KOMMUNEPLANENS AREALDEL BESTEMMELSER

Transkript

1 KOMMUNEPLANENS AREALDEL BESTEMMELSER Politisk behandling UTVALG DATO SAK Eldrerådet Rådet for mennesker med nedsatt funksjonsevne Utvalget for miljø og teknikk Utvalget for kultur- og personrettede tjenester Formannskapet Kommunestyret Innholdsfortegnelse 1. Krav til planlegging. s 2 2. Rekkefølgebestemmelser.. s 5 3. Ferdsel og friluftsliv s 6 4. Universell utforming s 7 5. Risiko og sårbarhet... s 7 6. Barn og unges interesser s8 7. Estetikk. s 9 8. Bevaringshensyn. s Kultur- og kulturmiljøer. s LNF-områder... s Boliger... s Bebyggelse og anlegg i 100 m-beltet s Fritidsbebyggelse.. s Kombinerte formål s Fritids- og turistformål. s Parkeringsplasser. s Brygger og sjøarealer.. s Skjærhalden sentrum.. s 36 1

2 1. KRAV TIL PLANLEGGING BESTEMMELSER 1.1 GJELDENDE REGULERINGSPLANER ( 11-8f) Reguleringsplaner, vedtatt før kommuneplanens ikrafttredelse, inngår i det omfang som fremgår av arealdelens plankart. Plankartets innhold er forenklet pga plankartets målestokk. For nærmere innhold innenfor regulerte områder henvises til selve reguleringsplanene. 1.2 PLANKRAV ( 11-9 nr 1) I nåværende og fremtidige områder for bebyggelse og anlegg, samferdsel og sjøarealer kan arbeid og tiltak som nevnt plan og bygningsloven 20-1a, 20-1d, 20-1k, 20-1m og 20-1l ikke finne sted før området inngår i reguleringsplan. Unntatt fra forbudet er: Tilbygging, påbygging, underbygging, garasjer og uthus. Plassering av midlertidig eller transportabel bygning, konstruksjon eller anlegg Bruksendring fra fritids- til boligformål, men ikke omvendt. Bruksendring til bolig krever at bygningen oppfyller byggteknisk forskrifts krav til boliger og at adkomstforholdene er gode. Bruksendring til bolig er særlig ønskelig for bebyggelse i områdesenter, lokalsenter eller grendesenter. Tiltak i områder for eksisterende LNF-b-områder med fritidsbebyggelse og LNF-områder med fritidsbebyggelse. Tiltak i områder for fremtidig fritidsbebyggelse som ikke omfattes av hensynssone med krav om felles planlegging og eksisterende bebyggelse i områder for fremtidig fritidsbebyggelse. Tiltak på eksisterende fritidsbebyggelse i områder som omfattes av hensynssone med krav om felles planlegging. Tiltak i byggesirkel bolig i og bak 100 m-beltet. Tiltak i områder for fremtidig LNF-b-områder med boligbebyggelse. 1.3 KRAV OM OMRÅDEREGULERING a. Hensynssone: Krav til felles planlegging i områder for fremtidig fritidsbebyggelse ( 11-9 nr 1 og 11-8e) Området må omfattes av en felles områdeplan før det kan fortettes med nye og/eller større fritidsboliger enn hva som er angitt i kommuneplanens bestemmelser. Fortetting kan bare skje i den del av området som er vist som område for fremtidig fritidsbebyggelse. Områdeplanen skal omfatte et større område enn område for fremtidig fritidsbebyggelse for å kunne sikre bl a grønnstruktur, infrastruktur og landskapshensyn. 2

3 Premisser for områderegulering: Området med eksisterende hytter og nye hytter skal ses under ett. Det betyr at områdeplanen skal vise bebyggelsens plassering, adkomst, parkering og VA-anlegg både for eksisterende og nye hytter. Parkering skal løses ved felles parkeringsplasser. Det er ikke ønskelig med kjøring frem til den enkelte hytte. Vurdere utvidelse av eksisterende hytter ved å se på mulighetene for å øke tillatt maks grense til 100 kvm BRA i strandsonen i disse områdene. Forholdet til evt sikrede friluftsområder innenfor planområdet skal avklares. Skjermende og avgrensende grønnstruktur og vegetasjon skal bevares. Dette gjøres best ved å sette av større sammenhengende områder med vegetasjon. Bebyggelsens plassering skal vurderes detaljert. Bebyggelsen skal plasseres så lite synlig som mulig. Det skal etableres buffersone mot nærliggende boligområder. Hytteområdet bør utformes slik at det ikke blir mer synlig fra sjøen eller fra ferdselsårer. Allmennhetens ferdsel skal sikres gjennom området. Planen skal vise tomtestruktur med tomtestørrelse på ca 1 mål per hytte. b. Område for næring/fritidsformål på Sand, Spjærøy Hele området må omfattes av en områdeplan før utbygging kan skje. ( 11-9 nr 1) Premisser for områderegulering: Planen skal vurdere plassering og høyder for best å ivareta terreng og landskapsbilde. Spesielt viktig er å bevare landskapsbildet sett fra nasjonalparken. Planen skal avklare type virksomhet samt plassering og andel av arealet for hver virksomhetstype. Allmennhetens ferdsel i området skal sikres. Gang- og sykkelvegforbindelse til Rød på Asmaløy skal inngå i områdereguleringen, evt fremmes parallelt i egen reguleringsplan. Det skal utarbeides en trafikkanalyse av fagkyndig som viser kapasitet for avkjørsler og adkomstveier til næring/fritidsformål. Analysen forutsettes samtidig å danne grunnlaget for å fastsette konkrete rekkefølgekrav i forhold til gang- og sykkelvegen fra Sand til Rød. c. Områder for eksisterende bebyggelse og anlegg og områder som inngår i vedtatt reguleringsplan i Skjærhalden. ( 11-9 nr 1) Ny reguleringsplan (detaljplan) kan ikke vedtas før det er utarbeidet og vedtatt en områdeplan for Skjærhalden sentrum som viser helhetlige og langsiktige løsninger for trafikk og parkering. Kravet om områdeplan gjelder ikke for detaljplanområdet Prinsebakken (eiendommene 3/161, 3/162, 4/16, 4/43, 4/62 og 4/74) Veisystemets kapasitet må vurderes og ev tiltak må utføres før parkeringskjellere i Kristinefjellet eller Hvileberget kan etableres. 1.4 KRAV TIL PLANAVKLARING VEDRØRENDE LEKEPLASSER ( 11-9 nr 8) BESKRIVELSE Kommuneplanen innholder krav til lekeplasser. Grendelekeplassen skal gi plass til særlig plasskrevende lek, ballspill, skøyter, byggelek og lignende. Ved utbygging over lang tid er det fare for at grendelekeplasser ikke blir etablert. Derfor stilles krav til områdeplan i senterområder med der det er satt av større boligområder. 3

4 BESTEMMELSER For områder for fremtidig boligbebyggelse på Skjærhalden nord (Kjølholtåsen), Rød nord, Dypedal og Utgårdskilen (Heggane) I forbindelse med utarbeidelse av reguleringsplan skal senterområdet skal ses helhetlig i forhold til bestemmelser og retningslinjer for barn og unges interesser. Det betyr at det må settes av plass for grendelekeplass i reguleringsplanen. Opparbeidelse av grendelekeplass skal sikres ved rekkefølgebestemmelser. 1.5 KRAV TIL PLANAVKLARING FOR FISKETURISME PÅ DYPEDAL ( 11-9 nr 8) BESTEMMELSER Område for fremtidig kombinert formål på Dypedal K3 (gnr 42 bnr 28 og 115) Området skal brukes til bolig og utleiehytter for fisketurisme. Ny bebyggelse skal plasseres så skånsomt som mulig i terrenget. Reguleringsplanen skal avklare følgende: Plassering som minimerer terrenginngrep. Avveiinger mellom å unngå å plassere bebyggelse helt nede i strandkanten og å unngå plassering som er eksponert. Sikring av allmennhetens ferdsel og adkomst til strandkanten. Ivaretakelse av private soner rundt eksisterende boligbebyggelse. Parkering Detaljplanen for område K3 skal også innholde følgende i bestemmelser og plankart: Forbud mot nyetablering av bolig. Plasseringen av ny bebyggelse skal ikke være synlig fra sjøen. All bebyggelse plasseres på eiendommens platå bak høyden. Bebyggelsen skal ikke plasseres nærmere sjøen enn eksisterende bebyggelse. Allmennhetens tilgjengelighet til sjøen skal sikres. Bebyggelsen skal ikke kunne fradeles eller bruksendres til private hytter. Utbygging skal skje skånsomt, slik at terrenginngrep minimeres. 1.6 FOR INDUSTRIOMRÅDE STENTIPPEN ØST, VED TUNNELÅPNINGEN PÅ KIRKEØY. FØRINGER FOR VIDERE PLANLEGGING ( 11-9 nr 8) Ved detaljregulering skal hensynet til nasjonalparken veie tungt. Dette betyr at nasjonalparksområdets verdier for bl a natur og friluftsliv setter premisser for virksomhet i området mht bl a støy og forurensing. 4

5 2. REKKEFØLGEBESTEMMELSER 2.1 UTBYGGINGSFORDELING ( 11-9 nr 4) BESTEMMELSER I planperiodens skal følgende utbyggingsfordeling etterstreves: Minst 90 % av boligbyggingen skal skje som fortetting og i regulerte områder i regulerte områder i definerte område- og lokalsentra Inntil 10 % av boligbyggingen kan skje i definerte grendesentra eller utenfor definerte senterområder. Områdesenter Lokalsentra Grendesentra Skjærhalden Ødegårdskilen Hauge Utgårdskilen Rød Papper Papperhavn Skjelsbu Sydengen Dypedal Vikerhavn Korshavn Botne/Reff Nedgården Herføl Boligbyggingen mht omfang og tidsrekkefølge skal styres gjennom boligbyggeprogram som rulleres og vedtas årlig. Boligbyggeprogrammet skal fremmes innen 1 år etter vedtatt kommuneplan. Vedtatte reguleringsplaner for del av Bølingshavn (gnr 22, bnr 44 og 143), Skjelsbu Vest, Dypedal brygge, Brente og Ekeberget anses ikke som spredt boligbygging i planperioden. Disse reguleringsplanene skal oppheves senest ved neste kommuneplanrullering dersom de ikke er realisert. RETNINGSLINJE FOR SENTEROMRÅDER I lokalsentraene bør det gjennom regulering legges til rette for et variert nærings- og servicetilbud. Kommunen ønsker å legge til rette for integrering av service- og næringsvirksomheter i tettstedenes boligområder, når slik virksomhet ikke er til ulempe for boligformålet. BESTEMMELSER 2.2 KRAV TIL INFRASTRUKTUR ( 11-9 nr 4) I fremtidige områder for bebyggelse og på enkelttomter kan utbygging ikke finne sted før vann-, avløps-, og elektrisitetsforsyning samt egnet og godkjent adkomst er etablert. 2.3 OMRÅDE FOR FREMTIDIG BOLIGBEBYGGELSE I SKJÆRHALDEN NORD (KJØLHOLTÅSEN) ( 11-9 nr 3 og nr 4) Sammenhengende fortau/gangvei i Kjølholtveien og Sigrid Bjørseths vei skal være etablert før boliger i område for fremtidig boligbebyggelse kan tas i bruk. 5

6 2.4 OMRÅDE FOR FREMTIDIG BOLIGBEBYGGELSE I ØDEGÅRDSKILEN (BRATTE BAKKE) ( 11-9 nr 3 og nr 4) Gang- og sykkelvei fram til gangveien i Ødegårdskilen skal være ferdig før nye boliger tas i bruk. Senest når 2/3 av de nye boligene tas i bruk skal gang- og sykkelvei fram til Hauge være ferdig opparbeidet. 2.5 FOR OMRÅDER FOR FREMTIDIG BOLIGBEBYGGELSE I DYPEDAL OG SYDENGEN SAMT FOR EKSISTERENDE UREGULERTE OMRÅDER I NÅVÆRENDE BOLIGBEBYGGELSE I SKJELSBU ( 11-9 nr 3 og nr 4) Nye boliger kan ikke tas i bruk før det er etablert gangfelt, tunnel eller annen trygg krysningspunkt ved riksveien samt gangvei langs riksveien frem til nærmeste bussholdeplass. BESKRIVELSE Dessverre er det lite sannsynlig at sammenhengende gang- og sykkelsti langs riksveien vil bli etablert i planperioden. Derfor prioriteres krav til trygge krysningspunkt. Dette vil sikre trygg adkomst til rutebuss og skolebuss. Fra Skjelsbu vil det være mulig å følge småveier via Norderhaug til senterområdet i Ødegårdskilen. 2.6 FOR OMRÅDER FOR FREMTIDIG KOMBINERT BEBYGGELSE K5 (UTLEIEHYTTER/HOTELL/BEVERTNING) PÅ SAND. Bygningsmassen kan tas i bruk når rekkefølgekrav fastsatt i områdereguleringen i forhold til gang- og sykkelveg fra Sand til Rød er innfridd. Rekkefølgebestemmelsene skal legge til rette for en trinnvis utbygging. Rekkefølgebestemmelsene skal inneholde krav om utbyggingsavtale mellom utbygger, Hvaler kommune og vegeier. Påhengt g/s-veg på eksisterende broer aksepteres som teknisk løsning, men den er avhengig av at vegeier har gjennomført en rehabilitering/forsterkning av broene. Utbyggingsavtale mellom utbygger, Hvaler kommune og vegeier skal i tillegg til øvrig innhold avklare hvordan etablering av g/s-veg over broene ivaretas dersom broenes tekniske tilstand ikke tillater påhengskonstruksjon på det tidspunkt som er forutsatt i avtalen. 3. FERDSEL OG FRILUFTSLIV BESTEMMELSER ( 11-6 pkt 6) Uheldige virkninger ved etablert bebyggelse og andre tiltak skal reduseres. Det er et mål å samle bebyggelse/tiltak i størst mulig grad og gi den en utforming i harmoni med naturgitte og bygde omgivelser på stedet. Tiltak som medfører økt privatisering skal unngås dette gjelder særlig i strandsonen, men også i LNF-områder ellers der ferdsel og friluftsinteresser har betydning. 6

7 4. UNIVERSELL UTFORMING BESTEMMELSER ( 11-9 nr 5 ) 4.1 Ved planlegging og gjennomføring av tiltak skal det sikres god tilgjengelighet for alle ved vektlegging av prinsippene for universell utforming. 4.2 Publikumsbygninger med utearealer, bygninger med arbeidsplasser med utearealer, allment tilgjengelige uterom og plasser, trafikkanlegg og brygge/ kaianlegg skal planlegges og utformes etter prinsippene om universell utforming. 4.3 Ved utarbeidelse av reguleringsplan for nye boliger skal det sikres at minst 50 % av boenhetene har universell utforming. Alle fellesarealer og trafikkarealer skal planlegges og utformes etter prinsippene om universell utforming. 4.4 All kommunal byggevirksomhet skal planlegges og utformes etter prinsippene om universell utforming. 5. RISIKO OG SÅRBARHET BESTEMMELSER 5.1 STØY ( 11-9 nr 6) Fremtidig arealbruk må ikke føre til miljøbelastning som overskrider grenseverdiene i retningslinjene for støy T "Ved utarbeidelse av regulerings- eller bebyggelsesplan nær støykilder skal det foretas støyberegninger. 5.2 RADON ( 11-9 nr 6) All ny bebyggelse på fjellgrunn skal sikres mot radon jfr. TEK Dette gjelder også der hvor det bygges på steinmasse. 5.3 SPRINGFLO ( 11-9 nr 6) Ved utarbeidelse av reguleringsplan skal det ved behov innarbeides bestemmelser om minste grunnmurshøyde for å sikre bebyggelse og anlegg mot springflo. Gulvnivå i 1 etasje skal være på minst kote 2,5 m. 5.4 TRAFIKKSIKKERHET ( 11-9 nr 3) a) Ved utarbeidelse av reguleringsplan og gjennomføring av tiltak skal det tas hensyn til virkningene for trafikksikkerhet, forhold til kollektivtransport samt framkommelighet på berørt vegnett og tilgjengelighet for gående og syklende. b) Trafikksikkerhet skal prioriteres ved valg av løsninger. 5.5 RISIKO- OG SÅRBARHETSANALYSE ( 11-9 nr 6) For utbyggingsområder hvor det er særlig fare for radonstråling, springflo, forurenset grunn, ustabile masser eller avrenningsproblemer må det gjennomføres en risiko- og sårbarhetsanalyse (ROSanalyse). Slike analyser må foreligge før 1. gangs behandling av planforslaget. 5.6 STRÅLING ( 11-9 nr 6) For å hindre nye situasjoner som innbærer nærhet mellom bygg (fortrinnsvis boliger, skoler og barnehager) og høyspentanlegg kreves utredning for nybygg og nye anlegg over 0,4 mikrot. Utredningen skal gi grunnlag for å vurdere forebyggende tiltak. 7

8 6. BARN OG UNGES INTERESSER 6.1 GENERELLE BESTEMMELSER ( 11-9 NR 5) a) Ved utarbeidelse av kommunedelplaner, reguleringsplaner og byggesaker skal konsekvensene for barn og unges oppvekstmiljø beskrives og vurderes jfr. RPR for barn og unge. b) Tilgjengelige barnetråkkregistreringer skal brukes som kunnskapsgrunnlag ved utarbeiding og vurdering av planer og byggesaker. 6.2 KRAV TIL LEKEPLASS BESTEMMELSER ( 11-9 NR 5) Ved utarbeidelse av reguleringsplan for boligområder skal følgende kriterier legges til grunn: Lokale leke- og oppholdsmuligheter for barn og unge skal vurderes før boliger og veier plasseres. Det skal avsettes min. 50 m² felles eller offentlig areal pr. bolig over 50 m² BRA. Arealene skal være betryggende sikret, og ha sikker adkomst. Arealer brattere enn 1:3 regnes ikke. Arealer smalere enn 2 meter regnes ikke. Arealer med støy over 55 dba regnes ikke. Boliger og felles uteareal skal ferdigstilles samtidig. Lekeplasser skal planlegges og utføres i samsvar med prinsippene for universell utforming. RETNINGSLINJER a) Nærlekeplass For maks. hver 30. bolig skal det avsettes områder på minst 100 m² til nærlekeplasser. Det skal være maks. 200 m avstand mellom plassen og boligene den er ment å betjene. Nærlekeplass bør inneholde sandkasse, benk og noe fast dekke flatt nok til trehjulsykling, manøvrering av rullestol og frasetting av barnevogn. Plassen bør inneholde klatreredskap, huske og minst 1 lekeredskap til. b) Grendelekeplass For områder med over 30 boenheter skal det i tillegg avsettes areal til kvartalslekeplass på minst 1,5 da. Arealet kan deles på mindre enheter, men ingen mindre enn 0,5 da. Det skal være maks. 350 m avstand mellom området og boligene det er ment å betjene. Grendelekeplassen skal gi plass til særlig plasskrevende lek, ballspill, skøyter, byggelek og lignende. Minst 50 % av arealet skal være jevn falte egnet for ballspill. Plassen skal også inneholde park- eller naturareal med slitesterk trevegetasjon der bygging av lekehytter etc. er tillatt. c) Bevaring av naturlige lekesteder. Steder som er eller peker seg ut som framtidige naturlige lekesteder utformes med tanke på dette og gjøres tryggere gjennom nødvendige sikringstiltak. Steder som allerede er tatt i bruk av barn som naturlige lekeområder bør sikres som del av framtidige lekeplasser eller uteområder. Ved omdisponering av arealer som er i bruk til rekreasjon og lek (grøntområde) skal tilsvarende eller bedre erstatningsareal avsettes og opparbeides til minst like høy standard. Kravet gjelder uavhengig om eksisterende grøntområde som omdisponeres er regulert til friområde eller ikke. Slike endringer kan skje gjennom en reguleringsmessig behandling av tiltaket, og nye erstatningsarealer skal tilsvarende sikres gjennom reguleringen. For erstatningsarealer skal fysisk størrelse, tilrettelegging for bevegelses- og orienteringshemmede, lysforhold, støy, lokalklima, beliggenhet og topografi, beplantning, utstyr, adkomst, sikkerhet og grunnforurensning vurderes. 8

9 7. ESTETIKK BESKRIVELSE Byggverk skal tilpasses landskap og eksisterende bebyggelse på en måte som gir mening, sammenheng og stedlig tilknytning. BESTEMMELSER ( 11-9 nr 6 og nr 7) 7.1 GENERELT Innen hele kommunen skal all ny bebyggelse underordnes Hvalers kulturhistoriske landskap og naturlandskap. Nye bygg og tiltak skal utformes med respekt for terreng og bygde omgivelser. Det skal legges vekt på å bevare landskapssilhuetter. 7.2 BEBYGGELSE Bebyggelse skal gis en tidsmessig og god estetisk utforming i samsvar med tiltakets funksjon og egenart, og i samspill med eksisterende bygde og naturgitte omgivelser. Det skal benyttes stedstilpassede volumer, materialer og farger. Bygninger skal ta hensyn til eksisterende bygningsmønster/bygningsstruktur og underordnes denne, men gjerne gis en moderne utforming. 7.3 TERRENGTILPASNING Det skal legges vekt på god terrengtilpasning der bygninger tilpasses terrenget, ikke omvendt. Utbygging bør konsentreres til naturlige landskapsrom slik at inngrep i landskapsbildet minimeres. I skrånende terreng bør bygningens lengderetning som hovedregel følge koteretningen. Omfattende fyllinger og andre betydelige terrenginngrep skal unngås. 7.4 ESTETISK REDEGJØRELSE I plan- og byggesaker som omfattes av plan- og bygningsloven kan det kreves en estetisk redegjørelse inkl terrengsnitt og koteangivelser. Dette gjelder spesielt for følgende tiltak: I sårbare områder som for eksempel nærhet til verneverdige kulturminner, områder med stort biologisk mangfold og områder hvor landskapshensyn er av stor viktighet. Der planlagte bygninger står i fare for å stå frem som landemerke, fondmotiv eller representere markante fjernvirkninger. I områder som er markert som hensynssone for bevaring av landskap eller kulturmiljø. 7.5 SKILTING Skilting og reklame skal utformes i henhold til kommunens vedtekter til PBL. Det kan kreves at skiltplan skal inngå i beskrivelse i forbindelse med søknad om tiltak. 9

10 8. BEVARINGSHENSYN BESKRIVELSE Bestemmelsen kommer til anvendelse for bevaringsverdig bebyggelse som ikke er formelt vernet gjennom fredning etter kulturminneloven eller regulert til bevaring. Bygninger eller bygningsmiljøer kan ha betydelig bevaringsverdi selv om de ikke er blitt underlagt spesiell registrering og vurdering. Mange huseiere er derved ikke oppmerksom på at de forvalter bebyggelse med høy bevaringsverdi. Ved vurdering av bevaringsverdien i hvert enkelt tilfelle må det legges til grunn et faglig skjønn basert på Riksantikvarens kriterier og om nødvendig med bistand fra fylkeskonservatoren. Bygninger som er oppført i 1849 eller tidligere skal i samsvar med kulturminneloven i alle fall forelegges fylkeskonservatoren for vurdering før bygningsmessige endringer eventuelt kan tillates. Riksantikvarens kriterier for utvelgelse av verneverdige kulturminner og kulturmiljøer: Kriterier knyttet til kulturminner og kulturmiljøer som kilde til kunnskap: Representativitet Sammenheng/miljø Autentisitet Fysisk tilstand Kriterier knyttet til kulturminner og kulturmiljøer som grunnlag for opplevelse: Sammenheng/miljø Identitet/symbol Arkitektonisk/kunstnerisk kvalitet Kriterier knyttet til kulturminner som bruksressurser: Økonomi og bruk Økologi Hvilke kriterier det legges mest vekt på, er avhengig av de aktuelle kulturminnene eller kulturmiljøene det gjelder. De ulike kriteriene knyttet til vurdering av kunnskaps- og opplevelsesverdiene kan ofte overlappe og underbygge hverandre. Ikke alle kriterier lar seg like lett anvende på alle typer kulturminner, men ofte er det slik at jo flere kriterier et kulturminne eller miljø fyller, desto høyere blir verneverdien. SEFRAK register over eldre bygninger SEFRAK er et landsdekkende register over eldre bygninger og andre kulturminner fra før ca år Det er først og fremst et generelt kulturhistorisk register som særlig har verdi som kildemateriale for lokal historie. Det at en bygning er registrert i SEFRAK gir den ikke automatisk noen vernestatus eller restriksjoner for hva som kan gjøres. 10

11 8.1 BESTEMMELSER OM BEVARINGSHENSYN ( 11-9 nr 7) a) Ved utbygging skal det legges vekt på å ta vare på det overordnede natur- og kulturlandskapet, verneverdige bygninger og kulturminner. b) Ved behandling av byggesaker og reguleringsplaner skal SEFRAK-registrerte bygninger gis en særskilt vurdering. c) Ny bebyggelse eller nye konstruksjoner skal ikke utformes slik at de blir for dominerende eller skjemmende i forhold til bevaringsverdige eller fredete bygninger, bygningsmiljøer eller kulturmiljøer. d) For byggverk som i seg selv eller som del av et bygningsmiljø i det ytre har historisk, arkitektonisk eller annen kulturell verdi som bør bevares, kan kommunen kreve at det tas hensyn til disse verdier ved en endring av bestående byggverk eller oppussing av fasade, og nekte riving. Med sikte på bevaring og/eller gjenoppretting av husets karakter kan kommunen kreve at husets takform, fasader, vinduer og dører, materialbruk og farger opprettholdes eller tilbakeføres. e) Ved utarbeiding av reguleringsplaner samt planlegging av andre større tiltak må det tas kontakt med fylkeskonservator for å avklare om tiltaket vil virke inn på automatisk fredete kulturminner, jfr kulturminneloven 9. f) Arbeider og tiltak som medfører at automatisk fredet kulturminne tildekkes, skjules eller på annen måte utilbørlig skjemmes er ikke tillat, jfr kulturminneloven 3. g) Østfolds lille grønne, med bl a rutinebeskrivelser, skal gjelde. 9. KULTURLANDSKAP OG KULTURMILJØER HENSYNSSONE FOR BEVARING AV LANDSKAP (REGIONALT OG NASJONALT VIKTIG KULTURLANDSKAP) BESKRIVELSE Det er registrert et område nasjonalt viktig kulturlandskap og et regionalt viktig kulturlandskap på Hvaler. Disse områdene er delvis sammenfallende og er i arealplankartet slått sammen til en hensynssone for landskap. Området går dermed fra Seilø langs med hele ytre Hvaler til og med Søndre Sandøy/Herføl. Området omfatter også Grønnebakke/Bølingshavn, og det åpne landskapet fra kirken til Holtekilen, Botnekilen og Røssholmen. Dette er fylkets største vindeksponerte kystområde, med nakne svaberg, kysthei og vindslitt skog. Kulturlandskapet opptrer i lune viker med gamle havner og sjøhus, og klover med gårdsturn, beitemark og frodig løvskog. Artsrike enger, strandenger, intakte gårdstun, Hvaler-tuftene, gravrøys, raet og rester etter steinhoggervirksomhet er andre verneverdige innslag i området. Området er svært interessant både fra kulturhistorisk og botanisk-økologisk interesse. 11

12 HENSYNSSONE FOR BEVARING AV LANDSKAP (VERNEVERDIG LANDSKAPSBILDE LANGS FASTLANDSVEIEN OG SKJELSBUSUNDET SAMT DELER AV 100-M-BELTET) Av hensyn til landskapsbilde er Skjelsbusundet og Fastlandsveien vist som hensynssone landskap. For Fastlandsveien er det er verdier knyttet til det åpne skjærgårdslandskapet som danner en velkomst ved adkomsten til Hvaler og for Skjesbusundet det trange sundet med de tydelige veggene fjellsidene utgjør som gir disse områdene spesielle landskapsverdier. Deler av 100m-beltet er vist som hensynssone landskap. Disse områdene er det mest sårbare områdene for eksponering av hytter. Til disse områdene er det knyttet spesielle retningslinjer for dispensasjonspraksis for hyttebebyggelsen. HENSYNSSONE FOR BEVARING AV KULTURMILJØ (REGIONALT OG LOKALT VIKTIGE KULTURMILJØER) BESKRIVELSE Det er registrert fire regionalt viktige kulturmiljøer på Hvaler: Gravingssund Gravingsund med tilstøtende områder på Søndre og Nordre Sandøy er et godt bevart kystkulturmiljø. Det meste av bebyggelsen stammer fra siste sildefiskeperiode i årtiene rundt år Boligene og miljøet rundt dem er godt bevart med uthus, frukthager, gjerder, stolpebrygger og smale veier/stier. Kulturminneområdet har godt bevarte kulturminner fra sildefiskeriene (som saltbua Tabor) og infrastruktur (som tollbod, telegrafstasjon, kai og sjømerker). Ved sundet finnes også de første fritidsboligene på Hvaler: Dahlsberg på nordre Sandøy og Ankervillaen på Søndre Sandøy. Hvaler kirke og Rødhue Den romanske Hvaler kirke ligger sentralt til på Kirkøy og kan være bygd så tidlig som i siste halvdel av 1000-tallet. Den ligger strategisk og hensiktsmessig til i forhold til uthavn og kommunikasjonslinjer over fjord og hav. Både selve kirkebygget og myntfunn under kirkegulvet signaliserer velstand. Den karakteristiske bygningen uten tårn ligger ved adkomsten til Skjærhalden og er således et viktig identitetsmerke. Sammen med prestegården, kulturlandskapet med granittstolper etter gamle driftegater og særegen vegetasjon skaper kirken et verdifullt kulturmiljø. Miljøet har nær sammenheng med steinbruddene på Rødshue (ca ). Dette er et av de største steinbruddene på Hvaler. Sammenhengen mellom kulturminne og natur skaper en særegen følelse. Søndre Sandøy Skjærhalden Storesand Herføl De synlige fornminnene på Hvaler har et meget karakteristisk trekk - de er bygget og lagt i stein. I hovedsak dreier det seg om monumentale gravrøyser fra bronsealderen, steinlagte varder og hustufter fra vikingtid/tidlig middelalder, de såkalte Hvaler-tuftene. Kulturminneområdet er kjerneområde for Hvalertuftene. Tuftene er enestående i landet. Hovedlokalitetene finnes rundt Sjursholmen, strandlinjen nordøst for Skjærhalden, på Børholmen, Ekholmen og på den søndre delen av Søndre Sandøy. Hvalertuftene er hustufter fra vikingtid og tidlig middelalder som ligger i den ytre kystsonen. De henvender seg tydelig til en strandlinje som var omlag 3 til 4 meter høyere enn dagens vannspeil. Disse lune partiene ved solvente bergvegger med en lun landingsplass for båt er karakteristiske landskapsbilder på Hvaler og her valgte fiskeren fra gammelt av å slå seg ned. De store bronsealderrøysene (Herfølsåta og Langrøsset) ligger på Herføl. Gravrøysene er plassert på åstoppene med utsikt mot sjøen slik skikken forlangte det. Dette gjelder også vardene som hadde sin gitte funksjon da de fungerte som sjømerker og seilingsbeskrivelser for ferdsel på havet. 12

13 Homlungen fyr ligger på en holme utenfor Skjærhalden og er fredet. Fyret ble første gang tent 1. oktober i 1867, som ledfyr for skip som skulle inn mot Singlefjorden og Halden. Fyrstasjonen består av en fyrbygning i tre med et taktårn. Bebyggelsen er lite endret etter Gammel kystbebyggelse på øyene inngår også i det samme kulturmiljøet. Kuvauen 13 sjøbuer bygget i perioden , vedtaksfredet. Viktig havn for fiskere og loser. Buene er meget typiske for kystkulturen i denne delen av landet. Dessuten har de estetiske kvaliteter og viser en godt stedstilpasset bebyggelse. I tillegg er følgende områder lokalt viktige kulturmiljøer. Frøkengården Våningshus i klassisistisk stil fra 1786 med godt bevart interiør og hageanlegg. Eiendommen ligger skjermet innerst i Korshavn, men har visuell kontakt med vannet. Rom og Romsundet Romsundet er et godt bevart bygningsmiljø med mange strandsittersteder. Stedet har mange godt bevarte små boliger med uthusbygninger. Noen hytter fra før 1970 finnes også, men disse ligger ofte mer tilbaketrukket i landskapet. Stedet gir et godt bilde av livet langs Hvalerkysten ca år 1900 da folk livnærte seg på en kombinasjon av fiske, sjøfart og småbruk. Sjøbuer Papperhavn Gammel fiskerihavn beliggende på nordsiden av Vesterøy som har bevart mye av det opprinnelige preget. Papperhavn kan deles inn i en indre og en ytre havn. En samling av sju buer ved havnekollen, et sildesalteri samt en sjøbu på et skjær ytterst i havnen danner sammen et godt bevart og avgrenset havnemiljø. Standarden, form og materialbruk på sjøbuene varierer etter den tid de er bygget i. Molo, kai og brygger i tilknytning til sjøbodene danner en god helhet. Som en del av kulturmiljøet må også lykten i tre på Lyngholmen samt en rekke forøyningsbolter regnes. Sjøbuer Utgårdskilen Utgårdskilen er den største fiskerihavnen øst for Lindesnes. I havnen finnes en rekke små verneverdige sjøbuer. Åtte sjøbuer på østre siden av kilen og 23 sjøbuer på vestre siden er satt av som verneverdig bebyggelse i reguleringsplanen for Utgårdskilen. Som en følge av endret utstyr i fiskerinæringen og utbygging av dyp liggekai vil ikke alle sjøbuer lenger kunne brukes av fiskere. Reguleringsplanen legger opp til at sjøbuer kan slås sammen og at noen kan innredes til andre formål. I den forbindelse er det viktig at sjøbuenes enkle materialbruk og lukkede form bevares. Knatten, Asmaløy Dikterbolig for ekteparet Johan og Anne Marta Borgen, nå også gravsted for disse to. Brattestø molo og sjøbuer Verneverdige monumentale steinmoloer. Seks verneverdige sjøbuer med egne trebrygger forteller mye om kystkulturens struktur. Et gammelt salteri ligger mellom sjøbuene. Pikesten-lykten må ses som en del av det verneverdige kulturmiljøet. Dypedal-området Meget godt bevart lokalmiljø fra 1800-tallet som innholder mange av de typiske elementene vi finner i slike miljøer: skole, sjømannslokale, kirke, lærerbolig, legekontor, hjelpeprestebolig, postkontor, butikk, stengjerder åker. Kystmuseet med museumshavn inngår også i miljøet. 13

14 Akerøy Fort Festning på festningsholmen ved Akerøya. Bygget på 1660-tallet for å beskytte handelstrafikken fra fientlige kapere. Gammel ankerplass i Akerøsundet, nevnt på Hollandske sjøkart fra 1500-tallet. Bebyggelsen i de kulturmiljøene og i det verneverdige kulturlandskapet Felles for områdene er at bebyggelsen er preget av enkelhet og sparsomhet. Dette gjelder både bygningsvolumer og detaljering. Mye av bebyggelsen er fra tiårene rundt år 1900 og utformet i enkel sveitserstil. En trussel mot kulturmiljøene er at enkelheten risikerer å gå tapt ved ombygginger og restaureringer. Hvalers tradisjonelle byggeskikk er ikke preget av rik detaljering og eksklusive materialer. 9.1 RETNINGSLINJER FOR BEVARING AV LANDSKAP I OMRÅDER VIST SOM HENSYNSSONE LANDSKAP ( 11-8 c) a) De fulldyrkede arealene til åker, eng og beite bør holdes i hevd, ved tradisjonell drift. Dette er viktig for å beholde det småskala,varierte landskapet, med åpne landskapsrom, som særpreger enkelte deler av dette landskapet. b) Beiter, hagemark, kantsoner og strandenger bør beites, slås og skjøttes på en slik måte at landskapet og det biologiske mangfoldet opprettholdes. Det bør stimuleres til mer skjøtsel av disse områdene for å hindre gjengroing. c) Naturtyper i utmark bør ikke erstattes av ensartede gressplener eller parkifisering. d) Skog som ikke er underlagt fredning bør skjøttes på tradisjonell måte. e) Elementer som stenstolper, stengarder, stenkjellere, gamle frukttrær, karakter trær mm bør beholdes i landskapet. 9.2 RETNINGSLINJER FOR AUTOMATISK FREDETE KULTURMINNER I OG UTENFOR HENSYNSSONE FOR BEVARING AV LANDSKAP OG FOR BEVARING AV KULTURMILJØ ( 11-8 c) a) All skjøtsel, vedlikehold og istandsetting skal skje på det enkelte kulturminnets eller kulturmiljøets premisser. Ved å bevare mest mulig av de opprinnelige eller eldre elementene, sikrer vi også kunnskapsverdiene og opplevelsesverdiene. b) Ved istandsetting av kulturminner skal endringene være mest mulig reversible. Dersom man tilfører noe nytt, bør dette senere kunne la seg fjerne, uten å forringe kulturminnet. c) Mange kulturminner bevares best om de får ligge i fred. Dette gjelder særlig det store antallet arkeologiske kulturminner under markoverflaten, men også de som er synlige over markoverflaten. d) Skjøtselsarbeid som ikke blir regelmessig fulgt opp, kan gjøre mer skade enn om det aldri var satt i gang. Skjøtselsplanene bør være langsiktig forpliktende. 14

15 9.3 RETNINGSLINJER FOR BEBYGGELSE I HENSYNSSONE FOR BEVARING AV LANDSKAP OG FOR BEVARING AV KULTURMILJØ ( 11-8 c) a) Innenfor områdene ønskes den tradisjonelle bebyggelsen fra før år 1940 opprettholdt slik den er eller endret tilbake til opprinnelig utseende. b) Nybygg og tilbygg kan godkjennes under forutsetning av at områdets miljø- og verneverdi ikke reduseres. Nybygg og tilbygg skal ta hensyn til eksisterende bebyggelse og underordnes denne. Plassering og utforming mht størrelse, form, materialer, detaljering, farger og lignende skal harmonere med den eksisterende verneverdige struktur og bebyggelse i området. c) Bygningselementer bør tilpasses husets opprinnelige byggestil og materialbruk. Det gjelder bl a valg av vindustyper, ytterdører, fasadekledning og taktekkingsmateriale. d) Det bør legges vekt på bruk av tradisjonelle materialer som f eks tegltak, trepanel og granitt. e) Takform og volumoppbygging bør ta utgangspunkt i tradisjonell lokal byggeskikk. f) Riving bør unngås av bebyggelse fra før år En rekonstruksjon kan aldri erstatte originalen. Kulturmiljøer er historiske dokumenter i seg selv. g) Bebyggelsens preg av småskala (bygningenes høyde, gavlbredde, fasadelengde osv) bør opprettholdes. Det er kun på de største gårdene at bebyggelsen tradisjonelt har vært litt større bygninger. h) Store sammenhengende glassflater bør unngås, spesielt på eldre bebyggelse. i) På eldre bebyggelse bør store balkonger og verandaer som dominerer fasaden unngås. j) Eksisterende utomhusanlegg fra før år 1940 som veier, brygger, terrasseringer, trapper, gjerder mm bør bevares. Nye utomhusanlegg skal i utforming og materialbruk tilpasses terrenget og skal harmonere med stedets karakter. 9.4 FOR HENSYNSSONE BÅNDLAGT ETTER KULTURMINNELOVEN ( 11-8d) Kuvauen, Akerøy Fort, Hvaler kirke og kirkegården, Homlungen fyr og Torbjørnskjær fyr fredede kulturminner. For disse områdene gjelder bestemmelser i fredningsvedtaket. 10. LNF-OMRÅDER 10.1 BESTEMMELSER FOR LANDBRUKSBEBYGGELSE ( nr 1) Ny landbruksbebyggelse inklusive våningshus skal så langt det er driftsmessig forsvarlig, plasseres i tilknytning til eksisterende gårdstun og utformes i tråd med lokal byggeskikk. Ved plassering av ny landsbruksbebyggelse skal det tas hensyn til eksisterende tun og bygningsstruktur på eiendommen. Nye bygninger og konstruksjoner skal gis en god plassering i forhold til tun, vegetasjon og landskapsbilde. Ny landbruksbebyggelse skal søkes tilpasset lokal byggeskikk og eksisterende bebyggelse på gården i materialvalg, formspråk, fargebruk og detaljering. Ved utvikling av tilleggsnæring eller omlegging av drift på landbrukseiendommer skal det redegjøres for mulig gjenbruk av eksisterende bygningsmasse på eiendommen gjennom tilpasset ombygging eller tilbygg BESTEMMELSE FOR LNF-OMRÅDER I 100 M-BELTET ( nr 4) I 100 m-beltet tillates nødvendige landbruksgjerder, leskur for dyr og andre nødvendige konstruksjoner for beiting. 15

16 10.3 BESTEMMELSE FOR GÅRDSTILKNYTTET NÆRINGSVIRKSOMHET For gårdsbarnehagen på Huser(vist på plankartet) og andre tiltak som er godkjent som Landbruk pluss-tiltak tillates ikke fradeling RETNINGSLINJE FOR TILLEGGSNÆRING Ved bruk av utmarksområder i tilleggsnæring må stedlige landskaps- og naturverdier hensyntas RETNINGSLINJE FOR HENSYNSSONE LANDBRUK Dyrket mark kan ikke omdisponeres RETNINGSLINJE FOR HENSYNSSONE FOR BEVARING AV NATURMILJØ Områdene er nasjonalt og regionalt viktige naturtyper som skal bevares som inngrepsfrie områder. Skjøtsel for å bevare naturkvalitetene er ønskelig RETNINGSLINJE FOR VANN- OG AVLØPSUTBYGGING Av hensyn til fare for forurensing er fortsatt vann- og avløpsutbygging er ønskelig. Dette forutsetter imidlertid at utbyggingen gjøres skånsomt slik at terreng og natur ikke skades. 11. BOLIGER BESTEMMELSER 11.1 FOR BOLIGER I OMRÅDER SOM INNGÅR I REGULERINGSPLANER: GARASJER/UTHUS ( 11-9 NR 5) Der maksimal størrelse på garasje/uthus er angitt mindre enn 50 kvm i gjeldende reguleringsplan, settes maksimal størrelse til 50 kvm BYA/BRA per garasje/uthus, gitt at øvrige bestemmelser om grad av utnytting og andre dimensjonerende begrensninger som mønehøyde etc overholdes. Garasjer bør ha samme detaljering, dvs takform, takvinkel, paneltype, som hovedhuset PLANKRAV ( nr 1) I områder avsatt til eksisterende område for bebyggelse og anlegg kan det innvilges dispensasjon fra plankravet for oppføring av inntil to boenheter per felt i kommuneplanen til boligformål og fradeling av tomt til samme formål. Bestemmelser for boliger som ikke inngår i reguleringsplan skal overholdes. 16

17 11.3 FOR BOLIGER/VÅNINGSHUS SOM IKKE INNGÅR I REGULERINGSPLAN, OG SOM LIGGER LENGRE FRA SJØEN ENN 100 METER. ( 11-9 nr 5) (herunder uregulerte boligområder, LNF-områder med mulighet for spredt boligbebyggelse, våningshus i LNF-områder og områder for boligbebyggelse inkl byggesirkler) a) Eiendommen kan maksimalt bebygges med 300 m2 bebygd areal (BYA). b) Bygningenes høyde, gavlbredde, fasadelengde osv skal gi bebyggelsen preg av småskala. c) Bebyggelsen skal plasseres så lavt som mulig i terrenget. d) Maksimal mønehøyde for bolig skal ikke overstige 7,0 m over gjennomsnittlig planert terreng. e) Det skal utarbeides fasadetegninger som viser eksisterende og fremtidig terrengnivå. Eksakt plassering vises ved kotehøyde på bygninger og kjørevei. f) Maksimal størrelse per garasje/uthus er 50 kvm BYA og maksimal mønehøyde er 6,0 m over gjennomsnittlig planert terreng. (endring mønehøydee, KS 47/ ) 11.4 FOR OMRÅDER SOM ER SATT AV TIL LNF-B FOR SPREDT BOLIGBEBYGGELSE ( nr 2) a) Spredt boligbygging (ikke fritidsbebyggelse) kan tillates innenfor områdene. Utbyggingsrekkefølge styres av når rammetillatelse er gitt. (innarbeidet strykning, KS 47/ ) b) Trasé for kyststien i Ørekroken/Tobakksbukta og traktorveien mot Svarteberget/Huserstøet ved Brattestø skal ikke endres BESTEMMELSER FOR BOLIGBEBYGGELSE I TILKNYTNING TIL GRENDESENTRA ( NY BOLIG I BESTEMORS HAGE ) ( 11-9 nr 5) Pga beliggenhet innen 500 m fra lokalsenter og at boligeiendommen er egnet til å deles, kan én ny boenhet etableres ved deling av følgende boligeiendommer: Sydengen: eiendommene 42/100, 42/9/308 og 42/182 Dypedal: eiendommene 42/73 og 42/54 Korshavn: eiendommene 25/71, 25/43 og 25/75 En ny boenhet på disse eiendommene kan bare tillates dersom følgende bestemmelser overholdes: a) Ny bolig skal ha egen adkomst, dvs minst 3 m bred vei og godkjent avkjørsel. Adkomst skal ikke legges gjennom den opprinnelige eiendommens tun. b) Tomt til ny bolig skal fradeles til separat tomt. c) Fradelt tomt skal minimalt være 800 kvm og maksimalt 1500 kvm. Ved fradeling skal mulig husplassering vises. Mulig husplassering skal ivareta både byggegrense fra eiendomsgrense. d) Fradelt tomt kan ikke omfatte dyrket mark, sikret friluftsområde eller område i 100 m-beltet. e) Nytt bolighus skal plasseres med byggegrense på 4 m fra eiendomsgrense. Garasje kan plasseres inntil 1 m fra eiendomsgrense. f) Nytt bolighus skal plasseres så lavt som mulig i terrenget. Store terrenginngrep for å etablere byggetomt eller adkomst tillates ikke. g) Allmennhetens rett til ferdsel skal ivaretas. h) Bestemmelser for boliger som ikke inngår i reguleringsplan og estetikk skal overholdes ( 11.3) FOR NY BOLIGBEBYGGELSE I HEGGANE, UTGÅRDSKILEN ( 11-9) Den bebyggelsen som ligger høyest og mest eksponert skal ha mønehøyde maks 6,5 m eller lavere. 17

18 12. BEBYGGELSE OG ANLEGG I 100 M-BELTET 12.1 FOR LANDBRUK, NATUR OG FRILUFTSOMRÅDER SAMT BOLIGER MARKERT MED BYGGESIRKEL BESKRIVELSE Bakgrunnen for byggeforbudet i 100 m-beltet er et ønske om å holde området fri for bebyggelse ut fra allmennhetens interesser, spesielt ferdsels- og friluftsinteresser landskapshensyn verneinteresser, spesielt vern av naturmiljø og kulturmiljø BESTEMMELSER ( 11-9 nr 6) a) Tiltak skal innebære en forbedring av eksisterende situasjon. For å ivareta ferdsel og landskapsbilde i 100 m-beltet b) Mulighetene for allment friluftsliv bør trygges og forbedres. Det skal legges stor vekt på å opprettholde og forbedre tilgjengeligheten til strandsonen fra landsiden og sjøsiden samt mulighetene for å ferdes langs sjøen. Ved avveiinger skal disse hensyn vektlegges sterkt i forhold til videre utvikling av eksisterende bolig- og fritidseiendommer. c) Bebyggelsen på eiendommen bør samles i så få bygninger som mulig plassert tett inntil hverandre. For boliger i byggesirkel bolig gjelder formålsgrensen som byggegrense. d) Bebyggelsen skal plasseres så lavt som mulig i terrenget. e) Bebyggelsen skal ikke flyttes til en mer eksponert beliggenhet og bør ikke flyttes nærmere sjøen. f) Bebyggelsen kan ikke utvides utover eksisterende bebygd areal, bruksareal og høyde og fasadelengde. g) Bygningenes høyde, gavlbredde, fasadelengde osv skal gi bebyggelsen preg av småskala. h) Det skal utarbeides fasadetegninger som viser eksisterende og fremtidig terrengnivå. i) Ytterkant på byggesirkel for spredt boligbebyggelse gjelder som byggegrense for disse. j) Utvidelse av det som i hht fritluftsloven klassifiseres som innmark tillates ikke. 18

19 12.2 FOR VÅNINGSHUS I LNF-OMRÅDER OG BOLIGER I BYGGESIRKEL BELIGGENDE I 100 M-BELTET FRA FØR 1940 BESKRIVELSE Småbruk og strandsittersteder der den opprinnelige bebyggelse har beholdt sitt autentiske preg har stor verdi som kulturmiljøer. Vern av kulturmiljøer er også et av hovedmålene i rikspolitiske retningslinjer for Oslofjorden (RPR-O). Det er en utfordring å opprettholde fast bosetning samtidig som bebyggelsen bevares. Mange av disse bolighusene er små, under dagens minste størrelse for en akseptabel bolig. De generelle bestemmelsene for eksisterende bebyggelse tillater ikke utvidelse av bygningsmassen og styrer bebyggelsen mot at uthus bør rives. For å unngå bruksendring til fritidsbolig og å unngå tap av kulturmiljøer innføres spesielle bestemmelser for den eldste boligbebyggelsen i 100 m beltet. For å ivareta uthus og tun tillates derfor uthus innredet. BESTEMMELSER ( 11-9 nr 7) For boliger/våningshus som oppfyller følgende krav: Bygning fra før Bebyggelsen skal ha verdi som kulturminne. Det skal være en lovlig etablert kjørevei frem til tunet. Eiendommen ligger på Papper, Vesterøy, Spjærøy, Asmaløy, Kirkeøy, Edholmen eller i Strandbyen (Herføl) eller på Nedgården (Søndre Sandøy). Tillates følgende i tillegg til 12.1 generelle bestemmelser for 100 m-beltet: a) Eiendommen kan maksimalt bebygges med 120 m 2 bruksareal for hoveddel plassert i bolighus og uthus. Utvidelse av bygningenes høyde tillates ikke. Etablering av mer enn én bruksenhet per tomt tillates ikke. b) Innredning av eksisterende uthus for varig opphold tillates dersom dette innebærer at hovedhuset kan bevares uendret eller tilbakeføres til det opprinnelige utseendet. Eksisterende uthus tillates ikke påbygd eller tilbygd og opprinnelig utseende inkl dører og vinduer skal bevares. c) Dersom det ikke er mulig å innrede eksisterende uthus med boligareal tillates bolighuset/våningshuset tilbygd. Kommunen kan angi i hvilken retning utvidelsen skal skje. c) Dersom eksisterende uthus ikke kan brukes som garasje og eiendommen ikke allerede har garasje tillates det oppført ny garasje med maksimalt 20 kvm bruksareal og maksimal mønehøyde er 4,5 m over gjennomsnittlig planert terreng. d) Veranda/uteplass tillates med maksimalt 20 kvm bebygd areal. Verandaen skal utformes slik at den ikke dominerer eller skjemmer fasaden. e) Tradisjonell fargesetting og materialbruk ut fra bygningens alder og byggeskikk tillates, til tross for at dette vil kunne medføre noe mer eksponering. 19

20 13. FRITIDSBEBYGGELSE 13.1 GENERELLE BESTEMMELSER ( 11-9 nr 5) BESKRIVELSE Kommuneplanens formål, f eks LNF-b-områder for fritidsboliger eller byggesirkel for bolig, er konstruert på bakgrunn av gjeldende informasjon i matrikkelen. I dette registeret kan det forekomme feilregistrering og det legges til grunn at det er faktisk, dokumentert situasjon som skal gjelde for byggesaksforvaltningen. En eiendoms status som fritidsbolig eller ikke avgjøres etter en samlet vurdering av status i kommunens eiendomsarkiv og registrert bruk i matrikkelen. BESTEMMELSER FORBUD MOT NYE FRITIDSBOLIGER Oppføring av ny fritidsbolig eller bruksendring til fritidsbolig er ikke tillatt. Dette betyr bl a følgende (listen er ikke uttømmende) a. Riving og gjenoppføring er ikke tillatt. b. Bruksendring av eksisterende bygninger, f.eks sjøboder, uthus, landbruksbebyggelse eller lignende til fritidsbolig er ikke tillatt. c. Innredning av uthus til fritidsbolig er ikke tillatt, unntatt som angitt i pkt Unntatt fra forbudet er ny fritidsbebyggelse i områder for fremtidig fritidsbebyggelse etter gitte rammer i kommuneplanen. Unntatt fra forbudet om bruksendring er boliger og våningshus som angitt i BRUKSENDRING TIL FRITIDSBOLIG For boliger og våningshus som har vært i bruk som fritidsbolig sammenhengende siden før 1965 tillates bruksendring til fritidsbolig dersom bygningene ligger utenfor definert senterstruktur (jfr 2.1) eller på Lauer, Nordre Sandøy, Singløya og andre mindre øyer/holmer uten veiforbindelse. Bebyggelse som ligger til hovedveger mellom lokal/grendesentra bør som hovedregel ikke bruksendres. Bygning fra før Bebyggelsen skal ha verdi som kulturminne. Det skal være en lovlig etablert kjørevei frem til tunet. Eiendommen ligger på Papper, Vesterøy, Spjærøy, Asmaløy, Kirkeøy, Edholmen eller i Strandbyen (Herføl) eller på Nedgården (Søndre Sandøy). 20