Eiendomsrapport 2009

Transkript

1 Eiendomsrapport 2009

2 Fearnley Offshore AS Fearnley Offshore Supply AS Fearnley Offshore Pte. Ltd (Singapore Fearnley Fearnley Offshore Supply Pte.Ltd (Singapore) Offshore LLC Astrup Fearnley AS Fearnley Finans Fearnley Finans Eiendom ASA Fearnley Finans Management AS Fearnley Fonds AS Fearnley Finans Libra Fearnleys Energy AS Shipping AS Fearnleys AS Consultants AS Fearnley NOR-Freight Co Ltd Poland Korea Ltd Fearnleys Rodskog Shipbrokers LTD Hong Kong Fearnleys Asia Pte Singapore Fearnleys Venezuela Fearnleys Thailand Ltd Fearnleys Rodskog Shanghai Fearnleys Japan Fearnleys Beijing Fearnleys Russia

3 Innholdsfortegnelse Markedskommentar 2 Om Fearnley Finans Eiendom 6 Avkastning solgte prosjekter 8 Prosjektoversikt 9 Porteføljeoversikt 10 Prosjektene AK Eiendomsinvest AS 12 Bulgaria Property Fund AS 13 Eiendomsselskapet Vest-Sverige AS 14 Grensesvingen 9 Eiendom KS 15 Grini Næringspark KS 16 Hellerudsletta Eiendom Holding AS 17 Helsfyr Eiendomsinvest KS 18 Hotellinvest Holding AS 19 Kjeller Teknologipark KS 20 Kjelsåsveien Invest AS 21 KombiEiendom Invest AS 22 Leiraveien Holding KS 23 Logistikkbygg AS 24 Millennium Property KS 25 Oslo Vest Handelseiendom AS 26 Pilestredet Park Invest AS 27 Sentrumshotell Holding KS 28 Ski Skolebygg KS 29 Stavanger Property Invest AS 30 Sven Oftedalsvei Holding KS 31 Trondheimsveien Eiendomsinvest KS 32 Tunsberghus Eiendom AS 33 Uddevalla Eiendomsinvest AS 34 Union Universitetsboliger AS 35 Vinterbro Eiendomsinvest AS 36 WexelsPlass AS 37 Kriterier for verdivurdering av eiendom 38 Internrente (IRR) 39 Fearnley Finans Shipping AS 40 Denne eiendomsrapporten er utarbeidet av Fearnley Finans Eiendom ASA (FFE). Informasjon er gitt etter beste evne og skjønn, og er basert på de opplysninger som har vært tilgjengelige for FFE og skaffet til veie fra kilder FFE anser som pålitelig. FFE fraskriver seg imidlertid ethvert ansvar for riktigheten eller fullstendigheten av den informasjon som er gitt i dokumentet, og for tap som investorer kan bli påført i forbindelse med deltagelse i prosjekter. Det understrekes at enhver investering i eiendom er beheftet med risiko. Investorer som deltar i prosjekter må således være forberedt på at investeringen kan medføre tap. Dersom opplysninger i eiendomsrapporten benyttes som grunnlag for andelsomsetninger, bør opplysningene kontrollerers mot selskapenes offisielle, reviderte regnskap. Opplysninger om hendelser etter regnskapsavleggelse må innhentes separat. Enhver som investerer i våre prosjekter må på egenhånd forsikre seg om at opplysningene som fremkommer er à jour, fullstendige og korrekte. Kjøpekontrakt, leieavtaler og selskapsdokumenter herunder, KS-avtale og annen relevant dokumentasjon, vil være tilgjengelig hos FFE. Eiendomsrapport

4 Markeds kommentar Tilbakeblikk Status mai 2008 Eiendomsmarkedet Utsiktene fremover Denne rapporten hvordan bruke den? Tilbakeblikk Rapporten fra våren 2008 omhandlet bl.a.: Midt-Østen situasjonen, spesielt i Irak, der vi forventet en form for normalisering Fortsatt fare for internasjonal terror Klima og miljø, med referanse bl.a. til Kina Rekordhøye råvare- og oljepriser; overrislingseffekt for norsk økonomi og vår kjepphest; oppbygging av en lokal kapitalforvaltningsnæring Norges økte fokus på nordområdene Stigende renter, bankenes problemer, finansieringsvanskeligheter Subprimekrise i full blomst med forplanting til utlandet og store problemer for eiendomssektoren i flere land utenom USA Frykt for tilbakeslag i Kina etter OL med konsekvenser for verdenshandelen Fortsatt press i norsk økonomi med høy kronekurs og betydelige overskudd på handelsbalanse og statsbudsjett Status mars 2009 Verdensbildet er blitt helt forandret siden i fjor grunnet finanskrisen, den verste siden depresjonen i 30-årene. Det altoverveiende fokus er nå på økonomi og bank, børser, eiendomspriser, sysselsetting osv. på bekostning av miljøsatsning og internasjonalt politisk samarbeid forøvrig. Store land som USA, Russland og Kina er i krise; det samme gjelder for mange EU land. Imidlertid, graden av samarbeid over grensene for å redde og bistå banksektoren som ligger nede er betydelig. Politikernes handlekraft må respekteres, men det gjenstår å se om oppskriften er riktig og tilstrekkelig til å løse de strukturelle og langsiktige problemer. De amerikanske tiltakene er enorme, men etter vår mening mindre treffsikre og konsistente enn hva tilfellet er i andre land. Uansett er hensikten overalt på kortsiktig basis å tilføre likviditet og utlånskapasitet for å få penge-, kapital- og kredittmarkedene til å virke igjen. Sentralbankene i alle land har satt ned styringsrentene til historisk og rekordlave nivåer. I mellomtiden har mye stoppet opp og etablerte strukturer og normale systemer funksjonerer ikke. Næringslivet strupes, industriproduksjonen faller og internasjonal handel bremser. Arbeidsløsheten øker kraftig. Uavhengig av det som er sagt over, vil vi gi våre kommentarer til totalbildet. Mye tyder på at Irak er på rett spor selv om amerikanerne vil trekke seg ut. Sterke krefter ønsker normalisering og etterlengtet økt oljeproduksjon. Dette vil skje, også med norske interesser til stede. Midt-Østen forøvrig, inkludert Afghanistan og Pakistan, for ikke å snakke om Iran, forblir en kruttønne. Her blir det garantert mer bråk. Miljøfokus er som nevnt kommet i bakgrunnen, og underordnet de økonomiske problemer, men vil forbli viktig på flere lands dagsorden, også fordi f.eks. Australia, USA etter presidentskiftet, og Kina nå er på glid. Brått konstateres betydelig minsket handel med råvarer og olje grunnet den internasjonale resesjon og kredittkrise etterspørselen faller. Motoren Kinas import og utenrikshandel generelt er sterkt redusert. De voldsomme valutasvingninger vi har vært vitne til påvirker også bytteforholdet landene i mellom og dermed handelen. Når det gjelder oljen spesielt, prisen har falt 70% fra toppen, men som vi tror etter hvert vil komme opp igjen, konstateres i Norge at overskuddet og verdien av reservene faller. Lav oljepris smører bokstavelig talt verdensøkonomien, men den gjør også satsing på den kontroversielle biodieselproduksjonen med rasering av regnskog og båndlegging av jordbruksareal mindre attraktiv. Verdens økonomiske tyngdepunkt flyttes øst- og sydover, mot råvarerike og/eller lavprisproduserende land med store befolkninger. Vestens hegemoni er forbi. Aner vi konturene av en sterkere allianse mellom Kina og USA, via et skjebnefellesskap preget av et økonomisk kinesisk ryggtak på USA? Forvaltningen av den norske oljeformuen er nok i støpeskjeen. Vi er ikke sikre på at den noe passive og samtidig tidvis risikable styringen av de enorme beløpene ikke vil få en annen form, og forhåpentligvis med økt bruk av norsk ekspertise som i sin tur vil representere et viktig bidrag til å utvide vårt finansielle forvaltningsmiljø. I kraft av sin rikdom vil Norge gjøre seg stadig mer gjeldende i kapitalmarkedene, dog uten stemme i Europa! Det betydelige internasjonale kursfallet (Oslo Børs hovedindeks falt ca. 55% i 2008) og den hittil stadig mer omfattende finanskrise ( credit crunch ) har bidratt til fullstendig tørke i emisjonsmarkedet for aksjer, obligasjoner og private equity prosjekter, herunder våre tradisjonelle produkter innenfor eiendom og shipping. Etter kraftig renteoppgang i 2008, tildels tilskyndet av et ikke fungerende interbank-marked, med korte renter opp i 7-8%, er nå nivåene kommet kraftig ned, via Norges Banks styringsrente på 2,5% til 3-12 mndrs. NIBOR i området 3,2 til 3,5%. Imidlertid er det nå svært vanskelig å oppnå finansiering selv for gode prosjekter og bankenes marginer for nye lån har økt kraftig. Således gjennomlever vi ekstraordinære tider. Egenkapitalen sitter nokså fast og investorers risikovilje er sterkt redusert, også grunnet betydelige tap de har pådratt seg. 2 Eiendomsrapport

5 Eiendomsrapport

6 I Norge merkes den internasjonale resesjon likevel mindre og det råder vesentlig lavere pessimisme enn i utlandet, særlig blandt lønnstagere, for en stor del grunnet redusert rentekostnad i husholdningene selv, og mange trygt ansatt i det offentlige. I konkurranseutsatt sektor derimot råder frykt med økte permitteringer. Det sies at en av tre bedrifters målsetning i 2009 er å overleve. Vår store offentlige sektor utgjør en buffer mot økende arbeidsløshet i nedgangstider. Antall konkurser er stigende. Vi synes ideen med utsatt betaling/reduksjon av en altfor høy arbeidsgiveravgift er god og ville treffe bra. Kronen har svekket seg betydelig og er nå fortsatt lav mot f.eks. USD, JPY, EUR og CHF. Vi tror dette er midlertidig og vil endre seg når grunnleggende sosialøkonomiske realiteter på ny får fotfeste og man får øynene opp for konsekvensene av hvilke enorme låneopptak som skal finansieres, særlig i USD og EUR. Eiendomsmarkedet Yielden (dvs. netto leie justert for driftskostnader uttrykt i % av eiendomspris) har steget vesentlig siden i fjor; dette betyr at nye kjøp/prosjekter ble priset lavere i 2008 og hittil i år enn tidligere. Tilsvarende har eksisterende prosjekter, bl.a. i vår portefølje, verdimessig blitt priset ned (høyere yield). Rekordprisene for kjøp og utleie i Oslos CBD (Central Business District) fra tidligere år vil nok bli stående lenge. Derimot i en del andre strøk av Oslo og ellers i landet har leieprisene falt vesentlig mindre og i noen tilfeller faktisk steget. Ledigheten generelt og i Oslo er ennå ikke spesielt høy, men raskt stigende. Vi tror leieprisene fremover vil falle noe i takt med økt ledighet tilskyndet av større kapasitet pga. nybygg og fraflytting/ fremutleie. Tilsvarende ser vi for oss et mindre fall/stabilisering av verdiene. Alt vil imidlertid avhenge av kvaliteten på leiekontraktene; leietagers betalingsevne vil i større grad bli gjenstand for analyse og kredittvurdering, og man vil se større prisdifferensiering knyttet til underliggende risiko. Likevel, og på bakgrunn av ovennevnte, vil man i 2009 og fremover se økende grad av asset play og spekulative kjøp ev. i samarbeid med kreditorer; dette som en posisjonering for en senere oppgang. Det finnes også kjøpere av tradisjonelle eiendommer til priser som anses gunstige grunnet dagens marked. Flere mindre seriøse og nyetablerte aktører vil forsvinne. Mange nye eiendomsselskaper og fond er i trøbbel. Noen av dem har attraktive eiendommer som vil bli søkt solgt for å lette balansen og få opp egenkapitalprosenten, bl.a. etter press fra långivere og pga. covenants i låneavtaler. Til disse eiendomslån kan også være knyttet overkurser fra dyre og tidligere inngåtte rentebindinger, med prisreduserende effekt. Selv om det ikke finnes bevist empiri for korrelasjon mellom yield og rentenivå, er det åpenbart at det lave rentenivå som nå gjelder og forventningen om at dette vil vedvare, vil være positivt for eiendomsmarkedet. Problemet er bare at finansiering er vanskelig å oppnå og belåningsgraden lavere enn før, slik at investor ved et kjøp i alle fall inntil videre er tvunget til å revurdere sitt egenkapitalavkastningskrav. En senere tilleggsbelåning/refinansiering når kredittmarkedet normaliseres kan endre dette radikalt. Høyere yield gjør den ikke alltid påaktede kvm prisen lavere; en viktig målestokk spesielt sammenlignet med nybyggingsprisen, som forventes å falle. I løpet av 2008 ble det i Norge omsatt næringseiendom for tilsammen NOK 27 mrd., ned fra foregående års tall på hhv. 53 og 68 mrd., mao. en markant reduksjon. For Fearnley Finans del opprettholdes en opportunistisk approach, dvs. vi ser på forskjellige typer eiendom. Vi forventer fortsatt befolkningsvekst og demografiske strømninger som kanskje allerede om et par år kan øke behovet for boliger, særlig i Oslo-området. Attraktive tomter vil alltid vurderes. Norsk aktivitet i utlandet har generelt stoppet opp, bortsett fra Sverige, som vi og andre betrakter som et tilnærmet hjemmemarked. Alt som har med fritid og ferie å gjøre anser vi som komplisert i minst et par år til. Likevel vil det for den risikovillige by seg mange anledninger fremover i utlandet. Et problem er valutarisiko; norske kroner har svekket seg mye bra for dem som allerede har kjøpt, men farlig for dem som vil kjøpe nå da vi tror på en styrking av NOK mot en del nøkkelvalutaer. SEK har svekket seg i det siste; investeringer i Sverige er blitt billigere. Selv om finansiering er et problem nå, må vi anta at dette etter hvert normaliserer seg, både på bakgrunn av de lanserte bankpakker og det sterkt fallende rentenivå som bedrer prosjekters cash flow og dermed långivers sikkerhet. Vi tror også bankene vil favorisere etablerte og lojale aktører; dermed står vi sterkt. Dessuten, vi kan da ikke mene at forholdene ikke vil bedre seg for snart er den siste optimist blitt pessimist! Gjennom de senere år, dog mindre de siste 2 år som forklart over, har Fearnley Finans vært meget aktiv i forhold både til kjøp og salg. Vi er i dag forretningsfører for en portefølje bestående av ca. 26 eiendomsprosjekter med til sammen over kvm. og med en antatt markedsverdi rundt NOK 5,5 mrd. Siden 1994 har vi lagt ut 81 prosjekter, hvorav 55 også er blitt solgt med svært gode resultater for investorene. Verdi solgte prosjekter er NOK 11,3 mrd. Se også oversikten over gjennomførte salg og hvilken avkastning disse har gitt. En årlig gjennomsnittlig forrentning (IRR) på 44% knyttet til solgte prosjekter oppleves som meget god. I tillegg til eiendom er det lagt ut ca. 55 maritime prosjekter, hvorav 30 fremdeles er aktive (med 46 skip) og med Fearnley Finans som forretningsførere. Antatt markedsverdi er ca. NOK 6,5 mrd. Samlet prosjektportefølje eiendom/maritim sektor har således en antatt verdi i dag stor NOK 12 mrd. Utsiktene fremover Vi konstaterer at interessen for nye investeringer hittil i år har vært svært begrenset. Folk har tapt mye i verdipapirmarkedene og har forholdsvis lite tilgjengelig likviditet for nye prosjekter. Dessuten råder i dag et tilnærmet ikke eksisterende kjøp- og salgsmarked ved at veldig få eiendommer tilbys; selgerne sitter fremdeles på gjerdet og vil ikke godta det nye prisnivået. Således er sammenligningen med tidligere års aktivitet vanskelig. Dessuten bruker man i dårligere tider mer tid på å passe på og administrere den eksisterende portefølje, dvs. forvaltningsrollen går på bekostning av meglerrollen, ofte til investorenes tilfredshet. Vi har bevisst styrket forretningsførselsvirksomheten i det siste. Uansett, næringseiendom som aktivaklasse består som en fin form for langsiktig investering, en viss andel av ens aktiva bør være plassert her. Kontantstrømmen lager avkastningen, timing og exit skaper meravkastning. Således kan et godt tidspunkt for kjøp være når det er betydelig yield gap, dvs. stor avstand mellom rentenivå og yield. Vi har merket lite til problemer blandt våre investorer som synes å ha sterk økonomi tross de dårlige tider. Våre prosjekter er enten organisert som KS eller AS med stor grad av minoritets beskyttelse gjennom trigger klausul på 4 Eiendomsrapport

7 20-25%, tilbudsplikt dersom en deltager kommer over en viss eierprosent etc. Vår erfaring er at dette også bidrar til å gjøre andelene/aksjene lettere omsettelige. Etter at Skattereformen trådte i kraft, benyttes gjennomgående nyetablerte holding a.s. Gjennom disse kjøper man aksjene/andelene i eksisterende eiendomsselskaper som igjen eier eiendommen(e) man overtar. Således får selgerne glede av Fritaksmodellen, men innrømmer til gjengjeld rabatt (7-10%, avhengig av avskrivningssats) for å kompensere for de mindreavskrivninger man vil få fremover fordi den solgte eiendoms skattemessig bokførte verdi i eierselskapet normalt er lavere enn kjøpsprisen. Nytt av året er imidlertid en endring av Fritaksmodellen ved at man enkelt fremstilt må inntektsføre 3% av inntekt ved salg (for derved å kompensere for det implisitte sjablongfradrag man har for kostnader). Nok et eksempel på norske myndigheters mangel på pålitelighet i skattespørsmål. Ikke rart at mange norske børsnoterte rederier registrerer seg ut av Norge til land som Singapore og Kypros! Forøvrig tilstreber man å benytte/opprettholde den form for deltagerbeskyttende avtaleverk man hittil har anvendt for KS er. Vårt fortsatte hjertesukk er at inntektsskatten, inkl. toppskatt, for lønnstagere er for høy i Norge, samtidig som den faller i utlandet. Vi forstår fortsatt ikke hvorfor arbeid beskattes så hardt, og tror man ville være bedre tjent med en reduksjon av inntektsskatten til et nivå mer på linje med kapitalskatten, eller ca. 30%. Også når det gjelder formuesskatt og arveavgift er Norge ute av kurs i forhold til utlandet. Utlendingers aksjeinnehav er ofte gunstigere beskattet enn nordmenns. Vi ser for oss økt utflyttning av nordmenn til utlandet, ikke minst av ressurssterke grundere. Vi stiller oss som nevnt også uforstående til behovet og rasjonalet bak en såvidt høy arbeidsgiveravgift. Denne rapporten hvordan bruke den? Alle våre eiendomsprosjekter er omtalt på lik linje med våre prosjekter innenfor maritim sektor (se egen rapport). Meningen er at investorer og andre interessenter kan danne seg et godt bilde av eiendomsmarkedet, vår virksomhet og muligheter for deltagelse når prosjekter blir lagt ut eller gjennom annenhåndmarkedet. Vår gruppe står meget sterkt og har en solid kapitalbase, overskudd og likviditet. Fearnley Finans ble etablert i 1981 og morselskapet så tidlig som på 1800-tallet. Til sammen er vi 24 mennesker fordelt på eiendom, maritim sektor og forretningsførsel. Ikke nøl med å kontakte oss! Som vanlig vil vi takke våre investorer, långivere, leietagere, meglerkontakter og andre forbindelser for et førsteklasses og tillitsfullt samarbeid hittil og ser frem til fortsettelsen og til bedre tider! Oslo, mars 2009 Med vennlig hilsen Fearnley Finans Eiendom ASA Eiendomsrapport

8 Om Fearnley Finans Eiendom Fearnley Finans, et 100% eiet datterselskap av Astrup Fearnley, ble stiftet i 1980 med ønske om sterkere fokus på direkteinvesteringer. Store kapital- og finansieringbehov i shippingsektoren har alltid tvunget rederiene til å søke alternativ finansiering utenfor egne selskaper. Fearnley Finans fant med dette sin nisje som formidler av venture kapital til rederienes prosjekter. Tradisjonelt har Fearnley Finans fokusert på shippingsegmentet, men på begynnelsen av 1990-tallet begynte Fearnley Finans å tilrettelegge prosjekter i eiendomsmarkedet. Høye renter og lavkonjunktur drev på slutten av 1980-tallet og begynnelsen av 90-tallet eiendomsprisene ned til et bunnivå. Fearnley Finans har siden tilrettelagt et stort antall eiendomsprosjekter og er i dag et av Norges 10 største eiendomsselskaper. Vårt morselskap, Astrup Fearnley, kan føre sin historie helt tilbake til 1869 da Thomas Fearnley etablerte befraktningsog agentvirksomhet i Oslo. I dag består gruppen av ca. 350 medarbeidere, og har kontorer i Europa, USA, og Asia. Med sin etablering i 1980 er Fearnley Finans et av Norges eldste prosjektmeglerforetak. Som en ledende aktør innen det norske finansmarkedet tilbyr Fearnley Finans et bredt spekter av investerings-, rådgivnings- og finansieringstjenester rettet mot private investorer og selskaper. Fearnley Finans spesialiserer seg på direkte investeringer innen eiendom, shipping og offshore. Gjennom vårt analyseapparat og erfarne medarbeidere kan vi tilrettelegge og administrere prosjekter innenfor disse områdene. I tillegg tilbyr vi corporate finance tjenester til ikke- børsnoterte selskaper. Fearnley Finans har vært finansiell rådgiver for flere norske og internasjonale selskaper. I 2007 ble Fearnley Finans delt opp etter virksomhetsområdet og opererer nå med tre selvstendige selskaper; Fearnley Finans Eiendom ASA, Fearnley Finans Shipping AS og Fearnley Finans Management AS. Med morselskapet Astrup Fearnley i ryggen trekker selskapene på husets ressurser innen fondsmegling, skipsmegling og forskning og yter på denne måten best mulig service til våre kunder. Virksomhetsområdene Direkteinvesteringer Corporate finance Finansiering tilretteleggelse ved kjøp egenkapitalsyndikering og lånefinansiering omsetning av andeler i annenhåndsmarkedet salg rådgivning fusjoner & oppkjøp emisjonsbistand joint venture leasing mezzanine finansiering pantelånsfinansiering forretningsførsel og regnskap forvaltning og oppfølgning 6 Eiendomsrapport

9 Eiendomsrapport

10 Avkastning solgte prosjekter Alle tall i MNOK Prosjekt Stiftet Kjøpesum Realisert Salgssum Endring i verdi Innbetalt egenkapital Utdelinger i prosjektperioden Utdelinger i prosent av innbetalt EK IRR 1) 1 Lørenskog Næringspark KS , ,50 171,50 16,20 10,74 66% 122,0% 2 Kjelsåsveien 161 KS , ,25 2,87 10,38 3,50 34% 31,7% 3 Olavsgård Kontorsenter KS , ,75 3,35 8,92 2,00 22% 21,0% 4 Lørenfaret 1b KS , ,00 25,45 5,49 1,79 33% 80,2% 5 TEBO Senteret KS , ,50 4,74 2,00 0,00 0% 94,4% 6 Ekofiskvegen 1 KS , ,00-16,00 114,32 56,00 49% 29,4% 7 Fyrstikktorget KS , ,67 34,67 20,00 0,00 0% 69,6% 8 Kjelsåsveien 161 KS , ,50 81,00 17,30 0,00 0% 20,0% 9 Forus Næringseiendom KS , ,00 8,48 11,00 1,50 14% 22,0% 10 Dagligvare Invest KS , ,50 14,47 7,90 0,45 6% 30,0% 11 Økernveien 9 KS , ,25 38,75 15,00 0,00 0% 30,0% 12 St. Olavs Plass KS , ,00 5,25 12,65 0,00 0% 19,0% 13 Fredrik Selmersvei 2 KS , ,38 27,38 21,90 0,00 0% 12,0% 14 Karenslyst Alle 16 KS , ,00 15,50 22,00 2,00 9% 22,0% 15 Notodden Næringspark KS , ,70 20,70 7,00 5,00 71% 52,0% 16 Nydalen Eiendomsinvest KS , ,00 46,70 34,10 0,00 0% 70,0% 17 Dagligvare Østlandet KS , ,00 25,86 9,15 0,82 9% 32,5% 18 Fridtjof Nansens vei 12 KS , ,00 14,00 15,00 0,00 0% 17,5% 19 Ålesund Hagesenter KS , ,00 14,70 5,20 0,00 0% 36,0% 20 Karenslyst Alle KS , ,00 85,00 90,00 0,00 0% 72,0% 21 Jernkroken 16 KS , ,00-4,30 6,00 2,60 43% 14,0% 22 Haugerud Senter KS , ,00 5,90 10,45 10,82 104% 16,0% 23 Knudsrødveien 7 KS , ,00 4,76 40,00 5,80 15% 26,0% 24 Pilestredet Utsyn AS 2) , ,88 10,03 13,50 0,00 0% 88,0% 25 Midtunlia 73 KS , ,25 23,25 5,25 1,30 25% 42,0% 26 Dagligvare Oslo Eiendom KS , ,00 26,50 3,51 0,00 0% 51,0% 27 Breigata 10 KS , ,00-2,00 5,50 1,50 27% 22,0% 28 Forus Eiendomsinvest KS , ,77 29,77 41,00 7,00 17% 78,0% 29 Fredensborgveien KS , ,00 38,60 15,15 0,00 0% 29,0% 30 Hotell Eiendom AS , ,00 100,00 225,00 0,00 0% 80,0% 31 Dusavik Næringspark KS , ,50 54,26 10,00 7,00 70% 37,0 % 32 Ole Deviksvei KS , ,00 35,40 14,20 0,00 0% 19,0% 33 Raufoss Næringspark KS , ,00 350,00 70,00 0,00 0% 42,0% 34 Borgestad Eiendom KS , ,00 22,38 22,00 0,00 0% 67,0 % 35 Chr. Kroghsgate 30 KS , ,00 92,56 14,00 0,00 0% 0,0% 36 Smestadgård KS , ,75 16,48 4,56 3,60 79% 26,0% 37 Haslevangen 16 KS 3) , ,00-2,75 4,50 0,23 5% -14,0% 38 Lørenfaret KS , ,00 50,00 7,35 3,50 48% 30,0% 39 Høyden Eiendom KS , ,43 40,43 21,90 2,50 11% 92,0% 40 Fyrstikkalleen 1&3 KS , ,00 23,00 27,00 2,70 10% 12,0% 41 Borg Logistikkbygg AS , ,50 43,50 89,00 0,00 0% 62,0% 42 Asker Eiendomsinvest AS , ,00 128,00 54,00 0,00 0% 270,0% 43 Kjølberggaten 31 KS , ,00 5,42 6,00 0,00 0% 16,0% 44 Skøyen Næringseiendom AS 4) , NA NA 71,12 0,00 0% 48,0% 45 Drammen Fjordpark KS , ,00 44,00 21,30 6,00 28% 40,0% 46 Økern Park KS 5) , ,50 86,50 35,00 53,15 152% 30,0% 47 Sven Oftedals vei 2-8 KS , ,40 115,29 21,00 15,00 71% 37,0 % 48 Leangbukta Marina AS , ,74 10,74 27,50 0,00 0% 57,0 % 49 Drammen Eiendom Invest KS , ,00 21,00 20,90 2,88 14% 40,0% 50 Askim Næringspark KS 6) , ,00 169,00 14,80 0,00 0% 61,0% 51 Union Eiendomsinvest AS 7) , ,80 31,60 16,60 3,86 23% 40,0% 52 VVS Huset KS , ,00 68,87 78,15 0,89 1% 21,0% 53 Kongensgt. 22 Eiendomsinvest AS , ,00 25,85 20,00 0,00 0% 35,0% 54 Hasle Utvikling AS , NA NA 317,20 NA NA NA 55 SkøyenHagen AS , NA NA 74,11 186,81 252% 29,0% Sum , , , ,05 400,93 Gjennomsnitt 192,13 217,84 44,01 34,06 7,42 24% 44% Note 1) Gjennomsnittlig egenkapitalavkastning p.a. Note 2) Salg av aksjer (basert på pris pr. aksje) i utviklingsprosjekt. Peab Boligutvikling AS kjøpte ut resterende aksjonærer Note 3) Estimert eiendomsverdi ved salg av andeler. Note 4) Salg av samtlige aksjer til eksisterende aksjonær. Note 5) Salgssum inkluderer salg av to bygg, et i 2005 og et i 2007, til sammen NOK 371,5 mill. Note 6) Investert ca. 90 mill. Note 7) Kurs SEK/NOK ved salg Eiendomsrapport

11 Prosjektoversikt Sidenr. Prosjekt Type Størrelse bygg (kvm) Estimert eiendomsverdi Estimert VEK pr. 1% Uinnkalt ansvarskapital pr. 1% Brutto leie AK Eiendomsinvest AS Logistikk Sør/vest Norge Bulgaria Property Fund AS Utvikling Bulgaria NA NA NA - NA 14 Eiendomsselskapet Vest-Sverige AS Bolig Sverige Grensesvingen 9 Eiendom KS Kombi Oslo Grini Næringspark KS Industri Bærum Hellerudsletta Eiendom Holding AS Utvikling Oslo Helsfyr Eiendomsinvest KS Kontor Oslo Hotellinvest Holding AS Hotell Danmark Kjeller Teknologibygg KS Kontor Kjeller Kjelsåsveien Invest AS Kombi Oslo KombiEiendom Invest AS Logistikk Skien/Drammen Leiraveien Holding KS Logistikk Oslo Logistikkbygg AS Logistikk Lillestrøm/Bergen Millennium Property KS Kombi Oslo Oslo Vest Handelseiendom AS Handel Oslo Pilestredet Park Invest AS Utvikling Oslo NA NA 28 Sentrumshotell Holding KS Hotell Drammen/Lillehammer Ski Skolebygg KS Utvikling Ski Stavanger Property Invest AS Diverse Stavanger Sven Oftedalsvei Holding KS Kombi Oslo Trondheimsveien Eiendomsinvest KS Kontor Oslo Tunsberghus Eiendom AS Kontor Tønsberg Uddevalla Eiendomsinvest AS Kontor Uddevalla Union Universitetsboliger AS Bolig Sverige Vinterbro Eiendomsinvest AS Utvikling Oslo WexelsPlass AS Utvikling Oslo NA NA Sum Eiendomsrapport

12 Fearnley Finans Eiendom portefølje oversikt Porteføljeutvikling (stiftelsesverdier pr ) Tall i MNOK Grafen viser utviklingen i porteføljens verdi basert på eiendomsverdier ved stiftelse for prosjekter tilrettelagt av Fearnley Finans Eiendom. Fearnley Finans Eiendom kan siden 1994 vise til et transaksjonsvolum (kjøp/salg) på NOK 26,6 mrd, basert på eiendomsverdier ved stiftelse. I 2008 var transaksjonsvolumet på ca. 254 mill. Porteføljen består pr av 26 eiendomsprosjekter, alle tilrettelagt av Fearnley Finans Eiendom og med en samlet verdi, ved stiftelse, på til sammen ca. NOK 5 mrd Porteføljens verdi før vekst Porteføljens netto vekst Verdi solgte prosjekter Porteføljeutvikling i antall prosjekter Antall prosjekter Grafen viser utviklingen i antall nye prosjekter, solgte prosjekter og antall prosjekter med Fearnley Finans Management som forretningsfører Antall nye prosjekter Antall solgte prosjekter Antall prosjekter i porteføljen 10 Eiendomsrapport

13 Porteføljens fordeling pr. segment (stiftelsesverdier pr ) Bolig 9% Hotell 16% Handel 4% Kontor 15% Utvikling 14% Kombi 16% Logistikk 26% Industri 1% Gjennomsnittlig avkastning pr. år for solgte prosjekter Tall i MNOK % 130% 115% 100% 85% 70% Grafen viser historisk gjennomsnittlig avkastning pr. år (IRR), samt forskjellen mellom samlet inngangsverdi og salgssum for solgte prosjekter pr. år. Fearnley Finans Eiendom har i perioden realisert eiendom for ca. NOK 11,3 mrd. Gjennomsnittlig avkastning for realiserte prosjekter har gitt 44% (IRR) % 39% 43% 51% 40% 55% 40% % 26% 25% % 10% % Sum verdi ved stiftelse Sum verdi ved salg Gjennomsnittlig avkastning pr. år (IRR) Eiendomsrapport

14 AK Eiendomsinvest AS Haakon Shetelig Telefon: E-post: Hans Remi Kittelsen Telefon: E-post: Jan-Trygve Riise Telefon: E-post: AK Eiendomsinvest AS Stiftet Selskapsverdi ved stiftelse Netto yield eiendomsverdi ved stiftelse 6,4% Lier, Bergen, Arendal, Kristiansand og Stord Produksjon/lager Aker Kværner ASA og Wärtsilä AS Finansiering ved stiftelse 1. prior pantelån Innbetalt egenkapital Prosjektpris ved stiftelse Egenkapitalforhold Innbetalt egenkapital ved stiftelse Uinnkalt ansvarskapital Innbetalt egenkapital pr. 1% Uinnkalt ansvarskapital pr. 1% Total bygningsmasse (BTA) Selveiertomt (kvm) Vektet gj.v. leietid (år) 11,3 Vektet indeksregulering 100% - min. 2% maks 4% Utleiegrad 100% Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA) 464 Eiendomsverdi ved stiftelse/brutto areal Skattemessig verdi bygg og tomt Skattemessig avskrivningssats bygg 2-4% Sist omsatt pr. 1% Dato sist omsatt Sum utbytte/utbetaling pr. 1% Tilbakebetalt i % av innbetalt 9% Teknisk forvalter Mosvold & Co AS Prognose kontantstrømanalyse pr E 2010E 2011E Brutto leieinntekt Eierkostnad Netto leieinntekt Andre driftskosstnader 1) Renteinntekter Rentekostnader/skatt Avdrag Prognose utdeling Netto kontantstrøm Note 1) Inkl. kostnader knyttet til egen selskapsadministrasjon. Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA) E 2010E 2011E Omløpsmidler Verdi eiendom Sum aktiva Kortsiktig gjeld Langsiktig gjeld Sum passiva Egenkapital Yieldutvikling 7,0% 7,1% 7,3% Finansieringsgrad 83% 80% 78% 1. pr. pantelån Saldo Rente inkl. margin p.t. Rentebinding Transje ,87% Transje ,00% Transje ,83% Sum lån/vektet rente ,06% 7,7 år Bilde av eiendommene Sensitivitetsanalyse andelsverdi pr Netto yield, anslag 6,75% 7,00% 7,25% Estimert eiendomsverdi Netto gjeld Påløpt rentekostnad Rabatt for latent skatt Over-/underkurs swap-avtaler Verdijustert egenkapital Andelsverdi pr. 1% Andelsverdi pr. 1% eks. over-/underkurs IRR siden oppstart 1) -3% -14% -26% Eiendomsverdi pr. kvm (BTA) Note 1) Internrente beregnet som gjennomsnitt av andelsverdi før og etter over-/underkurs. Selskapet eier 5 eiendommer med langsiktige leiekontrakter. Eiendommene på Tranby (Lier), Ågotnes (Bergen), Pusnes (Arendal) Dvergsnestangen (Kristiansand) er garantert av Aker Kværner ASA som står som selvskylderkausjonist. Leieforholdet på Stord er garantert av Wärtsilä Corporation som selvskylderkausjonist. 12 Eiendomsrapport

15 Bulgaria Property Fund AS Haakon Shetelig Telefon: E-post: Christian Bull Telefon: E-post: Tone Kågen Telefon: E-post: Bulgaria Property Fund AS Stiftet Eiendomsverdi ved stiftelse Finansiering ved stiftelse Innbetalt egenkapital Prosjektpris ved stiftelse Byala - Bulgaria Utviklingstomt Størrelse tomt ca. (kvm) Antatt utviklingspotensial ca. (kvm) Kjøpesum pr. kvm tomt ca. 600 Egenkapitalforhold Innbetalt egenkapital ved stiftelse Kapitalutvidelse ved emisjon pr Kapitalutvidelse ved emisjon pr Sum innbetalt egenkapital Innbetalt egenkapital pr. 1% Sist omsatt pr. 1% Dato sist omsatt Sum utbytte/utbetaling pr. 1% Tilbakebetalt i % av innbetalt Teknisk forvalter Nordic Ltd. Bilde av eiendommen Fondet har som forretningsstrategi å forvalte fondets kapital i det bulgarske eiendomsmarkedet gjennom ervervelse av tomter hovedsakelig ved Svartehavet. Selskapet eier tilsammen ca. 40 mål sammenhengende tomt som p.t. er under omregulering til bolig- og fritidsformål. Reguleringsprosessen antas å kunne avsluttes medio Selskapet har ingen gjeld og vil fortløpende vurdere igangsettelse og utvikling av tomten etter de til enhver tid gjendene markedsforhold. Eiendomsrapport

16 Eiendomsselskapet Vest-Sverige AS Christian Bull Telefon: E-post: Thomas Holtan Leskovsky Telefon: E-post: Jarle Lome Telefon: E-post: Eiendomsselskapet Vest-Sverige AS Stiftet Eiendomsverdi ved stiftelse (SEK) Netto yield eiendomsverdi ved stiftelse 6,2% Vest-Sverige Bolig/næring Div. Finansiering ved stiftelse (SEK) 1. prior pantelån Innbetalt egenkapital Prosjektpris ved stiftelse Egenkapitalforhold (SEK) Innbetalt egenkapital ved stiftelse (tilsvarende NOK 70,2 mill) Uinnkalt ansvarskapital Innbetalt egenkapital pr. 1% Uinnkalt ansvarskapital pr. 1% Sist omsatt pr. 1% Dato sist omsatt Sum utbytte/utbetaling pr. 1% Tilbakebetalt i % av innbetalt Prognose kontantstrømanalyse pr (SEK) 2009E 2010E 2011E Brutto leieinntekt Eierkostnad Netto leieinntekt Andre driftskostnader 1) Forventet salg av enheter Renteinntekter Rentekostnader/skatt Avdrag 2) Netto kontantstrøm Note 1) Inkl. kostnader knyttet til egen selskapsadministrasjon og estimerte leietagertilpasninger. Note 2) Planmessig og ekstraordinære avdrag tilknyttet eventuelle salg av enheter. Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA) Byggeår Total bygningsmasse (BTA) Parkeringsplasser Innendørs 160 Utendørs 278 Vektet gj.v. leietid (år) 1) 2,0 Vektet indeksregulering 100% Utleiegrad 100% Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA) 649 Eiendomsverdi ved stiftelse/brutto areal Skattemessig verdi bygg og tomt Skattemessig avskrivningssats bygg 2-4% Teknisk forvalter Depoci AB Note 1) Boligporteføljen: rullerende 3 mnd. leiekontrakter iht. svensk praksis. For Fridaskolen er gj-leietid 11 år. (SEK) 2009E 2010E 2011E Omløpsmidler Verdi eiendom Sum aktiva Kortsiktig gjeld Langsiktig gjeld Sum passiva Egenkapital Yieldutvikling 7,0% 7,1% 7,1% Finansieringsgrad 81% 78% 75% (SEK) 1. pr. pantelån Saldo Rente inkl. margin p.t. Rentebinding Transje ,83% Transje ,81% Transje ,30% Transje ,22% Transje ,20% Flytende Sum lån/vektet rente ,74% 4,2 år Bilde av eiendommene Sensitivitetsanalyse andelsverdi pr (SEK) Netto yield, anslag 6,75% 7,00% 7,25% Estimert eiendomsverdi Netto gjeld Påløpt rentekostnad Rabatt for latent skatt Over-/underkurs swap-avtaler Verdijustert egenkapital Andelsverdi pr. 1% Andelsverdi pr. 1% eks. over-/underkurs IRR siden oppstart 1) -23% -37% -52% Eiendomsverdi pr. kvm (BTA) Note 1) Internrente beregnet som gjennomsnitt av andelsverdi før og etter over-/underkurs. Porteføljen består av et antall bolig- og handelseiendommer med et totalt utleibart areal på ca kvm. Eiendommene er beliggede i Gøteborg-regionen. Forretningsidéen er bl.a. å selge ut enkeltobjekter i porteføljen. 14 Eiendomsrapport

17 Grensesvingen 9 Eiendom KS Thomas Holtan Leskovsky Telefon: E-post: t.leskovsky@fearnleys.no Christian Bull Telefon: E-post: c.bull@fearnleys.no Tone Kågen Telefon: E-post: t.kagen@fearnleys.no Grensesvingen 9 Eiendom KS Stiftet Eiendomsverdi ved stiftelse Netto yield eiendomsverdi ved stiftelse 8,3% Finansiering ved stiftelse 1. prior pantelån prior pantelån Innbetalt egenkapital Prosjektpris ved stiftelse Egenkapitalforhold Innbetalt egenkapital ved stiftelse Uinnkalt ansvarskapital Innbetalt egenkapital pr. 1% Uinnkalt ansvarskapital pr. 1% Grensesvingen 9 - Oslo Kontor/lager Bl.a. Mölnycke Health Care AS, BSH Husholdningsapparater AS, Invacare AS, SCA Hygiene Products AS og L Easy AS. Byggeår Total bygningsmasse (BTA) Selveiertomt (kvm) Parkeringsplasser Innendørs 114 Utendørs 48 Vektet gj.v. leietid (år) 2,7 Vektet indeksregulering 100% Utleiegrad 92% Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA) 832 Eiendomsverdi ved stiftelse/brutto areal Skattemessig verdi bygg og tomt Skattemessig avskrivningssats bygg 4% Sist omsatt pr. 1% Dato sist omsatt Sum utbytte/utbetaling pr. 1% Tilbakebetalt i % av innbetalt 49% Teknisk forvalter ForvaltningsCompagniet AS Prognose kontantstrømanalyse pr E 2010E 2011E Brutto leieinntekt 1) Eierkostnad Netto leieinntekt Andre driftskostnader 2) Renteinntekter Rentekostnader/skatt 3) Avdrag Prognose utdeling Netto kontantstrøm Note 1) Inkl. tilleggsleie med ca. NOK 1 mill. i 2009 og NOK i Note 2) Inkl. kostnader knyttet til egen selskapsadministrasjon. Note 3) Estimert skatt i komplementarselskapet er inkludert i anslaget. 2009E 2010E 2011E Omløpsmidler Verdi eiendom Sum aktiva Kortsiktig gjeld Langsiktig gjeld Sum passiva Egenkapital Yieldutvikling 8,2% 8,0% 8,2% Finansieringsgrad 48% 45% 42% Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA) pr. pantelån Saldo Rente inkl. margin p.t. Rentebinding Transje ,76% Transje ,76% Transje ,81% Transje ,84% Flytende Sum lån/vektet rente ,79% 3 år Bilde av eiendommen Sensitivitetsanalyse andelsverdi pr Netto yield, anslag 7,75% 7,50% 7,75% Estimert eiendomsverdi 1) Netto gjeld Påløpt rentekostnad Rabatt for latent skatt Over-/underkurs swap-avtaler Verdijustert egenkapital Andelsverdi pr. 1% Andelsverdi pr. 1% eks. over-/underkurs IRR siden oppstart 2) 19% 17% 18% Eiendomsverdi pr. kvm (BTA) Note 1) Inkl. nåverdi av tileggsleie. Note 2) Internrente beregnet som gjennomsnitt av andelsverdi før og etter over-/underkurs. Eiendommen er beliggende på Helsfyr, Oslo øst. Enkel adkomst, god parkeringsdekning samt gode offentlige kommunikasjoner. Eiendommen er avgrenset av Fyrstikkalléen, Malerhaugveien, Grønvold allé og Østensjøveien foruten Grensesvingen, og ligger inntil Fyrstikktorget. Strømsveien ligger like i nærheten. Eiendomsrapport

18 Grini Næringspark KS Prosjektmegler: Christian Bull Telefon: E-post: Paul Dehli Navestad Telefon: E-post: Monica Hovelsrud Nilsen Telefon: E-post: Grini Næringspark KS Stiftet Eiendomsverdi ved stiftelse Netto yield eiendomsverdi ved stiftelse 9,8% Finansiering ved stiftelse 1. prior pantelån prior pantelån Innbetalt egenkapital Prosjektpris ved stiftelse Egenkapitalforhold Innbetalt egenkapital Uinnkalt ansvarskapital Innbetalt egenkapital pr. 1% Uinnkalt ansvarskapital pr. 1% Grini Næringspark 10 og 12 - Bærum Kontor/lager/garasje Bl.a. First Rent A Car Norway AS, CBM Agenturer ANS Pilot Pen AS og Craftec AS Byggeår 1978 og 1983, p-hus 1997 Total bygningsmasse (BTA) Selveiertomt (kvm) Parkeringsplasser Innendørs 45 Utendørs 150 Vektet gj.v. leietid (år) 3,4 Vektet indeksregulering 100% Utleiegrad 86% Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA) 736 Eiendomsverdi ved stiftelse/brutto areal Skattemessig verdi bygg og tomt Skattemessig avskrivningssats bygg 4% Sist omsatt pr. 1% Dato sist omsatt Sum utbytte/utbetaling pr. 1% Tilbakebetalt i % av innbetalt Teknisk forvalter ForvaltningsCompagniet AS Prognose kontantstrømanalyse pr E 2010E 2011E Brutto leieinntekt Eierkostnad Netto leieinntekt Andre driftskostnader 1) Renteinntekter Rentekostnader/skatt 2) Avdrag Prognose utdeling Netto kontantstrøm Note 1) Inkl. kostnader knyttet til egen selskapsadministrasjon og leietagertilpasninger. Note 2) Estimert skatt i komplementarselskapet er inkludert i anslaget. Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA) E 2010E 2011E Omløpsmidler 1) Verdi eiendom Sum aktiva Kortsiktig gjeld Langsiktig gjeld Sum passiva Egenkapital Note 1) Forutsetter økt finansiering og/eller innkalling av kapital. Yieldutvikling 7,1% 8,2% 8,4% Finansieringsgrad 88% 83% 77% 1. pr. pantelån Saldo Rente inkl. margin p.t. Rentebinding Transje ,51% Transje ,44% Transje 3 1) ,77% Rammekreditt 2) ,50% Flytende Sum lån/vektet rente ,23% 2,1 år Note 1) I tillegg er det inngått swapavtale for NOK til rente inkl. margin 5,77%. Note 2) Rammekreditt på NOK 6,1 mill, trekkes opp etter behov, rammeprovisjon på 0,15%. Bilde av eiendommen Sensitivitetsanalyse andelsverdi pr Netto yield, anslag 7,75% 8,00% 8,25% Estimert eiendomsverdi 1) Netto gjeld Påløpt rentekostnad Rabatt for latent skatt Over-/underkurs swap-avtaler NA NA NA Verdijustert egenkapital Andelsverdi pr. 1% Andelsverdi pr. 1% eks. over-/underkurs IRR siden oppstart 2) -5% -8% -12% Eiendomsverdi pr. kvm (BTA) Note 1) Hensyntatt verdi utbyggingsmulighet med kvm, NOK pr. kvm., sum NOK 5,7 mill. Note 2) Internrente beregnet som gjennomsnitt av andelsverdi før og etter over-/underkurs. Eiendommen ligger i Grini Næringspark i Østerndalen i Bærum kommune, ca 2 km vest for Røa sentrum. Adkomst - og transportmuligheter til og fra næringsparken pr. bil og buss, samt Røabanen (t-bane) til Østerås. Grini Næringspark ble anlagt for ca. 20 år siden. Eiendommen har et utbyggingspotensial stort ca kvm som det ble gitt rammetillatelse for, nå utløpt. 16 Eiendomsrapport

19 Hellerudsletta Eiendom Holding AS Hans Remi Kittelsen Telefon: E-post: Thomas Holtan Leskovsky Telefon: E-post: Monica Hovelsrud Nilsen Telefon: E-post: Hellerudsletta Eiendom Holding AS Stiftet Eiendomsverdi ved stiftelse Netto yield eiendomsverdi ved stiftelse 7,5% Hellerudsletta - Oslo Messehall/kontor/lager Bl.a. Exporama Senteret AS og Oslo Skinnauksjoner SL Finansiering ved stiftelse 1. prior pantelån Innbetalt egenkapital Prosjektpris ved stiftelse Egenkapitalforhold Innbetalt egenkapital ved stiftelse Emisjon 1) Uinnkalt ansvarskapital Note 1) Emisjon tilknyttet realisering av nybygg. Innbetalt egenkapital pr. 1% Uinnkalt ansvarskapital pr. 1% Byggeår 2000 Total bygningsmasse (BTA) (etter ferdigstillelse nybygg) Selveiertomt (kvm) Vektet gj.v. leietid (år) NA Vektet indeksregulering NA Utleiegrad 87% Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA) 545 Eiendomsverdi ved stiftelse/brutto areal Skattemessig verdi bygg og tomt (etter ferdigstillelse nybygg) Skattemessig avskrivningssats bygg 4% Sist omsatt pr. 1% Dato sist omsatt Sum utbytte/utbetaling pr. 1% Tilbakebetalt i % av innbetalt Teknisk forvalter ForvaltningsCompagniet AS Prognose kontantstrømanalyse pr E 2010E 2011E Brutto leieinntekt 1) Eierkostnad Netto leieinntekt Andre driftskostnader 2) Renteinntekter Rentekostnader/skatt 3) Avdrag Opptrekk lån Netto kontantstrøm Note 1) Forutsatt fullt utleid fra og med Note 2) Inkl. kostnader knyttet til egen selskapsadministrasjon og byggeprosjekt på NOK 211,5 milll. Note 3) Estimert skatt i komplementarselskapet er inkludert i anslaget. Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA) pr. pantelån Saldo Rente inkl. margin Rentebinding Transje ,18% Transje 2 1) ,00% Flytende Transje 3 2) ,00% Flytende Sum lån/vektet rente ,06% 1,3 år Note 1) Innvilget byggelån, forutsatt konvertert til langsiktig finansiering. Note 2) Innvilget gjeld knyttet til tomtebelastning og påslag entreprise. Bilde av eiendommen 2009E 2010E 2011E Omløpsmidler Verdi eiendom Sum aktiva Kortsiktig gjeld Langsiktig gjeld 1) Sum passiva Egenkapital Note 1) Forutsetter byggelån konvertert til langsiktig finansiering. Yieldutvikling 7,2% 7,4% Finansieringsgrad 74,6% 71,7% 68,6% Sensitivitetsanalyse andelsverdi pr Netto yield, anslag 6,75% 7,00% 7,25% Estimert eiendomsverdi 1) Netto gjeld 1) Påløpt rentekostnad Rabatt for latent skatt Over-/underkurs swap-avtaler Verdijustert egenkapital Andelsverdi pr. 1% Andelsverdi pr. 1% eks. over-/underkurs IRR siden oppstart 2) -5% -20% -34% Eiendomsverdi pr. kvm (BTA) Note 1) Estimert eiendomsverdi samt antatt netto gjeld etter oppføring av nybygg. Note 2) Internrente beregnet som gjennomsnitt av andelsverdi før og etter over-/underkurs. Eiendommen består av til sammen ca. 369 mål tomt, hvorav ca. 118 mål er selveiertomt og resterende ca. 251 mål på festetomt. På eiendommen er det oppført et tidsmessig bygg som i dag benyttes til messearrangementer, kontor og lager tilknyttet messevirksomheten. I tillegg oppføres ny messehall på ca kvm. Total bygningsmasse på eiet tomt vil inklusiv oppføring av ny messehall være kvm, bestående av messelokaler, kontor, lager, kaldtlager, konferansesenter, møterom og kantine. Eiendomsrapport