SLUTTBEHANDLING AV DETALJREGULERING FOR MIKLAGARD GOLFHOTELL

Transkript

1 ULLENSAKER Kommune SAKSUTSKRIFT Utv.saksnr Utvalg Møtedato 94/16 Hovedutvalg for overordnet planlegging /16 Kommunestyret SLUTTBEHANDLING AV DETALJREGULERING FOR MIKLAGARD GOLFHOTELL Vedtak Ullensaker kommune vedtar med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-12, detaljreguleringsplan for Miklagard Golfhotell, som vist på kart datert , sist revidert , med tilhørende bestemmelser, sist datert I henhold til plan- og bygningslovens og oppheves deler av gjeldende reguleringsplan for «Golfbane på Hillern Gård, gnr 28, bnr 1-3, mf., Kløfta», fra , planid 182. Planlagt adkomstveg og deler av parkeringsplass omfattes av «reguleringsplan for ny RV 2 Kløfta Nybakk», fra , planid 237. Ny detaljreguleringsplan erstatter deler av eksisterende reguleringsplaner. Rett utskrift Kurt O. Kristoffersen Formannskapssekretær Sendt: Saksbehandler for videre forføyning. Saksnr. 2012/ Side 1 av 14

2 Saksprotokoll i Kommunestyret Behandling: Av 45 representanter var 45 til stede medregnet møtende vararepresentanter. Votering: Hovedutvalg for overordnet planleggings fikk 42 stemmer og ble derved vedtatt mot 3 stemmer som stemte i mot. Saksprotokoll i Hovedutvalg for overordnet planlegging Behandling: Av 11 representanter var 11 til stede. Votering: Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt. Vedtak Ullensaker kommune vedtar med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-12, detaljreguleringsplan for Miklagard Golfhotell, som vist på kart datert , sist revidert , med tilhørende bestemmelser, sist datert I henhold til plan- og bygningslovens og oppheves deler av gjeldende reguleringsplan for «Golfbane på Hillern Gård, gnr 28, bnr 1-3, mf., Kløfta», fra , planid 182. Planlagt adkomstveg og deler av parkeringsplass omfattes av «reguleringsplan for ny RV 2 Kløfta Nybakk», fra , planid 237. Ny detaljreguleringsplan erstatter deler av eksisterende reguleringsplaner. Saksnr. 2012/ Side 2 av 14

3 RÅDMANNENS INNSTILLING Ullensaker kommune vedtar med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-12, detaljreguleringsplan for Miklagard Golfhotell, som vist på kart datert , sist revidert , med tilhørende bestemmelser, sist datert I henhold til plan- og bygningslovens og oppheves deler av gjeldende reguleringsplan for «Golfbane på Hillern Gård, gnr 28, bnr 1-3, mf., Kløfta», fra , planid 182. Planlagt adkomstveg og deler av parkeringsplass omfattes av «reguleringsplan for ny RV 2 Kløfta Nybakk», fra , planid 237. Ny detaljreguleringsplan erstatter deler av eksisterende reguleringsplaner. Ullensaker, Tor Arne Gangsø rådmann Saksnr. 2012/ Side 3 av 14

4 Saksbehandler: Atle Sander Vedlegg: 1. Plankart, datert , sist revidert Bestemmelser, sist datert Planbeskrivelse m/ku, revidert Illustrasjonsplan, datert ROS-analyse 6. Miklagard Golfresort. Markedsanalyse-hotell, fra CBRE Atrium AS. Okt. 2015, rev. Des Saksdokumenter: SAMMENDRAG: Miklagard Golf på Kløfta er et golfanlegg med internasjonal standard. For at Miklagard Golf skal fremstå som en fullverdig golf-destinasjon i internasjonal målestokk, er det behov for utvidelse til et full-serviceanlegg med god kapasitet for overnatting og et utvidet servicetilbud til anleggets gjester. Det er derfor ønske om å oppføre et hotell med disse fasilitetene til anleggets gjester med et bruksareal på ca m² (inkl. underjordisk parkering) sentralt på golfbanen. I tillegg kommer eksisterende klubbhus og parkering på terreng. Følgende forhold ved reguleringsforslaget utløste konsekvensutredning i henhold til fastsatt planprogram: Endring av byggeområder fra overordnet arealplan, skredfare og et bruksareal over m². Tiltaket anses å ha liten konsekvens for omkringliggende områder og overordnete planer. Trafikkanalysens beregninger viser at foreslått utbygging kun forventes å gi marginal endring i trafikkavviklingen i omkringliggende veger og kryss med en økt døgntrafikk på ca. 1 % i forhold til dagens døgntrafikk. Golfbanen vil etter utbyggingen opprettholdes som et viktig friluftsområde med allmenn tilgjengelighet. Innenfor planområdet er det ikke registrert sjeldne eller truete vegetasjonstyper, rødlistete arter eller verdifulle naturtyper. Golfbanen representerer en mulig jordbruksressurs. Arealet ble bakkeplanert på 1970-tallet. Jordmassen er svært hard å grave i, noe som vil gjøre eventuell fremtidig mekanisert jordbruksproduksjon vanskelig. Matjorden skal bevares og jordloven skal fortsatt gjelde. Rådmannen støtter etablering av et hotell på Miklagard golfbane, og anbefaler at detaljreguleringsplanen vedtas. Det foreligger ikke lenger noen innsigelser til planen. SAKEN GJELDER Detaljreguleringsplanen for Miklagard golfhotell utarbeides av Arcasa Arkitekter AS på vegne av Miklagard Golf AS. Bakgrunn Planområdet utgjør den vestre delen av Miklagard golfbane, som er lokalisert øst for avkjøringen til Kløfta på E6, på sørsiden av E16 mot Kongsvinger. Deler av eiendommene 28/1 og 29/1 utgjør hoveddelen av planområdet, i tillegg til mindre deler av gnr 29/70, 29/75, 29/89 og 29/117. Planstatus Planområdet omfattes i hovedsak av eksisterende reguleringsplan, «Golfbane på Hillern Gård, GNR 28, BNR 1-3, mf., Kløfta», fra Planlagt adkomstveg og deler av parkeringsplass omfattes av «reguleringsplan for ny RV 2 Kløfta Nybakk», fra Saksnr. 2012/ Side 4 av 14

5 I kommunedelplanen for Kløfta fra 2012 er planområdet regulert til Idrettsanlegg nåværende (golfbane) og nåværende og framtidig næringsbebyggelse. Planlagt plassering av hotellet med tilhørende parkeringsplass mv., ligger både innenfor områder avsatt til golfbane og fremtidig næring i kommunedelplanen. Kommunedelplanen har også faresone Ras- og skredfare i det aktuelle planområdet. Ny kommuneplan vedtatt opprettholder kommunedelplanens formål her. SAKSGANG Planarbeidet startet med oppstartsmøte med kommunen i august 2012, og en presentasjon av planene for politikerne i Plan- og samferdselskomiteen september samme år. Planoppstart med planprogram ble varslet våren Planprogrammet ble fastsatt i Hovedutvalget for overordnet planlegging den Etter den tid har det vært møter og noe brevveksling med nye skisser og illustrasjoner. Den mottok kommunen et planforslag. Etter intern saksbehandling ble planforslaget 1.gangsbehandlet i HOP den Innkomne merknader til varsel om planoppstart Til varsel om planoppstart og offentlig ettersyn av planprogrammet, ble det avgitt 7 uttalelser. Disse ble oppsummert og kommentert til fastsettelsen av planprogrammet den I vedlagt planbeskrivelse er uttalelsene gjengitt på nytt og kommentert av forslagstiller basert på deres innsendte planforslag. Rådmannens vurderinger ble gjort til 1.gangsbehandling. 1.gangsbehandling Planforslaget ble behandlet i HOP den , sak 138/15. Her vedtok HOP: Hovedutvalget for overordnet planlegging (HOP) vedtar med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-10, å legge forslag til detaljreguleringsplan for Miklagard Golfhotell, som vist på kart datert , med tilhørende bestemmelser, ut til offentlig ettersyn. Turveg/skiløype og fortau må reguleres inn på plankartet. Innkomne uttalelser til offentlig ettersyn Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn i perioden Kommunen mottok uttalelser fra 6 instanser. Statens vegvesen, datert De forutsetter at det gjennomføres geotekniske undersøkelser før en etablerer parkeringsanlegget P1, for å sikre stabiliteten mot E16. Rådmannens kommentar: P-arealet P1 er allerede opparbeidet. Det foreligger ikke planer om utvidelse eller store endringer her. Akershus fylkeskommune, datert og De mener at området ikke egner seg for hotell-/konferansevirksomhet eller annen service som retter seg mot et bredere publikum enn brukerne av golfbanen. De mener planforslaget er i tråd med dette. De viser ellers til regional plan for areal og transport som understreker betydningen av at flest mulig reiser foretas med kollektivtransport. De mener det er uheldig at parkeringsdekningen beregnes ut fra hvert selvstendig formål (restaurant, cafè og treningssenter) da det vil være de samme besøkende som bruker dette, og anbefaler derfor at parkeringsnormen reduseres. Saksnr. 2012/ Side 5 av 14

6 Fylkesrådmannen forutsetter at tiltakene i planen ikke reduserer muligheten for å oppfylle kravene i vannforskriften angående vannområdet Øyeren. Fylkeskommunen krevde at planområdet ble arkeologisk registrert. I endelig uttalelse datert viser fylkeskommunen til at registreringen som er gjennomført ikke har påvist automatisk fredete kulturminner, og undersøkelsesplikten etter kulturminnelovens 9 er oppfylt. Rådmannens kommentar: Parkeringsdekningen blir noe redusert ved at det kun settes p-krav til formålene hotell og kontor. I tillegg settes et tak på maks 300 nye p-plasser. Uttalelsen tas ellers til orientering. Hafslund Nett, datert Byggeforbudsbeltet for høyspennings luftledning som grenser til planområdet er 10,5 m til hver side fra senter av ledningen. Dersom planforslaget faller innenfor byggeforbudsbeltet, bør det innarbeides en hensynssone-fare i reguleringskartet. I reguleringsbestemmelsenes pkt 4.3 Faresoner-høyspenningsanlegg, er det oppgitt at faresonen bortfaller hvis traseene kables. Det må ikke gjøres oppfylling av terrenget som medfører redusert høyde opp til luftledningsanlegg. Eksisterende og nye nettstasjoner må plasseres minimum 3 m fra veikant og utenfor veiens frisiktsoner, og minst 5 m fra bygning med brennbare overflater. Dette er viktig å synliggjøre i bestemmelsene. Arealer som brukes eller skal brukes til nettstasjoner skal avsettes i plankartet til arealformål bebyggelse og anlegg-andre typer bebyggelse og anlegg, energianlegg (kode 1500). Rådmannens kommentar: Høyspentledningen og byggeforbudsbeltet rundt denne ligger utenfor planområdet. Energianlegg for nettstasjon er tilføyd på plankartet for eksisterende anlegg. I bestemmelsene 5.3 og 5.4 er det tilføyd noe om nettstasjoner og byggeavstand i forhold til disse. Opplysningsvesenets Fond, datert De har ingen merknader. NVE, innsigelse datert og nytt brev datert NVE kan ikke se at Grunnteknikk AS i sin rapport, datert , konkluderer med at områdestabilitetsforholdene er tilfredsstillende slik det fremkommer av planbeskrivelsen. Det er avdekket kvikkleire og geoteknisk ekspertise må vurdere hele kvikkleiresonen i tråd med NVEs veileder 7/2014 og TEK 10. Den geotekniske utredningen må inneholde en dokumentasjon av områdestabiliteten og skissere eventuelle nødvendige risikoreduserende tiltak for å oppnå tilstrekkelig sikkerhet, både i anleggsfasen og permanent. Eventuelle tiltak må innarbeides i planen. NVE fremmer innsigelse til planen inntil disse forholdene er avklart. I nytt brev av fra NVE trekker de innsigelsen basert på oversendt geoteknisk notat fra Grunnteknikk AS datert , der det konkluderes med tilfredsstillende områdestabilitet for det aktuelle utbyggingsområdet. Rådmannens kommentar: Forholdene rundt områdestabiliteten anses nå for avklart, og innsigelsen ble dermed trukket. Saksnr. 2012/ Side 6 av 14

7 Fylkesmannen i Oslo og Akershus, datert Fylkesmannen forventer at alternativer til utbygging på dyrka og dyrkbar jord vurderes og vektlegges i arealplanleggingen. I sitt brev til oppstart av reguleringsarbeidet den , spilte Fylkesmannen inn at hensynet til jordvern, kulturlandskap og muligheten for tilbakeføring av golfbanen til jordbruk og matproduksjon måtte ivaretas. Konsekvenser for jordressurser og matproduksjon er i liten grad vurdert i konsekvensutredning og planbeskrivelse. Arealtall som viser varig omdisponering av dyrka eller dyrkbar jord framgår ikke, verken for den delen som er i strid med kommuneplanen eller resten av planen. De forutsetter at hensynet til mulig tilbakeføring til jordbruksformål innarbeides i planbestemmelsene i tråd med nasjonale og regionale føringer når det gjelder matforsyning og matberedskap. Fylkesmannen fraråder at alternativ 1 vedtas. Det utvidete planområdet går utover det som er avsatt i kommuneplanen, og medfører slik de ser det, omdisponering av over 20 dekar fulldyrka jord i strid med kommuneplanen. Kommuneplanens arealdel som ble vedtatt i 2015 hadde hatt muligheten til å innarbeide endringene som planforslaget medfører. Alternativ 1 medfører dårligere arrondering og et påregnelig utbyggingspress på fremtidig dyrka jord. Fylkesmannen mener et bedre alternativ er å samle inngrepene nordvest i planområdet Den etterlyste Fylkesmannen en mer utfyllende markedsanalyse og vurderinger omkring lokaliseringen i henhold til ABC-prinsippene («rett virksomhet på rett sted»). I den nyeste markedsanalysen fremkommer det at for et hotell med ca. 450 rom, så vil golfrelatert aktivitet kunne utgjøre omtrent 50 % av belegget i fem måneders høysesong. Hotellets resterende kapasitet skal dekkes av ordinær hotelldrift, med funksjoner som kurs/konferanse og spa. Fylkesmannen anerkjenner behovet for å etablere golfresorten i umiddelbar nærhet til Miklagard golfbane, men mener at arealbruk og funksjoner som genererer trafikk, og ikke direkte er tilknyttet golfvirksomheten, bør begrenses. Ordinær hotellvirksomhet og besøksintensive funksjoner bør i størst mulig grad integreres i etablerte by- og tettstedsstrukturer, jf. regional plan for areal og transport. Kommunen oppfordres til å redusere størrelsen på hotellet slik at funksjoner og tjenestetilbud som ikke er direkte golfrelatert begrenses. Ut fra plandokumentene fremgår det at 310 nye parkeringsplasser skal etableres på terreng og i p-kjeller, i tillegg skal de 100 eksisterende plassene beholdes, men ikke inngå i beregningen av p-plasser. Fylkesmannen mener det totale antall p-plasser ikke bør overstige 310 stk. for å fremme transportformer som sykkel, gange og kollektivtransport. Rådmannens kommentar: Rådmannen konstaterer at Fylkesmannen ikke fremmer innsigelse. På kommuneplan-nivå er det totale arealet avsatt til utbygging for blant annet hotell og klubbhus, på m² for Miklagard. I planforslaget er arealet avsatt til utbygging på ca m² ( m² hotell m² klubbhus). Forskjellen mellom arealene avsatt til utbyggingsformål utgjør ca m², ikke en økning på m² som Fylkesmannen hevder. I tillegg er det avsatt 3480 m² til parkering på terreng og noe til nye veger. Noe areal til veger og parkering ville sannsynligvis kommet i tillegg til selve utbyggingsformålet dersom kommuneplanens arealer hadde blitt lagt til grunn også. I en fremtidig matkrisesituasjon vil også veger og p-plasser kunne fjernes og dyrkes opp dersom det skulle bli nødvendig. Rådmannen innstilte til 1.gangsbehandling at et tilleggsalternativ med hotellet plassert lenger nordvest i nærheten av dagens klubbhus skulle utredes og legges ut til offentlig ettersyn sammen med forslagstillers planforslag. HOP var uenig med rådmannen på dette punktet. Saksnr. 2012/ Side 7 av 14

8 I bestemmelsenes 5.5 står det at «ved avvikling av hele eller deler av golfbaneanlegget skal mulig omgjøring eller tilbakeføring av golfbanen til matproduksjon vurderes». Som en tilpasning til gjeldende reguleringsplan for golfbanen foreslås det at ordet «vurderes» byttes ut med «skje». Det foreslås et tillegg her fra gjeldende reguleringsplan for golfbanen om at; «I en krisesituasjon kan statlige eller regionale landbruksmyndigheter kreve at området igjen settes i produksjon. Det tillates ikke at matjord blir fraktet bort fra området.». Når det tillates at det bygges et hotell på en golfbane i et kulturlandskap, så mener Rådmannen at det er samfunnsmessig riktig å legge til rette for at hotellet er økonomisk bærekraftig. De aller fleste store hoteller må kunne tilby fasiliteter som spa, konferanser/utleie av lokaler og restaurant. Dette har de fleste hotellene rundt Gardermoen også, og dette sørger for helårsdrift og sikre arbeidsplasser. Rådmannen ønsker å sette et øvre tak på 300 nye p-plasser (inne og ute). Dette er tiltakshaver enig om. Egne p-krav for restaurant og treningssenter er fjernet. Dette inngår i p-kravet til hotell. Det bør ikke vises til andre arealplaners bestemmelser i nye reguleringsbestemmelser da kommunedelplanen for Kløfta kanskje vil utgå som egen arealplan ved neste rullering av kommuneplanen. Å sette et øvre tak vil begrense fremtidig nye inngrep i kulturlandskapet dersom hotellet skulle utvide ved dispensasjon eller annet, og redusert parkering er i tråd med statlige føringer. De 108 eksisterende p-plassene kommer i tillegg. Her tilføyes det i bestemmelsene at eksisterende p-plass P1 skal være åpen for dem som benytter seg av turveg/skiløyper. Dette er en tilpasning fra gjeldende bestemmelser. Det er et viktig folkehelsetiltak å sørge for at kommunens innbyggere har muligheter for friluftsliv. Derfor videreføres et punkt i bestemmelsene om at turveger skal være åpne for allmenheten. HOP sitt tilleggspunkt til 1.gangsbehandling om turveger og skiløyper anses nå ivaretatt. KORT BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET Miklagard golfbane er lokalisert øst for avkjøringen til Kløfta på E6, på sørsiden av E16 mot Kongsvinger. Planområdet utgjør den vestre delen av golfbanen. Mesteparten av arealet er tilsådd med gressplen, mens mindre deler er skogbevokst. Eksisterende klubbhus er eneste bebyggelse i planområdet. En turveg går gjennom området. Her er også Pilegrimsleden merket. Vestre del er opparbeidet som en småkupert øvingsbane for golf. Øst for turvegen/ sykkelstien faller terrenget svakt østover. PLANBESKRIVELSE Grad av utnytting og byggehøyder Maksimal utnyttelse fastsettes som m²-bra. Tillatt bruksareal skal ikke overstige BRA = m² til sammen for ny og eksisterende bebyggelse, herav m² BRA for ny bebyggelse. Bruksarealet i bebyggelsens 4. etasje skal reduseres med minimum 30 % i forhold til underliggende etasje. Ny bebyggelse foreslås oppført innenfor de på planen angitte høyder, kote +177,2 for hotellet. Heis- og trappeoppbygg og forrom til takterrasse tillates oppført med inntil 3,5 meter over gesims, med en utstrekning på opptil 20 % av den samlede takflaten. Bebyggelsens plassering fastsatt i planforslaget Golfhotellet er delvis plassert innenfor ett av to avgrensede felter angitt med arealformål for fremtidig næringsbebyggelse i kommunedelplanen for Kløfta. I detaljreguleringen foreslås feltene slått sammen, med en noe justert plassering i forhold til arealdisponeringen i kommunedelplanen. Justeringen skjer innenfor arealer regulert til golfbane. Det samlede arealformål for næringsbebyggelse økes med ca m². Saksnr. 2012/ Side 8 av 14

9 Vist plassering av golfhotellet begrunnes med hensiktsmessig og arealeffektiv plassering av ulike øvingsbaner, samt øvrige golfbanefunksjoner. I tillegg legger gjeldende eiendomsstruktur føringer for oppføring av ny bebyggelse. Byggegrensen tilsvarer formålsgrensen. Arealformål til ny næringsbebyggelse i hhv. gjeldende kommunedelplan (lys blått) og detaljreguleringen (fiolett). Atkomst Atkomst til ny bebyggelse legges til eksisterende avkjøring fra rundkjøringen på E16 og videre inn Væringveien i retning klubbhuset. Ved eksisterende parkeringsplass etableres en avkjøring og ny vei videre til det planlagte golf-hotellet. Dagens atkomst til eksisterende bebyggelse (klubbhuset) omgjøres til gangveg. Fremtidig atkomst til eksisterende bebyggelse vil være via ny atkomstvei til hotellet. Det er regulert inn fortau langs kjøreveien. Parkering Både Fylkeskommunen og Fylkesmannen har sterkt oppfordret til å begrense bilbruken, Rådmannen har ønsket å følge opp dette ved sette et tak på maks 300 nye p-plasser inne og ute. Tiltakshaver har godtatt dette. Egne p-krav for restaurant og treningssenter er også fjernet. Dette skal inngå i p-kravet for hotell. Parkering kan anordnes med ca. 120 plasser på terreng innenfor arealformål som er avsatt for parkering, og resten i garasjeanlegg under hotellet. Flest mulig plasser bør anlegges i p-kjeller. Eksisterende parkeringsplass-p1 beholdes og inngår ikke i beregningen av parkeringsdekningen for ny bebyggelse/golfhotell. Trafikkforhold Planområdet har atkomst fra krysset mellom E16 og Fv450, som er utformet som en firearmet rundkjøring, og fra nordgående avkjørings-rampe fra E6. En trafikkanalyse er utarbeidet av Norsam AS, og viser at etter en utbygging av golfhotellet, vil hovedveiene nærmest planområdet få en økning i døgntrafikk (YDT) på ca sammenlignet med dagens situasjon, tilsvarende maks 1 % økning på hovedvegene (beregnet for den tidligere versjonen av illustrasjonsprosjektet som var ca. 20 % større). Med redusert parkeringskrav vil også trafikkmengden bli noe mindre. Saksnr. 2012/ Side 9 av 14

10 Jordvern og jordsmonn En rapport av Bioforsk viser at jordmassen stedvis er sterkt pakket og svært hard å grave i. Det konkluderes med at området er lite egnet for jordbruksproduksjon i fremtiden dersom golfbanen skulle avvikles. I bestemmelsene 5.5 står det at ved avvikling av hele eller deler av golfbaneanlegget skal mulig omgjøring eller tilbakeføring av golfbanen til matproduksjon skje. Det er også tilføyd fra gjeldende reguleringsplan for golfbanen at jordloven skal fortsatt gjelde og at matjord ikke kan fjernes fra området ( 3.7). Byggegrunn For å sikre at lokale stabilitetsforhold blir ivaretatt, skal det fremlegges og godkjennes dokumentasjon for detaljprosjekterte grave- og fundamenteringsløsninger. Dokumentasjonen skal utarbeides av fagkyndig samtidig med søknad om igangsettelse. Etter innsigelsen fra NVE ble det utført en tilleggsutredning om områdestabiliteten for et større område. NVE trakk så innsigelsen. Estetikk, utforming av bebyggelse og anlegg Det planlagte golfhotellet foreslås plassert inne på golfbaneområdet, med god avstand til utenforliggende arealformål og nabobebyggelse. Landskapsrommet har store dimensjoner og lange drag i formasjonene. Tanken er at bygningsvolumet skal ta opp noe av landskapets karakter. Hotellet foreslås derfor som en sammenhengende bygningsstruktur plassert der den flate sletten går over i et moderat bølgende ravinelandskap. Planområdet ligger topografisk lite eksponert fra E6 og E16. Planlagt golfhotell sentralt på golfbanen. Funksjonsprogram for golfanlegg og golfhotell som legges til grunn i plansaken Anlegget innebærer et fullserviceanlegg etter internasjonal standard for golfsportslige aktiviteter. Det vil inneholde anlegg for golfspill og trening, som golfsimulatorer og treningsstudio. I tillegg anlegg for spa og velvære. Hotellet vil ha overnattingstilbud ved lokale-, nasjonale-, internasjonale og firmaturneringer, ofte i kombinasjon med kurs, konferanse og sosiale aktiviteter. Utenfor golfsesongen vil Miklagard Golf & Resort fungere som et overnattings- og aktivitetstilbud til golfbransjen, men i nødvendig grad supplert med tradisjonell kurs/konferanse. Risiko- og sårbarhet I Risiko- og sårbarhetsanalysen er det identifisert 12 aktuelle hendelser som har betydning for vurdering av risiko- og sårbarhet ved gjennomføring av reguleringsplanen. Hendelsene Saksnr. 2012/ Side 10 av 14

11 vurderes å klassifiseres i gult og grønt risikofelt. Analysen er basert på planlagt bebyggelse på eiendommen. Det vises ellers til vedlagt planbeskrivelse med KU for nærmere detaljer og illustrasjoner. KONSEKVENSER Planforslaget er vurdert iht. plan- og bygningslovens 4-2 Planbeskrivelse og konsekvensutredninger, med tilhørende forskrift. Tiltaket faller inn under forskriftens 3 punkt nr. d) og har vært vurdert iht. samme forskrifts 4. Tiltaket faller også inn under forskriftens vedlegg I, punkt nr. 1 og er derfor konsekvensutredet. Planprogram ble fastsatt , og er lagt til grunn for konsekvensutredningen. Den samlede størrelsen av arealformålet for næringsbebyggelse opprettholdes etter en omrokkering i detaljreguleringsforslaget, med lokalisering inne på golfbaneområdet. Omrokkeringen anses å ha liten betydning for omkringliggende områder og overordnete planer. Trafikkanalysen viser en forventet økning på ca. 1 % i døgntrafikk i kryss og på hovedveiene nærmest planområdet i forhold til dagens trafikk, og anses å være marginal. Det antas at også støv og støy fra generert trafikk etter utbyggingen vil ha marginal effekt på omgivelsene. For hotell i gul eller rød støysone gis ingen formelle krav til støydempende tiltak for utendørs uteoppholdsarealer. Geoteknikk AS konkluderer og forutsetter i sine vurderinger og tilleggsutredninger at områdestabilitetsforholdene er tilfredsstillende, og at lokale stabilitets-forhold blir ivaretatt ved senere detaljprosjektering. For øvrig er jorda innenfor bygge-området stedvis sterkt pakket og svært hard å grave i, noe som vil gjøre mekanisert jordbruksproduksjon svært vanskelig. Tilstanden på området blir bekreftet i rapporten fra Bioforsk Øst om at jordsmonnet er sterkt bearbeidet. Golfbanen vil etter utbyggingen fortsatt være tilgjengelig for allmennheten, og opprettholdes som et viktig friluftsområde. Dette er ivaretatt i bestemmelsene lik gjeldende regulering. Ny bebyggelse tilpasses det kultiverte og relativt lite eksponerte landskapet, og antas å gi liten fjernvirkning. Området er undersøkt for naturmangfold, og som konklusjon anslås den samlede belastningen å være liten/ ubetydelig på grunn av liten biologisk verdi. Den foreslåtte utbyggingen vil generere ca nye arbeidsplasser til kommunen, noe som er positivt for lokal verdiskapning. Golfhotellet vil bidra med tilbud innenfor fysisk trening og velvære, samt bespisning og sosiale aktiviteter. En eventuell senere tilknytning til fjernvarme vil kunne ivareta kommunens strategiske mål for energi og klima. Forslagsstiller mener at følgende forslag til avbøtende tiltak veier opp for de konsekvenser og ulemper som tiltak i planen medfører: Masseras/ skred: - Dokumentasjon for detaljprosjekterte grave- og fundamenteringsløsninger skal fremlegges og godkjennes sammen med søknad om igangsettelse. Naturmangfold: - Hindre videre spredning av bladfaks. ARKITEKTURRÅDET VURDERING Saksnr. 2012/ Side 11 av 14

12 Ullensaker kommunes arkitekturråd, som består av eksterne uavhengige fagfolk med arkitekt eller håndverksbakgrunn, gir sin uttalelse til saker fremmet av administrasjonen. Arkitekturrådet behandlet saken om golfhotellet på sitt møte den 29.april Protokollen ble gjengitt for HOP til 1.gangsbehandlingen, og inneholdt merknader om prosjektets plassering, adkomstløsning og målestokk (skala). Med den foreslåtte plassering av hotellet, mente de den burde senkes med 1 etasje. De etterlyste også en grønnstrategi. Etter Arkitekturrådets behandling, ble prosjektet endret på visse områder, blant annet redusert med en etasje, før 1.gangsbehandling. ENDRINGER ETTER OFFENTLIG ETTERSYN Endringene på planforslaget er gjort i overenskomst med forslagstiller og tiltakshaver. På plankartet er det gjort endringer når det gjelder at eksisterende veger er regulert til turveger og eksisterende nettstasjon er regulert til energianlegg. Maks tillatt gesimshøyder for hotellet og eksisterende klubbhus (kontor/tjenesteyting) er økt med 0,20 m på grunn av tilpasning til nytt høydegrunnlag (NN 2000). Ellers er det ryddet opp i tegnforklaringen og saksbehandlingsdetaljene. Endringene i bestemmelsene fremgår i vedlegget ved at tilføyelser er markert med grønt: 1. Tekst om energianlegg er tilføyd ( 1.2, 5.3 og 5.4). 2. Parkeringskrav for restaurant og treningssenter er fjernet, da dette skal inngå som en del av kravet til hotell. Det er satt et øvre tak på 300 nye p-plasser ( 3.6). 3. Bestemmelser fra gjeldende reguleringsplan for golfbanen er tilføyd som omhandler jordvern og matjord ( 3.7). 4. Maks tillatt gesimshøyder for hotellet og eksisterende klubbhus (kontor/tjenesteyting) er økt med 0,20 m på grunn av tilpasning til nytt høydegrunnlag (NN 2000). 5. Setningen om bruksarealet i 4.etasje er flyttet fra 5.4 til Bestemmelser fra gjeldende reguleringsplan for golfbanen er tilføyd som omhandler at turvegene og parkeringsplassen P1 skal være åpne for allmennheten. 7. Ellers er det fjernet bestemmelser som ikke er omhandlet i plankartet, f.eks. faresone for høyspent. RÅDMANNENS VURDERINGER / DRØFTINGER: Forhold til overordnede planer og strategier, rikspolitiske retningslinjer Gjeldende kommuneplan og kommunedelplan for Kløfta åpner for hotell i tilknytning til golfvirksomheten. Der er det avsatt to områder for næringsutbygging. Detaljreguleringsplanen forutsetter at de to næringsområdene slås sammen for å få plass til hotell med parkeringsplasser og atkomstveg. Gjennom denne reguleringen reguleres det nordre næringsformålet tilbake til golfbane. Et hotell her er 1-1,5 km fra Kløfta stasjon, og bygger ikke opp under statlige føringer om fortetting og utbygging nære kollektivknutepunkter. Samtidig understreker Rådmannen at et golfhotell er avhengig av nærheten til golfbanen. Et slikt hotell kan ikke ligge i Kløfta sentrum. Ved krysset mellom E6 og E16 er det i tillegg en bussholdeplass der det går ekspressbusser til og fra Oslo. Utforming og kvaliteter (hovedgrep, estetikk, tilpasning, struktur og siktlinjer) Planforslaget opprettholder plassering av hotellet ute på kanten mot øst. Forslagstiller opplyser om at det foreligger avtale om bygging av hotellet med eier av Hillern gård (gnr 28/1). Hvilke avtaler som foreligger med Opplysningsvesenets fond (OVF) kjenner ikke Saksnr. 2012/ Side 12 av 14

13 kommunen til. Gjennom innsendt detaljreguleringsforslag er byggeområdet for næring/hotell kun plassert på eiendommen til Hillern gård. Det nordre næringsområdet som er vist i kommunedelplanen er nå omregulert til golfformål igjen. Parkeringsplassene, pluss eksisterende klubbhus, ligger på OVF sin eiendom. Grensene her er for øvrig usikre, i verste fall inntil 30 meters avvik, og det bør være i tiltakshavers interesse at eiendomsgrensene i området blir nøyaktig fastsatt så tidlig som mulig. På illustrasjonen er hotellet utformet som en hestesko som åpner seg mot sørvest. Arkitekturrådet mente at bygget burde utformes slik at flest mulig rom fikk utsikt utover det bølgende golflandskapet i øst. Illustrasjonsplanen er ikke juridisk bindende, og detaljreguleringsplanen gir muligheter for mange former på bygningen. Utnyttelse og høyder Hotelltomta er plassert litt nærmere Krogsrud fengsel enn i kommunedelplanen. Utnyttelsen legger opp til et bruksareal på m² BRA. Parkeringen reguleres som eget formål og holdes derfor utenfor utnyttelsesgraden. Høyden på hotellet er redusert med 1 etasje etter Arkitekturrådets behandling. Dette har også gitt lavere utnyttelse. Høyden blir 4 etasjer (maks kote 177,2), der den øverste etasjen er tilbaketrukket og kan maksimalt dekke inntil 70 % av arealet på etasjen under. Dette gir et bygg som bedre prøver å tilpasse seg landskapet og dempe fjernvirkningen. Forholdet til kulturminner Pilegrimsleden er merket gjennom området. Turvegen som er merket som Pilegrimsleden må opprettholdes, og planforslaget viser en liten omlegging. Andre kulturminner i nærområdet er ikke kjent, men nord for planområdet ligger Galgehaugen, og i øst er Hillern gård regulert til bevaring i den opprinnelige golfplanen. Ullensaker kirke, som ligger ca. 500 m i luftlinje mot nordøst, er et monumentalt bygg som ligger på et kulturhistorisk sted som synes på lang avstand. Det er viktig at kulturlandskapet i området rundt ikke får nye bygg som kan virke forstyrrende for kirka. Planområdet ble arkeologisk registrert etter offentlig ettersyn, uten funn. Grønnstruktur, biologisk mangfold Områdene som legges til rette for golf, skal være åpne for allmennhetens adgang til området som rekreasjonsområde. Turvegen må legges litt om da «driving rangen» snus. Turvegen reguleres inn på plankartet. Langs den nye atkomsten til klubbhuset reguleres det inn et fortau. Eksisterende vegetasjon, særlig større trær, bør bevares i den grad det er mulig. Eksisterende veger reguleres inn som turveger, og i bestemmelsene er det videreført fra gjeldende regulering at turveger og eventuelt skiløyper er åpne for allmennheten på egen risiko. Trafikk Atkomsten til golfbanen og hotellet har kort veg til både E6 og E16 som begge er 4-felts motorveger. I følge trafikkanalysen vil hotellet kun medføre en trafikkøkning på maks 1 % (YDT) i forhold til dagens døgntrafikk på hovedvegene i nærheten. Ingen naboer blir spesielt negativt berørt av økt trafikk. Parkering Planforslaget legger til rette for maks 300 parkeringsplasser. Dette er mindre enn p-normen fra kommunedelplanen for Kløfta, men i tråd med statlige føringer. Flest p-plasser er tenkt anlagt i p-kjeller. Parkeringsplassene på bakken vil få en del grønt rundt seg, men det betyr også at en lang atkomstveg til hotellet og spredte p-plasser gjør inngrepet unødvendig stort. Saksnr. 2012/ Side 13 av 14

14 Det oppfordres til å redusere inngrepet ved å kun anlegge det som er behov og krav til enhver tid i henhold til utbyggingsetapper. Jordvern I eksisterende reguleringsplan for golfbanen er det satt et krav om at området skal tilbakeføres til jordbruk dersom golfbanen opphører. Med bygging av et stort bygg som dette hotellet er, og med flere store parkeringsplasser, vil det bli vanskelig med mulig fremtidig jordbruk akkurat her. Hotellet splitter også opp et potensialt fremtidig jordbruksareal, men det er mulig å komme forbi hotellets sørside med landbruksmaskiner dersom det skulle bli nødvendig. Det er nå videreført fra gjeldende regulering til golfbane at jordloven skal gjelde fortsatt, og at matjorda skal tas vare på og at statlige myndigheter kan kreve oppdyrking i krisesituasjoner. Rekkefølgebestemmelser Veg-, vann- og avløpsanlegg skal være ferdigstilt før utbygging kan skje. KONKLUSJON: Rådmannen gjør oppmerksom på at det ikke lenger foreligger noen innsigelser til planen, og anbefaler at detaljreguleringsplanen vedtas. Melding om vedtak sendes: Saksbehandler Saksnr. 2012/ Side 14 av 14