Ark.: L Lnr.: /05 Arkivsaksnr.: 05/01621

Transkript

1 Ark.: L Lnr.: /05 Arkivsaksnr.: 05/01621 Saksbehandler: Gudmund Forseth REGULERINGSPLAN FOR VÆRSKEI SØR Vedlegg: 1. Saknr. 0074/06 Planutvalgets behandling etter PBL Plankart M: 1:2000 (forminsket) 3. Planbeskrivelse og forslag til reguleringsbestemmelser Andre saksdokumenter (ikke utsendt): SAMMENDRAG: Planforslaget har vært utlagt offentlig ettersyn og sendt på høring. I høringsperioden har det kommet forholdsvis få merknader til planforslaget. Planforslaget omfatter i hovedsak eksisterende hyttebebyggelse sør for FV 204 med tilhørende adkomstveger, parkering, grøntstruktur og skiløyper m.m. Det foreslås regulert 20 nye hyttetomter innenfor planområdet. Det er i dag 128 eksisterende hytter innenfor planområdet. I tillegg omfatter planforslaget Værskei kafe og området inntil gjeldende reguleringsplan for Værskei 2 (Værskei nord). Planforslaget er i samsvar med kommuneplanens arealdel der området er avsatt til eksisterende byggeområde og der fortetting kan tillates. Reguleringsplan med bestemmelser anbefales godkjent. SAKSOPPLYSNINGER: Areal+ fremmer på vegne av Statskog SF forslag til reguleringsplan for VÆRSKEI SØR til 1. gangs behandling i planutvalget. Området som tas opp til regulering ligger i hovedsak sør for FV 204 og avgrenses i nord mot gjeldende reguleringsplan for Værskei 2 (Værskei nord), i vest mot Stormyra og i øst mot myrområdene ned mot Nysetervegen. I sør er plangrensa lagt ca. 80 meter fra bestående hyttebebyggelse. Planområdet er totalt på 1729 daa. Gjeldende bestemmelser om reguleringsplanlegging.. Reguleringsplaner behandles etter bestemmelsene i Plan- og bygningslovens kap. VII. Det er opp til kommunestyret som øverste planmyndighet i kommunen, å avgjøre hvilke områder som skal reguleres og hvilke formål områdene skal legges ut til. I henhold til 31 er endelig vedtatt reguleringsplan bindende med hensyn til arealbruken. Overordna planer. Kommunestyret godkjente revisjon av kommuneplanens arealdel den , saknr. 0027/06. Det aktuelle planområdet er her avsatt som eksisterende byggeområde for fritidsbebyggelse der fortetting kan tillates. Kommuneplanen fastlegger rammene for arealbruken og er retningsgivende for reguleringsplanarbeidet. Planprosessen.

2 Varsling om oppstart av arbeidet med reguleringsplanen er kunngjort i lokalavisen Videre er offentlige fagmyndigheter, hytteeiere og andre berørte parter i saken varslet ved eget brev datert Det ble videre avholdt åpent informasjonsmøte om planarbeidet på Forset grendehus I forbindelse med forhåndsvarslingen har det kommet inn fem skriftlige merknader eller innspill til planprosessen som er referert og kommentert i planbeskrivelsen. Planforslaget. Forslag til arealbruk fordeler seg slik: Det er i dag 128 eksisterende hytter innenfor planområdet. 1. Byggeområder (PBL 25, 1. ledd nr. 1) 158 daa Eksisterende og ny fritidsbebyggelse 150,1 daa. Det foreslås regulert 20 nye hyttetomter innenfor planområdet. Fra før er det 128 hytter i området. Tillat bruksareal (BRA) for hver tomt er oppgitt til 110 m2 og bebyggelsen kan føres opp som en eller to bygninger. N1 Næringsvirksomhet- Værskei kafe 5,2 daa. Værskei kafe med tilhørende tomt foreslås regulert til næringsvirksomhet der grad av utnytting ikke skal overstige BYA 20 %. Det forutsettes at behovet for parkering løses på egen tomt. G1 Garasjeanlegg 0,6 daa. På østsida av parkeringsplassen viser reguleringsforslaget tomt som skal benyttes til oppføring av garasjeanlegg for prepareringsutstyr og brøyteutstyr. Grad av utnytting skal ikke overstige BYA 50 %. A1 Allmennyttig formål Røde Kors hytta samt A2 - Utedo 2,1 daa. Røde Kors hytta foreslås regulert til allmennyttig formål der grad av utnytting ikke skal overstige BYA 12 %. På tomta som foreslås regulert til allmennyttig formål utedo er det ikke tillatt med ytterligere bebyggelse. 2. Offentlige trafikkområder (PBL 25, 1. ledd nr. 3) 18,3 daa. Fylkesveg ,3 daa. Fv 204 reguleres til offentlig trafikkområde. Vegformålet er vist med en total bredde på 12 meter som omfatter både vegbane, grøft og skjæring/fylling. 3. Spesialområder (PBL 25, 1. ledd nr. 6) 1500,9 daa. Privat veg 1,7 daa. I planforslaget legges det til rette for at opparbeidelse av private adkomstveger fram til 4 eksisterende hytter som i dag har egen adkomst direkte fra fylkesvegen. Friluftsområde 1485,3 daa. I området foreslått regulert til friluftsområde kan det

3 - opparbeides kjøreveg fram til hver enkelt hyttetomt. - anlegges skiløyper - foretas nødvendig rydding, opparbeiding og merking av rullestoltraseen for å opprettholde framkommeligheten for brukerne - tillates tynningshogst for ved - ikke tillates bygningsmessige tiltak C1 1 Kommunalteknisk virksomhet Kontainer 0,2 daa. På nordsida av fylkesvegen foreslås regulert et område for søppelkontainer som står plassert der i dag. Det forutsettes at både eksisterende og nye hytter skal omfattes av kommunens renovasjonsordning. Vannpost 1,0 daa. Vannforsyningen er basert på frostfrie dypvannsbrønner. Det foreslås regulert 3 nye vannposter i forbindelse med de 20 nye hyttetomtene. VP1 1 Vinterparkering 12,7 daa. Eksisterende vinterparkeringsplass på sørsida av fylkesvegen foreslås tatt inn i planen. Frisiktsone I planforslaget er det tegnet inn frisiktsoner for alle avkjørsler fra fylkesvegen i henhold til krav fra Statens vegvesen. V1, V2 Vegetasjonssone 0,0 daa. Det er lagt inn to områder for bevaring/etablering av vegetasjon som skal fungere som en buffer mellom fylkesvegen og vinterparkeringsplassen. 4. Fellesområder (PBL 25, 1. ledd nr. 7) 51,3 daa. FP1, FP2 Felles parkeringsplasser 0,1 daa. Planforslaget omfatter to felles parkeringsplasser for bestående hytter på f.nr. 29, 145 og 208. Felles avkjørsel eksisterende veg/ny veg 51,2 daa. Det foreslås regulert felles adkomstveger (hovedveger og stikkveger) fra fylkesveg 204 til alle hyttene på sørsida av fylkesvegen. Det vises for øvrig til fullstendig planbeskrivelse og forslag til reguleringsbestemmelser som følger saken som trykt vedlegg. VURDERING: Plansituasjonen i dette hytteområdet har vært lite tilfredsstillende fordi det ikke har vært regulert. Det er derfor positivt at området nå tas opp til regulering med utgangspunkt i overordna plan, slik at arealbruken kan bli endelig fastlagt. Samtidig får en vedtatt bindende reguleringsbestemmelser som blant annet gir muligheter for å styre størrelse på bebyggelsen, utforming m.m.

4 Administrasjonen har gått igjennom foreliggende planforslag samt de merknader/innspill som er kommet inn i forbindelse med oppstarten av planarbeidet. I kommuneplanens arealdel, er området lagt ut til byggeområde for fritidsbebyggelse, og det kan tillates fortetting. Generelt vil det være en fordel at nye hyttetomter lokaliseres til områder som allerede er tatt i bruk til hytteformål. Det følger også av miljøpolitiske retningslinjer at fortetting helst bør skje i områder som allerede er utbygd med hytter, slik at uberørte utmarksområder ikke blir tatt i bruk. En utbygging i et allerede etablert hytteområde vil imidlertid kunne være kilde til konflikt blant annet med hensyn til veger, fortetting av bebyggelse, utsikt m.v. I foreliggende planforslag er det etter administrasjonens vurdering tatt tilstrekkelig hensyn til eksisterende hytter. Vilt-, fisk- og friluftsinteresser. Når det gjelder hensynet til vilt- og fiskeinteressene mener vi dette ble tilstrekkelig vurdert og ivaretatt gjennom behandlingen av kommuneplanen, og at de 20 nye tomtene heller ikke vil komme i konflikt med disse interessene. I planforslaget er det foreslått innregulert en ca. 210 meter lang privat adkomstveg til to eksisterende hytter på f.nr. 29 og f.nr Etter vår vurdering skjærer vegtraseen over et større sammenhengende friluftsområde på en svært uheldig måte. Ut fra hensynet til naturog friluftsinteressene bør derfor denne vegtraseen tas ut av planen. Landbruksfaglige vurderinger. Landbrukskontoret mener det ut fra landbruksmessige hensyn kun er beiteinteresser som eventuelt kommer i konflikt med det som i realiteten er en fortetting av Værskei Sør. Det er i nærheten av reguleringsområdet sætrer i drift med melkeproduksjon som har beiterett. Ut fra Landbrukskontorets vurderinger vil ikke fortettingen av tomter på Værskei Sør ha betydning for de med sæterdrift i området eller for andre som måtte ha beiterett/interesser innefor reguleringsområdet. Reguleringsbestemmelser. Forslag til reguleringsbestemmelser er i hovedsak de samme som for Værskei 2 (Værskei nord) når det gjelder byggeområder med formål hyttebebyggelse. Det er ønskelig at bebyggelsen som føres opp på de nye tomtene tilpasses eksisterende hyttebebyggelse i området og at den har forankring i lokal byggeskikk. Administrasjonen ønsker derfor at fellesbestemmelsenes pkt. 1 får følgende tillegg: Bebyggelsen på de nye tomtene skal tilpasses eksisterende hyttebebyggelse i området og ha forankring i lokal byggeskikk. Det framgår ikke av plankartet hvordan den nye hyttebebyggelsen skal plasseres på tomta. For at bygningsmyndigheten skal ha bedre kontroll på plassering både i horisontal- og vertikalplanet samt møneretning bør følgende tas inn i bestemmelsene under byggeområde for fritidsbebyggelse:

5 Kommunen bestemmer endelig plassering av bebyggelsen på tomta både i horisontal- og vertikalplanet. Det kan kreves innsendt lengdeprofiler som viser bebyggelsens plassering i høyde, både i forhold til opprinnelig og ferdig planert terreng. Det bør også tas inn i bestemmelsene forbud mot montering av parabolantenner, flaggstang og oppføring av gjerde. Bestemmelsen i pkt. 5 i fellesbestemmelsene om at det etter planens godkjennelse ikke er tillatt å etablere privatrettslige avtaler som strider mot planen foreslås tatt ut. Dette er et privatrettslig spørsmål som ikke kan hjemles eller reguleres etter plan- og bygningsloven. Risiko- og sårbarhetsanalyse. Kommunen er pålagt å foreta en risiko- og sårbarhetsanalyse med det formål å avdekke og samtidig forebygge uønskede hendelser i forbindelse med arealplanprosesser. Slik analyse er ikke gjennomført og synliggjort i planforslaget. ROS-analysen skal blant annet hindre at det bygges på ras- og flomutsatt grunn, og at det tas nødvendige sikkerhets- og beredskapsmessige hensyn i forhold vannforsyning. I denne konkrete reguleringsplanen mener administrasjonen at det ikke foreligger aktuelle natur- og virksomhetsbaserte faremomenter som gjør det nødvendig med en så omfattende ROS-analyse. Administrasjonen har ikke andre merknader av prinsipiell betydning for planforslaget i denne omgang. Administrasjonen anbefaler at reguleringsforslaget blir lagt ut til offentlig ettersyn og sendt berørte instanser på høring med de endringer og justeringer som framgår av saksframlegget. Administrasjonen foreslår at det gjøres følgende vedtak: I samsvar med Plan- og bygningslovens 27-1, nr. 2 legges foreliggende forslag til reguleringsplan for VÆRSKEI SØR ut til offentlig ettersyn i 30 dager og sendes offentlige fagmyndigheter på høring. Planutvalget behandlet saken, saksnr. 0054/07 den Behandling: Administrasjonens forslag til vedtak ble enstemmig vedtatt. Vedtak: I samsvar med Plan- og bygningslovens 27-1, nr. 2 legges foreliggende forslag til reguleringsplan for VÆRSKEI SØR ut til offentlig ettersyn i 30 dager og sendes offentlige fagmyndigheter på høring. NYE SAKSOPPLYSNINGER: OFFENTLIG ETTERSYN OG HØRING

6 Nedenfor følger en oppstilling av de viktigste momentene fra innkomne høringsmerknader, samt en vurdering av merknadene. Merknad Statens vegvesen, den Vegvesenet viser til at det i saksframstillinga er nevnt at frisiktsoner fro alle avkjørsler er i henhold til krav fra Vegvesenet, og at disse må framgå målsatt for kryss og avkjørsler. Ved flere enn 7 bolig/hytteenheter skal vegtilslutningen utformes som kryss og dimensjoneres for lastebil etter kjøremåte B. Nord for fylkesvegen må 3 vegtilknytninger behandles som kryss. Medregnet er da krysset ved kafeen. På sørsida må 4 vegtilknytninger behandles som kryss. Her er medregnet krysset ved vinterparkeringen. I 80-sona må kryssene ha frisiktsone på 10x150 meter og i avkjørslene 4x130 meter. I 60-sona må denne for kryss være 10x96 meter og for avkjørsler 4x77 meter. 60-sona står i dag like øst for kryss med veg til Værskeisetrene og midt i den slake høyrekurva øst for kafeen. Gausdal Fjellstyre, den Fjellstyret har ingen merknader til reguleringsplanen, og foretrekker en fortetting av eksisterende hyttefelt framfor etablering av nye felt. Fylkesmannen i Oppland, den Fylkesmannen skriver blant annet at området er et eksisterende hyttefelt som er avsatt til formålet i gjeldende kommuneplan, og at hensikten med planarbeidet er å legge til rette for utvidelse av eksisterende hytter og en mindre fortetting av feltet. Fylkesmannen synes planen er grundig og vel gjennomarbeidet og har derfor ikke merknader til at den vedtas. Fylkesmannen vil imidlertid påpeke at fellesbestemmelsenes pkt. 3 kan utgå da dette er forhold som er regulert i særlov, og likeledes at pkt. 6 kan tas ut da dette følger direkte av plan- og bygningslovens 7. Laila Amundsen, den Bevar karakteren av uberørt natur! Dette er viktig i forhold til bl.a reiselivet, her på terskelen til Jotunheimens forgård og Ormtjernkampen nasjonalpark. Administrativ vurdering av merknaden Administrasjonen foreslår at merknadene fra Vegvesenet tas til følge ved at frisiktsoner for kryss og avkjørsler blir målsatt på plankartet. Administrasjonen er enig i at det er en fordel om ny hyttebygging lokaliseres til områder som allerede er tatt i bruk, slik at større uberørte utmarksområder kan bevares. Merknaden fra Fylkesmannen med hensyn til reguleringsbestemmelsene foreslås tatt til følge. Administrasjonen mener utvidelsen/ fortettingen er forholdsvis beskjeden, og i liten grad vil forringe områdets verdi som rekreasjons- og friluftsområde. En fastholder derfor tidligere standpunkt om at det

7 - Hyttefeltet sør/øst blir vesentlig berørt, siden byggevirksomheten vil bli konsentrert rundt innkjøringen til mellom etablerte hytter. - Sårbare områder i naturlig tilknytning til allerede eksisterende hytteområder, viser ødeleggende slitasje på natur. - Skuter- og skiløype mellom hyttefelt I og II(øst) til Røde Kors-hytta blir blokkert. - Det er viktig at områder i overgangen mellom skog og snaufjell skjermes for videre hyttebygging. Se Miljødep. St.meld.nr Måtehold og bevissthet om natur- og miljøkvaliteter, bidrar til å utvikle attraktive hytteområder. Jan Egil og Annikken Brovold, den Kan ikke forstå at det skal innføres forbud mot parabolantenne og flaggstang, men er enig i forbudet mot oppføring av gjerde. Det vises til at noen allerede har satt opp gjerde uten at det er gjort noe med det. generelt vil være en fordel at nye hyttetomter lokaliseres til områder som allerede er tatt i bruk til hytteformål. Det følger også av miljøpolitiske uttalelser at fortetting bør skje i områder som allerede er utbygd med hytter, slik at uberørte utmarksområder ikke blir tatt i bruk. Administrasjonen mener for øvrig at det er tatt tilstrekkelig hensyn til eksisterende hytter i området. Merknaden foreslås ikke tatt til følge. Forbudet mot flaggstenger og parabolantenner er satt ut fra estetiske hensyn og hensynet til omkringliggende naturområder. Administrasjonen mener flaggstenger i et så tett hyttefelt kan virke forstyrrende i landskapsbildet og fastholder forbudet. Hvis det digitale bakkenettet ikke skulle komme til å dekke dette hytteområdet vil trolig mange sette opp antenner etter behov, slik at kommunen får mye oppfølging. Forbudet vil da utløse en mengde dispensasjonssøknader. Et bedre alternativ vil være å tillate parabolantenner, men ha regler for farger og plassering. Når det gjelder forbudet mot oppsetting av gjerde begrunnes dette ut fra hensynet til beitende dyr, fremkommelighet og ferdsel, samt estetiske hensyn. Gjerdeforbudet foreslås opprettholdt. Merknaden foreslås delvis tatt til følge. Torgunn H. Maurset, den Peker blant annet på at særlig hyttene langs med fylkesvegen vil bli svært synbare, at det er nok hytter på Værskei blant annet med tanke på miljø, forurensning og trivsel. Ønsker ikke en kommersiell hytteby som likner på Skeiområdet. Fortettingen med hytter vil føre til redusert rekreasjonsverdi og mer uro for folk og dyr i området. Administrasjonen viser til vurderingen av merknaden fra Laila Amundsen. Merknaden foreslås ikke tatt til følge.

8 Kari og Svend Strand, den Strand har merknader vedrørende forslaget om å regulere fangstgropene og området omkring til spesialområde med formål bevaring. Området er vesentlig større enn den sikringssone rundt fangstgropene som kulturminnelovens 4c og 6 forutsetter. For vår hytte på f.nr. 137 vil foreslåtte sone gå helt inn til hytteveggen og hindre eventuelle fremtidige terrengjusteringer, for eksempel sikre utglidning av fundamenter som står i sterkt skrånende terreng. Forstår ikke grunnen til dette, da eventuelle justeringer ved hytta på ingen måte kan berøre de nevnte fangstgroper eller deres umiddelbare nærhet. Foreslår at grensen for sikret område går i vegen og ikke i skråningen opp mot hytta. Oppland Fylkeskommune, Kulturvern/Regional utvikling, den Oppland Fylkeskommune som regional kulturminnemyndighet fremmer innsigelse til reguleringsplan for Værskei Sør, da planen ikke ivaretar hensynet til automatisk fredete kulturminner. OF vil trekke innsigelsen dersom planen endres i tråd med deres innspill vedrørende spesialområde med formål bevaring samt avmerking av kulturminnene i plankartet. OF sine merknader for øvrig er ikke til hinder for kommunens egengodkjenning av planen. Administrasjonen ser ikke at regulering til bevaringsområde som foreslått av OF vil være spesielt konfliktfylt i forhold til denne hytta. Merknaden foreslås ikke tatt til følge. Administrasjonen foreslår å innarbeide et bevaringsområde som ivaretar hensynet til de automatisk fredete kulturminner som er registrert. Det gjelder 2 fangstgroper for elg ved f.nr. 137.i området. Merknadene foreslås tatt til følge. NY VURDERING: For vurdering av innkomne merknader vises det til vurderinger under saksopplysninger. Administrasjonen har etter beste evne prøvd å ta hensyn til de ulike merknadene. I foreliggende planforslag er det innarbeidet ulike endringer i forhold til høringsforslaget. De viktigste er: - Frisiktsoner for kryss og avkjørsler er målsatt på plankartet i samsvar med Vegvesenets merknader. - Automatisk fredete kulturminner er innregulert i tråd med merknadene fra Oppland Fylkeskommune. Også tatt inn i reguleringsbestemmelsene. - Felles avkjørsel (ny veg) til eksisterende hytter på f.nr. 29 og f.nr. 208 tatt ut. (var med under høringen) - Reguleringsbestemmelsene endret i tråd med Fylkesmannens merknader. - Reguleringsbestemmelsene endret slik at parabolantenner tillates på visse vilkår.

9 Med bakgrunn i de ovennevnte vurderinger anbefaler administrasjonen at foreliggende forslag til reguleringsplan med bestemmelser oversendes kommunestyret for vedtak. Administrasjonen foreslår at det gjøres følgende innstilling: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 27-2 godkjennes foreliggende forslag til reguleringsplan for VÆRSKEI SØR med tilhørende reguleringsbestemmelser, slik som vist på vedlagte plankart i målestokk 1:2000.