SPANIA Kjøp av fast eiendom Skatt Arv og arveavgift

Transkript

1 SPANIA Kjøp av fast eiendom Skatt Arv og arveavgift

2

3 INNHOLDSFORTEGNELSE I Kjøp av fast eiendom i Spania II Skatter og avgifter III Spansk testament og arveavgift IV Generell informasjon om Vogt Advokatfirma-Lawfirm S.L. V Hva omfatter en kvalitetssikring utført av vårt kontor? I KJØP AV FAST EIENDOM 1.1 Forskjeller fra Norge 1.2 Kvalitetssikring ved kjøp av fast eiendom i Spania Innledning Tinglysningsattest (Nota Simple)/kopi av skjøtet IBI kvittering- Eiendomsskatt Basura kvittering- Søppelavgift Sameie- vedtekter og kvittering for betalte fellesutgifter Kopi av elektrisitet- og vann- kvitteringer Plan parcial - Reguleringsplan Juridiske og økonomiske feller ved kjøp av fast eiendom i Spania Overtagelse av lån Betaling med veksler Bankgaranti Inventarliste Befaring av kjøpsobjektet Tillatelse - ferdigstilling Kjøp av bolig under oppføring Innledning Krav til kontrakten Bankgaranti Utbyggers plikt til å rette mangler og feil II. SKATTER OG AVGIFTER 2.1 Ved kjøp Ny eiendom Merverdiavgift - IVA Notaromkostninger Tinglysningsgebyr Advokatsalær Brukt eiendom Overføringsavgift 3

4 2.1.3 Finansiering og finansieringsutgifter Valuta Åpnings kommisjon Rente (fast-flytende) Kostnader for utarbeidelse av pantobligasjoner Takseringskostnader Tinglysingsgebyr Stempelavgift Forsikring 2.2 Skatter ved å eie ikke skatte resident i Spania a) Inntektsskatt b) Formuesskatt (opphevet 2008) c) Eiendomsskatt - IBI d) Søppelavgift - Basura e) Felles utgifter 2.3 Skatt i Norge ved eie av fast eiendom i Spania 2.4 Skatter ved salg Personlig eiet Gevinstbeskatning Eiet av selskap Beregning av gevinst Retensjon Overføringsavgift Endringer i unntakene for gevinstbeskatning Hvilke skattemessige konsekvenser vil disse endringene ha for en person som er skattemessig resident i Norge? Utleie av bolig i Spania III SPANSK TESTAMENT OG ARVEAVGIFT 3.1 Innledning 3.2 Hvordan opprette testament i Spania? 3.3 Hvorfor opprette testament i Spania? 3.4 Arveavgift 3.5 Den spanske arveavgiftens størrelse 3.6 Arveplanlegging IV V GENERELL INFORMASJON OM VOGT ADVOKATFIRMA LAWFIRM S.L. (se også HVA OMFATTER KVALITETSSIKRING UTFØRT AV VÅRT KONTOR? 4 PROFESJONALITET - TILGJENGELIGHET - EFFEKTIVITET

5 Forord Denne brosjyren er en praktisk veiledning for deg som vil kjøpe eller allerede har kjøpt fast eiendom i Spania. Brosjyren inneholder praktiske og generelle råd og det er ikke nødvendig med juridiske kunnskaper. Brosjyren bør dog ikke brukes som en håndbok for å håndtere kjøpsprosessen, skattespørsmål eller arv på egenhånd. Det anbefales å benytte profesjonelle rådgivere i forbindelse med kjøp, salg, skatt og arv i Spania. Innholdet i brosjyren er ført à jour med de lovendringer som foreligger pr PROFESJONALITET - TILGJENGELIGHET- EFFEKTIVITET 5

6 I. Kjøp av fast eiendom i Spania 1.1 Forskjeller fra Norge Kjøpsprosessen i Spania er forskjellig fra Norge på vesentlige punkter. Kjøpsprosessen i Spania er vesentlig forskjellig fra Norge. For det første finnes det ikke statsautoriserte meglere i Spania. Det kreves heller ingen autorisasjon for å utøve eiendomsmeglervirksomhet. Meglere stiller ingen økonomisk sikkerhet og det er langt fra alle som har forsikring for det økonomiske ansvar som kan pådras. Det arrangeres ingen formell visning slik vi er vant med fra Norge. Eiendommene ligger ofte på nettet hos alle eller mange av eiendomsmeglerne i Spania. Derfor må en forsikre seg om at megleren som opptrer, faktisk har et salgsoppdrag og har fullmakt til å undertegne på vegne av selger. For det andre er selve kontrakts delen også forskjellig fra Norge. Vanligvis undertegnes først en reservasjonskontrakt hvor kjøper innbetaler et depositum (mellom og 6.000) og eiendommen tas da av markedet. Det neste skritt er å utarbeide og undertegne en kjøpekontrakt (Contrato de Compraventa) mens transaksjonen først blir endelig ved inngåelse av skjøte (Escritura Publica) hos Notar. For det tredje er alle kontrakter på spansk og reguleres normalt av spansk lovgivning. Benytt deg av advokat i denne prosessen - helst en som behersker både ditt språk og spansk, og et firma som har både spanske og norske advokater beskjeftiget. Hvor skal vi kjøpe? Bestem deg for hvor du ønsker å kjøpe. Det første spørsmål du må ta stilling til er: Hvilket land? Dernest hvor i landet? Selv når du har bestemt deg for regionen gjenstår fortsatt steds/by-valget og innenfor sted/by er det fortsatt nødvendig å avgjøre nærhet til sjøen, servicetilbud, kommunikasjoner, skoler etc. Ønsket prisklasse begrenser klart nok valgfriheten. Når man har funnet eiendommen som har de ønskede kriteria, må man sørge for å skaffe nødvendig informasjon som gir oversikt over den juridiske og økonomiske status på eiendommen. Dette er det vi kort og noe upresist benevner som kvalitetssikring. 6

7 1.2 Kvalitetssikring ved kjøp av fast eiendom i Spania Innledning Innledningsvis vil vi bemerke at svært få nordmenn har forutsetninger for å vurdere risikoen og problemer som kan oppstå i forbindelse med kjøp av fast eiendom i Spania. Investeringer i fast eiendom omfatter ofte større beløp, og du må forholde deg til et annet rettssystem med lover og regler som skiller seg vesentlig fra de norske. I tillegg er det de færreste som behersker spansk. Kvalitets sikringsprosessen. Kvalitetssikringsprosessen er noe forskjellig avhengig av om du kjøper en bolig under oppføring, ny leilighet/hus eller kjøp av eiendom i annenhånds markedet Tinglysningsattest (Nota Simple)/Kopi av skjøtet Nota Simple er en tinglysningsattest fra Eiendomsregisteret. Attesten inneholder opplysninger om; 1. Hvem som eier eiendommen, herunder eierandeler dersom flere eier eiendommen sammen. 2. En beskrivelse av eiendommen og opplysninger om eiendommens grenser. 3. Heftelser som hviler på eiendommen og heftelsens størrelse. Det er dog viktig å være klar over at ikke alle heftelser nødvendigvis kommer frem av Nota Simple, for eksempel heftelser som ubetalt eiendomsskatt og felles avgifter, jfr. nedenfor. 4. Andre innskrenkninger i eierrådigheten; for eksempel om det hviler en bruksrett på boligen, servitutter osv. Hva er Nota Simple? Allerede før undertegning av reservasjonskontrakten bør det foreligge en tinglysingsattest. På den måten vet du med sikkerhet at selger av eiendommen har grunnbokshjemmel. Det bør bemerkes at den advokat som utfører kvalitetssikringen ikke besøker kjøpsobjektet. Den tekniske tilstand og faktiske størrelse undersøkes således ikke. Det anbefales derfor å la en bygningskyndig undersøke kjøpsobjektet. Vedkommende utarbeider en rapport hvor objektets tilstand beskrives. Dessuten får kjøper foretatt en beregning av antall kvadratmeter. Som nevnt undersøker advokaten ikke størrelsen på huset/leiligheten, da han kun sammenligner det tilsendte tidligere inngåtte skjøte med det som fremkommer i tinglysingsattesten (fra grunnboken). Nota Simple bør være av relativ ny dato og ikke eldre enn 10 dager. En tinglysningsattest er ingen garanti for at det ikke kommer flere heftelser på eiendommen etter at attesten er utstedt. Derfor innhentes det alltid en ny attest umiddelbart 7

8 før den endelige overdragelsen. Attesten som innhentes av notar i forbindelse med overdragelse av eiendommen er gyldig 10 dager. Eiendomsregisteret som utsteder denne attesten er pålagt å informere notarkontor om det skulle foreligge eventuelle endringer i status på eiendommen i denne perioden. Nota Simple inneholder forenklet informasjon, og en kopi av skjøtet bør innhentes og gjennomgås grundig IBI kvittering - Eiendomsskatt Viktig med kvitteringer på betalte utgifter. IBI- (Impuestos sobre Bienes Inmuebles)- er den spanske benevnelsen på eiendomsskatt. Ved kjøp av fast eiendom i Spania bør det kreves at selger fremviser kvittering for betalt eiendomsskatt. Eiendomsskatten hviler på eiendommen og vil følge eiendommen ved et eventuelt kjøp. Heftelsen fremkommer vanligvis ikke av tinglysningsattesten. IBI fakturaen inneholder en betalingsfrist og ved misligholdt betaling påløper forsinkelsesrenter Basura kvittering- Søppelavgift Videre bør selger fremlegge en kopi av kvittering for betalt kommunal søppelavgift (Basura). Ubetalt søppelavgift er en heftelse som følger med eiendommen og det påløper forsinkelsesrenter ved mislighold Sameiet - vedtekter og kvittering for betalte fellesutgifter Tilhører den faste eiendommen en urbanisasjon vil det være opprettet et sameie. Sameiet har vedtekter som blant annet regulerer fellesoppgaver i urbanisasjonen. Vedtektene kan inneholde klausuler som begrenser din handlefrihet, for eksempel endring av terrasse, montering av markiser, dyrehold osv. Få referat fra generalforsamling. I en urbanisasjon avholdes det normalt generalforsamling en gang i året. På generalforsamlingen behandles og vedtas regnskapet og budsjettet, og det tas opp problemer som eierne finner viktig. Et møtereferat fra Generalforsamlingen kan derfor gi god indikasjon på hvilke problemer som man eventuelt kan forvente i fremtiden ved kjøp av eiendommen. Det er intet krav etter spansk lov at referatet skal være på annet språk enn spansk. Spansk lov inneholder videre bestemmelser vedrørende hvordan eierne i sameiet skal stemme, og hvor mange stemmer som kreves for hver enkelt sak. 8 Ved kjøp av fast eiendom bør selger fremlegge en bekreftelse fra sameiets administrator om at selger ikke har utestående felleskostnader. Ubetalte fellesutgifter følger den faste eiendommen. Denne heftelsen kommer vanligvis ikke frem av tinglysningsattesten før sameiet har tatt utlegg i den faste eiendommen, hvilket sameie kun gjør dersom selger ikke har betalt fellesutgiftene over en lengre periode. Administrator bør videre bes om å avgi en uttalelse om at det ikke planlegges

9 større reparasjoner, moderniseringer eller utbygginger av sameiet som jo vil påføre kjøper større felleskostnader enn forventet Kopi av elektrisitet- og vann- kvitteringer Dersom man ønsker å ta over vann og elektrisitets- abonnement bør man undersøke om selger har betalt de nevnte regningene frem til dato for undertegning av skjøtet Plan parcial - Reguleringsplanen Reguleringsplanen for området bør undersøkes. Denne vil kunne avsløre planlagte veier, fredete områder, nye utbyggingsområder etc. Ved kjøp av eiendom under bygging bør man undersøke at entreprenøren har byggetillatelse (licencia de obra). Dersom byggeområdet ligger innenfor en grønn sone (område som ikke skal benyttes til bebyggelse) bør det undersøkes om det er gitt dispensasjon fra reguleringsplanen. Finn ut om alt er i orden med ditt byggeprosjekt. Ved del-betaling under bygging skal det utstedes en ubetinget bankgaranti. Det skjer ofte at utbygger ikke overleverer bankgaranti uten etter forespørsel fra kjøper eller kjøpers advokat. Videre er det viktig at det er utstedt såkalt licencia de primera ocupacion- ferdigstillingslisens før innflytting. Denne lisensen er blant annet nødvendig for å inngå permanente vann- og elektrisitetskontrakter (jfr ). Dette er kun en forenklet sjekkliste over hvilken informasjon som bør innhentes for å kvalitetssikre kjøp av fast eiendom. Kvalitetssikringen må imidlertid sees i sammenheng med den konkrete sak. Dersom eier av eiendommen er et spansk selskap vil kvalitetssikringen være mer omfattende. Kvalitetssikring vil for eksempel omfatte en due diligence av selskapets finansielle og juridiske status. Dersom eier er et spansk selskap som i sin tur er eiet av et utenlandsk selskap skal man være meget forsiktig med å ta over moderselskapet uten nøye forutgående undersøkelser. 9

10 1.2.2 Juridiske og økonomiske feller ved kjøp av fast eiendom i Spania Overtagelse av lån De forskjellige finansierings alternativer & selgers garanti. Ved oppføring av nybygg tar selger normalt opp et pantelån for finansiering av byggeprosjektet (byggelån). Kjøper får ofte tilbud om å overta pantelånet som hviler på boligen (subrogasjon). Fordelen ligger i at subrogasjonskostnadene ofte er lavere enn etablerings gebyr ved låneopptak i Spania. Dersom kjøper ønsker å ta over lånet vil dette normalt stipuleres i kjøpekontrakten. Før undertegningen av kjøpekontrakten bør man innhente lånevilkårene samt lånevaluta og ta en endelig beslutning om man virkelig ønsker å ta over lånet. Du kan nemlig få deg en ubehagelig overraskelse hvis du i utgangspunktet bestemmer deg for å ta over pantelånet, men senere ombestemmer deg. Da må du normalt bære kostnadene for kansellering av lånet. Man kan også spørre om muligheten for å overta pantelån som hefter på eiendommen ved kjøp av eiendom i annenhåndsmarkedet Betaling med veksler Dersom kjøpesummen skal betales avdragsvis under byggeperioden, blir det undertiden avtalt at det skal utstedes veksler ( pagare ). En veksel er et dokument utstedt i bestemte former hvor utstederen forplikter seg til å betale et bestemt beløp til nærmere fastsatt tid til den som legitimerer seg som den rette innehaver. Vekselen underskrives og du oppretter en bankkonto i Spania for debitering av vekselen på bestemte datoer. Skulle man glemme å overføre penger til den spanske kontoen, og vekselen blir sendt til banken uten at kjøper har dekning på kontoen, blir denne avvist (protestert), selv om det bare mangler én euro. Bankkostnadene ved protest av veksler ligger på rundt 6 % av vekselens verdi. Denne situasjonen kan lett unngås ved å forhandle seg frem til en annen betalingsmåte, for eksempel ved vanlig overføring til selgers konto og legge dette som fast oppdrag fra norske bank Bankgaranti 10 I følge spansk ufravikelig lovgivning skal selger stille bankgaranti for innbetalte beløp i byggeperioden. Loven presiserer imidlertid ikke hvem som skal bære utgiftene for utstedelsen av bankgarantien. Lovens formål tilsier at selger skal betale utgiftene, men det forekommer at utbygger forsøker å kontraktsfeste at denne kostnad skal bæres av kjøper. Kostnadene ved utstedelse av bankgaranti varierer fra bank til bank, og ligger rundt 1 % - 1,25 % av garantibeløpet. Man bør derfor forsikre seg om at selger betaler kostnadene ved utstedelse av bankgarantien og inkludere dette i kjøpekontrakten (jfr ).

11 Inventarliste Når du kjøper leilighet i annenhånds markedet blir det ofte avtalt at en del av inventaret skal følge med. Det bør i så fall skrives en detaljert inventarliste. Fotografier kan også være nyttig dokumentasjon. Listen bør underskrives av både selger og kjøper og inngå som et vedlegg ved undertegning av kjøpekontrakten. På denne måten unngår du at selger tar med seg en del av inventaret og argumenterer med at dette var personlige gjenstander. Sett opp inventar liste Befaring av kjøpsobjektet Ved kjøp av en ny leilighet har kjøper 1 års garanti for skjulte mangler i leiligheten og opp til 10 år for konstruksjonsmessige mangler (jfr ). Ved kjøp av en brukt leilighet kan det lønne seg å oppnevne en teknisk kyndig for gjennomgang av leiligheten. Dette koster ca (jfr d) Tillatelse - ferdigstilling I kjøpekontrakten står det ofte at eiendommen skal overtas av kjøper når leiligheten er ferdig. Når skal leiligheten imidlertid defineres som ferdig? I mange kontrakter er leiligheten definert som ferdig når selger har sendt inn søknad om ferdigstillings attest licencia de 1 occupacion. Ferdigstillings attest er nødvendig for bl.a. tilkopling av vann og elektrisitet. Selgers søknad om lisens innebærer imidlertid ikke at denne er innvilget. Det tar vanligvis minst en måned (ofte opp til 6 måneder) fra søknaden er sendt inn til attesten blir utstedt. Konsekvensen er at den nye eieren ikke har vann og elektrisitet i denne perioden. Oftest løses dette ved at entreprenøren stiller bygge strøm/vann til disposisjon fra byggeplassen. Vi vil likevel anbefale at attesten foreligger før skjøte undertegnes. Det er først når attesten foreligger at boligen juridisk sett kvalifiseres som ferdigstilt. En merkelig, men ikke uvanlig, praksis er at utbygger får attest ved passivitet fra kommunen. Kommunen har etter spansk lov 3 måneders frist til å svare positivt eller negativt. Dersom svar ikke foreligger tilsier gjeldene spansk lov at søknaden er innvilget. Dette bør ikke umiddelbart godtas da kommunen i visse tilfelle kan bringe saker opp til behandling dersom det skulle foreligge grove tilfeller av overtredelser fra utbyggers side (f.eks. hvor byggetillatelse er innvilget basert på korrupsjon og hvor byggetillatelse ikke skulle vært innvilget f.eks. ved utnyttelse av grønt arealet). Pass på at boligen har ferdigstillings attest. 11

12 1.2.3 Kjøp av bolig under oppføring Utbyggers forpliktelse ovenfor kjøper er lovregulert. Det stilles blant annet lovkrav til kontraktens innhold og krav til utstedelse av garantier for innbetalte beløp i byggeperioden. Etter overtagelsen av eiendommen eksisterer det videre regler om utbyggers plikt til å rette mangler og feil ved boligen Krav til kontrakten Få med dine krav i kontrakten. For det første er det et generelt lovbestemt krav om at kontrakten skal være klar og konkret. Videre må kontrakten være balansert og vilkårene må være rimelige. Eksempel på urimelige vilkår i en kontrakt: Ved kjøp av fast eiendom under oppføring får kjøper ofte tilbud om å ta over pantelånet som er opprettet i boligen. Pantelånet tilsvarer ofte 70 % av den totale kjøpesummen. Det er ingen plikt til å overta pantelånet, men en del kontrakter fastsetter at kjøperen må betale kanselleringsomkostninger for lånet dersom dette ikke overtas. Dette er en ofte misbrukt klausul, da det i utgangspunktet er utbyggers plikt til å betale kanselleringskostnadene for sitt eget lån. Disse kostnadene ligger ofte på 0,5 1 % av pantelånet og i tillegg kommer tinglysnings- og notarkostnader på opp til ca Kontraktsvilkår som fastslår at kjøper skal betale kostnader som iht. loven skal bæres av selger; som for eksempel kostnadene for seksjonering av leilighetene (Division Horisontal) er karakterisert som urimelige etter spansk lov. Vi har ofte sett kontrakter som spesifiserer at kjøper har plikt til å overta boligen når utbygger har den såkalte Acta de fin de obra en lisens for ferdigstillelse av bygget. Iht. spansk rett er boligen først beboelig når utbygger har licencia de 1ª ocupacion som nevnt ovenfor og juridisk sett er boligen ikke beboelig før denne lisensen foreligger. Iht. spansk lov må kontrakten inneholde følgende: Hva kontrakten bør inneholde. 12 a) Informasjon om kontraktspartene. Kontrakten bør inneholde kjøpers navn og adresse. På samme måte må det spesifiseres hvem som er utbygger. Dersom utbygger er et selskap må det fremkomme hvor selskapet er registrert, hvilken type selskap, selskapets organisasjons nummer/cif nummer og adresse. Videre skal kontrakten inneholde en detaljert beskrivelse av hvem som kan undertegne på vegne av selskapet. Dersom det henvises til en fullmakt fra utbygger er det etter spansk lov krav om en notarial fullmakt. Kontrakten bør inneholde en beskrivelse av hvor og hos hvilken Notar fullmakten ble undertegnet.

13 Det forekommer ofte at kjøper under byggeperioden ønsker å endre navnet på kontraktsparten. Hun har skrevet under i eget navn men ønsker nå at hennes norske/spanske selskap skal eie leiligheten, alternativt hennes barn. Dersom kjøper i dette eksempel har vært forutseende nok, er det inntatt i kontrakten at denne kan overdras til tredjemann uten at samtykke fra selger er nødvendig. Dersom kontrakten ikke inneholder en slik rett er kjøper undergitt selgers velvillighet. Noen ganger nekter selger en slik overdragelse uten overhodet å oppgi noen grunn. Det er heller intet krav etter spansk lovgivning at selger skal ha en saklig grunn for slik nektelse. Dersom det gjelder et reelt salg før ferdigstillelse vil ofte selger kreve en viss prosent av den fortjeneste som kjøper oppnår. I andre tilfelle er det stipulert at en evt. fortjeneste skal deles likt mellom kjøper og selger. En overdragelse av kontrakten i byggeperioden vil kunne medføre at selger skal betale gevinstbeskatning ved evt. fortjeneste og at selve overdragelsen utløser overdragelsesavgift alternativt merverdiavgift. b) Beskrivelse av den faste eiendommen Kontrakten bør inneholde en detaljert beskrivelse av den faste eiendommen og det bør fremkomme hvor eiendommen er registrert. Kontrakten bør videre inneholde tegninger av leiligheten som viser inndeling av rom etc. Dersom leiligheten ligger i en urbanisasjon (sameie) bør det vedlegges planer som viser leilighetens plassering i urbanisasjonen. Planene bør undertegnes av både kjøper og selger. Videre bør fellesområder være definert og utbyggers forpliktelser til å bygge svømmebasseng, tennisbane, klubbhus, osv. dersom dette er beskrevet i prospektet. c) Pris og leveringsdato Kontrakten må inneholde informasjon om pris og ferdigstillelsesdato. Ferdigstillelsesdatoen bør være overensstemmende med når utbygger mottar den såkalte licencia de 1ª ocupacion - en såkalt ferdigstillelseslisens som er nødvendig for bl.a. inngåelse av vann- og elektrisitetskontrakten (jfr ). d) Bygge spesifikasjoner Kontrakten bør videre inneholde en liste som i detalj beskriver materiale, farger og standard. Listen bør for eksempel spesifisere om det er marmor gulv og hvilken type marmor som skal benyttes etc. Videre bør det spesifiseres hva som inngår av utstyr som hvitevarer, aircondition, alarm etc.. Sikring av innbetalte beløp. 13

14 Bankgaranti Sikring av innbetalte beløp. Iht. spansk lovgivning skal det utstedes en bankgaranti eller forsikrings garanti for innbetalte beløp i byggeperioden. Loven er preseptorisk, hvilket innebærer at utbygger har en plikt til å utstede en forsikring/bankgaranti for innbetalte beløp i byggeperioden. En avtale mellom partene om at det ikke skal utstedes bankgaranti er ikke gyldig etter spansk rett. Videre pålegger loven kjøper en plikt til å levere tilbake bankgarantien/e ved undertegning av skjøtet og overtagelse av boligen. Spansk lov fastslår videre at beløp som innbetales i byggeperioden skal settes inn på en separat konto og kun benyttes til konstruksjon. Bankgarantien skal videre garantere det innbetalte beløp + 4 % årlige renter. Kjøpekontrakten bør uttrykkelig referere til bankgarantien og det bør fremkomme i kontrakten at utbygger garanterer tilbakebetalingen av innbetalt beløp + 4 % renter per år dersom utbygger ikke har ferdigstilt boligen innen avtalt tid. Kjøpekontrakten bør videre spesifisere at selger skal betale kostnadene ved utstedelse av bankgarantien. Videre er det viktig at det er utstedt såkalt licencia de primera ocupacion (ferdigstillelses attest) før innflytning. Denne lisensen er blant. annet nødvendig for å inngå permanente vann- og elektrisitetskontrakter (jfr ). Av praktiske grunner er det vanlig at kjøper får bankgarantien ca. 14 dager etter innbetalingen av beløpet Utbyggers plikt til å rette mangler og feil Kjøpers rett ved feil og mangler ved eiendommen. Ved oppføring av ny bolig er utbygger videre forpliktet til å rette opp feil og mangler i boligen. I Spania eksisterer det hovedsakelig 3 ulike frister for å fremsette krav om retting av mangler. Fristen avhenger av mangelens karakter. For det første har kjøper rett til å kreve at utbygger retter opp feil og mangler i boligen dersom kjøper fremsetter krav om dette innen 1 år etter dato for overtagelse av boligen. Dette vil vesentlig dreie seg om synbare feil og mangler. Videre har kjøper rett til å kreve at utbygger retter skjulte mangler dersom kravet fremsettes innen 3 år etter datoen for overtagelsen av boligen. For konstruksjonsmessige feil og mangler er det videre en 10 års frist for å fremsette krav om utbedring. Dersom du kjøper en fast eiendom som forrige eier kjøpte fra utbygger for 1/2 år siden, vil du ta over forrige eiers rettigheter i forhold til utbygger. Dette innebærer at du må fremsette krav om retting av synlige feil og mangler innen 1/2 år mv. 14

15 Avslutningsvis vil vi nevne at dersom utbygger ikke følger opp de lovpålagte pliktene må saken bringes inn for spansk domstol. Det er ingen nyhet at en spansk rettsprosess er meget tidkrevende. Vi har dessverre sett flere eksempler på at utbygger rett og slett spekulerer i at kjøper ikke anlegger rettssak, men aksepterer å utbedre mangelen for egen regning. 15

16 II Skatter og avgifter 2.1 Ved kjøp Hvilke utgifter kommer i tillegg til kjøpspris? Ny eiendom Merverdiavgift - IVA Kjøper man en bolig under oppføring skal det betales IVA (merverdiavgift). IVA ved kjøp av nyoppført bolig er 8 %, som også gjelder for garasje og bod. Dersom imidlertid garasje eller bod kjøpes separat vil IVA utgjøre 18 % av kjøpesummen. Denne sistnevnte IVA sats gjelder også ved erverv av tomt. I tillegg skal det betales 1 % stempel avgift på kjøpesummen IVA beregnes på skjøteverdien på den faste eiendommen. Notaromkostninger I tillegg kommer Notaromkostninger på ca Notaromkostningene varierer mht. skjøtets kompleksitet og hvor mange notariale sider som brukes ved utarbeidelse av skjøtet. Tinglysningsgebyr Skjøtet skal videre tinglyses i Eiendomsregisteret. Tinglysningskostnadene ligger vanligvis på ca Advokat salær Advokat salær ved kjøp ligger mellom 1-1,5 % av kjøpesummen, dog minimum Meglerkommisjonen har blitt redusert de senere år. Normalt er nå provisjonen ca. 5 % Brukt eiendom Overføringsavgift Kjøper man en brukt eiendom skal det betales 7 % overføringsavgift av skjøteverdien opp til Utover betales det 8 % overføringsavgift. Dvs. dersom eiendommen koster så betaler man 7 % på og deretter 8 % for resterende I tillegg kommer Notarkostnader, advokatsalær og tinglysningsgebyr som nevnt over. Det skal ikke betales 1 % stempel avgift ved kjøp av brukt eiendom. 16

17 2.1.3 Finansiering og finansieringsutgifter Valuta For å unngå valutarisiko bør det vurderes å ta opp lån i samme valuta som man har sin inntekt i. Om man bør ta opp et lån i Spania eller Norge må vurderes konkret og vi vil gi en oversikt over kostnader som oppstår i forbindelse med låneopptak i Spania. Informasjon vedrørende finansiering. Ikke-residenter får vanligvis innvilget lån på opptil 70 % av taksten på den faste eiendommen. Finanskrisen har medført at særlig spanske banker har blitt mer restriktive med å innvilge pantelån. Du bør gå nøye gjennom lånevilkårene. Det beregnes kommisjoner ved å ta opp lån (jfr.nedenfor), ved endring av lånevilkårene og ved kansellering av lånet. Vi gjør oppmerksom på at alle vilkårene kan forhandles og ofte er det mulig å redusere de ulike kommisjonene noe, men det er viktig at du forhandler deg frem til gunstigere vilkår før lånet innvilges. Opprettelse av lånet skjer hos Notaren, vanligvis samtidig med undertegning av skjøtet for den faste eiendommen. Oversikt - kostnader ved å opprette lån i Spania Åpnings kommisjon Varierer fra bank til bank, men ligger vanligvis mellom 1 2 % av pantelånets størrelse. Rente (fast- flytende) Dersom du vurderer sjansene for at renten skal opp, bør renten bindes for så lang periode som mulig. I motsatt fall bør det avtales 3 måneders flytende rente. Kostnader for utarbeidelse av pantobligasjoner Avhenger av skjøtets kompleksitet og hvor mange notariale sider som benyttes, men ligger rundt 600. Takseringskostnader Ca Tinglysingsgebyr Vanligvis mellom Stempelavgift Det skal betales 1 % stempelavgift på pantelånets totale ansvar dvs. summen av hovedstol, ordinære renter, forsinkelse renter og inndrivelsesomkostninger. Stempel avgiften beregnes med basis i totalansvaret som utgjør ca. 150 % av lånebeløpet. Forsikring Ved låneopptak er det et krav om at den faste eiendom forsikres. Hvilke kostnader kommer i tillegg i forbindelse med låneopptak? 17

18 2.2 Skatter ved å eie - ikke skatteresident i Spania Inntekts skatt for ikkeresidenter. a) Impuestos sobre la renta de no residentes - Inntektsskatt for ikke residenter En ikke-resident må betale inntektsskatt av de inntekter han har i Spania, for eksempel ved utleie av sin bolig. Inntekten er den faktiske leien du har mottatt eller en prosent av leieverdien. (kan sammenlignes med norsk prosentligning av fritidseiendom). Inntektsskatten for ikke-residenter, som ikke har leid ut boligen, kalkuleres på samme måte som ved prosentligning av fast eiendom i Norge. Skattepliktig fordel er 2 % av den spanske ligningsverdien på den faste eiendommen, den såkalte valor catastral. Det opereres deretter med en flat skattesats på 24 %. La oss si at den spanske ligningsverdien på din faste eiendom er Skattepliktig fordel er 2 % av , som er Inntektsskatten utgjør 24 % av som er 240 (i korthet således 0,5 % av ligningsverdien). Dersom den spanske ligningsverdien har blitt revidert etter 01/01/1994 er den skattepliktige fordel 1,1 % av den spanske ligningsverdien. Formueskatt b) Impuestos sobre el patrimonio Formuesskatt Formuesskatten er opphevet i Spania med virkning fra inntektsåret 2008, slik at denne type beskatning ikke lenger er aktuell. c) Eiendomsskatt IBI impuesto sobre bienes inmuebles IBI er en årlig kommuneskatt og må betales av både residenter og ikke-residenter i Spania. Skatter og utgifter på eiendom. Regning kommer til den registrerte spanske adresse en gang i året, vanligvis innen september hvert år i Marbella og innen juni i Mijas. Eiendomsskattens størrelse varierer med hvor eiendommen ligger. d) Basura/kommunal søppelavgift Den kommunale søppelavgiften betales av både residenter og ikke-residenter i Spania. Regning kommer i posten to ganger i året, og ligger på rundt e) Felles utgifter 18 Fellesutgifter varierer mht. hvilke tjenester som utføres i felleseiet (gartner, vakt o.l.). Felleskostnadene fastsettes på bakgrunn av et budsjett som vedtas på den årlige generalforsamlingen. Disse utgifter deles ikke pr leilighet (eller pr. hus), men etter det antall m2 man eier (inkludert terrasser og den ideelle andel av byggets fellesarealer).

19 2.3 Skatt i Norge ved eie av fast eiendom i Spania I henhold til skatteavtalen mellom Norge og Spania artikkel 6 kan Spania skattlegge inntekt av fast eiendom som ligger i Spania, som er eiet av en person bosatt i Norge. Det sammen gjelder gevinst ved anvendelse av fast eiendom i Spania. Spanias rett til å beskatte slik inntekt og formue etter dobbeltbeskatningsavtalen begrenser imidlertid ikke Norges rett til å beskatte den samme inntekten og formuen. Inntekt av og formue i fast eiendom som ligger i Spania, skal også beskattes i Norge (selv om det ikke lenger oppkreves formuesskatt i Spania). Ved ligningen i Norge skal det imidlertid gis fradrag i den norske skatten for den skatt som er betalt i Spania, basert på den såkalte kreditmetode. Betaler man skatt til Norge for å eie hus i Spania? Fast eiendom i Spania skal alltid oppgis på den norske selvangivelsen. Krav om kreditfradrag må framsettes og den spanske selvangivelsen må vedlegges. Hvordan fastsettes den norske ligningsverdien på fast eiendom i Spania? Etter uttalelse fra Finansdepartementet skal det ved fastsettelse av den norske ligningsverdien på fast eiendom i utlandet legges til grunn tilnærmet samme forhold mellom antatt salgsverdi og ligningsverdi som for tilsvarende eiendommer beliggende i den norske kommunen hvor skatteyter er bosatt. Dette kan illustreres ved følgende eksempel: Du kjøper en leilighet i Spania til NOK 2 millioner og ligningsverdien på fast eiendom i Norge i den kommunen du bor er på 20 % av omsetningsverdien. I den norske selvangivelsen hevdes det at du skal oppføre leilighetens verdi med NOK Imidlertid har en rekke av våre klienter oppført spansk Valor Catastral som grunnlag for norsk formuesskatt og fått godtatt dette. 19

20 2.4 Skatter ved salg Personlig eiet Gevinstbeskatning Skatter og utgifter ved salg av eiendom. Inntil skattereformen i pr 1. januar 2007 ble selger gevinstbeskattet forskjellig etter som hun var bosatt i Spania eller ikke i skattemessig forstand. Dette skillet er nå opphevet og selgere behandles nå likt. Beskatningen av gevinst er nå 19 % av hele gevinsten Eiet av selskap Dersom imidlertid den faste eiendom eies av et spansk eller utenlandsk selskap skal gevinsten beskattes som inntekt på selskapets hånd; p.t. ca. 25 % (20-25 eller 30 %), for gevinst som ikke overstiger For gevinst som overstiger nevnte beløp beskattes denne med ca %). Ovennevnte gjelder kun hvis selskapet har aktivitet i Spania. Norske selskaper som ikke har aktivitet i Spania betaler 19 % Beregning av gevinst Gevinst beskatning for ikkeresidenter. Gevinsten er forskjellen mellom inngangsverdi (skjøteverdi ved kjøp) og utgangsverdi (skjøteverdi ved salg). Inngangsverdien er den offisielle kjøpesum forhøyet med en viss ligningsmessig indeks pr. år eiendommen har vært i selgers besittelse. I tillegg vil inngangsverdien forhøyes med foretatt investeringer (minus avskrivninger) samt direkte kjøps- og salgsomkostninger Retensjon Det henger fortsatt igjen en ulikhet mellom residenter og ikke-residenter. Dersom kjøper handler med en selger som er ikke-resident skal kjøper holde tilbake 3 % av kjøpesummen som skal overdras av kjøper til skattemyndighetene som et a konto beløp for skatt på gevinst. Dersom dette a-konto beløp overstiger gevinstbeskatningen må balansen kreves tilbakebetalt. Behandlingstiden av slike krav er ca. 6 måneder 1 år. Plusvalia Plusvalia er en skatt av verdistigningen på selve tomten som huset/leiligheten er bygget på, og utløses ved ethvert eierskifte. Størrelsen på Plusvalia avhenger av eiertid og eiendommens størrelse. Iht. spansk lov skal selger som hovedregel betale Plusvalia, men loven åpner for at selger og kjøper kan avtale annet. 20