REGULERINGSPLAN FOR Sjusjøvangen i Ringsaker kommune - PLANBESKRIVELSE

Transkript

1 REGULERINGSPLAN FOR Sjusjøvangen i Ringsaker kommune - PLANBESKRIVELSE Dato: Revidert: Utleiehytter sett fra nord. 1

2 0 Innholdsfortegnelse 0 Innholdsfortegnelse Planens bakgrunn og formål Hvorfor fremmes planforslaget? Hvem fremmer planforslaget? Eierforhold Beliggenhet og beskrivelse av planområdet Avgrensning av planområdet Terrengforhold Krav om planprogram og særskilt konsekvensutredning Gjeldende planer i området Om planforslaget Oversikt over arealformål Planforslagets innhold Planforslag og arkitektonisk utforming Konsekvenser av planforslaget Risiko- og sårbarhetsanalyse Planprosessen Oppstart og høring Oppsummering av merknader

3 1 Planens bakgrunn og formål 1.1 Hvorfor fremmes planforslaget? Formålet med reguleringsplanen er å endre reguleringsformål fra forretning/turistbedrift til fritidsbebyggelse/fritids- og turistformål. 1.2 Hvem fremmer planforslaget? Planforslaget er utarbeidet og fremmes av Mjøsplan AS, pb. 6, 2390 Moelv, v/arealplanlegger Tor Ivar Gullord og arkitekt Gabriele Niedermeier, på vegne av oppdragsgivere Sissel og Frank Thoresen. 1.3 Eierforhold Grunneiere innen planområdet Pihl AS Naboer/gjenboere til planområdet Fnr og 2051 Pihl AS Fnr. 297 John Erik Mørk, hytteeier Fnr og Solbakken Treningssenter Fnr Pihl AS Andre instanser og grupper som er eller kan være særskilt berørt Saken gjelder omregulering av eksisterende bebyggelse, så det er ingen spesielle parter, utover naboer ol. 1.4 Beliggenhet og beskrivelse av planområdet. Ringsaker er landets største hyttekommune. Sjusjøen og øvrig hyttebebyggelse i Ringsakerfjellet er av stor betydning for turistnæringen. Ringsakerfjellet er også et viktig frilufts- og rekreasjonsområde for innbyggerne ikke bare i egen kommune, men for hele regionen. En fortsatt utvikling i fjellet må balansere mellom utbygging og bevaring av de uberørte fjell- og friluftsområdene. Dette er avgjørende for å opprettholde et attraktivt fjellområde. Som følge av VA-utbygging og at en ønsker å bevare de ubebygde fjellområdene til frilufts- og rekreasjonsbruk, må ny hyttebygging skje gjennom fortetting, begrenset utvidelse av allerede utbygde områder eller som ny utbygging i de mer lavereliggende fjellog skogområder. Planområdet er bebygd, 8 daa og ligger moh. Området ligger 40 km nord fra Brumunddal. 3

4 Beliggenhet av planområde. Reguleringsområde ligger i Sjusjøen sentrum. Adkomst til planområdet via Sjusjøvegen FV 2 fra Brumunddal. Planområdets beliggenhet i Sjusjøen sentrum. 4

5 Grunnkart med plangrense. Ortofoto med plangrense. 5

6 1.5 Avgrensning av planområdet Planområdet ligger i Ringsaker kommune, GNR. 527, BNR. 1, FNR 1863, tomt 4050 og GNR. 527, BNR. 1, FNR. 1591, tomt 400. Plangrensen er lagt i eiendomsgrenser. 1.6 Terrengforhold Grunnforholdene innenfor planområdet er fjell med noe varierende morenemasse over. Terrenget heller mot sør. 1.7 Krav om planprogram og særskilt konsekvensutredning Planen omfatter arealer som er avsatt som sentrumsområde i kommuneplanen. Det vurderes derfor ikke som nødvendig å behandle planen etter forskrift om konsekvensutredninger og dermed utarbeide eget planprogram og særskilt konsekvensutredning, jfr. plan- og bygningslovens 4-1 og Gjeldende planer i området Kommuneplanens arealdel : Kommuneplanens arealdel vedtatt viser området som sentrumsområde. Kommuneplanens retningslinjer for Sjusjøen sentrum (kap. 2.4, retn. linje b) angir at ny fritidsbebyggelse i Sjusjøen bør være konsentrert bebyggelse i form av leilighetsbygg i 2 etasjer eller mer og at en bør unngår flere frittliggende enefritidsboliger i sentrumsområdet. Utsnitt fra kommuneplanens arealdel

7 1.8.2 Endringer i forhold til gjeldende kommuneplan: Ved å omregulere avsatt planområdet til «fritidsbebyggelse-konsentrert / fritids- og turistformål» endres kun arealformål mens innholdet vil være i samsvar med kommuneplanens intensjon om ny type fritidsbebyggelse (se punkt 1.8.1) Regulerings og/eller bebyggelsesplaner Sjusjøen reguleringsplan, godkjent Reguleringsplan for Sjusjøen Fjellstue, godkjent Utsnitt fra gjeldene reguleringsplaner Endringer i forhold til gjeldende regulerings og/eller bebyggelsesplaner: Detaljreguleringsplan for Sjusjøvangen medfører endringer i følgende reguleringsplaner: Sjusjøen reguleringsplan, godkjent Endringen er arealformål til «fritidsbebyggelse-konsentrert / fritids- og turistformål» 7

8 2 Om planforslaget 2.1 Oversikt over arealformål Planforslaget inneholder følgende arealformål: Bebyggelse og anlegg - Kombinert bebyggelse og anleggsformål fritidsbebyggelse-konsentrert/fritids- og turistformål Arealoppgave: - Fritidsbebyggelse-konsentrert 8,0 daa Sum totalt cirka: 8,0 daa 2.2 Planforslagets innhold Område er en sørvendt li med stedstypisk vegetasjon for Ringsakerfjellet. Grunnforholdene innenfor planområdet er varierende morenemasser. Innenfor planavgrensningen på reguleringsplan for Sjusjøvangen er det to tomter. Tomt i sør med èn fritidsbebyggelse blir brukt som fritidsbolig. Fritidsbebyggelse sett fra nord. Tomt 4050 i nord med 6 stk. tomannsfritidsboliger som har leiligheter til utleie. 8

9 Tomannsfritidsboliger sett fra sør. Gjennom mange år med utleievirksomhet framstår forfatningen og teknisk standard på bebyggelsen med oppgraderingsbehov. Det har vist seg at etterspørselen av utleieleiligheter har gått tilbake i de siste årene. Intensjonen med detaljreguleringen er å tilrettelegge forholdene slik at utvikling av eiendommen åpner opp for både utleie og salg av hver del av tomannsfritidsboligen med tilhørende tomt. 2.3 Planforslag og arkitektonisk utforming Eksisterende terreng, vegetasjon, veier, eksisterende høyder på bebyggelse og tomtegrenser er kartlagt. Fritidsbebyggelse-konsentrert / fritids-turistformål HK/FT 1 og 2: Dagens innkjøring til eiendommene opprettholdes. Områdene kan utvikles som helhetlig konsept med tomteutnyttelse på maks BYA=25%. Innenfor en byggegrense kan det settes opp fritidsleiligheter eller bebyggelse i kjede eller rekke i to etasjer jfr. definisjonene i veileder T- 1459, Grad av utnytting. Kommuneplanens parkeringsbestemmelser er førende. Endelig antall og størrelse på fritidsboliger fastsettes i en samlet situasjonsplan. Innenfor HK/FT 2 er det en dreneringsgrøft som ble etablert når områdene i nord ble bebygd. En plan for overvannshåndtering må utarbeides sammen med situasjonsplanen. Bestemmelser for farge- og materialbruk sikrer at fritidsbebyggelsen harmonerer best mulig med den eksisterende bebyggelsen og fjellandskapet. På nordsiden av fritidsbebyggelsen er det en 3-5m høy skråning som gjør at eksisterende bebyggelse ligger lavt i terrenget. Siden kommuneplanens retningslinjer for Sjusjøen sentrum angir at ny fritidsbebyggelse i Sjusjøen bør være konsentrert bebyggelse i form av leilighetsbygg i to etasjer eller mer, settes reguleringsbestemmelser for dette. Overkant sokkel og bygningshøyde på eksisterende bebyggelse er oppmålt. Målte høyder er utgangspunkt for ny gesims- og mønehøyde. 9

10 Illustrasjon snitt 1 og 2. Siktlinje i snitt 1 viser at økt bygningshøyde ikke kommer til å forstyrre utsikten for eksisterende hytte nr på nordsiden av planområde. Illustrasjonen viser snitt 1. 10

11 Illustrasjonen viser snitt 2. Foto viser dagens fritidsbebyggelse sett fra vegen som ligger nord for planområde. Skal bebyggelse innenfor HK/FT1 (hus 1 til 8) oppgraderes og påbygges med en annen etasje tillates det ikke å bygge flere m2 BYA utover eksisterende bebyggelse. I tilfelle èn del av tomannsfritidsboligen skal erstattes/gjenoppbygges skal det settes opp tilsvarende nybygg i proporsjoner, størrelse, møneretning, gesimshøyde, mønehøyde og fargevalg. Bebyggelsen plasseres på samme sted som tidligere bebyggelse. I tilfelle det bygges på en annen etasje på fritidsboliger 9 til 12 må nybygget plasseres i god avstand til bebyggelse 1 til 4. 11

12 Illustrasjon med hyttenummer og formålsbetegnelse 2.4 Konsekvenser av planforslaget Om planens betydning mht. miljøspørsmål, naturgrunnlag, forurensning, støy m.m Støy, forurensning, helse og sikkerhet Trafikkbelastningen vil øke ubetydelig i forhold til vegnettets kapasitet Kulturminner Dersom det i forbindelse med tiltak i marken oppdages automatisk fredete kulturminner som tidligere ikke er kjent, skal arbeidet stanses i den utstrekning det berører kulturminnene eller deres sikringssoner på 5 meter. Det er viktig at også de som utfører arbeidet i marken gjøres kjent med denne bestemmelse. Melding om funn skal straks sendes Samferdsel, kulturminner og plan v/ kulturminneavdelingen, Hedmark fylkeskommune, j.fr. lov om kulturminner 8, annet ledd Vurderinger i forhold til naturmangfoldsloven, ( 8-12) 8 Kunnskapsgrunnlaget. Naturbasen viser ingen registreringer i dette området. I Artsdatabanken er det ikke registrert noen funn av truet art. Kunnskapsgrunnlaget vurderes tilstrekkelig. 9 Føre-var-prinsippet. Kunnskapsgrunnlaget vurderes godt nok og da bør føre-var-prinsippet være ivaretatt. Det finnes også betydelig lignende naturområder i nærhet til tiltaket. 10 Økosystemvurderinger og samlet belastning. Planområdet er avklart på kommuneplannivå og vurderes derfor drøftet på det nivået. Reguleringen medfører ikke noen ekstra belastning på naturtyper eller økosystem, utover det som er ivaretatt gjennom overordnet plan. 11 Kostnader til avbøtende tiltak og vurdering av behov. 12

13 Det vurderes ikke aktuelt å pålegge spesielle tiltak i denne saken og dermed ikke bekostning av slike. 12 Alternativ-vurderinger. Det vurderes at de negative konsekvensene for naturmangfoldet ikke er større enn ved evt. andre lokaliseringer. Tiltaket inneholder en forholdsvis høy utnytting av areal og dermed en god nok måte å bygge ut på, sett i forhold til alternative utbyggingsmåter Energibruk og oppvarming Strømfordeling skjer via jordkabel. Vedfyringen er tillatt. Bygninger bygges etter byggetekniske forskrifter til enhver tid og dette vil sikre lav energibruk Grønnstruktur, natur og friluftsliv Sjusjøen er et fritidsområde som blir brukt året rundt. Det er viktig å sørge for at interesser som er knyttet til et variert friluftsliv i område, for eksempel turstier og skiløyper er ivaretatt og at forbindelsene ut til friluftsområdene er sikret. Planområdet er satt inn i større sammenheng i forhold til eksisterende løypenettet utenfor planavgrensningen. Planområdet er i kort avstand til eksisterende løypenettet. Skiløyper rundt planområde Trafikk og parkering Adkomst til planområde er via eksisterende veier. Parkering skjer på hver enkelt eiendom. 13

14 2.4.7 Barn og unge Planen berører ikke arealer som kun brukes av barn og unge til lek eller andre aktiviteter. Mulighetene for barn og unges bruk av området til friluftslivsaktiviteter vil heller ikke reduseres som følge av planen. Innenfor planområdet foreslås krav om leke- og oppholdsareal på minst 150 m² for hvert av de to delområdene Kultur, estetikk og landskap/vegetasjon Reguleringsbestemmelsene som vil være styrende for planområde sikrer estetisk utforming av eksisterende bebyggelse og legger ikke opp til noe som vil kunne gi vesentlige negative konsekvenser Tilgjengelighet for alle /Universell utforming Planen vil ivareta tilgjengelighet for alle. Det er ikke lagt inn andre krav enn det som ligger i plan- og bygningslovens forskrifter Vann og Avløp Reguleringsplanområde er tilknyttet privat vannverk som ligger ca. 500 m i nord. Område er tilknyttet kommunalt avløpsnettet Overvannshåndtering Videre utbygging krever utredning av overvannshåndteringen. Det kan være aktuelt å flytte grøft/rørledninger til eiendomsgrense for å kunne utnytte byggetomta bedre. Overvannsløsninger for Sjusjøvangen foreslås sett i sammenheng med overvannshåndteringen i planområde Graaten. Å unngå flomfare blir et tema i en redegjørelse for overvannshåndtering, i byggesaken. 2.5 Risiko- og sårbarhetsanalyse Analysen beskriver alle risiko- og sårbarhetsforhold som kan ha betydning for utbyggingsarealer og trafikkarealer innenfor planen eller som følge av en utbygging etter planen Metode Risiko- og sårbarhetsanalyse er gjennomført iht. planlovens 4-3 og rundskriv fra DSB. Mange uønskede hendelser er ut fra en generell/teoretisk vurdering sortert i hendelser som kan påvirke nye tiltaks funksjon og hendelser som kan påvirke omgivelsene (henholdsvis konsekvenser av tiltak og konsekvenser for tiltak i tabellen). Forhold som er med i sjekklisten, men som ikke er relevant for tiltakene, er ikke kommentert i analysen. Vurderinger av sannsynlighet for uønsket hendelse er delt i: Svært sannsynlig (4) kan skje regelmessig: forholdet er kontinuerlig tilstede Sannsynlig (3) kan skje av og til, periodisk hendelse Lite sannsynlig (2) kan skje (ikke usannsynlig) Usannsynlig (1) hendelsen er ikke kjent fra tilsvarende situasjoner/forhold, men teoretisk sjanse. Vurdering av konsekvenser av uønsket hendelse er delt i: Ubetydelig (1): Ingen person- eller miljøskade Mindre alvorlig (2): få/små person- eller miljøskade Alvorlig (3): Alvorlig person- eller miljøskade 14

15 Svært alvorlig (4): Personskade som medfører død eller varige men, mange skadd eller langvarige miljøskader Vurdering av risiko som funksjon av sannsynlighet og konsekvens er gitt i tabell nedenfor: Konsekvens: 1. Ubetydelig 2. Mindre alvorlig 3. Alvorlig 4. Svært alvorlig Sannsynlighet: 4. Svært sannsynlig 3. Sannsynlig Lite sannsynlig 1. Usannsynlig Konklusjon: Hendelser i røde felt: Tiltak nødvendig. Hendelser i gule felt: Tiltak vurderes ut fra kostnad/nytte Hendelser i grønne felt: Enkle tiltak gjennomføres. Risikomatrise og konklusjon Nedenfor er de ulike vurderte hendelsene summert i en risikomatrise. Numrene i matrisen viser til nummer i analysetabellen Konsekvens: 1. Ubetydelig 2. Mindre alvorlig 3. Alvorlig 4. Svært alvorlig Sannsynlighet: 4. Svært sannsynlig 3. Sannsynlig Lite sannsynlig 43,44,45 *) 1. Usannsynlig *) Tallene referer til punkter i sjekkliste i vedlagte ROS-analyse. Gjennom ROS-analysen konkluderes det med at det er 3 aktuelle hendelser som har risiko som er til stede og er vurdert med hensyn til sannsynlighet og konsekvens. Disse er vurdert til å havne i gul kategori og dermed medfører at tiltak skal vurderes. Dette gjelder: Hendelse nr. 43: Trafikkulykker i anleggsperioden: Slike hendelser er ikke tema i reguleringsplanen. Sikkerheten i renoveringsperioden skal ivaretas av utbygger i henhold til gjeldende lovverk. Hendelse nr. 44: Ulykker i av- /påkjøring: Økt trafikk i forbindelse med renoveringen/bygging kan føre til ulykker ved av- / påkjøring. Det antas at dagens kryssutforming er god nok, ettersom det ikke er kjent hendelser om ulykke. Hendelse nr. 45: Ulykker med gående/syklende: Det vil bli bygd gang- og sykkelveg langs Sjusjøvegen/fylkesveg 2 ca jf. Reguleringsplan for gang- og sykkelveg langs fv 2 fra Rømåsbommen til Graaten. Gående/syklende er alltid utsatt for risiko for ulykker. Ut fra en total vurdering av sannsynlighet og konsekvens, virker det samlet sett å være liten sannsynlighet for risiko knyttet til de omtalte faktorer og dermed liten konsekvens forbundet med byggingen, forutsatt at nevnte tiltak blir gjennomført. 15

16 2.5.2 Analyse Risiko- og sårbarhetsanalysen er vedlagt planbeskrivelsen. 3 Planprosessen 3.1 Oppstart og høring Det ble avholdt oppstartsmøte med Ringsaker kommune Varsel om planoppstart ble kunngjort i Hamar Arbeiderblad i januar Aktuelle myndigheter og naboer ble varslet i brev datert Frist for merknader til oppstart ble satt til Planforslaget ble lagt ut til høring og offentlig ettersyn Høring ble annonsert i Hamar Arbeiderblad og Ringsaker Blad Aktuelle planinstanser og naboer/gjenboere ble varslet pr brev eller e-post. 3.2 Oppsummering av merknader Norges vassdrags- og energidirektorat (NVE) : Av NVEs kart ser det ut som det starter en bekk i planområdet, men i plandokumentene beskrives den som både bekk og dreneringsgrøft. I ROS-analysen står det at området ikke er flomutsatt uten at det er begrunnet. Utbygging vil øke tette flater og det er viktig at det lages en overordna plan for overvannshåndtering, slik at ny utbygging ikke øker flomfaren for nedstrøms bebyggelse ved at det slippes på for store mengder overvann til bekken. Dersom det går en bekk med årssikker vannføring gjennom planområdet anbefaler NVE at det settes byggegrense mot bekken, som både verner om bekken og ivaretar eventuell flomfare. Kommentar: Det som ser ut som en bekk i kartet er i følge grunneier en grøft som han med flere har gravet. Grøfta ligger i forlengelsen av rør under hyttene som tar unna overflate- og smeltevann fra planområdet og fra noen områder nord for planområdet. Grøfta er tørr om sommeren. Forslagsstiller mener det kan bli aktuelt å flytte grøft/rørledninger til eiendomsgrense for å kunne utnytte byggetomta bedre. Overvannsløsninger for Sjusjøvangen bør sees i sammenheng med overvannshåndteringen i planområdet Graaten, som er nabo i øst. Videre utbygging krever utredning av overvannshåndteringen i byggesaken for begge planområdene. Hedmark fylkeskommune mener planen har gode bestemmelser om utforming og tilpasning til landskap, terreng og eksisterende bebyggelse, men understreker hensynet til seterområdet på Sjusjøen. Kommentar: Krav om tilpasning til seterområdet på Sjusjøen foreslås tatt inn planbestemmelse 4.1. Fylkesmannen i Hedmark (FM) Innenfor sentrumsområdet på Sjusjøen, med høyere arealutnyttelse og økt trafikk, bes kommunen vurdere å gi bestemmelser til reguleringsplanen som sikrer tilstrekkelige og egnede uteoppholdsarealer for barn og unge jf. T-2/08. FM forutsetter at bekken som renner ut av nedre del av planområdet ikke utgjør noen flomfare. Kommentar: Det foreslås å stille krav til felles leke- og oppholdsareal i samlet situasjonsplan jf. planbestemmelse 5.2. I planbestemmelse 6.1 foreslås oppholdsareal på minst 150 m² for hver av delområdene. 16

17 Når det gjelder spørsmålet om flomfare vises det til kommentarer til NVEs merknader. Solbakken treningssenter v/ Norulf Støve på vegne av Tore Amdahl, Marianne Wood, Knut Jahr og Svein Frogner som er hytteiere på øversiden av vegen, : I planbestemmelsene må det framgå at utgangshøyden for 2 etasjer må være eksisterende terreng uten oppfylling eller senking av terreng først. Det må beregnes maksimale kotehøyder på gesims og møne. Av hensyn til bakenforliggende bebyggelse må det ikke bli store loftsvolumer, men tak med relativt små takvinkler. Kommentar: Planbestemmelse 6.1 har allerede krav til maksimale gesims- og mønehøyder regnet fra gjennomsnittlig opprinnelig terreng. 6.1 har også krav til skråtak mellom 15 og 30 grader. Både eksisterende og ny byggelse i planområdet vil ligge betraktelig lavere enn bakenforliggende bebyggelse. Byggehøyder og hensynet til sikt anses godt ivaretatt og begrunnet i planforslaget. Snitt 1 i illustrasjon side 10 i planbeskrivelsen viser sikt for bakenforliggende bebyggelse. Gjennom planbestemmelse 5.1 kreves 2 terrengprofiler som del av byggesøknad. Maksimale kotehøyder er vanskelig å fastsette i fallende terreng når det ikke er fastsatt hvor bebyggelsen skal plasseres. Det foreslås derfor ingen endringer av planforslaget. 17