte Småbåtanlegg (BAS13) er en flytebrygge beregnet for å sikre en båtplass til hytte 16, 18, 23, 24, 26, 29, 40, 51, 52, 53, 54, 55, 56, 57, 58, 59, 60, 61, 62, 63, 64, 65, 66, 67, 68, 69, 75, 77, 78, 79, 80, 81, 82, 83, 84, 85, 86, 87 og 88. Det kan oppføres anlegg og bygninger som er nødvendige for områdets drift, slik som brygger, sløyebenk, båtslipp, flytebrygger, utrigger/pir Småbåtanlegg BAS14 er privat brygge til hytte Småbåtanlegg BAS15 er privat brygge til hytte Småbåtanlegg BAS16 er privat brygge til hytte Småbåtanlegg BAS18 er privat brygge til hytte Småbåtanlegg BAS 19 er privatbrygge til B Naust BN1:Eksisterende naust har en størrelse på 50m 2. Hvis eksisterende naust er BN2: Eksisterende naust har en størrelse på 27 m 2. Hvis eksisterende naust er BN3: Eksisterende naust har en størrelse på 40m 2. Hvis eksisterende naust er BN4: Eksisterende naust har en størrelse på 19 m 2. Hvis eksisterende naust er BN5: Eksisterende naust har en størrelse på 14m 2. Hvis eksisterende naust er BN6: Eksisterende naust har en størrelse på 39 m 2. Hvis eksisterende naust er BN7: Eksisterende naust har en størrelse på 27 m 2. Hvis eksisterende naust er

6 2.7.8 BN8: Nytt fellesnaust tillates oppført med et BYA på 50 m 2. Det skal etableres naustboder på inntil 5m 2, og disse er forbeholdt nye hytter. Fellesnaust skal oppføres i lik stil som omkringliggende bebyggelse BN9: Eksisterende naust har en størrelse på 33 m 2. Hvis eksisterende naust er 6 av BN10: Nytt fellesnaust tillates oppført med et BYA på 90 m 2. Det skal etableres naustboder på inntil 5m 2, og disse er forbeholdt nye hytter. Bygg skal trappes i takt med terreng, og møneretning skal ligge langs med terreng. Det er kun tillatt med teglpanner på tak eller tilsvarende. Fellesnaust skal oppføres i lik stil som omkringliggende bebyggelse BN11: Eksisterende naust har en størrelse på 44 m 2. Hvis eksisterende naust er BN12: Eksisterende naust har en størrelse på 36 m 2. Hvis eksisterende naust er godkjennes ikke BN13: Nytt fellesnaust tillates oppført på gammel grunnmur med BYA på 25 m 2. Det skal etableres naustboder på inntil 5m 2, og disse er forbeholdt nye hytter. Fellesnaust skal oppføres i lik stil som omkringliggende bebyggelse BN14: Består av 2 naust som samlet har en størrelse på 97 m 2. Hvis eksisterende naust er godkjent kan det gjenoppføres opptil samme størrelse som før. Større naust BN15: Eksisterende naust har en størrelse på 38 m 2. Hvis eksisterende naust er BN 16: Eksisterende naust har en størrelse på 44 m 2. Hvis eksisterende naust er BN 17: Eksisterende naust har en størrelse på 32 m 2. Hvis eksisterende naust er BN18: Eksisterende naust har en størrelse på 63 m 2. Hvis eksisterende naust er BN19: Eksisterende naust har en størrelse på 48 m 2. Hvis eksisterende naust er

7 7 av 12 godkjennes ikke BN 20: Nytt fellesnaust tillates oppført med BYA på 90 m 2. Det skal etableres naustboder på inntil 5m 2, og disse er forbeholdt nye hytter. Fellesnaust skal oppføres i samme stil som eksisterende bebyggelse BN 21: Eksisterende naust har en størrelse på 39 m 2. Hvis eksisterende naust er BN 22: Eksisterende naust har en størrelse på 74 m 2. Hvis eksisterende naust er BN 23: Eksisterende naust har en størrelse på 61 m 2. Hvis eksisterende naust er BN 24: Eksisterende naust har en størrelse på 24 m 2. Hvis eksisterende naust er BN 25: Eksisterende naust har en størrelse på 46 m 2. Hvis eksisterende naust er 3 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur 3.1 Kjøreveg Fylkesveg 318 er en offentlig vei Eksisterende veier innen planen er private veier til felles bruk for hyttene i planområdet Juridisk punkt avkjørsel kan justeres langs tomtegrense på den enkelte tomt. 3.2 Parkeringsplass Det skal opparbeides felles parkeringsplasser for hytter innenfor hytteområdet. Nye hytter skal ha avsatt 2 parkeringsplasser. Eksisterende hytter beholder nåværende parkeringssituasjon, men skal ha minimum 1 plass pr hytte Nye tomter som ikke har parkeringsplass i fellesanlegg må etablere 2 biloppstillingsplasser på egen tomt før tiltak kan tillates P13: Det er lagt opp til 1 stk HC-parkering mellom BAS 9 og BAS10. Denne kan kun nyttes av personer med gyldig parkeringsbevis For biloppstillingsplass til hyttene skal bilene parkeres iht. tabell under. Hytter uten øremerket parkeringsplass skal benytte parkering på egen eiendom.

8 8 av 12 Parkeringsplasser med ledig kapasitet skal nyttes til gjesteparkering. Dette gjelder 4 plasser ved P1, 2 plasser ved P9A og 6 plasser ved P11. Regulert parkeringsoversikt P1-6 plasser Øremerket P2-4 plasser Øremerket Tomt 58 2 Tomt 4 1 Gjesteparkering 4 Tomt 6 1 Tomt 7 1 Tomt 9 1 P3-10 plasser Øremerket P4-6 plasser Øremerket Tomt 1 2 Tomt 5 2 Tomt 2 2 Tomt 10 2 Tomt 3 1 Tomt 17 1 Tomt 51 1 Tomt 18 1 Tomt 52 2 Tomt 53 2 P5-8 plasser Øremerket P6-6 plasser Øremerket Tomt 3 1 Tomt 7 1 Tomt 4 1 Tomt 17 1 Tomt 8 1 Tomt 18 1 Tomt 9 1 Tomt 70 1 Tomt 15 2 Tomt 72 1 Tomt 16 2 Tomt 83 1 Tomt 51 1 P6A - 2 plasser Øremerket P7-14 plasser Øremerket Tomt 43 2 Tomt 24 1 Tomt 32 2 Tomt 68 2 Tomt 69 2 Tomt 70 1 Tomt 71 2 Tomt 72 1 Tomt 73 2 Tomt 83 1 P8-4 plasser Øremerket P9-17 plasser Øremerket Tomt 25 2 Tomt19 2 Tomt 26 2 Tomt20 1 Tomt21 2 Tomt22 1 Tomt23 1 Tomt 29 2 Tomt 30 1 Tomt 31 2 Tomt 33 1 Tomt 39 2 Tomt 77 2

9 9 av 12 P9A - 2 plasser P plasser Øremerket Gjesteparkering 2 Tomt 75 2 Tomt 78 2 Tomt 79 2 Tomt 80 2 Tomt 81 2 P11-27 plasser Øremerket P 12-8 plasser Øremerket Tomt 27 1 Tomt 36 2 Tomt 28 1 Tomt 37 2 Tomt34 1 Tomt 87 2 Tomt35 1 Tomt 88 2 Tomt38 2 Tomt82 2 Tomt84 2 Tomt85 2 Tomt86 2 Gjesteparkering Energinett - grøfteanlegg Kabelanlegg for nye fritidsboliger skal nedgraves i byggeområdene. Eksisterende luftspenn kan beholdes. 3.4 Vann- og avløpsnett - grøfteanlegg Alle fritidsboliger må være tilkoblet offentlig vann og avløp jfr. kommuneplanens bestemmelser Innenfor planområdet tillates det oppføring av pumpestasjon for avløp med tilhørende anlegg. Bygg utformes mest mulig likt omkringliggende bebyggelse. Det tillates å etablere vei frem til pumpestasjon for å ivareta drift og vedlikehold. Det skal etableres trykkavløp i hele feltet, og alle hyttene skal tilkoples dette når offentlig VA-ledning er klart i området Feltet skal ha godkjent vannforsyning iht. Drikkevannsforskriften Ved anleggelse av grøfte-traseer stilles det krav om en skånsom framgangsmåte, bearbeiding av terreng skal ikke overstige en bredde på 15 m. Området skal reetableres til et naturlandskap etter endt inngrep. Der flere fritidsboliger har mulighet for å gå sammen om felles vann-/avløpstrasé, skal dette prioriteres. Grøft kan etableres selv om dette ikke er angitt med hensynsone. 3.5 Telekommunikasjonsanlegg Det kan etableres grøfter og infrastruktur for fiber og telekommunikasjonsanlegg.

10 4 Grøntstruktur 4.1 I grøntstruktur er det tillatt med vanlig skjøtsel. Snauhogging er ikke tillatt. 10 av Innenfor områdene GF1 er det tillatt med benker, grillsted, stier, m.m. Plasseringen fastsettes ved byggemelding av fellesanlegg. Tiltakene skal kunne nyttes av allmennheten. 4.3 I forbindelse med opparbeidelse av turveg/stier er det tillatt med mindre terrenginngrep. Det kan tillates materiale i mørk grus som passer inn med stedlige forhold. Bredde inntil 2,0 meter. 5 Landbruks, natur- og friluftsformål 5.1 I områder for friluftsformål / felles uteoppholdsareal er det tillatt med benker, grillsted, stier m.m. Plasseringen fastsettes ved byggemelding av fellesanlegg. Tiltakene skal kunne nyttes av allmennheten. 5.2 Arealer regulert til friluftsformål skal være åpent for allmenn ferdsel. 5.3 Det er tillatt med fylling / skjæringer i LNFR-friluftsformål område i tilknytning til bebyggelse og anlegg, samferdsel og teknisk infrastruktur. Inngrep skal gjøres minst mulig. 5.4 Det er tillatt med tradisjonelt landbruk etter dagens bruk i friluftsområdet. 5.5 Det er tillatt med bygg som er nødvendig for å drifte tradisjonelt landbruk etter dagens bruk. 6 Bruk og vern av sjø og vassdrag med tilhørende strandsone 6.1 Innen område VBO1 og VBO2 er det tillatt med felles badeplass til allmenn bruk. I VBO2 er det tillatt med sandstrand. 6.2 Innen område VS4 tillates nødvendige tiltak som fyllinger for flytebrygge, utsprenginger, terrengarbeider mm for å kunne etablere småbåthavn beregnet for BAS13. Nødvendig vedlikehold kan utføres fortløpende. 6.3 Det er tillatt å etablere moringer for flytebrygge i FSS Innen område VS1 og VS2 tillates fylling med vedlikehold for BAS6, BAS7, BAS8 og BAS Tiltak i sjø som faller inn under havne- og farvannsloven skal godkjennes av Kystverket. 7 Hensynsoner 7.1 Høyspentlinje legges i jord der ikke annet er angitt på plankart.

11 11 av 12 For høyspent kabelanlegg (H370_1) er det byggeforbudsbelte på 2m på hver side av kabelens senterlinje. For nettstasjon med transformator (H370_2) er det et byggeforbudsbelte på 5 m rundt nettstasjonens kanter. 7.2 Frisiktsone I områder regulert som frisiktsone (H140_1. H140_2, H140_3 og H140_4) ved vei skal det være fri sikt i en høyde av 0,5 meter over tilstøtende veiers nivå. 7.3 Ras og skred Hensynsone 310_1 til H310_12 angis ras og skredfare iht. Asplan Viak rapport versjon 1 datert Angitt hensynsone på plankart viser største nominelle årlige sannsynlighet for skred 1/1000. I hensynsone H310_1 skal det foretas skredsikring ved at skrenten renskes og om nødvendig dekkes med nett som boltes fast Generelt skal ingen bygging skje i ras og skredområder før det foreligger en plan for tilstrekkelig sikringstiltak For å oppnå størst mulig sikkerhet mot skred for både bygg og generell ferdsel i området anbefales det å fjerne alle blokker som står ustabilt i høyere deler av terrenget. 7.4 Angitt hensynssone for bevaring av kulturmiljø Det er registrert kulturminner innenfor planområdet; 2 bolighus, naust, eldhus og ruin av driftsbygning, H510_1 til H510_4. Disse bygningene er registrert med verneverdi C, bevaringsverdig. Bygninger, materialbruk og detaljering kan ikke endres uten at dette søkes om og avklares med Byantikvaren i Sandnes. 7.5 Bestemmelsesområde Innenfor bestemmelsesområde #1er det tillatt å kjøre med tunge kjøretøy opp til 4 tonn. Etter at kjøringen er gjennomført skal stien tilbakeføres til opprinnelig standard slik at ferdsel til hyttene ikke blir påvirket. 8 Rekkefølgekrav 8.1 Tilfredsstillende vann- og avløpsledninger må være etablert og dokumentert før brukstillatelse kan gis. Tilknytning skal skje til offentlig vann- og avløpsanlegg. 8.2 Kryss til fylkesveg 318 skal være ferdig opparbeidet i henhold til byggeplan godkjent av vegmyndighet før det kan gis midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest til nye hytter som benytter gjeldende avkjørsel. 8.3 Det kan ikke gis midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest til nye hytter i planområdet før tilhørende veg, sti og parkeringsplass er opparbeidet. 8.4 Egen teknisk plan for renovasjon må utarbeides og godkjennes av Sandnes kommune før det kan igangsettes nye tiltak innenfor planen.

12 12 av Skredsikring i H310_1 skal være foretatt før det kan gis igangsettingstillatelse til fritidsbolig på tomt Det skal tinglyses rett til allmenn ferdsel over felles småbåtanlegg og felles adkomstvei før byggetillatelse kan gis innenfor planområdet. 8.7 Det kan ikke gis midlertidig brukstillatelse/ferdigattest til nye hytter før det er opparbeidet tilhørende båtplass. 8.8 Rettighet til båtplass for nye hytter i planområdet skal tinglyses på den enkelte eiendom før byggetillatelse til den enkelte hytte kan gis. 8.9 Det skal tinglyses rett til parkering på henviste plasser før byggetillatelse til den enkelte hytte kan gis Det må foreligge tinglyst rett til legging av ledninger over de ulike eiendommene før byggetillatelse kan gis på hver enkelt eiendom. Teknaconsult AS Sandnes