EiEndomsrapport 2012

Transkript

1 Eiendomsrapport 2012

2 ASTRUP FEARNLEY AS Fearnleys Asia Singapore Pte. Ltd. Rodskog Shipbrokers Ltd. Fearnleys AS Fearnley Offshore AS Fearnley Offshore Supply AS Fearnley Finans Eiendom ASA Fearnley Finans Shipping AS Fearnley Fonds ASA Libra Fearnley Energy AS Fearnleys Rodskog Shanghai Fearnley Offshore LLC Houston Fearnley Finans Management AS Fearnleys Beijing Fearnley Consultants AS Fearnley Offshore Pte. Ltd. Singapore Fearnley Finans Asset Management AS Fearnley Offshore Supply Pte. Ltd. Singapore Fearnleys Japan Fearnleys Venezuela Fearnleys (Thailand) Ltd. Fearnleys Korea Ltd. Fearnleys Shipbr. Priv. Ltd. India Fearngas (Singapore) Pte. Ltd.

3 Innholdsfortegnelse Markedskommentar 2 Om Fearnley Finans Eiendom ASA 5 Avkastning solgte prosjekter 6 Porteføljeoversikt 8 Prosjektene AK Eiendomsinvest AS 10 Bulgaria Property Fund AS 11 EiendomsInvest 2009 AS 12 Eiendomsselskapet Vest-Sverige AS 13 Eikveien Holding AS 14 Hamar Eiendomsinvest KS 15 Haslevangen Invest KS 16 Helsfyr Eiendomsinvest KS 17 Hotellinvest Holding AS 18 Kjelsåsveien Invest AS 19 KombiEiendom Invest AS 20 Leiraveien Holding KS 21 Logistikkbygg AS 22 Løvenskioldgate 1 Invest AS 23 Millenium Property KS 24 Millenium Property II AS 25 Moss Eiendomsinvest AS 26 Nordania Eiendom AS 27 Oslo Nord Eiendomsinvest KS 28 Rjukan Næringspark KS 29 Rogaland Logistikkinvest AS 30 Sentrumshotell Holding KS 31 Ski Skolebygg KS 32 Stavanger Property Invest AS 33 Sørlandsparken Eiendomsinvest AS 34 Torp Eiendomsinvest AS 35 Trondheimsveien Eiendomsinvest KS 36 Tunsberghus Eiendom AS 37 Vinterbro Eiendomsinvest AS 38 Wexelsplass AS 39 Kriterier for verdivurdering av eiendom 40 Fearnley Finans Shipping AS 41

4 Markedskommentar Tilbakeblikk Rapporten fra i fjor mars 2011 omhandlet bl.a. nedenstående temaer. Det er alltid interessant å ta et tilbakeblikk. Som vanlig noen gale spådommer og noen riktige akkurat som for bankenes sjeføkonomer. Flere Eurolands vanskeligheter med konkurranseevne, arbeidsløshet, sosial uro med tilhørende svake statsfinanser og muligheter for konkurs At USA og Europa ville trenge tid for å «komme tilbake», selv om et generelt lavt rentenivå var, og er, en fordel Forventning om høyere inflasjon Østens og BRIC landenes voksende økonomiske styrke, delvis på bekostning av Vesten, men hvor lenge ville den voldsomme kinesiske veksten kunne fortsette? Afrika, det glemte kontinent - et nytt vekstområde? Den vedvarende uroen i Midt-Østen/Nord Afrika («MENA») Norges unike situasjon med overskudd på handelsbalanse og statsbudsjett («dobbeltoverskudd») smurt av en høy oljepris og forbedrete bytteforhold «terms of trade» Noe økt utlånsvillighet i bankene Økt interesse for eiendomsinvesteringer Status april 2012 Ser man bort fra pressedekning knyttet til tragediene den 22. juli 2011 og den pågående rettsak, domineres internasjonale nyheter fortsatt av den vedvarende uro i MENA med borgerkrig i Syria, krigsfare rundt Iran og kaos andre steder. I tillegg alt som skrives om oljen/oljeprisen, nå ca. USD 120 pr. fat, og om virksomheten knyttet til norsk sokkel. En fortsatt høy og kanskje økende oljepris er et tveegget sverd; bra for Norge, problematisk internasjonalt. Vi tør ikke spå om den videre prisutvikling, selv om etterspørselen synes økende med global økonomisk vekst. Imidlertid pågår betydelig oljeleting over hele verden i stadig nye områder, og ikke minst til havs der Norge er med. Kanskje vil økt tilbud etter hvert også virke prisdempende, i tillegg til mulig redusert etterspørsel på kort/mellomlang sikt? BRIC området og land i Østen fortsetter veksten og øker sin styrke, relativt og absolutt, men vi frykter oppbremsing og tilbakeslag særlig i Kina og India. Dette vil kunne gi uventede virkninger fremover. Men, disse landene med sitt samlete enorme befolkningstall er i siget og lar seg ikke stoppe. For mange mennesker har simpelthen fått smaken på en høyere levestandard og et bedre liv! Japan derimot har av mange grunner tilsynelatende «stoppet opp» og sliter bl.a. med ettervirkningen av tsunami og jordskjelv; denne har også skapt ny internasjonal debatt knyttet til kjernekraft. USA sliter med mange fattige, krympende middelklasse, urettferdig rikdomsfordeling, høy arbeidsløshet, fortsatt boligruin for mange osv. Det er få lystegn, men det registreres tegn til dynamikk som man ikke finner i det mer sidrumpete Europa. Uten å bruke tid på noe alle vet; de fleste land i «den gamle verden», spesielt i Europa, unntatt noen ganske få, herunder Norge, strever med kvelende statsgjeld, aldrende befolkning og store sosiale forpliktelser/kostnader, fastlåste strukturer, stivbente arbeidsmarkedslover osv. Sammenlignet med andre deler av verden har Europa simpelthen hatt det for godt for lenge! Dessverre viser det seg at landene i nord er blitt landene i syd økonomisk overlegne. Er det det lutheranske «du skal arbeide i ditt ansikts sved» vs. «tilgivelse ved skriftemål». And it s probably going to be worse before it gets better! For en observatør fra en ikke EU-nasjon og et utenforland, må man likevel beundre europeerne, ledet av Tyskland og Frankrike, for viljen og fantasien til å finne løsninger, og likeledes den Europeiske Sentralbanks kraftfulle grep. Undervurder ikke Europa! For nordmenn med sin lave arbeidsløshet, stadig økende inntekt og kjøpekraft, gunstige renter, stort Oljefond og voksende «dobbeltoverskudd» etc., råder optimismen. Men som en sa en gang: «Exuberant optimism is exhilarating»! Kan dette vare når smeller det? Vår industri, mer og mer petroleumsrelatert og avhengig av høy oljepris, men kraftig desimert forøvrig, er sårbar, og særlig det som er igjen av «tradisjonell industri». Vårt kostnadsnivå er betydelig over våre konkurrenters. Vår sårbarhet forsterkes av en voksende offentlig sektor og byråkrati, rause velferdsordninger og skoler dårligere enn i land vi liker å sammenligne oss med. Men vi er jo vant til å ha flaks og motgang kan vi takle også, så det går nok bra! Men, det må være riktig å løfte en pekefinger. Det er interessant å konstatere at mange toneangivende investorer «veddeløpshestene» om man vil, ikke er spesielt optimistiske. Disse liker ikke å ta tap nok en gang. Følg med! Vi konstaterer at på tross av myndighetenes manglende forståelse og entusiasme, ja tidligere motvilje, for hvilke muligheter det ligger i norsk finans- og forvaltningsindustri, vokser denne og gjør seg sterkt gjeldende innenfor flere sektorer. Innenfor disse, gjerne knyttet til hav og sjø, er mange blitt spesialister og kan måle seg med de beste, noe som anerkjennes også i utlandet. Vi ser fremveksten av en ny stor næring som konkurrerer åpent i et internasjonalt marked, og der norske fortrinn utnyttes. Når det gjelder Oljefondet (Statens Pensjonsfond Utland) har det vært en del fokus på kvalitet på aktiva og relativt dårlig performance. Det kan bli påkrevet med noen saftige nedskrivninger. Forvaltningsformen er også gjenstand for debatt. Som vi har fremhevet før fondet er altfor stort for en forvaltning og en sjef. Det burde ha vært delt i flere fond med forskjellige mandater som så kunne ha bedrevet «benchmarking». Og hvorfor ikke nyttiggjøre seg innenlands ekspertise i større grad? Men i Norge råder en viss selvtilfredshet generelt og innenfor statsadministrasjonen spesielt. Ettersom vi har små bestemmende miljøer knyttet til det såkalte Jerntriangelet (SSB, Finansdep. og Norges Bank) der «stolleken» praktiseres, må man være forsiktig med å rokke ved det etablerte! Forandringer vil tvinge seg frem, men bare etter lang tid og mange unødige utredninger og etter store, men ukvantifiser- og uidentifiserbare kostnader. The Norwegian way! 2012 har begynt ganske bra, på tross av det som står over. Den generelle investeringsaktivitet har vært god. Dog har banklån vist seg vanskelig å oppnå grunnet eurokrise, fundingproblemer samt innføring av Basel III regler med nye krav til egenkapital og diverse ratiokrav. I stedet har et betydelig «corporate» obligasjonsmarked for selskaper med varierende kredittverdighet vokst frem og delvis erstattet bankmarkedet. Parallelt med dette, gjøres det mye innenfor eiendomssektoren, og vi ser flere toneangivende investorer (se over) gå inn i eiendom, og senest gjerne i prosjekter for boliger folketallet vokser og folks kvalitetskrav øker mange nybygg, men også konvertering av kontor, transformasjon av gamle industriparker, havne- og verftsområder etc. Det fokuseres også på investering i nye hoteller. fearnleyfinans.no 2

5 Eiendomsmarkedet Yielden (direkteavkastning definert som netto leieinntekt uttrykt i prosent av kjøpspris/beregnet eiendomsverdi) er fortsatt ganske høy i mange tilfeller, og «yield gap» (forskjell mellom yield og lang rentebinding rentene før bankenes marginpåslag er rekordlav) er god. Grunnet antatt mindre risiko bidrar dette til at eiendom anses som en attraktiv investering og aktivaklasse. Ovennevnte gjelder for utleid eiendom; for boligprosjekter, ofte mer risikofylt, er det salgspris mot kostpris pr. kvm som er det toneangivende kriterium. Men får man finansiering fra en bank man kan stole på og til en stabil rentemargin? Med gode og langvarige relasjoner får man dette til. Det lave rentenivå gjør det også interessant å overta/kjøpe seg inn i prosjekter med stabil underliggende kontantstrøm og tidligere inngåtte, lange og dyre rentebindinger. Sistnevnte medfører på nåverdibasis betydelig negativ verdi. Over tid og mot slike rentebindingers forfall/fornyelsestidspunkt vil nevnte negative verdi gradvis forsvinne. Kombinert med dårlig likviditet i andeler og aksjer i «stand alone» eiendomsprosjekter, har man her en interessant forretningsidé. Før eller siden blir underliggende eiendom solgt til full verdi og man har sannsynligvis gjort en god investering. Det er generelt god etterspørsel etter eiendom. Sammenlignet med for et år siden er yielden nå litt lavere nå nede på ca. 5,25% for prestisjebygg i Oslo. Det gjøres stadig forretninger på vesentlig høyere nivåer i et nokså sammensatt marked avhengig av kategori, kvalitet og beliggenhet. Oslo/Viken (Oslofjordområdet) er et område i vekst med økende befolkning, og investorer er derfor åpne for muligheter der de tror nevnte vekst vil materialisere seg. Stavanger er også et stort marked, men som i øvrige byer utenom Oslo, dominert av lokale aktører og derfor noe mer «lukket». Alle slags kjøpere er aktive dette er bra for markedet, men utlendinger er det nå få av, noe som har sammenheng med eurokrisen og et ønske om «tilbaketrekning og ned i skyttergravene». Volumet av omsatte eiendommer i 2012 forventes å bli noe høyere enn i 2011, opp fra NOK 35 mrd. til ca. NOK 40 mrd. Ledigheten i Oslo-området er ca. 7,5% av totalarealet. Vi synes leienivåene er relativt uforandret og årlig økning er minimal gitt den lave inflasjon. Grunnet et markert behov for mer moderne og hensiktsmessige lokaler, bl.a. fra offentlige brukere, antas at enkelte lokaler aldri vil komme tilbake til markedet i sin nåværende form. Vesentlig ombygging/modernisering og/eller konvertering til leiligheter skjer hele tiden, og særlig det siste er blitt svært populært med boligpriser. Nå skal alle være med på leilighetsprosjekter! Selv om det er underliggende demografiske og rentemessige argumenter for at det sterke markedet for boliger vil vedvare, går det nå litt vel fort i svingene? Det trenges mer boligbygging og infrastruktur i Norge, to korrelerte forhold. Imidlertid er den offentlige behandling alt for tungvint og tidkrevende og en rekke gode prosjekter står i stampe. Forresten, når kommer dobbeltsporet mellom Ski og Oslo? Vi hadde for 2011 forhåpninger til at låne- og bankmarkedet ville normalisere seg, se innledningsvis. Selv om vi for våre prosjekter har fått svært god støtte og oppnådd relativt gode pantelån, konstaterer vi at det nå generelt er vanskelig å oppnå forventet låneutmåling. Vi erfarer også hyppige marginøkninger som slår ut negativt for prosjekter med en «skreddersydd» cash flow tilknyttet den rentebelastning som lå til grunn ved prosjektets oppstart. På den annen side er de historisk lave nivåer for såvel korte som lange rentebindinger gunstige. Siden vår siste rapport og gjennom 2011 har Fearnley Finans fortsatt å være meget aktiv og er i dag forretningsfører for en portefølje bestående av 30 eiendomsprosjekter med til sammen ca kvm. og med en antatt markedsverdi på ca. NOK 6 mrd. Siden 1994 er 94 prosjekter lagt ut, hvorav 64 er blitt solgt i perioden med godt resultat for investorene. Verdi solgte prosjekter er over NOK 13 mrd. Det vises spesielt til oversikten over gjennomførte salg og hvilken avkastning disse har gitt årlig forrentning (IRR) på ca. 40% (uvektet gjennomsnitt); litt ned fra Med en vedvarende høykonjunktur, et fortsatt gunstig rentenivå og godt opprettholdte priser, vil fremtidige salg av eksisterende prosjekter fortsatt kunne gi god avkastning. Vi har imidlertid konstatert at de beste og enkleste forretninger gjøres i Norge. Kjøp i vår regi vil skje i henhv. KS, AS eller DIS. Beskrivelse og vurderinger av de forskjellige former er foretatt i tidligere rapporter. Det er blitt mer vanlig med AS er uten restansvar. KS og DIS kan likevel være mer hensiktsmessige og også gunstig skattemessig i visse tilfeller, og særlig der resultatet blir negativt i prosjektenes tidlige år. Men et visst uinnkalt restansvar må påregnes i slike tilfeller. Innarbeidete avtalemekanismer med såkalte triggerklausuler, minoritetsbeskyttelse, tilbudsplikt, særskilte aksjonæravtaler etc. fortsetter, og vi konstaterer at dette er blitt markedspraksis også for andre prosjektmeglerforetak. Vårt hjertesukk er at inntektsskatten inkl. kakseskatt o.l. fortsatt er høyere enn i mange andre land og så mye høyere enn skatt på kapitalavkastning. Lønnstagere som skal investere merker dette. Dessuten er vi, som andre, opptatt av formueskatt og arveavgift, oppgitt i de fleste andre land. Selskapsskatten faller også i utlandet, f.eks. i Sverige, som nå opererer med en lavere sats enn i Norge. Utlendingers aksjeinnehav beskattes gunstigere enn nordmenns med ingen eller lavere formuesskatt. Olav Thons utsagn er tankevekkende; «den som har oppført seg ordentlig gjennom et langt forretningsliv og betalt masse inntektsskatt, er den som har betalt mest formuesskatt. Er dette rettferdig?». Det som er nevnt over, er konkurransevridende og gjør oss mindre konkurransedyktige enn våre naboer. Landets regjering og byråkrati, spekket med økonomisk ekspertise, er ikke mottagelige for dette slags argumenter, men vil nok måtte gi seg etter hvert. Vil det da være for sent? Imidlertid, vårt stalltips er at Arbeiderpartiet ifm valgkampen i 2013 vil kaste inn et kjøttbein til velgerne ytterligere lempning i mulighet for gaveoverføring til barn og kanskje kraftig reduksjon av satsene for eller bortfall av arveskatten. I så fall, bedre sent enn aldri! Den som lever, får se. På den annen side virker det som om eiendom i økende grad er i ferd med å utvikle seg til et skatteobjekt, særlig i form av kommunal eiendomsskatt. Vi hadde håpet dette kunne bli et hett tema i fjorårets valgkamp; på landsbasis ble det ikke det. I Oslo heldigvis bestemte opposisjonen seg likevel for status quo ingen eiendomsskatt. Av statistikk fremgår at sannsynlighet for eiendomsskatt i «røde» kommuner er større enn i «blå». Denne rapporten hvordan bruke den? Meningen er at investorer og andre interessenter gjennom denne rapport kan danne seg et godt bilde av eiendomsmarkedet, vår virksomhet og muligheter ved deltagelse ved prosjekttilretteleggelse eller gjennom annenhåndsmarkedet. Vår gruppe står meget sterkt og har en solid kapitalbase, overskudd og likviditet. Fearnley Finans ble etablert i 1981 og morselskapet så tidlig som på 1800-tallet. Til sammen er vi ca. 25 mennesker. Ikke nøl med å kontakte oss! Som vanlig vil vi takke våre investorer, långivere, leietagere, meglerkontakter og andre forbindelser for et førsteklasses og tillitsfullt samarbeid et samarbeid alle i Fearnley Finans setter stor pris på. Oslo, april 2012 Med vennlig hilsen Fearnley Finans Eiendom ASA 3

6 Vinterbro Eiendomsinvest AS, tilrettelagt av Fearnley Finans Eiendom i 2007 fearnleyfinans.no 4

7 Om Fearnley Finans Eiendom ASA Fearnley Finans Eiendom, et datterselskap i Astrup Fearnley Gruppen, er et prosjektmeglerforetak med spesialisering innenfor tilretteleggelse av eiendomsprosjekter i Norge og i utlandet for profesjonelle formuende privatpersoner og institusjonelle kunder. Morselskapet, Astrup Fearnley, kan føre sin historie helt tilbake til 1869 da Thomas Fearnley etablerte befraktnings- og agentvirksomhet i Oslo. I dag består gruppen av ca. 300 medarbeidere, og har kontorer i Europa, USA og Asia. Fearnley Finans ble etablert i 1980 som et resultat av et sterkere ønske fra investorer om direkte investeringer innenfor shippingsegmentet. Det var da store kapital- og finansieringsbehov og Fearnley Finans fant dermed sin nisje som formidler av finansiering til ulike typer shippingprosjekter. Høye renter og lavkonjunktur på slutten av 1980-tallet og begynnelsen av årene drev eiendomsprisene ned til et bunnivå. Fearnley Finans Eiendom så med dette muligheten for sine investorer til å komme inn på eiendomsmarkedet til attraktive priser. I 2007 ble Fearnley Finans delt opp etter virksomhetsområde i tre selvstendige selskaper; Fearnley Finans Eiendom ASA, Fearnley Finans Shipping AS og, og i 2010 ble Fearnley Finans Asset Management AS etablert. Selskapene tilbyr et bredt spekter av investerings-, rådgivnings- og finansieringstjenester rettet mot profesjonelle private investorer og institusjonelle selskaper. Som et av Norges eldste prosjektmeglerhus trekker vi på Astrup Fearnley gruppens ressurser innenfor bl.a. virksomhetsområdene; fondsmegling, shipping, offshore og consulting. Eiendomsteamet består av 12 medarbeidere som per i dag forvalter en eiendomsportefølje på over NOK 5,8 mrd innenfor alle betydelige segmenter av eiendomsmarkedet. Hands-on management Organisere styremøter, generalforsamling etc. Markedsforståelse Bankrelasjoner Fearnley Finans Annenhånds omsetning Skatteoptimalisering Utarbeidelse av ligningspapirer Utarbeidelse av regnskap, likviditetsbudsjetter etc. Virksomhetsområder Direkteinvesteringer tilretteleggelse ved kjøp egenkapitalsyndikering og lånefinansiering omsetning av andeler i annenhåndsmarkedet salg Corporate finance rådgivning fusjoner & oppkjøp emisjonsbistand joint venture Finansiering leasing mezzanine finansiering pantelånsfinansiering forretningsførsel og regnskap forvaltning og oppfølgning 5

8 Avkastning solgte prosjekter Alle tall i MNOK Prosjekt Note Segment Stiftet Kjøpe- sum Solgt Salgssum Endring Innbetalt EK Utdelinger Utdelinger i% innbetalt EK 1 Lørenskog Næringspark KS Kombi , ,50 171,50 16,20 10,74 66% 122% 2 Kjelsåsveien 161 KS 1 Kombi , ,25 2,87 10,38 3,50 34% 32% 3 Olavsgård Kontorsenter KS Kontor , ,75 3,35 8,92 2,00 22% 21% 4 Lørenfaret 1b KS Kombi , ,00 25,45 5,49 1,79 33% 80% 5 TEBO Senteret KS Handel , ,50 4,74 2,00 0,00 0% 94% 6 Ekofiskvegen 1 KS Kombi , ,00-16,00 114,32 56,00 49% 29% 7 Fyrstikktorget KS Kontor , ,67 34,67 20,00 0,00 0% 70% 8 Kjelsåsveien 161 KS 2 Kombi , ,50 81,00 17,30 0,00 0% 20% 9 Forus Næringseiendom KS Kontor , ,00 8,48 11,00 1,50 14% 22% 10 Dagligvare Invest KS Handel , ,50 14,47 7,90 0,45 6% 30% 11 Økernveien 9 KS Kontor , ,25 38,75 15,00 0,00 0% 30% 12 St. Olavs Plass KS Kontor , ,00 5,25 12,65 0,00 0% 19% 13 Fredrik Selmersvei 2 KS Kontor , ,38 27,38 21,90 0,00 0% 12% 14 Karenslyst Alle 16 KS Kontor , ,00 15,50 22,00 2,00 9% 22% 15 Notodden Næringspark KS Kombi , ,70 20,70 7,00 5,00 71% 52% 16 Nydalen Eiendomsinvest KS Kontor , ,00 46,70 34,10 0,00 0% 70% 17 Dagligvare Østlandet KS Handel , ,00 25,86 9,15 0,82 9% 33% 18 Fridtjof Nansens vei 12 KS Kontor , ,00 14,00 15,00 0,00 0% 18% 19 Ålesund Hagesenter KS Handel , ,00 14,70 5,20 0,00 0% 36% 20 Karenslyst Alle KS Kontor , ,00 85,00 90,00 0,00 0% 72% 21 Jernkroken 16 KS Kombi , ,00-4,30 6,00 2,60 43% 14% 22 Haugerud Senter KS Kombi , ,00 5,90 10,45 10,82 104% 16% 23 Knudsrødveien 7 KS Kombi , ,00 4,76 4,00 5,80 145% 26% 24 Pilestredet Utsyn AS 1 Utvikling , ,88 10,03 13,50 0,00 0% 88% 25 Midtunlia 73 KS Logistikk , ,25 23,25 5,25 1,30 25% 42% 26 Dagligvare Oslo Eiendom KS Handel , ,00 26,50 3,51 0,00 0% 51% 27 Breigata 10 KS Kontor , ,00-2,00 5,50 1,50 27% 22% 28 Forus Eiendomsinvest KS Kontor , ,77 29,77 41,00 7,00 17% 78% 29 Fredensborgveien KS Kontor , ,00 38,60 15,15 0,00 0% 29% 30 Hotell Eiendom AS Hotell , ,10 136,21 199,01 0,00 0% 80% 31 Dusavik Næringspark KS Kombi , ,50 54,26 10,00 7,00 70% 37% 32 Ole Deviksvei KS Kontor , ,00 35,40 14,20 0,00 0% 19% 33 Raufoss Næringspark KS Industri , ,00 350,00 70,00 0,00 0% 42% 34 Borgestad Eiendom KS Kombi , ,00 22,38 22,00 0,00 0% 67% 35 Chr. Kroghsgate 30 KS Kontor , ,00 92,56 14,00 0,00 0% 0% 36 Smestadgård KS Kontor , ,75 16,48 4,56 3,60 79% 26% 37 Haslevangen 16 KS 2 Kontor , ,00-2,75 4,50 0,23 5% -14% 38 Lørenfaret KS Kombi , ,00 50,00 7,35 3,50 48% 30% 39 Høyden Eiendom KS Industri , ,43 40,43 21,90 2,50 11% 92% 40 Fyrstikkalleen 1&3 KS Kontor , ,00 23,00 27,00 2,70 10% 12% 41 Borg Logistikkbygg AS Kombi , ,50 43,50 89,00 0,00 0% 62% 42 Asker Eiendomsinvest AS Kombi , ,00 128,00 54,00 0,00 0% 270% 43 Kjølberggaten 31 KS Kontor , ,00 5,42 6,00 0,00 0% 16% 44 Skøyen Næringseiendom AS 3 Utvikling , n/a n/a 71,12 0,00 0% 48% 45 Drammen Fjordpark KS Kombi , ,00 44,00 21,30 6,00 28% 40% 46 Økern Park KS 4 Kontor , ,50 86,50 35,00 53,15 152% 30% 47 Sven Oftedals vei 2-8 KS Kombi , ,40 115,29 21,00 15,00 71% 37% 48 Leangbukta Marina AS Logistikk , ,74 10,74 27,50 0,00 0% 57% 49 Drammen Eiendom Invest KS Kombi , ,00 21,00 20,90 2,88 14% 40% 50 Askim Næringspark KS 5 Kombi , ,00 169,00 14,80 0,00 0% 61% 51 Union Eiendomsinvest AS Kontor , ,80 31,60 16,60 3,86 23% 40% 52 VVS Huset KS Kombi , ,00 68,87 78,15 0,89 1% 21% 53 Kongensgt. 22 Eiendomsinvest AS Kontor , ,00 25,85 20,00 0,00 0% 35% 54 Hasle Utvikling AS 6 Utvikling , n/a n/a 317,20 n/a n/a n/a 55 SkøyenHagen AS Utvikling , ,54 n/a 74,11 186,81 252% 29% 56 Pilestredet Park Invest Utvikling , n/a n/a 45,00 60,50 134% 9% 57 Hellerudsletta Eiendom Holding AS 7 Utvikling , n/a n/a 55,00 n/a n/a n/a 58 Sven Oftedalsvei Holding KS Kontor , ,6 49,7 3,00 6% 7% 59 Grini Næringspark KS Kontor , ,5 0,43 11,5 0,00 0% 3% 60 Kjeller Teknologipark KS 2,8 Kontor , ,00 82,37 7,00 29,90 427% 30% 61 Grensesvingen 9 Eiendom KS Kombi , ,00 60,22 13,00 11,15 86% 15% 62 Uddevalla Eiendomsinvest AS Bolig/kontor , ,04-2,09 16,55 0,00 0% -3% 63 Union Universitetsboliger AS Bolig , ,03-0,26 7,30 0,68 9% 5% 64 Oslo Vest Handelseiendom AS Handel , ,96 9,46 39,30 10,10 26% 3% Sum Gjennomsnitt % 40% IRR Note 1) Salg av aksjer (basert på pris pr. aksje) i utviklingsprosjekt Peab Boligutvikling AS kjøpte ut resterende aksjonærer Note 2) Estimert eiendomsverdi ved salg av andeler Note 3) Salg av samtlige aksjene til eksisterende aksjonærer Note 4) Salgssum inkluderer salg av to bygg, et i 2005 og et i 2007, til sammen NOK 371,5 mill. Note 5) Investert ca. 90 mill. Note 6) Etablert eget utviklingsselskap og overtatt/kontrollert av eksisterende aksjonærer Note 7) Forretningsføresel overtatt av Exporama/Kristiania Eiendomsforvaltning AS Note 8) Kjøpesum inkl. investeringer, opprinnelig NOK 83 mill. fearnleyfinans.no 6

9 7 Transaksjonsvolum 6 Nye prosjekter 5 Solgte prosjekter MRD 4 3 Prosjekter under forvaltning Grafen viser utviklingen i total verdi for prosjekter under forvaltning av Fearnley Finans Eiendom basert på stiftelsesverdier. Fearnley Finans Eiendom kan siden 1994 vise til et transaksjonsvolum (kjøp/salg) på ca. NOK 30 mrd. 40 Transaksjonsvolum i antall prosjekter MRD Nye prosjekter Solgte prosjekter Prosjekter under forvaltning Grafen viser utviklingen i antall prosjekter under forvaltning av Fearnley Finans Eiendom. Pr. forvalter Fearnley Finans 30 eiendomsprosjekter med en samlet verdi på til sammen over NOK 5,8 mrd. 6 Gjennomsnittlig avkastning pr. år for solgte prosjekter 60% Verdi stiftelse % 39% 43% 51% 45% 50% 40% Verdi Salg Gjennomsnittlig årlig IRR MILL 3 21% 26% 29% 30% 2 20% 1 9% 8% 10% % Grafen viser historisk gjennomsnittlig avkastning pr. år (IRR) og forskjellen mellom total inngangsverdi og salgssum for solgte prosjekter pr. år i perioden 2000 til Fearnley Finans Eiendom har totalt realisert eiendom for ca. NOK 13,2 mrd. Fearnley Finans Eiendom har realisert 64 prosjekter med en gjennomsnittlig avkasting på 40% (IRR). 7

10 Porteføljeoversikt Alle tall i NOK Side Prosjekt Segment Størrelse bygg (kvm) Estimert eiendomsverdi Estimert VEK ekskl. overkurs pr. 1% Estimert VEK pr. 1% Uinnkalt ansvarskapital pr. 1% Brutto leie AK Eiendomsinvest AS Industri Sør/vest Norge Bulgaria Property Fund AS Utvikling Bulgaria - n/a n/a n/a EiendomsInvest 2009 AS 2. hand n/a Eiendomsselskapet Vest-Sverige AS Bolig/Næring Vest-Sverige Eikveien Holding AS Lager Drammen Hamar Eiendomsinvest KS Logistikk Hamar Haslevangen Invest KS Kontor Oslo Helsfyr Eiendomsinvest KS Kontor Oslo Hotellinvest Holding AS Hotell Danmark Kjelsåsveien Invest AS Kontor Oslo Kombieiendom Invest AS Industri Skien/Drammen Leiraveien Holding KS Logistikk Lillestrøm Logistikkbygg AS Logistikk Lillestrøm/Bergen Løvenskioldgate 1 Invest AS Skole Oslo Millenium Property KS Utvikling Oslo Millenium Property II AS Utvikling Oslo Moss Eiendomsinvest AS Kombi Moss Nordania Eiendom AS Logistikk Danmark Oslo Nord Eiendomsinvest KS Kontor Oslo Rjukan Næringspark KS Industri Rjukan Rogaland Logistikkinvest AS Logistikk Rogaland Sentrumshotell Holding KS Hotell Drammen/Lillehammer Ski Skolebygg KS Skole Ski Stavanger Property Invest AS Div. Stavanger Sørlandsparken Eiendomsinvest AS Handel Kristiansand Torp Eiendomsinvest AS Kontor Sandefjord Trondheimsveien Eiendomsinvest KS Kontor Oslo Tunsberghus Eiendom AS Kontor Tønsberg Vinterbro Eiendomsinvest AS Kombi Oslo Wexelsplass AS Utvikling Oslo Sum Prosjektenes fordeling pr. segment Kombi: 5% Skole: 6% Industri: 19% Kontor: 20% 2. hand: 3% Utvikling: 10% Lager: 2% Hotell: 12% Bolig/næring: 6% Handel: 1% Logistikk: 15% fearnleyfinans.no 8

11 PROSJEKTENE 2012 Rjukan Næringspark KS, tilrettelagt av Fearnley Finans Eiendom i 2011

12 AK Eiendomsinvest AS Haakon Shetelig Telefon: E-post: Thomas Holtan Leskovsky Telefon: E-post: Jan-Trygve Riise Telefon: E-post: AK Eiendomsinvest AS Etablert Eiendomsverdi ved stiftelse Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm Netto yield eiendomsverdi ved stiftelse 6,3% Finansiering ved stiftelse 1. prior pantelån Innbetalt egenkapital Prosjektpris ved stiftelse Egenkapitalforhold Innbetalt egenkapital ved stiftelse Uinnkalt ansvarskapital - Innbetalt egenkapital pr. 1% Uinnkalt ansvarskapital pr. 1% - Lier, Bergen, Arendal, Kristiansand og Stord Industri/lager Aker Solutions ASA og Wärtsilä AS Total bygningsmasse (BTA) Selveiertomt (kvm) ,3 år Vektet indeksregulering Min. 2% maks. 4% Utleiegrad 100% Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK) 451 Skattemessig avskrivningssats bygg 4% Forvaltning Mosvold & Co AS Sist omsatt pr. 1% Dato sist omsatt Sum utbytte/utbetaling pr. 1% Tilbakebetalt i % av innbetalt 9% 2012E 2013E 2014E Brutto leieinntekt Eierkostnad Netto leieinntekt Andre driftskostnader inkl. adm Netto rentekostnader Estimert skatt Avdrag Prognose utdeling Netto kontantstrøm Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA) A 2012E 2013E 2014E Omløpsmidler Verdi eiendom 1) Sum aktiva Kortsiktig gjeld Langsiktig gjeld Sum passiva VEK ekskl. over-/underkurs Yieldutvikling 7,3% 7,4% 7,5% Transje ,37% Transje ,50% Transje ,33% Sum lån/vektet rente ,49% 4,9 år Netto yield, anslag 7,00% 7,25% 7,50% Estimert eiendomsverdi Rabatt latent skatt Netto gjeld VEK ekskl. over-/underkurs rentesikring Over-/underkurs rentesikring VEK VEK pr. 1% ekskl. over-/underkurs rentesikring VEK pr. 1% Bilde av eiendommene Eiendomsverdi pr. kvm (BTA) Finansieringsgrad (eiendom) 74% 77% 80% IRR siden oppstart før/etter over-/underkurs 6%/-1% 3%/-5% -1%/-11% Nominell avkastning før/etter over-/underkurs 35%/-3% 15%/-23% -4%/-42% Selskapet eier 5 eiendommer utleid på langsiktige leiekontrakter. Eiendommene på Tranby (Lier), Ågotnes (Bergen), Pusnes (Arendal) og Dvergnestangen (Kristiansand) er garantert av Aker Soulutions ASA som står som selvskyldnerkausjonist. Leieforholdet på Stord er garantert av Wärtsilä Corporation som selvskylderkausjonist. Eiendommene, spesielt ved Tranby og Dvergnestangen antas å ha et betydelig utviklingspotensial. Merverdi av antatt utviklingspotensial er ikke hensyntatt i verdiberegningen over. fearnleyfinans.no 10

13 Bulgaria Property Fund AS Haakon Shetelig Telefon: E-post: Christian Bull Telefon: E-post: Tone Kågen Telefon: E-post: Bulgaria Property Fund AS Etablert Byala Bulgaria Utviklingstomt Finansiering ved stiftelse Innbetalt egenkapital Prosjektpris ved stiftelse Størrelse tomt ca. (kvm) Antatt utviklingspotensial ca. (kvm) Egenkapitalforhold Innbetalt egenkapital ved stiftelse Kapitalutvidelse ved emisjon pr Kapitalutvidelse ved emisjon pr Sum innbetalt egenkapital Sum innbetalt egenkapital pr. 1% Sist omsatt pr. 1% Dato sist omsatt Sum utbytte/utbetaling pr. 1% - Tilbakebetalt i % av innbetalt - Forvaltning Nordic Ltd. (Bulgaria) Bilde av eiendommen Fondet har som forvaltningsstrategi å forvalte fondets kapital i det bulgarske eiendomsmarkedet gjennom ervervelse av tomter hovedsakelig ved Svartehavet. Selskapet eier til sammen ca. 40 mål sammenhengende tomt som er omregulert til bolig- og fritidsformål. Selskapet har ingen gjeld og vil fortløpende vurdere igangsettelse og utvikling av tomten etter de til enhver tid gjeldende markedsforhold. 11

14 Eiendomsinvest 2009 AS Christian Bull Telefon: E-post: Paul Dehli Navestad Telefon: E-post: Andreas Haugbro Telefon: E-post: EiendomsInvest 2009 AS Etablert Finansiering ved stiftelse Innbetalt egenkapital Prosjektpris ved stiftelse Egenkapitalforhold Innbetalt egenkapital ved stiftelse Ytterligere kommitert og innbetalt kapital Prosjektpris/ sum innbetalt kapital Innbetalt egenkapital pr. 1% Sist omsatt pr. 1% - Dato sist omsatt - Sum utbytte/utbetaling pr. 1% Tilbakebetalt i % av innbetalt 28% PORTEFØLJEINFORMASJON Kostpris Kostpris gjenværende investeringer Sum investering/avsatt uinnkalt restansvar Vektet kjøpsyield 7,5% Vektet yield 7,6% Vektet lånerente 5,77% Effektiv belåningsgrad 74% Leieinntekter basert på selskapets eierinteresser (ca. NOK) Vektet gjenværende leietid 8,5 år Brutto eiendomseksponering (ca. NOK) Antall kvm vektet Investeringsrådgiver Fearnley Finans Eiendom ASA PORTEFØLJEOVERSIKT Eier- Kost- Kjøps- Anslag Anslag Prosjekt andel pris 1) yield verdi 2) yield Dagligvarelogistikk AS 12,0% ,3% ,3% Festningsveien 2 IS 10,0% ,0% ,2% Haugenstua Butikksenter AS 30,0% ,3% ,3% Helsfyr Eiendomsinvest KS 4,0% ,1% ,5% Kongsberg Industribygg AS 5,0% ,1% ,9% Bergen Logistikkbygg AS 8,0% ,3% ,8% Pottemakerveien Kombibygg AS 6,0% ,6% ,5% Torp Eiendomsinvest AS 2,5% ,9% ,8% Sum portefølje og vektete verdier ,5% ,6% Note 1) Pris pr. 1% inkl. ev. tilhørende deltager-/aksjonærlån Note 2) Basert på individuelle verdivurderinger fra prosjektenes respektive forretningsførere PROGNOSE ANDELSVERDI Antatt verdi portefølje Omløpsmidler Antatt VEK VEK pr. 1% Bilde Selskapet ble etablert med formål om kjøp av andeler og aksjer i annenhåndsmarkedet i etablerte eiendomsprosjektselskaper etter visse retningsliner, herunder løpetid kontrakter, belåningsgrad, utdelingsevne m. m. Salgsproveny fra realiserte investeringer samt løpende utdelinger skal tilbakebetales aksjonærene og ikke reinvesteres. Selskapet er fullinvestert. fearnleyfinans.no 12

15 Eiendomsselskapet Vest-Sverige AS Christian Bull Telefon: E-post: Thomas Holtan Leskovsky Telefon: E-post: Jarle Lome Telefon: E-post: Eiendomsselskapet Vest-Sverige AS Etablert Eiendomsverdi ved stiftelse (SEK) Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm. (SEK) Netto yield eiendomsverdi ved stiftelse 6,2% Finansiering ved stiftelse (SEK) 1. prior pantelån Innbetalt egenkapital Prosjektpris ved stiftelse Egenkapitalforhold (SEK) Innbetalt egenkapital ved stiftelse Uinnkalt ansvarskapital - Innbetalt egenkapital pr. 1% Uinnkalt ansvarskapital pr. 1% - Sist omsatt pr. 1% Dato sist omsatt Vest-Sverige Bolig/næring Div./skole Total bygningsmasse (BTA) Bygningsmasse, svensk beregningsmetode Parkeringsplasser 438 1) 1,5 år Vektet indeksregulering 100% Utleiegrad 95% Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/SEK) 649 Skattemessig avskrivningssats bygg 2-4% Note 1) Boligporteføljen; rullerende 3 mnd. leiekontrakter (iht. svensk praksis). For Fridaskolen er gj. leietid 8 år. Forretningsbygg; vanligvis 3 års leiekontrakter (iht. svensk praksis) Forvaltning APF AB Sum utbytte/utbetaling pr. 1% - Tilbakebetalt i % av innbetalt - (SEK) 2012E 2013E 2014E Brutto leieinntekt Eierkostnad Netto leieinntekt Salg eiendom ordinært (iht. budsjett) Andre driftskostnader inkl. adm Netto rentekostnader Estimert skatt Avdrag Prognose utdeling Netto kontantstrøm (SEK) 2011A 2012E 2013E 2014E Omløpsmidler Verdi eiendom 1) Sum aktiva Kortsiktig gjeld Langsiktig gjeld Sum passiva VEK ekskl. over-/underkurs Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA) Yieldutvikling 6,5% 6,5% 6,8% (SEK) Transje ,89% Transje ,91% Transje ,31% Transje ,39% Transje ,66% Flytende Sum lån/vektet rente ,93% 1,3 år (SEK) Netto yield, anslag 6,25% 6,50% 6,75% Estimert eiendomsverdi Rabatt latent skatt Netto gjeld VEK ekskl. over-/underkurs rentesikring Over-/underkurs rentesikring VEK VEK pr. 1% ekskl. over-/underkurs rentesikring VEK pr. 1% Bilde av eiendommene Eiendomsverdi pr. kvm (BTA) Finansieringsgrad (eiendom) 73% 76% 78% IRR siden oppstart før/etter over-/underkurs 5%/2% 1%/-2% -3%/-7% Nominell avkastning før/etter over-/underkurs 26%/10% 7%/-9% -11%/-27% Porteføljen består av et antall bolig- og kontoreiendommer (inkl. en skole) i Gøteborgsregionen og Vest-Sverige fordelt ca. 50/50 på de to kategorier. Totalt utleibart areal er på ca kvm iht svensk beregningsmåte. (Ca iht. norsk beregningsmåte). Forretningsidéen er ordinær langsiktig drift av eiendomsmassen samt periodiske salg av enkeltobjekter eller delportefølje. Det arbeides med refinansiering av påhvilende pantelån. Inntill dette er avklaret, er det vanskelig å anslå omsetningsverdi for aksjene. 13

16 Eikveien Holding AS Paul Dehli Navestad Telefon: E-post: Thomas Holtan Leskovsky Telefon: E-post: Jarle Lome Telefon: E-post: Eikveien Holding AS Etablert Eiendomsverdi ved stiftelse Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm Netto yield eiendomsverdi ved stiftelse 8,0% Finansiering ved stiftelse 1. prior pantelån Selgerkreditt Innbetalt egenkapital Prosjektpris ved stiftelse Egenkapitalforhold Innbetalt egenkapital ved stiftelse Uinnkalt ansvarskapital - Innbetalt egenkapital pr. 1% Uinnkalt ansvarskapital pr. 1% - Eikveien 19 og 20 - Drammen Lager/verksted Volvo Norge AS og Norsk Scania AS Total bygningsmasse (BTA) Selveiertomt (kvm) ,6 år Vektet indeksregulering 100% Utleiegrad 100% Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK) Skattemessig avskrivningssats bygg 4% Forvaltning Fearnley Finans Asset Management AS Sist omsatt pr. 1% - Dato sist omsatt - Sum utbytte/utbetaling pr. 1% - Tilbakebetalt i % av innbetalt E 2013E 2014E Brutto leieinntekt Eierkostnad Netto leieinntekt Andre driftskostnader inkl. adm Netto rentekostnader Estimert skatt Avdrag Prognose utdeling Netto kontantstrøm Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA) A 2012E 2013E 2014E Omløpsmidler Verdi eiendom 1) Sum aktiva Kortsiktig gjeld Langsiktig gjeld Sum passiva VEK ekskl. over-/underkurs 2) Note 2) Etter budsjetterte utdelinger Yieldutvikling 7,8% 7,9% 8,1% Transje ,78% Transje ,58% Flytende Selgerkreditt ,00% Sum lån/vektet rente ,28% 5,5 år Netto yield, anslag 7,50% 7,75% 8,00% Estimert eiendomsverdi Rabatt latent skatt Netto gjeld VEK ekskl. over-/underkurs rentesikring Over-/underkurs rentesikring VEK VEK pr. 1% ekskl. over-/underkurs rentesikring VEK pr. 1% Bilde av eiendommene Eiendomsverdi pr. kvm (BTA) Finansieringsgrad (eiendom) 77% 80% 82% IRR siden oppstart før/etter over-/underkurs n/a n/a n/a Nominell avkastning før/etter over-/underkurs 26%/11% 11%/-5% -3%/-19% Eiendommene er beliggende i Kobbervikdalen syd for Drammen og er utleid til Volvo Norge AS og Norsk Scania AS på lange leieavtaler. Bygningsmassen fremstår som moderne og med store selveiertomter, godt egnet til leietagernes bruk. fearnleyfinans.no 14

17 Hamar Eiendomsinvest KS Christian Bull Telefon: E-post: Thomas Holtan Leskovsky Telefon: E-post: Andreas Haugbro Telefon: E-post: Hamar Eiendomsinvest KS Etablert Eiendomsverdi ved stiftelse Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm Netto yield eiendomsverdi ved stiftelse 7,6% Finansiering ved stiftelse 1. prior pantelån Selgerkreditt Innbetalt egenkapital Prosjektpris ved stiftelse Egenkapitalforhold Innbetalt egenkapital ved stiftelse Uinnkalt ansvarskapital Innbetalt egenkapital pr. 1% Uinnkalt ansvarskapital pr. 1% Smiuhagan 10 Hamar Logistikk/kontor Posten Norge AS Total bygningsmasse (BTA) Selveiertomt (kvm) ,6 år Vektet indeksregulering 80% Utleiegrad 100% Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK) 708 Skattemessig avskrivningssats bygg 4% Sist omsatt pr. 1% Dato sist omsatt Sum utbytte/utbetaling pr. 1% Tilbakebetalt i % av innbetalt 14% 2012E 2013E 2014E Brutto leieinntekt Eierkostnad Netto leieinntekt Andre driftskostnader inkl. adm Netto rentekostnader Estimert skatt Avdrag 1) Prognose utdeling Netto kontantstrøm Note 1) Inkl. innløsning av selgerkreditt i 2012, ref. dokumentavgift på ca MNOK 2,7 mill. Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA) A 2012E 2013E 2014E Omløpsmidler Verdi eiendom 1) Sum aktiva Kortsiktig gjeld Langsiktig gjeld Sum passiva VEK ekskl. over-/underkurs 2) Note 2) Etter budsjetterte utdelinger Yieldutvikling 7,0% 7,1% 7,3% Transje ,35% Flytende Transje ,54% Selgerkreditt Sum lån/vektet rente ,79% 4,1 år Netto yield, anslag 6,75% 7,00% 7,25% Estimert eiendomsverdi Rabatt latent skatt Netto gjeld VEK ekskl. over-/underkurs rentesikring Over-/underkurs rentesikring VEK VEK pr. 1% ekskl. over-/underkurs rentesikring VEK pr. 1% Bilde av eiendommen Eiendomsverdi pr. kvm (BTA) Finansieringsgrad (eiendom) 75% 78% 81% IRR siden oppstart før/etter over-/underkurs 34%/29% 23%/18% 12%/7% Nominell avkastning før/etter over-/underkurs 53%/45% 35%/27% 18%/10% Eiendommen er sentralt beliggende i næringspark ca. 1 km fra E6 og ca. 8 km nord for Hamar. Bygget ble oppført i år 2001 og er i god forfatning. Det foreligger et utviklingspotensial på ca kvm. Gjenværende leieavtale er på 8,6 år til "barehouse" betingelser med Posten Norge AS. 15

18 Haslevangen Invest KS Morten Ring-Andersen Telefon: E-post: Paul Dehli Navestad Telefon: E-post: Tone Kågen Telefon: E-post: Haslevangen Invest KS Etablert Eiendomsverdi ved stiftelse Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm Netto yield eiendomsverdi ved stiftelse 7,6% Finansiering ved stiftelse 1. prior pantelån Selgerkreditt Innbetalt egenkapital Prosjektpris ved stiftelse Egenkapitalforhold Innbetalt egenkapital ved stiftelse Uinnkalt ansvarskapital Innbetalt egenkapital pr. 1% Uinnkalt ansvarskapital pr. 1% Haslevangen 14 Oslo Kontor/lager Bl.a. Heidenreich AS, Oras AS og Syklus AS Total bygningsmasse (BTA) Selveiertomt (kvm) ,2 år Vektet indeksregulering 100% Utleiegrad 100% Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK) Skattemessig avskrivningssats bygg 2% Forvaltning Fearnley Finans Asset Management AS TBB Driftstjenester AS Sist omsatt pr. 1% - Dato sist omsatt - Sum utbytte/utbetaling pr. 1% - Tilbakebetalt i % av innbetalt E 2013E 2014E Brutto leieinntekt Eierkostnad Netto leieinntekt Andre driftskostnader inkl. adm Netto rentekostnader Estimert skatt Avdrag Prognose utdeling Netto kontantstrøm Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA) A 2012E 2013E 2014E Omløpsmidler Verdi eiendom 1) Sum aktiva Kortsiktig gjeld Langsiktig gjeld Sum passiva VEK ekskl. over-/underkurs 2) Note 2) Etter budsjetterte utdelinger Yieldutvikling 7,5% 7,7% 7,8% Transje ,07% Transje ,16% Flytende Transje ,25% Selgerkreditt ,50% Sum lån/vektet rente ,15% 4,4 år Netto yield, anslag 7,25% 7,50% 7,75% Estimert eiendomsverdi Rabatt latent skatt Netto gjeld VEK ekskl. over-/underkurs rentesikring Over-/underkurs rentesikring VEK VEK pr. 1% ekskl. over-/underkurs rentesikring VEK pr. 1% Bilde av eiendommen Eiendomsverdi pr. kvm (BTA) Finansieringsgrad (eiendom) 73% 76% 78% IRR siden oppstart før/etter over-/underkurs n/a n/a n/a Nominell avkastning før/etter over-/underkurs 43%/4% 26%/-14% 9%/-30% Eiendommen er beliggende sentralt på Hasle i Oslo og har en fornuftig fordeling av kontor, lager og parkeringsplasser. Det pågår for tiden stor aktivitet i området med bl.a. utvikling av Arcus gamle eiendom. Bygget er totalrenovert i 2008 og fremstår i meget god teknisk stand. 3 solide leietakere med vektet gjenværende leietid på 8,2 år. fearnleyfinans.no 16

19 Helsfyr Eiendomsinvest KS Thomas Holtan Leskovsky Telefon: E-post: Christian Bull Telefon: E-post: Tove Auset Telefon: E-post: Helsfyr Eiendomsinvest KS Etablert Eiendomsverdi ved stiftelse Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm Netto yield eiendomsverdi ved stiftelse 6,0% Finansiering ved stiftelse 1. prior pantelån Innbetalt egenkapital Prosjektpris ved stiftelse Egenkapitalforhold Innbetalt egenkapital ved stiftelse Uinnkalt ansvarskapital - Fyrstikkallèen 1 & 3 Oslo Kontor Bl.a. Lindorff AS, Adva Optical Networking AS og Norengros AS Total bygningsmasse (BTA) Selveiertomt (kvm) ,4 år Vektet indeksregulering 100% Utleiegrad 96% Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK) 879 Skattemessig avskrivningssats bygg 2% Innbetalt egenkapital pr. 1% Uinnkalt ansvarskapital pr. 1% - Sist omsatt pr. 1% Dato sist omsatt Sum utbytte/utbetaling pr. 1% - Tilbakebetalt i % av innbetalt - Forvaltning Fearnley Finans Asset Management AS ForvaltningsCompagniet AS 2012E 2013E 2014E Brutto leieinntekt 1) Eierkostnad Netto leieinntekt Andre driftskostnader inkl. adm. 2) Netto rentekostnader Estimert skatt Avdrag Prognose utdeling Netto kontantstrøm Note 1) Inkl. årlig annuitetsleie utgjørende ca. NOK 1,4 mill. Note 2) Inkl investeringer, ca NOK 2,35 mill, samt ekstraordinært vedlikehold iht 5 års plan Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA) A 2012E 2013E 2014E Omløpsmidler Verdi eiendom 1) Sum aktiva Kortsiktig gjeld Langsiktig gjeld Sum passiva VEK ekskl. over-/underkurs Yieldutvikling 7,5% 7,9% 8,2% Transje ,37% Transje ,97% Transje ,28% Transje ,37% Flytende Sum lån/vektet rente ,40% 1,7 år Netto yield, anslag 7,25% 7,50% 7,75% Estimert eiendomsverdi Rabatt latent skatt Netto gjeld VEK ekskl. over-/underkurs rentesikring Over-/underkurs rentesikring VEK VEK pr. 1% ekskl. over-/underkurs rentesikring VEK pr. 1% Bilde av eiendommene Eiendomsverdi pr. kvm (BTA) Finansieringsgrad (eiendom) 58% 60% 61% IRR siden oppstart før/etter over-/underkurs 17%/16% 15%/14% 13%/12% Nominell avkastning før/etter over-/underkurs 121%/111% 104%/94% 89%/79% Eiendommen ligger sentralt på Helsfyr i Oslo med enkel adkomst og god eksponering mot Strømsveien, Fyrstikkalléen og Grenseveien. Det er gode offentlige kommunikasjoner i tilknytning til eiendommen og god parkeringsdekning. Største leietakere er Lindorff, Steria, Adva og Hurtigruta Carglass. 17

20 Hotellinvest Holding AS Thomas Holtan Leskovsky Telefon: E-post: Paul Dehli Navestad Telefon: E-post: Tove Auset Telefon: E-post: Hotellinvest Holding AS Etablert Eiendomsverdi ved stiftelse (DKK) Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm. (DKK) Netto yield eiendomsverdi ved stiftelse 6,1% Finansiering ved stiftelse (DKK) 1. prior pantelån Innbetalt egenkapital (tilsvarende NOK 138 mill) Prosjektpris ved stiftelse Egenkapitalforhold (DKK) Innbetalt egenkapital ved stiftelse Uinnkalt ansvarskapital - Innbetalt egenkapital pr. 1% Uinnkalt ansvarskapital pr. 1% - København Hotell Scandic Hotels AS og Choice Hotels Scandinavia ASA Total bygningsmasse (BTA) Selveiertomt (kvm) Parkeringsplasser 557 8,2 år Vektet indeksregulering 100% Utleiegrad 100% Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK) Forvaltning Norgani Hotels AS Sist omsatt pr. 1% Dato sist omsatt Sum utbytte/utbetaling pr. 1% Tilbakebetalt i % av innbetalt 40% (DKK) 2012E Brutto leieinntekt Eierkostnad Netto leieinntekt Andre driftskostnader inkl. adm Netto rentekostnader Estimert skatt - Avdrag Prognose utdeling Netto kontantstrøm Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA) (DKK) 2011A 2012E Omløpsmidler Verdi eiendom Sum aktiva Kortsiktig gjeld Langsiktig gjeld Sum passiva VEK ekskl. over-/underkurs 1) Note 1) Etter budsjetterte utdelinger Yieldutvikling 7,3% (DKK) Transje ,99% Transje ,68% Transje ,62% Sum lån/vektet rente ,95% 1 år ANDELSVERDI VED PUT OPSJON (DKK) Estimert eiendomsverdi Rabatt latent skatt - Netto gjeld VEK ekskl. over-/underkurs rentesikring Over-/underkurs rentesikring VEK VEK pr. 1% ekskl. over-/underkurs rentesikring VEK pr. 1% Eiendomsverdi pr. kvm (BTA) Finansieringsgrad (eiendom) 78% Bilde av eiendommene IRR siden oppstart før/etter over-/underkurs 8%/6% Nominell avkastning før/etter over-/underkurs 38%/27% Norgani Hotels AS garanterer brutto leie og drift frem til dvs. "barehouse" struktur. Clarion Hotel Copenhagen: Beliggende i Sydhavn i København. Ca. 6,5 km fra København lufthavn (Kastrup). God beliggenhet i forhold til motorvei E20 og E21. Hotellet har 216 rom for utleie. Scandic Hotel Kolding: Ca. 30 minutters kjøring fra Billund lufthavn og Legoland. Hotellet har en god beliggenhet i forhold til motorvei E45. Hotellet har 186 rom for utleie. Scandic Hotel Hvidovre: Ca. 8 km fra København sentrum og 15 minutter fra Kastrup. Hotellet har god beliggenhet i forhold til motorvei E20 og E21. Hotellet har 207 rom for utleie. Scandic Hotel Glostrup: Ca. 9,7 km fra København sentrum og 14,5 km fra Kastrup. Hotellet har god beliggenhet i forhold til Helsingørmotorveien. Hotellet har 120 rom for utleie. fearnleyfinans.no 18