ENTREPRISE/SKATT GRENSEN MELLOM VEDLIKEHOLD OG PÅKOSTNING 1_Tittellysbilde Særlig om den skattemessige behandlingen av entreprisearbeider

Transkript

1

2 ENTREPRISE/SKATT GRENSEN MELLOM VEDLIKEHOLD OG PÅKOSTNING 1_Tittellysbilde Særlig om den skattemessige behandlingen av entreprisearbeider Advokat Johan Henrik Vister Entreprise - Skatt - grensen vedlikehold og påkostning m.v 2

3 Hvorfor må vi kunne skattemessige regler om vedlikehold og påkostning? 1. De som har krav på skattemessig fradrag for driftsutgifter må tilordnes dette. 2. Kostnad til vedlikehold av en eiendom vil kunne være en driftsutgift fradragsrett. 3. Påkostning gir gunnlag for å øke inngangsverdi betydning ved skattepliktig salg. 4. Grensen mellom vedlikehold og påkostning kan være vanskelig å trekke. 5. Vurderingen og plasseringen bør skje i forbindelse med regnskapsføringen. 6. Faktura for entreprisearbeid kan omfatte vedlikehold og/eller påkostning. Entreprise - Skatt - grensen vedlikehold og påkostning m.v 3

4 Skatteplikt ved utleie eller salg av bolig Utleie: - nettoinntekt ved utleie av hele boligen er skattepliktig - vedlikehold gir rett til fradrag. (Bare inntekt samlet inntil NOK ,- pr. år er fritatt). Salg: - skattefritt hvis eid i mer enn 1 år, og brukt selv minst 1 av de siste 2 år. - hvis ikke skattefritt gevinstbeskatning påkostninger øker inng. verdien og reduserer gevinsten. Entreprise - Skatt - grensen vedlikehold og påkostning m.v 4

5 «Felleskostnader» - Andel felles vedlikehold skal ligge her (Brl. 5-19; «Felleskostnadene i laget..») - Kan det være både vedlikehold og påkostning i felleskostnadene? - Ulik praktisering mange skiller ikke mellom dette under regnskapsføringen. - Hvordan kan andelshaver/sameier få nærmere info om fordelingen? - Hvis felleskostnader omfatter renteutgifter husk at disse er innberettet ved ligningen. Entreprise - Skatt - grensen vedlikehold og påkostning m.v 5

6 «Vedlikeholdsfond» særlige innskudd Vedlikeholdsfond er avsetninger eller innbetalinger til særskilt formål. (E 23; «..fremtidig vedlikehold, påkostning eller andre fellestiltak»). Inntil fondsmidlene brukes; kapital innskudd (formue) - gir renteinntekt. Ved bruk av midlene; Til vedlikehold rett til fradrag (driftsutgift) i året utgiften pådras. Til påkostning/oppgradering aktiveres grunnlag for økt inngangsverdi. Entreprise - Skatt - grensen vedlikehold og påkostning m.v 6

7 Hvem kan kreve fradrag for vedlikehold m.v - I? Borettslag Sktl. 7-3 innebærer at lag med mange andelshavere normalt ikke er eget skattesubjekt, men at andelshaverne beskattes for formue og inntekt. Andelshavere som har skattepliktige leieinntekter kan kreve fradrag for utgifter bl.a vedlikehold. Både egne vedlikeholdsutgifter og andel av lagets, f.eks ytre vedlikehold. Andelshavere som får skattepliktig gevinst ved salg kan oppregulere inngangsverdi med sin andel av påkostninger/oppgraderinger. Fordeling mellom andelshavere: velge mellom husleiebrøk eller andelsbrøk FSFIN Entreprise - Skatt - grensen vedlikehold og påkostning m.v 7

8 Hvem kan kreve fradrag for vedlikehold m.v - II? Boligaksjeselskap Sktl. 7-3 også for disse når det vesentlige ( 85 %) av inntektene («husleien») kommer fra aksjonærer, og formålet for det vesentlige er bolig. (Utleie som aksjonærene hver for seg driver med (egen leilighet) skal ikke medtas ved denne klassifisering) Da vil ikke aksjeselskapet, men aksjonærene bli tilordnet andel av formue og inntekt. Samme som for borettslag. Men leier selskapet ut et f.eks til butikk/næring og leieinntektene overskrider 15 % av de samlede inntekter vil selskapet som sådan kunne komme i skatteposisjon. Entreprise - Skatt - grensen vedlikehold og påkostning m.v 8

9 Hvem kan kreve fradrag for vedlikehold m.v - III? Boligsameier eierseksjonssameier Vil normalt være et bruttolignet sameie (netto ligning hvis sameiet driver næring vil da være et deltagerlignet selskap (ANS,DA). Bruttoligning innebærer at sameiere blir tilordnet sin andel av formue og inntekt. Fordeling: deles likt hvis ikke annet følger av sameieavtalen. Ofte avtalt brøker basert på leilighetenes størrelse. Sameier som driver utleie kan bli skattepliktig for sin leie og gevinst ved salg. Behov for å vite andel utgift til vedlikehold og andel av påkostninger. Entreprise - Skatt - grensen vedlikehold og påkostning m.v 9

10 Hvem kan kreve fradrag for vedlikehold mv. IV? Selskaper Nettolignet sameiet, ANS, DA, KS, IS er selskapsformer med såkalt deltakerligning, hvor formue, inntekt og evt. underskudd tilordnes deltakere etter eierandel. Deltakere må føre opp dette i sine selvangivelser. Selskapet som sådan ikke skattesubjekt. Aksjeselskap (AS, ASA) er selvstendig skattesubjekt, og beskattes for sin inntekt. Aksjonærene beskattes bare for utbytte og gevinst ved salg av aksjer, samt formue (verdi av aksjen), men pga. fritaksmetoden er mange aksjonærer fritatt. (Husk unntak for boligaksjeselskap som lignes etter 7-3 ref. over). Disse har rett til fradrag for vedlikehold, og påkostninger må aktiveres. Ulike saldogrupper med ulike avskrivningssatser. (Kommer tilbake til dette). Entreprise - Skatt - grensen vedlikehold og påkostning m.v 10

11 Skattemessige grunnlag Sktl. 5-1: Fordel vunnet ved bl.a kapital (hovedregelen). Sktl. 6-1: Hovedregelen om fradrag, bl.a kostnad til «vedlikeholde». Sktl : «Det gis fradrag for kostnader til vedlikehold og forsikring av hus.og annet driftsmiddel. Det gis ikke fradrag ved skattefri bruk av egen bolig eller fritidsbolig, jfr. kap. 7.» Sktl. Kap 7: 7-1 (Skattefritak for egen bruk), 7-2 (Utleieinntekter), 7-3 (Andelshavere i boligselskaper). Sktl : avskrivningsgrupper når påkostning skal aktiveres ulike satser. Lignings ABC: Vedlikehold: arbeid som utføres for å bringe eiendommen tilbake til den stand den var som ny. Men også modernisering når visst behov for vedlikehold. Lignings ABC: Påkostning alt som fører til en bedre stand eller til en annen stand enn det tidligere har vært i, eks: tilbygg, modernisering, rene endringer. Entreprise - Skatt - grensen vedlikehold og påkostning m.v 11

12 Grensen vedlikehold påkostning eksempler Vedlikehold Overmaling av tidligere Utskifting av VV bereder Utbedring av VA-anlegg Utskifting av EL-anlegg Fjerne lettvegg for å kunne vedlikeholdet gulvet, og bygge veggen opp igjen. Påkostning Førstegangs maling Sette opp nytt gjerde Pålagt tilknytning til VA Opprettelse av nye El punkt Riving og flytting av vegg for ny rominndeling. Entreprise - Skatt - grensen vedlikehold og påkostning m.v 12

13 Fradrag for «tenkt vedlikehold»? Når det er behov for vedlikehold, men i stedet velger å oppgradere/bedre standard. Eks: helt nytt og bedre bad (standardforbedring) istedenfor å vedlikeholde det gamle. Eks: ny parkett istedenfor utskifting av et slitt vinylgulv. Har da krav på fradrag for et beløp tilsvarende hva det ville ha kostet å vedlikeholde det gamle, forutsatt opprettholdelse av samme funksjon på samme sted (Lign. ABC). Blir en skjønnsmessig fordeling bør sikre «bevis» for fordelingen, f.eks innhente en vurdering fra en takstmann, den utførende entreprenør eller innleid byggeleder (større prosjekter). Entreprise - Skatt - grensen vedlikehold og påkostning m.v 13

14 Ankesak for H.r i 2016 «Norrøna Eiendom» Anke over Borgarting lagmannsretts dom Gjelder klassifisering av vedlikeholds- og rehabilitetsomkostninger sktl Nørrøna Eiendom AS forr. eiendom fra 1960 tallet, foretok renovering i Samlet for ca. 17 millioner, aktiverte ca. 2,4 million, og resten ca. 14,6 million fradragsført som vedlikehold. Bokettersyn. Skatteetaten vedtak: 3,4 millioner av vedlikeholdsfradrag for 2008 ble tilbakeført og tillagt avskrivningsgrunnlaget. Tingretten og lagmannsretten: Enig med skatteetaten. Saken har blitt behandlet av Høyesterett i sommer og vi venter på dom. Entreprise - Skatt - grensen vedlikehold og påkostning m.v 14

15 Ankesak forts; Ankesaken gjelder bl.a klassifisering delvis skjønnsmessig vurdering av; Riving av kjøkken som ikke ble erstattet med nytt kjøkken (Måtte fjernes pga vedlikehold av gulvet). Riving av innvendige vegger som ikke ble satt opp igjen (Riving pga vedlikehold av gulv, men ble ikke satt opp igjen pga. ny butikkløsning). Endringer i fasade. Skatteetaten var enig i at den trengte vedlikehold, men veggen ble trukket ut i 1. etg, og det ble montert større vinduer tilpasset butikklokale. Fasaden fikk nytt utseende, nytt materialvalg, og nytt inngangsparti. Etaten mente det var større andel av påkostning enn det skattyter hadde lagt til grunn. Deler av vedlikeholdsfradraget ble tilbakeført. (Funksjonen er opprettholdt, men bare endret utrykk.) Utskifting av deler av det elektriske anlegget. Heller ikke her full fradragsrett (Ble dimensjonert for ny bruk, men rimeligere enn å erstatte det opprinnelige). Sentralt i ankesaken: Om det kan settes krav til videreføring av eksisterende utforming som igjen begrenser retten til vedlikeholdsfradrag, om det kan settes subjektive kriterier i tillegg til eller istedenfor objektive. Likebehandling, mv. Entreprise - Skatt - grensen vedlikehold og påkostning m.v 15

16 Selskaper/næring aktivering av påkostninger ulike saldogrupper og satser for eiendom Kostnad til erverv av tomt gir ikke rett til avskriving. Boliger og boligbygg gir ikke rett til avskriving uansett om de leies ut i næring. Bygg og anlegg, hoteller m.v 4 % Forretningsbygg 2 % Fast teknisk installasjon i bygninger 10 % Entreprise - Skatt - grensen vedlikehold og påkostning m.v 16

17 Behov for endringer i rutiner hos regnskapsfører? Andelshavere/sameiere vil kunne få behov for å vite hva som er betalt for hhv vedlikehold og påkostning. Skattereglene må følges, men ofte grunnlag for skjønnsmessig fordeling. Kan være vanskelig å skille mellom de to gruppene. Bør ha rutiner som gjør det mulig å klassifisere når faktura skal føres innhente vurdering fra prosjektleder eller entreprenøren? Bruke eksisterende kontoplaner ulike kostnadssteder? (NB! Boligsameie har ikke eiendommen i sin balanse, ikke noen konto å aktivere på (påkostninger). Behov for mer aktiv bruk av regnskapsprogrammer (ulike «dimensjoner»)? Behov for endringer i program? Entreprise - Skatt - grensen vedlikehold og påkostning m.v 17

18 Kontaktinformasjon Johan Henrik Vister Advokat Johan Henrik Vister jobber med entrepriserett, transaksjoner innen fast eiendom, selskapsrett, bedriftserverv og skatterettslige spørsmål. Som en del av sin praksis bistår han både offentlige og private byggherrer og entreprenørbedrifter i alle ledd fra inngåelse til oppfølging og gjennomføring av kontrakter. Vister har også lang prosedyreerfaring, særlig innen fast eiendom og entreprisetvister. Han benyttes også mye som foredragsholder. jhv@foyentorkildsen.no

19 Juridiske utfordringer og kontrakter i et stadig mer profesjonalisert marked 19