EIENDOMSRAPPORT 2011

Transkript

1 EIENDOMSRAPPORT 2011

2

3 INNHOLDSFORTEGNELSE Markedskommentar 2 Om Fearnley Finans Eiendom ASA 5 Avkastning solgte prosjekter 6 Porteføljeoversikt 8 PROSJEKTENE AK Eiendomsinvest AS 10 Bulgaria Property Fund AS 11 EiendomsInvest 2009 AS 12 Eiendomsselskapet Vest-Sverige AS 13 Grensesvingen 9 Eiendom KS 14 Grini Næringspark KS 15 Hamar Eiendomsinvest KS 16 Helsfyr Eiendomsinvest KS 17 Hotellinvest Holding AS 18 Kjeller Teknologipark KS 19 Kjelsåsveien Invest AS 20 KombiEiendom Invest AS 21 Leiraveien Holding KS 22 Logistikkbygg AS 23 Millenium Property KS 24 Moss Eiendomsinvest AS 25 Nordania Eiendom AS 26 Oslo Vest Handelseiendom AS 27 Sentrumshotell Holding KS 28 Ski Skolebygg KS 29 Stavanger Property Invest AS 30 Sven Oftedalsvei Holding KS 31 Sørlandsparken Eiendomsinvest AS 32 Torp Eiendomsinvest AS 33 Trondheimsveien Eiendomsinvest KS 34 Tunsberghus Eiendom AS 35 Uddevalla Eiendomsinvest AS 36 Union Universitetsboliger AS 37 Vinterbro Eiendomsinvest AS 38 WexelsPlass AS 39 Kriterier for verdivurdering av eiendom 40 Fearnley Finans Shipping AS 41

4 MARKEDS TILBAKEBLIKK Rapporten fra mars 2010 omhandlet bl.a.: At de verste virkningene av finanskrisen var over, men fortsatt usikkerhet Den betydelige børsoppgang, tilbakevendt optimisme og sterk økning i verdenshandelen. Økende investorinteresse for bl.a. eiendom Bekymring for mange lands gjeldsbetjeningsevne, råtne statsfinanser og fare for sosial uro US-dollarens kursfall og rolle som reservevaluta Kinas ambisjoner på den internasjonale arena og Østens fremvekst som verdens smie og verksted En fornyet og mer nyansert klimadebatt med fortsatt behov for internasjonal konsensus; biofuel fra landbruksprodukter er heldigvis kommet mer i bakgrunnen Stigende oljepriser; gunstig for Norge og Oljefondet Behovet for å stimulere til internasjonal forvaltningskompetanse i Norge STATUS APRIL 2011 I skrivende stund er det oppstanden i landende i Nord-Afrika og Midt-Østen og den økende oljepris, godt over USD 110 pr. fat, som dominerer nyhetsbildet. Selv om landene bortsett fra Gulfstatene og Saudi- Arabia er fattige, underutviklete, registrerer kraftig befolkningsvekst, har høy arbeidsløshet osv., har flere av dem økende grupper av velutdannete ungdommer med god tilgang til data og internett foruten øvrige media. Disse grupper har lenge følt det demokratiske underskuddet i sine land og reagerer på korrupsjonen og sine herskeres dobbeltmoral og overdådige luksus på bekostning av sine undersåtter. Vi tror ikke det stopper her; snøballen har nettopp startet å rulle, og hva skjer med verdens største oljeprodusent, Saudi-Arabia? Når smeller det der? Vil innbyggerne godta å bli avspist med økte velferdsordninger? Verdenshistorien har vist at folkets frihet rangerer høyere enn materiell velferd. Selv om pågående tilnærmet revolusjon i flere land i Nord-Afrika og Midt-Østen, spesielt Egypt, og borgerkrig i Libya, ideelt bør sees positivt, anser vi dette som prosesser som vil ta lang tid og med usikkert utfall. Situasjonen er svært uoversiktlig og mye kan skje bla i forhold til Israel, oljeleveranser etc. Oljeprisen vil ganske sikkert forbli høy. Hvis den stiger ytterligere, kan det bli svært negativt for verdensøkonomien og den påbegynte vekst. Man kan håpe at den gryende demokratisering i disse landende også vil bidra til med åpne økonomiske strukturer og høyere levestandard for innbyggerne. Men, det er langt frem. Et paradoks: Norge sender fly til de allierte operasjoner i Libya og er dermed i krig med de risiki det medfører. Derimot, å sende marinefartøyer til Aden-bukta som ca norskeide skip gjennomseiler hvert år, og dermed å delta i en internasjonal styrke der, er svært vanskelig. Logikk? De tragiske konsekvensene av katastrofen i Japan er fortsatt uavklarte selv om det antas at en gjenoppbygging raskt vil igangsettes. Dette vil få store konsekvenser i forsikringsmarkedet, men kan virke positivt ellers med økt etterspørsel av varer og tjenester. Omfanget av det radioaktive utslippet, fortsatt uoversiktlig, kan derimot vise seg å være adskillig mer problematisk. Kina, India og øvrige land i øst og sør-øst Asia vil fortsette veksten og styrke sine posisjoner, relativt og absolutt. Med uavbrutt ekspansjon i Kina over flere år, vil det før eller siden komme et tilbakeslag, og hvor mye vil det bety? Kanskje lite toget ruller og lar seg ikke stoppe. Andre land og områder er også i siget, ikke minst i Latin-Amerika der Brasil er den store motoren, viktig for norsk eksport og investering. I det alltid problematiske Afrika ser man også en del positive tegn med levestandardøkning og voksende økonomier; flere afrikanske land har dessuten relativt lav statsgjeld. USA sliter, og selv om bankvesenet er tilbake på sporet, er vi ikke overbeviste om at de store hjelpepakkene har truffet riktig, og det er fortsatt en lang vei å gå med stor arbeidsløshet, fattigdom og bortfall av industrier, men den lave dollaren stimulerer til oppkjøp fra utlandet. Det har skjedd en radikal forandring i USA med sterk formueskonsentrasjon på et mindretall og sterkt økende inntektsforskjeller. Millioner av amerikanere lider under fortsatt tap av sine boligformuer da eiendomsmarkedet generelt fortsatt er svakt. Mange amerikanske aktiva er billige uttrykt i fremmed valuta fordi USD fortsatt svekker seg. Sosialøkonomisk empiri tilsier fortsatt valutasvekkelse i et land med underskudd både i handelsbalansen og på statsbudsjettet, men undervurder ikke greenback-effekten a US dollar is still a US dollar! Flere land i Europa strever bl.a. med statsfinansene, lav konkurranseevne, redusert levestandard, høy arbeidsløshet og med sosial uro, som kanskje vil forsterkes med den pågående immigrasjon fra Afrika og Asia. Man kan ikke utelukke statsbankerotter. Både for USA og Europa vil det ta tid å komme tilbake og å fordøye de betydelige låneopptak som er foretatt. Med mindre inflasjonen stiger mye, forventes rentenivåene å forbli lave. Samtidig gjør høyere inflasjon og stigende renter statsgjelden mindre verdt og lettere å hanskes med! Inflasjonsfare er blitt et hett tema i det alle råvarepriser/innsatsvarer har økt betydelig i pris; dette kan bare kompenseres ved lavere produksjons- og/eller importpriser. Imidlertid, prisene på kinesiske varer forventes å stige. Norsk økonomi går svært godt. Selv om mange tradisjonelle industrivirksomheter er nedlagt eller utflagget, utvikles stadig nye, ikke minst innenfor oljerelatert og høyteknologisk sektor. De større bedriftene og mange mindre med spisskompetanse viser gode resultater. På tross av nødvendige tiltak overfor finansnæringen under krisen har man knapt merket denne siden, og landet har hatt god vekst og gjør det bra. BNP vokser, inflasjonen er lav, arbeidsledigheten på et minimum, kjøpekraften god, osv. I takt med bl.a. Norges økende anseelse og økonomiske størrelse og posisjon innenfor enkelte sektorer har Oslo Børs utviklet seg til en stor internasjonal markedsplass. Dette gjelder særlig for offshore, olje og fisk og mange ikke norskkontrollerte selskaper er nå notert her. Emisjonsnivået er svært høyt og overgår tallmessig mange andre land. Den norske kronens styrke er likevel et problem ved at konkurransekraft tapes. Myndighetenes dilemma er at de ønsker å sette opp renten for å unngå overoppheting og et for stort forbruk, men økte renter vil styrke kronen og minske konkurransekraften ytterligere. Man kan også risikere at en så åpen økonomi som den norske får en valuta som utvikler seg til en slags reserve a la CHF, og dermed ut av hånd for Norges Bank. Som kjent er Norge i den misunnelsesverdige posisjon ved i stor grad å eksportere varer som øker i verdi samtidig som importen ikke gjør det. I tillegg har Norge et såkalt dobbeltoverskudd, dvs. både på handelsbalansen og på statsbudsjettet, og med et oljefond (Statens Pensjonsfond Utland) som har passert en forvaltningskapital på NOK milliarder dersom man skal stole på regnskapet. Debatten om behovet for mer uavhengighet av administrasjonen og det politikersammensatte styret i Norges Bank fortsetter. Likeledes om man ikke bør dele det opp i flere fond a la de svenske AP-fondene for å oppnå benchmarking og konkurranse i dag har man få å sammenligne seg med, og konstruktiv kritikk imøtegåes. Vi ønsker også å ri vår gamle kjepphest om behovet for Oljefondet og Staten i større grad å knytte til seg norsk finans- og forvaltningsekspertise. Både fordi den er god, men også for derved å bidra til ytterligere oppbygning av slik virksomhet i Norge, slik at dette kan bli en ny norsk industri i takt med bortfall 2

5 av andre. Er det ikke snart på tide å innse at dyr utenlandsk ekspertise ikke alltid behøver å være bedre enn norsk? Det virker som om investorene har begynt å glemme de negative resultatene av krisen og daverende tap, og at de nå er tilbake i investeringsmodus. I eiendomsmarkedet er det i 2010 gjennomført mange transaksjoner og gjort et betydelig antall prosjekter plassert på investorer. Potensielle selgere som lenge var tilbakeholdne og misfornøyde med hva som kunne oppnås av pris, er nå er også tilbake på banen. Således ble transaksjonsvolumet for næringseiendom i Norge for 2010 ca. NOK 39 mrd. På tross av en sterk NOK, har vi ulikt i tidligere år, i 2010 ikke registrert mange betydelige eiendomskjøp fra norsk side utenfor Norden (Oljefondets kjøp i London unntatt). Erfaringen er at høye transaksjonskostnader, tungvinte prosesser og vanskelig kapitaltilgang for enkeltstående prosjekter i utlandet er en hemsko. Norske og svenske bankers utlånsvillighet til gode prosjekter har økt; absolutt og utmålingsmessig, og marginene er kommet ned. Norges Bank har satt opp styringsrenten til 2% p.a.; renten på flytende lån inkl. margin ligger rett over 4% p.a. og for lange bindinger 1 1,5 prosentpoeng over. Det lave rentenivået har smurt investeringslysten. Et sunt yield gap, dvs. forskjellen mellom oppnåelig lånerente og et eiendomsprosjekts direkteavkastning, gjør en investering attraktiv som et langsiktig alternativ og derfor er eiendom en aktivaklasse mange vil ha i sin portefølje. Flere eksisterende prosjekter gjort tidligere, drar på lån med høye renter bundet for lange perioder. Eiendommer med slike rentebindinger har et cash flow potensiale og vil ofte tilbys for salg når rentebindingene utløper. Annenhåndsmarkedet for eiendomsandeler/aksjer har også tatt seg opp; dette marked særpreges ved at erverv kan gjøres til under antatt substansverdi i forhold til hva som kan oppnås ved et senere salg av underliggende eiendom. EIENDOMSMARKEDET Det er fortsatt stor etterspørsel etter eiendomsprosjekter og yielden (dvs. netto leie uttrykt i % av kostpris) har touchet ca. 5,5% for prestisjebygg i Oslo, der ledigheten har flatet ut. Dette yieldnivå er godt ned fra fjoråret. Dog gjøres fortsatt mange transaksjoner til yield regnet av eiendomsprisen til ca. 7%, og markedet er nyansert i forhold til type og beliggenhet (altså mer enn 7%). Høyest priser oppnås sentralt i Oslo og i regionen rundt Stavanger. Markedet preges av alle typer kjøpere, og f.eks. både livselskaper og syndikeringsselskaper er aktive, og utlendinger. Et bredt og sammensatt spekter av kjøpere gavner markedet. Volumet av omsatte eiendommer i 2011 forventes å bli like høyt som i 2010, dvs. minst som nevnt ca. NOK 39 mrd. Det er idag lite som tyder på at ledighetsnivået for næringseiendom skal stige i de store byene. Befolkningen i Norge vokser og det er et oppdemmet behov for leiligheter, men nå er det igangsatt mange nye utbyggingsprosjekter i byene. Flere av disse syndikeres til investorer. Leienivåene er svakt oppadgående, særlig for gode lokaler. Ledighet i Oslo-området er anslått til 8%, og mye må forbedres/ saneres. I lys av boligbehovet, skjer det fortsatt en viss konvertering til boliger fra forretningsbygg. Siden vår siste rapport og gjennom de senere år har Fearnley Finans fortsatt vært meget aktiv og er i dag forretningsfører for en portefølje bestående av ca. 30 eiendomsprosjekter med til sammen ca kvm og med en antatt markedsverdi over NOK 6 mrd. Siden 1994 har vi lagt ut 87 prosjekter, hvorav 57 også er blitt solgt med svært gode resultater for investorene. Verdi solgte prosjekter er over NOK 12 mrd. Det vises spesielt til oversikten over gjennomførte salg og hvilken avkastning disse har gitt årlig forrentning (IRR) på ca. 44%. Med en vedvarende høykonjunktur, et fortsatt gunstig rentenivå og forbedrede priser, vil fremtidige salg av eksisterende prosjekter fortsatt kunne gi god avkastning. Kjøp i vår regi vil skje i henhv. KS, AS eller DIS. Beskrivelse og vurderinger av de forskjellige former er foretatt i tidligere rapporter. Det er blitt mer vanlig med AS er uten restansvar. KS og DIS kan være mer hensiktsmessig og skattemessig gunstig i visse tilfeller, og særlig der resultatet blir negativt i prosjektenes tidlige år, men et visst uinnkalt restansvar må påregnes i slike tilfeller. Innarbeidede avtalemekanismer med såkallte triggerklausuler, minoritetsbeskyttelse, tilbudsplikt, særskilte aksjonæravtaler etc. fortsetter, og vi konstaterer at dette er blitt markedspraksis også for andre prosjektmeglerforetak. Vårt hjertesukk er fortsatt at inntektsskatten inkl. kakseskatt o.l. fortsatt er høyere enn i mange andre land og så mye høyere enn skatt på kapitalavkastning. Lønnstagere som skal investere merker dette. Dessuten er vi, som andre, opptatt av formueskatten og arveavgift, som er opphevet i de fleste land. Som et resultat beskattes utlendingers aksjeinnehav gunstigere enn nordmenns med ingen eller lavere formuesskatt. Dette gir dem en fordel og nordmenns krav til avkastning blir høyere for å kompensere for negativ skatteeffekt. Det virker som om Staten glemmer at noen tross alt må eie aksjene notert på Oslo Børs, og er norske dårligere eiere enn utlendinger? Vi forventer fortsatt utflytting av nordmenn til utlandet, og disse vil ta med seg sine formuer, selskaper og organisasjoner. Blir ikke la dem bare dra argumentet da litt enkelt? Imidlertid, det understrekes at våre prosjekter uansett er gunstigere enn mye annet i et skatte- og arveavgiftsmessig perspektiv. En bekymringsfull utvikling er den tiltagende innføring av kommunal eiendomsskatt, og ofte til høyeste sats fra starten. Vi spår at dette blir et hett tema i årets valgkamp. DENNE RAPPORTEN HVORDAN BRUKE DEN? Meningen er at investorer og andre interessenter kan danne seg et godt bilde av eiendomsmarkedet, vår virksomhet og muligheter for deltagelse når prosjekter blir lagt ut eller gjennom annenhåndsmarkedet. Ikke nøl med å kontakte oss! Vår gruppe står meget sterkt og har en solid kapitalbase, overskudd og likviditet. Fearnley Finans ble etablert i 1981 og morselskapet så tidlig som på 1800-tallet. Til sammen er vi ca. 25 mennesker i Fearnley Finans. Som vanlig vil vi takke våre investorer, långivere, leietagere, meglerkontakter og andre forbindelser for et førsteklasses og tillitsfullt samarbeid et samarbeid alle i Fearnley Finans setter stor pris på. Oslo, april 2011 Med vennlig hilsen Fearnley Finans Eiendom ASA 3

6 4

7 OM FEARNLEY FINANS EIENDOM ASA Fearnley Finans Eiendom, et datterselskap i Astrup Fearnley Gruppen, er et prosjektmeglerforetak med spesialisering innenfor tilretteleggelse av eiendomsprosjekter i Norge og i utlandet for formuende privatpersoner og institusjonelle kunder. Morselskapet, Astrup Fearnley, kan føre sin historie helt tilbake til 1869 da Thomas Fearnley etablerte befraktnings- og agentvirksomhet i Oslo. I dag består gruppen av ca. 300 medarbeidere, og har kontorer i Europa, USA og Asia. Fearnley Finans ble etablert i 1980 som et resultat av et sterkere ønske fra investorer om direkte investeringer innenfor shippingsegmentet. Det var da store kapital- og finansieringsbehov og Fearnley Finans fant dermed sin nisje som formidler av finansiering til ulike typer shippingprosjekter. Høye renter og lavkonjunktur på slutten av 1980-tallet og begynnelsen av årene drev eiendomsprisene ned til et bunnivå. Fearnley Finans Eiendom så med dette muligheten for sine investorer til å komme inn på eiendomsmarkedet til attraktive priser. I 2007 ble Fearnley Finans delt opp etter virksomhetsområde i tre selvstendige selskaper; Fearnley Finans Eiendom ASA, Fearnley Finans Shipping AS og Fearnley Finans Management AS, og i 2010 ble Fearnley Finans Asset Management AS etablert. Selskapene tilbyr et bredt spekter av investerings-, rådgivningsog finansieringstjenester rettet mot private investorer og selskaper. Som et av Norges eldste prosjektmeglerhus trekker vi på Astrup Fearnley gruppens ressurser innenfor bl.a. virksomhetsområdene; fondsmegling, shipping, offshore og consulting. Eiendomsteamet består av 13 medarbeidere som per i dag forvalter en eiendomsportefølje på over NOK 6 mrd innenfor alle betydelige segmenter. Hands-on management Organisere styremøter, generalforsamling etc. Markedsforståelse Bankrelasjoner FEARNLEY FINANS Annenhånds omsetning Skatteoptimalisering Utarbeidelse av ligningspapirer Utarbeidelse av regnskap, likviditetsbudsjetter etc. VIRKSOMHETSOMRÅDER Direkteinvesteringer Corporate finance Finansiering tilretteleggelse ved kjøp egenkapitalsyndikering og lånefinansiering omsetning av andeler i annenhåndsmarkedet salg rådgivning fusjoner & oppkjøp emisjonsbistand joint venture leasing mezzanine finansiering pantelånsfinansiering forretningsførsel og regnskap forvaltning og oppfølgning 5

8 AVKASTNING SOLGTE PROSJEKTER Alle tall i MNOK Prosjekt Segment Stiftet Kjøpesum Solgt Salgssum Endring Innbetalt EK Utdelinger Utdelinger i% innbetalt EK 1 Lørenskog Næringspark KS Kombi , ,50 171,50 16,20 10,74 66% 122% 2 Kjelsåsveien 161 KS 1 Kombi , ,25 2,87 10,38 3,50 34% 32% 3 Olavsgård Kontorsenter KS Kontor , ,75 3,35 8,92 2,00 22% 21% 4 Lørenfaret 1b KS Kombi , ,00 25,45 5,49 1,79 33% 80% 5 TEBO Senteret KS Handel , ,50 4,74 2, % 6 Ekofiskvegen 1 KS Kombi , ,00-16,00 114,32 56,00 49% 29% 7 Fyrstikktorget KS Kontor , ,67 34,67 20, % 8 Kjelsåsveien 161 KS 2 Kombi , ,50 81,00 17, % 9 Forus Næringseiendom KS Kontor , ,00 8,48 11,00 1,50 14% 22% 10 Dagligvare Invest KS Handel , ,50 14,47 7,90 0,45 6% 30% 11 Økernveien 9 KS Kontor , ,25 38,75 15, % 12 St. Olavs Plass KS Kontor , ,00 5,25 12, % 13 Fredrik Selmersvei 2 KS Kontor , ,38 27,38 21, % 14 Karenslyst Alle 16 KS Kontor , ,00 15,50 22,00 2,00 9% 22% 15 Notodden Næringspark KS Kombi , ,70 20,70 7,00 5,00 71% 52% 16 Nydalen Eiendomsinvest KS Kontor , ,00 46,70 34, % 17 Dagligvare Østlandet KS Handel , ,00 25,86 9,15 0,82 9% 33% 18 Fridtjof Nansens vei 12 KS Kontor , ,00 14,00 15, % 19 Ålesund Hagesenter KS Handel , ,00 14,70 5, % 20 Karenslyst Alle KS Kontor , ,00 85,00 90, % 21 Jernkroken 16 KS Kombi , ,00-4,30 6,00 2,60 43% 14% 22 Haugerud Senter KS Kombi , ,00 5,90 10,45 10,82 104% 16% 23 Knudsrødveien 7 KS Kombi , ,00 4,76 40,00 5,80 15% 26% 24 Pilestredet Utsyn AS 1) Utvikling , ,88 10,03 13, % 25 Midtunlia 73 KS Logistikk , ,25 23,25 5,25 1,30 25% 42% 26 Dagligvare Oslo Eiendom KS Handel , ,00 26,50 3, % 27 Breigata 10 KS Kontor , ,00-2,00 5,50 1,50 27% 22% 28 Forus Eiendomsinvest KS Kontor , ,77 29,77 41,00 7,00 17% 78% 29 Fredensborgveien KS Kontor , ,00 38,60 15, % 30 Hotell Eiendom AS Hotell , ,10 100,00 199, % 31 Dusavik Næringspark KS Kombi , ,50 54,26 10,00 7,00 70% 37% 32 Ole Deviksvei KS Kontor , ,00 35,40 14, % 33 Raufoss Næringspark KS Industri , ,00 350,00 70, % 34 Borgestad Eiendom KS Kombi , ,00 22,38 22, % 35 Chr. Kroghsgate 30 KS Kontor , ,00 92,56 14, % 36 Smestadgård KS Kontor , ,75 16,48 4,56 3,60 79% 26% 37 Haslevangen 16 KS 2) Kontor , ,00-2,75 4,50 0,23 5% -14% 38 Lørenfaret KS Kombi , ,00 50,00 7,35 3,50 48% 30% 39 Høyden Eiendom KS Industri , ,43 40,43 21,90 2,50 11% 92% 40 Fyrstikkalleen 1&3 KS Kontor , ,00 23,00 27,00 2,70 10% 12% 41 Borg Logistikkbygg AS Kombi , ,50 43,50 89, % 42 Asker Eiendomsinvest AS Kombi , ,00 128,00 54, % 43 Kjølberggaten 31 KS Kontor , ,00 5,42 6, % 44 Skøyen Næringseiendom AS 3) Utvikling , n/a n/a 71,12 - n/a 48% 45 Drammen Fjordpark KS Kombi , ,00 44,00 21,30 6,00 28% 42% 46 Økern Park KS 4) Kontor , ,50 86,50 35,00 53,15 152% 30% 47 Sven Oftedals vei 2-8 KS Kombi , ,40 115,29 21,00 15,00 71% 37% 48 Leangbukta Marina AS Logistikk , ,74 10,74 27, % 49 Drammen Eiendom Invest KS Kombi , ,00 21,00 20,90 2,88 14% 40% 50 Askim Næringspark KS 5) Kombi , ,00 169,00 14, % 51 Union Eiendomsinvest AS Kontor , ,80 31,60 16,60 3,86 23% 40% 52 VVS Huset KS Kombi , ,00 68,87 78,15 0,89 1% 21% 53 Kongensgt. 22 Eiendomsinvest AS Kontor , ,00 25,85 20, % 54 Hasle Utvikling AS 6) Utvikling , n/a n/a 317, n/a 55 SkøyenHagen AS Utvikling , ,54 201,1 74,11 186,81 252% 29% 56 Pilestredet Park Invest AS Utvikling , n/a n/a 45,00 60,50 134% 9% 57 Hellerudsletta Eiendom 7) Utvikling , n/a n/a 55,00 n/a - n/a Sum Gjennomsnitt % 44% IRR Note 1) Salg av aksjer (basert på pris pr. aksje) i utviklingsprosjekt. Peab Boligutvikling AS kjøpte ut resterende aksjonærer den Note 2) Estimert eiendomsverdi ved salg av andeler. Note 3) Salg av samtlige aksjene til eksisterende aksjonærer. Note 4) Salgssum inkluderer salg av to bygg, ett i 2005 og ett i 2007, til sammen NOK 371,5 mill. Note 5) Investert ca. 90 mill. Note 6) Etablert eget utviklingsselskap og overtatt/kontrollert av eksisterende aksjonærer. Note 7) overtatt av Exporama/Kristiania Eiendomsforvaltning AS. 6

9 TRANSAKSJONSVOLUM Grafen viser utviklingen i total verdi for prosjekter under forvaltning av Fearnley Finans Eiendom basert på stiftelsesverdier. Fearnley Finans Eiendom kan siden 1994 vise til et transaksjonsvolum (kjøp/ salg) på ca. NOK 28 mrd. TRANSAKSJONSVOLUM I ANTALL PROSJEKTER Grafen viser utviklingen i antall prosjekter under forvaltning av Fearnley Finans Eiendom. Pr. forvalter Fearnley Finans 30 eiendomsprosjekter med en samlet verdi på til sammen over NOK 6 mrd. GJENNOMSNITTLIG AVKASTNING PR. ÅR FOR SOLGTE PROSJEKTER Grafen viser historisk gjennomsnittlig avkastning pr. år (IRR) og forskjellen mellom total inngangsverdi og salgssum for solgte prosjekter pr. år i perioden 2000 til Fearnley Finans Eiendom har totalt realisert eiendom for ca. NOK 12,3 mrd. Fearnley Finans Eiendom har realisert 57 prosjekter med en gjennomsnittlig avkasting på 44%(IRR). 7

10 PORTEFØLJEOVERSIKT Alle tall i NOK Side Prosjekt Segment Størrelse bygg (kvm) Estimert eiendomsverdi Estimert VEK pr. 1% Uinnkalt ansvarskapital pr. 1% Brutto leie AK Eiendomsinvest AS Industri Sør/vest Norge Bulgaria Property Fund AS Utvikling Bulgaria - n/a n/a EiendomsInvest 2009 AS 2. hand n/a Eiendomsselskapet Vest-Sverige AS Bolig/Næring Sverige Grensesvingen 9 Eiendom KS Kontor Oslo Grini Næringspark KS Kontor Bærum Hamar Eiendomsinvest KS Logistikk Hamar Helsfyr Eiendomsinvest KS Kontor Oslo Hotellinvest Holding AS Hotell Danmark Kjeller Teknologibygg KS Kontor Kjeller Kjelsåsveien Invest AS Kontor Oslo KombiEiendom Invest AS Industri Skien/Drammen Leiraveien Holding KS Logistikk Oslo Logistikkbygg AS Logistikk Lillestrøm/Bergen Millennium Property KS Utvikling Oslo Moss Eiendomsinvest AS Kombi Moss Nordania Eiendom AS Logistikk Danmark Oslo Vest Handelseiendom AS Handel Oslo Sentrumshotell Holding KS Hotell Drammen/Lillehammer Ski Skolebygg KS Skole Ski Stavanger Property Invest AS Div. Stavanger Sven Oftedalsvei Holding KS Kombi Oslo Sørlandsparken Eiendomsinvest AS Handel Kristiansand Torp Eiendomsinvest AS Kontor Sandefjord Trondheimsveien Eiendomsinvest KS Kontor Oslo Tunsberghus Eiendom AS Kontor Tønsberg Uddevalla Eiendomsinvest AS Bolig/Næring Sverige Union Universitetsboliger AS Bolig Sverige Vinterbro Eiendomsinvest AS Kombi Oslo Wexels Plass AS Utvikling Oslo Sum PROSJEKTENES FORDELING PR. SEGMENT 2. hand; 3 % Logistikk; 12% Bolig; 5% Industri;18% Figuren viser prosjektenes fordeling pr. segment basert på estimert eiendomsverdi pr.. Skole; 3% Handel; 5% Utvikling; 6% Kontor; 24% Kombi; 10% Hotell; 13% 8

11 PROSJEKTENE PROSJEKTENE

12 AK EIENDOMSINVEST AS Haakon Shetelig Telefon: E-post: Thomas Holtan Leskovsky Telefon: E-post: Jan-Trygve Riise Telefon: E-post: AK Eiendomsinvest AS Stiftet Eiendomsverdi ved stiftelse Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm Netto yield eiendomsverdi ved stiftelse 6,3% Finansiering ved stiftelse 1. prior pantelån Innbetalt egenkapital Prosjektpris ved stiftelse Egenkapitalforhold Innbetalt egenkapital ved stiftelse Uinnkalt ansvarskapital - Innbetalt egenkapital pr. 1% Uinnkalt ansvarskapital pr. 1% - Sist omsatt pr. 1% Dato sist omsatt Lier, Bergen, Arendal, Kristiansand og Stord Produksjon/lager Aker Solutions ASA og Wärtsilä AS Total bygningsmasse (BTA) Selveiertomt (kvm) ,3 år Vektet indeksregulering 100% - min.2% maks. 4% Utleiegrad 100% Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK) 451 Skattemessig avskrivningssats bygg 4% Forvaltning Mosvold & Co AS Sum utbytte/utbetaling pr. 1% Tilbakebetalt i % av innbetalt 9% 2011E 2012E 2013E Brutto leieinntekt Eierkostnad Netto leieinntekt Andre driftskostnader inkl. adm Netto rentekostnader Estimert skatt Avdrag Prognose utdeling Netto kontantstrøm Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA) A 2011E 2012E 2013E Omløpsmidler Verdi eiendom 1) Sum aktiva Kortsiktig gjeld Langsiktig gjeld Sum passiva VEK Yieldutvikling 7,3% 7,4% 7,6% Transje ,27% Transje ,40% Transje ,23% Sum lån/vektet rente ,42% 5,9 år Netto yield, anslag 7,00% 7,25% 7,50% Estimert eiendomsverdi Rabatt for latent skatt Netto gjeld VEK Over-/underkurs rentesikring VEK inkl. over-/underkurs rentesikring VEK pr. 1% 1) Note 1) Hensyntatt 50% av ev. over-/underkurs BILDE AV EIENDOMMENE Eiendomsverdi pr. kvm (BTA) Finansieringsgrad (eiendom) 78% 81% 84% IRR siden oppstart 3% -2% -8% Nominell avkastning 10% -8% -27% Selskapet eier 5 eiendommer utleid på langsiktige leiekontrakter. Eiendommene på Tranby (Lier), Ågotnes (Bergen), Pusnes (Arendal) Dvergsnestangen (Kristiansand) er garantert av Aker Solutions ASA som står som selvskylderkausjonist. Leieforholdet på Stord er garantert av Wärtsilä Corporation som selvskylderkausjonist. 10

13 BULGARIA PROPERTY FUND AS Haakon Shetelig Telefon: E-post: Christian Bull Telefon: E-post: Tone Kågen Telefon: E-post: Bulgaria Property Fund AS Stiftet Byala Bulgaria Utviklingstomt Finansiering ved stiftelse Innbetalt egenkapital Prosjektpris ved stiftelse Størrelse tomt ca. (kvm) Antatt utviklingspotensial ca. (kvm) Egenkapitalforhold Innbetalt egenkapital ved stiftelse Kaptialutvidelse ved emisjon pr Kapitalutvidelse ved emisjon pr Sum innbetalt egenkapital Sum innbetalt egenkapital pr. 1% Sist omsatt pr. 1% Dato sist omsatt Sum utbytte/utbetaling pr. 1% - Tilbakebetalt i % av innbetalt - Forvaltning Nordic Ltd. (Bulgaria) BILDE AV EIENDOMMEN Fondet har som forretningsstrategi å forvalte fondets kapital i det bulgarske eiendomsmarkedet gjennom ervervelse av tomter hovedsakelig ved Svartehavet. Selskapet eier tilsammen ca. 40 mål sammenhengende tomt som er omregulert til bolig- og fritidsformål. Selskapet har ingen gjeld og vil fortløpende vurdere igangsettelse og utvikling av tomten etter de til enhver tid gjeldene markedsforhold. 11

14 EIENDOMSINVEST 2009 AS Christian Bull Telefon: E-post: Paul Dehli Navestad Telefon: E-post: Andreas Haugbro Telefon: E-post: EiendomsInvest 2009 AS Stiftet Finansiering ved stiftelse Innbetalt egenkapital Prosjektpris ved stiftelse Egenkapitalforhold Innbetalt egenkapital ved stiftelse Ytterligere kommitert og innbetalt kapital Prosjektpris Innbetalt egenkapital pr. 1% PORTEFØLJEINFORMASJON Kostpris Kostpris investeringer ca. NOK Avsatt for uinnkalt restansvar NOK Sum investering/ avsatt uinnkalt restansvar Vektet kjøpsyield 7,44% Vektet lånerente 5,76% Effektiv belåningsgrad 80% Leieinntekter basert på selskapets eierinteresser (ca. NOK) Vektet gjenværende leietid 8,4 år Brutto eiendomseksponering basert på kostpris (ca. NOK) Antall kvm. vektet Sist omsatt pr. 1% Dato sist omsatt Sum utbytte/utbetaling pr. 1% - Tilbakebetalt i % av innbetalt - Investeringsrådgiver Fearnley Finans Eiendom ASA PORTEFØLJEOVERSIKT Prosjekt Eierandel Investering 1) Kjøpsyield Dagligvarelogistikk AS 12% ,3% Festningsveien 2 IS 10% ,0% Haugenstua Butikksenter AS 30% ,3% Regnbuen Logistikkbygg AS 10% ,3% Helsfyr Eiendomsinvest KS 4% ,1% Kongsberg Industribygg AS 5% ,1% Oslo Vest Handelseiendom AS 9% ,2% Bergen Logistikkbygg AS 8% ,3% Pottemakerveien Kombibygg AS 6% ,6% Torp Eiendomsinvest AS 2,5% ,9% Sum portefølje og vektete verdier ,4% Note 1) Pris pr. 1% inkl. ev. tilhørende deltager/aksjonærlån PROGNOSE ANDELSVERDI Antatt verdi portefølje Omløpsmidler Avsetning for uinnkalt kapital Antatt VEK VEK pr 1% IRR siden oppstart 5% Nominell avkastning 5% BILDE Selskapet ble etablert med formål om kjøp av andeler og aksjer i annenhåndsmarkedet i etablerte eiendomsprosjektselskaper etter visse retningsliner, herunder løpetid kontrakter, belåningsgrad, utdelingsevne m. m. Salgsproveny fra realiserte investeringer samt løpende utdelinger skal tilbakebetales aksjonærene og ikke reinvesteres. Selskapet er fullinvestert. 12

15 EIENDOMSSELSKAPET VEST-SVERIGE AS Christian Bull Telefon: E-post: Thomas Holtan Leskovsky Telefon: E-post: Jarle Lome Telefon: E-post: Eiendomsselskapet Vest-Sverige AS Stiftet Eiendomsverdi ved stiftelse (SEK) Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm. (SEK) Netto yield eiendomsverdi ved stiftelse 6,2% Finansiering ved stiftelse (SEK) 1. prior pantelån Innbetalt egenkapital Prosjektpris ved stiftelse Egenkapitalforhold (SEK) Innbetalt egenkapital ved stiftelse Uinnkalt ansvarskapital - Innbetalt egenkapital pr. 1% Uinnkalt ansvarskapital pr. 1% - Sist omsatt pr. 1% Dato sist omsatt Vest-Sverige Bolig/næring Div. Total bygningsmasse (BTA) Parkeringsplasser 438 1) 1,5 år Vektet indeksregulering 100% Utleiegrad 98% Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK) 649 Skattemessig avskrivningssats bygg 2 4% Note 1) Boligporteføljen; rullerende 3 mnd. leiekontrakter (iht. svensk praksis). For Fridaskolen er gj. leietid 9 år. Forretningsbygg; vanligvis 3 års leiekontrakter ( iht. svensk praksis). Forvaltning Depoci AB Sum utbytte/utbetaling pr. 1% - Tilbakebetalt i % av innbetalt - (SEK) 2011E 2012E 2013E Brutto leieinntekt Eierkostnad Netto leieinntekt Salg eiendom ordinært (iht. budsjett) Andre driftskostnader inkl. adm Netto rentekostnader Estimert skatt Avdrag Prognose utdeling Netto kontantstrøm Gj.snitt. brutto leie/utleibart areal (SEK) 2010A 2011E 2012E 2013E Omløpsmidler Verdi eiendom 1) Sum aktiva Kortsiktig gjeld Langsiktig gjeld Sum passiva VEK Yieldutvikling 6,5% 6,6% 6,7% (SEK) Transje ,81% Transje ,83% Transje ,30% Transje ,22% Transje ,25% Flytende Sum lån/vektet rente ,82% 2,3 år (SEK) Netto yield, anslag 6,25% 6,50% 6,75% Estimert eiendomsverdi Rabatt for latent skatt Netto gjeld VEK Over-/underkurs rentesikring VEK inkl. over-/underkurs rentesikring VEK pr. 1% 1) Note 1) Hensyntatt 50% av ev. over-/underkurs BILDE AV EIENDOMMENE Eiendomsverdi pr. kvm (BTA) Finansieringsgrad (eiendom) 71% 74% 77% IRR siden oppstart 7% 2% -3% Nominell avkastning 29% 9% -10% Porteføljen består av et antall bolig- og kontoreiendommer i Gøteborgsregionen og Vest-Sverige fordelt ca. 50/50 på de to kategorier. Totalt utleibart areal er på ca kvm. Forretningsideen er ordinær drift av eiendomsmassen samt periodiske salg av enkeltobjekter eller delportefølje. 13

16 GRENSESVINGEN 9 EIENDOM KS Thomas Holtan Leskovsky Telefon: E-post: t.leskovsky@fearnleys.no Christian Bull Telefon: E-post: c.bull@fearnleys.no Tone Kågen Telefon: E-post: t.kagen@fearnleys.no Grensesvingen 9 Eiendom KS Stiftet Eiendomsverdi ved stiftelse Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm Netto yield eiendomsverdi ved stiftelse 8,3% Finansiering ved stiftelse 1. prior pantelån Innbetalt egenkapital Prosjektpris ved stiftelse Egenkapitalforhold Innbetalt egenkapital ved stiftelse Uinnkalt ansvarskapital Innbetalt egenkapital pr. 1% Uinnkalt ansvarskapital pr. 1% Sist omsatt pr. 1% Dato sist omsatt Grensesvingen 9 Oslo Kontor/lager Bl.a. Mölnlycke Health Care AS, BSH Husholdningsapparater AS, Invacare AS, SCA Hygiene Products AS og L Easy AS Total bygningsmasse (BTA) Selveiertomt (kvm) Parkeringsplasser 162 0,9 år Vektet indeksregulering 100% Utleiegrad 95% Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK) 832 Skattemessig avskrivningssats bygg 4% Forvaltning Fearnley Finans Asset Management AS ForvaltningsCompagniet AS Sum utbytte/utbetaling pr. 1% Tilbakebetalt i % av innbetalt 49% 2011E 2012E 2013E Brutto leieinntekt Eierkostnad Netto leieinntekt Andre driftskostnader inkl. adm. 1) Netto rentekostnader Estimert skatt 2) Avdrag Prognose utdeling Netto kontantstrøm Note 1) Inkl. investeringer utgjørende ca. NOK Note 2) Skatt i komplementarselskapet er inkludert i anslaget Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA) A 2011E 2012E 2013E Omløpsmidler Verdi eiendom 1) Sum aktiva Kortsiktig gjeld Langsiktig gjeld Sum passiva VEK 2) Note 2) Etter budsjetterte utdelinger Yieldutvikling 7,5% 7,6% 7,8% Transje ,16% Transje ,16% Transje ,21% Transje ,22% Flytende Sum lån/vektet rente ,88% 1,6 år Netto yield, anslag 7,25% 7,50% 7,75% Estimert eiendomsverdi 1) Rabatt for latent skatt Netto gjeld VEK Over-/underkurs rentesikring VEK inkl. over-/underkurs rentesikring VEK pr. 1% 2) Note 1) Inkl. nåverdi av annuitetsleie, utgjørende ca NOK Note 2) Hensyntatt 50% av ev. over-/underkurs BILDE AV EIENDOMMEN Eiendomsverdi pr. kvm (BTA) Finansieringsgrad (eiendom) 41% 43% 44% IRR siden oppstart 16% 15% 15% Nominell avkastning 601% 568% 536% Eiendommen er beliggende på Helsfyr, Oslo øst. Enkel adkomst, god parkeringsdekning samt gode offentlige kommunikasjoner. Eiendommen er avgrenset av Fyrstikkalléen, Malerhaugveien, Grønvold Allé og Østensjøveien foruten Grensesvingen og ligger inntil Fyrstikktorget. Strømsveien ligger like i nærheten. 14

17 GRINI NÆRINGSPARK KS Christian Bull Telefon: E-post: Paul Dehli Navestad Telefon: E-post: Jan-Trygve Riise Telefon: E-post: Grini Næringspark KS Stiftet Eiendomsverdi ved stiftelse Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm Netto yield eiendomsverdi ved stiftelse 9,8% Finansiering ved stiftelse 1. prior pantelån prior pantelån Innbetalt egenkapital Prosjektpris ved stiftelse Egenkapitalforhold Innbetalt egenkapital etter innkalling nov Uinnkalt ansvarskapital (opprinnelig NOK 9 mill.) Grini Næringspark 10 & 12 Bærum Kontor/lager/garasje Bl.a. First Rent A Car Norway AS, CBM Agenturer ANS, Pilot Pen AS og Craftec AS Total bygningsmasse (BTA) Selveiertomt (kvm) Parkeringsplasser 195 3,7 år Vektet indeksregulering 100% Utleiegrad 90% Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK) 763 Skattemessig avskrivningssats bygg 4% Innbetalt egenkapital pr. 1% Uinnkalt ansvarskapital pr. 1% Sist omsatt pr. 1% - Dato sist omsatt - Sum utbytte/utbetaling pr. 1% - Tilbakebetalt i % av innbetalt - Forvaltning Fearnley Finans Asset Management AS ForvaltningsCompagniet AS 2011E 2012E 2013E Brutto leieinntekt Eierkostnad Netto leieinntekt Andre driftskostnader inkl. adm Netto rentekostnader Estimert skatt Avdrag Prognose utdeling Netto kontantstrøm Gj.snitt. brutto leie/utleibart areal A 2011E 2012E 2013E Omløpsmidler Verdi eiendom 1) Sum aktiva Kortsiktig gjeld Langsiktig gjeld 1) Sum passiva VEK 2) Note 2) Inkl. kassekreditt Yieldutvikling 7,5% 7,8% 8,0% Transje ,44% Flytende Transje ,38% Flytende Transje ,22% Flytende Trekkfasilitet 1) ,50% Flytende Sum lån/vektet rente ,85% - Note 1) Ramme NOK 6,1 mill. Netto yield, anslag 7,25% 7,50% 7,75% Estimert eiendomsverdi 1) Rabatt for latent skatt Netto gjeld VEK Over-/underkurs rentesikring VEK inkl. over-/underkurs rentesikring VEK pr. 1% 2) Note 1) Utbyggingspotensiale er ikke estimert, se kommentar Note 2) Hensyntatt 50% av ev. over-/underkurs BILDE AV EIENDOMMEN Eiendomsverdi pr. kvm (BTA) Finansieringsgrad (eiendom) 72% 74% 77% IRR siden oppstart 2% 1% -1% Nominell avkastning 20% 6% -8% Eiendommen ligger i Grini Næringspark i Østerndalen i Bærum kommune, ca 2 km. vest for Røa sentrum. Adkomst - og transportmuligheter til og fra næringsparken pr. bil og buss, samt Røabanen (t-bane) til Østerås. Grini Næringspark ble anlagt for ca. 20 år siden. Eiendommen har et utbyggingspotensial på ca kvm. Verdi pr. kvm. er normalt estimert til NOK pr. kvm., som utgjør NOK 5,7 mill. 15

18 HAMAR EIENDOMSINVEST KS Christian Bull Telefon: E-post: Thomas Holtan Leskovsky Telefon: E-post: Andreas Haugbro Telefon: E-post: Hamar Eiendomsinvest KS Stiftet Eiendomsverdi ved stiftelse Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm Netto yield eiendomsverdi ved stiftelse 7,6% Finansiering ved stiftelse 1. prior pantelån Selgerkreditt Innbetalt egenkapital Prosjektpris ved stiftelse Egenkapitalforhold Innbetalt egenkapital ved stiftelse Uinnkalt ansvarskapital Innbetalt egenkapital pr. 1% Uinnkalt ansvarskapital pr. 1% Smiuhagan 10 Hamar Logistikk/kontor Posten Norge AS Total bygningsmasse (BTA) Selveiertomt (kvm) ,6 år Vektet indeksregulering 80% Utleiegrad 100% Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK) 708 Skattemessig avskrivningssats bygg 4% Sist omsatt pr. 1% Dato sist omsatt Sum utbytte/utbetaling pr. 1% - Tilbakebetalt i % av innbetalt E 2012E 2013E Brutto leieinntekt Eierkostnad Netto leieinntekt Andre driftskostnader inkl. adm Netto rentekostnader Estimert skatt Avdrag Prognose utdeling Netto kontantstrøm Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA) A 2011E 2012E 2013E Omløpsmidler Verdi eiendom 1) Sum aktiva Kortsiktig gjeld Langsiktig gjeld Sum passiva VEK 2) Note 2) Etter budsjetterte utdelinger Yieldutvikling 7,3% 7,4% 7,5% Transje ,54% Transje ,31% Flytende Selgerkreditt Sum lån/vektet rente ,78% 4,7 år Netto yield, anslag 7,00% 7,25% 7,50% Estimert eiendomsverdi Rabatt for latent skatt Netto gjeld VEK Over-/underkurs rentesikring VEK inkl. over-/underkurs rentesikring VEK pr. 1% 1) Note 1) Hensyntatt 50% av ev. over-/underkurs BILDE AV EIENDOMMEN Eiendomsverdi pr. kvm (BTA) Finansieringsgrad (eiendom) 78 % 81 % 84 % IRR siden oppstart n/a n/a n/a Nominell avkastning n/a n/a n/a Eiendommen er sentralt beliggende ca. 1 km fra E6 og ca. 8 km nord for Hamar. Bygget ble oppført i år 2001 og er i god forfatning. Det foreligger et utviklingspotensial på ca kvm. Gjenværende leieavtalen er på over 9,5 år til barehouse betingelser med Posten Norge AS. 16

19 HELSFYR EIENDOMSINVEST KS Thomas Holtan Leskovsky Telefon: E-post: Christian Bull Telefon: E-post: Tove Auset Telefon: E-post: Helsfyr Eiendomsinvest KS Stiftet Eiendomsverdi ved stiftelse Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm Netto yield eiendomsverdi ved stiftelse 6,0% Finansiering ved stiftelse 1. prior pantelån Innbetalt egenkapital Prosjektpris ved stiftelse Egenkapitalforhold Innbetalt egenkapital ved stiftelse Uinnkalt ansvarskapital - Fyrstikkalléen 1 & 3, Helsfyr Oslo Kontor Bl.a. Lindorff AS, Adva Optical Networking AS, Bademiljø AS og Norengros AS Total bygningsmasse (BTA) Selveiertomt (kvm) ,4 år Vektet indeksregulering 100% Utleiegrad 94% Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK) 879 Skattemessig avskrivningssats bygg 2% Innbetalt egenkapital pr. 1% Uinnkalt ansvarskapital pr. 1% - Sist omsatt pr. 1% Dato sist omsatt Sum utbytte/utbetaling pr. 1% - Tilbakebetalt i % av innbetalt - Forvaltning Fearnley Finans Asset Management AS ForvaltningsCompagniet AS 2011E 2012E 2013E Brutto leieinntekt 1) Eierkostnad Netto leieinntekt Andre driftskostnader inkl. adm. 2) Netto rentekostnader Estimert skatt Avdrag Prognose utdeling Netto kontantstrøm Note 1) Inkl. årlig annuitetsleie utgjørende ca. NOK 1,4 mill. Note 2) Inkl. investeringer utgjørende ca. NOK 2,3 mill. Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA) A 2011E 2012E 2013E Omløpsmidler Verdi eiendom 1) Sum aktiva Kortsiktig gjeld Langsiktig gjeld Sum passiva VEK 1) Yieldutvikling 7,3% 7,5% 7,8% Transje ,27% Transje ,87% Transje ,18% Transje ,23% Flytende Sum lån/vektet rente ,24% 2,6 år Netto yield, anslag 7,00% 7,25% 7,50% Estimert eiendomsverdi Rabatt for latent skatt Netto gjeld VEK Over-/underkurs rentesikring VEK inkl. over-/underkurs rentesikring VEK pr. 1% 1) Note 1) Hensyntatt 50% av ev. over-/underkurs BILDE AV EIENDOMMENE Eiendomsverdi pr. kvm (BTA) Finansieringsgrad (eiendom) 58% 60 % 62 % IRR siden oppstart 20 % 18 % 16 % Nominell avkastning 116 % 98 % 82 % Eiendommen ligger sentralt på Helsfyr i Oslo med enkel adkomst og god eksponering mot Strømsveien, Fyrstikkalléen og Grenseveien. Det er gode offentlige kommunikasjoner i tilknytning til eiendommen og god parkeringsdekning. Største leietakere er Lindorff, Steria, Adva, Hurtigruta Carglass og Bademiljø. 17

20 HOTELLINVEST HOLDING AS Thomas Holtan Leskovsky Telefon: E-post: Paul Dehli Navestad Telefon: E-post: Tove Auset Telefon: E-post: Hotellinvest Holding AS Stiftet Selskapsverdi ved stiftelse ved stiftelse (DKK) Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm. (DKK) Netto yield selskapsverdi ved stiftelse 6,1% Finansiering ved stiftelse (DKK) 1. prior pantelån Innbetalt egenkapital (tilsvarende NOK 138 mill) Prosjektpris ved stiftelse Egenkapitalforhold (DKK) Innbetalt egenkapital ved stiftelse Uinnkalt ansvarskapital - Innbetalt egenkapital pr. 1% (NOK ) Uinnkalt ansvarskapital pr. 1% - København Hotell Scandic Hotels AS og Choice Hotels Scandinavia ASA Total bygningsmasse (BTA) Selveiertomt (kvm) Parkeringsplasser 557 9,2 år Vektet indeksregulering 100% Utleiegrad 100% Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA) (DKK) Forvaltning Norgani Hotels AS Sist omsatt pr. 1% Dato sist omsatt Sum utbytte/utbetaling pr. 1% (DKK) Tilbakebetalt i % av innbetalt 38% (DKK) 2011E 2012E Brutto leieinntekt Eierkostnad Netto leieinntekt Andre driftskostnader inkl. adm Netto rentekostnader Estimert skatt Avdrag Prognose utdeling Netto kontantstrøm Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA) (DKK) 2010A 2011E 2012E Omløpsmidler Verdi eiendom 1) Sum aktiva Kortsiktig gjeld Langsiktig gjeld Sum passiva VEK 2) Note 2) Etter budsjetterte utdelinger Yieldutvikling 6,8% 6,9% (DKK) Transje ,74% Transje ,68% Transje ,29% Sum lån/vektet rente ,71% 2 år (DKK) Netto yield, anslag 6,50% 6,75% 7,00% Estimert eiendomsverdi Rabatt for latent skatt Netto gjeld VEK Over-/underkurs rentesikring VEK inkl. over-/underkurs rentesikring VEK pr. 1% 1) Note 1) Hensyntatt 50% av ev. over-/underkurs BILDE AV EIENDOMMENE Eiendomsverdi pr. kvm (BTA) Finansieringsgrad (eiendom) 72% 75% 78% IRR siden oppstart 12% 9% 5% Nominell avkastning 52% 35% 19% Norgani Hotels AS garanterer brutto leie og drift frem til dvs. barehouse struktur. Clarion Hotel Copenhagen: Beliggende i Sydhavn i København, ca. 6,5 km fra København lufthavn (Kastrup). God beliggenhet i forhold til motorvei E20 og E21. Hotellet har 216 rom for utleie. Scandic Hotel Kolding: ca. 30 minutters kjøring fra Billund lufthavn og Legoland. Hotellet har en god beliggenhet i forhold til motorvei E45. Hotellet har 186 rom for utleie. Scandic Hotel Hvidovre: ca. 8 km fra København sentrum og 15 minutter fra Kastrup. Hotellet har god beliggenhet i forhold til motorvei E20 og E21. Hotellet har 207 rom for utleie. Scandic Hotel Glostrup: ca. 9,7 km fra København sentrum og 14,5 km fra Kastrup. Hotellet har god beliggenhet i forhold til Helsingør-motorveien. Hotellet har 120 rom for utleie. 18