PLANSKILDRING Datert:

Transkript

1 PROSJEKTADMINISTRASJON REGULERING - KOMMUNALTEKNISK PLANLEGGING Pb EIKELANDSOSEN - Tlf.: E-post: post@byggadmin.no AUSTEVOLL KOMMUNE DETALJREGULERING VARDEN SANDTORV Gnr. 31, bnr. 164 PLANSKILDRING Datert: Side 1 av 25 Gnr./bnr: 31/164 Plannamn: Reg.plan Varden Sandtorv ArealplanID:

2 Innhaldsfortegning 1 SAMANDRAG NØKKELOPPLYSNINGAR BAKGRUNN FOR PLANARBEIDET BAKGRUNN INTENSJONEN MED PLANFORSLAGET PLANPROSESSEN GJELDANDE PLANSTATUS OG OVERORDNA RETNINGSLINJER MERKNADER PLASSERING/AVGRENSING OMLIGGJANDE AREAL SIN BRUK/STATUS EKSISTERANDE BEBYGGELSE TOPOGRAFI/LANDSKAPSTREKK SOLTILHØVE VEGETASJON, DYRELIV OG ANDRE NATURTILHØVE GRØNE INTERESSER. NATURMANGFALDSLOVA KULTURMINNEVERDIAR VEG OG TRAFIKKTILHØVE STØY OFFENTLEG KOMMUNIKASJON/ KOLLEKTIVDEKNING VATN OG AVLAUP PRIVAT OG OFFENTLEG SERVICETILBOD RISIKO OG SÅRBARHEIT PRIVATRETTSLIGE BINDINGAR UTGREIINGAR IHHT FORSKRIFT OM KONSEKVENSUTREDNINGER OMTALE AV PLANFORSLAGET INNLEIING REGULERINGSFØREMÅL BYGGJEFØREMÅL LEIK/ UTEOPPHALDSAREAL PARKERING/GARASJE TRAFIKKAREAL STØYTILTAK AVFALLSHANDTERING/MILJØSTASJON RISIKO OG SÅRBARHEIT BÅTHAMN KONSEKVENSAR AV PLANFORSLAGET OVERORDNA PLANAR OG VEDTAK EKSISTERANDE REGULERINGSPLANAR ESTETIKK KONSEKVENSAR FOR NABOAR TRAFIKK- OG PARKERINGSFORHOLD KULTURMINNE FRILUFTSAKTIVITET, NATUROMRÅDE, BORN OG UNGE SINE INTERESSER I NÆRMILJØET RISIKO OG SÅRBARHEIT INFRASTRUKTUR (VEG/VATN/AVLAUP, EL-ANLEGG ETC ) KONSEKVENSAR FOR NÆRINGSINTERESSER JURIDISKE/ ØKONOMISKE KONSEKVENSAR FOR KOMMUNEN MEDVERKNAD Side 2 av 25

3 10 FORSLAGSSTILLERS AVSLUTTENDE KOMMENTAR Side 3 av 25

4 1 SAMANDRAG Den søre delen av planområdet er tidlegare godkjent med 10 hyttetomtar. Den nordre delen med grense til friområde i nord og Varden-platået, inneheld 26 nye tomtar. Området har sørvestleg fall mot sjøen. Mot sjøen er det sett av 25 m breidde som buffersone. Det same er gjort i nord mot friområdet. Varden-platået er beheldt som friluftsføremål H5560 Bevaring av naturmiljø. Alt ope areal mellom tomtane er 5130 Friluftsføremål. Kartgrunnlaget er dårleg. Området er snauskarv, lyng og lave tre. Fleire plasser er det 2 og 4 m bratte knausar. Planlagde vegar er stukne i terrenget og tilpassa terrengformasjonar. Tilkomstvegen til området, over noko smal kommunal veg og noko fellesveg, er svært trøblete. Hytteområdet treng eiga småbåthamn med bodbygg. 2 NØKKELOPPLYSNINGAR Gardsnr./bruksnr. Gnr 31, bnr. 164 Gjeldande planstatus (regulerings- Fritidsbustadar og grønt /kommune(del)pl.) Forslagsstillar Grunneigarar Plankonsulent Ny plans hovudformål Planområdets areal i daa Grad av utnytting Ant. nye bueiningar/ nytt næringsareal (BRA) Aktuelle problemstillingar (støy, byggehøgder, o. l.) Ligg det føre varsel om motsegn (j/n) Konsekvensutgreiingsplikt (j/n) Bergen Arealutvikling AS Bergen Arealutvikling AS Byggadministrasjon Harald Bjørndal AS Tilretteleggja for fritidsbustadar 131 da BYA/BRA 153m² pr tomt 36 fritidsbustadar, 10 av desse er godkjent i gjeldande plan Nei Nei Kunngjering oppstart, dato Fullstendig planforslag motteke, dato Informasjonsmøte halde.(j/n) Nei 3 BAKGRUNN FOR PLANARBEIDET 3.1 BAKGRUNN Området er lagt inn i kommuneplanen som område for fritidsbustad. 3.2 INTENSJONEN MED PLANFORSLAGET Tilretteleggja for fritidsbustadar med eiga båthamn. Bevara det unike Varden-platået. Side 4 av 25

5 4 PLANPROSESSEN Oppstartmøte vart halde Oppstart vart varsla frå oss i ekspedisjon av Det er ikkje teke opp krav om KU. Hyttefeltet er i samsvar med kommuneplanen. Båthamna ligg i sjøområde, ikkje innlagt i kommuneplanen GJELDANDE PLANSTATUS OG OVERORDNA RETNINGSLINJER Kommuneplan med område for fritidsbustadar med 25 m buffersone mot sjø Gjeldande reguleringsplan for tomt Kommuneplan fritidsbustadar Reguleringsplan(ar) 4.2. MERKNADER Til oppstartmeldinga kom det inn desse merknadane: 1. Statens Vegvesen Ingen merknad. Tiltakshavar: ok. 2. Fylkeskommunen Vurdering Friluftsliv Delar av planområdet ligg innanfor området som er registrert som regionalt friluftsområde med svært høg verdi. Sjølv om kombinasjonen fritidsbustader og friluftsområde kan vere motstridande, treng det ikkje vere konflikt så lenge planen fører til at den allmenne tilgangen til friluftsområdet blir betra. Det kan mellom anna vere å leggje til rette for an setje ut båt eller kajakk. Ny utbygging må ikkje hindre ferdsel til naturområdet nord for området for fritidsbustader eller få privat karakter. Landskap Landskapet i planområdet er skrint og vil vere sårbart sjølv for små tiltak. Det er derfor viktig at det vidare planarbeidet er særleg merksam på desse utfordringane, og finn gode og tilpassa løysingar. Det bør ikkje leggjast til rette for bygg som får silhuettverknad frå sjø eller veg. Nær- og fjernverknaden bygningane og andre inngrep bør illustrerast i planomtala. Særleg bør ein ta omsyn til sjølve Varden som ligg inne i planområdet. Kulturmiljø og kulturminnevern Hordaland fylkeskommune vil minne om pkt. 2 i dei regionale retningslinene i Fylkesdelplan for kulturminne der dokumentasjon av kulturminne og kulturmiljø skal gjerast på eit tidleg stadium i all arealplanlegging. Vi ber om at eventuelle kulturminneinteresser vert omtalte, verneverdiane vurderte og teke omsyn til i det vidare planarbeidet. Side 5 av 25

6 Det er ingen kjende automatisk freda kulturminne innanfor plangrensa. Det er tidlegare funne ei trinnøks frå steinalder og delar av eit skip i ei myr på garden Sandtorv. Det er potensial for funn av automatisk freda kulturminne, då særleg funn frå steinalder, i planområdet. Det er difor naudsynt med ei arkeologisk registrering for å få oppfylt undersøkingsplikta etter 9 i kulturminnelova. Det er ofte føremålstenleg å få området registrert før planen er ferdig utforma for å kunne ta omsyn til eventuelle konfliktar med automatisk freda kulturminne. Vi gjer merksam på at det er tiltakshavar som må bere kostnadane med ei slik undersøking, jf. Kulturminnelova 9 og 10. Hordaland fylkeskommune rår til at den arkeologiske registreringa vert utført samtidig med utarbeiding av planforslaget. Kostnadsramma for den arkeologiske registreringa er sett til ,- (sjå vedlegg). Vi ber om at de sender ei skriftleg godkjenning av kostnadsoverslaget med opplysningar om organisasjonsnummer, samt signatur til den som er ansvarleg betalar. Sidan planen omfattar sjøareal er den lagt fram for Bergens Sjøfartsmuseum. Museet kjenner ikkje til kulturminne ved Varden gnr. 31 bnr. 164 i Austevoll kommune som kan bli direkte råka av reguleringa. Museet har heller indikasjonar på at området har vore nytta som ankringsstad eller hamn i eldre tid. Museet har derfor ingen merknader til reguleringa. Hordaland fylkeskommune vil minne om at planen, når den kjem på offentleg ettersyn, ikkje må vere i konflikt med automatisk freda kulturminne eller andre nasjonalt og regionalt viktige kulturminne. Meir informasjon Meir informasjon om plantema, rettleiarar og statistikk kan ein finne på nett Oppsummering Hordaland fylkeskommune ber om at planarbeidet legg særleg vekt på friluftsliv, landskap og kulturminne. Tiltakshavar: Dette tar me med oss inn i arbeidet. Arkeologisk feltarbeid er ikkje bestilt. 3. Fiskeridirektoratet Vest Vurdering av oppstartsmelding Vi kan ikkje sjå at skissert planområde kjem i berøring med sjøområde som er tilknyta særskilde fiskeri- eller akvakulturinteresser, og vi har såleis ingen vidare merknader utover at framlegg til plan må sendast på høyring til Fiskeridirektoratet region vest. Tiltakshavar: Ok. 4. Kystverket Ingen merknader. Side 6 av 25

7 Tiltakshavar: Ok. 5. Fylkesmannen Ingen merknader. Tiltakshavar: Ok. 6. Liv Sandtorv Viser til telefonsamtale vedrørende motatt varsel om oppstart av detaljregulering og i den forbindelse tilkomstvei til området. Viser i slik anledning til vedlagt kart der min vei er markert. I sak 09/808 er det vedtak på at tiltakshaver/ansvarlig søker skal ordne med avtaler ved bruk av privat eiendom. Dette er ikke gjort, men vei er tatt i bruk og ødelagt. Ved den videre regulering ber vi om at tilkomstvei blir planlagt der tomteområdet har veirett, og ikke over min private vei. Kopi av dette brevet sendes Austevoll kommune til orientering. Tiltakshavar: Vegen som er brukt er den vegen som er der. Vegrettspørsmål er og tekne opp med kommunen. Ingen kan svara på om vegretten er der vegen er OG 5.2 PLASSERING/AVGRENSING På øya Sandtorv i Austevoll kommune. Øya har 2 kommunale kaiar, ein nord og ein sør på øya. Aust for kaien i sør ligg ei båthamn OMLIGGJANDE AREAL SIN BRUK/STATUS Området ligg i sør og aust til eksisterande hyttefelt. I vest til sjø og i nord til friområde med 25 m buffersone som friluftsområde. 5.4 EKSISTERANDE BEBYGGELSE Eksisterande bebyggelse i sør og aust er fritidsbustadar. 5.5 TOPOGRAFI/LANDSKAPSTREKK Området er sørvest skrånande fram til bratt ned til sjøen. Innanfor området ligg fleire 2-4 m høge skrentar. Vardetoppen er viktig landskapstrekk. Området har mykje fjell i dagen, lyng og krattskog. 5.6 SOLTILHØVE Solrikt område. Vardetoppen mot nordvest er lav og stengjer ikkje for kveldssol. 5.7 VEGETASJON, DYRELIV OG ANDRE NATURTILHØVE Tunt jordlag med lyng og krattskog. Mykje fjell i dagen. Side 7 av 25

8 5.8 GRØNE INTERESSER. NATURMANGFALDSLOVA Vardeplatået er fin utsiktsplass på Sandtorv. Der er ingen registreringar frå Naturbase og Artsdatabanken. Side 8 av 25

9 Side 9 av 25

10 Side 10 av 25

11 5.9 KULTURMINNEVERDIAR 5.10 VEG OG TRAFIKKTILHØVE 2 kommunale kaiar på øya. Dårlege vegar. Privat veg frå kommunal veg og fram til feltet. Vegrett og vegplassering omtvista. For å fungera treng feltet eiga båthamn med kai og bodbygg. Vegar i området kan trafikkerast med ATV og liten traktor STØY Ingen faste støykjelder. Berre støy frå båtar OFFENTLEG KOMMUNIKASJON/ KOLLEKTIVDEKNING Ingen VATN OG AVLAUP Vatn frå borehòl. Spillvatn via slamavskiljar til sjøutslepp PRIVAT OG OFFENTLEG SERVICETILBOD Ingen system. Side 11 av 25

12 5.15 RISIKO OG SÅRBARHEIT Side 12 av 25

13 Side 13 av 25

14 Side 14 av 25

15 Side 15 av 25

16 Side 16 av 25

17 Side 17 av 25

18 Side 18 av 25

19 Side 19 av 25

20 ROS-analyse for naustområde Varden - Sandtorv, Austevoll Naturbasert sårbarheit Uønska hending Potensiell risiko for: Merknad Liv og Helse Miljø og materielle verdiar Ekstremvêr Sterk vind Området er verhardt. Naust og kaiar må byggjast sikra mot uver. Utlagt bølgjebrytar må forankrast tilstrekkeleg Store nedbørsmengder Store snømengder Anna Flaumfare Vert ikkje vurdert som risiko for området. Flaum i elvar/ bekkar Der er ingen elvar eller synlege bekkar i området. Flaum i vassdrag/ innsjøar Overvasshandtering Springflo/ stormflo Ikkje aktuelt Ikkje emne Historisk flomnivå Målt 1,48 Målt kote 1,48. Målt Anna Skredfare Kvikkleirskred Oppmålingsavdelinga Kvinnherad kommune har gjort eit godt arbeid med registrering av springflo. Historisk flomnivå 1991 er målt til kote 1,48. Normal springflo er målt til kote 1,35. Faremeldingar om issmelting og stigande havnivå er det i det siste blitt nedgradert. Det er viktig for bruk av gjestebrygga at nærkonakt til sjø er god. Me vel difor: Gjestebryggje kote 1,25 Naust kote 1,75 Lausmasseskred Ikkje aktuelt emne. Is og snøskred Ikkje aktuelt emne. Steinras, steinsprang Anna Ikkje aktuelt problem. Side 20 av 25

21 Byggegrunn Setningar Utglidingar Radon Anna/Forureining Plante- og dyreliv Planter Dyr Fuglar Anna Andre uønska hendingar Skog- og vegetasjonsbrann Jordskjelv Grunnforhold fjell. Radon vert ikkje sett på som eit problem i området. Ingen rødlisteartar eller andre trua arter er registrert i området Ingen rødlisteartar eller andre trua arter er registrert i området Ingen rødlisteartar eller andre trua arter er registrert i området Ikkje emne. Verksemdbasert sårbarheit Uønska hending Potensiell risiko for: Merknad Liv og Helse Miljø og materielle verdiar Brann/ eksplosjon Brannfare Eksplosjonsfare Anna Energitransport Høgspent Lågspent Gass Anna Forureina vatn Drikkevasskjelde Badevatn, fiskevatn, vassdrag og liknande Ikkje aktuelt konflikt Ikkje aktuelt konflikt. Ikkje aktuelt konflikt Ikkje aktuelt konflikt Heile området vert tilknytt privat vassverk frå borehòl. Heile området er tilknytt avløpsnett med utslepp i sjø. Bading i sjø. Side 21 av 25

22 Forureining grunn Kjemikalieutslepp Anna Forureining luft Støv/ partiklar/ røyk Støy Anna Friluftsliv og tilgjenge til sjø Fri ferdsel langs sjø Friluftsliv Anna Det har ikkje i området vore dreve sagbruk eller forurensande verksemd som skulle tilsei at grunnen i område er forurensa. Der er heller ingen verksemd i området i dag som forurensar. Der er ingen faste støykjelder i området. Støy frå båtar. Område er lite nytta som friluftslivområde Sårbarheit knytt til infrastruktur Uønska hending Potensiell risiko for: Merknad Liv og Helse Miljø og materielle verdiar Trafikkfare inne i planområde Forhold for mjuke trafikantar Ikkje emne. Forhold for kjørande Forureining Støv/ partiklar Støy Lukt Utslepp/ kjemikaliar Anna Ikkje emne. Der er ingen faste støykjelder i området. Trafikkfare på nærliggjande vegar/ transportåre utanfor planområde Veg Litt trafikk til området. Sjø Luft Anna Småbåttrafikk til området. Side 22 av 25

23 5.16 PRIVATRETTSLIGE BINDINGAR Ingen kjende. 6 UTGREIINGAR IHHT FORSKRIFT OM KONSEKVENSUTREDNINGER Plan for fritidsbustadar er i samsvar med kommuneplanen. Båthamna er ope sjøområde. KU er ikkje blitt krevd. 7 OMTALE AV PLANFORSLAGET 26 stk nye fritidsbustadtomtar, sterkt tilpassa terrenget. 7.1 INNLEIING Plassering av 26 nye fritidsbustadar er valt spreidd, tilpassa terrenget med ein gangveg og enkel køyreveg, sterkt tilpassa terrenget utan fylling og skjæring. 7.2 REGULERINGSFØREMÅL 26 nye fritidsbustadtomtar. 25 m buffersone mot sjøen og mot friområde i nord. H560 Bevaring av naturmiljø for Vardenplatået. Vegar: Gangveg, kjørbar for ATV og liten traktor Friluftsområde for alt område mellom tomtane. Småbåthamn med kai og bodbygg 7.3 BYGGJEFØREMÅL Fritidsbustad: pr tomt. Fritidsbustad 120 m² Bod 15 «1 p. plass 18 «BYA/BRA 153 m² Maks mønehøgde: 7,5 m 7.4 LEIK/ UTEOPPHALDSAREAL Det er ikkje sett av eigne areal til leik og sosial arena. I planen ligg store område med 5130 Fritidsføremål, samt at heile Vardenområdet er friluftsområde med vern av naturmiljø. I nord grensar feltet til offentleg friområde. Båthamna vil vera ein sosial arena og for barn og unge. 7.5 PARKERING/GARASJE Området er berre mulig å trafikkera med liten traktor og ATV. Det vert sett av 1 parkeringsplass på kvar tomt, à 18 m². Side 23 av 25

24 7.6 TRAFIKKAREAL Ikkje emne. 7.7 STØYTILTAK Ingen. 7.8 AVFALLSHANDTERING/MILJØSTASJON 7.9 RISIKO OG SÅRBARHEIT Sjå BÅTHAMN Har ein hytte på Sandtorv så har ein òg båt. Tilkomsten frå båthamna lengre aust og over kommunal veg og privat veg, er vanskeleg. Det idèelle var at dei 36 hyttene fekk eiga båthamn. Dette ville avlasta trafikken med kjøretøy på Sandtorv, og unngå krangel om forståing av vegrettar. Det er ikkje mulig gå ta på land og sjøsetja båtar i hamna. Større vedlikehald er ikkje tillete. Dette må ordnast i heimehamna. 8. KONSEKVENSAR AV PLANFORSLAGET 8.1 OVERORDNA PLANAR OG VEDTAK Område for fritidsbustadar og friluftsområde i samsvar med kommuneplan. Hamneområde til fritidsbustadane er ikkje i samsvar med overordna plan. 8.2 EKSISTERANDE REGULERINGSPLANAR Hyttetomt 1-10 er tidlegare godkjente. 8.3 ESTETIKK Tomtar og vegar er sterkt tilpassa terrenget. Tilkomst til båthamna og plassering av kai er òg sterkt tilpassa terrenget. Båthamna vil gje ein god og sjølvstendig tilkomst til hyttefeltet med 36 hytter. Tilkomst over eksisterande vegar er grunnlag for privatrettslege konfliktar KONSEKVENSAR FOR NABOAR Med eigen tilkomst via eiga båthamn, vil konsekvensane for naboar vera små. 8.5 TRAFIKK- OG PARKERINGSFORHOLD Vegar i området er gangveg, ATV-veg og for liten traktor. Kvar tomt skal ha parkeringsplan for eit kjøretøy. Trafikken vil vera liten. 8.6 KULTURMINNE Varden og vardeplatået vil vera område med bevaring naturmiljø. Der er ikkje kjente funn av kulturminne. Side 24 av 25

25 8.7 FRILUFTSAKTIVITET, NATUROMRÅDE, BORN OG UNGE SINE INTERESSER I NÆRMILJØET Planen har store område med urørt natur. I nord grensar området til offentleg friområde. Eiga båthamn vil gje mange aktivitetsmuligheiter. 8.8 RISIKO OG SÅRBARHEIT Sjå INFRASTRUKTUR (VEG/VATN/AVLAUP, EL-ANLEGG ETC ) Vil gje aktivitetsauke og muligheiter KONSEKVENSAR FOR NÆRINGSINTERESSER Vil gje auka byggeaktivitet og behov for servicetenester JURIDISKE/ ØKONOMISKE KONSEKVENSAR FOR KOMMUNEN Nei 9 MEDVERKNAD Det har vore sendt ut oppstartmelding, samt forsøkt dialog om vegrettar inn til feltet. 10 FORSLAGSSTILLERS AVSLUTTENDE KOMMENTAR For at dette skal bli eit godt og attraktivt hytteområde, treng hytteområdet eiga båthamn. Ved å etablera eiga hamn, vil ein gjera området enklare å bruka og unngå konfliktar med eksisterande hytteområde og forståing av vegrettar og tilkomst. Arkeologisk feltarbeid er ikkje gjennomført. Side 25 av 25