Tromsø kommune Rådmannen

Transkript

1 Tromsø kommune Rådmannen SAKSFRAMLEGG Deres ref.: Vår ref.: Saksbehandler: Dato: 09/1495 /42364/10-L42 Erik Eidesen Telefon: PLAN STAKKEVOLLVEIEN OFFENTLIG ETTERSYN PLANPROGRAM Saken skal behandles i følgende utvalg: Byutviklingskomiteen ::: Sett inn innstillingen under denne linja IKKE SLETT LINJA Rådmannens innstilling til vedtak: Planprogram for plan 1724 Stakkevollveien 25-27, datert , vedtas lagt ut til offentlig ettersyn i seks uker Vedtaket er gjort iht. PBL 12-9 ::: Sett inn innstillingen over denne linja IKKE SLETT LINJA Gøril Bertheussen rådmann Erik Øwre byutviklingssjef... Sett inn saksutredningen under denne linja IKKE SLETT LINJA

2 01 Sammendrag Bakgrunn Nordiske Handelsparker ønsker å endre regulert arealbruk på sine eiendommer fra industri til kontor, forretning og boligformål. Det ønskes også å øke utnyttingsgraden i område slik at ny bebyggelse får et tettere og mer urbant preg. Mål for planen Mål for planen er å videreutvikle og oppgradere området rett sør for Slippen som et ledd i moderniseringen og urbaniseringen av sjøsiden av Stakkevollvegen. Det ønskes etablert et vesentlig høyere antall kvadratmeter bruksareal for forretning og kontor, samt mulighet for fremtidig etablering av boliger. Hovedinnhold Planprogrammet legger opp til to nye utbyggingsalternativer (arealbruk), og hver av disse fremstilt med to ulike grader av utnytting; et alternativ med kombinasjonen bolig/forretning/kontor, og et med forretning og kontor. De to alternativene legger opp til henholdsvis og m2 bruksareal totalt. Antall kvadratmeter bruksareal som følges opp i reguleringsplan blir et resultat av konsekvensutredningen. Identifiserte konsekvensutredningstema er: Trafikk og transport Volum og bebyggelsesstruktur Forurensing og grunnforhold Risiko og sårbarhet Antatte konsekvenser Utbyggingen av område vil medføre høyere aktivitet, tettere og mer urban bebyggelse på området, samt generere en stor andel biltrafikk på Stakkevollvegen. Ny bebyggelse vil få større dimensjoner enn dagens, og eksakte byggehøyder skal avgjøres på reguleringsplannivå i tråd med bestemmelser i kommunedelplanen. Eksisterende utfylling er en gammel søppelfylling. Ytterligere utfylling og byggearbeid i planområdet kan derfor avdekke forurensete masser, eller mulige ustabile masser. Problemstillinger rundt mulige konsekvenser ved utbygging i planområdet vurderes som dekket av innholdet i planprogrammet. Byutviklingssjefens vurdering Byutviklingssjefen vurderer at planprogrammet følger opp de bestemmelser og rammer som ligger i overordnete planer, og anbefaler planprogrammet lagt ut til offentlig ettersyn.

3 02 Saksdokumenter Vedlagte saksdokument Dato: 01. Oversiktskart + lokaliseringskart Forslag til planprogram Utrykte vedlegg: Berørte planer og planstrategiske dokument Plan 229 Kommunedelplan for Stakkevollvegen Tromsømarka Kommuneplanens arealdel for byområdet og bynære soner Fylkesdelplan for kjøpesenter 03 Planfakta Planområdets størrelse (eksisterende landareal): 16 daa Størrelse på utfylling er ikke avgjort. Kommunedelplanen tillater fylling til kote -10. Gjeldene reguleringsformål: Industri (delvis uregulert) Foreslåtte reguleringsformål: Forretning, kontor (bolig) Berørte eiendommer (arc arkitekter)

4 04 Byutviklingssjefens vurdering Bakgrunn Som et ledd i utvikling av sjøsiden langs Stakkevollvegen ønsker arc arkitekter as, på vegne av Nordiske Handelsparker, å detaljregulere sine eiendommer og sitt umiddelbare nærområde. Søker ønsker å øke utnyttelsen på egen eiendom samt naboeiendommene som disponeres av Tromsø Industribygg AS, et kommunalt aksjeselskap. Søker har inngått en langsiktig leiekontrakt for deler av Tromsø Industribyggs arealer. Gjeldende reguleringsformål er industri. Søker ønsker å endre regulert arealbruk til forretning, kontor og bolig i tråd med de føringer som er lagt i kommunedelplanen for Stakkevollvegen Tromsømarka. Lokaliseringskart Byutvikling

5 Illustrasjon planområdet( Byutvikling) Forhold til overordnete planer Kommuneplanens arealdel definerer området som byggeområde, hvor arealbruken skal bestemmes i en egen plan. Plan 229 Kommunedelplan for Stakkevollvegen Tromsømarka (KDP) avsetter området til kontor- og forretningsvirksomhet. Det åpnes for etablering av boliger i planområdet, men dette forutsetter utvidelse av kapasiteten til Borgtun skole. Etablering av større arealer for detaljhandel forutsetter en avklaring i forhold til Fylkesdelplanen for kjøpesenter (FDP). FDP setter en øvre grense på 3000 m 2 detaljhandelsareal i områder som ikke er definert som sentrum eller avlastningssenter. Områder langs Stakkevollvegen er ikke definert som noen av disse. Utsnitt fra KDP Konsekvensutredning Overordnet kommunedelplan ble konsekvensutredet av kommunen, men dette utelukker ikke at store enkeltprosjekter ikke skal konsekvensutredes på reguleringsnivå. Ønsket bruksareal i

6 planområdet utløser automatisk krav etter Forskrift om konsekvensutredning. Kommunen er enig med forslagsstiller om at kun tiltaksspesifikke forhold i direkte tilknytning til forhold som utløser krav til KU skal konsekvensutredes. Det er volumet på ønsket utbygging som utløser krav om KU. Identifiserte utredningstema gjelder da forhold (foruten den obligatoriske ROS-analysen) som utledes av antatte konsekvenser av bygningsmassens størrelse og konsekvenser av funksjoner som bygningene tilrettelegger for. Mål for planen Hovedinnhold Formålet med planen er å legge til rette for ny handels- og kontorvirksomhet og boliger, med større tetthet enn eksisterende bebgyggelse. Planen skal forholde seg til de rammene som er lagt i KDP, og tilrettelegge for en mer urban og bymessig struktur. Dagens størrelse på planområdet (landarealet) er ca m 2, hvor eksisterende bruksareal på bygningsmassen utgjør m 2. Dagens situasjon er at Stakkevollvegen 25 A og B huser forretningsog kontorlokaler. Stakkevollvegen 27 har for det meste forretninger i første og andre etasje, i tillegg til 13 selveierleiligheter i tredje etasje. Det ønskes en økning fra dagens bruksareal til et samlet bruksareal på mellom 30 og m2 ved endt utbygging. Dette kan medføre en nesten firedobling av utnyttelsesgraden i planområdet. Planprogrammet setter opp to utbyggingsalternativer: Alternativ 1: bolig, forretning og kontor Alternativ 2: forretning og kontor For Alternativ 1 vil det være begrensninger på etablering av boliger i forhold til tilgjengelig skolekapasitet. Området er i kommunedelplanen identifisert som et mulig boligområde i fremtiden, etter at man har realisert boligpotensialet på områdene rundt Kræmer og Bjørnstranda. Begge alternativene opererer med to scenarier for arealutnyttelse på henholdsvis og m2 for å utrede hvor grensen for utbyggingstetthet bør settes i reguleringsplanen. Volumstudier er derfor identifisert som et eget konsekvensutredningstema. Scenariene nummereres som B,C, E og F. O-alternativet (videreføring av dagens situasjon) utgjør A. Overslag kvm Overslag kvm Bolig 8000 Bolig ALT B Forretning ALT C Forretning Kontor 7000 Kontor Større

7 programmer SUM SUM Overslag kvm Overslag kvm Forretning Forretning ALT E Kontor ALT F Kontor Større programmer SUM SUM Fra planprogram side 12. Krav til KU og antatte konsekvenser Forslagsstiller ønsker å følge opp kommunens bestemmelser og føringer i kommunedelplanen, men størrelsen på utbyggingen medfører automatisk krav om konsekvensutredning i henhold til gjeldende forskrift. Det ønskes utbygd m 2 i tillegg til eksisterende bruksareal. Næringsbygg med investeringskostnader på mer enn 500 mill kr eller bruksareal på mer enn m 2 utløser automatisk krav om konsekvensutredning iht. forskrift om konsekvensutredninger. Utbyggingen av område vil medføre høyere aktivitet, tettere og mer urban bebyggelse på området, samt generere en stor andel biltrafikk på Stakkevollvegen. Konsekvensene av de samlete tiltakene langs sjøsiden av Stakkevollvegen forutsetter at veien etableres med den trefeltsprofilen som er vedtatt i kommundelplanen. Ny bebyggelse vil få større dimensjoner enn dagens, og eksakte

8 byggehøyder skal avgjøres på reguleringsplannivå i tråd med bestemmelser i kommunedelplanen. Eksisterende utfylling er en gammel søppelfylling. Ytterligere utfylling og byggearbeid i planområdet kan derfor avdekke forurensete masser, eller mulige ustabile masser. Utbygging i planområdet vil medføre rekkefølgekrav om etablering av friområde på Slippen i nord, samt oppfølging av krav til grøntområder i kommunedelplanen. Følgende tema har blitt identifisert som relevant i forhold til utløsning av krav om konsekvensutredning: Trafikk og transport Volum og bebyggelsesstruktur Forurensing og grunnforhold Risiko og sårbarhet For utdyping av hvert tema, se tabell fra planprogrammet nedenfor. Konsekvensutredningstema Tema problemstilling Utredninger Metode Trafikk: Stakkevollvegen fremtidig trafikksituasjon Kapasitetsberegninger Tilkomst avkjørsler Internt vegsystem Promenade gang/sykkelvegsyste m Parkering Kollektivtilgjengelighet Muligheter for arealutnyttelse Brann og redning Avfallshåndtering Varelevering Stakkevollvegen skal være en bygate med egne sykkelfelt og sammenhengende fortau på begge sider. Bredde minimum 19,5 meter. Maksimal trafikkbelastning for tomta er på 1100 ÅDT (gitt i retningsgivende tabell i bestemmelsene til kommundelplan) Parkeringsdekning, kollektivtransportandel og gang/sykkelandel ift trafikkbelastning Hvilke konsekvenser omkringliggende planarbeid har i forhold til utviklingstrekk og kapasitetsfordeling Aktuelle trafikkreduserende tiltak Tilkomst / internt trafikksystem ift stvv og ift nabotomter. Promenade ift nabotomter Adkomst for dumping av snø. 1. Kapasitetsberegning og trafikkanalyse mht trafikk som tiltaket/planforslaget vil generere.trafikkreduserende tiltak. 2. Utredning av alternative adkomstløsninger. 3.Gjøre rede for helhetlig internt vegsystem og gang-/ sykkelvegsystem samt sammenhengende promenade gjennom området. 4.Utredning av parkeringsbehov og utfordringer knyttet til parkering i forhold til turproduksjon og trafikkbelastning. Kapasitetsberegning Stakkevollveien (ift veiløsninger) Beregning av turproduksjon, parkeringsbehov, kollektivtransportandel, sykkel/gang andel ift Trafikk-reduserende tiltak og utnyttelse/arealbruk (håndbok 146 eller nyere beregnings-metoder etter tetthet, nærhet til sentrum og arealbruksformål) Vurdering av alternative adkomster /intern kommunikasjon og varelvereing ut ifra planforslag. (vurdering av planforslag i forhold til normer og veiledere) Anlaysere planforslag i forhold til normer KDP STVV og foreslå justeringer. (trafikkreduserende tiltak) Vurdering av sykkelgveger, promenade ut ifra planforslag og forhold til nabotomter. Volum og Ønsket utnyttelse er nærmere 1.Stedets karakter - 1,2,3: Konsekvens-

9 bebyggelsesstruktur kvm Utnyttelse, og arealbruk ift trafikkbelastning på STVV. Ytre begrensning mot sjø på kote -10 Avgrensing av planens byggeområde mot Tromsøsundet og størrelse og form på utfylling i sjø Alternativvurderinger i forhold til arealbruksformål og utnyttelse gjøres Ulik andel handels-, kontor og boligareal. Helhetsperspektiv i forhold til nabotomter og planer. Uterom og gjennomgående promenade. bygningsmiljø alternativvurderinger: bebyggelse, struktur og byggehøyder. 2.Landskapsanalyse med fokus på nær- og fjernvirkning av tiltaket. Konsekvensene synliggjøres med illustrasjoner. 3.Utredning av hvilke arealbruksformål som bør innarbeides i planen 4. Utnyttelse 5. Skolekapasitet * vurderinger ift alternativer med referansealternativ, etter håndbok 140, Analyse av atlernative arealutnyttelser og tetthet gjennom volumstudier 4. Vurdering av resultater fra transportprodusjon i forhold til arealbruk og utnyttelse 5.* dersom boligutbygging utover KDP foreslås, ellers vurdering opp mot kjent kunnskap Illustrasjoner av planalternativer Muligheter ift volum Skolekapasitet for bygging av flere boliger. Forurensning og grunnforhold Stabilitet i grunn og fundamenter for utfylling og bygging ut til kote Grunnforurensning i forbindelse med tidligere næringsvirksomhet. Grunntekniske undersøkelser for tomt Og fundamentering 2.Målinger av radon. Radon-utredning Risiko og sårbarhet DSB, Direktoratet for Samfunnssikkerhet og beredskap, anbefaler utarbeidelse av en Risikoog sårbarhetsanalyse (ROS-analyse) i forbindelse med reguleringsplaner. 3. Stabil byggegrunn, fundamenteringstekniske løsninger. + for utfylling Skade/bortfall, infrastruktur. Brannberedskap. Trafikk og ulykker, hendelser på vei. Vurdering opp mot KDPs delutredning om grunnforhold Risikovurderings-skjema fra Tromsø Kommune Eget skjema Risikodiagram (Fylkesmannen) Arbeidsulykker i forbindelse med eventuell industrivirksomhet. Ustabile grunnforhold. Forurensning i grunn, helsefare, sjenerende lukt etc. Kulvert/åpen bekk, varierende vannstand/flomfare. Sabotasjevirksomhet. Vurderingstema Tema Problemstilling Vurderinger/ drøftinger Metode Samfunn, Sysselsetting og næringsliv Handel Skoleutbygging Forhold til RPB og FDP kjøpesenter Vurdering av framtidig handelsgrunnlag i området Vurdering av behov for en handelsanalyse Vurdering av behov for ny skole i området Stakkevollvegen Klimatiske forhold Miljøforhold Sol/skyggestudier -føringer for utforming av planen Vurdering av planforslagets bygningsvolumer mot overordna føringer for sol i uterom Analyse av solforhold i uterom ved vår- og høstjevndøgn kl Snø- og vindforhold Snørydding og snødeponi -forslag til avbøtende tiltak ift byggehøyder Grøntstruktur, Begrensninger som for eksempel Vurderinger og analyser Vurderinger opp mot

10 byrom og lekeplaser Verneinteresser Kulturminner Universell tilgjengelighet Kommunal - økonomiske konsekvenser Støy og støv naturlige terrenglinjer og siktlinjer. Byrom, uterom, lekeplasser Sammenhengende forbindelser mellom grøntområder og promenade Ny bygningsmasse sitt forhold til bevaringsverdig bygg og kulturmiljø slippen Universell tilgjengelighet i bygg og i uterom Dersom det foreslås boliger i plan, må det iflg. KDP utredes mulighet for etablerieng av ny skole i området. Vei I anleggsfase Eksisterende boliger i rød eller gul støysone terrenglinjer og siktlinjer i plan og i forholt til omgivelser. Vurderinger av planforslagets uterom ift norm og overeornda KDP Vurderinger ift tilpasning av bygg som bevares på tomt og forhold til Slippen i ny utomhusplan og ift planer for utfylling i sjø. Foreslå avbøtende tiltak Vurderinger av uterom, Foreslå føringer for bygg mot forskrifter og veiledere Omkostnader som påløper kommunen til 1. Barnehage, Skole, 2. Vann/avløp 3. Renovasjon / vei Kartlegging av støy og støvforhold for Stakkevollveien eksisterende og framtidig estimering. Vurdering av anleggsfase, forlsag til avbøtende tiltak Avfallshåndtering I anleggsfase Det gjøres rede for håndtering av avfall både i rivings/anleggsperioden og avfallsløsninger ved ferdig utbygging. eksisterende kunnskap [evt Håndbok 140 ] Vurderinger opp mot eksisterende kunnskap [evt Håndbok 140 ] Vurderinger opp mot eksisterende kunnskap Vurderinger og kostnadsberegninger - KU dersom ny skole blir aktuell og undersøkelser utover eksisterende kunnskap er nødvendig Utredning / beregning Vurderinger opp mot eksisterende kunnskap Avfallsplan og miljøsaneringsplan, SFT 06 Konklusjon Forslagsstiller ønsker en plan som følger opp de føringer og bestemmelser som ligger i kommunedelplanen for Stakkevollvegen Tromsømarka. Størrelsen på ønsket utbygging utløser krav til konsekvensutredning, og byutviklingssjefen vurderer planprogrammet som en god oppfølging av utredningsgrunnlaget for kommunedelplanen. Planprogrammet har identifisert konkrete KU-tema på linje med liknende igangsatte plantiltak langs Stakkevollvegen, og anbefales lagt ut til offentlig ettersyn.. Byutviklingssjefen/erieid... Sett inn saksutredningen over denne linja IKKE SLETT LINJA