EiEndomsrapport 2013

Transkript

1 Eiendomsrapport 2013

2 ASTRUP FEARNLEY AS Fearnleys Asia Singapore Pte. Ltd. Rodskog Shipbrokers Ltd. Fearnleys AS Fearnley Offshore AS Fearnley Offshore Supply AS Fearnley Finans AS Fearnley Securities ASA Libra Fearnley Energy AS Fearnleys Rodskog Shanghai Fearnley Offshore LLC Houston Fearnley Finans Management AS Fearnley Finans Asset Management AS Fearnley Consultants AS Fearnleys Beijing Fearnley Offshore Pte. Ltd. Singapore Fearnley Offshore Supply Pte. Ltd. Singapore Fearnleys Japan Fearnleys Venezuela Fearnleys (Thailand) Ltd. Fearnleys Korea Ltd. Fearnleys Shipbr. Priv. Ltd. India Fearngas (Singapore) Pte. Ltd.

3 Innholdsfortegnelse Markedskommentar 2 Om Fearnley Finans AS 5 Avkastning solgte prosjekter 6 Prosjekter realisert i Nye prosjektetableringer 9 Porteføljeoversikt 10 Prosjektene Agder Statsbygg AS 12 Bulgaria Property Fund AS 13 EiendomsInvest 2009 AS 14 Eiendomsselskapet Vest-Sverige AS 15 Eikveien Holding AS 16 Hamar Eiendomsinvest KS 17 Haslevangen Invest KS 18 Hoffsveien Holding AS 19 Kjelsåsveien Invest AS 20 KombiEiendom Invest AS 21 Leiraveien Holding KS 22 Logistikkbygg AS 23 Løvenskioldgate 1 Invest AS 24 Millennium Property KS 25 Millennium Property II AS 26 Moss Eiendomsinvest AS 27 Nordania Eiendom AS 28 Oslo Nord Eiendomsinvest KS 29 Rjukan Næringspark KS 30 Rogaland Logistikkinvest AS 31 Rygge Eiendomsinvest KS 32 Røyken Næringseiendom KS 33 Sentrumshotell Holding KS 34 Ski Skolebygg KS 35 Stavanger Property Invest AS 36 Sørlandsparken Eiendomsinvest AS 37 Sørlandsparken Logistikkinvest AS 38 Torp Eiendomsinvest AS 39 Trondheimsveien Eiendomsinvest KS 40 Tunsberghus Eiendom AS 41 Vinterbro Eiendomsinvest AS 42 Kriterier for verdivurdering av eiendom 43 Fearnley Finans Shipping AS 44

4 Markedskommentar Tilbakeblikk pr. mai 2013 Rapporten fra 2012 omhandlet bl.a. nedenstående alltid interessant med et tilbakeblikk. Det ble noen feilaktige og noen riktige spådommer. Som for andre «eksperter»! Flere Eurolands vanskeligheter med konkurranseevne, arbeidsløshet, sosial uro med tilhørende svake statsfinanser, men samtidig EU s beundringsverdige standhaftighet for å holde unionen sammen dog, behov for reformer At den vestlige verden trenger tid for å få orden på finansene, også bankvesenet Fortsatt lav inflasjon. Kan det vare med store innsprøytninger fra sentralbankene? Østens og BRIC landenes fortsatte vekst, men også her svakhetstegn Afrika, det glemte kontinent et nytt vekstområde? Vedvarende uro i Midt-Østen/Nord Afrika («MENA») Norges unike situasjon med overskudd på handelsbalanse og statsbudsjett («dobbeltoverskudd»), smurt av høy oljepris og forbedrete «terms of trade» (varepris-bytteforholdet) Noe økt utlånsvillighet i bankene dette viste seg definitivt å være feil Fortsatt god interesse for eiendomsinvesteringer Status mai 2013 Fortsatt domineres nyhetene av vedvarende uro i MENA med borgerkrig i Syria, sammenbrudd i Egypt (hvor ble det av den arabiske våren?) og spenning rundt Iran. I tillegg stadige nyheter om den store norske petroleumsaktiviteten og om norsk sokkel. Og stadig mer om forestående Stortingsvalg og kanskje en ny ledelse av landet er det på tide å få inn noen mer tidsriktige ideer i regjeringskontorene? Oljeprisen, nå ca. USD 100 pr. fat, har falt og utviklingen fremover mot sommeren virker usikker. Den følges svært tett, ikke minst i Norge, som ønsker den høy mens de fleste andre industriland ønsker den ned. USA seiler opp som en ennå større produsent og vil bli vesentlig mindre avhengig av import og kanskje netto eksportør en gang i fremtiden. Dette kan vesentlig påvirke det økonomiske og strategiske verdensbildet. Det pågår betydelig oljeleting over hele verden i stadig nye områder, og til havs der Norge er med. F.eks. er det gjort lovende funn i østlige Middelhav som kan få betydning i et svært urolig område. Iraks produksjon har store muligheter for økning gitt landets enorme ressurser. Med redusert USA-avhengighet av Midt-Østen og korrupte regimer der kan nye geopolitiske konstellasjoner fremstå ser vi nærmere bånd mellom Kina og Midt-Østen? Selv om det har vært mindre tilbakeslag i BRIC landene og i Østen fortsetter veksten, relativt og absolutt. I disse landene erfares også en ny bevissthet knyttet til miljø og forurensing. Oppbremsing kan godt komme, men den langsiktige trenden vedvarer, samtidig med at Vestens andel av verdens BNP er fallende. I Afrika og Latin-Amerika (eks. Brasil) er det også vekst, men fra et lavt utgangspunkt. Vi har nevnt før at USA sliter med mange fattige, krympende middelklasse, urettferdig rikdomsfordeling, høy arbeidsløshet, fortsatt boligruin for mange osv. Likevel er dynamikken der og forandringer skjer. Obamas gjenvalg burde ideelt ha gitt ham økt handlefrihet, men han får ikke orden på statsfinansene grunnet den håpløse situasjonen i Kongressen. I USA skjer forandring raskere enn i det plagete Europa, der utviklingen er treg og fastlåst. Europa strever fortsatt med kvelende statsgjeld, aldrende befolkning og store sosiale forpliktelser/kostnader, fastlåste strukturer, stivbente arbeidsmarkedslover osv. Dette plager særlig landene i syd, sist med nær kollaps i Kypros og Slovenia. Kjempen Frankrike sliter med sine rigide og konservative strukturer, og i Italia råder mildt kaos. Vi ser fortsatt «olivenolje vs. smør syndromet» (les «syd vs. nord»). Det er økende fokus på Bruxelles-byråkratiet, ikke minst fra Storbritannia. Vi spår forandringer i EU, men tør ikke si hvilke! Vi her i landet må ikke tro at det som skjer ikke vil berøre oss. For Norge, annerledeslandet, med sin lave arbeidsløshet, stadig økende inntekt og kjøpekraft, fallende og rekordlave renter, stort Oljefond («Statens Pensjonsfond Utland») og voksende «dobbeltoverskudd» etc., råder fortsatt optimismen, men en nøktern holdning er på vei inn. Det er mer fokus på at vi i mange sammenhenger ikke er konkurransedyktige, har «dyr» drift av landet, for gode velferdsordninger etc. Mye kan skje. Men nordmenn er vant til flaks og at «ting ordner seg». Nordmenns tradisjonelle spareform har til forskjell fra mange andre land vært i egen bolig. Dette er positivt, skaper eierstolthet og medfører formuesovergang og muligheter for yngre generasjoner. Men nordmenn tar i mindre grad ansvar for egen pensjon og alderdom, og har sammenlignet med andre lands innbyggere relativt ubetydelig finansformue. Er vi i for stor grad lullet inn i troen på at «onkel Stat» ordner opp fra døden til graven? Farlig. Lønnsnivået i norsk industri er vesentlig høyere enn i Europa. Det er muliggjort gjennom påvirkningen fra oljeindustrien som «presser» alt annet. Hva skjer dersom oljen svikter/oljeprisen faller kraftig? Vil da vårt høye lønnsnivå kunne opprettholdes? Hvilke konsekvenser vil det kunne få, også for lønnsnivået i vår store offentlige sektor? Og for vår store %-andel trygdede (ikke minst den stadig økende andel av ikke produktive innvandrere og fremmedkulturelle?). Og for kommunenes finanser med stigende utgifter og kanskje lavere skatteinntekter? Vi savner også en offensiv næringspolitikk, og nevner fortsatt behov for justering av avskrivningssatser, mulighet for fonds avsetninger, skattenivå (inntekts- og formuesmessig) osv. Vi mener også at det hjelper lite med reduksjon av selskapsskatt med lusne 1% til 27% samtidig som man kompenserer med økninger annensteds i Norden forøvrig er det 22 25% som er tema. Og husk, inntektsskattreduksjon hjelper bare for bedrifter med skattbart overskudd! Eierne må betale formuesskatt uansett over skudd eller ikke. En annen kjepphest er at vi fortsatt konstaterer at på tross av myndighetenes manglende entusiasme, ja tidligere motvilje, for hvilke muligheter det ligger i norsk finans- og forvaltningsindustri, vokser denne og gjør seg sterkt gjeldende innenfor flere sektorer. Vi ser fremveksten av en ny stor næring som konkurrerer åpent i et internasjonalt marked, og der norske fortrinn utnyttes (offshore, maritim sektor, fisk osv., ja også eiendom). Når det gjelder Oljefondet er forvaltningsformen gjenstand for debatt. Som vi har fremhevet før Fondet er altfor stort for en forvaltning og en sjef. Det burde ha vært delt i flere fond med forskjellige mandater som så kunne ha bedrevet «bench marking». Og hvorfor ikke nyttiggjøre seg innenlands ekspertise i større grad? Med et godt 2012 bak seg, kanskje kunne Oljefondet legge om stilen i 2013! Vi tror på sentralbanksjef Olsen. Eiendomsmarkedet I 2012 er det omsatt eiendommer for ca. NOK 55 mrd. i Norge, hvor av imidlertid en del er corporate drevne større transaksjoner. Mange toneangivende investorer går inn i eiendom, også i mer risikofyllte boligprosjekter, hvorav flere som konvertering av eksisterende bygg. Yielden (direkteavkastning definert som netto leieinntekt uttrykt i prosent av kjøpspris/beregnet eiendomsverdi) er mer varierende enn hva var tilfellet noen år tilbake (fra prime yield på rett fearnleyfinans.no 2

5 under 5-tallet til 8+), avhengig av type og kvalitet. I utgangspunktet var det s.k. yield gap godt grunnet lav rente, men med bankenes gjentatte marginøkninger, er det effektive gapet vesentlig redusert. Bankene begrunner dette med behovet for å bygge opp egenkapital iht nye krav først og fremst begrunnet i «Basel III». Samtidig konstateres at de har rekordresultater. Eiendom anses i økende grad som en attraktiv investering og aktivaklasse. Men får man finansiering fra en bank man kan stole på og til en stabil rentemargin? Enkelte banker har «stengt luka» og låner i dag ikke ut til eiendom. Noen har til og med varslet at eiendomslån skal avvikles fullstendig. Vi er sterkt kritiske til bankenes stadig økte krav og påslag, og stiller oss noe tvilende til om de faktisk har rett til å gjøre det de gjør. Vi sliter også med logikken; etter sigende er en vesentlig del av bankers langsiktige (ved swap er) og pantesikrede utlån matchet med egne langsiktige innlån. Er ikke da renten gitt? Og hvorfor brukes da bankens fundingkost som unnskyldning for marginøkning (noen ganger med 100/200%)? Og hvorfor har bankene pålagt kunden å binde langt ut fra forsiktighetshensyn når de selv ikke gjør det? I en langsiktig virksomhet som eiendom der belåningen normalt er høy, og hvor mange elementer er bundet opp/kjent fra et prosjekts begynnelse, gir radikale kostnadsendringer betydelig utslag for prosjektenes kontantstrøm og rentabilitet. Det rekordlave rentenivå (10 års swap er nå ca. 2,90% mot ca. 8% i 1995) gjør det interessant å overta/kjøpe seg inn i prosjekter med stabil underliggende kontantstrøm og tidligere inngåtte, lange og dyre rentebindinger. Sistnevnte medfører på nåverdibasis betydelig negativ verdi som som slår rett inn på egenkapitalen, eller «overkurs». Over tid og mot slike rentebindingers forfall/fornyelsestidspunkt vil nevnte negative verdi gradvise forsvinne. Likviditeten i andeler/aksjer i slike prosjekter er imidlertid ofte dårlig. Enkelte eiendomsfonds justerte egenkapital er kraftig nedjustert som et resultat av bl.a. store overkurser. Opp til 90% fall er rapportert i et par tilfeller. På tross av ovennevnte vanskeligheter knyttet til finansiering, råder generelt god etterspørsel etter eiendom. Grunnet Oslos vekst og utvidelse av Oslo-begrepet er etterspørselen etter eiendom i Oslofjordområdet økt, og lokale kjøpere merker konkurransen fra hovedstaden. Kontorledigheten i Oslo-regionen rapporteres å være på vei ned mot lave ca. 5-6% av totalarealet. Det er rapport ca kvm under bygging. Leienivåene er godt ivaretatt og sågar med en viss leieøkning i utvalgte områder, særlig CBD. En viss leieøkning forventes. Grunnet et markert behov for mer moderne og hensiktsmessige lokaler, bl.a. fra offentlige brukere, antas at enkelte lokaler aldri vil komme tilbake til markedet i sin nåværende form. Vesentlig ombygging/modernisering og/eller konvertering til leiligheter skjer hele tiden, og særlig det siste er blitt svært populært mens prisene stiger. Det trenges mer boligbygging og infrastruktur i Norge, to korrelerte forhold. Imidlertid er den offentlige behandling alt for tungvint og tidkrevende og en rekke gode prosjekter står i stampe. Samferdselsdepartementet og tildels Plan- og bygningsetaten sleper beina etter seg. Sistnevnte innfører stadig nye og fordyrende regler. Siden vår siste rapport og gjennom 2012 har Fearnley Finans fortsatt å være meget aktiv og er i dag forretningsfører for en porte følje bestående av 31 eiendomsprosjekter med til sammen ca kvm. og med en antatt markedsverdi opp på ca. NOK 4,9 mrd. Siden 1995 er 99 prosjekter lagt ut, hvorav 68 er blitt solgt i perioden med godt resultat for investorene. Verdi solgte prosjekter er over NOK 14,8 mrd. Våre prosjekters avkastning et tilbakeblikk Det vises spesielt til oversikten over gjennomførte salg og hvilken avkastning disse har gitt årlig forrentning (IRR) på ca. 39% (uvektet gjennomsnitt); litt ned fra Selv om man kan si meget om statistikk, er de oppnådde avkastningstall svært gode og viser hvor fint det er å være i eiendom for en langsiktig investor. Vi tror disse tall hevder seg svært godt i konkurransen! Samtidig forventer vi ikke tilsvarende attraktiv avkastning i de nærmeste årene. Imidlertid med vedvarende opprettholdte konjunkturer, et fortsatt gunstig rentenivå og stabile priser, vil salg fremover av eksisterende prosjekter fortsatt kunne gi god avkastning. Kjøp i vår regi vil skje i henhvis AS, KS (DIS). Beskrivelse og vur deringer av de forskjellige former er foretatt i tidligere rapporter. Det er blitt mer vanlig med AS er uten restansvar. KS og DIS kan likevel være mer hensiktsmessige og også gunstig skatte messig i visse tilfeller, og særlig der resultatet blir negativt i prosjektenes tidlige år. Men et visst uinnkalt restansvar må påregnes i slike tilfeller. Innarbeidete avtalemekanismer med såkalte «triggerklausuler», minoritetsbeskyttelse, tilbudsplikt, særskilte aksjonæravtaler etc. fortsetter, og vi konstaterer at dette er blitt markedspraksis også for andre prosjektmeglerforetak. Vårt hjertesukk er at inntektsskatten inkl. «kakseskatt» o.l. fortsatt er høyere enn i mange andre land og så mye høyere enn skatt på kapitalavkastning. Lønnstagere som skal investere merker dette. Dessuten er vi, som andre, opptatt av formueskatt og arveavgift, opp gitt i de fleste andre land. Utlendingers aksjeinnehav beskattes gunstigere enn nordmenns med ingen eller lavere formuesskatt. For ikke å snakke om statlig eierskap. Olav Thons utsagn er tankevekkende; «den som har oppført seg ordentlig gjennom et langt forretningsliv, er den som har betalt mest formuesskatt». Det som er nevnt over, er konkurransevridende og gjør oss mindre konkurransedyktige enn våre naboer. Landets regjering og byråkrati, spekket med økonomisk ekspertise, er ikke ennå mot tag e- lige for den slags argumenter, men vil nok måtte gi seg etter hvert. Vil det da være for sent? Imidlertid, vårt stalltips er at Arbeiderpartiet ifm valgkampen i 2013 vil kaste inn et kjøttbein til velgerne ytterligere lempning i mulighet for gave overføring til barn og kanskje kraftig reduksjon av satsene for, eller bortfall av arveskatten. I så fall, bedre sent enn aldri! Den som lever, får se. Den forsiktige reduksjon av selskapsskatten er kanskje et første skritt. På den annen side virker det som om eiendom i økende grad er i ferd med å utvikle seg til et skatteobjekt, særlig i form av kommunal eiendomsskatt, og i formuesmessig sammenheng. Denne rapporten hvordan bruke den? Meningen er at investorer og andre interessenter gjennom denne rapport kan danne seg et godt bilde av eiendomsmarkedet, vår virksomhet og muligheter ved prosjektdeltagelse ved tilretteleggelse eller gjennom annenhåndsmarkedet. Ikke nøl med å kontakte oss! Vår gruppe står meget sterkt og har en solid kapitalbase, over skudd og likviditet. Fearnley Finans ble etablert i 1981 og morselskapet så tidlig som på 1800-tallet. Til sammen er vi ca. 25 mennesker. Som vanlig vil vi takke våre investorer, långivere, leietagere, meglerkontakter og andre forbindelser for et førsteklasses og tillitsfullt samarbeid et samarbeid alle i Fearnley Finans setter stor pris på. Oslo, mai 2013 Med vennlig hilsen Fearnley Finans AS 3

6 Helsfyr Eiendomsinvest KS solgt i 2012 fearnleyfinans.no 4

7 Om Fearnley Finans AS Fearnley Finans, et selskap i Astrup Fearnley Gruppen, er et prosjektmeglerforetak med spesialisering innenfor tilretteleggelse av eiendomsprosjekter i Norge og i utlandet for formuende privatpersoner og institusjonelle kunder. Morselskapet, Astrup Fearnley, kan føre sin historie helt tilbake til 1869 da Thomas Fearnley etablerte befraktnings- og agent virk somhet i Oslo. I dag består gruppen av ca. 300 medarbeidere, og har kontorer i Europa, USA og Asia. Fearnley Finans ble etablert i 1980 som et resultat av et sterkere ønske fra investorer om direkte investeringer innenfor shippingsegmentet. Det var da stort kapital- og finansieringsbehov og Fearnley Finans fant dermed sin nisje som formidler av finansiering til ulike typer shippingprosjekter. Høye renter og lavkonjunktur på slutten av 1980-tallet og begynnelsen av årene drev eiendomsprisene ned til et bunnivå. Fearnley Finans så med dette muligheten for sine investorer til å komme inn på eiendomsmarkedet til attraktive priser. I 2007 ble Fearnley Finans delt opp etter virksomhetsområde i tre selvstendige selskaper; Fearnley Finans Eiendom ASA, Fearnley Finans Shipping AS og, og i 2010 ble Fearnley Finans Asset Management AS etablert. I januar i år fusjonerte Fearnley Finans Eiendom ASA og Fearnley Finans Shipping AS, og ble med det igjen til et samlet selskap; Fearnley Finans AS. Selskapet tilbyr et bredt spekter av investerings-, rådgivnings- og finansieringstjenester rettet mot private investorer og selskaper. Som et av Norges eldste prosjektmeglerhus trekker vi på Astrup Fearnley gruppens ressurser innenfor bl.a. virksomhets om rådene; fondsmegling, shipping, offshore og consulting. Eiendoms teamet består av 10 medarbeidere som per i dag forvalter en eien domsportefølje på ca. NOK 4,9 mrd innenfor segmentene; kontor, handel, logistikk, utvikling, hotell, og bolig. Hands-on management Organisere styremøter, generalforsamling etc. Markedsforståelse Bankrelasjoner Fearnley Finans Annenhånds omsetning Skatteoptimalisering Utarbeidelse av ligningspapirer Utarbeidelse av regnskap, likviditetsbudsjetter etc. Virksomhetsområder Direkteinvesteringer tilretteleggelse ved kjøp egenkapitalsyndikering og lånefinansiering omsetning av andeler i annenhåndsmarkedet salg Corporate finance rådgivning fusjoner & oppkjøp emisjonsbistand joint venture Finansiering leasing mezzanine finansiering pantelånsfinansiering forretningsførsel og regnskap forvaltning og oppfølgning 5

8 Avkastning solgte prosjekter Alle tall i MNOK PROSJEKT NOTE SEGMENT STIFTET KJØPESUM SOLGT SALGSSUM ENDRING INNBETALT EK UTDELINGER UTDELINGER I % av INNBETALT EK 1 Lørenskog Næringspark KS Kombi , ,50 171,50 16,20 10,74 66% 122% 2 Kjelsåsveien 161 KS 1 Kombi , ,25 2,87 10,38 3,50 34% 32% 3 Olavsgård Kontorsenter KS Kontor , ,75 3,35 8,92 2,00 22% 21% 4 Lørenfaret 1b KS Kombi , ,00 25,45 5,49 1,79 33% 80% 5 TEBO Senteret KS Handel , ,50 4,74 2,00 0,00 0% 94% 6 Ekofiskvegen 1 KS Kombi , ,00-16,00 114,32 56,00 49% 29% 7 Fyrstikktorget KS Kontor , ,67 34,67 20,00 0,00 0% 70% 8 Kjelsåsveien 161 KS 2 Kombi , ,50 81,00 17,30 0,00 0% 20% 9 Forus Næringseiendom KS Kontor , ,00 8,48 11,00 1,50 14% 22% 10 Dagligvare Invest KS Handel , ,50 14,47 7,90 0,45 6% 30% 11 Økernveien 9 KS Kontor , ,25 38,75 15,00 0,00 0% 30% 12 St. Olavs Plass KS Kontor , ,00 5,25 12,65 0,00 0% 19% 13 Fredrik Selmersvei 2 KS Kontor , ,38 27,38 21,90 0,00 0% 12% 14 Karenslyst Alle 16 KS Kontor , ,00 15,50 22,00 2,00 9% 22% 15 Notodden Næringspark KS Kombi , ,70 20,70 7,00 5,00 71% 52% 16 Nydalen Eiendomsinvest KS Kontor , ,00 46,70 34,10 0,00 0% 70% 17 Dagligvare Østlandet KS Handel , ,00 25,86 9,15 0,82 9% 33% 18 Fridtjof Nansens vei 12 KS Kontor , ,00 14,00 15,00 0,00 0% 18% 19 Ålesund Hagesenter KS Handel , ,00 14,70 5,20 0,00 0% 36% 20 Karenslyst Alle KS Kontor , ,00 85,00 90,00 0,00 0% 72% 21 Jernkroken 16 KS Kombi , ,00-4,30 6,00 2,60 43% 14% 22 Haugerud Senter KS Kombi , ,00 5,90 10,45 10,82 104% 16% 23 Knudsrødveien 7 KS Kombi , ,00 4,76 4,00 5,80 145% 26% 24 Pilestredet Utsyn AS 1 Utvikling , ,88 10,03 13,50 0,00 0% 88% 25 Midtunlia 73 KS Logistikk , ,25 23,25 5,25 1,30 25% 42% 26 Dagligvare Oslo Eiendom KS Handel , ,00 26,50 3,51 0,00 0% 51% 27 Breigata 10 KS Kontor , ,00-2,00 5,50 1,50 27% 22% 28 Forus Eiendomsinvest KS Kontor , ,77 29,77 41,00 7,00 17% 78% 29 Fredensborgveien KS Kontor , ,00 38,60 15,15 0,00 0% 29% 30 Hotell Eiendom AS Hotell , ,10 136,21 199,01 0,00 0% 80% 31 Dusavik Næringspark KS Kombi , ,50 54,26 10,00 7,00 70% 37% 32 Ole Deviksvei KS Kontor , ,00 35,40 14,20 0,00 0% 19% 33 Raufoss Næringspark KS Industri , ,00 350,00 70,00 0,00 0% 42% 34 Borgestad Eiendom KS Kombi , ,00 22,38 22,00 0,00 0% 67% 35 Chr. Kroghsgate 30 KS Kontor , ,00 92,56 14,00 0,00 0% 0% 36 Smestadgård KS Kontor , ,75 16,48 4,56 3,60 79% 26% 37 Haslevangen 16 KS 2 Kontor , ,00-2,75 4,50 0,23 5% -14% 38 Lørenfaret KS Kombi , ,00 50,00 7,35 3,50 48% 30% 39 Høyden Eiendom KS Industri , ,43 40,43 21,90 2,50 11% 92% 40 Fyrstikkalleen 1&3 KS Kontor , ,00 23,00 27,00 2,70 10% 12% 41 Borg Logistikkbygg AS Kombi , ,50 43,50 89,00 0,00 0% 62% 42 Asker Eiendomsinvest AS Kombi , ,00 128,00 54,00 0,00 0% 270% 43 Kjølberggaten 31 KS Kontor , ,00 5,42 6,00 0,00 0% 16% 44 Skøyen Næringseiendom AS 3 Utvikling , n/a n/a 71,12 0,00 0% 48% 45 Drammen Fjordpark KS Kombi , ,00 44,00 21,30 6,00 28% 40% 46 Økern Park KS 4 Kontor , ,50 86,50 35,00 53,15 152% 30% 47 Sven Oftedals vei 2-8 KS Kombi , ,40 115,29 21,00 15,00 71% 37% 48 Leangbukta Marina AS Logistikk , ,74 10,74 27,50 0,00 0% 57% 49 Drammen Eiendom Invest KS Kombi , ,00 21,00 20,90 2,88 14% 40% 50 Askim Næringspark KS 5 Kombi , ,00 169,00 14,80 0,00 0% 61% 51 Union Eiendomsinvest AS Kontor , ,80 31,60 16,60 3,86 23% 40% 52 VVS Huset KS Kombi , ,00 68,87 78,15 0,89 1% 21% 53 Kongensgt. 22 Eiendomsinvest AS Kontor , ,00 25,85 20,00 0,00 0% 35% 54 Hasle Utvikling AS 6 Utvikling , n/a n/a 317,20 n/a n/a n/a 55 SkøyenHagen AS Utvikling , ,54 n/a 74,11 186,81 252% 29% 56 Pilestredet Park Invest Utvikling , n/a n/a 45,00 60,50 134% 9% 57 Hellerudsletta Eiendom Holding AS 7 Utvikling , n/a n/a 55,00 n/a n/a n/a 58 Sven Oftedalsvei Holding KS Kontor , ,6 49,7 3,00 6% 7% 59 Grini Næringspark KS Kontor , ,5 0,43 11,5 0,00 0% 3% 60 Kjeller Teknologipark KS 2,8 Kontor , ,00 82,38 7,00 29,90 427% 30% 61 Grensesvingen 9 Eiendom KS Kombi , ,00 60,22 13,00 11,15 86% 15% 62 Uddevalla Eiendomsinvest AS Bolig/kontor , ,04-2,09 16,55 0,00 0% -3% 63 Union Universitetsboliger AS Bolig , ,03-0,26 7,30 0,68 9% 5% 64 Oslo Vest Handelseiendom AS Handel , ,96 9,46 39,30 10,10 26% 3% 65 AK Eiendomsinvest AS Industri , ,00 133,50 105,00 9,00 9% 10% 66 Hotellinvest Holding KS Hotell , ,34-89,65 138,00 59,45 43% 6% 67 Wexelsplass AS Utvikling , n/a n/a 20,00 110,70 554% 24% 68 Helsfyr Eiendomsinvest KS Kontor , ,00 29,00 61,65 0,00 0% 10% Sum Gjennomsnitt % 39% IRR fearnleyfinans.no 6

9 Transaksjonsvolum MRD Nye prosjekter Solgte prosjekter Prosjekter under forvaltning Grafen viser utviklingen i total verdi for prosjekter under forvaltning av Fearnley Finans basert på stiftelses verdier. Fearnley Finans kan siden 1994 vise til et transaksjonsvolum (kjøp/salg) på ca. NOK 32 mrd. Transaksjonsvolum i antall prosjekter MRD Nye prosjekter Solgte prosjekter Prosjekter under forvaltning Grafen viser utviklingen i antall prosjekter under forvaltning av Fearnley Finans. Fearnley Finans forvalter 31 eiendoms prosjekter med en samlet verdi på til sammen over NOK 4,8 mrd. Gjennomsnittlig avkastning pr. år for solgte prosjekter MILL 6 60% Verdi stiftelse 5 50% 51% 50% Verdi Salg 4 39% 43% 45% 40% Gjennomsnittlig årlig IRR 3 21% 26% 29% 30% 2 9% 13% 20% 1 9% 10% Grafen viser historisk gjennomsnittlig avkastning pr. år (IRR) og forskjellen mellom total inngangsverdi og salgssum for solgte prosjekter pr. år i perioden 2000 til Fearnley Finans har totalt realisert eiendom for ca. NOK 14,8 mrd. Fearnley Finans Eiendom har realisert 68 prosjekter med en gjennomsnittlig avkasting på 39% (IRR). 0% Avkastning solgte prosjekter noter Note 1) Salg av aksjer (basert på pris pr. aksje) i utviklingsprosjekt. Note 2) Estimert eiendomsverdi ved salg av andeler Note 3) Salg av samtlige aksjene til eksisterende aksjonærer Note 4) Salgssum inkluderer salg av to bygg, et i 2005 og et i 2007, til sammen NOK 371,5 mill. Note 5) Investert ca. 90 mill. Note 6) Etablert eget utviklingsselskap og overtatt/kontrollert av eksisterende aksjonærer Note 7) Forretningsføresel overtatt av Exporama/Kristiania Eiendomsforvaltning AS Note 8) Kjøpesum inkl. investeringer, opprinnelig NOK 83 mill. 7

10 PROSJEKTER REALISERT I 2012 Fearnley Finans realiserte i løpet av 2012 fire eiendoms prosjekter. Tre av prosjektene var utleid nærings eiendom, mens ett var et boligutviklingsprosjekt som ble avsluttet. Samlet salgsverdi for kontant strømsprosjektene var NOK 1,65 mrd. Bolig utviklingsprosjektet oppnådde en internrente (IRR) på 24% og nominell av kastning på ca. 455%. Samlet ble det i de fire realiserte pro sjektene innbetalt egenkapital på NOK 324,6 mill ved prosjekt eta blering, og samlede utbetalinger til investorene ble NOK 590,2 mill ved salg og realisasjon, en økning på NOK 265,6 mill. Under følger en kort beskrivelse av prosjektene som ble avsluttet i AK Eiendomsinvest AS Hotellinvest Holding AS PROSJEKTINFORMASJON KJØP SALG Kjøps-/salgsår Eiendomsverdi (MNOK) Egenkapital (inn/ut) 1) (MNOK) Oppnådd avkastning (IRR) 10% Oppnådd avkastning (nominelt) 71% Note 1) Inkluderer utdelinger i prosjektperioden AK Eiendomsinvest AS ble tilrettelagt av Fearnley Finans i Selskapet overtok 5 eiendommer utleid på langsiktige leiekontrakter og med garanti fra Aker Solutions ASA (tidl. Aker Kværner ASA) i hhv. Lier, Bergen, Kristiansand og Arendal og en eiendom garantert av Wärtsilä Corporation på Stord. Samlet bygningsareal var ca kvm og med ca kvm tomt. Selskapet og eiendommene ble solgt til Aker Solutions i Transaksjonen ble gjennomført direkte mellom kjøper og selger. PROSJEKTINFORMASJON KJØP SALG Kjøps-/salgsår Eiendomsverdi (MNOK) Egenkapital (inn/ut) 1) (MNOK) Oppnådd avkastning (IRR) 6% Oppnådd avkastning (nominelt) 35% Note 1) Inkluderer utdelinger i prosjektperioden Hotellinvest Holding AS kjøpte fire hoteller i København i En viktig forutset n ing for kjøpet var at syndikatet hadde en «put» opsjon på eiendommene/eiendoms sel sk a p ene slik at nedsiden i prosjektet ble be grenset og definert. Markedsutsiktene ved kjøps tids punktet var gode. Som kjent har mar k- eds utviklingen for hoteller i København hatt en negativ utvikling de senere år, slik at det var fornuftig å utøve salgsopsjonen. Prosjektet ble således realisert i desember, og de fire hotellene på til sammen ca kvm solgt. Helsfyr Eiendomsinvest KS Wexelsplass AS PROSJEKTINFORMASJON KJØP SALG Kjøps-/salgsår Eiendomsverdi (MNOK) Egenkapital (inn/ut) (MNOK) 61,6 113,5 Oppnådd avkastning (IRR) 10% Oppnådd avkastning (nominelt) 84% Helsfyr Eiendomsinvest KS ble etablert av Fearnley Finans i To kontor eien dom mer med god beliggenhet på Helsfyr i Oslo ble kjøpt fra et annet Fearnley syndikat, et syndikat som ble etablert tilbake i Selgerne av det opprinnelige syndikatet (Fyrstikkalléen 1&3 KS) oppnådde en årlig egen kapitalav kast ning (IRR) på 12%. Prosjektet hadde ved etablering i tillegg til flere gode leieforhold, en vesentlig andel ledige lokaler, og ble delvis etablert som et utleiecase. Eien dom mene med en bygningsmasse på totalt ca kvm og ca. 10 mål tomt, ble solgt til Oslo Areal før årsskiftet, og ble overdratt utpå nyåret. PROSJEKTINFORMASJON KJØP SALG Kjøps-/salgsår Egenkapital (inn/ut) 1) (MNOK) ,7 Oppnådd avkastning (IRR) 24% Oppnådd avkastning (nominelt) 454% Note 1) Inkluderer utdelinger i prosjektperioden Wexelsplass AS ble etablert i 2003 med hensikt om å kjøpe ca. 6 mål tomt for omregulering og utvikling av boliger. Byggestart for totalt 284 leiligheter med 130 innendørs p-plasser fant sted i Prosjektet ble utviklet gjennom 3 byggetrinn, hvorav det siste ble ferdigstilt i Grunnet et ut fordrende boligmarket i perioden , ble deler av leilighetene utleid for en periode før endelig realisasjon i fearnleyfinans.no 8

11 Nye Prosjektetableringer Fearnley Finans har tilrettelagt og etablert 6 eiendoms prosjekter siden fjorårets rapport. Av disse er 5 prosjekter syndikater under egen forvaltning, mens ett ble tilrettelagt på vegne av en privat investor. Samlet verdi på de tilrettelagte prosjektene er ca. NOK 669 mill. Samlet er eiendommene på ca kvm, fordelt på segmentene kontor, handel, bolig og logistikk/lager. Under følger en kort beskrivelse av prosjekter som er etablert siden fjorårets rapport. Sørlandsparken Logistikkinvest AS Røyken Næringseiendom KS Agder Statsbygg AS PROSJEKTINFORMASJON Kjøp Etablert Desember 2012 Egenkapital (MNOK) 39 Fremmedkapital (MNOK) 112 Prosjektpris (MNOK) 151 Antall kvm Segment Logistikk Kristiansand Fearnley Finans tilrettela prosjektet Sørlandsparken Logistikkinvest AS i desember Selskapet overtok en moderne logistikkeiendom oppført i 2008 beliggende i etablerte Sørlandsparken i Kristiansand. Eiendommen er langsiktig utleid til Rema Nonfood AS (med garanti fra Rema 1000 Norge AS) på «barehouse» betingelser, og fungerer som deres hovedkontor og sentrallager for nonfoodprodukter som bl.a. selges via Reitangruppens detaljhandel. PROSJEKTINFORMASJON Kjøp Etablert Oktober 2012 Egenkapital (MNOK) 19,2 Fremmedkapital (MNOK) 68 Prosjektpris (MNOK) 87,2 Antall kvm Segment Handel/kontor Røyken Røyken Næringseiendom KS ble tilrettelagt for å erverve et kjøpesenter og et nyoppført kontorbygg beliggende i Røyken. Kontorbygget er utleid på lange kontrakter, mens kjøpe senteret som ble oppført i 2009, har i overkant av 10 leie for hold der største leietager er Norgesgruppen Buskerud (Spar). PROSJEKTINFORMASJON Kjøp Etablert Desember 2012 Egenkapital (MNOK) 30,8 Fremmedkapital (MNOK) 107,7 Prosjektpris (MNOK) 138,5 Antall kvm Segment Kontor Lillesand Agder Statsbygg AS ble etablert for å erverve hoved kontoret til Post- og teletilsynet, som har avtale om å leie bygget i ca. 14 år. Eiendommen er sentralt beliggende i flotte omgivelser i Lillesand, med nærhet til E-18, Kristiansand, Sørlands senteret og Kjevik flyplass. Det er høy standard på eiendommens materialvalg og byggets tekniske løsninger. Bogstadveien 29 II AS Hoffsveien Holding AS Rygge Eiendomsinvest KS PROSJEKTINFORMASJON Kjøp Etablert August 2012 Egenkapital (MNOK) 33,5 Fremmedkapital (MNOK) 93 Prosjektpris (MNOK) 126,5 Antall kvm Segment Bolig/handel Oslo Fearnley Finans tilrettela kjøp av Bogstadveien 29 i Oslo gjennom etableringen av Bogstadveien 29 II AS. Eiendommen består en næringsseksjon utleid til Cubus med mor selskapsgaranti på lang leieavtale i tillegg til seks leiligheter. PROSJEKTINFORMASJON Kjøp Etablert Mars 2013 Egenkapital (MNOK) 36,6 Fremmedkapital (MNOK) 103,5 Prosjektpris (MNOK) 140,1 Antall kvm Segment Kontor Oslo Prosjektet Hoffsveien Holding AS ble etablert for å kjøpe Hoffsveien 48 på Smestad i Oslo. Eiendommen er bl.a. utleid til Oslo kommune bydel Ullern, NAV og Ullern Legesenter og dekker en rekke av bydelens tjenestetilbud mot all mennheten. Eiendommen har god eksponering mot Ring 3 og har kort avstand til offentlige kommunikasjoner. PROSJEKTINFORMASJON Kjøp Etablert September 2012 Egenkapital (MNOK) 6,1 Fremmedkapital (MNOK) 19,4 Prosjektpris (MNOK) 25,5 Antall kvm Segment Lager Rygge Fearnley Finans tilrettela Rygge Eiendomsinvest KS for å kjøpe et lagerbygg med kontordel beliggende i Sognshøy Næringspark ved Moss lufthavn Rygge, ca 10 km sydøst fra Moss sentrum. Området har god beliggenhet ift. gods- og varehåndtering i Østfold, med nærhet til E18. Eiendommen er utleid til Ramirent AS/Veidekke Eiendom AS på lang kontrakt. 9

12 Porteføljeoversikt Alle tall i NOK SIDE PROSJEKT SEGMENT BELIGGENHET STØRRELSE BYGG (KVM) ESTIMERT EIENDOMS- VERDI ESTIMERT VEK PR. 1% UINNKALT KAPITAL PR. 1% BRUTTO LEIE Agder Statsbygg AS Kontor Lillesand Bulgaria Property Fund AS Utvikling Bulgaria - n/a n/a EiendomsInvest 2009 AS Eiendomsfond n/a Eiendomsselskapet Vest-Sverige AS Bolig/næring Vest-Sverige Eikveien Holding AS Lager/verksted Drammen Hamar Eiendomsinvest KS Logistikk/kontor Hamar Haslevangen Invest KS Kontor/lager Oslo Hoffsveien Holding AS Kontor Oslo Kjelsåsveien Invest AS Kontor/lager Oslo Kombieiendom Invest AS Industri Drammen/Skien Leiraveien Holding KS Logistikk Lillestrøm Logistikkbygg AS Logistikk Lillestrøm/Bergen Løvenskioldgate 1 Invest AS Skole Oslo Millennium Property KS Utvikling Oslo Millennium Property II AS Utvikling Oslo Moss Eiendomsinvest AS Kontor/lager Moss Nordania Eiendom AS Lager Danmark Oslo Nord Eiendomsinvest KS Kontor/handel Oslo Rjukan Næringspark KS Industri Rjukan Rogaland Logistikkinvest AS Logistikk/lager Rogaland Rygge Eiendomsinvest KS Lager Rygge Røyken Næringseiendom KS Kontor/handel Røyken Sentrumshotell Holding KS Hotell Drammen/Lillehammer Ski Skolebygg KS Skole Ski Stavanger Property Invest AS Div. Stavanger Sørlandsparken Eiendomsinvest AS Handel Kristiansand Sørlandsparken Logistikkinvest AS Logistikk/lager Kristiansand Torp Eiendomsinvest AS Kontor Sandefjord Trondheimsveien Eiendomsinvest KS Kontor/treningssenter Oslo Tunsberghus Eiendom AS Kontor/utvikling Tønsberg Vinterbro Eiendomsinvest AS Logistikk Oslo Sum % 3% 3% 3% 6% 32% Kontor Industri Logistikk 12% Utvikling Skole Eiendomsfond Bolig Hotell 10% Handel 29% fearnleyfinans.no 10

13 PROSJEKTENE 2013 Hoffsveien Holding AS tilrettelagt av Fearnley Finans AS i 2013

14 Agder Statsbygg AS Thomas Holtan Leskovsky Telefon: E-post: Paul Dehli Navestad Telefon: E-post: Hilde Østby Telefon: E-post: Agder Statsbygg AS Etablert Eiendomsverdi ved stiftelse Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm Netto yield eiendomsverdi ved stiftelse 6,5% Finansiering ved stiftelse 1. prior pantelån Selgerkreditt Innbetalt egenkapital Prosjektpris ved stiftelse Egenkapitalforhold Innbetalt egenkapital ved stiftelse Uinnkalt ansvarskapital - Innbetalt egenkapital pr. 1% Uinnkalt ansvarskapital pr. 1% - Lillesand Kontor Post- og teletilsynet Total bygningsmasse (BTA) Selveiertomt (kvm), ca ,3 år Vektet indeksregulering 100% til 2,5% kpi 70% av overstigende Utleiegrad 100% Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK) Skattemessig avskrivningssats bygg 2% Sist omsatt pr. 1% - Dato sist omsatt - Sum utbytte/utbetaling pr. 1% - Tilbakebetalt i % av innbetalt E 2014E 2015E Brutto leieinntekt Eierkostnad Netto leieinntekt Andre driftskostnader inkl. adm Netto rentekostnader Estimert skatt Avdrag Prognose utdeling Netto kontantstrøm Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA) A 2013E 2014E 2015E Omløpsmidler Verdi eiendom 1) Sum aktiva Kortsiktig gjeld Langsiktig gjeld Sum passiva VEK ekskl. over-/underkurs 2) Note 2) Etter budsjetterte utdelinger Yieldutvikling 6,5% 6,7% 6,8% Transje ,73% Transje ,25% Flytende Transje ,62% Flytende Sum lån/vektet rente ,56% 22,7 år Netto yield, anslag 6,25% 6,50% 6,75% Estimert eiendomsverdi Rabatt latent skatt 1) Netto gjeld VEK ekskl. over-/underkurs rentesikring Over-/underkurs rentesikring VEK VEK pr. 1% ekskl. over-/underkurs rentesikring VEK pr. 1% Bilde av eiendommene Eiendomsverdi pr. kvm (BTA) Finansieringsgrad (eiendom) 76% 79% 82% IRR siden oppstart før/etter over-/underkurs n/a n/a n/a Nominell avkastning før/etter over-/underkurs n/a n/a n/a Eiendommen er sentralt beliggende i flotte omgivelser i Lillesand, med nærhet til E-18, Kristiansand, Sørlandssenteret og Kjevik flyplass. Det er høy standard på eiendommens materialvalg og byggets tekniske løsninger. Bygget er utleid på lang leieavtale til Post- og teletilsynet og er deres hovedkontor. fearnleyfinans.no 12

15 Bulgaria Property Fund AS Haakon Shetelig Telefon: E-post: Christian Bull Telefon: E-post: Tone Kågen Telefon: E-post: Bulgaria Property Fund AS Etablert Byala Bulgaria Utviklingstomt Finansiering ved stiftelse Innbetalt egenkapital Prosjektpris ved stiftelse Størrelse tomt ca. (kvm) Antatt utviklingspotensial ca. (kvm) Egenkapitalforhold Innbetalt egenkapital ved stiftelse Kapitalutvidelse ved emisjon pr Kapitalutvidelse ved emisjon pr Sum innbetalt egenkapital Sum innbetalt egenkapital pr. 1% Sist omsatt pr. 1% Dato sist omsatt Sum utbytte/utbetaling pr. 1% - Tilbakebetalt i % av innbetalt - Forvaltning Nordic Ltd. (Bulgaria) Bilde av eiendommen Fondet har som forvaltningsstrategi å forvalte fondets kapital i det bulgarske eiendomsmarkedet gjennom ervervelse av tomter hovedsakelig ved Svartehavet. Selskapet eier til sammen ca. 40 mål sammenhengende tomt som er omregulert til bolig- og fritidsformål. Selskapet har ingen gjeld og vil fortløpende vurdere igangsettelse og utvikling av tomten etter de til enhver tid gjeldende markedsforhold. 13

16 Eiendomsinvest 2009 AS Christian Bull Telefon: E-post: Paul Dehli Navestad Telefon: E-post: Jan-Trygve Lund Riise Telefon: E-post: EiendomsInvest 2009 AS Etablert Finansiering ved stiftelse Innbetalt egenkapital Prosjektpris ved stiftelse Egenkapitalforhold Innbetalt egenkapital ved stiftelse Ytterligere kommitert og innbetalt kapital Prosjektpris/ sum innbetalt kapital Innbetalt egenkapital pr. 1% Sist omsatt pr. 1% - Dato sist omsatt - Sum utbytte/utbetaling pr. 1% Tilbakebetalt i % av innbetalt 45% PORTEFØLJEINFORMASJON Kostpris Kostpris gjenværende investeringer Sum investering/avsatt uinnkalt restansvar Vektet kjøpsyield av gjenværende investeringer 7,6% Vektet yield 7,6% Vektet lånerente 6,20% Effektiv belåningsgrad 84% Leieinntekter basert på selskapets eierinteresser (ca. NOK) Vektet gjenværende leietid 8 år Brutto eiendomseksponering (ca. NOK) Antall kvm vektet Investeringsrådgiver Fearnley Finans AS PORTEFØLJEOVERSIKT Eier- Kost- Kjøps- Anslag Anslag Prosjekt andel pris 1) yield verdi 2) yield Dagligvarelogistikk AS 12,0% ,3% ,3% Festningsveien 2 IS 10,0% ,0% ,2% Helsfyr Eiendomsinvest KS 4,0% ,1% ,5% Kongsberg Industribygg AS 5,0% ,1% ,9% Bergen Logistikkbygg AS 8,0% ,3% ,8% Pottemakerveien Kombibygg AS 6,0% ,6% ,5% Torp Eiendomsinvest AS 2,5% ,9% ,8% Sum portefølje og vektete verdier ,6% ,6% Note 1) Pris pr. 1% inkl. ev. tilhørende deltager-/aksjonærlån Note 2) Basert på individuelle verdivurderinger fra prosjektenes respektive forretningsførere Note 3) Helsfyr Eiendomsinvest KS er etter årsskiftet realisert PROGNOSE ANDELSVERDI Antatt verdi portefølje Omløpsmidler Antatt VEK VEK pr. 1% Bilde Selskapet ble etablert med formål om kjøp av andeler og aksjer i annenhåndsmarkedet i etablerte eiendomsprosjektselskaper etter visse retningsliner, herunder løpetid kontrakter, belåningsgrad, utdelingsevne m. m. Salgsproveny fra realiserte investeringer samt løpende utdelinger tilbakebetales aksjonærene og reinvesteres ikke. Selskapet er fullinvestert og er i realisasjonsfasen. fearnleyfinans.no 14

17 Eiendomsselskapet Vest-Sverige AS Christian Bull Telefon: E-post: Thomas Holtan Leskovsky Telefon: E-post: Jarle Lome Telefon: E-post: Eiendomsselskapet Vest-Sverige AS Etablert Eiendomsverdi ved stiftelse (SEK) Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm. (SEK) Netto yield eiendomsverdi ved stiftelse 6,2% Finansiering ved stiftelse (SEK) 1. prior pantelån Innbetalt egenkapital Prosjektpris ved stiftelse Egenkapitalforhold (SEK) Innbetalt egenkapital ved stiftelse Uinnkalt ansvarskapital - Innbetalt egenkapital pr. 1% Uinnkalt ansvarskapital pr. 1% - Vest-Sverige Bolig/næring Div./skole Total bygningsmasse (BTA) Parkeringsplasser år Vektet indeksregulering 100% Utleiegrad 95% Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/SEK) 649 Skattemessig avskrivningssats bygg 2-4% Forvaltning APF AB Sist omsatt pr. 1% Dato sist omsatt Sum utbytte/utbetaling pr. 1% - Tilbakebetalt i % av innbetalt - (SEK) 2013E 2014E 2015E Brutto leieinntekt Eierkostnad Netto leieinntekt Salg eiendom ordinært (iht. budsjett) Andre driftskostnader inkl. adm Netto rentekostnader Estimert skatt Kostnader ifm refinansiering Avdrag Prognose utdeling Netto kontantstrøm Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA) (SEK) 2012A 2013E 2014E 2015E Omløpsmidler Verdi eiendom 1) Sum aktiva Kortsiktig gjeld Langsiktig gjeld Sum passiva VEK ekskl. over-/underkurs Yieldutvikling 6,5% 6,7% 6,8% (SEK) Transje ,36% Flytende Transje ,96% Transje ,35% Transje ,44% Sum lån/vektet rente ,98% 0,6 år (SEK) Netto yield, anslag 6,25% 6,50% 6,75% Estimert eiendomsverdi Rabatt latent skatt Netto gjeld VEK ekskl. over-/underkurs rentesikring Over-/underkurs swap-avtaler VEK VEK pr. 1% ekskl. over-/underkurs rentesikring VEK pr. 1% Bilde av eiendommene Eiendomsverdi pr. kvm (BTA) Finansieringsgrad (eiendom) 75% 78% 81% IRR siden oppstart før/etter over-/underkurs 1%/-1% -3%/-5% -7%/-9% Nominell avkastning før/etter over-/underkurs 3%/-6% -15%/-24% -31%/-40% Porteføljen består av et antall bolig- og kontoreiendommer i Gøteborgsregionen og Vest- Sverige fordelt ca. 50/50 på de to kategorier. Totalt utleibart areal er på ca kvm. Forretningsideen er ordinær drift av eiendomsmassen samt periodiske salg av enkelt objekter eller delportefølje. Salg av to eiendommer forventes å være gjennomført ved halvtårsskiftet 2013 Alingsås og Munkedal. 15

18 Eikveien Holding AS Paul Dehli Navestad Telefon: E-post: Thomas Holtan Leskovsky Telefon: E-post: Jarle Lome Telefon: E-post: Eikveien Holding AS Etablert Eiendomsverdi ved stiftelse Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm Netto yield eiendomsverdi ved stiftelse 8,0% Finansiering ved stiftelse 1. prior pantelån Selgerkreditt Innbetalt egenkapital Prosjektpris ved stiftelse Egenkapitalforhold Innbetalt egenkapital ved stiftelse Uinnkalt ansvarskapital - Innbetalt egenkapital pr. 1% Uinnkalt ansvarskapital pr. 1% - Eikveien 19 og 20 Drammen Lager/verksted Volvo Norge AS og Norsk Scania AS Total bygningsmasse (BTA) Selveiertomt (kvm) ,6 år Vektet indeksregulering 100% Utleiegrad 100% Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK) Skattemessig avskrivningssats bygg 4% Forvaltning Fearnley Finans Asset Management AS Sist omsatt pr. 1% Dato sist omsatt Sum utbytte/utbetaling pr. 1% Tilbakebetalt i % av innbetalt 4% 2013E 2014E 2015E Brutto leieinntekt Eierkostnad Netto leieinntekt Andre driftskostnader inkl. adm Netto rentekostnader Estimert skatt Avdrag Prognose utdeling Netto kontantstrøm Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA) A 2013E 2014E 2015E Omløpsmidler Verdi eiendom 1) Sum aktiva Kortsiktig gjeld Langsiktig gjeld Sum passiva VEK ekskl. over-/underkurs 2) Note 2) Etter budsjetterte utdelinger Yieldutvikling 7,8% 7,9% 8,1% Transje ,23% Transje ,92% Flytende Selgerkreditt ,00% Sum lån/vektet rente ,28% 4,9 år Netto yield, anslag 7,50% 7,75% 8,00% Estimert eiendomsverdi Rabatt latent skatt Netto gjeld VEK ekskl. over-/underkurs rentesikring Over-/underkurs rentesikring VEK VEK pr. 1% ekskl. over-/underkurs rentesikring VEK pr. 1% Bilde av eiendommene Eiendomsverdi pr. kvm (BTA) Finansieringsgrad (eiendom) 73% 76% 78% IRR siden oppstart før/etter over-/underkurs 33%/20% 24%/10% 15%/0% Nominell avkastning før/etter over-/underkurs 52%/30% 37%/15% 22%/1% Eiendommene er beliggende i Kobbervikdalen syd for Drammen og er utleid til Volvo Norge AS og Norsk Scania AS på lange leieavtaler. Bygningsmassen fremstår som moderne og med store selveiertomter, godt egnet for leietagernes bruk. fearnleyfinans.no 16

19 Hamar Eiendomsinvest KS Christian Bull Telefon: E-post: Thomas Holtan Leskovsky Telefon: E-post: Jarle Lome Telefon: E-post: Hamar Eiendomsinvest KS Etablert Eiendomsverdi ved stiftelse Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm Netto yield eiendomsverdi ved stiftelse 7,6% Finansiering ved stiftelse 1. prior pantelån Selgerkreditt Innbetalt egenkapital Prosjektpris ved stiftelse Egenkapitalforhold Innbetalt egenkapital ved stiftelse Uinnkalt ansvarskapital Innbetalt egenkapital pr. 1% Uinnkalt ansvarskapital pr. 1% Smiuhagan 10 Hamar Logistikk/kontor Posten Norge AS Total bygningsmasse (BTA) Selveiertomt (kvm) ,6 år Vektet indeksregulering 80% Utleiegrad 100% Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK) 708 Skattemessig avskrivningssats bygg 4% Sist omsatt pr. 1% Dato sist omsatt Sum utbytte/utbetaling pr. 1% Tilbakebetalt i % av innbetalt 14% 2013E 2014E 2015E Brutto leieinntekt Eierkostnad Netto leieinntekt Andre driftskostnader inkl. adm Netto rentekostnader Estimert skatt Avdrag Prognose utdeling Netto kontantstrøm Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA) A 2013E 2014E 2015E Omløpsmidler Verdi eiendom 1) Sum aktiva Kortsiktig gjeld Langsiktig gjeld Sum passiva VEK ekskl. over-/underkurs 2) Note 2) Etter budsjetterte utdelinger Yieldutvikling 7,0% 7,1% 7,3% Transje ,77% Flytende Transje ,84% Sum lån/vektet rente ,78% 3,7 år Netto yield, anslag 6,75% 7,00% 7,25% Estimert eiendomsverdi Rabatt latent skatt Netto gjeld VEK ekskl. over-/underkurs rentesikring Over-/underkurs rentesikring VEK VEK pr. 1% ekskl. over-/underkurs rentesikring VEK pr. 1% Bilde av eiendommen Eiendomsverdi pr. kvm (BTA) Finansieringsgrad (eiendom) 71% 73% 76% IRR siden oppstart før/etter over-/underkurs 24%/19% 18%/13% 12%/7% Nominell avkastning før/etter over-/underkurs 65%/52% 47%/34% 31%/17% Eiendommen er sentralt beliggende i næringspark ca. 1 km fra E6 og ca. 8 km nord for Hamar. Bygget ble oppført i år 2001 og er i god forfatning. Det foreligger et utviklingspotensial på ca kvm. Gjenværende leieavtalen er på 7,6 år til barehouse betingelser med Posten Norge AS. 17

20 Haslevangen Invest KS Morten Ring-Andersen Telefon: E-post: Paul Dehli Navestad Telefon: E-post: Tone Kågen Telefon: E-post: Haslevangen Invest KS Etablert Eiendomsverdi ved stiftelse Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm Netto yield eiendomsverdi ved stiftelse 7,6% Finansiering ved stiftelse 1. prior pantelån Selgerkreditt Innbetalt egenkapital Prosjektpris ved stiftelse Egenkapitalforhold Innbetalt egenkapital ved stiftelse Uinnkalt ansvarskapital Innbetalt egenkapital pr. 1% Uinnkalt ansvarskapital pr. 1% Haslevangen 14 Oslo Kontor/lager Heidenreich AS, Oras AS og Norsk Glassgjenvinning AS Total bygningsmasse (BTA) Selveiertomt (kvm) ,2 år Vektet indeksregulering 100% Utleiegrad 100% Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK) Skattemessig avskrivningssats bygg 2% Forvaltning Fearnley Finans Asset Management AS TBB Driftstjenester AS Sist omsatt pr. 1% - Dato sist omsatt - Sum utbytte/utbetaling pr. 1% - Tilbakebetalt i % av innbetalt E 2014E 2015E Brutto leieinntekt Eierkostnad Netto leieinntekt Andre driftskostnader inkl. adm Netto rentekostnader Estimert skatt Avdrag Prognose utdeling Netto kontantstrøm Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA) A 2013E 2014E 2015E Omløpsmidler Verdi eiendom 1) Sum aktiva Kortsiktig gjeld Langsiktig gjeld Sum passiva VEK ekskl. over-/underkurs 2) Note 2) Etter budsjetterte utdelinger Yieldutvikling 7,5% 7,6% 7,8% Transje ,82% Transje ,12% Flytende Transje ,00% Selgerkreditt ,50% Sum lån/vektet rente ,75% 3,7 år Netto yield, anslag 7,25% 7,50% 7,75% Estimert eiendomsverdi Rabatt latent skatt Netto gjeld VEK ekskl. over-/underkurs rentesikring Over-/underkurs rentesikring VEK VEK pr. 1% ekskl. over-/underkurs rentesikring VEK pr. 1% Bilde av eiendommen Eiendomsverdi pr. kvm (BTA) Finansieringsgrad (eiendom) 70% 72% 75% IRR siden oppstart før/etter over-/underkurs 44%/14% 32%/1% 21%/-12% Nominell avkastning før/etter over-/underkurs 64%/19% 46%/1% 29%/-16% Eiendommen er beliggende sentralt på Hasle i Oslo og har en fornuftig fordeling av kontor, lager og parkeringsplasser. Det pågår for tiden stor aktivitet i området med utvikling av Arcus gamle eiendom. Bygget er totalrenovert i 2008 og fremstår i meget god teknisk stand. 3 solide leietakere med vektet gjenværende leietid på 7,2 år. fearnleyfinans.no 18