EIENDOMSRAPPORT 2015 fearnleyprojectfinance.no 1 Eiendomsrapport 2015

Transkript

1 EIENDOMSRAPPORT 2015 fearnleyprojectfinance.no 1

2 ASTRUP FEARNLEY AS Fearnleys Asia Singapore Pte. Ltd. Rodskog Shipbrokers Ltd. Fearnleys AS Fearnley Offshore AS Fearnley Offshore Supply AS Fearnley Capital Markets AS Libra Fearnley Energy AS Fearnleys Rodskog Shanghai Fearnley Offshore LLC Houston Fearnley Offshore Supply Pte. Ltd. Singapore Fearnley Project Finance AS Fearnley Securities AS Fearnley Consultants AS Fearnleys Beijing Fearnley Offshore Pte. Ltd. Singapore Fearnley Business Management AS Fearnley Property Management AS Fearnleys Japan Fearnleys Venezuela Fearnleys (Thailand) Ltd. Fearnleys Korea Ltd. Fearnleys Shipbr. Priv. Ltd. India Fearngas (Singapore) Pte. Ltd. Denne eiendomsrapporten er utarbeidet av Fearnley Project Finance AS (FPF). Informasjon er gitt etter beste evne og skjønn, og er basert på de opp lysninger som har vært tilgjengelige for FPF og skaffet til veie fra kilder FPF anser som pålitelig. FPF fraskriver seg imidlertid ethvert ansvar for riktig heten eller full stendig heten av den infor masjon som er gitt i dokumentet, og for tap som investorer kan bli påført i for bindelse med deltagelse i prosjekter. Det understrekes at en hver investering i eiendom er beheftet med risiko. Investorer som deltar i prosjekter må så ledes være forberedt på at investeringen kan med føre tap. Dersom opplysninger i eiendomsrapporten be nyttes som grunnlag for andels om setninger, bør opplysningene kontrollerers mot selskap enes offisielle, reviderte regnskap. Opplysninger om hendelser etter regnskapsavleggelse må innhentes separat. Enhver som investerer i våre prosjekter må på egenhånd forsikre seg om at opplysningene som fremkommer er à jour, full stendige og korrekte. Kjøpekontrakt, leie av taler og selskapsdokumenter herunder, KSavtale og annen relevant dokumentasjon, vil være tilgjengelig hos FPF. fearnleyprojectfinance.no 2

3 INNHOLDSFORTEGNELSE Om Fernley Project Finance AS 2 Markedskommentar 3 Porteføljeoversikt 5 Avkastning solgte prosjekter 6 PROSJEKTENE Agder Kontorbygg AS 8 Arendal Logistikkinvest AS 9 Dyrskueveien 5 KS 10 Eiendomsselskapet VestSverige AS 11 Eikveien Holding AS 12 Hamar Eiendomsinvest KS 13 Haslevangen Invest KS 14 Hoffsveien 48 AS 15 Kjelsåsveien Invest AS 16 KombiEiendom Invest AS 17 Løvenskioldsgate 1 Invest AS 18 Mjåvann Eiendomsinvest AS 19 Moss Eiendomsinvest AS 20 Nordania Eiendom AS 21 Oslo Nord Eiendomsinvest KS 22 Rjukan Næringspark KS 23 Rogaland Logistikkinvest AS 24 Rygge Eiendomsinvest KS 25 Røyken Næringseiendom KS 26 Ski Skolebygg KS 27 Stavanger Property Invest AS 28 Sørlandsparken Eiendomsinvest AS 29 Sørlandsparken Logistikkinvest AS 30 Torp Kontorinvest AS 31 Trondheimsveien Eiendomsinvest KS 32 Tunsberghus Eiendom AS 33 fearnleyprojectfinance.no 1

4 OM FEARNLEY PROJECT FINANCE AS Fearnley Project Finance, et datterselskap i Astrup Fearnley Gruppen, er et prosjektmeglerforetak med spesialisering innenfor tilretteleggelse av shipping og eiendomsprosjekter i Norge og i utlandet for formuende privatpersoner og institusjonelle kunder. Morselskapet, Astrup Fearnley, kan føre sin historie helt tilbake til 1869 da Thomas Fearnley etablerte befraktnings og agentvirksomhet i Oslo. I dag består gruppen av ca. 300 medarbeidere, og har kontorer i Europa, USA og Asia. Fearnley Project Finance AS ble etablert i 1980 som et resultat av et sterkere ønske fra investorer om direkte investeringer innenfor shippingsegmentet. Det var da stort kapital og finansieringsbehov og Fearnley Project Finance fant dermed sin nisje som formidler av finansiering til ulike typer shippingprosjekter. Høye renter og lavkonjunktur på slutten av 1980tallet og begynnelsen av 1990 årene drev eiendomsprisene ned til et bunnivå. Fearnley Project Finance så med dette muligheten for sine investorer til å komme inn på eiendomsmarkedet til attraktive priser. I 2007 ble Fearnley Project Finance delt opp etter virksom hetsområde i tre selvstendige selskaper; Eiendom, Shipping og Business Management, i 2010 ble også Property Management etablert. I januar 2013 fusjonerte Eiendom og Shipping, og ble med det igjen til et samlet selskap; Fearnley Project Finance AS. Selskapet tilbyr et bredt spekter av investerings, rådgivnings og finansieringstjenester rettet mot private investorer og selskaper. Som et av Norges eldste prosjektmeglerhus trekker vi på Astrup Fearnley gruppens ressurser innenfor bl.a. virksomhets områdene; fondsmegling, shipping, offshore og consulting. Eiendoms teamet består av 13 medarbeidere som per i dag forvalter en eiendomsportefølje på ca. NOK 4 mrd innenfor segmentene; kontor, handel, logistikk, utvikling, hotell, og bolig. Handson management Organisere styremøter, generalforsamling etc. Markedsforståelse Bankrelasjoner FEARNLEY PROJECT FINANACE Annenhånds omsetning Skatteoptimalisering Utarbeidelse av ligningspapirer Utarbeidelse av regnskap, likviditetsbudsjetter etc. VIRKSOMHETSOMRÅDER Direkteinvesteringer Tilretteleggelse ved kjøp Egenkapitalsyndikering og lånefinansiering Omsetning av andeler i annenhåndsmarkedet Salg og regnskap og oppfølgning Property management Kommersiell forvaltning og oppfølging av leietagere Teknisk forvaltning Energiledelse og vedlikeholdsplanlegging fearnleyprojectfinance.no 2

5 MARKEDS TILBAKEBLIKK 2014 rapporten omhandlet bl.a. nedenstående temaer et tilbakeblikk er interessant; noe slo til og noe ble feil. Alle «eksperter» kan ta feil! Flere Eurolands vanskeligheter med konkurranseevne, arbeidsledighet, sosial uro med tilhørende svake statsfinanser, men samtidig EUs beundringsverdige standhaftighet for å holde unionen samlet dog med behov for reformer At den vestlige verden trenger tid for å få orden på finansene, også bankvesenet Fortsatt lav inflasjon, men kan det vare med innsprøyting av midler fra sentralbankene? Østens og BRICs fortsatte vekst, men ser man svakhetstegn også? Afrika, det glemte kontinent et nytt vekstområde, med stor økning i flere lands BNP Den vedvarende uroen i MidtØsten/Nord Afrika («MENA») Norges unike situasjon med overskudd på handelsbalanse og statsbudsjett («dobbeltoverskudd») smurt av en høy oljepris og bedrete «terms of trade» (vareprisbytteforholdet) Noe økt utlånsvillighet i bankene Fortsatt god interesse for eiendomsinvesteringer, påvirket av fallende renter og økt yield gap STATUS JUNI 2015 Vi lever i en farligere verden enn i fjor. Vestens forhold til vår store nabo Russland har tilspisset seg; en konfliktskapende og opprustende Putin har bidratt til vestlig mobilisering rundt NATO. Store militærøvelser avholdes på begge sider. I Norge er det økende politisk enighet om Forsvarets mangler; det er bred tilslutning om behov både for større mobiliseringsevne og betydelige materiellforbedringer. Cesars ord har fått nytt innhold: «den som vil ha fred, ruster for krig». Norge anstrenger seg uansett for å opprettholde vårt gode og historisk svært viktige nabosamkvem med Russland, spesielt i nord. Russerne merker nå til det fulle sanksjonene fra vest, den lave oljeprisen, kraftig inflasjon osv., og dette gjør dem mer uforutsigbare. Den arabiske og store deler av den muslimske verden befinner seg i kaos og er en konstant kruttønne. Sporene av den arabiske våren er nesten borte; det råder borgerkrigslignende tilstander, ikke lenger bare i tragiske Syria og Irak, men også i flere andre land. Terrorgrupper som ISIL, Al Qaida, Boko Haram osv. herjer i Midtøsten, NordAfrika og syd for Sahara. Alt skjer i religionens navn. Det muslimske presteskapet er overraskende passivt, også i land hvor det råder full ytringsfrihet, slik at det er lett å betvile mullaenes egentlige sinnelag. I land med tidligere store kristne og jødiske minoriteter med røtter tilbake til førmuslimsk tid, fortrenges disse fortsatt aggressivt. Kulturskatter fra Oldtiden raseres på skammelig måte. Den økende terror i Europa nører oppunder fremmedfrykt og skaper uro. Tidligere liberale holdninger endres. Oppe i alt dette strømmer det på med flyktninger fra de berørte områder som ingen egentlig ønsker, men som mottas på humanitært grunnlag. Italia og andre middelhavsland gjør en formidabel innsats med å redde de mange nødstedte båtflyktningene, mens vi i Norge fortsatt diskuterer hva slags skip vi skal sende! Som om vi har få å ta av Parodien rundt Hellas fortsetter, inngåtte avtaler brytes, sannsynligheten for «grexit» er ikke blitt mindre. EU merker sterke motkrefter som i Storbritannia (UKIP og lunkne konservative), Frankrike (Front National), osv. Men Merkel, nå godt hjulpet av Draghi, er klippen hvis mål er holde Europa samlet. Draghis Europeiske Sentralbank har iverksatt et enormt pengetrykkingsog obligasjonskjøpsprogram for å få fart på økonomien, stimulere bankene til å låne ut, og skape økt inflasjon/forhindre deflasjon. Renten har kommet ned på et rekordlavt nivå, både i Eurosonen og i land som Sveits, Danmark og Sverige der reporentene nå er negative. Også i Norge er den på det laveste nivå noen gang registrert over 200 år, og bunnen er kanskje ikke nådd enda? Skal vi håpe at ovennevnte tiltak virker og likevel være litt optimistiske for Europa de neste år? En viktig forutsetning er at pengepolitikken og lave renter ikke blir en sovepute for helt nød vendige grep for oppmykningen av rigide arbeidsmarkedsbestemmelser og nødvendig avbyråkratisering som kan gi rom for innovasjon og nyetableringer. Vi skal ikke kommentere i langdrag hva som skjer i andre verdensdeler, men bør nevne Brasil som har fått en skikkelig trøkk, ispedd den ikke uvanlige latinske korrupsjonen! Tilbakeslaget berører norsk eksport og oljeserviceindustri. Kina føler vi oss litt usikre på, kan det komme en smell der? I første omgang i form av en eiendomsboble med tilhørende krise i bankvesenet? USA har økonomisk fremgang. Dette har positiv effekt for verdensøkonomien, men den høye dollarkursen kan virke negativt på amerikansk eksport. USA har en forretnings dynamikk og omstillings evne Europa savner. Amerikansk tidvis bakstrebersk politikk derimot er det vanskeligere å forstå seg på. Det er synd å konstatere at den en gang så store amerikanske middelklasse, kanskje landets «ryggrad», har krympet og ikke hatt real økonomisk fremgang på lenge, og at rikdomsfordelingen i USA fortoner seg så skjev favør av grådige ledere, finansielle institusjoner, osv. Og jaggu er det «snart» valg igjen. Oljeprisen i USD mer enn halverte seg på kort tid og ser nå ut til å ha stabilisert seg på et noe høyere nivå. Heldig for Norge ble ikke fallet så stort uttrykt i NOK, grunnet kronens svekkelse mot USD. Lavere oljepris gir betydelig redusert energiregning i en rekke land, men er uheldig for norsk industri. Fallet kom overraskende, og vi ble «tatt på senga» i Norge. Oljeprisen vil sannsynligvis komme tilbake, men offshore utvinning får alvorlig konkurranse fra amerikansk skiferolje med lavere produksjons kostnad. Frem til da forventes noe økende ledighet i Norge. Imidlertid har Statens Pensjonsfond Utland («Oljefondet») vokst kraftig til nærmere mrd. kr., hjulpet av svekket krone og stigende utenlandske aksjekurser. Tilgjengelig ramme under Handlingsregelen har følgelig steget. Vår oppfatning er at NOK nå er noe undervurdert mot en del andre valutaer. For Norge, annerledeslandet forskånet for problemene i EU, med sin lave arbeidsledighet, fortsatt «dobbeltoverskudd» (Statsbudsjett og handelsbalanse) etc., og nå rekordlave renter, råder fortsatt optimisme, men en mer nøktern holdning har begynt å gjøre seg gjeldende, ref. i lønnsoppgjør og i arbeidsmarkedet. Det er bred politisk enighet om at man gjennom forskning, incentiver og satsing på miljørelatert aktivitet, skal skape nye virksomheter som supplement og erstatning for tradisjonell og oljerelatert industri; og som kan tåle vårt høye kostnadsnivå. Men å parre dette med et stimulerende skatteregime er gjennomgående ikke populært blant politikerne. Vi skal denne gang ikke ri vår vanlige kjepphest om myndig hetenes manglende forståelse og entusiasme, ja tidligere motvilje, for hvilke muligheter det ligger i norsk finans og forvaltningsindustri. Men likevel; det har helt siden annen verdenskrig rådet en holdning om at det er bedre å la utlendinger bistå Staten med dens finansielle behov, fremfor å lytte til etablerte og dyktige norske miljøer. Snarere på tross av enn på grunn av denne foreldete grunnholdning, vokser finansnæringen og gjør seg sterkt gjeldende innenfor flere sektorer, også internasjonalt. Det er en gryende forståelse at det er lurt å satse på dette og dens fearnleyprojectfinance.no 3

6 godt utdannete ansatte, nå som mye av norsk industri forsvinner. Senterpartiet har også forstått det og foreslår mer av for valtningen til Norge, også utenfor Oslo! Når det gjelder «Oljefondet» er forvaltningsformen stadig gjenstand for debatt. Som vi har fremhevet før Fondet som snart er verdens største, burde ha vært delt opp i flere, med forskjellige mandater som så kunne ha bedrevet «benchmarking». Ansvaret for forvaltningen hviler nå på en mann! Historisk har aldri noen i Norge hatt så stort økonomisk ansvar og makt. EIENDOMSMARKEDET 2014 har vært et aktivt år i Norge med et rekordhøyt omsetningsvolum, ca. 70 mrd. hvorav noen store enkelttransaksjoner, og fordelt på nær sagt alle kategorier (kontor, lager, bolig osv.). Høy boligpris gjør at konvertering av eldre bygg til boliger fortsatt er attraktivt. Med det gjeldende lave rentenivå, et mindre interessant og mer risikabelt obligasjonsmarked og alltid usikkert aksjemarked innenfor mange sektorer, fremstår eiendomsmarkedet som attraktivt. Hvor ellers får man god avkastning på total og egenkapitalen, rimelig oversiktlig motpartsrisiko og håndfast residualverdi i «bånn» (i form av bygg og tomt), og med mulighet for å belåne med inntil 80%? I tillegg er eiendom en definert aktivaklasse som enhver portefølje «skal» inneholde. Yielden (direkteavkastning definert som netto leieinntekt uttrykt i prosent av eiendomsverdi) har vært jevnt fallende over det siste året. Den er likevel mer varierende enn hva tilfellet var noen år tilbake (fra prime yield nå under 5% til 8% +), avhengig av type eiendom, beliggenhet og leietagers soliditet. Selv på de laveste yieldnivåer oppnås med dagens lave rentenivå, inkl. bankens margin, et «hyggelig» yield gap. Og med forventet fortsatt lav rente og en viss, men sannsynligvis dalende inflasjon fremover, forventes fortsatt god aktivitet. Det er likevel noen skjær i sjøen; potensiell ledighet i olje relaterte clustere, leietageres økende kvalitetskrav i forbindelse med forlengelser og inngåelse av nye kontrakter, som også gjør at enkelte bygg simpelthen ikke lenger egner seg for utleie og heller må rives, konverteres osv. Ledigheten i Osloregionen anslås til ca. 8% og er økende enkelte steder (f.eks. Lysaker). Man ser også flere eksempler på redusert leiepris oppnådd på nye leiekontrakter, særlig gjelder dette reforhandling og ved fremutleie knyttet til arealkompresjon. Dette er implisitte tegn på økt ledighet. Det lave rentenivå gjør det også interessant å overta/kjøpe seg inn i prosjekter med stabil underliggende cash flow og tidligere inngåtte, lange og dyre rentebindinger. Sistnevnte medfører på nåverdibasis betydelig negativ verdi, og øker dermed prosjektenes gearing med tilhørende lavere egenkapitalverdier. Over tid og mot slike rentebindingers forfall/fornyelsestidspunkt vil nevnte negative verdi gradvis forsvinne. Kombinert med svakere likvidi tet i andeler og aksjer i «standalone» eiendomsprosjekter, finnes her noen gode kjøpsmuligheter. Grunnet økt sentralisering og kraftig vekst i enkelte byer er etterspørselen for kjøp av eiendom godt opprettholdt, særlig i Oslo. På denne bakgrunn og i lys av forestående større infra strukturinvesteringer er Oslobegrepet utvidet til også å innbefatte omkringliggende kommuner i stadig større grad. Det trenges mer boligbygging og infrastruktur i Norge, to korrelerte forhold. Imidlertid er den offentlige behandling alt for tungvint, tidkrevende og kostnadsdrivende til ugunst for kjøperne. Flere potensielt gode prosjekter står i stampe grunnet offentlig sendrektighet. Vi bifaller opprettelsen av et statlig veiutbyggingsselskap slik at man forhåpentligvis kan unngå unødvendig og særinteressepreget Stortingsbehandling på detaljnivå. Våre nye prosjekter har oppnådd god belåning fra våre banker, men vi konstaterer noe begrenset interesse for lån til eiendommer utenfor de største byene. Vi imøteser fortsatt bedre låneutmåling for prosjekter med stabil cash flow, også utenfor Osloområdet, og tilbud om lavere marginer! Siden vår siste rapport har Fearnley Project Finance fortsatt å være aktiv i transaksjonsmarkedet og er i dag forretningsfører for en portefølje bestående av 26 eiendomsprosjekter på til sammen ca kvm. og med en antatt markedsverdi på ca. NOK 4 mrd. Siden 1995 er 115 prosjekter lagt ut, hvorav 71 er blitt solgt i perioden med godt resultat for investorene. Verdi solgte prosjekter er over NOK 15 mrd. VÅRE PROSJEKTERS AVKASTNING ET TILBAKEBLIKK Det vises spesielt til oversikten over avsluttede prosjektet og hvilken avkastning disse har gitt uvektet årlig forrentning (IRR) på 37%; litt ned fra Selv om man kan si meget om statistikk, er de oppnådde avkastningstall svært gode og viser hvor fint det er å være i eiendom for en langsiktig investor. Vi tror disse tall er bedre enn dem lagt frem av våre konkurrenter og vesentlig bedre enn eiendomsfond. Det skal bli spennende å se hva det nye skatteregimet blir etter fremleggelsen av Scheelutvalgets innstilling og diverse høringsuttalelser. Vi frykter negative konsekvenser for eiendoms besittere. Videre føler vi oss usikre på om arveavgiften ved et regjeringsskifte vil bli gjeninnført og hvordan debatten fremover vil utvikle seg rundt den betente formuesskatten som til de grader begunstiger utenlandsk og statlig eierskap på bekostning av norskeid risikokapital, som alle politikere så vakkert sier de vil ha! Inntekts skatten forventes å få en viss tilpasning til internasjonalt nivå. Nåværende regler tillater kommandittister i KS og stille deltagere i IS å kunne avregne underskudd i selskapet mot skattepliktig inntekt fra andre kilder. Denne adgangen til å avregne selskapsunderskuddet mot annen inntekt er nå foreslått avskaffet. Denne endringen vil eventuelt føre til at kommandittister og stille deltagere blir behandlet likt som andre deltagere med begrenset ansvar. Dette betyr at selskapsunderskudd kun kan fremføres mot fremtidig overskudd eller gevinst i det samme deltager lignede selskap. Således vil incentivet for opprettelse av eiendomsselskap med KS som selskapsform bli vesentlig endret. Eiendom er i økende grad blitt et skatteobjekt både i form av kommunal eiendomsskatt og oppjusterte formuesverdier, samtidig er formuesskatten bare i begrenset grad redusert. Arbeiderpartiet har allerede lansert gjeninnføring av eiendomsskatt (oppgitt i Oslo på 90 tallet) etter en ev. seier i kommunevalget i Oslo til høsten, og da bare rettet mot eiendommer med verdi over et visst nivå (som primært antas å treffe deres motstandere i det forestående valget!). DENNE RAPPORTEN HVORDAN BRUKE DEN? Formålet med denne rapporten er at investorer og andre interessenter kan danne seg et godt bilde av eiendomsmarkedet, vår virksomhet og muligheter ved prosjektdeltagelse ved etablering av nye prosjekter eller gjennom annenhåndsmarkedet. Vi minner også om at vi har en rekke shipping og offshoreprosjekter tilgjeng elige for våre investorer. Ikke nøl med å kontakte oss! Vår gruppe står meget sterkt og har en solid kapitalbase, overskudd og likviditet. Fearnley Project Finance ble etablert i 1981 og morselskapet så tidlig som på 1800tallet. Til sammen er vi ca. 25 mennesker. Som vanlig vil vi takke våre investorer, långivere, leietagere, meglerkontakter og andre forbindelser for et førsteklasses og tillitsfullt samarbeid et samarbeid alle i Fearnley Project Finance setter stor pris på. Oslo, juni 2015 Med vennlig hilsen Fearnley Project Finance AS fearnleyprojectfinance.no 4

7 PORTEFØLJEOVERSIKT Alle tall i NOK SIDE PROSJEKT SEGMENT BELIGGENHET STØRRELSE BYGG (KVM) ESTIMERT EIENDOMS VERDI ESTIMERT VEK PR. 1% UINNKALT KAPITAL PR. 1% 8 Agder Kontorbygg AS Kontor Lillesand Arendal Logistikkinvest AS Logistikk Arendal Dyrskueveien 5 KS Handel Ullensaker Eiendomsselskapet VestSverige AS (SEK) Bolig/skole/næring VestSverige Eikveien Holding AS Lager/verksted Drammen Hamar Eiendomsinvest KS Logistikk/kontor Hamar Haslevangen Invest KS Kontor/lager Oslo Hoffsveien 48 AS Kontor Oslo Kjelsåsveien Invest AS Kontor/lager Oslo KombiEiendom Invest AS Industri Drammen og Skien Løvenskioldsgate 1 Invest AS Skole Oslo Mjåvann Eiendomsinvest AS Industri og forretning Kristiansand Moss Eiendomsinvest AS Kontor/lager Moss Nordania Eiendom AS (DKK) Lager Danmark Oslo Nord Eiendomsinvest KS Kontor/handel Oslo Rjukan Næringspark KS Industri Rjukan Rogaland Logistikkinvest AS Logistikk/lager Rogaland Rygge Eiendomsinvest KS Lager Rygge Røyken Næringseiendom KS Kontor/handel Røyken Ski Skolebygg KS Skole Ski Stavanger Property Invest AS Kontor/skole Stavanger Sørlandsparken Eiendomsinvest AS Handel Kristiansand Sørlandsparken Logistikkinvest AS Logistikk/lager Kristiansand Torp Kontorinvest AS Kontor Sandefjord Trondheimsveien Eiendomsinvest KS Kontor Oslo Tunsberghus Eiendom AS Kontor Tønsberg Sum BRUTTO LEIE % 5% 12% 32% Kontor Logistikk/lager Industri 15% Skole Handel Bolig 30% fearnleyprojectfinance.no 5

8 Alle tall i NOK PROSJEKT AVKASTNING SOLGTE PROSJEKTER NOTE SEGMENT Etablert KJØPESUM INNBETALT EK SOLGT SALGSSUM IRR 1 Lørenskog Næringspark KS Kombi ,0 16, ,5 122% 2 Kjelsåsveien 161 KS 1 Kombi ,4 10, ,3 32% 3 Olavsgård Kontorsenter KS Kontor ,4 8, ,8 21% 4 Lørenfaret 1b KS Kombi ,6 5, ,0 80% 5 TEBO Senteret KS Handel ,8 2, ,5 94% 6 Ekofiskvegen 1 KS Kombi ,0 114, ,0 29% 7 Fyrstikktorget KS Kontor ,0 20, ,7 70% 8 Kjelsåsveien 161 KS 2 Kombi ,5 17, ,5 20% 9 Forus Næringseiendom KS Kontor 2 101,5 11, ,0 22% 10 Dagligvare Invest KS Handel 2 75,0 7, ,5 30% 11 Økernveien 9 KS Kontor 2 172,5 15, ,3 30% 12 St. Olavs Plass KS Kontor ,8 12, ,0 19% 13 Fredrik Selmersvei 2 KS Kontor 2 180,0 21, ,4 12% 14 Karenslyst Alle 16 KS Kontor 2 181,5 22, ,0 22% 15 Notodden Næringspark KS Kombi ,0 7, ,7 52% 16 Nydalen Eiendomsinvest KS Kontor ,3 34, ,0 70% 17 Dagligvare Østlandet KS Handel ,1 9, ,0 33% 18 Fridtjof Nansens vei 12 KS Kontor 2 132,0 15, ,0 18% 19 Ålesund Hagesenter KS Handel ,3 5, ,0 36% 20 Karenslyst Alle 1214 KS Kontor ,0 90, ,0 72% 21 Jernkroken 16 KS Kombi ,3 6, ,0 14% 22 Haugerud Senter KS Kombi ,1 10, ,0 16% 23 Knudsrødveien 7 KS Kombi ,2 4, ,0 26% 24 Pilestredet Utsyn AS 1 Utvikling ,9 13, ,9 88% 25 Midtunlia 73 KS Logistikk ,0 5, ,3 42% 26 Dagligvare Oslo Eiendom KS Handel ,5 3, ,0 51% 27 Breigata 10 KS Kontor ,0 5, ,0 22% 28 Forus Eiendomsinvest KS Kontor ,0 41, ,8 78% 29 Fredensborgveien 2426 KS Kontor ,4 15, ,0 29% 30 Hotell Eiendom AS Hotell ,9 199, ,10 80% 31 Dusavik Næringspark KS Kombi ,2 10, ,5 37% 32 Ole Deviksvei KS Kontor ,6 14, ,0 19% 33 Raufoss Næringspark KS Industri 2 660,0 70, ,00 42% 34 Borgestad Eiendom KS Kombi ,6 22, ,0 67% 35 Chr. Kroghsgate 30 KS Kontor 2 79,4 14, ,0 0% 36 Smestadgård KS Kontor ,3 4, ,8 26% 37 Haslevangen 16 KS 2 Kontor ,8 4, ,0 14% 38 Lørenfaret KS Kombi ,0 7, ,0 30% 39 Høyden Eiendom KS Industri ,0 21, ,4 92% 40 Fyrstikkalleen 1&3 KS Kontor ,0 27, ,0 12% 41 Borg Logistikkbygg AS Kombi ,0 89, ,5 62% 42 Asker Eiendomsinvest AS Kombi ,0 54, ,0 270% 43 Kjølberggaten 31 KS Kontor ,6 6, ,0 16% 44 Skøyen Næringseiendom AS 3 Utvikling ,0 71, n/a 48% 45 Drammen Fjordpark KS Kombi ,0 21, ,0 40% 46 Økern Park KS 4 Kontor ,0 35, ,5 30% 47 Sven Oftedals vei 28 KS Kombi ,1 21, ,4 37% 48 Leangbukta Marina AS Logistikk ,0 27, ,7 57% 49 Drammen Eiendom Invest KS Kombi ,0 20, ,0 40% 50 Askim Næringspark KS 5 Kombi ,0 14, ,0 61% 51 Union Eiendomsinvest AS Kontor ,2 16, ,8 40% 52 VVS Huset KS Kombi ,1 78, ,0 21% 53 Kongensgt. 22 Eiendomsinvest AS Kontor ,2 20, ,0 35% 54 SkøyenHagen AS Utvikling ,5 74, ,5 29% 55 Pilestredet Park Invest Utvikling ,0 45, n/a 9% 56 Sven Oftedalsvei Holding KS Kontor ,4 49, ,0 7% 57 Grini Næringspark KS Kontor ,1 11, ,5 3% 58 Kjeller Teknologipark KS 2,6 Kontor ,6 7, ,0 30% 59 Grensesvingen 9 Eiendom KS Kombi ,8 13, ,0 15% 60 Uddevalla Eiendomsinvest AS Bolig/kontor ,1 16, ,0 3% 61 Union Universitetsboliger AS Bolig ,3 7, ,0 5% 62 Oslo Vest Handelseiendom AS Handel ,5 39, ,0 3% 63 AK Eiendomsinvest AS Industri ,5 105, ,0 10% 64 Hotellinvest Holding KS Hotell ,0 138, ,3 6% 65 Wexelsplass AS Utvikling ,8 20, n/a 24% 66 Helsfyr Eiendomsinvest KS Kontor ,0 61, ,0 10% 67 Millennium Property KS Utvikling ,1 14, n/a 19% 68 Millennium Property II AS Utvikling ,3 23, n/a 17% 69 Logistikkbygg AS Logistikk ,1 37, ,0 18% 70 Torp Eiendomsinvest AS Kontor ,0 14, ,5 18% 71 Pro Juventute KS Handel ,1 6, ,5 6% Sum Gjennomsnitt % Vektet gjennomsnitt 43% Note 1) Salg av aksjer (basert på pris pr. aksje) i utviklingsprosjekt. Peab Boligutvikling AS kjøpte ut resterende aksjonærer Note 2) Estimert eiendomsverdi ved salg av andeler Note 3) Salg av samtlige aksjene til eksisterende aksjonærer Note 4) Salgssum inkluderer salg av to bygg, et i 2005 og et i 2007, til sammen NOK 371,5 mill. Note 5) Investert ca. 90 mill. Note 6) Kjøpesum inkl. investeringer, opprinnelig NOK 83 mill. fearnleyprojectfinance.no 6

9 PROSJEKTENE 2015 fearnleyprojectfinance.no 7

10 Prosjektmeglere Thomas Prosjektmeglere Holtan Leskovsky Telefon: Thomas 22 Holtan Leskovsky 45 Epost: Telefon: Prosjektmegler Epost: Thomas Holtan Leskovsky Telefon: Epost: Agder Statsbygg AS Lillesand Etablert Agder Statsbygg AS Type eiendom Lillesand Kontor Eiendomsverdi Etablert ved stiftelse Post og teletilsynet Kontor Eiendomsverdi ved ved stiftelse pr. kvm Post og teletilsynet Agder Kontorbygg AS Lillesand Eiendomsverdi Etablert yield eiendomsverdi ved stiftelse ved pr. kvm. stiftelse ,5% 488 Type yield eiendomsverdi ved stiftelse 6,5% eiendom Kontor Eiendomsverdi ved stiftelse 138 Total bygningsmasse (BTA) Nasjonal kommunikasjonsmyndighet (tidl. Post og teletilsynet) Finansiering Eiendomsverdi ved ved stiftelse stiftelse pr. kvm Selveiertomt Total bygningsmasse (kvm), ca. (BTA) Finansiering prior pantelån ved stiftelse yield eiendomsverdi ved stiftelse ,5% Selveiertomt (kvm), ca. 13 Selgerkreditt 1. prior pantelån Total Vektet bygningsmasse gj.v. leietid(bta) ,3 år Innbetalt Innbetalt Finansiering egenkapital egenkapital ved stiftelse Selveiertomt Vektet Vektet gj.v. indeksregulering (kvm) leietid 100% til 2,5% kpi 70% av overstigende 13 13,3 år Prosjektpris Prosjektpris 1. prior pantelån ved ved stiftelse stiftelse Utleiegrad Vektet indeksregulering 100% til 2,5% kpi 70% av overstigende 100% Innbetalt egenkapital Vektet Gj.snitt. Utleiegrad gj.v. leietid brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK) 12,3 år 100% 199 Egenkapitalforhold Egenkapitalforhold Prosjektpris ved stiftelse Vektet Skattemessig Gj.snitt. indeksregulering brutto avskrivningssats leie ved stiftelse bygg pr. kvm (BTA/NOK) 100% til 2,5% kpi 70% av overstigende % Innbetalt Innbetalt egenkapital egenkapital ved ved stiftelse stiftelse Utleiegrad Skattemessig avskrivningssats bygg 100% 2% Uinnkalt Uinnkalt Egenkapitalforhold ansvarskapital ansvarskapital Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK) Innbetalt egenkapital ved stiftelse Skattemessig avskrivningssats bygg Fearnley Finans Management 2% AS Innbetalt Uinnkalt egenkapital ansvarskapital pr. 1% Fearnley Finans Management AS Innbetalt egenkapital pr. 1% Uinnkalt ansvarskapital pr. 1% Uinnkalt ansvarskapital pr. 1% Innbetalt egenkapital pr. 1% Sist Uinnkalt omsatt ansvarskapital pr. 1% pr. 1% Kruse Smith Eiendom AS Sist omsatt pr. 1% Dato sist omsatt Dato Sist sist omsatt omsatt pr. 1% Sum Dato utbytte/utbetaling sist omsatt pr. 1% Sum utbytte/utbetaling pr. 1% Tilbakebetalt i % av innbetalt Tilbakebetalt Sum utbytte/utbetaling av innbetalt pr. 1% Tilbakebetalt i% av innbetalt 3% Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA) AGDER AGDER STATSBYGG STATSBYGG AS AS AGDER KONTORBYGG AS Paul Dehli Navestad Telefon: Paul Dehli 22 Navestad Epost: Telefon: p.navestad@fearnleys.no Epost: p.navestad@fearnleys.no Hilde Østby Telefon: Hilde Østby Epost: Telefon: h.oestby@fearnleys.no Øystein Epost: Nilsen h.oestby@fearnleys.no Telefon: Epost: fbm1@fearnleys.no PROGNOSE BALANSE PR. PR E 2014E 2015E 2012A 2013E 2014E 2015E 2014E 2015E 2016E 2013A 2014E 2015E 2016E Brutto leieinntekt Omløpsmidler Brutto leieinntekt Omløpsmidler Eierkostnad Verdi eiendom 1) Eierkostnad E E E Verdi eiendom 1) A E E E 985 leieinntekt Sum aktiva Brutto leieinntekt Omløpsmidler Sum aktiva Andre driftskostnader inkl. adm Andre Eierkostnad driftskostnader inkl. adm Verdi eiendom 1) rentekostnader Kortsiktig gjeld rentekostnader leieinntekt Sum Kortsiktig aktiva gjeld Estimert skatt Langsiktig gjeld Estimert Andre driftskostnader skatt inkl. adm Langsiktig gjeld Avdrag Avdrag rentekostnader Kortsiktig Sum Sum passiva passiva gjeld Prognose Prognose Estimert utdeling skatt utdeling Langsiktig gjeld Avdrag kontantstrøm kontantstrøm Sum VEK VEK passiva ekskl. ekskl. over/underkurs over/underkurs 2) Prognose utdeling Note Note 1) 1) Justert Justert for for rabatt rabatt latent latent skatt skatt kontantstrøm VEK Note Note ekskl. 2) 2) Etter Etter over/underkurs budsjetterte budsjetterte utdelinger 2) utdelinger Gj.snitt. Gj.snitt. brutto brutto leie leie pr. pr. kvm kvm (BTA) (BTA) Note Yieldutvikling 2) Etter budsjetterte utdelinger Yieldutvikling 6,5% 6,5% 6,7% 6,7% 6,8% 6,8% Yieldutvikling 6,5% 6,7% 6,8% Finansiering Saldo Rente Rentebinding Transje Finansiering Saldo Rente 5,73% Rentebinding Transje ,25% 3,93% 5,73% Flytende Transje ,62% ,93% 3,75% Flytende Sum Sum Transje lån/vektet 3 rente ,56% 5,55% 3,75% Flytende 22,7 21,1 år Sum lån/vektet rente ,60% 21,2 år BILDE AV EIENDOMMENE SENSITIVITETSANALYSE Estimert yield, eiendomsverdi anslag ,25% ,50% ,75% Estimert Rabatt eiendomsverdi latent skatt 1) Rabatt latent gjeld 107 skatt VEK gjeld ekskl. over/underkurs rentesikring yield, anslag 6,25% 6,50% 6,50% 6,75% 6,75% VEK ekskl. over/underkurs rentesikring Over/underkurs rentesikring Over/underkurs VEK rentesikring VEK VEK pr. 1% ekskl. over/underkurs rentesikring VEK VEK pr. pr. 1% 1% ekskl. over/underkurs rentesikring VEK pr. 1% Eiendomsverdi pr. kvm (BTA) Eiendomsverdi pr. kvm (BTA) % % Finansieringsgrad (eiendom) 73% 76% 79% 82% Finansieringsgrad (eiendom) 70% 72% 75% IRR siden oppstart før/etter over/underkurs 25%/25% n/a 9%/9% n/a 6%/6% n/a IRR siden oppstart før/etter over/underkurs 19%/13% 12%/23% 5%/34% Nominell avkastning før/etter over/underkurs 27%/27% n/a 10%/10% n/a 6%/6% n/a Nominell avkastning før/etter over/underkurs 44%/25% 27%/41% 11%/57% Budsjettert Budsjettert kontantstrøm kontantstrøm til EK til basis EK basis VEK VEK (snitt (snitt neste neste 4 år) 4 år) 21% 9% 27% 10% 38% 12% Eiendommen er sentralt beliggende i flotte omgivelser i Lillesand, med nærhet til E18, Kristiansand, Sørlandssenteret og Kjevik flyplass. Det er høy standard på eiendommens material Eiendommen valg og byggets er sentralt tekniske beliggende løsninger. i Bygget flotte omgivelser er utleid på lang i i Lillesand, leieavtale med til NKOM nærhet til E18, og Kristiansand, er deres hovedkontor. Sørlandssenteret og og Kjevik Kjevik flyplass. flyplass. Det er Det høy er standard høy standard på eiendommens på eiendommens material materialvalg og byggets og tekniske byggets løsninger. tekniske løsninger. Bygget Bygget utleid på er lang utleid leieavtale på lang til leieavtale Post og til teletilsynet Post og og teletilsynet er deres og hovedkontor. er deres hovedkontor. fearnleyprojectfinance.no 8 fearnleyfinans.no fearnleyfinans.no Eiendomsrapport Eiendomsrapport

11 Prosjektmegler Thomas Holtan Leskovsky Telefon: Epost: ARENDAL LOGISTIKKINVEST AS Tove Auset Telefon: Epost: Arendal Logistikkinvest AS Etablert Eiendomsverdi ved stiftelse Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm yield eiendomsverdi ved stiftelse 7,5% Finansiering ved stiftelse 1. prior pantelån Innbetalt egenkapital Prosjektpris ved stiftelse Egenkapitalforhold Innbetalt egenkapital ved stiftelse Uinnkalt ansvarskapital Åsbieveien 15, Arendal Logistikk DSV Road AS Total bygningsmasse (BTA) Selveiertomt (kvm) Parkeringsplasser 100 Vektet gj.v. leietid 14 år Vektet indeksregulering 100%maks 2% Utleiegrad 100% Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK) 769 Skattemessig avskrivningssats bygg 4% Innbetalt egenkapital pr. 1% 125 Uinnkalt ansvarskapital pr. 1% Sist omsatt pr. 1% 145 Dato sist omsatt Sum utbytte/utbetaling pr. 1% Tilbakebetalt i% av innbetalt 7% 2015E 2016E 2017E Brutto leieinntekt Eierkostnad leieinntekt Andre driftskostnader inkl. adm rentekostnader Estimert skatt Avdrag Prognose utdeling kontantstrøm Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA) A 2015E 2016E 2017E Omløpsmidler Verdi eiendom 1) Sum aktiva Kortsiktig gjeld Langsiktig gjeld Sum passiva VEK ekskl. over/underkurs 2) Note 2) Etter budsjetterte utdelinger Yieldutvikling 7,3% 7,4% 7,5% Finansiering Saldo Rente Rentebinding Transje ,79% Transje ,55% Flytende Sum lån/vektet rente 33 4,17% 3,4 år yield, anslag 7,00% 7,25% 7,50% Estimert eiendomsverdi Rabatt latent skatt gjeld VEK ekskl. over/underkurs rentesikring Over/underkurs rentesikring VEK VEK pr. 1% ekskl. over/underkurs rentesikring VEK pr. 1% BILDE AV EIENDOMMEN Eiendomsverdi pr. kvm (BTA) Finansieringsgrad (eiendom) 64% 66% 68% IRR siden oppstart før/etter over/underkurs 32%/27% 22%/16% 12%/6% Nominell avkastning før/etter over/underkurs 39%/32% 26%/19% 14%/7% Budsjettert kontantstrøm til EK basis VEK (snitt neste 4 år) 14% 16% 17% Eiendommen ble oppført i 2004 og fungerer som leietagers hovedkontor og logistikksenter i SørNorge. Eiendommen er beliggende i Stoa nærings og handelsområde utenfor Arendal langs E18. Hoveddelen av bygningsmassen utgjør lager og terminal. Det er stor, selveiet tomt med utbyggingspotensiale. Det foreligger 3 års rullerende morselskapsgaranti. fearnleyprojectfinance.no 9

12 DYRSKUEVEIEN 5 KS Prosjektmeglere Fredrik Honningsvåg Telefon: Epost: f.honningsvaag@fearnleys.no Haakon Shetelig Telefon: Epost: h.shetelig@fearnleys.no Line Johansen Telefon: Epost: l.johansen@fearnleys.no Dyrskueveien 5 KS Etablert Eiendomsverdi ved stiftelse 105 Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm yield eiendomsverdi ved stiftelse 7,0% Finansiering ved stiftelse 1. prior pantelån 71 Innbetalt egenkapital Prosjektpris ved stiftelse Egenkapitalforhold Innbetalt egenkapital ved stiftelse Uinnkalt ansvarskapital Dyrskuevegen 5, Ullensaker Handel DNB Bank ASA og Megaflis AS Total bygningsmasse (BTA) Selveiertomt (kvm) Parkeringsplasser Ca. 250 Vektet gj.v. leietid 8,3 år Vektet indeksregulering 85% Utleiegrad 100% Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK) 998 Skattemessig avskrivningssats bygg 2% Innbetalt egenkapital pr. 1% 317 Uinnkalt ansvarskapital pr. 1% Sist omsatt pr. 1% Dato sist omsatt Sum utbytte/utbetaling pr. 1% 25 Tilbakebetalt i% av innbetalt 8% Fearnley Property Management AS 2015E 2016E 2017E Brutto leieinntekt Eierkostnad leieinntekt Andre driftskostnader inkl. adm rentekostnader Estimert skatt Avdrag Prognose utdeling kontantstrøm Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA) A 2015E 2016E 2017E Omløpsmidler Verdi eiendom 1) Sum aktiva Kortsiktig gjeld Langsiktig gjeld Sum passiva VEK ekskl. over/underkurs 2) Note 2) Etter budsjetterte utdelinger Yieldutvikling 6,8% 6,9% 7,0% Finansiering Saldo Rente Rentebinding Transje ,67% Transje ,10% Flytende Sum lån/vektet rente ,39% 1,8 år yield, anslag 6,50% 6,75% 7,00% Estimert eiendomsverdi Rabatt latent skatt gjeld VEK ekskl. over/underkurs rentesikring Over/underkurs rentesikring VEK VEK pr. 1% ekskl. over/underkurs rentesikring VEK pr. 1% BILDE AV EIENDOMMEN Eiendomsverdi pr. kvm (BTA) Finansieringsgrad (eiendom) 59% 61% 63% IRR siden oppstart før/etter over/underkurs 31%/28% 23%/21% 16%/13% Nominell avkastning før/etter over/underkurs 48%/44% 36%/32% 24%/20% Budsjettert kontantstrøm til EK basis VEK (snitt neste 4 år) 12% 13% 14% Eiendommen er beliggende ved Kløftakrysset, langs den attraktive aksen OsloGardermoen og med god eksponering mot E6. Bygget ble oppført i 2007 og er utleid på langsiktige leieavtaler. fearnleyprojectfinance.no 10

13 Prosjektmeglere Christian Bull Telefon: Epost: Prosjektmeglere Christian Bull Telefon: Epost: (SEK) BILDE AV AV EIENDOMMENE EIENDOMSSELSKAPET VESTSVERIGE AS EIENDOMSSELSKAPET VESTSVERIGE AS Thomas Holtan Leskovsky Telefon: Epost: Thomas Holtan Leskovsky Telefon: Epost: Eiendomsselskapet VestSverige AS Etablert Eiendomsverdi ved stiftelse (SEK) Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm. (SEK) Eiendomsselskapet VestSverige AS yield eiendomsverdi ved stiftelse 6,2% Etablert Eiendomsverdi ved stiftelse (SEK) Finansiering ved stiftelse (SEK) Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm. (SEK) prior pantelån yield eiendomsverdi ved stiftelse ,2% Innbetalt egenkapital Prosjektpris Finansiering ved ved stiftelse stiftelse (SEK) prior pantelån Egenkapitalforhold Innbetalt egenkapital (SEK) Innbetalt Prosjektpris egenkapital ved stiftelse ved stiftelse Uinnkalt ansvarskapital Egenkapitalforhold (SEK) Innbetalt egenkapital pr. ved 1% stiftelse Uinnkalt Innbetalt ansvarskapital egenkapital ved pr. 1% emisjon Sum innbetalt egenkapital Sist omsatt pr. 1% 722 Innbetalt egenkapital pr. 1% Dato sist omsatt Uinnkalt ansvarskapital pr. 1% Sum Sist utbytte/utbetaling omsatt pr. 1% pr. 1% 722 Tilbakebetalt Dato sist omsatt i % av innbetalt Sum utbytte/utbetaling pr. 1% Tilbakebetalt i% av innbetalt (SEK) 2014E 2015E 2016E Brutto PROGNOSE leieinntekt KONTANTSTRØMANALYSE Eierkostnad (SEK) leieinntekt E E E Andre Brutto driftskostnader leieinntekt inkl. adm. 1) Eierkostnad rentekostnader Estimert leieinntekt skatt Salg Andre eiendom driftskostnader inkl. adm. 1) rentekostnader Avdrag Estimert skatt Prognose utdeling Salg eiendom Avdrag kontantstrøm Note 1) Inkl. ekstraordinære kostnader ifm nedbetaling av gjeld/ fornyelse av lån Prognose utdeling kontantstrøm Gj.snitt. Note 1) brutto Inkludert leie leietagertilpasninger/utskiftninger pr. kvm (BTA) av vinduer Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA) Finansiering Saldo Rente Rentebinding Transje (SEK) ,00% Flytende Transje Finansiering Saldo 8,97% Rente Rentebinding Transje Transje ,37% 2,40% Transje ,21% Flytende Sum lån/vektet rente ,46% 0,3 år Transje ,21% Flytende Sum lån/vektet rente ,32% 1 Tove Auset Telefon: Epost: t.auset@fearnleys.no Tove Auset Telefon: Epost: t.auset@feanleys.no (SEK) 2013A 2014E 2015E 2016E PROGNOSE Omløpsmidler BALANSE PR SENSITIVITETSANALYSE (SEK) VestSverige Bolig/næring Personlige, næringsdrivende og skole VestSverige Total bygningsmasse (BTA) 1) Bolig/skole/noe næring 50 Privat, næring og skole Parkeringsplasser 400 Total Vektet bygningsmasse gj.v. leietid (BTA) 1) Ca år Antall Vektet leiligheter indeksregulering Ca % Utleiegrad 97% Vektet Gj.snitt. gj.v. brutto leietid leie (boligkontrakter ved stiftelse rullerer) pr. kvm (BTA/SEK) Ca. 1 år 649 Vektet Skattemessig indeksregulering avskrivningssats bygg Ca. 100% 24% Utleiegrad Note 1) kvm iht svensk oppmålingsmetode Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK) Ca. 95% 649 Skattemessig avskrivningssats bygg Note1) Ca. 40 kvm iht svensk oppmålingsmetode 24% Fearnley Finans Management AS APF AB og Trollhättan AB APF AB, Trollhättan Verdi eiendom 1) (SEK) Sum aktiva A E E E 554 Omløpsmidler Verdi Kortsiktig eiendom gjeld Sum Langsiktig aktiva gjeld Sum passiva Kortsiktig gjeld Langsiktig gjeld VEK ekskl. over/underkurs Sum passiva VEK ekskl. over/underkurs 2) Note Yieldutvikling 2) Etter budsjetterte utdelinger 6,5% 6,6% 6,7% Yieldutvikling 6,5% 6,5% 6,5% yield, anslag 6,25% 6,50% 6,75% (SEK) Estimert eiendomsverdi Rabatt yield, latent anslag skatt ,25% 13 6,50% 571 6,75% Estimert gjeld eiendomsverdi Rabatt latent skatt VEK ekskl. over/underkurs rentesikring gjeld VEK ekskl. over/underkurs rentesikring Over/underkurs swapavtaler Over/underkurs VEK swapavtaler VEK VEK pr. 1% ekskl. over/underkurs rentesikring VEK VEK pr. pr. 1% 1% ekskl. over/underkurs rentesikring VEK Note1) pr. 1% Hensyntatt verdi av eiendom som var avtalt solgt pr Note1) Hensyntatt verdi av eiendom som var avtalt solgt pr Eiendomsverdi pr. kvm (BTA) Eiendomsverdi Finansieringsgrad pr. kvm (eiendom) (BTA) % % % Finansieringsgrad (eiendom) 65% 67% 70% IRR siden oppstart før/etter over/underkurs 2%/1% 0%/1% 2%/3% IRR Nominell siden oppstart avkastning før/etter før/etter over/underkurs over/underkurs 0%/0% 11%/9% 2%/2% 1%/4% 4%/4% 13%/16% Nominell avkastning før/etter over/underkurs 2%/2% 14%/14% 24%/24% Budsjettert kontantstrøm til EK basis VEK (snitt neste 4 år) 14% 16% 18% Porteføljen består av bolig og noe kontoreindommer samt en skole i Gøteborgsregionen og VestSverige, hovedsaklig i Trollhättan og Skövde. Totalt utleibart areal er ca. 50 kvm. Forretningsideen Porteføljen består er ordinær av et drift antall av bolig eiendomsmassen og kontoreiendommer samt periodiske i Gøteborgsregionen salg av enkelt objekter og Vesteller Sverige. delportefølje. Totalt utleibart areal er på ca. 50 kvm. Forretningsideen er ordinær drift av eiendomsmassen samt periodiske salg av enkeltobjekter eller delportefølje. fearnleyprojectfinance.no 11 fearnleyfinans.no 18 Eiendomsrapport 2014

14 EIKVEIEN HOLDING AS Prosjektmeglere Paul Dehli Navestad Telefon: Epost: Prosjektmegler Thomas Holtan Leskovsky Telefon: Epost: Thomas Holtan Leskovsky Telefon: Epost: Eikveien Holding AS Etablert Eiendomsverdi ved stiftelse 91 Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm Navn yield på eiendomsverdi selskap ved stiftelse Eikveien Holding 8,0% AS Etablert Finansiering Eiendomsverdi ved stiftelse ved stiftelse prior Eiendomsverdi pantelån ved stiftelse pr. kvm yield eiendomsverdi ved stiftelse 8,0% Selgerkreditt 4 Innbetalt egenkapital Finansiering ved stiftelse Prosjektpris 1. prior pantelån ved stiftelse Selgerkreditt 4 Egenkapitalforhold Innbetalt egenkapital Innbetalt Prosjektpris egenkapital ved stiftelse ved stiftelse Uinnkalt ansvarskapital Egenkapitalforhold Innbetalt Innbetalt egenkapital pr. 1% ved stiftelse Uinnkalt Uinnkalt ansvarskapital pr. 1% Sist omsatt Innbetalt pr. egenkapital 1% pr. 1% Dato Uinnkalt sist omsatt ansvarskapital pr. 1% EIKVEIEN HOLDING AS Geir Åge Rønneberg Telefon: Epost: g.ronneberg@fearnleys.no Geir Åge Rønneberg Telefon: Epost: g.ronneberg@fearnleys.no Eikveien 19 og 20 Drammen Lager/verksted Volvo Norge AS og Norsk Scania AS Eikveien 19 og 20 Drammen Type Total eiendom bygningsmasse (BTA) Lager/verksted Selveiertomt (kvm) Volvo Norge AS og Norsk Scania AS Vektet gj.v. leietid 7,6 år Total bygningsmasse (BTA) Vektet indeksregulering 100% Selveiertomt (kvm) Utleiegrad 100% Vektet Gj.snitt. gj.v. brutto leietid leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK) 6,6 år1 648 Vektet Skattemessig indeksregulering avskrivningssats bygg 100% 4% Utleiegrad 100% Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK) Skattemessig avskrivningssats bygg Fearnley Finans Management 4% AS Fearnley Finans Asset Management AS Fearnley Property Management AS Sist omsatt pr. 1% 325 Sum utbytte/utbetaling pr. 1% 8 Dato sist omsatt Tilbakebetalt i % av innbetalt 10% Sum utbytte/utbetaling pr. 1% 18 Tilbakebetalt i% av innbetalt 10% 2014E 2015E 2016E Brutto leieinntekt Eierkostnad leieinntekt E E E Andre Brutto driftskostnader leieinntekt inkl. adm Eierkostnad rentekostnader Estimert skatt leieinntekt Avdrag Andre driftskostnader inkl. adm Prognose utdeling rentekostnader Estimert kontantstrøm skatt Avdrag Prognose utdeling 900 kontantstrøm Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA) Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA) Finansiering Saldo Rente Rentebinding Transje ,53% Transje Finansiering Saldo 3,93% Rente Rentebinding Flytende Selgerkreditt Transje ,00% 6,18% Sum Transje lån/vektet 2 rente ,42% 3,40% Flytende 4,3 år Sum lån/vektet rente ,96% 3,7 år BILDE BILDE AV AV EIENDOMMENE EIENDOMMENE 2013A 2014E 2015E 2016E Omløpsmidler Verdi eiendom 1) Sum aktiva A E E E 067 Omløpsmidler Verdi Kortsiktig eiendom gjeld Sum Langsiktig aktiva gjeld Sum passiva Kortsiktig gjeld Langsiktig VEK ekskl. over/underkurs gjeld 2) Sum Note passiva 1) Justert for rabatt latent skatt Note 2) Etter budsjetterte utdelinger VEK ekskl. over/underkurs 2) Yieldutvikling Note 2) Etter budsjetterte utdelinger 8,0% 8,2% 8,4% Yieldutvikling 8,0% 8,2% 8,3% yield, anslag 7,75% 8,00% 8,25% Estimert eiendomsverdi Rabatt yield, latent anslag skatt ,75% 18,00% 721 8,25% Estimert gjeld eiendomsverdi Rabatt VEK ekskl. latent over/underkurs skatt rentesikring gjeld VEK Over/underkurs ekskl. over/underkurs rentesikring rentesikring VEK Over/underkurs rentesikring VEK VEK pr. 1% ekskl. over/underkurs rentesikring VEK pr. 1% VEK pr. 1% ekskl. over/underkurs rentesikring VEK pr. 1% Eiendomsverdi pr. kvm (BTA) Eiendomsverdi Finansieringsgrad pr. kvm (eiendom) (BTA) % % % Finansieringsgrad (eiendom) 65% 67% 69% IRR siden oppstart før/etter over/underkurs 23%/19% 19%/14% 14%/9% IRR Nominell siden avkastning oppstart før/etter over/underkurs 66%/52% 22%/18% 19%/15% 51%/38% 16%/11% 37%/24% Nominell avkastning før/etter over/underkurs 93%/73% 78%/58% 64%/43% Budsjettert kontantstrøm til EK basis VEK (snitt Budsjettert neste 4 år) kontantstrøm til EK basis VEK (snitt neste 4 år) 17% 19% 18% 21% 21% Eiendommene er beliggende i Kobbervikdalen syd for Drammen og er utleid til Volvo Norge AS og Norsk Scania AS på lange leieavtaler. Bygningsmassen fremstår som moderne og med store Eiendommene selveiertomter, er beliggende godt egnet i Kobbervikdalen for leietagernes syd bruk. for Drammen og er utleid til Volvo Norge AS og Norsk Scania AS på lange leieavtaler. Bygningsmassen fremstår som moderne og med store selveiertomter, godt egnet for leietagernes bruk. fearnleyprojectfinance.no Eiendomsrapport 2014

15 HAMAR EIENDOMSINVEST KS Prosjektmeglere Christian Bull Telefon: Epost: Jens Bøvre Telefon: Epost: Geir Åge Rønneberg Telefon: Epost: Hamar Eiendomsinvest KS Etablert Eiendomsverdi ved stiftelse Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm yield eiendomsverdi ved stiftelse 7,6% Finansiering ved stiftelse 1. prior pantelån Selgerkreditt Innbetalt egenkapital Prosjektpris ved stiftelse Egenkapitalforhold Innbetalt egenkapital ved stiftelse Uinnkalt ansvarskapital 10 Innbetalt egenkapital pr. 1% 222 Uinnkalt ansvarskapital pr. 1% 100 Smiuhagan 10 Hamar Logistikk/kontor Posten Norge AS Total bygningsmasse (BTA) Selveiertomt (kvm) Vektet gj.v. leietid 5,5 år Vektet indeksregulering 100% Utleiegrad 100% Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK) 708 Skattemessig avskrivningssats bygg 4% Sist omsatt pr. 1% 237 Dato sist omsatt Sum utbytte/utbetaling pr. 1% 48 Tilbakebetalt i% av innbetalt 22% 2015E 2016E 2017E Brutto leieinntekt Eierkostnad leieinntekt Andre driftskostnader inkl. adm rentekostnader Estimert skatt Avdrag Prognose utdeling kontantstrøm Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA) A 2015E 2016E 2017E Omløpsmidler Verdi eiendom 1) Sum aktiva Kortsiktig gjeld Langsiktig gjeld Sum passiva VEK ekskl. over/underkurs Yieldutvikling 7,5% 7,7% 7,8% Finansiering Saldo Rente Rentebinding Transje ,84% Transje ,35% Flytende Sum lån/vektet rente ,50% 2,6 år yield, anslag 7,25% 7,50% 7,75% Estimert eiendomsverdi Rabatt latent skatt gjeld VEK ekskl. over/underkurs rentesikring Over/underkurs rentesikring VEK VEK pr. 1% ekskl. over/underkurs rentesikring VEK pr. 1% BILDE AV EIENDOMMEN Eiendomsverdi pr. kvm (BTA) Finansieringsgrad (eiendom) 69% 72% 74% IRR siden oppstart før/etter over/underkurs 23%/20% 19%/16% 15%/11% Nominell avkastning før/etter over/underkurs 78%/66% 63%/50% 47%/34% Budsjettert kontantstrøm til EK basis VEK (snitt neste 4 år) 17% 19% 21% Eiendommen er oppført i 2001 og holder god teknisk standard. Godt beliggende i nærings park ca. 1 km fra E6 og ca. 8 km nord for Hamar. Selveiertomt på ca. 50 kvm gir fremtidige utvidelsesmuligheter (ca. 5 kvm) og mulighet til å kjøre rundt hele eiendommen. Eiendommen er i sin helhet utleid på barehouse betingelser med Posten Norge AS. fearnleyprojectfinance.no 13

16 Prosjektmeglere Morten RingAndersen Telefon: Epost: Prosjektmegler Haakon Shetelig Telefon: Epost: Haslevangen Invest KS Etablert Eiendomsverdi ved stiftelse 136 Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm Haslevangen Invest KS yield eiendomsverdi ved stiftelse 7,6% Etablert Eiendomsverdi ved stiftelse 136 Finansiering ved stiftelse Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm prior pantelån yield eiendomsverdi ved stiftelse 104 7,6% Selgerkreditt 793 Innbetalt Finansiering egenkapital ved stiftelse 25 Prosjektpris 1. prior pantelån ved stiftelse Selgerkreditt 793 Egenkapitalforhold Innbetalt egenkapital 25 Innbetalt Prosjektpris egenkapital ved stiftelse ved stiftelse Uinnkalt ansvarskapital 6 Egenkapitalforhold Innbetalt Innbetalt egenkapital pr. ved 1% stiftelse Uinnkalt Uinnkalt ansvarskapital ansvarskapital pr. 1% 6 60 Innbetalt egenkapital pr. 1% 250 Sist omsatt pr. 1% Uinnkalt ansvarskapital pr. 1% 60 Dato sist omsatt Sist omsatt pr. 1% Sum Dato utbytte/utbetaling sist omsatt pr. 1% Tilbakebetalt i % av innbetalt 4% Sum utbytte/utbetaling pr. 1% Tilbakebetalt i% av innbetalt 10% HASLEVANGEN INVEST KS Brutto leieinntekt Eierkostnad leieinntekt E E E Andre Brutto driftskostnader leieinntekt inkl. adm Eierkostnad rentekostnader Estimert leieinntekt skatt Avdrag Andre driftskostnader inkl. adm. 1) rentekostnader Prognose utdeling Estimert skatt kontantstrøm Avdrag Prognose utdeling kontantstrøm ) Inkluderer ekstraordinære kostnader knyttet til prosjektering av boliger Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA) HASLEVANGEN INVEST KS Paul Dehli Navestad Telefon: Epost: p.navestad@fearnleys.no 2014E 2015E 2016E Anita Vågan Telefon: Epost: a.vaagan@fearnleys.no Monica Hovelsrud Nilsen Telefon: Epost: fbm2@fearnleys.no Haslevangen 14 Oslo Kontor/lager Heidenreich AS, Oras AS og Norsk Glassgjenvinning AS Haslevangen 14 Oslo Kontor/lager Total bygningsmasse (BTA) Heidenreich AS, Oras AS og Syklus AS Selveiertomt (kvm) Total Vektet bygningsmasse gj.v. leietid (BTA) ,2 år Selveiertomt Vektet indeksregulering (kvm) % Utleiegrad 100% Vektet Gj.snitt. gj.v. brutto leietid leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK) 5,5 år Vektet Skattemessig indeksregulering avskrivningssats bygg 100% 2% Utleiegrad 100% Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK) Skattemessig avskrivningssats bygg Fearnley Finans Management 2% AS Fearnley Finans Asset Management AS TBB Driftstjenester AS Fearnley Property Management AS 2013A 2014E 2015E 2016E PROGNOSE Omløpsmidler BALANSE PR Verdi eiendom 1) Sum aktiva A E E E Omløpsmidler Verdi Kortsiktig eiendom gjeld 1) Sum Langsiktig aktiva gjeld Sum passiva Kortsiktig gjeld Langsiktig gjeld VEK ekskl. over/underkurs Sum passiva Note 2) Etter budsjetterte utdelinger VEK ekskl. over/underkurs 2) Note Yieldutvikling 2) Etter budsjetterte utdelinger 7,5% 7,6% 7,8% Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA) Finansiering Saldo Rente Rentebinding Transje ,82% Transje Finansiering Saldo Rente 3,91% Rentebinding Flytende Transje Transje ,00% 6,70% Transje ,52% Selgerkreditt 199 4,50% Transje ,70% Flytende Sum lån/vektet rente ,72% 3 år Sum lån/vektet rente ,45% 2,2 år BILDE AV AV EIENDOMMEN Yieldutvikling 6,5% 6,6% 6,8% SENSITIVITETSANALYSE yield, anslag 7,25% 7,50% 7,75% Estimert eiendomsverdi Rabatt yield, latent anslag skatt 46,25% ,50% 745 6,75% Estimert gjeld eiendomsverdi Rabatt latent skatt VEK ekskl. over/underkurs rentesikring gjeld VEK ekskl. over/underkurs rentesikring Over/underkurs rentesikring Over/underkurs VEK rentesikring VEK VEK pr. 1% ekskl. over/underkurs rentesikring VEK VEK pr. pr. 1% 1% ekskl. over/underkurs rentesikring VEK pr. 1% Eiendomsverdi pr. kvm (BTA) Eiendomsverdi Finansieringsgrad pr. kvm (eiendom) (BTA) % % % Finansieringsgrad (eiendom) 57% 60% 62% IRR siden oppstart før/etter over/underkurs 27%/15% 22%/9% 16%/2% IRR Nominell siden oppstart avkastning før/etter før/etter over/underkurs over/underkurs 36%/32% 77%/39% 32%/28% 59%/21% 29%/24% 42%/5% Nominell avkastning før/etter over/underkurs 175%/149% 152%/126% 130%/104% Budsjettert kontantstrøm til EK basis VEK (snitt Budsjettert kontantstrøm til EK basis VEK (snitt neste 4 år) neste 4 år) 11% 18% 12% 21% 13% 24% Eiendommen er beliggende sentralt på Hasle i Oslo og har en fornuftig fordeling av kontor, lager og parkeringsplasser. Eiendommen er regulert til bolig/kontor/industri som bla. muliggjør Eiendommen boligutvikling. er Det beliggende pågår for sentralt tiden stor på aktivitet Hasle i i Oslo området og har med en utvikling fornuftig av fordeling Arcus gamle av kontor, eiendom. lager og Bygget parkeringsplasser. totalrenovert Det i 2008 pågår og for fremstår tiden stor i meget aktivitet god i teknisk området stand med med utvikling 3 solide av Arcus leietakere. gamle eiendom. Bygget er totalrenovert i 2008 og fremstår i meget god teknisk stand. Eiendommen er utleid til 3 solide leietagere. fearnleyprojectfinance.no Eiendomsrapport 2014

17 Prosjektmeglere Prosjektmeglere Paul Dehli Navestad Christian Bull Paul Telefon: Dehli 22 Navestad Christian Telefon: Bull Telefon: Epost: Telefon: Epost: Epost: Prosjektmegler Epost: Haakon Shetelig Telefon: Epost: : HOFFSVEIEN HOLDING AS AS Tove Tove Auset Auset Telefon: Telefon: Epost: Epost: Tove Auset Telefon: Epost: Våren Hoffsveien Holding AS Hoffsveien 48 Oslo Hoffsveien Holding AS Hoffsveien 48 Oslo Etablert Kontor Etablert Kontor Eiendomsverdi Eiendomsverdi ved stiftelse 140 ved stiftelse 140 Oslo Kommune, NAV, Ullern Legesenter, Kebony AS og Astron AS Oslo Kommune, NAV, Ullern Legesenter, Kebony AS og Astron AS Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm Navn på yield selskap eiendomsverdi ved stiftelse Hoffsveien 48 AS7,1% Hoffsveien 48 Oslo Etablert yield eiendomsverdi ved stiftelse ,1% Type Total eiendom bygningsmasse (BTA) Kontor Total bygningsmasse (BTA) Finansiering Eiendomsverdi ved ved stiftelse 140 Selveiertomt (kvm) Oslo Kommune, NAV, Ullern Legesenter, Kebony AS og Astron AS Finansiering ved stiftelse Selveiertomt (kvm) Eiendomsverdi prior pantelån ved stiftelse pr. kvm Parkeringsplasser prior pantelån Parkeringsplasser 119 Innbetalt yield egenkapital eiendomsverdi ved stiftelse ,1% Innbetalt egenkapital Total bygningsmasse (BTA) Prosjektpris ved stiftelse Vektet gj.v. leietid 6,6 år Prosjektpris Finansiering ved ved stiftelse Selveiertomt Vektet gj.v. (kvm) leietid ,8 år Vektet indeksregulering 93% 1. prior pantelån Parkeringsplasser Vektet indeksregulering % Egenkapitalforhold Egenkapitalforhold Innbetalt egenkapital Utleiegrad 100% Utleiegrad 100% Innbetalt egenkapital ved stiftelse Innbetalt Prosjektpris egenkapital ved stiftelse ved stiftelse Vektet Gj.snitt. Gj.snitt. gj.v. leietid brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK) brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK) 4,9 år Uinnkalt ansvarskapital Skattemessig avskrivningssats bygg 2% Uinnkalt ansvarskapital Vektet Skattemessig indeksregulering avskrivningssats bygg 93% 2% Egenkapitalforhold Utleiegrad 100% Innbetalt Innbetalt egenkapital ved pr. pr. 1% stiftelse 1% Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK) Uinnkalt Uinnkalt ansvarskapital ansvarskapital pr. pr. 1% 1% Skattemessig avskrivningssats bygg Fearnley Fearnley Finans Finans Management Management 2% AS AS Fearnley Fearnley Finans Finans Asset Asset Management Management AS AS Sist Sist Innbetalt omsatt omsatt egenkapital pr. pr. 1% 1% pr. 1% 366 Dato Dato Uinnkalt sist sist ansvarskapital omsatt omsatt pr. 1% Fearnley Property Management AS Sist omsatt pr. 1% 424 Sum Sum utbytte/utbetaling utbytte/utbetaling pr. pr. 1% 1% Dato sist omsatt Tilbakebetalt Tilbakebetalt i i % av av innbetalt innbetalt Sum utbytte/utbetaling pr. 1% 48 Tilbakebetalt i% av innbetalt 13% HOFFSVEIEN 48 AS PROGNOSE BALANSE PR. PR E 2014E 1) 2015E 2014E 2016E 2015E Våren 2013A 2013E 2014E 2013E 2015E 2014E 2016E 2015E Brutto PROGNOSE leieinntekt KONTANTSTRØMANALYSE PROGNOSE Omløpsmidler BALANSE PR Eierkostnad Verdi Verdi eiendom eiendom 1) 1) leieinntekt E E E Sum Sum aktiva aktiva A E E E Andre Brutto driftskostnader leieinntekt inkl. inkl. adm. adm. 1) 1) Omløpsmidler Eierkostnad rentekostnader Verdi Kortsiktig eiendom gjeld 1) gjeld Estimert leieinntekt skatt Sum Langsiktig aktiva gjeld gjeld Avdrag Andre driftskostnader inkl. adm Sum Sum passiva rentekostnader Kortsiktig gjeld Prognose utdeling Estimert skatt Langsiktig gjeld 101 kontantstrøm VEK VEK ekskl. over/underkurs 2) 2) Avdrag Sum passiva Note 1) 1) Inkl. Kontantstrømmen utbedring ifm brannteknisk løper i perioden d.d. med fra NOK den til Note Note 1) 1) Justert Justert for for rabatt rabatt latent latent skatt skatt Prognose utdeling kontantstrøm VEK Note ekskl. Note 2) 2) over/underkurs Etter Etter budsjetterte 2) utdelinger utdelinger Gj.snitt. brutto leie leie pr. pr. kvm kvm (BTA) Note 2) Yieldutvikling Etter budsjetterte utdelinger 7,0% 7,0% 7,2% 7,1% 7,3% 7,3% Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA) Yieldutvikling 6,5% 6,7% 6,8% SENSITIVITETSANALYSE Finansiering Saldo Rente Rentebinding yield, anslag 6,75% 7,00% 7,25% Transje ,29% 5,54% Estimert eiendomsverdi Transje Finansiering Saldo Rente 4,50% 4,75% Rentebinding Flytende Rabatt yield, latent anslag skatt 6,25% ,50% ,75% Transje ,74% Estimert eiendomsverdi Sum lån/vektet rente ,90% 5,15% 2,63 år år gjeld Transje ,60% Flytende Rabatt latent skatt VEK ekskl. over/underkurs rentesikring Sum lån/vektet rente ,18% 2,2 år gjeld VEK ekskl. over/underkurs rentesikring Over/underkurs rentesikring Over/underkurs VEK rentesikring VEK VEK pr. pr. 1% 1% ekskl. over/underkurs rentesikring VEK pr. VEK 1% pr. pr. ekskl. 1% 1% over/underkurs rentesikring VEK pr. 1% Eiendomsverdi pr. pr. kvm (BTA) Eiendomsverdi Finansieringsgrad pr. kvm (BTA) (eiendom) % 70% % 73% % 76% BILDE AV EIENDOMMEN Finansieringsgrad (eiendom) 60% 63% 65% IRR siden oppstart før/etter over/underkurs 35%/33% n/a 18%/16% n/a 2%/1% n/a IRR siden oppstart før/etter over/underkurs 40%/37% 33%/30% 26%/23% Nominell avkastning før/etter over/underkurs 28%/27% n/a 14%/13% n/a 2%/1% n/a Nominell avkastning før/etter over/underkurs 82%/75% 66%/60% 51%/45% Budsjettert kontantstrøm til EK basis VEK (snitt Budsjettert kontantstrøm til EK basis VEK (snitt neste 4 år) 11% 12% 13% neste 4 år) 10% 12% 13% Eiendommen er utleid til bl.a. Oslo kommune (bydel Ullern), NAV og Ullern Legesenter, og dekker en rekke av bydelens tjenestetilbud mot almennheten. Eiendommen er beliggende i Hoffsveien Eiendommen nær Smestad er er utleid med til til god bl.a. eksponering Oslo kommune mot Ring (bydel 3, og med Ullern), kort NAV NAV avstand og og til Ullern offentlige Legesenter, og og kommunikasjoner. dekker en en rekke av av bydelens tjenestetilbud mot mot almennheten. Eiendommen er er beliggende i i Hoffsveien nær nær Smestad med med god god eksponering mot mot Ring Ring 3, 3, og og med med kort kort avstand til til offentlige kommunikasjoner. fearnleyprojectfinance.no Eiendomsrapport Eiendomsrapport

18 Prosjektmegler Haakon Shetelig Telefon: Epost: KJELSÅSVEIEN INVEST AS Monica Hovelsrud Nilsen Telefon: Epost: Kjelsåsveien Invest AS Etablert Eiendomsverdi ved stiftelse 124 Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm yield eiendomsverdi ved stiftelse 6,8% Finansiering ved stiftelse 1. prior pantelån Innbetalt egenkapital Prosjektpris ved stiftelse Egenkapitalforhold Innbetalt egenkapital ved stiftelse Emisjon Uinnkalt ansvarskapital Kjelsåsveien 168 Oslo Kontor/lager Bl.a. Olympus Norge AS, Oslo Politidistrikt, Nordic Nanovector AS og Polyfloor Norge NUF Total bygningsmasse (BTA) Festetomt (kvm) Parkeringsplasser 150 Vektet gj.v. leietid 3,5 år Vektet indeksregulering 100% Utleiegrad 97% Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK) 889 Skattemessig avskrivningssats bygg 2% Innbetalt egenkapital pr. 1% Uinnkalt ansvarskapital pr. 1% Sist omsatt pr. 1% 170 Dato sist omsatt Sum utbytte/utbetaling pr. 1% 4 Tilbakebetalt i% av innbetalt 2% Fearnley Property Management AS 2015E 2016E 2017E Brutto leieinntekt Eierkostnad leieinntekt Andre driftskostnader inkl. adm. 1) rentekostnader Estimert skatt 46 Avdrag Prognose utdeling kontantstrøm Note 1) Inkl. ekstraordinære kostnader i 2015 på NOK 200 Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA) A 2015E 2016E 2017E Omløpsmidler Verdi eiendom 1) Sum aktiva Kortsiktig gjeld Langsiktig gjeld Sum passiva VEK ekskl. over/underkurs Yieldutvikling 7,0% 7,2% 7,4% Finansiering Saldo Rente Rentebinding Transje ,86% Transje ,82% Transje ,55% Flytende Sum lån/vektet rente ,18% 2,3 år yield, anslag 6,75% 7,00% 7,25% Estimert eiendomsverdi Rabatt latent skatt gjeld VEK ekskl. over/underkurs rentesikring Over/underkurs rentesikring VEK VEK pr. 1% ekskl. over/underkurs rentesikring VEK pr. 1% BILDE AV EIENDOMMEN Eiendomsverdi pr. kvm (BTA) Finansieringsgrad (eiendom) 59% 62% 64% IRR siden oppstart før/etter over/underkurs 10%/8% 8%/6% 7%/5% Nominell avkastning før/etter over/underkurs 96%/74% 78%/56% 61%/39% Budsjettert kontantstrøm til EK basis VEK (snitt neste 4 år) 14% 16% 18% Eiendommen er et tidsmessig kombinert lager og kontorbygg i tegl med garasjeanlegg i kjeller. Det er god parkeringsdekning med 75 pplasser både inne og ute. Bygget ble oppført av Bundebygg AS i 1999 og tatt i bruk i januar 2. Lagerarealene har ca. 6 meter takhøyde. fearnleyprojectfinance.no 16

19 Prosjektmeglere Haakon Shetelig Telefon: Prosjektmegler Epost: Haakon Shetelig Telefon: Epost: KOMBIEIENDOM INVEST AS KOMBIEIENDOM INVEST AS Paul Dehli Navestad Telefon: Epost: JanTrygve Lund Riise Telefon: JanTrygve Epost: Lund Riise Telefon: Epost: KombiEiendom Invest AS Etablert Eiendomsverdi ved stiftelse KombiEiendom 420 Invest AS Eiendomsverdi Etablert ved stiftelse pr. kvm Eiendomsverdi yield eiendomsverdi ved stiftelse ved stiftelse 420 6,6% Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm Finansiering yield eiendomsverdi ved stiftelse ved stiftelse 1. prior pantelån 6,6% Innbetalt Finansiering egenkapital ved stiftelse Prosjektpris 1. prior pantelån ved stiftelse Innbetalt egenkapital Egenkapitalforhold Prosjektpris ved stiftelse 430 Innbetalt egenkapital ved stiftelse Uinnkalt Egenkapitalforhold ansvarskapital Innbetalt egenkapital ved stiftelse Uinnkalt ansvarskapital Innbetalt egenkapital pr. 1% 852 Uinnkalt ansvarskapital pr. 1% Innbetalt egenkapital pr. 1% 852 Uinnkalt ansvarskapital pr. 1% Sist omsatt pr. 1% 920 Dato Sist sist omsatt omsatt pr. 1% Dato sist omsatt Sum utbytte/utbetaling pr. 1% 265 Tilbakebetalt Sum utbytte/utbetaling i % av innbetalt pr. 1% 31% 0 Tilbakebetalt i% av innbetalt 0% 2014E 2015E 2016E Brutto leieinntekt Eierkostnad E E E Brutto leieinntekt Andre Eierkostnad driftskostnader inkl. adm. 1) rentekostnader leieinntekt Estimert Andre driftskostnader skatt inkl. adm. 1) Avdrag rentekostnader Prognose Estimert utdeling skatt Avdrag kontantstrøm Prognose utdeling Note 1) Inkl ekstraordinære kostnader ifm refinansiering i 2014 MNOK 1,2 kontantstrøm Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA) Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA) Kjerraten 16 Drammen Amtmann Aalsgate 71, 73, 83, 93 og 97 Skien Kjerraten 16 Kontor/industri Drammen Amtmann Aalsgate 71, 73, 83, 93 og 97 Skien ABB AS Industri Drammen ABB AS Skien Total bygningsmasse (BTA) Selveiertomt (kvm) Drammen 53 Skien 53 Total Festetomt bygningsmasse (kvm) (BTA) Selveiertomt (kvm) Festetomt Vektet gj.v. (kvm) leietid ,4 år Vektet indeksregulering Særskilt iht. leiekontrakt Vektet Utleiegrad gj.v. leietid 8,2 100% år Vektet Gj.snitt. indeksregulering brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK) Særskilt iht. leiekontrakt 332 Utleiegrad Skattemessig avskrivningssats bygg 100% 4% Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK) 332 Skattemessig avskrivningssats bygg 4% Fearnley Finans Management AS 2013A 2014E 2015E 2016E Omløpsmidler Verdi eiendom 1) A E E E 393 Omløpsmidler Sum aktiva Verdi eiendom 1) Sum Kortsiktig aktiva gjeld Langsiktig gjeld Kortsiktig Sum passiva gjeld Langsiktig gjeld Sum VEK passiva ekskl. over/underkurs VEK ekskl. over/underkurs 2) Yieldutvikling Note 2) Etter budsjetterte utdelinger 7,0% 7,2% 7,5% Yieldutvikling 7,3% 7,5% 7,8% Finansiering Saldo Rente Rentebinding Transje Finansiering Saldo 6,91% Rente Rentebinding Transje Transje ,22% 6,91% Flytende Transje ,22% 5,26% Flytende Transje ,81% 4,02% Flytende Sum Transje lån/vektet 4 rente ,38% 4,02% Flytende 2,5 år Sum lån/vektet rente ,21% 2 år BILDE AV EIENDOMMENE Drammen Skien SENSITIVITETSANALYSE SENSITIVITETSANALYSE yield, anslag 6,75% 7,00% 7,25% Estimert yield, eiendomsverdi anslag ,00% 424 7,25% 4097,50% 379 Estimert Rabatt latent eiendomsverdi skatt Rabatt gjeld latent skatt VEK ekskl. gjeld over/underkurs rentesikring VEK ekskl. over/underkurs rentesikring Over/underkurs rentesikring Over/underkurs VEK rentesikring VEK VEK pr. 1% ekskl. over/underkurs rentesikring VEK pr. pr. 1% 1% ekskl. over/underkurs rentesikring VEK pr. 1% Eiendomsverdi pr. kvm (BTA) Eiendomsverdi Finansieringsgrad pr. kvm (eiendom) (BTA) 5 68% % % Finansieringsgrad (eiendom) 68% 70% 72% IRR siden oppstart før/etter over/underkurs 8%/7% 6%/5% 5%/4% IRR siden oppstart før/etter over/underkurs 5%/3% 3%/2% 2%/0% Nominell avkastning før/etter over/underkurs 67%/58% 51%/41% 35%/26% Nominell avkastning før/etter over/underkurs 47%/32% 31%/16% 16%/1% Budsjettert Budsjettert kontantstrøm kontantstrøm til til EK EK basis basis VEK VEK (snitt (snitt neste 4 år) 16% 19% 21% neste 4 år) 15% 18% 21% Drammen Skien Eiendommen i Drammen ligger sentralt på Holmen, rett ved Drammen sentrum. ABB er hovedleietager i eiendommen men fremleier etter deres virksomhetsoverdragelse 100% til Draka Eiendommen Norsk Kabel i Drammen AS/Prysmian ligger Group. sentralt Eiendommen på Holmen, i Skien rett ligger ved sentralt Drammen ved sentrum. togstasjonen, ABB er rett hovedleietager bak statens hus. i eiendommen ABB AS har varslet men fremleier at de ikke etter vil benytte deres virksomhetsoverdragelse seg av sin opsjon til forlengelse 100% til av Draka leiekontrakten Norsk Kabel i Drammen AS/Prysmian slik at Group. leiekontrakten Eiendommen utløper i Skien ligger Leiekontrakten sentralt ved togstasjonen, i Skien løper rett bak videre statens i minimum hus. ABB ca. 14 AS år. har varslet at de ikke vil benytte seg av sin opsjon til forlengelse av leiekontrakten i Drammen slik at leiekontrakten utløper Leiekontrakten i Skien løper videre i minimum ca. 15 år. fearnleyprojectfinance.no Eiendomsrapport 2014

20 Prosjektmeglere Haakon Shetelig Telefon: Prosjektmegler Epost: Haakon Shetelig Telefon: Epost: LØVENSKIOLDSGATE 1 INVEST AS LØVENSKIOLDSGATE 1 INVEST AS Paul Dehli Navestad Telefon: Epost: p.navestad@fearnleys.no Geir Åge Rønneberg Telefon: Geir Epost: Åge g.ronneberg@fearnleys.no Rønneberg Telefon: Epost: g.ronneberg@fearnleys.no Løvenskioldsgate 1 Invest AS Etablert Eiendomsverdi ved stiftelse Løvenskioldsgate 861 Invest 900 AS Eiendomsverdi Etablert ved stiftelse pr. kvm Eiendomsverdi yield eiendomsverdi ved stiftelse ved stiftelse ,1% Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm Finansiering yield ved eiendomsverdi stiftelse ved stiftelse 1. prior pantelån 7,1% Innbetalt Finansiering egenkapital ved stiftelse 18 Prosjektpris 1. prior pantelån ved stiftelse Innbetalt egenkapital 18 Egenkapitalforhold Prosjektpris ved stiftelse Innbetalt egenkapital ved stiftelse Uinnkalt Egenkapitalforhold ansvarskapital Innbetalt egenkapital ved stiftelse 18 Innbetalt Uinnkalt egenkapital ansvarskapital pr. 1% 180 Uinnkalt ansvarskapital pr. 1% Innbetalt egenkapital pr. 1% 180 Uinnkalt ansvarskapital pr. 1% Sist omsatt pr. 1% Dato sist omsatt Sist omsatt pr. 1% Dato sist omsatt Sum utbytte/utbetaling pr. 1% Tilbakebetalt Sum utbytte/utbetaling i % av innbetalt pr. 1% Tilbakebetalt i% av innbetalt 2014E 2015E 2016E Brutto leieinntekt Eierkostnad E E E Brutto leieinntekt Andre Eierkostnad driftskostnader inkl. adm rentekostnader leieinntekt Estimert Andre driftskostnader skatt inkl. adm Avdrag rentekostnader Prognose Estimert utdeling skatt Avdrag kontantstrøm Prognose utdeling kontantstrøm Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA) Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA) Løvenskioldsgate 1 Oslo Skole Løvenskioldsgate Bjørknes 1 Oslo AS Skole Total bygningsmasse (BTA) Bjørknes AS Selveiertomt (kvm) Total bygningsmasse (BTA) Selveiertomt Vektet gj.v. leietid (kvm) ,7 år Vektet indeksregulering 100% Vektet Utleiegrad gj.v. leietid 6,7 100% år Vektet Gj.snitt. indeksregulering brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK) 100% Utleiegrad Skattemessig avskrivningssats bygg 100% 2% Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK) Skattemessig avskrivningssats bygg 2% Fearnley Finans Management AS 2013A 2014E 2015E 2016E Omløpsmidler Verdi eiendom 1) A E E E 893 Omløpsmidler Sum aktiva Verdi eiendom 1) Sum Kortsiktig aktivagjeld Langsiktig gjeld Kortsiktig Sum passiva gjeld Langsiktig gjeld Sum VEK passiva ekskl. over/underkurs VEK ekskl. over/underkurs Yieldutvikling 6,0% 6,1% 6,2% Yieldutvikling 5,3% 5,3% 5,4% Finansiering Saldo Rente Rentebinding Transje Finansiering Saldo 6,51% Rente Rentebinding Transje Transje ,93% 3,40% Flytende Transje Transje ,98% 5,73% Sum Transje lån/vektet 3 rente ,68% 6,26% ,8 år Sum lån/vektet rente ,34% 2 år BILDE AV AV EIENDOMMEN yield, anslag 5,75% 6,00% 6,25% Estimert yield, eiendomsverdi anslag ,00% ,25% 1035,50% 408 Estimert Rabatt latent eiendomsverdi skatt Rabatt gjeld latent skatt VEK ekskl. gjeld over/underkurs rentesikring VEK ekskl. over/underkurs rentesikring Over/underkurs rentesikring Over/underkurs VEK rentesikring VEK VEK pr. 1% ekskl. over/underkurs rentesikring VEK pr. 1% ekskl. over/underkurs rentesikring VEK pr. 1% Eiendomsverdi pr. kvm (BTA) Eiendomsverdi Finansieringsgrad pr. kvm (eiendom) (BTA) 4058% % % Finansieringsgrad (eiendom) 47% 49% 52% IRR siden oppstart før/etter over/underkurs 31%/29% 26%/24% 21%/18% IRR siden oppstart før/etter over/underkurs 37%/35% 33%/32% 30%/29% Nominell avkastning før/etter over/underkurs 123%/112% 99%/88% 77%/66% Nominell avkastning før/etter over/underkurs 248%/236% 216%/204% 187%/175% Budsjettert kontantstrøm til EK basis VEK (snitt Budsjettert kontantstrøm til EK basis VEK (snitt neste 4 år) 5% 6% 7% neste 4 år) 7% 8% 9% Eiendommen er i sin helhet utleid til Bjørknes privatskole. Det foreligger ferdig regulert ut viklingspotensial på eiendommen med ca. 900 kvm over bakken og ca kvm. under bakken. Eiendommen er i sin helhet utleid til Bjørknes AS. Det foreligger ferdig regulert utviklingspotensial på eiendommen med ca. 900 kvm over bakken og ca kvm. under bakken. fearnleyprojectfinance.no 18 fearnleyfinans.no 28 Eiendomsrapport 2014