Forslagsstillers planbeskrivelse Salbu, del av gbnr. 30/16

Transkript

1 Forslagsstillers planbeskrivelse Salbu, del av gbnr. 30/16 Utarbeidet av: DakArk AS for Ryland Bygg Rev A: OMK Innhold 1. FORENKLET ILLUSTRASJON Skisse eksisterende situasjon Skisse - mulig fremtidig situasjon BAKGRUNN EKSISTERENDE FORHOLD Lokalisering og bruk Planområdet og forholdet til tilliggende arealer PLANSTATUS Overordnede føringer og gjeldende planstatus MEDVIRKNING Forhåndsuttalelser FORSLAGSSTILLERS FAGLIGE BEGRUNNELSE PLANSKISSEN KONSEKVENSER AV FORSLAGET ILLUSTRASJONER... 12

2 Side 2 av FORENKLET ILLUSTRASJON 1.1 Skisse eksisterende situasjon 1.2 Skisse - mulig fremtidig situasjon

3 Side 3 av BAKGRUNN Hensikten med planen er å tilrettelegge for et felt med fritidsboliger, samt et felt med utleiehytter. Det er også med i planen et båthus ved sjøen og ei flytebrygge. 3. EKSISTERENDE FORHOLD 3.1 Lokalisering og bruk Området ligger i Salbu i Hyllestad kommune i Sogn og Fjordane. Områdets størrelse ligger i overkant av 3,3 mål og ligger sør for Fv61, 1,5km fra Sørbøvåg med de fasiliteter området byr på. Nåværende reguleringsplan dekker ikke hele området. Området nærmest veien er regulert som boligbebyggelse. Resten av området er uregulert. Området er i bruk som LNRF-areal. 3.2 Planområdet og forholdet til tilliggende arealer Natur- og ressursgrunnlaget Området ligger i naturskjønne omgivelser med gangavstand til turterreng og lignende. Det er også gangavstand til sjø og elv. Landskap Salbu ligger langs fjorden i et typisk vestlandsk fjordlandskap med Saltbuelva som nordlig nabo. Grunnen består av en blanding av organiske jordlag, jorddekt, grunnlendt og fjell i dagen. Områdene mot sjøen er berg i dagen og stein. Miljøfaglige forhold Planområdet ligger i landmiljø og det er småskog ned mot sjøen. I følge naturdatabasen til Direktoratet for naturforvaltning finnes det muligens 3 fuglearter som er nær truet, 1 som er sårbar og 1 som er kritisk truet i Sørbøvåg-området. Trafikkbelastning i Salbu: generelt lite trafikk. Noe gårdsmaskiner. Lokalt klima i Salbu: Hovedsakelig vind fra sørvest, lite nedbør sommerstid, vinterstid kystklima med litt snø og temperaturer rundt null. Snømengde er normalt < 0,3m på flatmark. Det er ikke værstasjon i området, så data er hentet fra værstasjonene i Takle, Ytre Solund og Lavik. Trafikkforhold Området ligger sør for Fv65 som er lavt dimensjonert og med lite trafikk. I øst møter den Fv607 som går Nord/Sør. Risiko- og sårbarhet Området ligger utenfor områder som berøres av ras, skred og flom fra overvann, eller NVE har mangelfull data om området. Det er byggeforbudssone for naust < kote 4 og byggeforbudssone for annen bebyggelse < kote 5. Sosial infrastruktur Butikk med post, kirke, biljardklubb, marina og bensinstasjon ligger 1,5km mot Vest. Sentrumsbutikker, dagligvare, bensinstasjon ligger i umiddelbar nærhet. Idrettsanlegg og ladestasjon til elbil ved kommunehuset i Hyllestad, 11km sør langs Fv607. Lensmann 10 km sør langs Fv607. Teknisk infrastruktur Renovasjon i området er det SUM som står for. Det er ingen etablert avløpsordning i området. Anlegget blir opparbeidet av utbyggere og godkjent av kommunen. Kommunen etablerer, drifter og holder ved like drikkevannsordningen. Øvrige offentlige avløpsanlegg (avløpsnett, avløpsanlegg og utslippsinnretning), etableres og driftes av kommunen.

4 Side 4 av 12 Estetikk og byggeskikk Salbu preges av spredt trehusbebyggelse og blandet mur - og trehusbebyggelse med hellende tak, fortrinnsvis saltak og noe valmet. Bygningene er oppført i ett eller to etasjer i varierende størrelser, farge og utforming. Boliger er i stor grad omgitt av tomter med grønt-areal, mens forretninger, kontor og offentlige bygg er i sterk tilknytning til vei. Boligene er i stor grad småhusbebyggelse med forekomster av større eneboliger. Stedsutvikling Det er i gang planer om utvikling av Hyllestad sentrum. Området som tenkes utviklet omfattes ikke av planen. Barns interesser Leke og oppholdsarealer ligger i sammenheng med skole og barnehage. Sport/idrettsplass ligger i Hyllestad sentrum. Bademuligheter fra strandsone er umiddelbar tilgjengelig. Juridiske forhold Kommunen her ikke internt avklart utbyggingsavtale. Interessemotsetninger Det er ingen kjente interessemotsetninger. 4. PLANSTATUS 4.1 Overordnede føringer og gjeldende planstatus Rikspolitiske bestemmelser eller retningslinjer Statlige planretningslinjer for differensiert forvaltning av strandsonen langs sjøen. Gjeldende overordnede planer Hyllestad kommunes arealdel. Gjeldende regulering Reguleringsplan for Sørbøvåg, planid Pågående planarbeid Det pågår ikke noe annet planarbeid i gjeldende område.

5 Side 5 av MEDVIRKNING 5.1 Forhåndsuttalelser Innkomne forhåndsuttalelser følger som eget vedlegg. Liste over forhåndsuttalelser 1. Fylkesmannen i Sogn og Fjordane Sunnfjord energi Fiskeridirektoratet region Vest Kystverket Vest Statens vegvesen Sammendrag av forhåndsuttalelsene Fylkesmannen i Sogn og Fjordane: Seniorrådgiver Heidi Sandvik og rådgiver Steinar Lund sier miljøvernavdelinga vil vurdere motsegn dersom det blir foreslått å ta i bruk dyrka og dyrkbar jord til utbyggingsformål, uten forankring i kommuneplanen. Fylkesmannen påpeker at det er planlagt bebyggelse i 100-metersbeltet og presiserer at det må komme klart frem av det videre planarbeidet hvordan man har vurdert kravet om konsekvensutredning. Bygging av private hytter så nære sjøen, vil ha en uønsket privatiserende effekt. De fraråder sterkt mot bygging så nær sjøen da det er i strid med overordnet plan, og vil derfor vurdere motsegn mot hytter og konferansesenter i området. De påpeker også at pbl. 4-2 og naturmangfoldlova overholdes. Planen må forklare hvordan vanntilførsel, avløp og renovasjon skal løses. De ønsker også løsninger som generelt gir lite terrenginngrep. Ved etablering av småbåtanlegg tilrår de at man bruker flytende konstruksjoner for å unngå terrenginngrep og utfylling i strandkanten og sjøen. De peker også på krav om ROS-analyse og minner om at dyrka og dyrkbar jord har sterkt vern i jordlova. Sunnfjord energi: Plansjef Arne Tefre legger frem at det ligger en lavspennlinje frem til de enkelte boligene i Salbu, og at denne ikke har nok restkapasitet til å forsyne det planlagte området med sikke strømtilførsel. Det må bygges ny nettstasjon for å opprettholde sikker strømforsyning som hentes fra eksisterende 22kV-linje nord for området. Når utbyggingsplanen foreligger, vil SE vurdere nettkapasitet, spenningsfall og eventuell nettstasjonsplassering. Det er viktig at utbygger i god tid setter av areal for nettstasjonen og at plasseringsvurderinger, med mer, kan spare nettselskapet kostnader. Fiskeridirektoratet region Vest: Seniorrådgiver Kari Morvik og rådgiver Hanne Marie Utvær viser til at det er registrert et rekefelt i Åfjorden og et gytefelt for torsk, sild og sei i nærheten av planområdet og ber om omsyn til disse områdene. Kystverket Vest: Avdelingssjef Knut Stenevik og rådgiver Elisabeth W. Julsrud viser til at det må taes hensyn til sjøferdsel når det planlegges tiltak i sjø, tiltak og aktivitet må ikke komme i konflikt med fremkommeligheten på sjøen. Det må taes med i planbestemmelsene at tiltak i sjø må godkjennes av havnemyndigheten i henhold til havne- og farvannsloven. Kystverket ber om reguleringsforslaget oversendes for uttale når dette foreligger. Statens vegvesen: Seksjonsleder Vigdis Lobenz og saksbehandler Ole Martin Lilleby legger frem at det er viktig at tilkomsten planlegges i samsvar med handbok 017; Veg- og gateutforming, da trafikken skal benytte privat veg mellom fylkesvegen og planområdet.

6 Side 6 av 12 Forslagsstillers kommentarer til forhåndsuttalelsene Fylkesmannen i Sogn og Fjordane: Det er ikke foreslått å ta i bruk dyrka mark til utbyggingsformål. Videre er det konkrete lokale forhold som ligger til grunn for planen, som virker utviklende på området, samt hjelper opprettholde fremtidig gårdsdrift. Planbeskrivelsen er utfyllende i alle punkt fylkesmannen kommenterer. ROS-analyse er gjennomført. Til Sunnfjord energi: Det må bygges ny nettstasjon for å opprettholde sikker strømforsyning. Når utbyggingsplanen foreligger, vil SE få oversendt denne og kan da vurdere nettkapasitet, spenningsfall og eventuell nettstasjonsplassering. Til Fiskeridirektoratet region Vest: Områdene beskrevet blir ikke berørt av planen. Til Kystverket Vest: Det er tatt til følge at det må tas med i planbestemmelsene at tiltak i sjø må godkjennes av havnemyndigheten i henhold til havne- og farvannsloven. Kystverket skal få reguleringsforslaget oversendt for uttale når dette foreligger. Til Statens vegvesen: Det tatt til følge og da pålagt i planbestemmelsene at tilkomsten planlegges i samsvar med handbok 017; Veg- og gateutforming.

7 Side 7 av FORSLAGSSTILLERS FAGLIGE BEGRUNNELSE Området er en del av Salbu i Hyllestad kommune. Dette er et område med lite press på boliger og forretning. De foreslåtte reguleringsendringene vil gi området en høyere tetthet. Med et lite hytteområde og utleiehytter, vil planen styrke forretningsvirksomheten i kommunen samt bidra til å opprettholde turismevirksomhet på et bærekraftig plan. Flytebrygge i sjø vil gi en økt tilgang til sjø-opplevelser. Området er sterkt presset med tanke på småbåtplasser. Flytebryggen skal skjermes av en bølgebryter. Forslagsstiller legger frem at området er delvis regulert og at reguleringen ikke påvirker LNRF-areal. Eksisterende utnyttet landbruksareal er tatt vare på i planen. Det understrekes at planens størrelse skal sees proporsjonalt med de innvirkninger den har på omverdenen. Vi mener at de er små, men positive. - BF1 er tiltenkt salg av tomter til fritidsboliger. - N1 og N2 er tenkt å gi fritt leie til strandsonen. Det er også tiltenkt tilrettelegging av fritt leie gjennom BH1 og FB1 for å sikre tilgang til disse områdene. - B1 er utvidet sørover i forhold til gjeldende reguleringsplan. Dette er naturlig sett fra eksisterende terreng og bebyggelse. - B2 er restareal og er gitt høy BYA for at eier skal kunne utnytte arealet godt i sammenheng med B1. - NL1 og NL2 videreføres LNF-areal til LNRF-areal og inngår i gårdsdriften i området. - NL3 er omgjort fra boligbebyggelse til LNRF-areal av den grunn at driftsbygningen ligger der. - FB1 skal romme inntil 15 småbåtplasser, slipp og flytebrygge. - F1 er satt som friområde for å sikre allmennhetens adgang. Bølgebryteren skal forlenges for å gi tilstrekkelig beskyttelse for flytebryggen i FB1. - BH1 er tiltenkt båthus med mulighet for selskapslokale i samme bygg. Dette er ment i sammenheng med driften av utleiehytter og småbåthavnen. Båthuset kan komme i konflikt med FS1 og FS2, men det er en godtatt praksis i kommunen som kan gi godkjenning av bygging i flomfaresonene dersom visse forhåndsregler er tatt i vare. - V1 er tilkomstvei til hus, gård og tiltenkte felt med hytter og utleiehytter, samt molo og småbåthavn. Denne skal holdes i nødvendig stand for den trafikk som ferdes på veien. Veien er lagt om i en bue østover rundt B1 for å bedre tilkomsten til området. - P er parkeringsplasser tiltenkt UH1 og besøkende til FB1 og BF1. Det er tenkt 20 p-plasser samlet i standard størrelse. - UH1 er tiltenkt oppsetting av utleiehytter type campinghytter. Det planlegges inntil 10 hytter av denne typen i dette området. - FS1 er kommunens eksisterende byggeforbudssone for naust for lavere enn kote 4. - FS2 er kommunens eksisterende byggeforbudssone for annen bebyggelse lavere enn kote 5.

8 Side 8 av PLANSKISSEN Reguleringsformål Området er delvis regulert. Endrer størrelse på formål til 1110 boligbebyggelse. Regulerer inn 1120 fritidsbebyggelse, 1171 utleiehytter, 5100 LNRF-areal, 1589 uthus/naust/badehus, 1588 småbåtanlegg med slipp, 3040 friområde, 3020 naturområde, 320 flomfaresoner. Regulert inn eksisterende vei og har gjort små endringer på den i nord og sør. F1 blir regulert som friområde og bølgebryteren Grad av utnyttelse B1, B2, 1110 boligbebyggelse: 3 etg. B1: BYA=40% B2: BYA=90% Byggegrense vil begrense utnyttelse. BF1, 1120 fritidsbebyggelse 2 etg. BYA=25% Byggegrense vil begrense utnyttelse. Tomtestørrelser: - BF1-1: 681m 2 - BF1-2: 356m 2 - BF1-3: 527m 2 - BF1-4: 435m 2 - BF1-5: 969m 2 - BF1-6: 446m 2 - BF1-7: 363m 2 - BF1-8: 437m 2 - BF1-9: 320m 2 - BF1-10: 514m 2 UH1, 1171 utleiehytter 2 etg. BYA=40% Byggegrense vil begrense utnyttelse. NL1, NL2, NL3, 5100 LNRF-areal 3 etg. BYA=40% Byggegrense vil begrense utnyttelse. FB1, 1588 småbåtanlegg med slipp BYA=80% BH1, 1589 båthus 2 etg. BYA=40% Byggegrense vil begrense utnyttelse. FS1, 320 flomfaresone Byggeforbudssoner for naust. FS2, 320 flomfaresone

9 Side 9 av 12 Byggeforbudssone for annen bebyggelse. V1, 2010 veg Dimensjonert etter behov. Bebyggelsens plassering Det er ikke planlagt ny bebyggelse i B1 og B2 i denne planen. Byggegrenser vil diktere bebyggelsens plassering der det er aktuelt. Trafikkforhold Regulert vei V1 eksisterer som traktorvei ned til BH1. Det er regulert i en bue østover fra B1. Videre er den regulert til bølgebryter i sør. Risiko- og sårbarhet Det er foretatt ROS-analyse vha. standardskjema. Det er tatt hensyn til alle punkt i ROS-analysen. Estetikk og byggeskikk Det skal tilstrebes et unisont estetisk utrykk i form av bygningsutforming, materiale og farger i felt BF1, UH1 og BH1, samt at bygningene skal utformes for å ikke stikke ut av landskapet. All bebyggelse på land og i vann skal utføres med minst mulig inngrep i naturen. Stedsutvikling Reguleringsplanen vil gi en liten utvikling av fritidsbebyggelse i kommunen, samt en liten økning i overnattingsmuligheter for turisme og reisende. Barns interesser Ingen endringer Universell utforming Nye oppsatte bygninger i B1,B2 skal ha universell utforming, samt alle næringsbygg i tilknytting til UH1. Gjennomføring Gjennomføring av prosjektet avhenger av en godkjenning hos kommunen. Ved en eventuell godkjenning vil tiltakshaver så snart som mulig gå i gang med bygging, der en hovedprioritering vil være å få på plass infrastruktur i området. Prosjektet er avhengig av bølgebryter i FB1 for å kunne gjennomføre bygging av småbåthavn i samme område. I FB1 og vei mot molo F1 er det et naust som må rives. Naustet har ikke status som kulturminne, eller annen samfunnsmessig betydning. Tiltak i sjø må godkjennes av havnemyndigheten i henhold til havne- og farvannsloven. Det er ikke krav om bebyggelsesplan.

10 Side 10 av KONSEKVENSER AV FORSLAGET Datagrunnlag og metoder Det Norske Veritas Norges Geotekniske institutt Direktoratet for naturforvaltning Meteorologisk institutt Hyllestad kommune Innsamlet data vha. nettsider og telefonsamtaler. Det er vanskelig å redegjøre konsekvenser for vær og klima i et område uten nærliggende værstasjon. Kommunen har mangelfulle og utdaterte kart og reguleringsplaner. Overordnede planer og mål Det er kun eksisterende reguleringsplan som ligger til grunn for planarbeid i området. Natur- og ressursgrunnlaget Jordbruksinteresser er etter planforslaget ikke endret. Ved bygging av flytebrygge vil man kunne få lettere tilgang til friluftssysler på fjorden. Noe strandlinje vil da bli berørt. Landskap Naturtypene som blir berørt er småskog og lyngmark, samt fjell i dagen. Planen legger til grunn at all utbygging skal skje på en skånsom måte. Verneinteresser Det er ikke registrert kulturminner i reguleringsområdet. Miljøfaglige forhold Planområdet som potensielt endres er liten. Noe småskog og lyng-mark vil forsvinne. Ingen fugler som nevnt i 3.2 vil bli negativt berørt av endringer skissert i planen. Det vil bli minimal økning i trafikkstøy. Trafikkforhold Det vil bli minimal økning av trafikk, og forholdene vil bli generelt uendret. Risiko- og sårbarhet Det er i analysen identifisert 5 relevante hendelser. 2 hendelser utgjør en medium risiko: Flom som følge av tsunami Begrenset slukkevann ved brann. Begge hendelser kan forebygges ved god sikring, forebyggende tiltak og tilfredsstillende planlegging. Sosial infrastruktur Uendret. Teknisk infrastruktur Liten økning i renovasjonsmengde for hytter. Det er et område avsatt for hytte containere i BH1. Estetikk og byggeskikk Planen legger til grunn et unisont og estetisk utrykk i utforming av nye bygninger. Dette vil gi et helhetlig utrykk for området. Planen legger til rette for dels fortettningspotensiale. Eksisterende område ved bølgebryter vil bli utbedret.

11 Side 11 av 12 Stedsutvikling Reguleringsplanen vil gi en liten utvikling av fritidsbebyggelse i kommunen, samt en liten økning i overnattingsmuligheter for turisme og reisende. Småbåthavn i FB1 vil øke tallet på tilgjengelige båtplasser i området. Barns interesser Ingen endring. Universell utforming Nye bygninger følger plan og bygningslovens 1-1 der det heter at Prinsippet om universell utforming skal ivaretas i planleggingen og kravene til det enkelte byggetiltak. Juridiske forhold Ingen endring Interessemotsetninger Det er ingen kjente interessemotsetninger.

12 9. ILLUSTRASJONER Side 12 av 12 Følgende illustrasjoner, som ikke er gjenstand for vedtak og derfor ikke juridisk bindende, viser en mulig utbygging iht. forslaget. Illustrasjonen viser: - 10 hytter i forskjellig utførelse og størrelse i felt BF1-10 små hytter i lik utførelse i felt UH1 - Båthus i felt BH1 - Flytebrygge i felt FB1 - Bølgebryter i felt FB1 - Vei ned fra feltene B1 og B2 Ingen størrelser på bygninger av noe slag eller plasseringer er fastsatt.